복(福)과 덕(德)이 충만한 한해가 되자!

‘국민의 정부’시절 완화했던 빗장 없는 ‘분양가 자율화’의 여파로 ‘05년~06년 주택가 폭등’을 불러왔고, 그것은 ‘참여정부’의 ‘대출억제, 전매제한기간의 연장, 양도소득세 강화, 종합부동산세제의 강화’라는 초강경 정책을 불러와 07년 한해의 주택시장을 냉각시켰다.

지난1997년 외환위기 이후 10년간의 불안정했던 시대를 돌이켜보면 ‘경제전문지’나 부동산전문가들의 역할은 참고는 될지언정, 이해 관계있는 에이전트(Agent)의 그것에 지나지 않는다. 원칙을 벗어나지 않은 투자자들의 주(主)된 선택에 의해 명암(明暗)이 엇갈렸다.

★무자(戊子)년 새해

2008년 새해 주택시장의 기상도는, 07년 관망하던 매수세와 주택을 구입해야하는 신규수요가 일어나려고하나 대출억제와, 분양가상한제, 전매제한 기간의 연장 등으로 냉각된 시장 분위기에 눌려있는 양상이다. 외곽지와 버블세븐 지역이 다를 것이고 지엽적으로는 개발호재에 따른 일시적 반등도 예상할 수 있을 것이다.

이 냉각된 주택시장을 푸는데 큰 완화책이 필요한 것은 아니다. 대출억제의 완화, 세제의 소폭조정만으로도 온기(溫氣)를 회복할 것이다. 새로 들어설 신정부도 버블세븐지역의 소극적 완화와 외곽지의 미분양 해결에 적극적인 완화로 차이를 둘 것이 예상되지만, 입지에 따라서는 이로 인한 단기상승에 부화뇌동해서는 또 고생하게 되므로 장기적으로 접근해야 한다.

대체로 신정부의 정책과 무관하게 전문가들이 보는 향후 주택시장은 08년 하반기 강보합, 09년 상승세로 예견하고 있고 신정부의 정책도 시행령이나 시행규칙을 통한 완화는 08년에 시행하겠지만 법령개정이 필요한 부분은 09년에 가서야 시행할 수 있다.

2009년 무자(戊子)년은 민족의 장래에 있어서나 개인에게도 그 어느 때보다 중요한 시작이 될 것 같고, 향후 10년~20년을 내다보는 발전추세에 비추어 볼 때, 변화의 속도가 지금까지와는 비교가 안 될 정도로 빠르고, 그 결과의 차이는 크리라 예상된다.

1. 정부는 1997년 I.M.F.이후 밀려드는 신자유주의 세계화의 충격을 극복할 새로운 성장모델을 찾아내고, 이를 추진할 힘을 산업화 세력과 민주화 세력의 미래지향적 협력에서 구했어야 함에도, 오히려 여권(與權) 자체의 분열로 한 목소리를 내지 못했고, 성장을 통한 분배가 아니고 세제강화 등 오히려 투자를 위축시켜 실물경제를 어렵게 하는 조급한 개혁과 불도저(bulldozer)식 강한 정책의 결과는 국가나 기업의 내실은 튼튼해졌다하나 중소기업과 가계의 부채증가, 비정규직 양산 등 참담하고 서민경제를 더 어렵게 하여 국민의 신뢰를 잃었고 새 리더십의 조건에서 ‘지난 5년간의 학습효과’는 MB로 통칭되는 신정부가 경제를 살릴 것을 요구하게 되었다.

2. 40개 상장기업이 보유한 유동성이 350조라한다. 투자환경을 꺼려 ‘이병철’‘정주영’같은 기업가정신을 발휘하지 못하는 것이다. 상장기업이 적극적으로 투자해야 중소기업도 살고 고용도 창출된다는 점에 있어서는 이론(異論)의 여지가 없다.

