[스크랩] 내집마련, 우선 돌아다녀보세요

2006-09-22 23:18

http://blog.drapt.com/ssilvin/2464131158934696320

☆ 이전등기를 하기위한 기본요건

- 분양 받은 아파트의 소유권이전등기를 하려면 먼저 그 아파트의 소유권보존등기가 되어야 합니다. 보존등기란 아파트를 세로 지어 그 소유자인 분양회사가 자기 앞으로 최초의 등기를 하는 것을 말합니다. 즉 아파트 세대마다 새로운 등기부가 생기는 것이지요.

- 잔금을 납부하여야 합니다. 잔금을 다 납부하지 않으면 분양회사에서 입주도 시켜주지 않을 뿐 아니라 등기도 넘겨주지 않는 것은 당연하겠지요?

☆ 잔금을 납부하였으나 건물준공이 되지 않거나 보존등기가 지연되고 있을 때

- 잔금을 납부하고 입주도 하였는데, 행정기관으로부터 사용승인(흔히 말하는 준공검사)을 받지 못하거나, 어떤 이유가 있어 보존등기가 되지 않고 있는 경우가 있을 것입니다. 이러한 경우에는 등기는 할 수 없으나, 잔금을 납부한 날로부터 30일 이내에 우선 취득세를 납부하여야 하며, 위 취득세 납부기간이 경과되면 상당액의 가산세가 부과됩니다.

- 취득세를 납부하기 위하여는 아파트분양계약서와 분양회사에서 발급해준 잔금납부확인서를 가지고 시.군.구청 세무과에 제출하여 취득세납부고지서를 발급 받아야 합니다.

- 잔금납부확인서에 기재된 납부일자는 취득세 납부기한의 기준이 되며 등기는 하지 않았지만 부동산을 취득한 날자를 계산할 때 기준이 됩니다. (그러나 등기부상의 등기일자만을 기준으로 하는 경우도 있습니다.)

- 잔금납부확인서에 기재된 납부금액은 분양대금을 미리내서 그 이자만큼 덜 낸 경우에, 이 확인서에 기재된 금액을 취득가격으로 계산하여 줍니다. 따라서 등록세와 취득세가 약간 덜 나오겠지요. 그러나 분양대금을 연체하여 분양대금보다 더 낸 경우에는, 이 확인서에 기재된 금액을 무시하고 분양계약서상의 분양금액으로 취득가격을 계산합니다.

☆ 이전등기를 하여야 하는 기간

- 소유권이전등기는 계약이 완료되고 등기를 할 수 있는 날부터 60일 이내에 하여야 합니다. 계약이 완료되는 날은 잔금납부일이고, 등기를 할 수 있는 날은 그 아파트의 소유권보존등기가 된 날이지요. 위 잔금납부일과 보존등기일 중 더 늦은 날로 부터 60 일 이내에 등기를 하시면 됩니다.

☆ 이전등기에 필요한 서류

- 아파트를 분양 받아 소유권이전 등기를 하는 경우 필요한 서류 및 서류의 유효기간은 아래와 같습니다.

1. 분양회사에서 받을 서류

- 분양회사의 법인등기부등본
- 분양회사의 법인인감증명서(이 인감증명서는 부동산양도용으로 분양 받은 사람의 성명,

주민등록번호, 주소를 정확히 기재한 것이어야 함)
- 잔금납부확인서
- 보존등기권리필증(권리증이 다른 등기를 하기 위하여 등기소에 이미 접수되어 있을 때에는

필요치 않음)
- 위임장(매도인인 분양회사 대표자가 등기소에 출석하지 않으므로 매수인이나 제3자에게

위임하는 위임장을 작성하여 분양회사의 법인인감도장을 날인하여야 함)

2. 시. 군. 구청에서 발급 받을 서류

- 분양 받은 분의 주민등록등본 (동.면사무소에서도 발급)
- 토지대장등본 및 개별공시지가확인서(123번지 000아파트라고 하더라도, 아파트가 여러 번지의

토지 위에 건축된 경우에는 그 번지 모두에 대한 토지대장 및 개별공시지가확인서를 발급 받아야

하며, 토지대장 등본에 개별공시지가를 표시하여 발급 받은 경우에는 필요치 않음)
- 건축물대장 등본

3. 내가 가지고 있는 서류

- 분양계약서
- 지위이전계약서(분양을 받고 잔금을 납부하기 전에 다른 사람에게 분양 받은 권리를 이전하여

그사람 명의로 이전등기를 하는 경우에만 필요하며, 분양회사가 위 계약에 참여하지 않은 경우에

는 분양회사의 동의서 또는 승락서도 같이 있어야 합니다)

* 분양계약서등의 검인
분양계약서를 가지고 부동산관할 시.군.구청 민원실에 검인을 신청하면 즉시 계약서에 검인도장을 찍어 교부하여 드리며. 지위이전계약을 한 경우에는 그 계약서도 같이 검인을 받아야 합니다.

