GTX vs 지하도로

천문학적 예산 필요..재원조달이 `관건`
화재, 사고, 환기 등 선결과제 산적

오세훈 서울시장과 김문수 경기도지사는 수도권 지하철 노선보다 깊은 지하 40~60m 깊이에 길을 내는 소위 `대심도 교통망`을 추진하고 있다.

경기도는 지난 4월 경기도와 서울을 연결하는 수도권 광역급행철도(GTX) 추진 계획을 발표했으며 서울시는 지난 8월 지하도로(U-smart way) 건설 구상을 밝혔다. 경기도의 GTX와 서울시의 지하도로 차이점을 살펴본다.

◇ 오세훈·김문수, 지하도로·GTX 놓고 `맞대결`
 
경기도가 추진 중인 GTX노선은 고양 킨텍스~동탄신도시(74.8㎞), 의정부~군포 금정(49.3㎞), 청량리~인천 송도(49.9㎞) 등 3개 노선으로 구성된다. GTX가 개통되면 강남과 일산을 20분대에 오가는 등 경기도에서 서울로의 접근성이 크게 개선될 것으로 경기도는 기대하고 있다. 
 
경기도는 GTX 사업안을 지난 4월 국토해양부에 제안했다. 국토부는 현재 교통연구원에 의뢰, GTX의 경제적 타당성 등을 검토 중이다. 사업 추진 여부는 내년 초에 결정될 전망이다.

서울시는 도심을 남·북간 3개축 동·서간 3개축의 총 6개 노선으로 구성해 서울의 땅밑을 거미줄처럼 잇는 지하도로망을 2020년까지 완공하는 것을 목표로 하고 있다. 남북 3개축 노선은 ▲시흥~도심~은평 ▲양재~한남~도봉 ▲세곡~성수~상계 노선이다. 동서 3개축 노선은 ▲상암~도심~중랑 ▲신월~도심~강동 ▲강서~서초~방이 노선이다.
 
서울시는 지하도로망이 구축되면 서울 전역을 30분대에 이동할 수 있을 뿐 아니라 지상교통량의 21%가 지하도로망으로 흡수돼 지상도로의 통행속도도 8.4km 증가할 것으로 기대하고 있다. 
 
서울시는 지하도로 6개 노선 중 민자방식으로 추진되는 4개 노선(동서 1·2축 남북 1·2축)의 경우 2011년 발주, 2014년 착공한다는 계획이다. 재정사업으로 건설되는 동부간선 지하화 구간(남북 3축)도 이르면 2011년 발주할 예정이다.

◇ 천문학적인 공사비용 `부담`
 
경기도는 GTX사업을 재정사업으로 추진하면 13조9039억원, 민자사업일 경우에는 11조1231억원의 재원이 필요할 것으로 추산하고 있다. 재정사업은 지자체가 2조7808억원(사업비의 20%)를 조달해야 하지만 민자사업은 7897억원(사업비의 7.1%)만 지자체가 분담하면 된다. 

문제는 추후 공사비가 늘어날 가능성이 높다는 점. 소음·진동을 줄이고 공사 안전성 확보를 위해 기계굴착방식을 적용할 계획이다. 일반적인 발파공법(NATM)에 비해 기계굴착공법(TBM)은 장비가 고가인 데다 가동율이 떨어질 경우 공사비 상승이 불가피하다.

서울시의 지하도로에는 11조2000억원이 투입될 예정이다. 서울시는 동부간선도로 지하화 사업의 경우 공적자금을 투입해 건설하고 나머지는 민간자본 유치를 통해 해결한다는 방침이다. 하지만 1개 노선별로 2조원 안팎의 막대한 자금이 들고 사업성도 불투명해 참여 건설사들이 많지 않을 것이라는 게 업계의 시각이다. 
   
경기도의 GTX와 서울시의 지하도로 모두 사업에 앞서 선결해야 할 문제들이 적지 않다.
GTX와 지하도로 모두 지하 40~60m에 건설되는 만큼 환·배기 시스템, 방재 시스템을 충분히 갖춰야 한다. 
 
사업의 경제성도 논란거리다. 지하 깊숙한 곳에 교통망을 구축하면 공사 비용의 상당 부분을 차지하는 토지보상비가 들지 않는 장점이 있다. 대신 지하로 가면 공사비가 늘어나고 안전시설을 구축하는 비용이 추가로 필요한 만큼 경제성을 잘 따져봐야 한다는 지적이다.
 
 

양도세에 대해 알아봅시다.

