아파트값 업체마다 제각각…시세표 활용팁

   

■ 매매 평균가와 상·하한가 개념부터 이해해야 ■

일반 가정에서 푼푼이 모아둔 자금만으로 아파트를 사들이는 시대는 이 미 오래 전에 막을 내렸다 해도 과언이 아니다.서울 강남 아파트 한 채 가격이 어지간 하면 5억원을 웃도는 시대에는 더더욱 그러하다.

아파트ㆍ토지 등을 매매할 때 은행 대출을 받는 것은 필수과정이 돼버 린 셈이다.더구나 이미 부동산을 보유하고 있는 사람들도 대부분 부동산 담보대출을 안고 있다.부동산매수자가 담보대출금을 넘겨받아 갚아나가는 조건으로 부동산을 매매하는 사례가 일반화할 수밖에 없는 구조다.

 

부동산매도자는 은행 대출금을 중도상환하는 데 따른 손실이나 번거로운 절차를 피할 수 있고 부동산 매수자는 부족한 부동산매수자금을 간편하게 충당할 수 있어 서로 이해관계가 맞아떨어지기 때문이다.

그러나 부동산을 매매하면서 은행대출금을 잘못 인수ㆍ인계하면 부동산 매수자는 물론 매도자도 의외의 피해를 겪을 수 있으므로 주의해야 한다.

■ 부동산 매매 때 은행 대출금 관련 민원 증가 국내 대표적인 소매금융 기관인 국민은행에서 접수하고 있는 소비자민원 중 58%는 대출과 관련된 민원이다. 또 대출과 관련된 민원 중 16.2%는 부동산을 매매할 때 매수자와 매도자가 은행 대출금을 인계한 데 따라 발생한 민원들이다.

더구나 지난해 부동산가격 상승과 더불어 아파트ㆍ토지매매가 크게 증가 한 만큼 앞으로도 부동산담보대출 인수ㆍ인계에 따른 민원은 꾸준히 증가할 것으로 예상되고 있다.이와 관련해 국민은행은 부동산을 매매할 때 매수자와 매도자가 은행 대출금을 인수ㆍ인계하면서 주의해야 할 사항을 대대적으로 홍보해 나간다는 계획까지 세워두고 있다.

■ 부동산 매도자 피해사례 A씨는 지난해 8월 경기도 소재 아파트를 매도했다.이 아파트를 구입할 당시 은행에서 대출받은 돈 가운데 1400만원을 아직 갚지 못한 상태였는데 아파트 매수자가 그 대출금을 인수하는 조건이었다. 그런데 아파트를 매도하고 난 후 1년이 흘렀지만 아파트매수자가 대출통장을 인수하지 않아 골머리를 앓고 있다.은행에 조회를 의뢰해보니 대출잔액은 여전히 A씨 대출로 기록돼 있고 아파트 매수자가 가끔 연체를 일으키는 바람에 그로 인해 A씨는 은행거래에서도 적잖은 악영향을 받고 있다.아파트매수자는 고의적으로 대출금 명의이전을 기피하고 있으며 몇 번 독촉을 해봤지만 '나몰라라' 하는 식으로 일관했다.

A씨는 할 수없이 은행 민원창구를 찾아 고민을 하소연했다.이와 관련해 금융권 관계자들은 "은행들이 최근에는 대출정보를 공유하면서 은행권 전체 대출잔액을 합산한 뒤 상환능력ㆍ신규대출 여부를 판단하고 있다"고 소개하고 "매도한 아파트 대출금이 여전히 A씨 명의로 남아있는 만큼 A씨가 은 행에서 새로운 대출을 받으려 할 때에는 대출금액 산정에서 피해를 볼 수밖에 없다"고 말했다.또 "아파트매수인이 대출원리금 상환을 지체하면 A씨 신용이 악화돼 금융기관 별로 시행하고 있는 채무자 신용평가에서도 A씨가 불이익을 받을 수밖에 없다" 고 말했다.A씨가 아파트 매매사실을 통보하면 신용불량자 명단에서는 제외될 수 있지만 신용대출이나 신용카드 발급ㆍ사용 등에서는 여전히 불이익을 받을 수 있다는 설명이다.은행권은 부동산을 매도한 뒤 A씨처럼 채무인계절차를 밟지않아 신용불량자로 등록된 사람에 대해서는 신용불량정보 관리특례를 적용해 신용불량 자 등록대상에서 제외해 주고 있다.

