부동산노트(89) |
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2006-12-14 15:39
http://blog.drapt.com/swh2478/425831166078387708 
출처 : L'etranger의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/comet136
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근래들어 몇몇 질문에 답을 하는데 있어 간단하게 하려다보니
오해를 하실만한 부분들이 종종 있었습니다. ^^ 또 보통 정확한 근거제시 없이 말로 넘어가는 부분도 많아서
오늘은 내친김에 미스터 J가 여러분과 함께 이 부분을 완전히 독파하고자 합니다. ^^* (미스터 J의 연재에서는 재개발에 대해 다루지 않으려고 애쓰는 중이지만... 쩝) 네~~ 쪼갠것에 대한부분은 조합정관에서 정할수 있는 부분이 있습니다.
궁금해 하시는 분들이 많아서 자세한 설명을 드려야 할 듯 싶네요~~~ ^^* *일단 쪼갠것에 대한 분양자격을 요약하면 다음과 같습니다.
기준일 (2003년12월30일)을 기준으로 이전에 쪼개졌으면 분리다세대입니다. (다가구에서 다세대로 전환된것) 다만 이규정에서는 예외사항을 두고 있는데요~~
바로 건물 전용면적 60제곱미터 이상이면 30평대 분양자격이 있다는 것입니다. 쉽게 말하면 쪼갰으나 쪼갠것으로 보지 않겠다는 의미일 것이고
따라서 이 부분에 대해서는 언급하지 않도록 하겠습니다. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
일단 이것으로 쪼갠것이라는 의미는 대충 아셨을 것입니다. 간혹 쪼갠것에 대한 의미를 정확히 모르시고 긍정적으로만 생각하시는 분들도 많으신것 같아서~~~ 이제 업그레이드를 하는 차원에서
그 진행절차에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다. *근거: 서울시 조례 제12조 (조합정관에 정할 사항)
제5호 - 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공이후 다세대주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항 입니다... 이것에 대한 의미를 두고 논란이 많은것 같아
오늘은 지극히 현실적으로 접근방법을 제시해 드려야 할 듯 한데요~~~ 그래야 마지막에가서 눈물을 흘리는 일이 적으실 테니까요~~~ 서울시 조례에서는 분리다세대는
"전용면적 60제곱미터(24평형) 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며..." 라고 되어 있는것은 다들 아시는 내용이시죠??? 그렇다면 결국 조합의 정관을 통해 생사가 결정되는 부분으로 사료가 되는데요~~
그렇다면 정관에서 규정할 내용은
결국 24평형 아파트를 줄것인가 또은 임대아파트를 줄 것인가를 정할수 있다는 의미가 되겠죠?? (물론 경우에 따라서는 청산 즉 아무것도 안줄수도 있습니다.) 더 현실적으로 접근하기 위해
님께서 조합의 관계자라는 가정하에 생각해 보겠습니다. 재개발 사업도 사업의 하나라서 이익이 많이 나올수록 좋다는거~~~ 상식일 것입니다. 그리고 사업을 진행하는데 있어 속도도 하나의 관건이 될 것입니다.
역시 조합원수와 분양자격(분양권)의 수는 다르다는 것을 지난번 미스터 J의 연재(재촉법 자근자근 씹기)에서는 이 부분에 대해 생각해 보시라는 차원에서 말씀드린바가 있습니다. 그렇다면 님께서 사업을 진행하신다면 어떻게 하시겠습니까?
현실적으로 생각해 보면 어렵지 않습니다.
아마 님들께서 사업을 진행하더라도 똑같은 상황에 봉착하게 될 것입니다. 결국 쪼갠지분에 대해 아파트를 안줄수만 있다면 사업성이 더 좋아지고
그에 따라 재개발사업에 대한 이익도 더 커지지 않을까요??? 그렇다고 무조건 안줄 수 있는것은 아니겠죠??
재개발 사업의 속도가 또 하나의 관건이기 때문입니다. 결국 재개발 사업지에 쪼갠지분이 많이 있다면
다수의 조합원을 보호하기 위해 (반발을 줄여서 사업이 빨리 진행되어야 하니까~) 24평형 아파트를 배정할 것입니다. 하지만 그렇지 않다면 마찬가지로 다수의 조합원을 보호하고
사업속도를 내기 위해 임대아파트로 배정될 확률이 상당히 큽니다. 그래서 쪼갠것을 구입할때는 조합원의 분포도를 확인하여야 하는 것입니다.
그렇다면 쪼갠것~~!!
