아파트값이 천정부지로 치솟으면서 상대적으로 적은 가격에 내 집을 마련할 수 있는 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 재개발 지역에 용적률 상향 조정, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법이 올해부터 본격 시행되면서 재개발 투자에 눈을 돌리는 이들이 많다.

재개발이란…
재개발의 개념을 이해하려면 먼저 재건축과 재개발을 정확히 구별하는 게 필요하다. 둘 다 기존 건물을 부수고 새로 집을 짓는다는 점에서는 같지만 재건축은 오래된 주택(아파트)을 소유한 사람들이 주체가 되는 반면, 재개발은 관에서 주도적으로 사업을 진행한다는 점에서 차이가 있다. 노후 아파트를 헐고 새로 짓는 것은 재건축, 노후된 지역을 종합적으로 정비·개선하는 것은 재개발로 구별하면 간편하다. 규모가 작은 여러 개의 재개발 구역을 하나로 묶은 것을 뉴타운이라고 부른다. 도시재정비촉진지구는 특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만 평 이상 단위로 개발하는 사업을 가리키는 말. 서울 지역에선 중화·방화·노량진·신정·길음·한남·흑석 등 20개 뉴타운 지역이 도시재정비촉진지구로 지정돼 개발될 예정이다. 이들 지역의 경우 앞으로 용적률, 층수, 학교설치 기준 등 대폭적인 건축규제 완화와 중대형 주택건축비율 확대 등 인센티브를 부여받아 초고층·중대형 주택 등이 들어선다. 즉 재개발 가운데서도 가장 주목받는 지역이라 할 수 있다. 이에 따라 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 이들 지역은 올해 들어서만 평당 2백만원 이상의 상승세를 보이고 있다는 게 전문가들의 얘기다.


재개발 투자 시 주의할 점…

도시재정비촉진지구에 투자하기 전엔 사업의 수익성을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다. 전문가들은 이를 좌우하는 요소로 용적률, 노후 불량주택의 비율, 접도율(도로와의 접근비율), 조합원 숫자 등을 꼽는다. 첫째, 용적률이 높으면 고층 건물을 지을 수 있으므로 그만큼 수익성이 높아진다. 둘째, 노후 불량주택 비율이 높으면 해당 지역의 주거 여건이 열악하다는 뜻이므로 우선개발 대상이 되기 때문에 유리하다. 셋째, 접도율이 높으면 개발추진 속도가 빨라질 수 있다. 넷째, 단지 규모가 클수록 생활 편의시설이 좋아지고 거래도 활발해 투자의 안전성이 확보된다. 하지만 단지 규모가 2천 세대 이상일 경우엔 다시 한 번 고려할 필요가 있다. 조합원 숫자가 많아서 개발 뒤 지분을 나누면 수익성이 떨어질 수 있기 때문. 전문가들은 투자이익을 극대화할 수 있는 ‘진흙 속의 진주’는 5백~1천 세대의 중·소 규모 단지에서 찾는 것이 좋다고 조언한다.
투자 지역을 선택했다면 전체 세대수와 함께 시공사 브랜드도 따져보는 게 좋다. 아파트의 경우 비슷한 입지 조건이라도 아파트 브랜드 파워에 따라 시세가 크게 달라지기 때문이다. 평형대도 신중히 선택해야 한다. 20평형·30평형·40평형대 등 평수별로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는 결정을 한 뒤 평형대별 매물을 알아보는 게 좋다. 구입한 노후 주택으로 개발 후 몇 평형대 아파트를 받을 수 있는지 여부는 재개발의 형태와 평형 배정방식 및 평형 배정비율, 조합원수 등 현장 데이터 분석을 통해 파악할 수 있다. 현장 데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 부동산 중개업소를 통해서 확인이 가능하다.
이와 함께 반드시 따져볼 것은 미래의 교통조건과 주위 환경이다. 현재는 역세권이 아니라 해도 몇 년 후 입주할 때는 교통환경이 완전히 변할 수 있다. 교통량 증가 정도나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안해 교통환경을 판단하는 것이 투자 포인트다.
마지막으로 재개발에 투자할 때는 그 지역의 특목고 설립 등 사업추진 현황이나 해당 관청의 정책 등을 관심 있게 지켜봐야 한다. 아울러 재개발은 단기적인 수익을 노리기보다 장기적인 접근 자세가 필요하다.

