부동산노트(150) |
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[스크랩] 아파트 인테리어 견적 산출 방법 |부동산노트
2007-03-28 21:29
http://blog.drapt.com/sy12/3168791175084970114 
출처 : ♣ 정말 소중한 것이란 무엇일까? ♣
원문 : http://blog.drapt.com/jyhb0616
*아파트 기준(정확한 견적은 아닙니다)
☞ 도배(합지, 씰크벽지) 비용 ☞ 욕실공사 비용
☞ 거실 아트월 설치비용
☞ 씽크대 교체비용 ☞ 가구 |
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2007-03-28 21:29
http://blog.drapt.com/sy12/2413571175084947728
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 2007년-2009년 부동산 명심보감 ★
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
● 2006년 하반기에 무차별적으로 폭등을 거듭한 아파트 상승 흐름이 정부의 전방위적인 부동산
대책으로 말미암아 2007년 새해 벽두부터 지금까지 소강 상태의 안정적인 방향으로 흐르고
있습니다.
● 작금의 부동산 흐름을 체험한 수많은 네티즌들은 '나는 어떻게 대처해야 하는가? ' 라는
궁금증에 일말의 해답을 얻고자 부동산 사이트를 드나 들 것으로 판단이 됩니다.
● 하지만 뾰족한 해결방안을 얻지 못하고 갈등에 또 다른 갈등만을 뒤짚어 쓴 채로 다음을
기약하면서 편치 않은 잠자리를 뒤척이시는 분들이 많을 것입니다.
● 특히 2006년 11월-12월 폭등기 끝자락에 내집 마련을 하신 분들은 얼마간의 시세 차익에
기뻐하기 보다는 앞으로 야기될 정부의 강력한 세금 정책 등 융단 폭격을 기다리며
불안과 전율에 떨고 있는 경우가 많습니다.
● 고생 끝에 얻은 내집 마련이 세금이라는 저승사자 앞에서 맥을 추지 못하는 장세가 이어질까요?
● 이에 필자는 2003년부터 2009년 말까지 7년을 조명 하며 주택 시장에 영향을 주는 요소들을
골격으로 삼아서 부동산 시장의 큰 흐름을 반추하고자 합니다.
● 부동산 시장의 흐름을 정확하게 예측하기 위해서는 시장 흐름에 영향을 주는 기본 요소들 간의
역학 관계를 꿰뚫른 폭 넓은 시야를 가져야 합니다.
▶. 시세 흐름을 살펴 봅니다. - 3년. 1년. 6개월. 3개월 . 1개월
● 2005년부터 2006년까지 2년 동안은 전형적인 상승 그래프 모형을 그리고 있으며
특히 거래량이 증가하면서 그 어느 시기보다도 시세 상승의 탄력이 가속화 한 모습을
보였습니다.
2003년-2004년 2년동안 장기 조정을 거쳐 온 부동산 시장의 흐름과 연계고리를
형성하면서 장기간 소폭 하락의 그래프 모형이 일제히 단기 폭등의 상승 반전으로 이어져
급기야 소외 아파트의 활황장에까지 잇닿은 결과를 초래하였습니다.
● 2007년 1-3월의 그래프 모형은 전형적인 시세 정체의 모형을 보이면서 거래량이 현저히
급감하고, 일부 시세 차익을 이룬 급매 형태의 국지적 매물만이 부분적으로 거래가
이루어지는 형국을 나타내고 있습니다.
이러한 경향은 분양. 미분양. 분양권. 경매 등에 공통적으로 나타나는 현상으로써 이 흐름이
2003-2004년 두 해 동안 이루어진 장기 침체로 이어질 가능성은 적습니다.
● 즉 정부의 파상적인 부동산 안정 대책 그 중에서도 특히 입법화가 진행 되고 있는 세금 부과로
시세 차익성 매물이 주류를 이루는 것으로 보아서 단기적인 조정 국면으로
받아들여 지고 있습니다.
다만 입법화가 가시화 되고, 정부의 일관적인 정책이 실효성을 거둔다면 당초 예상했던
하반기 상승장에까지 찬물을 끼얹어 매수세 실종과 실망 매물의 증가로 부분적인 가격 하락과
중기 안정 흐름이 이어질 수도 있습니다.