4. 내가 만들어야 하는 서류
- 소유권이전등기신청서

5. 서류의 유효기간
위의 서류는 등기소에 등기신청을 하는 날을 기준으로 하여,
- 인감증명서는 발급일로 부터 6 월
- 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가확인서는 발급일로 부터 3 월(공시지가 확인서는 3 월 이내

의 것이라 하더라도 가장 최근년도의 것이어야 합니다.

통상 매년 7월 1일에 개별공시지가가 변경되어 6월30 일까지는 전년도의 공시지가,

7월 1일부터는 당해년도의 공시지가가 적용됩니다.)
- 법인등기부등본, 주민등록표등본은 발급일로 부터 3 월이내의 것이어야 합니다

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 안 팔리는 부동산 처리하는 방법!! |중개업무

2006-09-22 23:10

http://blog.drapt.com/ssilvin/2464131158934200914

출처 : 풍요로움을 추구하는 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ys51

‘고수는 살 때 이미 수익을 낸다.’는 말이 있다. 굉장히 의미있는 말이다. 매입한 후에올라가주길 기다리는 것이 아니라 이미 살 때 수익이 날 수 있도록 좋은 물건을 잡는다는 뜻이다.

그런데 이건 언감생심 살 때 이익이 나는 것은 고사하고, 가격이 올라가지 않아도 좋으니, 제발 팔리기만 했으면 좋겠다는 심정을 갖고 있는 사람도 꽤 많다. 부동산이 팔리지 않아서 골치를 썪고 있는 사람들이다.

투자를 하려면 종잣돈이 있어야하는데, 겨우 종잣돈을 마련해서 투자를 해봤는데, 꽁꽁 묶여버린 것이다. 당연히 부동산을 잘못 산 것이다. 이 돈을 회수해야 다른 투자를 해보겠는데, 도대체 이놈의 부동산은 팔릴 줄을 모른다. 어떻게 해야할까?

필자에게도 이런 고민을 가지고 오는 분들이 꽤 많다

. 한번은 모백화점에서 공개강좌를 했을 때였다. 공개강좌가 끝나면 벌떼(?) 같이 사람들이 몰려드는데, 이유는 딱 한가지다.

‘어디에 투자하는게 좋습니까?’라고 묻기 위해서다. 자신이 마침 투자하려고 하는 물건이나, 자신이 팔려고 하는 물건에 대한 의견을 듣기 위해서 몰려드는 것이다. 물론 상담이 ‘공짜’라는 것도 크게 작용했을 것이다.

그런데 한번은 어떤 분이 꽤 두꺼운 서류뭉치를 준비해서 건네주면서 ‘이 서류 좀 검토해달라’고 한다. 나중에 전화하고 정식으로 상담을 신청할 테니 그때까지 이 서류를 미리 좀 검토해봐달라는 것이다.

나름대로 ‘준비성이 있는 분이구나’라고 생각할 수도 있었지만, 경험상 그런 거 같지는 않았다. 이미 느낌으로 오는 것이 ‘아… 굉장히 골치아픈 부동산을 가지고 있구나. 처리할 수 있는 방법을 알려달라고 하는구나’하는 생각이 들었다.

아니나 다를까 첫번째 페이지를 보니, 이런 글귀가 적혀있었다. ‘위 부동산을 처리해주면 매매대금의 20%를 주겠습니다’는 글귀가 적혀있었다. 그것을 보는 순간, 미안한 이야기이지만 그 다음 내용은 쳐다보지도 않았다.

5억이 넘는 부동산에 20% 수수료라고 하면 1억이나 되는데, 1억을 벌 수도 있는 것인데 쳐다보지도 않았다구? 물론 필자가 그런 일(골치아픈 부동산 처리해주는 일)을 하지도 않기 때문이기도 하지만, 설령 그런 일을 한다고 해도, 수수료가 그만큼 된다는 뜻은 ‘누군가에게 먹이기로 작정한 물건’일 가능성이 굉장히 높기 때문이다.