재개발 투자 전 점검해야 할 법적 문제
재개발 투자를 할 때는 사업성과 더불어 허가 및 세제 문제도 점검할 필요가 있다. 먼저 도시재정비촉진지구는 자동적으로 토지거래 허가구역이 되므로 토지를 6평(20㎡) 이상 매입할 때는 관청의 허가를 받아야 한다. 주거·상업·공업지역에 상관없이 무조건 6평을 초과하면 허가받아야 한다는 사실을 기억하자. 둘째로 도시재정비촉진지구 내 주택은 원칙적으로 실 거주 목적으로만 구입이 가능하다. 즉 이미 다른 주택을 갖고 있는 사람이 도시재정비촉진지구 안에 있는 주택을 새로 사들일 경우엔, 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 이사해 실제 거주하겠다는 계획서를 제출해야 한다. 2주택 이상 보유자는 당연히 취득이 불가능하다.
재개발 사업은 기본계획수립-정비구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-이주 및 착공-완공 등의 절차로 진행된다. 각 단계를 넘어설 때마다 지분 가격이 상승하는 대신 수익 확보 시기는 앞당겨지므로, 어느 시점에서 투자할지에 대한 판단이 필요하다.

서울시 2차 뉴타운으로 지정된 강북구 미아동 삼양로 주변.(좌) 가재울뉴타운 지역 서울 서대문구 북가좌동 빌라촌.(우)

금액대별 재개발 투자

▼ 3천만원으로 재개발 투자하기

정릉3구역
서울 성북구 정릉동 640-17번지 일대의 정릉3구역은 용적률 130%로 15개 동 총 4백68가구가 건립될 예정이다. 금호건설이 시공을 맡았다. 단지 앞에 북한산이 있어 주변 환경은 쾌적한 편. 현재 구역 지정 전 단계에 있어 지분 가격은 다른 지역에 비해 저렴한 편이다. 10평 미만의 경우 평당 8백만원 수준. 전세 가격은 평수에 따라 다른데 10평형대의 경우 대략 3천만원 수준이다. 대지지분 7평에 건평 10평짜리 매물이 6천만원 선에 나와 있는 만큼, 전세를 끼고 구입하면 3천만원으로 투자가 가능하다.

용두4구역
서울 동대문구 용두동 142번지 일대 용두4구역은 25~43평형 2백40가구가 건립될 예정이다. 현재 구역 지정 전 단계에 있으며 시공사는 롯데건설이다. 주변에 현대코아백화점·성바오로병원·한마음병원·고대안암병원 등의 편의시설이 있고 교통이 편리하다. 용두4구역은 재개발 초기 단계라 10평 미만의 경우 평당 가격이 1천만~1천2백만원 수준. 대지지분 5평에 건평 7평의 매물이 5천만~6천만원 수준의 시세를 보이고 있다. 따라서 전세 3천만원을 끼고 자기 자금 2천만~3천만원을 투자하면 재개발 매물을 구입할 수 있다.

▼ 5천만원으로 재개발 투자하기

광명지구
경기도 광명시 광명동 일대 광명뉴타운은 1차 경기 뉴타운지구로 현재 기본계획 수립 중에 있다. 광명동은 서울 구로구와 맞닿아 있어 서울 생활권이 가능하며, 특히 지난 2004년 고속철도가 개통돼 지역 가치가 높아졌다. 현재 광명지구의 지분 가격은 10평 미만의 경우 1천5백만~2천만원 수준. 전세가는 5천만원 정도이며, 깨끗한 빌라의 경우 많게는 7천만원까지 받는 경우도 있다. 대지지분 6평, 건평 8평짜리 매물 시세가 9천만~1억원 선. 따라서 자기 자금 5천만원만 있으면 전세를 끼고 재개발 투자를 시작할 수 있다.