‘10년 후, 무엇을 먹고 살 것인가?’ 이는 현재 우리 시대의 가장 시급한 화두다. 전국경제인연합회가 지난 11월9일‘신성장 동력포럼’을 개최하여 미래변화 트렌드에 바탕한 차세대 성장동력, 유망비즈니스 발굴 및 육성과제를 제시한 경향신문 보도내용 일부를 소개하면

★불확실성 속에서 자연스럽게 이뤄지는 부(富)

과학서적을 인용하면, 뉴턴 법칙에 기반한 결정론적 과학관과는 다른‘카오스이론’이 새로운 패러다임으로 연구되고 있다고 한다. 근래에는 1961년 미국의 기상학자 로렌츠(E.N.Lorentz)가 ‘3일 후 일기예보도 잘 틀리면서 장기예보가 불가능하다’는 등 기상 모델을 연구하면서 나비효과[브라질에 있는 나비가 한번 날갯짓을 하면 텍사스에 토네이토가 분다는 비교]를 발표하여 이론적 발판을 마련하였는데 카오스이론은 소수점 이하의 작은 변화가 예측할 수 없는 엄청난 결과를 낳는 것처럼, 겉으로 보기에는 한없이 무질서하고 불규칙해 보이면서도, 나름대로 어떤 질서와 규칙성을 가지고 있는 여러 현상을 설명하려는 이론이다.

향후 불확실한 부동산시장에서 부동산전문가들이 제시하는 과거 성공사례를 현실에 대비하려는 시도도 참고사항일 뿐, 오차가 있을 수밖에 없고 결코 반복되는 성공적인 결과가 나오기가 쉽지 않다. 그러나 투자원칙을 지킨 작은 시도가 시간이 지날수록 엄청난 차이를 가져오는 것이다. 투자원칙을 지켜 눈을 뜨고 보면 ‘전다지(죄다) 보약’이라 한다. 하는 짓마다 돈이 될 짓만 한다는 표현이다. 카오스로 표현되는 무분별한 법칙 속에서 ‘부자 마인드’로 하는 작은 시도가 시간이 지나 결과에 있어서는 파레토법칙의 상위그룹에 들게 한다. 파레토법칙이란 ‘상위 20%가 부(富)의 80%를 소유하고 나머지 80%는 부(富)의 20%로 나눠 가지는 것’을 말한다.

우리의 몸은 하늘과 자연의 기(氣)를 받은 유전자로 구성되어 있기 때문에 ‘잘살고 못사는’는 것은 자기 자신의 유전자에 달려 있다고 한다. 자연의 이치대로 긍정적으로 살면 잘 살게 되는 것이다. 생명과학에서 밝힌 개개인의 DNA의 우열(優劣)은 전체의 2％에 지나지 않으며, 이는 습관에 따라 변형되는 것이라 한다. 생각과 행동의 반복이 습관이 되고 습관의 반복이 ‘잘 살고 못 살고’를 결정짓는 업(業)이 되고 심지어는 얼굴까지 바뀌게 된다.

★아는 만큼 보인다.

신정부 공급정책의 큰 틀의 흐름은 무분별한 신도시 개발을 지양(止揚)하고 ‘매수세가 원하는 지역에 공급’이라는 차원에서 강남의 재건축·재개발 완화를 포함한, 핵심지역이 될 ‘용산~강남~분당,판교’를 잇는 신분당선 축, 한강을 따라 이어지는 9호선라인과 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구. 미아동“으로 이어지는 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 유턴프로젝트에 있다. ’재개발은 용산, 뉴타운은 왕십리‘라는 유행어도 있다. 우선순위는 강북에 둘 것이다. 강북을 먼저 스타트시키고 가시화되는 속도와 이 효과에 맞춰 강남 재건축을 완화하는 방식이 될 것이다. 차기 정부는 주택 수요가 몰리는 대도시 지역의 재개발 재건축을 촉진하기 위해 용적률 등의 규제를 완화하겠지만 당연히 개발이익은 환수할 것이다.