사실 부동산 관련 세금으로는 양도세가 가장 중요하고 실무에서 많이 대하는 세금입니다.

또한 잘 알고 대처하느냐 대처하지 못하느냐에 따라 세금 부담도 많이 달라지기 때문에 반드시 잘 알아둬야 합니다. 일반인들이 가장 헷갈려  하는 부분이 바로 2주택, 3주택 중과 대상입니다. 세율이 각각 50%와 60%나 되기 때문에 중과에 해당되면 남는 게 별로 없어지지요. 물론 2010년 말까지는 중과세 제도를 한시적으로 폐지해 중과 대상이라고 해도 일반세율로 과세합니다(단 투기지역이면 10%의 탄력세율을 추가로 적용). 그러나 10∼30%의 장기보유특별공제는 받지 못하므로 감면 효과가 크다고 보기는 어렵습니다. 따라서 중과 대상을 판정하는 방법을 알게 되면 중과세에 해당이 되지 않는 주택을 먼저 양도한다거나, 주택을 구입할 때 중과 대상이 되지 않는 주택으로 선별해 구입하는 등 '예방 세테크'가 가능해지는 것입니다."

"예방 세테크란 말, 참 좋네요."

"세테크에서 가장 바보 같은 짓이 계약금 걸어놓고 세금 걱정하는 사람입니다. 이런 경우에는 계약을 해지하려고 해도 계약금을 포기해야 하니 참으로 통탄할 일이지요. 중도금까지 집어넣었다면 해지가 더 힘들어집니다. 돈은 포기한다고 해도 상대방이 해지에 동의해줘야 가능하니까요."

"그런데 중과 대상인지 판정하는 게 좀 까다롭더라고요."
"처음엔 좀 그렇지만 법칙만 알면 그렇게 어렵지도 않습니다."

다주택자라도 먼저 처분하는 주택은 중과 대상이 아닌 주택부터 

집을 두 채 보유하면 1가구 2주택, 세 채 보유하면 1가구 3주택자다. 그러나 1가구 2주택・3주택자라고 해서 모두 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 보유하고 있는 주택 중에 중과 대상 주택 수가 몇 채인가에 따라서 결정되는 것이다.
 

먼저, 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택인지, 기타 지역과 읍면 소재 주택인지를 따진다. 예를 들어 경기도 양주시 광적면이나 백석읍은 수도권 소재가 아니라 읍면 소재에 해당된다. 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택은 가격과 상관없이 무조건 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 안성과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이며, 서울에 3채 보유하고 있으면 3주택 중과 대상자가 되는 것이다.
 

두 번째, 수도권 이외 지역과 읍면 지역은 기준시가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 다만 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택은 2주택자일 때와 3주택자일 때 중과 대상 기준이 다르다는 점에 유의해야 한다. 2주택자인 경우에는 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택(읍면 지역 제외)의 기준시가가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 그러나 3주택자인 경우는 기준시가와 상관없이 무조건 중과 대상 주택이 된다.
 

가령 서울에 아파트 1채, 청주시에 기준시가 2억5,000만 원 아파트 1채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이긴 하나 1가구 2주택 중과 대상자는 아니다. 2주택 중과 대상에 해당되지 않으면 두 채 중 어느 집을 먼저 팔더라도 일반세율 과세 대상이 되는 것이다.
 

또한 서울에 아파트 1채, 광주광역시에 기준시가 2억9,000만 원 아파트 1채 등 2채를 보유한 경우에는 중과 대상 주택 수가 1채이므로 역시 1가구 2주택 중과 대상자가 아니다. 그러나 이 두 채에 수원 화성에 연립주택 1채를 더 보유해 3채 보유자라면 3주택 중과 대상자가 된다는 점에 유의한다. 만일 수원 화성이 아니라 순천시에 기준시가 2억 원 아파트 1채를 더 보유한 3주택자라면 3주택 중과 대상자가 아니라 2주택 중과 대상자가 된다. 순천시는 광역시가 아니라서 기준시가 3억 원을 초과해야 중과 대상 주택에 포함되기 때문이다.
 

집을 몇 채 소유하고 있는지 주택 수로 따지는 것이 아니라 중과 대상 주택 수에 포함되는 주택을 몇 채 소유하고 있는가에 따라 2주택, 3주택 중과 대상자가 판정된다는 것이다.

마지막으로, 1가구 2주택・1가구 3주택 중과 대상이라고 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당되면 중과되지 않고 일반 과세된다. 
 

