4월 30일 임시국회가 막을 내리면서, 다주택자에 대한 양도소득세 중과유예 법안(소득세법 개정안)이 우여곡절 끝에 국회 본회의를 통과했다. 이 개정안에 따르면 다주택자에 대해 2010년 말까지 한시적으로 6~35%의 일반세율이 적용되고, 비사업용 토지에 대해서도 60% 중과세율이 아닌 6~35%의 일반세율이 적용된다.

그런데, 1세대 3주택자 이상자인 경우에는 주택 소재지가 비투기지역인지 혹은 투기지역(이하 강남3구 : 서울 서초, 송파, 강남)인지에 따라 다른 세율이 적용된다.

만약 비투기지역에 있다면 6~35%의 세율이 적용되고, 투지지역의 경우에는 16~45%의 세율 (1200만원 이하 16%/ 4600만원 이하 26%/ 8800만원 이하 35%/ 8800만원 초과 45%) 이 적용된다. 즉, 1세대 3주택자 이상인자가 강남 3구 소재의 주택을 양도하는 경우 투기지역에 해당되므로 16~45%의 세율이 적용되며 이는 종전 45% 단일세율보다 최대 1414만원의 세금을 줄일 수 있다.

(물론 애당초 정부가 발표한 내용에 비하면 투기지역 소재지 주택은 세금 감소폭이 축소되었다.)

  또한 이번 소득세법 개정안이 발효되기 전 이미 1가구 3주택자인 사람이 본인의 사정상 2010년까지 주택을 양도하지 못하는 경우 2011년부터는 양도세가 60%로 다시 중과된다. 반면 2010년까지 새로 주택을 구입해 1가구 3주택이 되는 경우에는 그 주택을 2년 이상 보유 후 양도하면 영구적으로 기본세율을 적용 받을 수 있다.

  이번 개정안은 2가지 측면을 생각 해 볼 필요가 있다.

첫째, 정책의 일관성이 상실 되었다.

1세대 3주택자의 경우 2010년까지는 기본세율이 적용되지만 2011년부터는 다시 60%가 중과된다. 지금까지 수 차례의 세법개정이 있었고, 양도소득세 부분에서의 기본 방향은 징벌적 중과세의 폐지였다. 징벌적 중과세 폐지를 통한 거래활성화가 경기부양에 긍정적인 역할을 할 수 있다는 일관된 정책 방향이었다. 하지만 이번 개정안에 의하면 2011년부터는 1세대 3주택자에 대해서 다시 60%중과세율이 적용되는데, 이는 기존의 일관된 정책에 반하는 정치 포퓰리즘의 영향에 의한 단기적 제동이라 여겨진다.

둘째, 정부 정책을 신뢰한 다주택자 양도자의 손실이 불가피하다는 점이다.

지난 3월 16일 국회 본회의를 통과하지 않은 채 정부가 발표한 양도세 중과유예에 관한 사항이 기존 발표와는 다르게 개정되었다. 이번 개정안으로 인해 정부는 정책의 신뢰성에 상처를 입게 되었다.

정부가 발표한 다주택자 중과 폐지와 소급적용을 믿고 3월 16일 이후 강남3구 주택을 양도했던 다주택자들은 결국 양도당시 예상했던 것보다 많은 양도세를 납부해야 하는 상황이 되었다. 실제 납세의무가 있는 당사자가 좀더 신중했어야 함을 감안하더라도 특정지역에 국한되어 있는 피해자들의 공동소송 가능성은 충분하다.

물론 입법예고만 믿고 한 거래에 대해서는 보호해주지 않은 판례도 있어 이들이 공동소송을 하더라도 법원이 주택매도자의 손을 들어줄지는 의문이지만 말이다.

이 사안에 대해 “신의성실의 원칙”을 살펴보면 아래와 같다.

과세처분에 있어서의 신의성실의 원칙은 과세관청이 자기의 언동을 신뢰하고 행동을 한 납세자의 이익을 침해해서는 안 된다는 것을 뜻하는 것으로 금반언의 법리와 같은 것인바, 이러한 신의성실의 원칙이 적용되는 요건으로서는, 첫째로 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째로 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째로 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 행위를 하여야 하고, 넷째로 과세관청이 이미 표명된 견해에 반하는 처분을 함으로써 실제로 납세자의 이익이 침해되어야 한다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86누101 판결 등 참조).

또한 국세기본법 제18조 제3항은 ‘세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다’고 규정하고 있는바, 이와 같은 비과세관행이 성립하려면, 상당한 기간에 걸쳐 과세를 하지 아니한 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라, 과세관청 자신이 그 사항에 관하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정 때문에 과세하지 않는다는 의사가 있어야 하며, 위와 같은 공적 견해나 의사는 명시적 또는 묵시적으로 표시되어야 하지만 묵시적 표시가 있다고 하기 위하여는 단순한 과세누락과는 달리 과세관청이 상당기간의 불과세 상태에 대하여 과세하지 않겠다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있는 사정이 있어야 한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001두7855 판결 등 참조).

