부동산 실거래가격 신고의무제도

1 부동산 거래 신고의무 제도란?

○ 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해 부동산 실거래가격 신고의무제도가 2006년 1월 1일부터 시행되고 있습니다.

○ 부동산을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 60일 이내에 실제거래가격으로 부동산 소재지 관할 시청·군청·구청에 신고하여야 합니다.

• 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우 반드시 중개업자가 신고를 하여야 합니다.

○ 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청 및 시청·군청·구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용됩니다.

○ 또한 신고된 가격은 2006년 6월 1일부터 등기부 등본에 기재되며, 2007년부터 양도소득세가 실제 거래가격으로 부과됩니다.

2 신고의무 위반시 불이익

○ 무신고, 허위신고, 지연신고 등으로 신고의무를 위반한 매도인·매수인 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료를 물어야 합니다.

•거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고토록 요구한 경우 과태료 처분을 받게 됩니다.

○ 중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우 중개업 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다.

•기타 자세한 사항은 부동산거래관리시스템 홈페이지 (http://rtms.moct.go.kr)

또는 부동산실거래가 고객센터 안내 (1588-0149)로 문의하시기 바랍니다.

- 2011년 부동산과 세금 p62

이번 부자노트에서는 양도세 실거래가 과세시 공제 혜택을 받을 수 있는 필요경비의 모든 것을 정리해봤습니다.

실거래가로 양도세를 내는 경우는?

2006년 1월 현재 실거래가로 양도세를 내는 경우는 다음과 같습니다.

-1년 미만 보유한 후 부동산을 매각하는 경우
-미등기 부동산을 매각하는 경우
-투기지역이나 주택거래신고지역에서 부동산을 매각하는 경우
-1가구 2주택이상인 주택을 매각하는 경우
-양도가액 6억원 초과 고가주택을 매각하는 경우
-세금 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 기준시가보다 낮은 허위계약서 등을 작성하는 경우
-기준시가가 세금이 많이 나와 자진해서 실거래가 신고를 선택하는 경우

필요경비로 인정받는 비용은?

양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 합니다.

특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 합니다.

만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있습니다.

필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다.

필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있습니다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류됩니다.

<취득가액>

취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다.

취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다.

분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다.

<자본적 지출>

자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것

양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다.

자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다.

<설비비 개량비>

양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

-양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
-토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
-토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액

<양도비용>

양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.

공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다.

양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 합니다.

증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다.

필요경비로 인정받지 못하는 비용은?

먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못합니다.

또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다.

한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못합니다.

정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다.

도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다.

정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다.

통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다. 

출처: http://www.drapt.com/drnews/index.htm?uid=365&page_name=rich_note_view&menu_key=9&view_count=15&sort_key=0&part_key=1&myqna=&status=1&start=0&field=&s_que=

        http://www.nts.go.kr/info/info_04_02.asp?type=V&minfoKey=MINF7120080211211607&mbsinfoKey=MBS20110502142328790#
        http://blog.drapt.com/moonwook/6877301315527996901

http://www.renews.co.kr/news/articleView.html?idxno=56902

                                상가 건물 매각시 부가가치세 유의해야

용산구에서 상가건물을 15년째 소유하면서 건물임대업을 하고 있는 김태평 씨는 이번에 건물을 매각하기로 하였다. 

김태평 씨에게서 건물을 매수하는 측에서 시세이상으로 매입하겠다는 의사를 밝혔고, 건물이 오래되어 유지보수를 하기 힘든데다 무엇보다 낡은 건물이라 임차인을 들이기가 어렵기 때문이었다.

김태평씨는 상가건물을 팔 때 세무 상으로 조심해야 할 점이 있는 지, 또는 좋은 절세전략이 있는 지를 상담해 왔다.

상가건물을 매각할 때에 세무 상으로 몇 가지 주의할 점이 있는 바 우선 부가가치세에 유의하여야 한다.

종종 건물을 매각하고 부가가치세 신고를 하지 않는 경우를 보게 되는 데 건물매각에도 부가가치세가 과세된다는 점을 잊어서는 안 된다.