골치아픈 부동산을 가지고 있는 분들 중에는 이런 생각을 하는 분들이 꽤 많다. 중개업자에게 수수료를 높게 주면 처리할 수 있지 않을까 라고 생각한다는 것이다. 물론 뛰어난 중개업자는 골치아픈 부동산을 잘 처리해주기도 한다.

하지만 문제는 그 골치아픈 부동산은 누구의 손에 들어가도 대부분 여전히 골치아픈 부동산으로 남아있을 가능성이 높다. 그런데 그걸 중개업자의 현란한 입솜씨로만 처리하려고 한다는 것은 결국 남에게 아픔을 전가하는것밖에 되지 않는다.

그리고 이렇게 중개업자에게 많은 수수료를 약속하는 사람들의 특징을 살펴보면 정작 자신이 크게 손해를 보는 금액을 제시하고 그 금액에 수수료를 약속하는 사람은 거의 없다.

무슨 말인고 하면, 예를 들어, 주변시세가 5억인 지역이 있다고 하자. 본인이 가지고 있는 땅은 도로가 없어서 시가가 3억 정도밖에 하질 않는다. 이런 땅을 가지고 있는 사람은 결국 땅을 팔려면 3억, 또는 더 낮추어서 2억 5천쯤에 팔아야한다.

그래도 잘 팔린다는 보장은 없다. 그런데 이런 땅을 가지고 있는 사람이 중개업자에게 높은 수수료를 약속할 때는 ‘3억에 팔아주면 5000만원을 주겠다’라고 약속하지 않는다는 것이다. 이런 사람은 중개업자에게 뭐라고 약속하냐면 ‘5억에 팔아주면 1억을 주겠다.’라고 약속을 한다는 것이다.

이게 문제다. 만약 이렇게 된다면 이사람의 경우엔 3억에도 겨우 팔릴까 말까한 땅을 수수료 1억을 떼주고도 4억에 판 셈이기 때문에 이익이 되는 것이다. 그렇게 하는 경우가 태반이다. 그 땅을 산 사람이 갖게 되는 피해는 생각하지도 않는 것이다.

이렇듯 안팔리는 부동산을 높은 수수료를 통해서 팔려고 하는 생각은 자못 악랄하기까지하다

그럼 어떻게 해야할까

? 안팔리는 부동산은 평생 껴안고 있다가 가란 말인가?

안팔리는 부동산을 파는 기본적인 방법들은 굳이 이곳에서 언급하지 않겠다. 예를 들어 주택의 경우에는 청소는 기본이고, 커피향이나 방향제등을 뿌려놓는 것도 좋은 방법이고, 밝은 날 보여주는 것이 좋다는 정도는 기본적인 방법이다. 기본적인 방법이라고 해도 ‘그까짓거 해서 도움이 되겠어’라고 생각하면 안된다. 확실한 효과가 있다.

토지 같은 경우도 길이 없더라도 현황도로라도 최대한 닦아놓고, 잡풀이 우거져있으면 정리라도 하는 정도의 성의를 보이는 것은 기본적인 것이다. 이런 노력을 해야한다.

그러나 ‘투자를 아는 사람’이라면 이런 방법보다 확실하게 이런 부동산을 처리하는 방법을 따라야한다. 그건 다름 아닌 ‘무조건 싸게 파는 것’이다. 그것밖에는 방법이 없다.

예를 들어 자신이 부동산을

5억에 샀다고 해보자. 시장에 내놓으려고 하니, 4억에도 팔리지 않는다고 한다. 중개업소에서는 3억5천쯤이나 한번 내놓아보라고 한다. 환장할 노릇이다. 당장 1억5천씩이나 손해보면서 판다는 것을 도저히 용납할 수가 없다. 그래서 대부분의 사람은 이렇게 마음을 먹는다.

‘그냥 버티자… 그러면 언젠가는 제값에 팔 날이 오겠지…’ 라고 생각을 한다. 그리고 버티기에 들어간다.

‘버티기’ 좋다. 그렇게 버텨서 10년을 버텼다고 가정해보자. 그랬더니 정말 가격이 올라서 제값에 팔수 있게 되었다. 드디어 5억에 팔았다. 너무 기분이 좋다. 하나도 손해를 보지 않고 팔게 된 것이다.