이번 개정안의 경우 입법예고가 과연 과세관청의 공식적인 의사표명으로 볼 수 있는가에 대해서는 논란의 여지가 있겠으나, 2008년의 국내장기주식형펀드 소득공제의 경우 입법예고가 있고 난 후 소급적용에 의해 소득공제 및 비과세에 대한 개정안이 통과된 경험 등으로 미루어 보았을 때, 3월과 4월에 양도한 주택에 대한 별도의 배려가 필요하리라 본다.

 3월 16일 이후 또한번의 파란이 예상된다.

 다음은 개정법안이 통과될 경우 3월 16일부터 소급적용 될 개정내용이다.

 위와 같은 개정법안은 법안이 통과될 경우 2009년 3월 16일(대책 발표일) 이후 양도하는 분부터 적용된다.

 작년 하반기 이후 연이은 대책 발표와 개정으로 이제 마지막 남은 징벌적인 중과제도가 거의 사라지게 되었다. 물론, 현 시점에서 위의 개정안은 뜨거운 감자라 통과가 될지의 여부는 아직 미지수이다. 하지만 조금씩 부동산 시장이 활기를 되찾을지 모른다는 기대심리가 조심스럽게 나오고 있다 할지라도 아직은 미분양주택이 넘치고 있는 현 상황을 볼 때 충분히 개정법안의 통과가 가능 할 것 같기도 하다.

 정부의 부동산 정책은 지난 10년 사이 많이 바뀌었다.

 IMF이후 경기회복 국면을 거쳐 활황 국면을 지나 현재는 불황으로 경제 싸이클을 지나며, 정부는 경기가 회복 될 때엔 취·등록세 감면, 양도소득세 인하 등의 감세정책을 그리고 활황 때엔 1세대 다주택자 중과세, 비사업용토지 중과세등의 징벌적 중과 정책을 내세웠다. 이제 불황을 다시 맞은 시점에서 감세 정책을 취할 것임을 예측해 볼 수 있다.

 돌이켜보면 1세대 다주택자에 대한 중과세 정책과 비사업용토지 중과세 정책이 처음 시행될 때, 대부분 이러한 정책으로 인해 부동산 거래가 많이 감소할 것이고 이어서 부동산 가격의 하락을 가져올 것이라 예상했었다. 하지만 과거 5년간은 유래를 찾아보기 힘들만큼 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했었다. 불과 5년 만에 이전에 없었던 중과정책은 당연한 것으로 받아들여졌고 이제는 이러한 정책이 철회되는 것이 어색하게만 느껴진다.

 앞으로 지속될지도 모를 불황속에 많은 정책의 변화가 오고 수 년 뒤 경제가 활황 국면에 접어들면 다시 각종 규제 정책들이 내세워질지도 모른다. 우리는 또 그러한 새로운 정책들에 적응하고 다시 어색해하기를 되풀이 할 것이다.

 물론 인구구조의 변화, 인구감소 등 많은 변수를 감안할 때 경제 싸이클이 다시 활황 국면으로 되돌아간다고 해도 부동산이 투자자산으로서 여전히 각광을 받을 수 있을지는 별개의 문제로 생각해 볼 만하다. 하지만 분명한 것은 경제가 불황에 접어들면 정부는 감세정책을, 경기가 활황일 때에는 규제정책을 내세울 것이라는 점이다.

 세금을 내야하고 실제 경제 주체가 되어야 하는 우리에게 있어 중요한 것은 이러한 정책들이 언제 어느 시점에 바뀔지 대부분 알 수가 없다는 것이다. 정부는 비사업용토지 중과세처럼 몇 년간의 유예기간을 줄 수도 있고 이번의 개정안처럼 불현듯 바뀔 수도 있다.

 어떠한 정책변화든 그 변화시점엔 웃는 사람과 우는 사람이 동시에 존재한다. 다시 말해 그 경계점에서는 분명 개개인의 명암이 바뀔 수 밖에 없는 것이다. 다만 거시적 관점에서 큰 흐름을 읽을 수 있는 사람이라면 경기가 불황으로 가는 길인지 아니면 활황으로 가는지를 파악해 변화된 정책이라도 이용할 수 있을 것이다. 즉 소비지표, 생산지표, 콜금리의 변화등 각종 지표들을 참고삼아 시장경제가 어떻게 바뀌고 있는가를 빠르게 읽어야 한다.