부가가치세는 과세기간 종류일로부터 25일 이내에 신고. 납부하도록 하고 있다. 단 폐업을 하는 경우에는 폐업일로부터 25일 이내에 신고. 납부하여야 한다.

김태평씨가 건물을 매각한다면 폐업에 해당하므로 건물 매각일로부터 25일 이내에 부가가치세를 신고. 납부하여야 할 것이다.

부가가치세는 전체 양도가액에서 토지가액은 제외하고 건물가액에 대해서만 과세되므로 신고 시에는 토지가액과 건물가액의 구분을 하는 절차가 필요하다.

토지와 건물의 가액이 분명하지 않다면 토지와 건물의 감정가액을 기준으로 전체 양도가액을 안분하여야 할 것이다.
만약 감정가액이 없다면

①기준시가

② 장부가액

③ 취득가액을 순차적으로 적용하여 안분하면 된다. 감정평가 시에 건물가액을 작게 한다면 부가가치세가 줄어들 것이므로 건물가액을 되도록 작게 하는 것이 좋을 것이나 과세관청과 분쟁소지가 있으므로 합리적인 선에서 감정평가를 하여야 할 것이다.

또한 매매계약서 작성 시에는 건물에 대한 부가가치세는 별도로 하고 그 부담은 매수자가 하여야 한다는 점을 꼭 기재하여야 한다.

그렇지 않으면 매매가액에 건물 분 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보게 되므로 결국 그 부담을 매도자가 지는 결과가 된다.

매매계약서에 부가가치세와 관련한 사항을 명확하게 기재하지 않아 분쟁이 발생하는 사례가 자주 일어나므로  반드시 유의하여야 할 것이다.

위와 같은 부가가치세 납부가 번거롭게 여겨진다면 사업양도 방식으로 매매계약을 체결하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 사업양도란 명칭이나 형식에 상관없이 사업에 관한 실질적인 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다.

현행 부가가치세법은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업양도는 재화의 공급에 해당하지 아니한다고 규정하고 있다.

그러므로 김태평 씨가 사업양도 방식으로 건물을 매각한다면 건물 매각과 관련해서는 부가가치세 납부의무가 없다. 다만 김태평 씨와 같은 임대사업자가 건물을 양도할 경우에는 세입자를 승계하는 방식으로 양수도계약을 맺어야만 사업의 포괄적 승계가 됨을 유의하여야 한다.

또한 건물을 양수한 사람이 취득한 건물을 면세사업에 사용하거나 사업목적으로 사용하지 않으면 부가가치세를 추징당할 수 있음에도 유의하여야 할 것이다.

사업자가 부가가치세법 상 재화의 공급에 해당하지 않는 사업양도를 한 경우에는 사업양도일이 속하는 과세기간에 대한 부가가치세 신고 시에 사업양도신고서를 제출하여야 한다. 

양도소득세와 관련해서는 위에서 살펴본 부가가치세 신고와 마찬가지로 건물과 토지의 안분이 필요하다. 안분방법은 상기한 부가가치세 신고와 동일하다.

양도가액 계산 시 부가가치세는 양도가액에서 제외된다. 그러므로 건물매각과 관련한 양도소득세 신고를 할 때에는 전체 매매대금을 토지가액. 건물가액. 부가가치세액으로 분리하고 여기서 부가가치세액은 양도가액에 포함시키지 않아야 할 것이다.

한편 양도소득세는 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고하여야 한다. 예를 들어 10월 20일에 잔금을 치렀다면 12월 31일까지 예정신고하면 된다.

상가건물의 양도소득세와 관련하여 반드시 점검해야 할 내용은 주택 포함여부이다. 상가건물 중 상당수에서 건물일부가 공부 상 주택으로 등재되어 있는 경우가 많이 있는데 세금에서 불이익을 볼 수 있으므로 주의하여야 한다.

 예컨대 주택으로 등재되어 있으면 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 되지 않고 중과세율을 적용받을 수 있으므로 창고나 사무실로 쓰고 있는 공간이 공부 상 주택으로 등재되어 있다면 양도 전에 미리 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋을 것이다.

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