도봉주거환경개선사업지구
서울시 도봉구 쌍문1동 480번지, 쌍문3동 333번지 일대의 도봉주거환경개선사업지구는 용적률 190% 재개발 단지로, 현재 구역 준비 중에 있어 소액으로 장기 투자를 하기 적합하다. 가까운 곳에 한일병원과 우미시장이 있고 초당초등학교·백운초등학교·덕성여대가 인접해 있다. 현재 10평 미만 지분의 평당 가격은 1천5백만원 수준. 전세가는 대략 4천만원 정도다. 대지지분 6평에 건평 9평짜리 매물이 9천만원에 나와 있으므로, 전세를 끼면 5천만원으로 투자가 가능하다.


▼ 8천만~9천만원으로 재개발 투자하기

미아뉴타운
서울 강북구 미아동 미아뉴타운의 장점은 미아균형발전촉진지구와 길음뉴타운이 인접해 있어 대단위 아파트 단지가 조성된다는 것. 인근의 SK북한산시티 5천3백27가구, 벽산라이브파크 2천75가구, 삼각산아이원 2천17가구 등과 함께 1만 가구 이상의 대단위 아파트촌을 형성하게 돼 투자가치가 높다. 북한산이 인접해 있고 자연녹지가 풍부한 것도 이 지역의 장점. 길음초등학교·미아초등학교·영훈중고등학교·대일외국어고등학교 등이 도보 5~10분 거리 안에 있다. 가장 가까운 지하철역이 4호선 미아삼거리역으로 걸어서 15분 정도 걸리는 게 단점이지만, 버스 노선이 다양하며 오는 2011년 개통 예정인 우이-신설동 경전철이 다니면 교통 상황이 나아질 것으로 전망된다. 롯데백화점·신세계백화점·현대백화점 등도 도보 15~20분 거리다.
미아뉴타운에서 새로 지어질 아파트 33평형을 배정받을 수 있는 10평 이상의 대지 지분은 현재 평당 2천만~2천5백만원에 거래되고 있다. 하지만 대지지분 9평, 건평 12평인 매물의 가격은 1억2천만원 선. 대지지분이 10평 미만일 경우 평당 1천3백만원 정도의 비교적 낮은 가격이 형성돼 있기 때문이다. 따라서 이 지역 전세가 4천만원을 감안하면 자기 자본 8천만원으로 투자가 가능하다.

장위뉴타운
서울 성북구 장위동 68-8번지 일대 56만여 평에 자리 잡은 장위뉴타운은 서울시 뉴타운 가운데 가장 큰 규모를 자랑한다. 장위동 일대는 그동안 좁은 골목길과 오래된 주택 등으로 강북의 대표적인 낙후지역으로 손꼽혀 왔지만 뉴타운 지정 이후 발전 가능성이 매우 높게 평가되고 있는 곳. 장위뉴타운은 동쪽에 광운대학교, 서쪽에 동덕여자대학교, 북쪽으로는 드림랜드, 남쪽으로는 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역이 있다. 가까운 거리에 상업시설이 부족한 게 단점이지만, 단독주택 비율이 높아 조합원 수가 적으므로 높은 수익성을 기대할 수 있는 게 장점이다. 장위뉴타운의 10평 미만 대지 지분의 평균 가격은 평당 2천만~2천5백만원 정도. 대지 5.5평, 건평 13평인 매물의 매매가는 1억3천만원 선이다. 전세가는 3천만~4천만원으로 전세를 끼면 8천만~9천만원으로 투자가 가능하다.