● 하지만 인위적인 세금 압박이 주요 원인으로 지목되는 이상 큰 폭의 하락 가능성이 거의 없기
때문에 조정이 얼마동안 이어지느냐는 중요한 문제가 아닙니다.
따라서 시세 흐름만 본다면 2007년 상반기야말로 내 집 마련을 하고자 하는 실수효자들은
호조건의 매물에 보다 적극성을 띌 필요가 있으며 좋은 조건의 아파트로 갈아타기 위한
황금의 기간이 될 수도 있습니다.
● 역으로 주택 가치는 최소한 3년을 내다보는 안목이 필요한데 특별한 사유 없이 불안 심리에
기인하여 급매 형태의 매도를 하는 행위는 뼈아픈 실책을 할 가능성이 높다는 점을
주지하고자 합니다.
▶ 지역의 가치를 판단합니다. - 서울 및 수도권의 유망지역. 보통지역. 소외지역
● 지역의 가치는 시세 흐름과 가장 밀접한 관련성이 있습니다.
2005-2006년 2년동안 폭등의 정점에 서 있는 명품 지역 이른바 강남. 서초. 송파. 분당 신도시.
용인. 성남. 수원. 화성등 강남권과 용산. 목동. 여의도. 파주. 평촌. 과천 등 일부 강북권은
시세 흐름에 민감하게 반응하여 3개월-6개월 정도의 조정에 들어갈 가능성이 매우 농후합니다.
● 특히 버블7으로 대변이 되는 이들 지역은 단기 차익성 매물과 보유세 강화 및 대출 규제의
외압을 견디지 못하는 실망 매물 등으로 오름폭에 상응하는 초급매 출현마저 예상이 됩니다.
하지만 이러한 흐름이 아파트 하락의 도미노 현상으로 번질 가능성은 거의 없는데 그 증거는
정권 교체에 대한 정부 정책의 불신. 소득의 뒷받침. 생활 수준 향상으로 인한 유망 지역
아파트의 희소성 등을 꼽을 수 있습니다.
또한 2007년 상반기는 상대적으로 시세 차익이 적고 세금 정책으로부터 자유로운 보통 지역과
소외 지역의 아파트들이 부분적으로 강세를 띄면서 시장을 견인할 가능성이 높습니다.
● 하지만 유망지역 약세, 보통 혹은 소외 지역 강세의 흐름은 가장 중요한 3년 보유를 감안할
경우 역전 현상을 보일 가능성이 매우 크기 때문에 그 어느 때보다 매매시 신중한 판단이
요망됩니다.
세금 정책의 강화가 명품 지역 혹은 아파트의 장기 하락을 가져올 가능성이
거의 없습니다.
과거의 전례를 보면 시장 상황이 호전이 될 경우에 유망 지역 아파트군들은 오히려 세금의
과다한 부과까지 감안한 폭등을 야기하여 상상을 초월한 급등세를 취하기도 했습니다.
● 즉 유망 지역 아파트의 시세 상승은 막대한 세금을 계산에 넣은 그들만의 현란한 잔치가 될
소지가 농후합니다.
보유세 강화가 아파트 시세를 끌어 올린다는 말은 결코 허상이 아닙니다.
역으로 유망 지역의 아파트들이 시세차익성 매물을 쏟아 내면서 약세를 면치 못할때
독야청청하는듯 상승을 이끌던 보통 혹은 일반 아파트들은 막상 상승장에 접어들면
지리하리만큼 답답한 시세 흐름을 이어가서 결국 크게 올라야 할 때 오르지 못하는 이른바
짧게 웃고 길게 눈물을 흘리는 아이러니한 상황을 야기하게 됩니다..
● 결국 아파트 매매는 지금으로부터 2-3년 후까지 내다 본다면 유망지역- 보통 지역 순으로
매수를 하되 상대적으로 가치가 떨어지는 소외지역군의 아파트의 매수시에는 신중함을
지녀야 합니다.
▶ 평형별 가치를 판단합니다.- 60평 이상- 50평대- 40평대-30평대-20평대
● 2005년-2006년은 40평대 이상 중대형 평형의 전성기라고 명명할 수 있습니다.
20평대가 상대적으로 고전을 면치 못하는 사이에 서민들로부터 가장 사랑을 받아 온 30평대의
꾸준한 상승이 이어졌으며, 주거 목적으로 너무 크다고 이질감을 보여오던 40평대 이상의
중대형 평형이 30평대의 아성을 단박에 무너뜨리고 30평대보다 1.5-2배 가까운 시세 차익을
거두고 말았습니다.