•1가구 2주택 중과 대상일 때는 기준시가 1억 원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역은 기준시가 1억원 이하라도 중과세, 다만 주거환경개선사업으로 사업시행자에게 양도하는 경우에는 일반세율 과세 대상)을 비롯해서 양도세 감면주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택 등을 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이 된다.

•1가구 3주택 중과 대상일 때도 보유한 주택 중 양도세 감면주택과 5년이 경과되지 않은 상속주택은 중과세에서 제외된다. 그러나 1가구 2주택 중과 대상자처럼 기준시가 1억 원 이하 주택을 중과세에서 제외해주는 규정은 없다. 다만 기획경제부장관이 지정한 소형주택(2003년 12월31일 이전에 취득하고, 전용면적 60㎡ 이하이며, 양도일 현재 기준시가가 4,000만 원 이하일 것으로서 오피스텔과 정비구역으로 지정 고시된 지역 소재 주택은 제외)은 중과세에서 제외된다. 

•근무상 형편으로 2주택이 된 경우에도 그 사유 해소일로부터 3년까지는 중과 대상에서 제외된다.

2005년 12월31일 이전에 취득하고 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에서 제외

"어떻습니까? 이해가 가십니까?"

"글쎄요...이해가 갈 것 같기도 하고 안갈 것 같기도 하고..."

"헷갈려서 잘 모르겠는데요. 몇 번 더 복습해야 할 것 같아요."

"한 번에 알기는 어려울 것입니다. 그러나 몇 번 반복해서 맥을 이해하면 쉬워질 거에요. 그럼 제가 문제를 낼 테니 맞춰보세요. 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 의정부에 1억8,000만 원(기준시가 1억) 두 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

"1가구 2주택 중과 대상자입니다. 그러나 의정부 집 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이고, 서울 집 먼저 팔면 중과세됩니다."

"네, 아주 정확합니다. 역시 길수씨가 장학생답군요. 바로 이런 점 때문에 중과 대상 여부를 판정할 줄 알아야 하는 겁니다. 자 다음 문제를 풀어볼까요?

서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 강릉에 2억 원(기준시가 1억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는? 관심만씨 대답해볼까요?"

"중과 대상 주택 수가 한 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자가 아닙니다.. 뭘 팔아도 일반세율 과세 대상입니다."

"네, 정답입니다. 이 문제는 헷갈리기 쉬운 사례이므로 확실히 알아두시기 바랍니다. 순천에 4억 원(기준시가 3억1,000만), 서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 대구광역시에 2억 원(기준시가 1억2,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

"......."

아무런 대답이 없자 장박이 설명했다.

"좀 어렵나요. 순천 주택은 기준시가 3억 원을 초과하니까 중과 대상 주택, 서울은 무조건 중과 대상 주택, 대구광역시는 3주택일 때는 무조건 중과 대상 주택이므로 1가구 3주택 중과 대상이 되는 것입니다. 3주택 중과 대상일 때는 먼저 파는 것은 양도세 60% 중과입니다. 그런 다음 2채 남았을 때는 다시 2주택 중과 여부를 따져봐야 합니다. 자 마지막으로 한 문제만 더 할까요? 서울에 1억 원(기준시가 6,000만), 용인에 3억 원 양도세 감면주택(기준시가 2억5,000만), 정읍시에 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?"

"중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자네요. 정읍시 주택의 기준시가가 3억 원이 안 되니까요."

"맞습니다. 그런데 이런 경우에는 용인의 양도세 감면주택을 먼저 파는 것이 절세가 됩니다.  양도세가 감면되니까요."

"아, 그렇군요."

"이번에는 조합원 입주권에 대해 알아보겠습니다. 재개발이나 재건축 주택은 관리처분계획인가일을 기준으로 조합원 입주권으로 변합니다. 그런데 조합원 입주권이라고 해도 모두 다 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다. 2006년 1월1일 이후에 취득하거나 2005년 12월31일 이전에 취득했다고 하더라도 2006년 1월1일 이후 관리처분계획인가를 받은 입주권만 주택 수에 포함됩니다. 이렇게 주택 수에 포함되는 입주권과 주택을 각각 보유하게 되면 1가구2주택자가 되어 위의 방식대로 2주택 중과 대상 여부를 판정해야 합니다. 즉 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택이나 기타 지역과 읍면 지역 소재 기준시가 3억 원 초과 주택을 먼저 양도하면 양도 시 세율이 50%가 부과됩니다. 그러나 입주권을 먼저 팔면 입주권 자체는 주택이 아니어서 일반세율로 과세됩니다."