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2007-02-13 08:07
http://blog.drapt.com/sunyland/81171321637887 
출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=75687
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서울에서 전세끼고 아파트를 구입하는 것이 점점 힘들어 지고 있는 것으로 조사됐다. 매매가 대비 전셋값 비율이 2006년 말 34%선까지 떨어졌기 때문이다.
매매가 대비 전셋값 비율은 매매가에서 전셋값이 차지하는 비율로서 전세안고 아파트를 구입 하는 등 투자를 할 때 지표로 삼는 수치다. 즉 전세비율이 높은 경우는 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 상대적으로 적은 자기자금으로 아파트를 구입할 수 있는 것이다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2001년부터 2006년까지 서울시 매매가 대비 전셋값 비율을 조사한 결과 2006년의 전셋값 비율은 평균 34.9%로 2001년 이후 가장 낮은 수치였던 것으로 드러냈다.
조사를 시작한 2001년 전셋값 비율은 59.6%로 60%대를 기록했다. 즉 아파트 값 가운데 40%만 있으면 전세안고 아파트를 구입할 수 있었다는 소리다. 시간이 지날 수 록 수치는 낮아지기 시작해 2003년 46.0%로 40%대에 진입한 후 2006년 들어서는 30%를 나타냈다.
전셋값 비율이 날이 갈수록 작아지는 것은 매매가는 크게 오르는데 전셋값은 제자리 걸음을 하기 때문이다.
실제 2006년 서울 평균 매매가는 1천7백2만원으로 2001년 7백74만원과 비교해 6년 동안 평균 9백28만원이 올랐다. 반면 전셋값은 1백33만원 오르는데 그쳤다.
 2006년 전셋값 비율 평균 이하를 기록하고 있는 곳은 아파트값 상승이 큰 강남권과 양천구, 용산구 등이다.
특히 송파구는 전세비율이 26.3%로 서울 25개구 가운데 가장 낮았으며 강남구(27.2%), 강동구( 27.8%), 서초구(29.7%) 등 강남권은 20%대의 전세값 비율을 나타났다. 양천구(31.1%)나 용산구(32.5%) 등은 그나마 30%대 전셋값 비율을 기록했다.
6개 지역의 전셋값 비율이 서울에서 가장 낮은 것은 2가지 이유로 분석된다. 먼저 재건축 대상 아파트가 많은 것이 이유다. 보통 재건축 대상 아파트는 재건축 기대 심리로 매매가는 높은데 반해 낡았기 때문에 전셋값이 낮기 때문.
실제 강남권과 용산구에 있는 재건축 대상아파트는 9만2천5백73가구로 서울 재건축 대상(10만6천3백90가구)의 87%가 이들 지역에 있는 것을 알 수 있다.
두 번째 이유는 매매가와 전셋값 차이가 큰 것이다. 이들 지역의 매매가와 전셋값 차이는 평균 1천4백만원 이상이다. 특히 2006년 강남구 평당 평균 매매가는 3천2백58만원인데 반해 전셋값 평균은 9백59만원에 그쳐 매매가와 전셋가의 차이가 2천5백만원에 이른다.
서울에서 그나마 전셋값 비율이 50%를 유지하고 있는 곳은 서대문구(52.4%), 은평구(52.1%), 중랑구(51.4%), 종로구(50.7%) 등 4개 밖에 없다.
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[스크랩] 보유기간 및 거주기간 요건 |부동산노트
2006-12-06 08:37
http://blog.drapt.com/sunyland/370791165361838375
출처 : 20억을 향한 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/cskim01
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보유기간 및 거주기간 요건 1) 주택소재지에 따른 보유기간 및 거주기간
① 서울, 과천, 5대 신도시지역 소재 주택 ㉠ 서울특별시, 과천시 및 ｢택지개발촉진법｣ 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정
지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택
의 1세대 1주택 비과세요건은
2004.1.1이후 양도시 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상
거주해야 비과세요건이 충족된다. ㉡ 5대 신도시 지역 해당여부 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 ｢조특법 시행령｣ 제99조의3제1항에서 규정하는「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된
중동 신도시지역이란 택지개발예정지구 지정고시 당시 중동신도시 개발사업의
일환으로 추진된 지역을 말하는 것이므로, 중동신도시 개발사업과 별개로 추진된
부천시 상동택지개발사업 지역은 상기 조항에서 규정하는 중동신도시 지역에 포함되지 않는다. (재산46014-394, 2003.11.21)
② 서울, 과천, 5대 신도시 외의 지역 소재 주택 기타지역 소재 주택은 거주요건에
관계없이 3년 이상 보유하면 비과세된다. 2) 보유기간 및 거주기간의 계산방법 ① 보유기간의 계산 ㅇ 1세대 1주택 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터
양도일까지로 하고, 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지
건축물대장등본 등에 의한다. ㅇ 1세대 1주택 보유기간 계산시 가등기한 기간은 제외한다.