● 2007년 비수기에 접어들면서 단기 폭등이 컸던 40평대 이상 중대형 평형의 급매 출현이
가장 많고 그 다음 30-20평대 순으로 상승기와는 정반대의 양상이 전개되고 있습니다.
2006년 상반기에는 그 동안 오름폭이 적었던 30-20평대의 안정감 있는 상승이 전망이 되며
40 평대 이상 큰 평형일수록 소폭하락을 보이거나 매물이 늘어나고 있음을 확인할 수
있습니다.
● 앞에서 언급하였지만 조정기에는 절대 가치가 낮고 오름폭이 적은 중소형 평형의 안정감이
두드러질 수 있는데 만일 상승 반전이 될 경우 30평 이하의 중소형 평형은 닭 쫒던 개 지붕
쳐다 보듯 대형 평형의 폭등을 지켜만 본다는 사실을 예견하고 매수에 임하여야 합니다.
▶ 아파트의 가치를 판단합니다.-
입지, 세대수, 입주년도, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률
● 내가 가지고 있는 아파트는 어느 유형인가를 정확하게 판단한 연후에 그에 상응하는 대책을
세우는 것이 원초적인 해결책이자 영원 불변의 진리입니다.
입지. 세대수 등 상기의 요소에 특장점이 있는 아파트들은 상승시기에 그 장점에 비례하여
탄력을 받아왔다면 그와 정 반대의 영역에 놓인 아파트는 탄력을 받지 못하고 지지부진한
소폭의 상승에 만족해야 했을 것입니다.
● 2007년 상반기에 호조건의 아파트들이 시세 차익의 반대 급부로 하향 안정세를 보이고 있지만
그동안 오름폭이 적었던 강북권. 오래된 아파트. 저평가 아파트 등이 소외 받은 만큼의
강세를 띄는 것도 이와 무관하지 않습니다.
● 하지만 모든 사물이 시작이 있으면 끝이 있듯이 종착역을 생각해 볼 필요가 있습니다.
중요한 것은 소폭 하락 장세에서 지리한 순위 싸움을 벌이는 지금의 판세가 아니라 2007년
하반기 혹은 그 이후로 예측이 되는 상승 반전기 때 누가 용수철처럼 튀어 오를 것인가를
예감하는 눈을 지녀야 합니다.
● 조정기 때에 하락폭이 큰 아파트일수록 그 하락 폭의 몇 배 이상 상승 탄력을 받은 것이
과거의 교훈이자 앞으로도 이어질 명약관화한 사실이기 때문에 당장의 떡고물에 정신이
팔려서 떡시루를 통채로 남에게 바치는 안타까운 일련의 전철을 또 밟지 않았으면 합니다.
▶ 미래의 발전 가능성을 판단합니다. -
미래의 호재와 악재. 트랜드. 친환경 요소 등
● 아파트는 끊임 없이 진화에 진화를 거듭하고 있습니다.
또한 당장 현실화의 수치로 가늠하기 어려운 미지의 요소까지 감안한다면 아파트를 선택하는
일이야말로 배우자를 선택하거나 직장을 선택하는 일 못지 않게 매우 복잡다단하고 신중한
판단이 요구되는 일이라고 할 수 있습니다.
● 우리가 배우자나 직장을 선택할 경우에 현실적인 가치 즉 보수. 만족도. 생활 여건을 중요시하고
여기에 덧붙여서 당장 표면적으로 환산할 수 없는 미래 발전성. 가능성을 염두해 두듯이
아파트 선택에 있어서도 이 부분은 반드시 체크하고 넘어 가야 합니다.
● 특히 비수기에는 현실의 안목이 미래의 시야를 가리게 하는 착시 현상이 심해질 수 있는데
아무리 급한 상황이라도 아파트를 매도할 경우의 환경 즉 3년 후의 앞을 내다 보면서
그 시기에 중요시 여겨지는 가치에 관심을 가질 필요가 있습니다.
● 지금 당장은 아무도 관심을 두지 않지만 3년 후가 되면 엄청난 부가가치를 지닐 지역 혹은
아파트들이 매우 많을 것으로 보여집니다.