어느 지역이 얼마나 되는가를 면밀히 확인해 보는것이 중요할텐데요~~~ 이건 누가 할수 있을까요??? 재개발에서 빠곰이 분들은 직접 하시는 경우도 보았습니다만
일반 투자자들에게는 불가능한 일이죠.. ^^;; 비용도 무척 많이 들구요~~~ ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Tip) 재개발 쪼각지분도 투자의 틈새시장이 될 수 있다. 틈새시장으로써의 쪼각지분도 한번 생각해 볼까요?? 30평형대 분양자격이 있는 물건이 있습니다.
이런 물건이면 일단 쪼각지분보다 P를 많이 주고 샀을 경우일 것입니다. 하지만 막상 설계를 보니~~
조합원에게 30평형의 아파트가 전부 배정되지 못하는 경우 또한 있을 수 있습니다. 또한 어떨때는 30평형아파트의 1,2층을 배정 받을 경우도 있습니다. 상황이 이렇다면 20평형대 로얄층이 더욱 좋을 수도 있겠죠?? 그뿐만 아니라 쪼각지분은 그 특성상 P도 더욱 조금 주고 구입했을 것입니다~~ ^^*
그렇다면 어떤 물건이 좋은 물건일까요?? 30평형대 진입이 확실하다면 P를 더 주고서라도 투자해야 겠지만
그렇지 못하다면 20평형대 아파트를 들어갈 수 있는 쪼각지분이 더욱 투자의 메리트가 있지 않을까요?? ^^ 게다가 요근래는 20평형 아파트 가격도
실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 가격이 상당하더라구요~~~ *^^* 결국 안하는것보다는 쪼각이 더 좋다~~~!!! 입니다. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
결과) 그렇다면?? 어떻게 투자하는 것이 좋은것일까???
아마도 재개발을 전문적으로 하는 부동산중에서 재개발사업지내의 조합원에 대한 분석을 마치고 조합원의 분포를 알고 있는 곳일 것입니다. 그래서 어찌보면 어떤 물건을 선택하는것이 좋을까 하는 고민보다는
얼마나 믿을만한 부동산을 만나서 투자를 위한 선택을 할 것인가가 재개발 투자의 핵심내용이 되지 않을까 생각해봅니다. -서울에서 미스터 J~~~- |
[스크랩] ◎ 아파트 평형의 비밀 |부동산노트
2006-12-06 14:58
http://blog.drapt.com/swh2478/425831165384704366
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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아파트 청약 전 반드시 읽어봐야 할 입주자모집공고. 하지만 그곳에 나와 있는 평형 정보를 보고 있자면 마치 바보가 된 듯 하다.
아파트 하나 분양 받는데 공급면적은 뭐고 계약면적은 무엇인지 당최 알아들 수가 없기 때문이다.
여기에 익숙지 않은 ‘㎡’라는 단위까지 접하면 입주자모집공고는 있으나 마나 한 종이조각으로 전락하기 마련이다.
과연 내가 구입하려는 집이 실제 몇 평이나 되는지 쉽게 아는 방법은 없을까? 일단 ‘㎡’를 ‘평’으로 바꾸는 방법부터 익히자.
어지럽게 늘어져 있는 복잡한 숫자는 간단히 읽을 수 있으니 말이다.
‘㎡’는 0.3025를 곱해 ‘평’으로 환산할 수 있다. 예를 들어 100㎡라면 30.25평으로 계산된다.
흔히 접하는 국민주택규모 85㎡는 0.3025를 곱할 경우 25.7평이 된다.
단위를 파악했다면, 비로소 평형 파악에 첫 발을 내딛는 셈이다. 여기에 입주자모집공고에 적힌 평형, 공급면적, 전용면적, 공용면적, 기타공용, 계약면적 순대로 의미만 파악한다면 아파트 평형이 무엇인지 완벽히 파악하게 된다.
우선 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 개념인데, 전용면적은 말 그대로 우리 가족이 전용으로 사용할 수 있는 공간을 말한다. 즉, 현관을 열고 들어가 펼쳐지는 방, 거실, 주방, 욕실 등이 전용면적에 포함된다.
이에 반해 주거공용면적은 집으로 들어가기 위해 거쳐야 하는 엘리베이터, 계단, 복도 등 아파트 주민이 공동으로 사용하는 곳들의 면적이다.
얼마 전 발표된 판교입주자모집공고에서 A6-1블록 84A타입의 경우 전용이 84.72㎡, 주거공용이 22.3781㎡로 총 공급면적은 107.0981㎡로 결정됐다. 이를 평으로 환산하면 전용은 25.62평 주거공용은 6.77평이 되고, 이를 합하면 총 ‘공급면적’은 32.39평이다.