3.서울시가 하는 강북 뉴타운사업도, 차기 정부는 주택정책을 교육문제와 맞물려 추진한다. 대도시 기능의 핵심인 교육기능 확충(자립형 사립고 등 우수 고교 유치)인 100개의 자율형 사립고(자사고)를 서울 강북 중심으로 집중 유치해서 강남대체효과를 확실하게 구현한다는 것이다.

ㅇ.양도소득세 장기보유특별공제 보유기간별 공제혜택이 3년이상 10%,4년이상 12%, 5년이상은 15%로 하고 매년 3년씩 6년이상 18%~~15년이상 45%까지로 조정된다.

또한 ㅇ.공공택지 아파트 후분양제 실시  ㅇ.상반기 예정인 기반시설 부담금 차등 징수

ㅇ.외국인도 토지거래허가구역내 부동산 거래 허가받아야 거래 가능하게 되고

ㅇ.수도권 투기과열지구에 공급오피스텔 전매제한 및 지역우선 공급제 적용한다.

5. 03년10.29대책이후 양도소득세중과 등으로 1가구 다주택보유패턴에서 똑바른 1가구 1~2주택보유로 바뀌었고 06년11.15대책발표에 이은 07년1.11대책 중 분양가상한제, 전매제한금지기간의 최고 10년까지 연장, 재당첨금지 등으로 청약예정자들이 청약통장 사용을 꺼려 비인기지역의 대량 미분양사태를 몰고 왔고 07년 은평뉴타운, 청라지구, 08년 판교, 광교신도시, 09년 송파 등의 청약은 과열될 양상이다. 차라리 아무것도 하지 않는 것도 재테크라는 사실을 소비자가 먼저 아는 까닭이다.

5. 부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며, 경제적 내재가치보다 과도하게 상승하는 현상이 발생하면 투기수요가 미래가치에 대한 기대심리로 몰려들어 가격이 왜곡(버블 발생)되는 것인데 부동산 가치를 보고 매수하는  사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것이다.

6.특히 주택시장에서는 커뮤니티의 구성이 고급 주거지로 차별화될 수 있는 입지를 갖추고 있는지를 따져봐야 한다. 이젠 입지뿐만 아니라 아파트의 커뮤니티와 특화 시스템도 아파트의 선택기준이 됐고 잘 갖춰진 단지 내 커뮤니티와 특화시스템은 입주 후 집값에도 큰 영향을 미친다. 기존시장이나 청약 모두 지역별, 평형별, 개발호재와 내재가치 풍부여부에 따라 양극화되는 양상을 유념해서 보아야한다.

7.어느 시점, 어느 지역에 대한 주택가격을 판단할 때 실질 GDP성장률, 금리, 환율, 주가, 소비자물가상승률, 가처분소득대비 차입여력, 가계 및 주택자금대출 등 거시 경제지표와 소득대비 주택가격, 주택건설투자 증가율, 주택건설실적, 주택 매매 및 전세가격 등 주택시장 지표들이 활용되지만 일반인들이 이들 지표를 활용하기가 쉽지 않아 참고사항일 뿐이고

행복과 성공은 도전하는 자의 몫이다. 주택시장만큼 가치투자에 민감한 곳도 없다. 강남이라고 모두가 강남주택이 아니고 버블세븐지역이라고 모두가 버블세븐지역의 주택이 아니다. 질의 응답란에 올라오는 질문 중 강남, 용인지역 심지어는 동두천지역에 대출을 무리하게 안고 매수를 하면 3~ 4년 뒤 투자수익이 어떠하겠느냐는 질문이 많다. 이미 주택시장은 전매제한기간의 연장으로 입지가 우수한 곳 똑바른 집 한 채가 장기적으로는 부자가 되게 하는 시장에 들어서 있다. 전문가의 도움을 받아 개발호재가 뚜렷하고 추진 속도가 빠를 지역에 투자를 하거나 더도 아니고 덜하지도 않는 확실한 투자는 지역인지도가 높은 지역 중 역세권 인기단지에 똑바른 내집 한 채는 가격 등락에 일희일비하지 않는 마음 편한 투자이다. 필자의 경험상 이들 주택은 가치투자면에서 장기적으로 가격이 억눌린 기간만큼 내외부요인 발생시 일시에 가치에 맞게 가격이 회복되어 버린다.