3년 혹은 5년 후의 국토 개발, 교통 등 주변 인프라, 상권 등 편의 시설. 신도시 개발 등의
정부 및 지자체 계획안을 참조해서 가치 창출을 극대화 하였으면 합니다..
▶ 대중의 선호 요소를 판단합니다.-
교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발. 신도시.뉴타운
● 일반 대중이 중요시 여기는 상기의 사항이 많은 지역과 아파트는 그만큼 높은 빛을 발합니다.
강남권이 지속적으로 주목 받는 것도 상기의 모든 요소를 갖춘 곳이기 때문이며. 신도시.
뉴타운 . 택지개발 등에 관심을 가지는 것도 대중의 선호 요소가 가치의 쏠림 현상으로
나타나기 때문입니다.
● 꼭 어느 것이 중요하다고 볼 수는 없지만 위의 요소를 고르게 갖춘 아파트가 최고의
대우를 받고 있으며 특정 부분을 완벽하게 갖춘 아파트 역시 그 희소성으로 말미암아 뭇
사람들로부터 선망의 대상이 되곤 합니다.
2005-2006년 두 해동안 위의 요소를 고르게 갖춘 지역의 아파트는 전국 최고의 상승률을
거둘만큼 폭등을 가져왔는데 서울 유망권을 제외한 그 대표적인 예가 용인. 파주. 동탄.
송도라고 할 수 있습니다.
● 하지만 2007년 상반기는 이들 지역을 중심으로 많이 오른 곳부터 소폭 하락 등의 조정을
보이고 있으며, 매수세의 실종을 감안한다면 당분간 약세가 이어질 것으로 전망이 됩니다.
● 문제는 2007년 하반기 혹은 상승 탄력이 본격화 될 것으로 예측이 되는 그 어느 때
바로 그 시점이 중요합니다.
위의 요소와 상극이 되는 소외 아파트군들은 지금 당장은 비교적 안정적인 상승을 보일
가능성이 점쳐지지만 상승 탄력시에 대중의 호응도가 낮아서 결국에는 소외군으로 전락할
가능성이 매우 높습니다.
● 즉 절대적인 가치가 낮은 아파트는 저평가의 최대 호재가 희석 되기 전인 3년 전후를 기점으로
대중이 선호하는 아파트군으로 말을 갈아타는 것이 가장 안전한 전략이라는 것을 염두해야
합니다.
▶ 정부의 정책을 판단합니다.-
정부 의지. 세금. 청약. 금리. 부동산 정책. 정치권 동향 등
● 2005-2006년의 아파트 상승 기류를 일시에 진정시킨 것은 바로 정부의 고강도 부동산 안정화
정책입니다.
할 수 있는 모든 대책이 나왔다고 해도 과언이 아닐만큼 이제 더 이상 부동산으로 시세
차익을 거두는 일은 불가능할 것으로 여겨질 정도로 부동산에 전방위에 걸쳐서 숨통을
옥죄어 놓았습니다.
● 2005년-2006년 기간에 야심차게 추진해온 8.31 대책이 대실패로 귀결되자 아파트 상승은
터진 봇물처럼 날아 오르기 시작했습니다.
2007년 1.11 대책은 과거 수차례 진행이 되어 온 부동산 정책의 결정판으로 보여질 정도입니다.
● 보유세의 강화. 대출 억제. 금리 인상. 다주택 세금 확대 등의 구체적인 조치가 입법화 되고
있어서'집값 상승에 일정 기간 불가피한 타격을 줄 수밖에 없을 것입니다.
법은 한번 입법화 하면 쉽게 고칠 수 없기 때문에 막상 가시화가 되면 부동산을 투자 혹은
투기 형태로 인식해 온 사람들에게는 심대한 타격을 입힐 전망입니다.
● 하지만 부분적으로 남용과 오용으로 점철 된 부동산 정책이 국민들의 저항으로부터
자유로울 지는 지켜 볼 문제이며, 재산권 침해, 세계적으로 유례가 없는 세금 폭리. 경제에
심대한 타격. 등의 비민주적이고 억지적 성향이 강한 정책이 대통령 선거와 정권 교체의
교차점에서 어느 방향으로 가닥이 잡힐 지 두고 볼 문제입니다.
