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[스크랩] 내게 1억원이 있다면 어디에 투자할까 |부동산노트
2005-12-26 11:07
http://blog.drapt.com/sumoon/397911135562876373 
출처 : 가을의 기억으로
원문 : http://blog.drapt.com/bobjo2
| 1억원, 적은 돈은 아니지만 부동산에서는 그리 크지 않은 돈이다. 1억원을 가지고 부동산에 투자하기에는 선택 폭이 너무 좁다. 최근 2-3년새 집값이 오른 탓에 서울의 웬만한 아파트 한 채 사기도 어렵다. 분양가도 웬만한 곳은 평당 1000만원을 훌쩍 넘는다. 1억원이란 여유자금이 있더라도 부동산에 투자하기 위해 마음먹기가 쉽지 않다. 요즘 퇴직금 중간정산제로, 또는 목돈이 생겨 1억원 안팎을 손에 쥐고 있는 이들이라면 누구나 고민에 빠질 것이다. 하지만 조금만 살펴보면 1억원으로도 투자할 수 있는 부동산이 적지 않다. 부동산정보업체 알젠(www.rzen.co.kr)이 1억원 안팎으로 투자할 수 있는 부동산 상품을 취재했다. ◇재개발 지분에 묻어둔다 실거주와 재테크를 동시에 할 수 있는 것이 바로 재개발 투자다. 재개발 투자의 가장 큰 장점으로 적은 돈으로 투자가 가능하다는 점이다. 또 재개발의 경우 규제가 완화되고 있고 투기과열지구에서도 매매가 자유롭다. 청약통장이 없이도 로열층 배정이 가능하고 1가구 2주택자이든 아파트 당첨 경험이 있든 상관없이 자격요건만 갖추면 분양자격이 주어진다. 서울에서 1억원으로 매입할만한 재개발지분은 얼마든지 있다. 성북구 월곡1구역 10평 지분값은 7000만~7500만원이다. 하월곡동 산 77, 2의 11 일대 월곡1구역은 7만6500여평으로 대우건설이 24~42평형 710가구를 짓는다. 월곡1구역은 9월16일 사업시행인가를 받았다. 11월말 무이자로 4000만원의 이주비가 나온다. 2004년 6월 조합설립인가를 받은 동작구 흑석5구역 10평대가 평당 1300만~1500만원이다. 성동구 옥수12구역도 10평 안팎이 1300~1500만원이다. 옥수12구역은 조합원수가 당초 예상보다 적어 지분값도 오름세다. 이밖에 왕십리뉴타운 10평대 2000만원, 20평대 1500만~1650만원이며, 전농답십리뉴타운 10평대는 1300만~1400만원이다. 하지만 재개발 투자가 항상 구미를 당기게 하는 것만은 아니다. 투자기간이 길다. 재개발구역이 지정되는데 길게는 5년 이상이 걸리기도 하며, 구역지정이 된 후에도 입주까지도 최소 5년이상은 걸린다고 봐야 합니다. 또 사업절차가 복잡해 이해기가 쉽지 않아 접근이 어렵다는 단점이 있다. ◇전세 안고 기존아파트를 산다 1억원으로 전세를 안고 기존아파트를 매입하는 것은 쉽다. 그러나 투자수익을 얻을 만한 지역의 아파트를 고르는 것은 어렵다. 전세를 안고 살 때 가장 염두에 둬야 것이 지역적인 호재다. 교통이 불편하더라도 앞으로 지하철이 들어서거나 도로가 뚫린다면 장기적으로 투자가치가 있다. 가장 큰 호재로 생각해 볼 수 있는 것이 9호선이다. 김포공항과 강남 역삼동을 연결하는 9호선이 2007년말 개통한다. 9호선이 들어서는 지역의 아파트는 이미 가격이 많이 반영됐지만 실제 개통되면 추가 상승할 가능성이 높다. 