입주자모집공고상에 표기돼 있는 평형(전용)을 보면 어김없이 32.39(25.62)임을 알 수 있는데, 이 면적이 바로 우리가 알고 있는 ‘분양평형’이다.
그런데 아파트가 전용면적과 주거공용면적만으로 이뤄진 것은 아니다. 아파트 관리를 위한 관리실도 있어야 하고, 노인을 위한 노인정도 있어야 하는 것이다.
이에 건설사에서 공급하는 면적 외 기타공용면적이 추가된다.
관리실, 노인정, 지하주차장 등 공동생활에 필요는 하지만 모든 입주민이 사용하는 시설이 아닌 곳들이다.
이렇게 해서 최종 소비자들이 계약하는 면적은 공급면적(전용 주거공용)에 기타공용면적까지 합한 면적이다.
다시 A6-1블록 84A타입을 보면, 분양평형은 공급면적인 32.39평이지만 기타공용면적 39.2217㎡(11.86평)이 더해져 계약면적은 총 44.25평이 되는 것이다. 물론 분양가는 계약면적이 아닌 분양평형으로 계산된다.
한편 입주자모집공고에는 나오지 않은 마술 같은 면적이 있다. 바로 서비스면적인데, 이름과 같이 덤으로 주어지는 공간이다.
여기에는 발코니가 포함된다.
발코니 확장이 합법화되면서 그 폭이 1.5m 이내로 제한됐지만, 이왕이면 1m보다는 1.5m까지 나와 면적이 큰 게 유리하다.
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2006-12-03 22:16
http://blog.drapt.com/swh2478/425831165151810495
출처 : L'etranger의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/comet136
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부동산에서 매물을 거둬들이는 방법입니다.
사실 재개발 지역에 가서.. 그리고 초기에 들어갔다면 천천히 부동산 한군데 들어가서 천천히 매물을 거둬들이면 되겠지만 대부분은 어떠한 정보를 듣고 들어가게 마련입니다. 그렇게 된다면 매물을 잡는 일 또한 장난이 아니죠.. 초기에 재개발 지역에 가면 어디가 쓸만한 부동산인지를 모릅니다. 그래서 여기저기 다니게 되죠.. 아무도 없다면 괜찮습니다만... 돌아다니는 사람이 여러명이면 여기저기 다니고 매물에 대해 알아본다면 집주인에게로 전화가 부동산에서 폭주하게 됩니다. 그렇다면 집주인은 매물을 거둬들이거나 여기에 뭔가가 있다고 생각을 하게 될겁니다. 그렇다면 곤란하죠.. 그때 부동산마다 하는말이 있습니다. " 여러군데 돌아다니지 마... ^^;; " 하지만 할 수 없습니다. 일단 여러군데 부동산을 돌아다녀야 합니다.어디가 매물이 많은 부동산인지 어떻게 압니까? 그래서 일단 매물이 많은 부동산엘 가야하구요.. 그런데 이런 부동산도 찾는사람이 많다면 금방 매물은 소진됩니다. 그럼 그곳에 계속 있을 수만은 없는 일입니다. 처음에는 부동산에서 공동중개 많이 합니다. 그런데 조금 있으면 매물 다 떨어졌다고 하면서 공동중개를 안하게 되죠.. 왜냐?... 일단 기본상식이 있는사람은 눈치채셨으리라 보입니다. 공동중개 안해도 자기부동산으로 엄청나게 손님이 몰려오는데 뭐하러 다른부동산과 나눠먹습니까? 절대로 안하죠... 그러면 몇 번 물건을 살때 꼭 두 세 번씩 같은 부동산엘 가게 됩니다. 이곳이 매물이 많은 곳입니다. 그럼 처음에 있던 부동산을 버리고 다시 이곳으로 가면 됩니다. 그러나 조금 있으면 이 부동산도 매물이 다 떨어질 수 있습니다. 그러면 이때부터는 부동산에서는 2가지 작업을 하게 됩니다. 첫번째는 십중팔구는 예전 장부를 뒤지게 되죠 .. 그리고 예전에 내놨던 물건이니 아니면 그냥 시세만 묻고 지나간 사람들의 장부까지 들춰내서 전화를 하게 됩니다. 그러면 가끔가다가 운좋게 아주 좋은 매물이 걸리기도 합니다. 두번째는 자기네 동네사람들 그리고 교회사람, 성당사람 등등 지인들에게 전화하는 중개사가 생깁니다. 