● 부동산 폭등은 단순히 경제적인 문제점을 넘어서 사회 전반에 매우 부정적인 영향을 미치기
때문에 경기의 원활한 흐름을 위하여 반드시 잡아야 한다고 봅니다.
다만 임시방편과 고식지계의 연속으로 평가를 받는 정부의 부동산 정책이 얼마나 실효성을
거둘지는 의문입니다.
● 정부가 해야 할 이상적인 정책은 시장 원리에 근간을 두고 돈이 많아서 주체할 수 없는
상위 20%의 아파트에 과민한 반응을 보여서 찍어 누르려고 할 것이 아니라 그들만의
플레이를 할 수 있도록 최소한의 상한선만을 마련하는 일입니다.
절대 다수로 보여지는 80%의 수도권 아파트들이 폭등하지 않도록 서민 아파트의 안정화를
꾀하고 1가구 다주택 혹은 주택을 투기화 하는 세력들의 세금 강화에 화력을 집중해야 합니다.
교육처럼 하향 평준화의 개념으로 부동산 정책을 실시하려는 점이 가장 큰 문제점이라고
할 수 있습니다.
● 2007년 이 시점에서 정부의 부동산 정책!
강남권 아파트를 잡으면 나머지 아파트들이 연쇄적인 도미노 현상을 일으켜 집값 안정을
가져 오게 할 수 있을까요?
아니면 강남권 아파트가 보유 세금을 감안한 폭등으로 이어져 여타의 아파트에 연쇄적인
시너지 상승을 유발하고 말까요?
이를 판단하는 일이 내집마련을 위하여 마지막으로 담금질 하는 회원 여러분들에게는
화룡점정의 선택이라고 할 수 있습니다.
▶ 경제의 흐름을 판단합니다.-
소득 수준. 물가상승. 경기 흐름. 수출입. 전세동향. 환율. 주가 등
● 부동산도 큰 틀의 경제 개념으로 볼 때 소경제라고 명명할 수 있습니다.
아파트의 상승이 소득과 물가 상승의 그것과 비교하여 지나치게 폭등한 이유가 부동산
정책이 큰 틀의 경제 정책으로 자리잡지 못하고 주먹구구식으로 대처한 것이 근본 원인으로
지목받고 있습니다,
● 우리 정부의 경제 예측과 관리 능력은 매우 뛰어납니다.
특히 물가상승. 국민 총생산. 실업률. 수출입. 환율. 주가 등은 전문 기관을 바탕으로
오차 범위 내에서 정확한 예측이 이루어집니다.
하지만 유독 부동산만큼은 예측이라고 라기가 부끄러울 정도로 참패 아니, 정반대의 예측력을
보이고 있다는 사실에 경악을 금치 못합니다.
● 이는 부동산을 소경제로 인정하지 않고 소비적인 시각과 투기 성향 등의 부정적인 접근
방식에 문제의 원인을 찾을 수 있습니다.
지금이라도 부동산이 얼마든지 경제 흐름의 선순환에 기여할 수 있고, 조절 여하에 따라서
경제적 이윤 창출을 극대화할 수 있는 고급 영역이 될 수 있다는 인식을 가져야 합니다.
이러한 근본적인 발상 전환을 바탕으로 부동산 전문가를 주식이나 일반 경제 전문가 이상으로
우대하고 양성하는 토양을 갖추어야 합니다.
● 2005-2006년 두 해 동안 경기 흐름이 좋아서 부동산 시장이 폭등한 것이 아닙니다.
경기 흐름과 부동산은 일맥상통한다고 할 수 없으며 주식 시장과 시차별 흐름을 두고 연계를
보일뿐입니다.
통계 수치에 드러나지 않는 심리적 요인과 앞에서 지적한 수많은 항목들이 서로 연계 고리를
형성하면서 불규칙적인 상승과 조정을 반복하고 있음을 발견할 수 있습니다.
● 물가. 실업률. 수출입. 외한 보유고. 주가 등은 비교적 안정적인 면을 보이고 있고,
1인당 G.D.P.와 환율. 투자 유치. 유가 등은 몇 년째 불안한 흐름입니다.
● 위의 경제 흐름에서 주목을 해야 할 점은 주가와 소득 수준입니다.
과거의 자료를 분석해 보면 주가 상승은 부동산 상승의 전초전이라고 단언할 수 있습니다.