(소득세법 해석편람 89-2-26) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세
대 1주택이라 함은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 취득한 후 3년
이상 보유(04.1.1부터 서울, 과천, 5대신도시 지역은 2년이상 거주 포함)한 후
양도하는 것을 말하는 것으로 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.
(재산 46014-1058, 2000.9.1) ※ 세율 적용시 보유기간의 계산
(소득세법 제104조제2항) ㅇ 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날을 취득일로 보며
ㅇ 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산은 증여자가 당해자산을
취득한 날을 취득일로 본다. ② 거주기간의 계산 ㅇ거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의한다.
ㅇ 거주요건 계산시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시퇴거하여
당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 소득세법 시행령 제154조제1
항이 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 본
다. (서면1팀-40, 2004.1.16) 3) 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 보유
① 재건축시 기존주택의 연장으로 판단 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.
(소득령 제154조제8항)
② 기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하였다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니므로 재건축 주택의 준공은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에서 규정하는 다른 주택의 새로운 취득에 해당되지 아니한다.
(국심2003서1722, 2003.10.8)
4) 겸용주택에서 주택 외의 부분을 주택으로 용도변경한 경우
(소득세법 해석편람 89-3-3) ｢소득세법 시행령｣ 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 주택과 주택 외 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도로 구분하고, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 구분하는 것이며, 주택 외의 부분으로 사용하던 건축물이 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경으로 인한 주택 및 그 부수토지에 대하여 용도변경일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 동법 시행령 제154조제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 된다. (재일 46014-276, ’99.2.10) 5) 상속받은 주택의 양도 ① 상속받은 주택의 보유기간 계산
(소득령 제162조제1항, 소득세법 해석편람 89-4-7) ｢소득세법 시행령｣
제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 상속받은 주택인 경우 보유기간의 계산은 상속개시일을 기산일로 하여 산정한다. (재산 46014-478, 2000.4.19) ② 거주자가 동일 세대원인 가족으로부터 상속받는 경우 1세대가 1주택(모 명의)을 소유하던 중에 모가 사망하여
동일세대원이던 子에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우, 3년 이상 보유 하였는지 여부 판정은 피상속인인 모의 취득일부터 기산하여 산정한다. (서면4팀-77, 2004.2.18) 6) 증여받은 주택의 양도 ① 증여받은 주택의 보유기간 계산(소득령 제162조제1항)
｢소득세법 시행령｣
제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 증여받은 주택인 경우 보유기간
의 계산은 증여를 받은 날(증여등기 접수일)을 기산일로 하여 산정한다.
따라서 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계
산하여 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이
상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면
양도소득세가 비과세 된다. ② 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받는 경우 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받은 주택 1채를 양도한 경우로서 양도일 현재에도 동일 세대원인 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.
(재일46014-779 1997.4.1, 재일46014-113 1997.1.22) ③ 배우자 이월과세 (소득세법 제97조제4항) 거주자가 배우자로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 주택의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하며, 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우라도 이혼에 의하여 부부관계가 소멸된 경우에는 당해 재산을 증여에 의하여 취득한 것으로 보아 증여받은 날부터 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다. (국세청 심사양도 2003-3118 2004.1, 재일46300-2872 1997.12.8) [스크랩] 이것을 숙지하면 부동산 프로! |부동산노트 2006-11-29 10:53 http://blog.drapt.com/sunyland/370791164765235809 출처 : *'''' Beautiful Life™'''* 원문 : http://blog.drapt.com/canmacju
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