올해 1기 신도시 아파트값은 저평가 지역을 중심으로 오른 것으로 조사됐다.

 

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2008년 1월 4일부터 3월 11일 현재까지 1기 신도시 5곳의 매매가 변동률을 조사한 결과 평균 0.13% 떨어진 것으로 나타났다. 지역별로 산본(-0.19%), 평촌(-0.19%), 일산(-0.18%), 분당(-0.17%) 순으로 하락했다. 그러나  신도시별로 시세가 저렴한 지역은 오히려 수요가 몰리면서 가격이 올랐다.

 

 

 

분당의 경우 야탑동(0.27%)이 강세다. 3월 현재 야탑동 3.3㎡당 평균 매매가는 1천7백71만원으로 분당 평균(1천9백94만원)치를 밑도는 곳.

 

그동안 분당 매매가가 급등해 진입하지 못했던 수요자들이 지하철 이용이 가능(분당선 야탑역)하면서 판교신도시와도 인접해 있는 야탑동으로 관심을 보이고 있다.

 

특히 대지지분이 많은 저층 소형 아파트가 인기. 3~4층으로 1994년 입주한 탑동아연립 69㎡는 올들어 6천만원 올라 3억2천만~3억5천만원선. 4층인 목련대진빌라 66㎡도 5천만원 상승한 2억1천만~2억3천만원에 시세가 형성돼 있다.

 

향후 재건축에 대한 막연한 기대감으로 올들어 급매물이 대부분 소진되며 시세가 올랐다.

 

산본도 평당 매매가가 가장 낮은 재궁동과 오금동 일대 아파트값이 0.79%와 0.11%로 올랐다. 이들 지역은 안산선 산본역 일대로 소형 아파트가 밀집돼 있는 곳.

 

현재 산본의 평균 매매가는 1천54만원이지만 재궁동과 오금동은 각각 8백40만원과 8백76만원으로 모두 1천만원 미만인 곳이다.

 

재궁동 충무주공2단지 56㎡가 5백만원 상승해 9천7백만~1억2천2백만원, 오금동 율곡주공3단지 82㎡가 5백만원 상승한 2억2천만~2억6천만원. 설 이후 매수문의가 조금씩 증가하며 거래로 이어지고 있다.

 

일산(1천3백8만원)은 평균 매매가가 가장 저렴한 백석동(1천6만원)만 0.26%로 유일하게 매매가가 올랐다. 학원가가 밀집돼 있어 학군수요와 함께 저렴한 소형 아파트 매매가가 상승했다.

 

흰돌라이프6단지 92㎡가 1천5백만원 올라 2억6천만~2억9천만원, 흰돌금호 79㎡도 1천만원 올라 1억7천만~1억9천만원.

시세가 저렴한 아파트를 중심으로 올들어 매수문의가 많아지면서 거래가 활발해지고 있다.

 

중동신도시(1천71만원)도 평균 매매가 낮은 중동(1천68만원)만 0.48%로 매매가가 올랐다.

 

중동 덕유주공4단지 59㎡가 1천1백50만원 상승해 1억5백만~1억2천8백만원, 금강주공 66㎡도 1천만원 올라 1억8천5백만~2억5백만원. 2007년 하반기부터 소형 아파트를 중심으로 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다.

 

그 외 평촌(1천5백9만원)은 시세가 저렴하면서 과천선 범계역 이용이 편리한 부흥동(1천3백29만원)이 0.22% 올랐다.

 

은하수벽산 69㎡가 1천만원 올라 2억5천만~2억9천5백만원, 관악현대 89㎡가 5백만원 올라 2억8천만~3억3천만원. 매수문의가 많지는 않지만, 급매물을 중심으로 거래가 한 두건씩 성사되고 있다.

 

 

 

필자는강북지역의 뉴타운개발의 열기가 활황이던 올해 상반기부터 강남권 소형빌라 투자를 적극적으로 추천해왔다.

 

지금까지 강남권 소형 빌라에 대한 매입 문의를 많이 받았고, 많은 사람들이  강남, 송파 일대 빌라에 실제 투자했다.

 

강남과 송파지역 빌라 투자는 어떻게 접급해야 할지 살펴보도록 하자.

 

우선 강남과 송파지역 빌라에 투자할때에는 주택을 매입한다는 생각을 버리는 게 좋다. 대신 대한민국 최고 요지인 강남과 송파라는 특수지역의 땅 7∼9평에 투자한다는 관점으로 접급해야 한다.