   진실을 잘 파악하여 판단을 그르치지 말아야 한다.(논어 중에서)⏌

주택투자에서 일확천금을 벌 수 있는 기회가 흔치 않고 바라서는 자신의 삶을 거의 운에 맡기는 것과 같은 무모함이다. 지금의 주택시장은 조급할 필요도 없지만 망설일 이유 또한 없다. 현실에 머물러 막연하다보면 미래지향적인 자기계발(自己啓發)이 되지 않고 급격하게 변하는 주거용 시장에서 뚜렷한 목적을 가지고 새로운 투자환경에 맞게 중장기로 접근해야 미래가치에 대한 성과와 만족을 얻을 수 있다.

추서: 지난 한해를 돌이켜 보면 선배분들에게는 미안하지만 조금 먼저 아는 지식을 나눈다는 면에 있어서는“좀 더 잘할 수 있었는데...”라는 아쉬움도 있습니다. 여러분의 추천, 댓글 하나하나가 많은 힘이 되고 필자 개인으로서도 좀 더 가치투자에 신중해지는 발전이 있었습니다.

새해 무자(戊子)년에는 애우여러분 모두의 가정에 행복과 즐거움이 충만하고 부자(富者)되는 한해가 되시길 진심으로 기원합니다.

 

서울 강남지역 마지막 알짜 재건축 단지의 하나로 꼽히는 개포지구. 이 중 개포주공 1~4단지와 개포시영 등 주요 저층 단지 1만2000여가구가 재건축을 준비중이다.

개포지구는 정부의 각종 재건축 규제가 모두 적용돼 2003년 이후 재건축 사업이 제자리를 맴돌고 있다. 그러나 이 기간 중에도 집값은 꾸준히 올라 현재 사상 최고치 수준이다. 개포지구의 미래가치를 높게 평가하는 대기 수요가 많아서다.

하지만 일부에서는 개포지구 내 재건축 아파트값이 너무 올라 현 가격대에서는 투자성이 떨어진다는 분석도 나온다. 개포지구의 현 상황과 투자성, 그리고 전망 등을 다각도로 살펴봤다.

용적률 어떻게 조정될까

현재 강남구청은 개포지구 용적률 조정과 관련, 외부기관에 용역을 의뢰해 논 상태다. 현재 개포지구 내 저층 단지 용적률은 177%. 이 같은 용적률이 정해진 건 2002년 6월 서울시의 도시계획인 지구단위계획에서다. 도시계획이 정해진 뒤 5년이 지나면 구청은 타당성을 검토해 조정을 요청할 수 있다.

강남구청은 외부 타당성 조사결과를 토대로 저층 단지의 용적률을 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 서울시내 다른 주요 저층 단지와 같은 190%로 올리는 방안을 추진하고 있다.

용역결과에 대한 주민공람 과정은 연내 이뤄질 전망이고 최종 결론은 내년 3월께 나올 것 같다. 서울시는 용적률 상향은 곤란하다는 입장을 거듭 밝히고 있어 어떤 결론이 나올지는 아직 미지수다.

 

▲ 대선 이후 규제완화에 대한 기대감으로 서울 주요 재건축단지에 대기수요가 몰리고 있다. 사진은 서울 개포동 주공아파트단지 전경.

재건축 대상은

1970∼1980년대에 택지지구로 개발된 개포지구에는 총 32개 단지 2만5000여가구가 있다. 현재 개포지구에서 2010년까지 재건축을 추진할 수 있는 단지는 개포시영과 주공1∼7단지, 일원현대와 일원대우 등 10개 단지다.