염창동 월드메르디앙 월드메르디앙 24평형은 2억~2억3000만원이며 전세는 1억~1억1000만원이다. 2004년 7월 입주한 아파트로 가구수는 168가구다. 염창동 일대는 생활편익시설이나 도로교통 등은 잘 발달된 곳이지만 지하철이 없었던 것이 흠이다. 동작구 본동 삼성래미안 23평형은 2억5000~3억원이며 전세는 1억3000만~1억5000만원이다.삼성래미안은 2004년 10월 입주한 새 아파트로 총 477가구다. 9호선과 더불어 인근 뉴타운 개발 등의 호재가 있다. 성동구 일대도 관심지역이다. 서울숲과 더불어 재개발, 뉴타운 사업 등 개발이 활발한 곳이다. 하왕십리 풍림아이원 22평형은 2억5000만~2억8000만원이며 전세값은 1억5000만~1억7000만원이다. 2004년 12월 입주한 아파트로 단지규모도 758가구로 크다. 강동구 상일동은 인근 재건축과 더불어 연면적 2만4000평에 달하는 강동구 최대 규모의 경희대 동서신의학병원이 내년 3월 개원한다. 명일동 LG 24평형 2억1000만~2억5000만원이며 전세는 1억1000만~1억2500만원이다. 명일동 명일현대 25평형 2억1000만~2억3000만원이며 전세값이 1억~1억1000만원이다. ◇전매가능한 분양권에 투자한다 분양권은 비교적 초기자금이 적게 든다. 계약금과 매입 시점까지 중도금 납부금액과 웃돈만 있으면 된다. 중도금은 요즘 무이자융자나 이자후불제를 등 대출이 쉬워 계약금과 웃돈만 있으면 매입이 가능하다. 분양권을 매입할때도 분양가를 비롯해서 교통, 주변환경, 개발가능성 등 여러 가지 따져봐야 후회없는 투자를 할 수 있다. 수도권 등 투기과열지구에서는 1억원으로 전매가 가능한 분양권을 찾기는 쉽지 않다. 그러나 대구, 부산 등의 광역시는 1년이상 보유한 분양권은 전매를 할 수 있고 기타지역은 아무 조건없이 전매를 할 수 있다. 부산과 대구 등은 최근 분양가가 1000만원을 넘어서 기존 분양권에 관심이 쏠리고 있다. 부산에서는 해운대구 반여동 장산3차롯데낙천대는 총 517가구로 올 12월초 입주를 시작한다. 24평형이 1억2000만~1억3000만원, 32평형이 1억7000만~18000만원이다. 해운대구 재송동 동부센트레빌, 대림e-편한세상 아파트는 내년 상반기 입주로 중도금대출을 받은 매물을 매입해 볼만하다. 대구에서는 올해 분양이 많았던 월성동지역의 래미안월성, 자이 아파트도 고려해만하다. 전매가 자유로운 경남 진해시 진영지구 자이, 장유면 더샾장유도 소액으로 매입할만한 좋은 분양권이다. ◇보수적이라면 부동산펀드도 일부를 투자한다 부동산에 직접 투자하기가 불안하다면 간접투자 상품에 눈을 돌려보자. 간접투자의 대표격은 부동산펀드다. 부동산펀드는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고, 여기서 나온 수익금을 되돌려 주는 상품이다. 부동산펀드의 매력은 뭐니뭐니해도 소액투자로 안정적이면서 연 7~8% 정도의 높은 수익을 올리 수 있다는 점이다. 게다가 부동산에 직접 투자하는 것보다 세금을 적게 낼 수 있다. 부동산펀드는 취득세와 등록세가 50% 감면되고, 양도소득세 없이 매매차익에 대한 소득세만 15.4% 내면 된다. 