이미 여러번 언급을 했듯이 강남의 주택지는 개포 우성을 기준으로 평당 1억원선이다. 삼성동 아이파크의 경우는 적게 잡아도 평당 7000만∼8000만원 정도는 갈 것으로 추산된다.

 

때문에 강남과 송파지역의 소형 빌라를 살때에는 평당 7000만∼1억정도인 땅 주변에 평당 2500만∼3000만원 정도 하는 싼땅을 산다는 생각으로 접근하고 매입해야 한다.

재개발이 언제될까를 무엇보다 중요하게 따지는 투자자라면 차라리 개발 계획이 확정된 강북 뉴타운지역의 빌라를 사는게 좋다. 그러나 강북 뉴타운지역은 이미 오를대로 올라 투자 이점이 크게 떨어지는 편이다.

 

 

 강남, 송파의 입지여건이 어떤지 간략하게 살펴보자.

 

지도에서 파란색으로 표시된 곳은 전철역세권이다. 빨간색 부분은 빌라지역이다. 이를 자세히 살펴보면 강남지역은 거의 모든 블록이 역세권에 해당되는 것을 확인할 수 있다.

 

다시 말해 강남에서는 어떤 지역이든 걸어서 지하철을 이용할 수 있을 만큼 기반시설이 잘 갖춰진 것이다. 지도에 나와 있는 것처럼 강남구청과 청담역이 지나는 아래쪽 빨간색 부분은 삼성동 빌라지역이다.

 

바로 옆에는 서울 지하철 9호선이 들어올 예정이다. 향후 지하철 9호선과 함께 서울의 또다른 황금노선으로 떠오를 곳은 바로 신분당선이다.

 

이미 강남대로의 업무시설지역도 테해란로와 더불어 명동땅값에 육박하는 평단가가 2억대입니다. 강남역인근의 삼성타운이 포진을 하게되고, 분당정자, 판교에서 강남역에 이르고, 이후 용산을 거쳐 광화문까지 가게되는 또다른 황금라인이 될 겁니다. 따라서, 9호선과 신분당선 노선이 환승하는 (교보사거리) 지역도 상당히 좋아질 것입니다.


송파구를 살펴보면 다음과 같다.

9호선개통과 3호선 연장이 완공되면 송파구 또한 강남구 못지않은 전철망을 확보하게 됩니다. (송파구 어느 지역에서도 걸어서 전철을 이용할 수 있다는 의미다) 탄천 아래쪽, 잠실병원근처에 9호선 전철역이 생기게 되는 삼전동, 그 오른쪽 옆의 석촌역근방의 석촌동, 석촌역과 잠실역 우측에 입지한 방이동등의 빨간색구역의 빌라지역은 전부다 9호선 역세권안에 들어오게 된다.

이들 지역은 특별히 어느지역이 좋다기 보다는 골고루 거의 다 좋다고 볼 수 있다. 서울의 중심지인 강남과 그 근처인 송파지역과 동일한 인프라가 완벽하게 구축된 지역은 서울에서 나올수가 없다.

때문에 지도에서 빨간색으로 표시된 구역에 들어선 빌라라면 적극적으로 투자를 고려해볼 만 하다. 이때 가능하면 필로티 구조로 주차장을 확보한 신축빌라를 우선적으로 고르는게 좋다.

처음에 밝혔듯이 송파구와 강남구의 빌라에 투자할때는 서울 요지의 땅을 소유하는 개념으로 접근하는 것이므로 강남은 주택의 노후도나 재개발 연한같은 것을 따질 상황이 아니다. 신축빌라의 경우 전세가가 높게 나오므로 투자금액이 줄어드는 장점이 있고, 전세도 잘 나간다.

현재 빌라지역이라면 가급적 차량 진입이 수월한 곳을 고르는게 좋다. 이때 중요한 점은 빌의 경우 보통 대지지분이 7-10평정도가 되는데, 되도록이면 건축면적이 잘 나오는 방3개 구조나 같은 지분이라도 실내면적이 넓게 나오는 물건을 고르라는 점이다. 이 점도 향후 매매와 전세입자 선택시 중요하기 때문이다.  

현재 강남과 송파의 빌라 값은 지난 7, 8월경 한창 투자를 저울질할때보다 가격이 많이 올랐다. 당시 송파구 빌라값은 평당 2500만원대였고, 강남의 경우 2500-3000대였으나 지금은 송파가 3000만원을 호가한다. 알게 모르게 적지 않게 오른 것이다.