이 중 개포시영과 일원현대ㆍ일원대우, 주공1∼4단지 1만2985가구는 안전진단을 통과해 용적률이 결정되면 바로 사업을 재개할 수 있다. 나머지는 안전진단이란 높은 문턱을 넘어야 하기 때문에 재건축 여부가 확정된 상태는 아니다.

재건축 후 어떤 크기의 집 배정 받을 수 있나

개포지구 대기수요자들이 가장 궁금해 하는 것 중 하나가 재건축 후 어떤 면적대의 집을 배정받는가이다. 조합원평형배정은 용적률을 바탕으로 궁극적으로 조합원총회에서 결정되기 때문에 지금으로선 알기 어렵다.

그러나 소형평형의무비율ㆍ임대아파트건설 의무 등 각종 규제를 적용해 예상 용적률 별로 시뮬레이션을 해 보면 대략적인 윤곽은 알 수 있다.

개포주공 1단지를 예로 들어 향후 건립될 평형을 예상해 보면(1대1 재건축일 경우) 다음과 같다.

<상한 용적률 177% 일 경우>

①사업대상 대지면적 : 34만2472㎡
②상한용적율 : 177%
③기존용적율 : 68.8%
④증가된용적율 : 108.2%
⑤임대아파트용 용적율 : 27.1%
⑥최종용적율 : 204.1%
⑦임대아파트 건립가구수 : 25평 785가구, 33평 255가구)
⑧최종건립가구수
-25평 1315가구(조합원배정 530가구, 임대 785가구)
-33평 3450가구(조합원배정 3195가구, 임대 255가구
-45평 1250가구
-60평 65가구
⑨소형평형의무비율 타당성 검토
-가구수기준 : 25평(21.6%) 33평(56.7%), 45평이상(21.7%)
-면적기준 : 33평 이하가 전체 연면적에서 71%

현 가구수(5040가구)를 놓고 본다면 상한용적률 177%만 적용하더라도 25평 임대아파트가 소형평형을 채워주기 때문에 13평 조합원 전원이 33평에 배정될 수 있다.

<허용용적률 190%, 기부채납으로 인한 상한용적률 230%일 경우>

25평 : 1467가구(조합원배정 530가구, 임대 937가구>
33평 : 2504가구(조합원배정 2200가구, 임대 304가구>
45평 : 1125가구
52평 : 1120가구
70평 : 65가구

용적률 177% 일 때와 비교해 보면 11평 조합원과 13평 조합원은 배정평형에 변동이 없는 대신 추가분담금은 대형평형이 많이 건립되기 때문에 상대적으로 낮아질 것으로 예상된다. 또 15평조합원 중 45평에 배정되는 조합원 수가 늘 것으로 예상된다.

개포주공 3단지를 같은 방법으로 예상해 보면 다음과 같다.

개포주공 3단지는 11평 610가구, 13평 380가구, 15평 170가구 등 총 1160가구로 돼 있다. 이 단지의 특징은 가장 큰 평형인 15평의 비율이 적다 보니, 용적률이 높아지면 11평 조합원이 30평대를, 13평 조합원이 40평대를 배정받을 수 있는 가능성이 있다는 점이다.

<상한용적률 177% 인 경우>

①대지면적 : 6만3957㎡
②상한용적률 : 177%
③기존용적률 : 75.8%
④증가된용적률 : 101.2%
⑤임대용적율 : 25.3%
⑥최종용적율 : 202.3%
⑦임대아파트 가구수 : 24평 143가구, 32평 46가구
⑧건립가구수
- 24평 633가구(조합원 490가구)
-27평 120가구
-32평 426가구(조합원 380가구, 임대 46가구)
-40평 170가구

면적기준 소형평형의무비율상 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하를 40% 지어야 하기 때문에 11평 조합원중 약 20% 정도가 27평형에 배정될 것으로 예상된다. 또 전체용적률이 낮아 13평 조합원이 40평대에 배정되기는 힘들 것으로 예상된다.

