(1) 초보자는 '믿을 수 있는' 브로커에게 일을 맡겨라.

가장 좋은 방법은 어느 정도 경매를 알고 있다고 해도 웬만하면 '믿을 수 있는' 브로커들에게 맡기는게 상책이다. 수천만원부터 수십억원 하는 부동산을 매입하면서 수수료 몇푼 아끼려는 것은 잘못된 사고이다. 브로커들에게 주는 수수료가 아까워서 혼자 낙찰 받고는 정작 몇푼 안들여서 내쫓을수 있는 허위임차인들에게는 수백만원부터 수천만원까지 협상금액으로 주는 사람들이 상당히 많다. 또 브로커에게 일을 맡기고도 처리된 후에 수수료를 안주거나 좀 깍을려고 '변호사법' 운운하는 못된 투자가들도 많다. 못된 브로커들이 투자가 한명 만나서 이리저리 뜯어내려는 속셈과 다를바 없다. 그렇다면 '믿을수 있는' 브로커는 어떻게 구별하는가? 그것은 다른 질문란에서 다루었으니 참조하기 바란다.

(2) 생초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식.

안전한 물건을 찾고 싶은가? 브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지 않는다. 때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다.

첫째 상식.

당신이 생초보라면, 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99%가 낙찰되면 지워지기 때문이다. 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다.

둘째 상식.

임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦다면, 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므로 걱정할 필요가 없다. 다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이다. 때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다.

셋째 상식.

너무 많이 유찰되었거나 낙찰  후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다. 많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다. 사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다. 그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것이 현명하다. 경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다.

넷째 상식.

낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다. 통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다. 가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다. 구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다. 그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지 '낙찰금액'이 아니라는 것이다. 브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다. 때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용 집행비용)비용, 등기비용, 인수하게 되는 비용까지 계산해야 한다. 브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다.

다섯째 상식.

입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다. 부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있는 물건이다. 때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안된다. 모두 그런 것은 아니지만, 항고 및 재항고기간, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다. 따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다! 전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라. 속된 말로, 경매는 법이 보장한 돈놓고 돈먹는 거친 게임이다. 그래서 더더욱 '믿을수 있는' 브로커가 필요하다.

2. 믿을 수 있는 경매상담업소는 어떻게 찾나?

경매상담업소는 변호사, 법무사, 경매전문업소, 중개업소 등 크게 네가지로 나뉜다.
기업체에서 빌딩 구하는 정도가 아니라면 변호사나 법무사는 수수료 비쌀까봐 못 맡기는 경우가 많다. 사실 변호사 중에서도 법원경매 전문가는 드믈다.
대체로 낙찰 후 명도소송이나 가처분신청 정도를 수임받으려 하며 물건추천이나 입찰업무를 하는 곳은 드믈다.
일반인들이 주로 의지하는 곳은 경매전문업소와 친분있는 중개업소 등이다.
그런데 이 경매전문업소와 중개업소는 '믿을수' 있는 곳인지 아닌지 맡겨 본 후가 아니면 알수가 없다.
단지 몇가지 근거로 추론할 수 있을 뿐이다.

<못믿을 브로커>

- 경매물건에 대한 자세한 권리관계 및 총부담금 등의 설명도 없이 무조건 뒷마무리까지 맡기라는 브로
  커
  → 각 단계마다 웃돈을 요구하는 경우가 많다.

- 등기부 및 임대차 등의 권리분석 외에는 부동산종목의 특성을 설명 못하는 브로커.
  → 경매외에는 부동산기본과 상식이 부족한 브로커.

- 경매권리분석 보고서가 경매정보지 수준으로 부실한 브로커
  → 경매상담사과정 단기교육 연수한 초보자가 많다.

- 고문변호사가 없는 브로커
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 변호사법위반으로 중도하차 하는 수가 많다.

- 중개법인이 아닌 브로커 (개인중개사사무소 또는 일반컨설팅사업자)
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 다른 업체의 민원이 들어가면 중도하차 하는 수가 있다.

3. 신문, 생활정보지의 경매추천물건은 좋은 물건인가?