동반 상승은 아니더라도 일정부분 격차를 두고 주가상승= 부동산 상승이 이어지고 있는데,
지금의 주식 시장이 2000포인트라는 상징적인 수치를 향하여 비교적 견고한 그래프 모형을
띄면서 상승하고 있는 모습은 분양가 1만의 상징적인 수치를 안고 있는 부동산 상승에
긍정적인 영향을 줄 가능성이 높습니다.
● 주식의 상승이 부동산으로 쏠린 자본금을 이탈시킨다는 것은 일시적인 흐름일 뿐이며
400조가 넘는 풍부한 유동자금은 투자처가 신통치 않은 우리나라 경제 구조 하에서 결국
주식과 부동산의 양대 산맥을 함께 움직이게 할 기초 자금의 구실을 할 것입니다.
즉 경제가 나쁘기 때문에 부동산이 식을 것이라는 기대치는 위에서 분석한 결과를 본다면
경제 여건이 부동산 상승의 견인차 역할을 하고 있다는 현실 인식을 불러 일으키고 있습니다.
경제적인 측면에서 2007년 이후의 부동산 시장은 강세가 예상이 됩니다.
● 소득 부분도 부동산과 밀접한 관련성이 있습니다.
소위 명품 아파트로 불리어 지는 상위 20% 내외의 아파트는 소득과 관련성이 적은 데 비하여
중하위 80%의 아파트는 소득과의 연관성이 매우 높다고 할 수 있습니다.
소득은 대출의 잣대가 되기 때문에 소득 여부가 아파트에 어떤 영향을 미칠 것인가를 아는
것은 대단히 중요한 작업입니다.
● 앞으로 아파트 시장이 양극화 방향으로 치달을 가능성이 높은 까닭도 소득에 의한 아파트
분배가 한 축을 형성하기 때문입니다.
소득에 민감하지 않는 명품 아파트는 비교적 자유롭게 상승을 이어갈 수 있지만 소득의
한계점이 분명한 대부분의 아파트는 대출 등의 압박이 현실화 되면서 상대적인 안정세를
보일 전망입니다.
▶ 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.-
주택 보급률. 아파트 공급 계획. 인구 증가. 세대 수
● 아파트의 상승과 하락을 결정 짓는 중요한 포인트가 수요와 공급입니다.
특히 수도권 아파트의 인구 증가율. 아파트 공급 계획은 3년 후의 아파트 시세를 판가름 하는
중요한 척도가 될 것입니다.
● 기타 40대와 50대의 인구 증가. 핵가족화로 인한 세대수의 증가. 소득 향상. 품위 등을
중요시 여기는 국민성향 등으로 말미암아 유망 지역, 새아파트, 대단지. 40평대이상의
쏠림 현상은 더욱 증가할 것으로 분석이 됩니다.
각종 통계 자료에 의하면 2018년까지 특단의 주택 계획이 없는 한 주택 수요의 증가로
아파트의 상승이 이어질 가능성이 높은 것으로 조사되고 있습니다.
● 2002-2004년의 부동산 침체로 아파트 공급이 부족하였기 때문에 2-3년 후인 2005-2006년에
유망 지역 새아파트 위주로 분양가 대비 100% 이상 상승을 가져 온 것입니다.
2006년 하반기 이후 분양 시장의 침체가 2007년으로 이어지고 있습니다.
이는 2-3년 후인 2009년의 부동산 폭등을 유발하는 빌미가 될 수 있다는 점에서 당장의 분양가에
제동을 걸어서 건설사들의 분양을 가로막으려 하기 보다는 원활한 공급을 바탕으로 2-3년
후의 수요층에 대비하는 좀 더 현실적인 정책 방향에 초점을 맞추었으면 합니다.
● 2009년 이후의 부동산 시장은 공급 부족으로 상승 가능성이 예견이 됩니다.
▶ 심리적인 요인을 판단합니다.-
불안감. 기대감. 정책 신뢰도. 대통령 선거 등 변수. 주택 보유 의지 등
● 우리 나라는 전통적으로 집에 대한 소유 의지가 매우 높습니다.
50대 이상의 어른들은 물론이고 20-40대의 젊은 층도 한결같이 내집 마련을 성공의 기본
잣대로 평가하거나 최소한의 가치 충족으로 받아들이고 있습니다.