<허용용적률 190%, 상한용적률 230%일 경우>

25평 575가구(조합원 410가구, 임대 165가구)
30평 200가구
33평 354가구(조합원 300가구, 임대 54가구)
42평 250가구

이 경우 11평 조합원의 약 33%가 30평에,13평 조합원의 약 21%가 42평에 각각 배정될 것으로 예상된다.용적률 177%와 비교해 볼 때 11평 조합원은 30평에 배정되는 조합원 비율이 높아지고 13평 조합원 중 일부가 42평에 배정될 수 있다. 15평 조합원은 배정평형이 더 커진다.

추가부담금은 얼마나 될까

추가부담금 규모도 대기수요자들의 주요 관심 대상이다. 몇 평형에 배정되는지에 따라 부담금의 규모는 달라진다. 추가부담금은 크게 기본건축비와 초과이익환수금으로 이뤄진다. 기본건축비의 경우 거의 모든 재건축들이 비슷한 수준으로 나오기 때문에 어느 정도 예상을 할 수 있지만 초과이익환수금의 경우 현재까지 재건축초과이익환수금을 산정하여 부담한 사례가 없기에 금액을 추산하기가 어렵다.

주민들이 원하는 허용용적률 190%, 상한용적률 230%를 가정해 1단지 15평 → 45평형 배정시 대략적인 추가부담금을 예상해보면 건축비 4억원에 초과이익환수금 1억원을 더해 5억원선이다. 따라서 총 투자금액은 현재 시세(9억8000만원) 5억 거래비용 = 15억원 가량이다. 주변 중개업소에서는 도곡동 도곡렉슬 43평형의 현 시세가 22억~23억이므로 현재 시점을 기준으로 7억원 가량의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보고 있다. 물론 이 금액은 사업기간과 입주 때 주변 시세 등에 따라 변할 수 있다.

1단지 15평 → 33평 배정시에는 오히려 돈을 환급받거나 많아야 5000만원 가량의 추가부담금이 발생할 것으로 예상된다. 또 1단지 13평 → 33평 배정시에는 약 3억원의 추가부담금이 발생할 것으로 예상된다. 현재 13평의 시세가 7억7000만원 가량이므로 총 투자금액은 11억원 정도다. 이 역시 대치아이파크 30평형대의 현 시세(13~14억원)보다 낮다.

그러나 용적률 상향조정이 이뤄지지 않아 지금과 같이 177%의 용적률을 적용할 경우 건축비를 1억원 가량 더 부담해야 한다. 투자성이 그만큼 떨어지는 셈이다. 또 가구당 대지지분이 작은 일부 단지는 사업을 진행하기 어렵다. 개포지구 저층 단지 중 한 단지의 재건축조합이 177%의 용적률을 적용해 본 결과 중소형 평형의무비율 등에 따라 40평대 이상을 짓기가 어렵고 모두 전용 25.7평 이하로 지어야하는 것으로 나타났다. 또 새로 건립하는 가구수의 73%가 28평형 이하로 예상됐다.

어떤 단지가 좋을까

개포 지구 저층 단지 중 33평에 배정될 수 있는 대표 평형은 1단지 13평,3단지 13평, 4단지 13평, 시영 13평 등이다. 같은 13평이지만 단지별로 차이가 있다. 33평 배정시 각 단지별 추가분담금을 비교해 보면 1단지가 가장 작게 나올 것으로 예상된다.

각 단지별 조합원 1인당 평균대지지분을 계산해 보면 1단지 20평, 3단지 16평, 4단지 16.4평,시영 16.8평 등으로 1단지가 평균대지지분이 커서 일반분양분이 많거나 중대형평형을 더 많이 건립할 수 있다.

①개포주공 1단지 13평
상한용적률 177% => 33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평 배정 예상
1단지 13평은 용적률이 증가하더라도 소형평형의무비율로 33평 이상을 배정받기는 어려울 것으로 보인다.