 매번 정부의 정책이 바뀔 때마다 혼란스러워하기 보다는 오히려 먼저 읽는 능력을 키움으로서 정부의 정책마저도 재테크 전략으로 이용해 보는 것은 어떨까 한번 생각해 본다.

일반적으로 개인 사업을 영위하다가 일정 수준에 도달하면 법인으로의 전환을 고려하게 된다. 그 의사결정 과정에 있어, 법인으로 전환하는 경우의 효익과 이와 관련된 비용을 비교하거나 법인전환시의 장·단점을 비교할 것이다. 물론 이러한 의사결정은 양적인 분석 뿐 아니라 해당 개인 사업이 처한 기업환경이나 경영자의 의지 등의 질적인 요소까지 고려되어 질 것이다. 그 중에서도 빠질 수 없는 고려사항이 조세지원이다.

우리나라 세법에서는 법인기업으로의 전환을 장려하는 취지에서 여러 조세지원을 하고 있는데, 오늘은 이에 대해 살펴보겠다.

1. 의의

법인 전환이라 함은 개인사업자가 경영하던 기업을 사업의 동질성을 유지하면서 독자적인 권리·의무의 주체가 될 수 있는 법인형태로 조직을 변경해 사업을 계속하는 것을 말한다.

개인 사업을 법인으로 전환하는 방법은 크게 사업양수도방식과 현물출자의 방식이 있는데, 사업양수도방식이란 개인사업주가 발기인이 되어 법인을 설립하면서 그 법인에게 개인사업을 포괄양도하는 방식을 취하는 것이다. 두 번째, 현물출자방식이란 개인사업주가 개인사업의 사업용자산과 부채를 현물출자하여 법인을 설립하는 방식을 말한다.

이와같은 방법으로 개인사업자가 법인으로 전환하게 되면 출자자와는 독립적인 인격체이므로 대외적인 신용도 제고에 도움이 되고, 자본조달이 용이해진다. 또한 기업의 영속성을 유지할 수 있고, 동일 소득에 대해 개인보다 세율이 낮은 법인세법을 적용 받기 때문에 절세도 가능하다. 국가의 경제적 측면에서도 개인기업보다는 법인기업이 바람직하기 때문에 현행 세법에서는 일정 요건이 충족되면 양도소득세의 이월과세, 취득세감면, 등록세감면의 혜택을 주고 있다.

2. 요건

(1) 적용대상업종

소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외한 법인으로 전환을 해야 한다. 즉, 소비성서비스업만 아니라면 업종에 상관없이 법인으로의 전환시 세제혜택을 적용받을 수 있다.

(2) 법인전환방법

거주자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도방법에 의해 법인으로 전환하는 경우 당해 사업용 고정자산의 양도소득에 대해 이월과세를 적용 받을 수 있다.

이 경우 사업양수도방법의 법인전환은 당해 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액 이상을 출자해 법인을 설립하고, 그 법인설립일로부터 3월 이내에 당해 법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 요건으로 하고 있다.

(3) 이월과세의 적용신청

양도소득세의 이월과세를 적용받고자 하는 자는 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)와 함께 이월과세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.

(4) 적용시한

2009년 12월 31일까지 법인으로 전환하는 경우에, 당해 사업용 고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다.

3. 조세지원내용

(1) 양도자(거주자)에 대한 조세특례 : 양도소득세의 이월과세

사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도 방법에 의해 법인으로 전환하는 거주자가 요건을 충족하는 경우에, 당해 사업용 고정자산에 대하여는 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있다. 즉, 법인 전환시점에 양도소득세를 내는 것이 아니라 법인 전환 후 법인이 그 사업용 고정자산을 양도할 때 납부하게 된다.

또한, 재화의 공급시 부과되는 부가가치세의 경우 사업양수도에 의해 전환하는 경우에는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않으므로 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

그리고 창업 중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받던 개인사업자가 이 규정에 의해 법인으로 전환하는 경우에는 전환 후에도 법인이 개인사업자의 잔존 감면기간 동안 세액감면을 승계해 적용 받을 수 있다. 만약 법인으로 전환된 후 개인주주가 소유주식의 일부를 양도하게 되더라도 잔존감면기간 동안 세액감면을 적용받을 수 있다.

(2) 전환 법인에 대한 조세특례 : 취득세와 등록세의 면제

개인기업 법인전환 규정에 따른 현물출자 또는 사업양수도에 따라 취득하는 사업용 재산에 대하여는 취득세를 면제하고, 당해 사업용 재산에 관한 등기에 대하여는 등록세를 면제한다. 단, 취득일 또는 등기일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 당해 사업을 폐지하거나 당해 재산을 처분(임대를 포함)하는 경우에는 감면받은 세액을 추징한다.

비록 취득세와 등록세는 면제되지만 농어촌특별세는 비과세되지 아니하므로 감면세액의 20%를 납부해야 한다.