■ 부동산 매수자의 피해사례 B씨는 얼마 전 부푼 꿈을 안고 내집마련에 성공했다.그런데 아파트를 이전등기한 뒤 융자통장을 승계받으려고 은행을 찾아간 B씨는 황당한 처지에 놓였다.아파트 매도자가 500만원의 다른 채무를 안고 있는데 이 채무를 갚아야만 융자 통장을 넘겨줄 수 있다는 말을 들은 것이다.아파트 매도자가 "이 돈을 갚을 능력이 모자란다"고 하는 말에 B씨는 며칠 후 500만원을 대신 갚아서라도 대출문제를 말끔히 처리할 생각에 다시 은행을 찾 았다.그런데 은행에서는 이번에 또다시 아파트매도자 이름으로 CD금액 600만원이 연체돼 있는데 이것도 갚아야만 대출금 이전이 가능하다는 설명을 하는 것이었다 . 은행 관계자는 "아파트에 설정된 근저당이 포괄근저당이기 때문에 아파트 매도자가 부채를 갚지 않으면 아파트소유자가 그 부채를 대신 갚아야 한다"는 말을 되풀이했고 아파트매도자는 '나몰라라'는 식으로 한발 물러서 있을 뿐이었다.B씨는 금융감독원 등에 억울한 사연을 하소연했지만 뾰족한 답을 얻지 못하고 발을 동동 구르고 있다.이와 관련해 금융권 관계자는 "부동산 매수자가 정상적인 채무자 명의변경절차 를 거치지 않고 매도인과 대출금거래장을 주고받는 것으로 채무인수 절차가 종료 됐다고 판단하는 것은 오산"이라고 설명했다.아파트를 매수한 사람이 대출금을 모두 상환한 뒤 근저당권을 말소해 달라고 요청했더라도 근저당권이 포괄근저당인 때에는 채무자(아파트매도자)의 다른 대출금, 신용카드 채무, 보증채무 때문에 근저당이 말소되지 않을 수 있다는 설명이다. 즉 아파트 매수자가 넘겨받은 대출금을 모두 상환하고도 이전 소유자가 여타 채무를 연체하면 아파트가 경매에 넘어갈 수도 있다는 설명이다.