이런사람들은 대체로 막무가내죠...^^;; 그냥 전화해서 집팔어 ... 요즘에 빌라 누가 나가?.... 작자가 있을 때 팔아야지.. 어서.. 내가 복비 안받을께... 그냥 내놓기만 해... ^^;; 이때부터는 슬슬 복비가 올라갑니다. 왜냐하면 인정작업을 거치는 시기니까요... 그리고 사람들이 많이 찾으면 그렇게 되죠...^^;; 그게 인지상정입니다. 그리고 이렇게까지 했는데도... 도저히 매물이 없다... 이러면 바닥부터 긁어야 합니다. 생활정보지 뒤져서... 급매로 내놓은 사람 전화해야 합니다. 그런데 꼭 주의할 점은 직거래라고 해도 계약은 꼭 부동산에서 합시다. 그 매물이 반지하인지.. 등기상 하자가 있는지..그지역이 안좋은 지역인데 파는 물건인지 그리고 중개사고가 날 수 있는 물건인지는 중개사무소에서 잘압니다. 꼭 부동산에서 계약합시다.. 그리고 열심히 돌아다닙시다... 돌아다니다 보면 한달전 시세의 물건이 나오기도 합니다. 바람타고 한달이면 거의 시세의 두배가 뛰기도 하는데 이런물건은 줒었다고 하는거죠..^^;; 부지런한 사람 못당합니다. 광명시에 재개발에서는 어떤분이 자전거를 타고 매일같이 부동산 돌았다고 하더군요.. 여기 부동산가서 매물있어요 물어보고 눈도장찍으면서 계속해서 돌고 돌고 돌고 그러면서 말이죠... 부지런한 사람 못당합니다. 그 구역에서 제일 먼저 여는 부동산 부동산 샷다 올릴때 출근했다가 그 구역 부동산에서 제일 나중에 부동산 샷다 내릴 때 퇴근합시다. 그러면 언젠가는 걸립니다. 눈먼 물건이나.. 그냥 줍는 물건이... 포기하지 맙시다.. 그리고 매도자 위주의 시장일때.. 즉.. 사려는 사람은 많고 팔려는 사람은 많을 때... 첫번째로 ....제발 가격 좀 깎지 맙시다.. 부동산에서 매물 작업 다 해놨는데... 망설이거나 거기서 100, 200만원만 깎아주세요 그럼 집주인하고 부동산업자 쇼부 다시쳐야 합니다. 그러다가 집주인에게 다시 다른부동산 전화가면 기분나빠서 거기다가 계약합니다. 아니 물건이 없어서 난리인데 왜 막판에 금액 깎습니까?... 제발 그냥 물건 나오는대로 삽시다... 그러다가 물건 놓치면 그 부동산 다시는 그 손님한테 좋은물건 안줍니다. 이런곳은 인정작업 많이 합니다. 1,2백정도는 부동산에서 붙이죠.. 그럼 그냥 줍시다.. 어차피 매도자 위주의 시장이니 시장에 익숙해 집시다... 그리고 두번째로... 올라가는 가격에 적응해야 합니다. 자기가 처음에 와서 혼자 살 때는 그냥 평당 500이면 500에 거래가 됩니다. 그러나 물건이 하나 둘 소진되고.. 자신 말고 다른사람이 같이 물건을 사제낀다면 게다가 물건을 막 10개 이상씩 찍어대는 부동산 업자들을 맞닥뜨린다면 큰일입니다. 그러면 시장이 어제 다르고 오늘 다릅니다. 어제 평당 500이 오늘 평당 600입니다. 말이 100만원 올라간거지.. 평이 10평이면 1000만원 올라간겁니다. 이때 미래가치 판단해서 여기는 평당 1500이 막판이야 그러면 자신도 평당 600에 사야 합니다. 시장에 적응 못하면 초반에 평당 500에 물건사고나서 시장은 지금 평당 700으로 가고 있는데 자신은 너무 비싸다고 느끼게됩니다. 그러면 자신은 손가락만 빨게 되겠죠.. 그리고 아무리 부동산을 돌아봐야 평당 500 죽었다 깨나도 없습니다. 그게 하루 이틀 사이에 벌어질 수도 있습니다. 황당하죠?... 제발 시장가격에 적응합시다.. 그리고 여기 지역을 판단해서 도저히 평당 600까지 올라갈 지역이 아니라면 과감히 매물 잡는것을 포기합시다.. 주위사람들이 물건 사제끼는 것에 편승해서 물건 잡다가는 나중에 비싸게 사서 못파는 경우가 생깁니다. 그래서 여기의 미래가치가 얼마이냐에 자신의 기준이 있어야 하는겁니다. 오늘은 여기까지... ^^ (출처 : R2의 부동산 투자여행,2006.11.30) |
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