그러나 부동산 경기가 위축되면 수익률도 떨어질 가능성이 있어 요모조모 따져보고 투자해야 한다. 또 부동산펀드는 원금보장이 되지 않는데다 펀드 운용기간이 2~5년 정도로 중도 환매가 금지되므로 반드시 여유자금으로 투자해야 한다. ◇땅에 묻는다 토지투자의 가장 큰 장점은 투자대비 수익률이 높다는 것이다. 잘만 고르면 어떤 부동산 상품보다 높은 기대수익을 올리 수 있다. 그러나 토지는 투자 타이밍과 대상물건 선정에 어려움이 있다. 즉 개발호재가 있을때 상승률이 매우 높지만, 호재가 식을 때 매수자를 찾기 어렵다. 게다가 최근 정부가 토지에 대한 규제를 강화하면서 토지를 단기투자로 바라보기도 어렵게 됐다. 지난해와 올해 파주, 연천, 강원 봉평 등을 비롯 행정도시가 들어서는 충남, 기업도시로 선정된 충북 등의 땅값이 크게 올라 소액투자로 손을 뻗치기는 어렵지만 면적이 작은 전, 답, 과수원들은 아직도 1억원 안팎으로 구입이 가능하다. |
2005-12-26 10:56
http://blog.drapt.com/sumoon/397911135562160967
출처 : 김원철님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/muhan5
| 투자의 성공, 일반적 사례로 생각해봐라!! 강남에 33평 아파트를 마련하려면 43년이 걸린다는 기사가 나온적이 있다. 또 한때는 노태우씨와 전두환씨의 비자금을 놓고, 그 금액이면 자장면이 몇그릇이고, 샐러리맨들이 하나도 쓰지 않고 몇백년을 모아야되는 돈이라는 기사도 있었다. 이런 계산들이 현실적이지 않다는 것은 누구나 알고 있다. 이 글을 쓴 기자도 현실적인 계산이라기보다는 그 금액의 크기가 얼마나 된다는 것을 보여주기 위해 비교하여 계산을 해놓은 것이다. 그런데 우린 이런 사실을 알면서도 때론 이런 계산에 몰입하는 경향이 있다. 그래서 이런 저런 계산을 해본 다음에는 ‘절망’ 또는 ‘포기’라는 단어를 머리에 떠올리게 된다. 자신의 힘으로는 죽었다 깨어나도 부자될 가능성이 전혀 없다는 결론이 나오기 때문이다. 필자가 아는 한 분은 올해 나이로 60이 되셨는데, 무일푼으로 서울에 올라와 셋방살이부터 시작했다. 그렇지만 부자가 되고 싶은 열정은 뜨거웠다. 그래서 마음속에 목표 금액을 정했다. 목표금액은 100억이다. 그리고 죽어라 일했다. 그리고 여윳돈이 생기면 열심히 투자를 했다. 그렇게 살아온 것이 35년이 지났고, 현재 최종적으로 계산한 본인의 자산이 50억이 되었다. 그런데 드디어 목표를 이뤘다는 것이다. 내년이면 자신의 자산이 100억이 된다는 것이다. 어떻게 그런 일이??? 모은 돈 50억을 모조리 투자했는데, 그게 1년만에 두배가 된 것이다. 1년만에 두배가 된다는 것은 기대일뿐이라고? 아니다. 거의 확실한 것이, 이분의 자산가치는 막연한 호가가 아니라, 정부의 보상금을 기준으로 한 것이다. 즉, 이분은 자신이 산 땅이 수용을 당하게 되었는데 수용가가 자신이 산 금액의 두배가 넘은 것이다. 그러니 그분이 내년이 되면 목표를 달성하게 되었다고 큰소리치는 것도 당연한 일이다. 한번 생각해보자. 50억이라는 돈도 절대 적은 돈이 아니지만, 이분은 50억을 모으기 위해 35년을 보냈다. 