아파트에서 실수요를 겸한 투자이든, 순수한 투자이든 투자처 선정은 매우 어렵다   발품을 팔아 각 지역별로 현장을 돌아보고 평가를 하여도 현장 확인하는 순간 호가를 알뿐 최근의 거래동향이나 시세 추세(상승,보합,하락)를 알수는 없다   그렇다고 인터넷 사이트에 올라온 수많은 글들을 읽어 보아도 대부분의 글들이 필자가 살고 있는 지역이나 또는 지역 중개업자가 올린 글들로 정확한 가치판단이 어려울 때가 많다   시간이 흐르면 정확한 가치가 나오고 누구의 말이 맞는지는 알수 있으나 ,판단을 하여야 하는 시기에는 혼란만이 가중된다   특히, 온라인 고수를 자처하는 사람들의 지역적 편애와 현장지식 부족은 판단의 혼란을 떠나, 한동안 치유할수 없는 잘못된 의사 결정을 내리게 한다   안타까움이나 함부로 이야기 할수는 없다. 해당 지역 주민들의 반발을 받는게 귀찮기 때문이다   회원들 스스로 아파트를 선택할수 있게 태양이 생각하는 아파트 투자처 선택 방법을 공개한다     *** 아파트 투자처 선정의 기준 ***    1.  택지가 완성된 지역 보다는 미완성,공사중인 택지를 선택한다    2. 서울 강남(광화문)을 중심으로 가까운 지역을 선택한다    3. 서울 강남(광화문)을 중심으로 지리적으로 가까운 지역보다는      도로교통 시간으로 가까운 지역을 선택한다    4. 대규모 분양예정지 신도시(택지개발지구) 입구에 있는 소규모 지구 아파트를 선택한다    5. 30평대는 지하철 노선을 중심으로 보고 40평대는 도로를 중심으로 아파트를 선택한다    6 .30평대는 초등학교의 위치를 중점으로 보고,40평대 이상은 중학교 이상을 중점으로 본다    7. 40평대 이상 중대형 평형일수록 조망권을 겸비한 웰빙 산책코스가 있는 가를 찾는다    8. 현장조사시 인터넷 고수가 쓴 글이 현장의 지리적 상황과 일치하지 않을때는     (현장 방문없이 쓴 글) 해당의견을  판단의 기준에서 완전배제한다    9. 해당 지역 주민이나,해당 지역 분석가의 말은 참고사항으로 만 생각한다    10.구입지역 아파트의 주변 아파트 대중적인(선호) 평형이 몇 평대인가를 살펴본다    11. 내부 구조가 좋은 아파트 보다는 입지가 좋은 아파트가 우선이다    12. 생활편의 시설중 혐오시설이 선호시설로 둔갑하여 전달되는 경우가 많다       혐오시설 인지 선호시설인지는 본인이 판단해야 한다    13. 구입지역 아파트 단지내 주차장을 둘러보고 해당 지역 주민의 생활수준을 살펴본다    14.구입지역 아파트 주변 상가의 외식집을 살펴보고 해당 지역 주민의 생활수준을 가늠해본다    15. 언론에 발표되는 개발계획 단계에선 구입을 하지말고       택지보상등 구체적인 행위시작시 개발 주변지역 아파트를 구입한다    16.인터넷 상에선 보합시세를 상승시세로 표현하는 경우가 많다.      인터넷 Q&A를 유심히 살펴보면 보합인지 상승인지 알수 있다.    17. 과거 상승률에 의존한 미래의 장미빛 청사진(무조건 오른다)을 믿지 말아야 한다    18.미분양 아파트 선택시는 주변 아파트 시세를 확인하고 주변시세의 110%가 넘는      미분양 아파트가 있으면 미분양 아파트를 계약하기 보다는 기존 아파트를 전세끼고      사두는것이 투자이익이 높다 (택지개발지구 예외)    19.청약 아파트의 투자가치는 모델하우스 오픈일보다는 당첨자 발표일에 가봐야 한다      당첨 여부를 확인하는 사람이 분양세대수 보다는 많아야 실수요가 있는 아파트다       20. 미분양 아파트를 선택할때는 먼저 현장을 확인한후 모델하우스로 간다.       모델하우스 도우미에 현혹되면 안된다    21. 평형대별로 거주자 연령대를 보라     - 30평 30대, 40평 40대, 50평 50대가 현재 추세이다.     22.  노인들이 안살것같은 구릉지 아파트에 노인이 많이살면 공기좋은 웰빙 아파트다.     고슴도치도 자기의 새끼가 이쁘다고 했다 인터넷에서 떠도는 수많은 글들은 자신이 있는 지역의 아파트를 홍보하기에 바쁘다   내 새끼가 이쁘지, 남의 새끼가 이뻐 보이겠는가? 어쩔수 없다 생각하지만, 고슴도치 제 새끼 자랑에 제 3자인 매수자가 따라갈 이유는 전혀 없다   인터넷 상의 쓰레기 같은 수많은 글들 속에서 진정한 옥석을 가릴수 있는 능력이 없는 사람은 태양의 투자기준들을 자신의 기준으로 삼아보는 것도 좋을 듯하다

 

  

 

 

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