②개포 주공 3단지 13평
상한용적률 177% => 33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평, 42평 배정 예상
3단지 13평은 용적률이 증가할 경우 13평 조합원의 약 20%가 42평에 배정될 수 있을 것으로 예상된다. 단지 남쪽의 개포공원 조망프리미엄과 42평 배정확률로 인해 현재 3단지 13평은 1단지 13평에 비해 1억5000만원 가량 집값이 비싸다.

3단지 13평 => 42평 배정시 : 초과수익 발생 예상
3단지 13평 => 공원조망 33평 배정시 : 평균수익
3단지 13평 => 공원 조망권 안 나오는 33평 배정시 : 1단지 13평을 구입하여 33평 배정될 경우에 비해 불리

③개포 주공 4단지 13평
상한용적률 177% => 24평/33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평/40평 배정 예상
4단지 13평은 용적률이 상향조정될 경우 일부 조합원은 40평대에 배정될 수 있을 전망이다.

④개포 시영 13평
상한용적률 177% => 24평/33평 배정 예상
허용용적률 190% => 33평 배정 예상

투자포인트는 용적률…매수한다면 언제가 좋을까

개포지구 저층 재건축 단지의 투자포인트는 용적률 상향 조정 여부다. 용적률이 상향 조정되면 재건축은 내년에 본격적으로 추진될 전망이다. 그러나 서울시의 반대로 상향조정이 이뤄지지 않으면 투자성이 떨어짐은 물론 일부 주민들의 반대로 사업추진 자체가 지연될 수 있다.

따라서 용적률 상향조정 여부에 대한 윤곽이 나온 후를 매수시점으로 잡는 게 안전할 것 같다.

그러나 개포지구 내 중개업소 관계자들은 개포지구 저층 아파트에 관심을 가져왔던 대기 수요자라면 조금 더 발 빠르게 움직이는 게 유리하다고 말한다. 우선 용적률 상향조정이 이뤄질 가능성이 크고 용적률 상향 조정이 무산되더라도 대선 이후에 규제완화 기대감이 일 것이란 전망이다.

개포동 우정공인(02-574-6060) 김상열 사장은 “대선이 끝나면 규제완화 기대감에 집값이 뛸 가능성이 크다”며 “최근 들어 매수세가 뜸해지자 시세보다 1000만~2000만원 가량 가격을 낮춘 매물이 나오고 있는 데 이런 매물에 관심을 가질 필요가 있다”고 말했다.

개포부동산(02-2057-1472) 채은희 사장도 “매수세가 뜸한 요즘이 비교적 싼값에 살 수 있는 매수 적기”라고 주장했다.

주의할 점은

개포주공 1단지의 경우 지금 사면 5년간 되팔 수 없다. 도시및주거환경정비법 제19조에 따르면 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지분을 매매할 수 없도록 규정하고 있다.

단 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축 단지의 경우 5년 이후에 되팔 수 있는데 개포 주공 1단지는 2003년10월 조합설립인가가 3년간 사업시행인가 신청이 없었기 때문에 매수일로부터 5년이 지나면 되팔 수 있는 것이다.

따라서 최소한 5년간 투자자금이 묶인다는 점을 꼭 고려해야 한다.

개포 주공 2~4단지, 개포시영은 현재 안전진단이 통과되어 있는 상태로 만약 조합설립인가가 나게 되면 모든 조합원이 소유권보존등기시까지 되팔 수 없다.

요즘 들어 대출금리가 오르고 있고 대출 받기가 더 어려워졌다는 점도 감안해야 한다. 올 추석 전에는 외국계 대부기관을 통해 시세의 80%까지 대출을 받을 수 있었으나 요즘에는 외국계 대부기관도 대출을 중단했다.

대출이 꽉 막혀 있기 때문에 매수층이 더 엷어질 가능성이 큰 것이고, 매수세가 적어지면 집값이 크게 오르기는 힘들다.

재건축 투자시 비교대상이 되는 인근 새 아파트 가격도 최근 들어 제자리걸음을 하고 있다는 점도 감안해야 한다. 새 아파트 가격이 약세면 재건축 투자 매력도 그만큼 떨어지게 마련이다.