<신문의 추천물건코너>

각 신문에 경매추천물건을 도표로 제공하는 업체가 많다.
그 회사들은 크게 두가지로 나눌수 있다.
첫째는 경매정보지 회사에서 구독자 확보목적으로 정보를 제공하는 경우이다. 대표적인 회사가 태인컨설팅과 계약경제일보. 이 회사들에서 올리는 물건은 권리분석을 엄밀히 하여 엄선하였다기 보다는, 정보담당직원이 많이 유찰된 물건 중심으로 무작위로 올리는 수가 많다. 문의를 하면 주로 구독을 요구하며, 자세한 상담은 프렌차이즈 지점으로 넘긴다.
두 번째는 경매컨설팅업체에서 올리는 경우이다. 권리분석이 충실한 물건이 종종 있지만, 모두 그런 것은 아니며 주로 많이 유찰된 물건이 많다. 좋은 물건을 많이 광고하면 경쟁이 치열해지며, 결과적으로 그 회사에서 관리중인 회원이 낙찰 받기는 어려워지는데 좋은 물건을 추천할 이유가 없다.

<생활정보지의 광고물건>

생활정보지에 사건번호까지 제공되는 물건은 신문추천물건과 유사하다. 그러나 사건번호나 주소지도 없이 '몇평인데 얼마짜리'처럼 나오는 광고는 신뢰할 수 없다. 없는 물건도 종종 올리며, 일단 전화가 걸려올 수 있도록 던진 미끼에 불과한 경우가 많다.

4. 경매사건을 알아보는 각종 방법은?

<신문공고내용>

입찰일로부터 14일전에 법원에서 직접 신문에 공고한다. 그러나 이것은 내용이 워낙 빈곤하고 각 신문에 흩어져 공고가 나오므로 자신이 원하는 매물을 찾는 것이 불가능하다.

<정보지구독>

경매정보지 회사들은 입찰 14일전에 신문공고가 나오면 등기부등본을 직접 떼어 정보지를 제작하며, 보통 입찰 10일전∼8일전에 우송된다. 그러나 신건으로 나온 물건은 자세한 내역이 기록되지 않는다. 법원기록이 열람 되는 입찰 7일전부터 법원기록을 옮겨오기 때문이다. 광역권마다 정보지업체가 3∼5개씩 존재하며, 전국적으로 경매정보지를 발간하는 곳은 계약경제일보 뿐이며, 경매공매가이드는 호남권을 제외하고 전국적으로 발간된다. 나머지 정보지들은 특정한 광역권에서만 발간하고 있다. 법원입구에서 구입할 수도 있으며(권당 2-3천원), 정기구독도 가능하다. 그러나 정보지는 각 법원의 입찰일에 맞추어 1권씩 발간되므로 지속적인 정보를 얻기 불편하고 전국적으로 (또는 광역전체를) 정기구독 해야 하므로 비용이 높은 단점이 있다.

▶ 수도권에서 발간되는 정보지의 특징
- 계약경제일보 : 거주자 주민등록내역 기록. 가격이 비쌈
- 경매공매가이드 : 타 정보지 보다 1-2일 빨리 발간. 저렴
- 태인경매정보 : 거주자 주민등록내역 기록(서울 일부지역에 한함)
- 경매뱅크 : 낙찰시 경쟁률 및 최저가의 감정가비율 기록, 등기순서대로 기재

<경매정보회사 사이트 이용>

가장 합리적이고 저렴한 검색방법이다. 보통 월회비가 3-5만원선 이므로 가입하여 금액별 조건별 검색을 통해 원하는 매물을 찾을 수 있다. 
http://www.infocare.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 검색조건 세분화. 아파트시세와 경매물건, 낙찰사례의 연결 우수 낙찰통계는 별도의 추가회비 필요 
http://www.ggi.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 변경된 공고내용 신속 별도관리 낙찰관련 통계와 판례이용 편리
http://www.taein.co.kr/: 수도권 중심으로 정보제공. 지방은 낙찰통계 없고 등기사항 부실 경매 외의 아파트시세 등 다양한 정보
http://www.land114.co.kr/: 호남을 제외한 전국 경매 정보제공 경매물건별 통계연결 및 낙찰시 권리분석 제공

<법원사이트이용>

경매사건에 관련된 사람들이 현재 상태를 확인하기에 편리한 정보 입찰이 진행되고 있지 않더라도 경매신청이 되었는지 확인할 수 있고, 낙찰 후 항고 되었는지, 허가는 나왔는지, 잔금납부는 하였는지 등등 특정사건의 법원내 진행상황을 알 수 있다. www.scourt.go.kr

