2008년 서울시 주택재개발지역 중 가장 이슈가 되었던 노원구 상계 3,4동 일대에 대한 접근

  서울의 동북부에 위치한 노원구 상계동은 1964년 6월 서울시가 무허가 주거민, 철거민, 화재 및 수재민을 위해 난민정착사업의 일환으로 지정한 대표적인 곳이다. 이와 같이 집단이 주되어온 난민들의 주거 환경을 파악하여 우리의 주거환경향상을 위한 방향을 찾아야 하며, 가장 빠른 사업 움직임이 보이는 만큼 절대 지나쳐서는 안될 중요한 거점이 되었다.

   상계동 앞으로의 개발 방향은 서울시의 다른 뉴타운 개발 계획과 마찬가지로 친환경과 주거형태의 다양화라는 기본 방향에 있으며, 타 지역에 비해 난민촌이 약 60% 이상 차지하는 곳으로 무허가 건물들이 혼재되어 있는 만큼 빠른 사업이 진행되고 있는게 사실이다. 또한 수락산과 불암산 자락 사이에 자리잡은 지리적 특성을 그대로 유지해 구역 내 어디서나 푸른 산자락을 볼 수 있도록 조경 계획이 이루어 지며 구역 북쪽의 수락산과 남쪽의 불암산을 연결해 주는 녹지 보행축 3곳이 조성돼, 두 산을 오가는 등산객들을 위한 보행로 역할도 하게 된다. 현재는 도로로 덮여 있는 당현천도 부분적으로 자연 하천으로 복원하기로 하고 뉴타운 일대를 관통하는 450m의 물길을 새로 놓아 '미니 청계천' 같은 쉼터로 꾸밀 계획이다.

상계동의 중심 관문 역할을 하게 될 지하철 4호선 종점 당고개역 주변도 지금보다 훨씬 산뜻하고 쾌적한 역세권으로 바뀌게 된다. 당고개역 남쪽에는 뉴타운의 중심 공원 역할을 하게 될 대규모 공원사업이 잡혀 있다.

서울시는 옛 동네의 모습을 그대로 유지하기 위해 공원과 당현천 복원 구간에는 상계 3,4동 주민들이 살아가던 옛 모습을 담은 조형물과 기념비도 세워진다. 한편 공원과 지하철역을 사이에 두고 마주보는 위치에는 최신 시설의 공연전시 공간을 아우른 대형 문화시설도 들어선다.

이제 상계 3차 뉴타운은 재개발/재건축에 관심이 있는 투자자라면 한번쯤은 관심을 가졌던 만큼 매물에 대한 정확한 분석을 요하는 시점이 되었고, 부동산 경기 역시 침체를 벗어날 수는 없었지만, 더이상의 저점도 보이지 않고 있다.

소액투자로 높은 수익을 볼 수 있는 매물을 찾아라.

직접 다녀온 현장을 보면서 생생한 투자 정보를 보여 드립니다.

실제 상계동 일대 주택 현장입니다. 빌라.단독,다가구,다세대 등 밀집되어 있으며, 33㎡(10평)빌라 기준 3.3㎡당 1,800만~2,200만원선에 시세가 형성되어 있습니다. 또한 위 사진에 보이는 것처럼 낡은 무허가 건물의 경우 3.3㎡당 약 400만~600만원선으로 형성되어 있습니다. 위 시세는 2009년 기준으로 작년에 비해 많이 떨어진 시세이나, 상계뉴타운의 사업시행인가 및 부동산 반등 시기가 보이는 만큼 매물의 공급이 다시금 사라지고 있습니다. 투자자 여러분이 관심을 가져야 할 알짜 매물은 바로 낡았지만 조합원과 동등한 지위를 부여받은 기존 무허가 건물을 관심있게 보시기 바랍니다. 보통 전세가는 약 500만원~ 3,000만원 정도로 월세 보증금만큼 낮게 평가되어 있는 집이 있으며, 매매가 역시 저렴한 것은 약 5,000만원~ 8,000만원 정도에 투자가 가능하다는 점입니다. 전세를 안고 매입할 경우 실투자비용은 약 4,000~ 5,000만원 정도면 그 비싸다는 서울시 재개발 지역에 투자가 가능하다는 것입니다. 주의할 점은 기존 무허가 건물의 경우, 실측 위주로 평가받으므로 현장을 한번 보는것도 중요하며, 등기가 아닌 노원구청에 등재된 무허가 확인원서를 발급받아 보셔야 됩니다. 그리고 시유지를 점유하고 있기 때문에 점유세가 별도로 부과되며,1년에 약 몇 만원~ 몇 십만원 정도가 청구됨을 알려 드립니다.

  그러면 이제 차이점이 나타나죠? 대지 10평 정도의 빌라 매입할 경우 약 1억5,000만원 이상의 비용이 드는데 비해 동일한 조합원 자격이 부여되는 기존 무허가의 경우 소액투자로 가능하며, 부동산의 특성상 지역정 개발방향이 뚜렷한 지역 조합원 프리미엄의 경우 그 가치는 상당하다고 할 수 있습니다.

  노원구 상계동을 주목하시기 바랍니다.

관심이 있는 분은 저와 함께 현장을 탐방하셔두 됩니다.

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