그런데 나머지 50억을 버는데는 1년이 걸린 것이다. 이게 투자다. 그리고 이게 돈을 버는 법칙이다. 대나무를 심게되면 대나무는 4년동안 조금도 자라지 않는다고 한다. 그런데 5년째가 되면 하루에 80cm씩 자라서 1년만에 수십미터의 나무로 자란다고 한다. 이게 투자의 속성을 꼭 닮았다. 돈을 번다는 것은 꾸준히 모으고 모아서 돈을 버는 것만이 아니다. 사실 좀 과장되게 말하면 하루아침에 돈을 버는 것이다. 오해하지는 말기 바란다. 필자는 일확천금의 꿈을 꾸라는 말을 하는 것이 아니다. 대나무가 4년동안 아무것도 하지 않는 것이 아니다. 성과가 눈에 보이질 않을 뿐이지 대나무는 4년동안 열심히 뿌리를 내리고 있었던 것이다. 그 뿌린 내린게 결실을 맺어 5년째가 되면 한꺼번에 성과를 보이는 것이다. 위에서 예로 들은 그 분을 생각해보자. 그분이 1년만에 50억을 더 벌게 된 것은 단지 운이 좋아서 된게 아니다. 35년동안 돈을 벌면서 꾸준히 해온 투자의 성과인 것이다. 만약 당신에게 누군가가 50억을 주면서 1년안에 50억을 더 벌라고 하면 할수 있겠는가? 까먹지나 않으면 다행이다. 설령 투자에 대해서 좀 알았다고 해도 50억을 전부 투자할만큼 안목과 배짱이 있을 수 있겠는가? 그 모든 게 다 하루아침에 만들어진 것이 아니다. 35년동안 실패와 성공을 거듭하면서 생긴 노하우인 것이다. 그리고 그것이 35년이 지난 지금에는 1년만에 그 성과를 보인 것이다. 투자는 이런 것이다. 35년만에 50억을 만들었다면 또 35년이 걸려야 50억을 만드는 것이 아니라, 1년만에 50억을 만들 수 있는게 투자다. 단, 잊지말아야할 것은 그 35년의 세월은 보내야한다는 것이다. 정리해보자. 투자의 속성이 이렇다는 것은 알았는데 그렇다면 어떻게 이런 성공을 가질 수있을까? 첫째, 인내해야한다. 부동산 컨설턴트로 있다보니 투자에 관해서 문의하는 사람뿐만 아니라 부동산을 업으로 하려는 사람도 그 ‘길’에 대해서 상담을 하러 온다. 그분들에게 제일 먼저 해주는 말이 ‘빨리 돈벌려고 하지 말아라’이다. 부동산을 업으로 하려는 사람들은 자신의 전문적인 영역을 키우기 위해서 이 분야를 택하기도 하지만, 역시 뭐니 뭐니해도 돈을 많이 벌 수 있을거라는 기대감에 부동산을 택하게 된다. 하지만 쉽게 되어지는 것이 아닌 것이 부동산으로 큰 돈을 벌려면 기본적으로 익혀야하는 기술뿐만 아니라 투자자들에게 신뢰를 얻는 시간이 필요하다. 이건 아무리 날고 기는 사람이라도 어쩔 수 없다. 신뢰라는 것이 하루아침에 되어질 수 없는 것이다. 꽤 오랜 시간이 걸리면서 생기는 것이다. 이걸 무시할 수 없는 것인데, 어떤 사람들은 마치 어떤 ‘기술’만 알면 부동산으로 큰 돈을 벌 수 있는 것으로 생각한다. 절대 그렇지 않다. 기본적으로 시간을 보내야하고, 그 시간동안 꾸준히 신뢰를 얻어야한다. 투자도 마찬가지다. 소액투자자들은 급한 마음이 든다. 주위에서 투자를 잘해서 부자가 되었다는 사람의 이야기를 들으면 더 조급해진다. 그리고 자신의 소득을 생각하면 희망은 없어보이고, 그러니 더 빨리 투자에 성공하고 싶어진다. 투자에 성공하면 좀 편안하게 살 수 있겠구나 생각하기 때문이다. 물론 운이 좋아서 쉽게 성공하는 사람도 있지만 그건 꼭 그렇다고 볼수만은 없다. 