▼ 1억원대로 재개발 투자하기

본동5구역
서울 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역은 용적률 249%로 총 5개 동 5백64가구가 건립될 예정이다. 지하철 1호선 노량진역이 도보 10분 거리이고, 노량진수산시장·신세계백화점·롯데백화점 등의 편의시설이 인접해 있다. 대지지분 10평 미만의 경우 평당 가격이 2천5백만~2천8백만원 수준. 빌라 전세는 5천만~7천만원 선이다. 대지지분 6평에 건평 9평의 매물 시세가 1억5천만원이므로 전세금을 감안하면 1억원으로 투자가 가능하다.

가재울뉴타운
서울 강북의 대표적인 노후·불량 주택 밀집지역인 서대문구 북가좌동, 남가좌동 일대는 당초 가좌뉴타운이라는 이름으로 사업을 시작했다. 하지만 ‘가좌’라는 동명이 지구 주변 홍제천 물에 가재가 많다는 뜻의 ‘가재울’에서 유래된 것을 반영해 ‘가재울 뉴타운’으로 사업명을 변경했다. 서대문구는 이 지역에 교통흐름에 따라 신호체계가 원격으로 바뀌는 첨단 교통제어시스템을 도입하고, 녹지공간을 대폭 확충할 계획. 또 초등학교 3개와 중·고교 각 1개씩을 신설해 교육 여건을 개선할 방침이다. 현재 가재울뉴타운에는 대지 5.5평, 건평 9평 매물이 1억6천5백만원에 나와 있다. 시세가 평당 3천만~4천만원대에 형성돼 있는 것. 개발속도가 빠른 탓에 다른 지역에 비해 비교적 초기 투자금이 많이 드는 편이다. 건물이 노후한 탓에 전세 가격은 낮아서 앞선 매물의 경우 전세가가 4천만원 선이다. 초기 투자비용으로 1억2천5백만원이 필요한 셈이다.

아현뉴타운
서울 마포구 아현뉴타운은 2·5·6호선 신촌역·아현역·대흥역·공덕역·애오개역 등 5개 역이 에워싸고 있는 뛰어난 교통조건이 장점이다. 서울 중심부에 있어 여의도와 시청 방향 출퇴근이 쉽다. 세입자 수가 많은 것이 단점으로 지적되지만, 입지조건이 뛰어나고 주변에 고급 아파트와 오피스텔이 속속 들어서고 있어 미래 투자가치는 높은 것으로 평가된다. 이 중에서도 아현동 380번지 일대 아현4구역은 용적률 190%로 15~43평형 1천3백17가구가 건립되는 대단지가 들어설 예정이다. 지하철 5호선 애오개역이 도보 5분 거리인 역세권. 이곳의 지분가는 평당 2천만~2천5백만원 수준이다. 건평 10평 매물의 매매가는 1억4천5백만원 선이며, 전세가는 4천만~5천만원 수준이다.

 

 

수원경전철예정노선                   영덕-오산 광역도로                                                                     분당급신도시예상지역                                                                  국제공항 자유무역지역 위치도

 

 

건축이나 부동산을 전공하지 않은 일반인이 부동산의 가치를 판단하기란 쉽지 않다. 아파트의 경우는 분양가나 주변 시세를 기준하면 대략적인 가격과 가치를 알 수가 있지만 토지나 단독주택, 빌딩의 경우 일반인이 그 땅의 가치를 판단하는 것은 쉽지 않은 일이다. 하지만 간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지관련 공부서류를 볼 수 있다면 해당 부동산의 허용 및 제한사항과 활용가치를 현장에 가지 않고서도 사전에 판단할 수가 있다. 그러나 부동산을 판단할 때는 반드시 현장을 방문하여 직접 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것이 매우 중요하다.

어떠한 부동산의 가치를 알고자 하다면 우선 부동산의 현황을 정확하게 파악해야 한다. 현황을 파악하는 데는 서류를 통해서 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문하여 직접 확인하는 두가지를 반드시 병행하여야 한다. 우선 현황파악에 필요한 서류는 ①토지이용계획확인서(구 도시계획확인원), ②토지대장, ③지적도, ④건축물대장, ⑤토지 및 건물 등기부등본, ⑥개별공시지가확인서 등이 있다.


