이와 같이 타인명의로 등기를 한 경우에는 여러 가지 복잡한 문제가 발생할 수가 있다.

첫째, 명의신탁 된 그 부동산을 자기명의로 등기이전을 한 경우이다.

명의신탁한 부동산을 자기명의로 등기를 하는 방법은 3가지 방법 중에 하나이다. 손쉽게 “증여”등기로 하거나 “양도”등기로 할 수 있으나 이런 방법으로 등기를 하면 증여세나 양도소득세를 납부하여야 한다. 그래서 명의신탁 해지에 의한 소유권이전등기 소송에 의하여 명의를 이전하게 될 것이다. 이와 같이 타인명의로 등기되어 있는 부동산을 신탁해지 하여 그 부동산의 실질상 소유자인 위탁자 명의로 환원하는 경우에는 증여세나 양도소득세 과세문제는 발생하지 아니하나, 당해 소유권 이전등기가 신택해지에 의한 것인지 또는 실질적인 증여나 양도에 의한 것인지 여부는 관할세무서장이 구체적인 사실을 조사 확인하여 판단하게 된다.
즉, 그렇게 소송절차를 밟아 등기를 하였다고 하여 세무서에서 그대로 인정하려고 하지는 않을 것이다. 왜냐 하면 그런 방법으로 등기이전을 하였다고 하여 쉽게 다 인정해 주면 매매쌍방이 서로 담합하여 양도소득세를 회피할 수가 있기 때문이다.
그리고 옛날에는 타인명의로 등기한 자체가 증여세 과세대상으로 되어 있었으나 1997.1.1 「부동산실권리명의등기에 관한법률」이 시행된 이후부터는 부동산에 대해서는 명의신탁등기를 하였다고 하여 바로 증여세 과세대상이 되지는 않는다.
그렇지만「부동산실권리명의등기에 관한법률」에 의하여 과징금 등이 부과될 수 있다는 사실도 알아야 한다.

둘째, 타인명의로 등기해 놓은 그 부동산의 등기명의자가 사망하게 된 경우이다. 다행히 그 상속자들이 명의신탁 된 사실을 시인하고 순순히 등기이전에 필요한 서류를 넘겨주면 다행이지만, 만에 하나라도 명의신탁 된 사실을 부인하면 민사소송을 할 수 밖에 없다. 다행히 실제로 자기가 취득한 사실과 명의신탁 된 사실이 확인 되면 민사소송에서 이길 수는 있지만 다음과 2가지의 문제점이 발생하게 된다.

첫 번째 문제는 소송과정이나 소송 후에 명의신탁 된 사실이 시·군·구청에서 알게 되면 「부동산실권리명의등기에 관한법률」에 의하여 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금이 부과될 수 있다. 만약 과징금이 부과되게 되면 그 과징금이 너무나 많기 때문에 증여세나 양도소득세 보다 더 유리하다고 할 수도 없을 것이다.

두 번째 문제는 명의신탁 된 사실을 소송 과정에서 인정받았다고 하더라도 상속자들이 그 부동산을 돌려주지 않고 당초 취득금액에 상당한 돈만 돌려주어도 된다는 사실이다. 따라서 명의신탁이 확인 되더라도 명의신탁 등기일 이후에 그 부동산의 가액이 많이 상승한 경우에는 그 부동산을 돌려주지 않고 그 부동산의 취득금액만 돌려받게 되면 경제적으로 큰 손실을 보게 된다.
그리고 또 세무서에서는 이러한 처리가 담합에 의한 것인지에 대하여 세무조사를 엄격하게 할 것이므로 이중삼중으로 고생을 하게 된다는 것이다. 더더구나 그 명의자의 상속자들이 상속세 과세대상이 될 정도로 재산이 많은 경우에는 명의신탁 된 부동산을 상속재산으로 신고 여부 문제까지 발생할 수도 있다.

셋째, 명의신탁 된 부동산을 그대로 타인명의로 된 상태에서 양도를 하고 그 명의자 이름으로 양도소득세를 납부한 다음에 이의 사실이 확인 되면 미등기전매에 해당되어 70%에 해당하는 거액의 양도소득세를 추징당하게 되는 최악의 경우도 발생할 수 있다.
따라서 부동산을 취득하고 타인명의로 등기한다는 것은 이러한 문제점들이 많이 있으므로 정말 조심하여야 한다. 그래도 어쩔 수 없이 그렇게 해야 할 경우가 발생 한다면 이러한 여러 가지의 문제점을 대비할 수 있는 특단의 방법을 더 연구하여야 할 것이다.

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