여기서 우리는 일반적인 것을 한번 살펴볼 필요가 있다. 주식을 하게 되면 수익률 대회등에 나오는 슈퍼스타들이 있다. 이들은 1000%의 수익률을 달성하기도 한다. 얼마나 기적 같은 일인가? 이런 사람들이 우리에게 희망을 준다. ‘아~ 우리도 열심히 하면 되는가보다’ 하지만 절대 그렇지 않다. 이런 특수한 사례를 일반적인 사례라고 착각해서는 안된다. 세상에는 어떤 일이든 특출한 사람들이 있다. 그런데 이걸 마치 노력만 하면 모든 사람들이 될 수 있는 것으로 착각해서는 안된다. 보통사람들은 아무리 노력해도 박찬호만큼 공을 던질 수 없고, 박세리만큼 골프를 칠 수 없다. 투자에 있어서도 이런 원칙을 알아야한다. 특수한 사례를 일반적인 사례라고 착각해서는 안된다. 일반적인 사례, 즉 일반인들도 노력하면 다 할 수 있는 정도의 수준이라는 것이 어떤 것이라는 알아야하는데, 그것이 바로 투자에 있어서는 ‘인내해야 한다’는 것이다. 세월을 보내야한다. 하루아침에 되어지는 것이 아니라는 것을 명심해야한다. 둘째, 공부해야한다. 대나무가 4년동안 조용히 뿌리를 내린 것과 같이, 당장 돈이 없어도, 생활에 부대끼더라도, 반드시 투자에 관해서 꾸준히 공부를 해야한다. 돈도 없는데 투자에 관해서 공부한다는 것은 확실히 힘든 일이다. 스트레스를 많이 받을 수 있다. 옆에서 공부하고 있는 ‘돈 있는 사람들’을 보면 스트레스를 받고, 좌절스럽기도 하다. 그럼에도 불구하고 공부해야한다. 그래야 때가 되었을 때 기회를 잡을 수 있다. 셋째, 희망을 잃지 말아야한다. 우리가 조급해지는 이유는 바로 희망이 없기 때문이다. 또한 희망에 대한 믿음이 없기 때문이다. 필자는 아주 특출한 사례들을 이야기하는 것이 아니다. 신문에 나올만한 사람들의 이야기를 하는 것이 아니다. 너무나 평범하고, 너무나 일반적인 사람들의 성공담을 많이 봐왔다. 그 사람들에게 언제 한번 인터뷰 하자고 오는 사람들은 없다. 유명하지도 않다. 막상 성공담을 늘어놓아봐야 별로 쇼킹하지도 않다. 그러니 이야깃거리가 되지 않는다. 하지만 그거야말로 우리에게 희망을 주는 이야기다. ‘특출하지도 않는 그들도 부자가 되었다.’ ‘그리고 그 숫자는 생각보다 상당히 많다.’ ‘수익률 대회에 나가서 1000%씩 수익을 내는 영웅은 아니지만 수십년을 꾸준히 공부하고, 투자했던 사람들은 모두 다 부자가 되어있다.’ 그게 바로 우리의 희망이다. 이런 희망을 잃지 않는다면 우린 조급해지지 않을 수 있고, 인내할 수 있다. 당신이 원하는 수익은 얼마인가? 그 금액이 1년에 1000%라면 당신은 대한민국 0.001%안에 드는 사람이어야한다. 하지만 당신이 원하는 수익이 ‘부유한 삶’이라면 당신은 대한민국 80% 안에 드는 사람이기만 해도 충분히 가능하다. |
[스크랩] 新분당선전철노선圖 |부동산노트
2005-12-26 10:55
http://blog.drapt.com/sumoon/397911135562104838
출처 : 한국의 신도시(New Town) 그리고 내집마련
원문 : http://blog.drapt.com/joojoo68
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