< 법원기록 열람 >

입찰 7일전부터 법원 민사신청과(경매계)에 비치해 놓으며 누구나 열람이 가능하다. 응찰 전에는 반드시 훑어 보는 것이 좋다.
① 입찰물건 명세서
② 부동산 현황조사 보고서
③ 부동산의 현황 및 점유관계조사서
④ 임대차관계조사서
⑤ 감정평가서 입찰물건 명세서에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리 및 가처분사항, 낙찰 후 설정되는 법정
   지상권등이 표기되어 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 한다. 부동산의 현황 및 점유관계조사서·임대차
   관계조사서를 통해서는 임차인의 임차금액 및 전입신고 여부, 배당신청여부를 알 수 있으며, 감정평가
   서를 통해서는 평가의견, 토지건물 평가 명세와 위치도, 사진까지 볼 수 있다.

5. 꼭 알아야 할 경매용어-이해관계인

< 이해관계인 >

경매초보자는 물론이고 어설픈 브로커들도 이해관계인이 누구까지인지 잘 모른다. 이해관계인에 한해서 즉시 항고할 수 있고 법원의 각종 자료를 송달 받기 때문에 분명히 알아야 한다.
-이해관계인에 해당되는 사람 : 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 가등기권자, 공유자 등.
-이해관계인이 아닌 사람 : 가압류권자, 집행력 있는 정본 없이 배당요구를 한 채권자, 가처분권자.

그렇다면 경매개시결정 후에 전입신고한 임차인은? 

혹자는 아니라고 말하지만 이해관계인이다. 

이해관계인은 배당 받을 수 있냐 없냐로 

구분하는 것이 아니다.

6. 꼭 알아야 할 경매용어. 임의경매/강제경매

<임의경매 / 강제경매>

경매는 임의경매와 강제경매로 나누어지는 바, 입찰과정에서 큰 차이가 없다. 그러나 미세하게 차이 나는 부분이 있으므로 제대로 알지 못하면 낭패를 보는 수가 있다.

< 소액임차인 기준일 및 금액 >

(1) 도표의 '기준일'은 전입 신고된 날이 아니라 최선순위 근저당설정일이다.

전입신고가 언제이건 해당주택에 처음 설정된 근저당일에 맞추어 임차인이 소액에 해당하는지 판단한다. 예컨대, 1995. 10.1. 저당권이 설정된 서울주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 근저당설정일에 따라 이 임차인은 소액이 아니다. 그러나 이런 처지에 놓인 임차인도 실망해서는 안되다. 배당할 때는 선순위 근저당이 모두 배당되고 나면 그 다음 설정된 근저당설정일을 기준으로 다시 소액임차인을 따져서 소액 우선변제 받을 수도 있다. 소액임차인 최우선 변제는 확정일자가 없어도 되지만, 확정일자를 해 놓아야 소액우선변제를 받은 후 덜 받은 나머지 금액도 순위에 의해 배당신청 할 수 있다.

(2) 소액배당금은 경락금액의 1/2범위내에서 지급된다.

다가구처럼 소액임차인이 여러명일 경우 모두 정해진 소액을 최우선변제 받는 것은 아니다. 소액배당금은 경락금액의 1/2범위 내에서 나누어주므로, 소액임차인이 여러명일때는 1/2금액을 평등하게 나누어 갖게 된다. 예를 들어 낙찰금액이 5천만원인데 소액임차인이 10명이면 낙찰금액의 1/2인 2천5백만원을 10등분하여 최우선변제 받는 것이다.

(3) 공동생활을 하는 경우에는 수인도 1인의 임차인으로 인정된다.

하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하게 된다. 아울러 소액임차인도 배당요구를 하지 않았으면 최우선변제를 받을 수 없다.

(4) 경매개시결정후에 전입한 소액임차인은 최우선 변제에서 제외된다.

(5) 전차인은 원래 임차인이 소액일때만 인정된다.

임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마친 전차인은 소액으로 인정될까? 그렇지 않다. 방1칸을 빌려준 처음 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 전차인도 소액전차인으로 보호 받기 때문이다.

(6) 임차권이 설정된 후 들어온 세입자는 소액에서 제외된다.

임차인이 전세금을 돌려 받지 못해 임차권을 설정해 놓고 집을 비운후 뒤에 들어온 새 임차인은 금액불문하고 소액으로 인정되지 않는다.

10. 전국 법원별 관할구역과 연락처는?

① 수도권