  

금년 강남, 송파권의 아파트값은 힘을 못 쓰고 있지만 소형빌라는 금년 초반 평당 2000만원대부터 거래가 시작돼 현재는 30~50%이상 오른 상태다. 하지만 필자의 생각으로 추가 상승여력은 더 있어 보인다.

 

요즘 송파구와 강남구 빌라 매매가는 대략 1700∼2500만원 정도다.  전세를 끼고 매입하면 실투자금액 약 1000만∼1300만원 정도에 살 수 있다. 소액으로 강남권 진입을 원하시는 투자자라면 한번 고려해 볼만 하다고 본다.

 

[고관택 - 부동산칼럼니스트]

전반적으로 부동산시장이 침체돼 있지만 마포구는 상암 DMC 센터 조성, 아현뉴타운, 용산 국제업무지구 영향 등으로 젊은 부부 및 도심권 출퇴근 수요가 꾸준하다.

특히 마포구 망원동 일대는 직접적인 개발 호재는 없지만 월드컵공원과 인접해 있으며 합정균형발전촉진지구, 상암DMC센터 조성 등 주변 개발이 진행되고 있는데다 아직 저평가 돼 있어 저렴하게 내집 마련을 하려는 실수요자들의 관심대상이 되고 있다.

이에 마포구의 다른 한강변 지역보다 저평가 된 마포구 망원동 일대를 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 다녀왔다.

 

 

- 상암DMC 조성

상암DMC(디지털 미디어 시티)는 동북아 비지니스 거점 도시로 방송, 영화, 애니메이션, 온라인 콘텐츠, 교육시설, 연구단지 들이 들어설 예정이다.

2011년까지 조성이 마무리될 예정으로 얼마 전 각종 언론사들의 입주경쟁까지 벌어져 이슈화 되는 등 세간의 관심이 집중된 곳.

- 합정균형발전촉진지구

현재는 합정1구역이 GS자이로 시공사가 선정돼 철거중이며, 대지면적 26,821㎡에 용적률 598%, 건폐율 59%, 최대 39층까지 건립될 예정이다.

>> 망원동 일대 빌라, 아파트

 

 

망원동 일대는 아파트보다는 빌라가 많은 편. 아파트는 소규모 단지들이 빌라들 사이에서 눈에 띤다.

대주, 성원 등 한강변에 있는 단지는 한강조망이 가능하며 한강시민공원 이용도 쉽다. 한강시민공원에는 수상택시 선착장도 있어 여의도까지 출퇴근 택시가 30분 간격으로 있다. 5천원이면 이용 가능.

또, 성원2차 등 1백~3백 가구의 소규모 아파트들이 많은데 단지 내부가 아담하고 편의시설이나 치안면에서 좋아 신혼부부나 젊은 부부들이 선호한다.

66㎡~95㎡ 타입의 경우 3.3㎡당 9백45만원, 99㎡~128㎡ 타입은 3.3㎡당 1천74만원.

>> 교육 및 편의시설

 

서울지하철 6호선 마포구청역, 망원역을 걸어서 또는 마을버스를 연계해 이용 할 수 있다. 버스로 서울지하철 2호선 합정역 이용도 쉬운 편. 망원유수지 체육공원 앞 쪽으로 강변북로를 바로 탈 수도 있어 교통은 좋은 편.

교육시설은 동교초등, 망원초등, 성서중, 경성중, 경성고 등이 있으며 편의시설은 월드컵공원 내 홈에버(월드컵몰), 마포농수산물시장, 망원동유수지 체육공원, 하늘공원, 월드컵공원 뿐 아니라 한강시민공원 이용도 가능하다.

>> 거래 동향 및 향후 전망

 

현재 망원동 일대는 물건이 거의 없다. 올 초부터 꾸준히 오르기 시작해 빌라 같은 경우 10년 이상된 구빌라가 3.3㎡당 2천만~2천2백만원이고, 신축빌라는 2천5백만원을 호가한다.

아직 저렴하고 지역적 개발 압박으로 기대심리가 높아 외부에서 투자자들의 수요도 꾸준한 편이다.

특히 상암 DMC 센터 개발로 출퇴근 수요 유입이 꾸준하자 성산동 일대 보다는 오히려 망원동으로 유입이 계속되는 상황이다. 한강르네상스 프로젝트와 연계돼 한강변 일대가 개발 될 것이라는 기대감까지 더해지고 있다.

인근 공인에 따르면 “주변 개발이 지속되고 있고 저평가 돼 있는 만큼 향후 3.3㎡당 3천만원 이상 갈 수 있을 것” 이라고 말했다.(문의 : 부부공인 02-322-0123)