이러한 국민적 성향이 그 동안 정부의 끊임없는 노력에도 불구하고 집값 상승을 가져 올
수밖에 없는 또다른 이유로 지목 받고 있습니다.
● 내집 마련의 욕구가 매우 높기 때문에 이러한 욕구가 집값 상승의 도화선이 되고 있으며 집
없는 설움과 전세 살이의 불편함 등 심리적인 요인까지 감안한다면 아파트로 대표 되는 주택의
수요는 앞으로도 끊임없이 증가할 것으로 전망이 됩니다.
● 2007년 주택을 매수하고자 하는 심리가 현저하게 떨어지고 있으며 그 폭도 조금씩 확대하는
추세입니다.
정부의 일관성 있는 정책이 신뢰감을 갖기 시작하면서 아파트에 대한 불안감은 기대감을
크게 앞지르는 형국입니다.
이 추세는 2007년 상반기까지 지속이 될 가능성이 높습니다.
● 다만 표면상으로는 부동산 시장이 하향 안정세를 보이는 것으로 보여지지만 또다른 심리적인
요인 즉 대통령 선거, 대통령의 레임덕 현상과 정권 교체 여부, 인위적인 부동산 정책의
신뢰도 문제가 잠재해 있어서 매수자와 매도자가 팽팽한 줄다리기를 하는 등 눈에 보이지
않는 치열한 눈치 장세가 이어지고 있습니다.
언제 뇌관이 터질 지는 두고 볼 문제이지만 국민들의 부동산을 대하는 심리가 거래량과
매매가의 등락에 결정적인 영향을 주는 것은 사실입니다.
● 부동산에 대한 심리는 단기적으로만 접근해야지 중장기적으로 판단하면 오판하기 쉽습니다.
얼어 붙은 시장 흐름이 단 1주만에 180도 바뀌는 예가 얼마든지 있기 때문에 실수요자들은
긴장을 풀어서는 안 되며 초미의 관심을 가지고 적재적소를 골라서 내집 마련을 할 수 있는
기회를 잡아야 합니다.
2007년 상반기는 매수자 우위의 장세이긴 하지만 여러 정황으로 보았을 때 오랫동안 지속
가능성이 적고 설령 침체가 좀 더 길어진다손 치더라도 매도보다는 매수의 타이밍이라는
점을 역설하고자 합니다.
● 지금까지 2003-2006의 아파트 등락을 거울 삼아 2007년 상반기 이후의 부동산 경기를
조명하고 향후 어떤 자세로 임해야 하는 지에 대하여 심층적인 분석을 꾀하였습니다.
● 위에서 지적한 아파트 흐름에 영향을 주는 요소 10가지는 밀접한 연관성을 가지고 있기 때문에
중요도를 선별하는 고도의 판단 능력을 토대로 아파트 시장에 대응해야 함을 보여 주고
있습니다.
● 특히 부동산 지식이 부족한 대부분의 서민들은 정부 정책이나 심리적인 요인 등의 특정
분야에만 부동산 평가의 잣대를 적용하는 경우가 많습니다.
이는 부동산 흐름을 읽는 정확안 안목에 올가미를 씌우는 격으로 이것을 미래 판단의 핵심
요인으로 오인하여 매수 혹은 매도를 섣불리 단행하는 우를 범하기 십상입니다.
● 앞에서 여러 각도로 주지해 온 바와 같이 부동산의 흐름을 예측하는 일이 결코 쉬운 일은
아니라는 사실을 발견할 수 있습니다.
하지만 적어도 상기 10여가지의 잣대로 현실을 되짚고 투자의 방향을 잡아 나간다면
결코 실패하는 일이 없을 것입니다.
● 결론적으로 2007년 상반기의 흐름에 지나치게 민감하게 대응하지 말고 매수 시점을 기준으로
3년 후의 매도 혹은 갈아타기 시점에 역량을 집중하여 시장을 이해하려는 노력이 필요하다고
봅니다.
● 부동산 매매의 주체인 국민들의 심리적 요인은 매우 중요한 요소이긴 하지만 이는
단기적인 요인으로서 가치를 지닐뿐 가장 중요한 3년 전후의 요소에 큰 영향을 미치지 못한다는
사실까지 짚고 넘어 갔으면 합니다.
● 지금 장세에 대하여 집을 가진 분들은 지나치게 불안하게 생각해 하실 필요가 없습니다.
