[스크랩] 이것을 숙지하면 부동산 프로!

2008-09-03 20:03

http://blog.drapt.com/ssynag/2321391220439818476

계약서의 특약사항 기재

계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.

흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다

1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우

흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다

이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다

2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우

또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다

3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.

이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 '만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.' 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다

★매매 계약 특약사항 정리★

# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.

#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.

#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함

#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.

#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..

#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.

#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.

#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.

#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.

#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.

#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함

#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함

#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.

#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.

#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..

1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다

2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.

3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.

4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.

5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다...

매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.

잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.

제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.

매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.

잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.

매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.

00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.

000은 매도자가 부담한다.

본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.

계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)

매수인은 현 전세계약을 승계한다.

잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.

매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.

★전세/월세 특약사항 모음★

#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함

#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함

#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함

#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.

#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함

#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.

#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함

#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..

#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.

#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.

#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.

@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임

@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.

@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.

@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.

@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.

(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)

@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.

@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.

@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.

@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.

@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.

@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.

@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임

@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.

@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.

@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.

@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.

예를 들어

'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...

@

약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..

즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다..

자료제출 :강한조님의 부로그

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[스크랩] 경기도, 뉴타운사업 속도 낸다 |부동산노트

2008-01-28 10:19

http://blog.drapt.com/ssynag/51201483190139

출처 : 뉴스 > 뉴스 종합

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=5272962893368

뉴스 : “경기도, 뉴타운사업 속도 낸다”

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[스크랩] 이것을 숙지하면 부동산 프로! |부동산노트

2007-10-13 12:17

http://blog.drapt.com/ssynag/2413571192245476584

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

이것을 숙지하면 부동산 프로

	주의 환경과 다른 부동산은 그것이 비록 신축 건물이라 할 지라도 건물 값은 zero이다.
	다가구 주택은 껍데기이다.
	성북동, 평창동, 연희동 등 고급 주택지 내에 위치한 대형 면적의 단독주택은 의외로 상당히 싸다.
	50평 이상의 대형 연립 주택은 인근의 30평짜리 아파트 가격과 같다.
	다세대 주택은 면적 사기가 많다.
	경쟁력없는 대형 소핑 건물이나 상가는 신축건물이라 할 지라도 건물 값은 zero이다.
	아파트 단지내의 상가중 상권을 주변에 빼앗긴 경우는 창고나 공장값밖에 안나간다.
	무인도 등 섬을 거래할 때에는 면적을 조심해야 한다.
	복합건물(상가, 아파트) 내에 있는 아파트는 일반 아파트보다 값이 훨씬 싸다.
	아파트 단지내 상가등에서 상권에 비해 적정 면적을 초과한 경우는 가격이 현격히 떨어진다.
	신도시, 신시가지의 상가는 값이 무척 싸다.
	분당, 일산 등 신도시 내의 상업용 나대지는 조심해야 한다.
	온천 지역 등의 호텔은 수익성을 중시해야 한다.
	중심지 등 번화가에 위치한 예식장은 땅값이 전부다.
	소도시(읍, 면 소재지 및 인구 10만 정도의 시지역)의 중심부에서 전면 후면은 가격차이가 현격하다.
	공시지가를 그대로 믿고 담보 취득하면 큰일 날 수 있다.
	전용볼링장 및 스포트 센터 등의 부동산은 수익성을 중점적으로 파악해야하며, 대부분 땅값이 전부다.
	서울 및 대도시 외곽에 위치한 러브호텔은 값이 현저히 싸다.
	관광지역등에 위치한 나이트클럽 등 유흥업소 부동산은 수익성이 저조하여 거래가격이 싸다.
	반월공단, 인천남동공단 등에 위치한 공장용지는 공시지가보다 훨씬 낮게 거래되어야 한다.
	공장의 개별입지 중 전, 답 등 농경지와 일단으로 이용되고 있는 공장은 농경지부분의 토지는 저가 평가되어야 한다.
	축사건물을 공장으로 사용하고 있는 토지는 저가 평가되어야 한다.
	토지대장, 건축물 관리대장상의 면적과 등기부등본의 기재 면적과 차이가 나는 경우가 있으므로 주의해야 한다.
	임야는 위치확인을 잘 해야 한다.
	임야는 면적등기가 잘못된 경우가 종종 있다.
	임야를 도면상 구획정리를 해놓은 경우는 필히 위치확은을 한 후에 거래해야 한다.
	묘지가 많은 임야는 거래할 경우 크게 감가해야 한다.

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