첫째, 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다.

비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정되어 있는 것이다. 일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60% 용적률 200%∼300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고 상업지역은 건폐율 80% 용적률 800%∼1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수가 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역내에 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분되어 있으며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시되어 있다. 이는 도시계획구역내에서 토지의 경제적, 효율적 이용을 위하여 지정된 것이다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4종류로 구분되어 있다. 주거지역은 전용주거(1∼2종), 일반주거(1∼3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분되며 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다. 지역·지구별 건축가능 용도에 대하여는 도시계획법에 명시되어 있다.

토지활용과 관련하여 건폐율, 용적률이란 용어의 개념에 대하여 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수가 있는데 건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지의 경우 한개층 바닥이 50㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미이다. 용적률은 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합하여 연면적이라고 통칭한다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 그리고 많이 지을 수가 있으므로 토지가격 결정시 용적률은 중요 요소가 된다. 예를 들어 용적률 300%라 함은 100㎡ 토지의 경우 지상연면적을 300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.


둘째,, 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다.

우리는 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 '대', 논은 '답', 밭은 '전' 등으로 표시되는데 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 '전'으로 표시가 될 수 있다. 토지가 임야인 경우에는 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(= 3.3058㎡),

1㎡(= 0.3025평)으로 하면된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.


셋째,, 지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지의 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다.

여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부체납의 형태로 이루어지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지의 가격이 주변 시세보다 저렴하다 하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정하여야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 잘 고려하여 판단하여야 한다. 또한 대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물의 높이를 결정하기 때문에 같은 용적률을 적용 받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.


넷째,, 건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류이다.

외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한지 20여년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다. 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 일반 음식점으로 사용하던 건물을 학원 등으로 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성하여 관청의 허가를 득한 후 공사를 하여야 한다. 예를 들어 기존 건물에 확보된 정화조나 주차장의 면적이 용도변경시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 되어있지 않으면 용도변경이 불가능하여 매입목적의 용도로 사용을 못하는 경우도 있다.


다섯째,, 토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물)의 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입시 반드시 확인해야 할 서류이다.

등기부등본은 토지 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한 표제부, 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권 지상권 등을 표기한 을구의 세부분으로 구성되어 있다. 특히 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인하여 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 이에 대하여는 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.


여섯째, ,개별공시지가확인서은 정부가 매년 1월 1일에 조사하여 발표하는 지가 기준이다.

부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별적인 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70%정도라고 보고 있다. 어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.


자신이 보유한 부동산이나 매입하고자 하는 부동산에 대하여 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문하여 확인하여야 한다. 대상 토지에 건물이 있다면 상태가 양호한지, 사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지, 인접대지와의 경계에 건물 신축시 문제가 될 사항은 없는지, 나대지라면 경사가 급하지는 않는지, 급하다면 토목공사를 하는데 문제가 되지는 않는지, 진입도로와 주변 도로 상황은 어떤지, 교통량이 많아서 주차 출입시 어려움은 없는지, 임야의 경우라면 기존에 나무들의 생육상태는 어떠하고 나무의 종류가 토지형질변경시 문제가 되지는 않는지 등등...

부동산 매매시 개인적인 기초지식 숙지는 매우 필요한 것이다. 물론 부동산의 가치를 판단한다는 것이 전문가에게도 단순한 일이 아니기에 감정평가사라는 고유한 전문직이 존재하는 것도 사실이다. 너무 복잡하다고 생각될 수도 있지만 조금만 신경을 쓴다면 부동산을 통한 재테크에 있어서 자신이 기초지식이 있어야 전문가의 조언을 받아 정확한 판단을 할 수가 있다. 본인이 기초적인 지식을 가지고 있지 않다면 이해를 못하기 때문에 전문가의 조언을 받아도 어떠한 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다