다만 1가구 다주택자들은 과거와 같은 높은 시세 차익이 어려워 졌기 때문에 기회를 보아서
가치가 떨어지는 아파트부터 매도를 하고 똑똑한 아파트로 올인하려는 전략을 펼쳐야 할
것입니다.
● 결국 2007년 상반기는 매수자의 입장에서는 최고의 타이밍이 될 수 있으며 보다 나은 여건으로
갈아타고자 하는 분들의 황금 기간이 될 수도 있기 때문에 1가구 다주택자의 급매 물량을
잡으려는 노력을 세워야 합니다.
● 역으로 아파트를 매도하고자 하시는 분들은 갈아타기나 분양 등의 특별한 사유 외에는
매도를 자제하고 상승기를 기다리시는 여유가 필요합니다.
● 감사합니다.
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스피드뱅크 커뮤니티 개인화면 2007년 부동산 시장 전망
조급하면 모든 것을 잃을 수 있습니다.
느긋해도 모든 것을 얻을 수 없습니다.
신중함과 결단력의 두개의 저울추가 꼭 필요합니다.
박원갑 소장님과 함께하는 스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수 닥터 아파트 2 0 0 6 년 베스트 부로그
미래 부동산 테마 연구 소장 김 종 갑 |
[스크랩] 재개발지역 33평형 아파트 배정받는 법 |부동산노트
2007-03-21 12:39
http://blog.drapt.com/sy12/2413571174448353153
출처 : 우담바라가 필 때까지...
원문 : http://blog.drapt.com/leekkj
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재개발지역 33평형아파트 배정받는 법'
step1. 전환다세대의 개념 파악하기 전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만 분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경, 소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말한다. 등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여'등의 표기된 사항을 통해 알 수 있고 등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를 발견할 수 있다. step2. 전환다세대 해당 정관의 이해 ============================================================== 서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙<2003.12.30> 제5조(분양대상기준의 경과조치) 제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다. 서울특별시 도시및주거환경정비조례 제24조제2항제1호 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. ============================================================= 이 정관을 알기 쉽게 해석하자면 2003년 까지의 건평 60제곱미터 이하(18평 이하)의 전환다세대는 30평형아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 2004년 이후의 전환다세대는 다가구의 형태로 인식되므로 분양자격조차 주어지지 않는다. 이 정관은 30평형대를 진입여부의 키를 쥐고 있는 것으로서 꼭 명시해 두길 바란다. step3. 전환다세대수와 조합원수 데이터 확보에 따른 전환다세대수치 계산하기 정확한 30평형대 진입을 예측하려면 필수적인 요소로 전환다세대수와 조합원수의 데이터가 필요하다. 이 데이터를 이용해 전환다세대수치를 알아야 하기 때문이다. 예를 들어 조합원수가 1000명이고 전환다세대수가 300명이라면 전환다세대수치는 30%인 것이다. step4. 가장 안정적인 분석을 위한 현행평형배정비율의 이해 ======================================================== 재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과 (85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터 이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴. - 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40% - 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40% * 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서 조정할 수 있음. ======================================================= 이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다. 여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바, 실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다. 40:40:20의 비율을 택한 것은 가장 안정적인 분석을 위함이다. 하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 정부에서 재개발지역에서 40평형이상의 대형평수를 40%이상 짓도록 완화해줄 것을 건의하였고 담당기관 또한 긍정적으로 검토 중이라는 것을 토대로 할때 재개발조합원의 매력은 더욱 높아질 것이다. step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기 36%, 36%, 28%라는 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해보자. 정관을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 곳은 원다세대형태의 지분을 매입할 경우 30평형진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다. 재개발지역의 20평형 건립비율인 36%중 30%가 전환다세대배정비율을 빼면 6%가 남는데 일반분양분과 임대아파트 배정 비율까지 가만하면 20평형 건립비율 36%가 모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30%정도로 나타나는 재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다. step6. 예측권리가액 분포도 조사 전환다세대수치가 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 예측권리가액 분포도를 조사해보아야 한다. 20평형대 건립비율인 36%중 전환다세대수치를 빼고도 많은 퍼센테이지가 남기때문에 예측권리가액이 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 불상사(?)가 발생할 수 있다. 뚝섬재개발/ 성수뉴타운/ 한남뉴타운 - 한강변 재개발 투자연구소 |
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