과연 손해를 보지 않았는가

? 전혀 아니라는 것을 알 것이다.

그래서 윗글에서 전제로 언급한 것이 ‘투자를 아는 사람’이라는 단어다. 투자를 아는 사람이라면 과감하게 3억 5천에 파는 것이다. 왜? 3억 5천을 손에 쥐어서 그 돈으로 다른 투자가치 있는 물건을 사는 것이 훨씬 유리한 것이기 때문이다.

투자를 하다보면 한두번 실수할 수도 잇는 것이다. 실수는 과감하게 실수로 인정하는 것이다. 1억 5천만원, 손해 보는 것이다. 하지만 3억 5천을 회수해서 그돈을 가지고 잘 투자하면 된다. 3억5천이 연 20%정도의 수익을 낸다고 하면 3년 반 후에는 두배가 된다. 7억이 되는 것이다. 또 잘 투자하면 3년 반이 되면 14억이 된다. 3억 5천을 회수한 자금은 7년만에 14억이 될 수도 있는 것이다. 그런데 그돈을 그냥 냅두고 ‘버티기’만 하면 10년만에 5억을 회수하는 결과가 된다. 어떤 것이 이익인가?

사람들은 손해보는 것을 굉장히 싫어한다

. 1만원 줍는 기쁨보다 1만원을 잃는 슬픔이 더 큰 것이고, 월급이 10% 오르는 것보다 월급이 10% 깎이는 것이 더 심리적인 영향이 크다. 하지만 투자자로서의 자세를 갖기로 마음을 먹었다고 한다면 손해를 보는 것도

‘그럴 수 있는 일’ 쯤으로 과감하게 생각하는 연습도 해야 하는 것이다.

물론 아무리 싸게 팔아도 해결할 수 없는 부동산도 있다. 장사하기 위한 최소한의 평수가 나오지 않는 상가라든지, 권리관계 불분명한 부동산이라든지, 소유자가 수백명으로 되어있는 부동산이라든지 하는 것들은 아무리 싸게 팔아도 희망이 없다.

그런 것을 제외하자면 안 팔리는 부동산을 처리하는 최고의 방법은 싸게 파는 것이다. 싸게 판다는 것은 매입하는 사람 입장에서도 적절한 효용성을 안겨주는 셈이기 때문에 문제될 것이 없다.

중개업자의 현란한 말솜씨에 기대하지 말자. 좀 오버해서 말하자면 결국 그것도 ‘사기’에 해당된다. 좀더 정확하게 말하자면 ‘사기교사죄’라고나 할까?

싸게 팔아라

. 그러나 손해봤다는 것에 집중하지 말고, 일부자금이라도 투자금을 만들었다는 것에 집중해라. 이제부터 잘하면 손해를 회복하고, 얼마든지 큰 이익도 만들어낼 수 있다.

‘투자를 알면’ 가능한 일이다. 최악의 경우, 그냥 냅둔 것이나, 손해보고 판 것이나, 결과가 같았다고 해보자. 그래도 팔아서 투자를 한 것은 투자 경험이라도 쌓지 않았는가? 그러면 다음 투자결정을 할 때는, 최소한, 가만히 있었던 사람보다는 나은 판단을 할 것이 아닌가?

이왕 돈을 벌기 위해서 투자하는 것이라면 좀 꿈을 크게 가져보자. 겨우 본전이나 챙기려고 10년을 기다리지 말고, 실패해도 좋으니깐 더 큰 수익을 기대하고 행동해보자. 남들에게 손해나 전가하려는 째째한 자세도 버리자. 한번의 잘못된 투자가 인생을 좌지우지하는 것도 아니다. 비싼 수업료라고 치고 더 풍성한 세계로 도약해보자.

지금과 같은 함정투성이만 있는 것이 투자의 세계가 아니다. 앞으로 잘만 걸어가면 훨씬 더 풍요롭고 넉넉한 세계가 기다리고 있다. 그럴려면 앞으로 걸어가야 하지 않겠는가? 무서워서 가만히 있으면 그것으로 끝이다. 조심 조심 앞으로 걸어가 보자. 안팔리는 부동산에 발목 잡히지 말고.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 내집마련, 우선 돌아다녀보세요 |중개업무

2006-09-22 23:06

http://blog.drapt.com/ssilvin/2464131158933974958

출처 : 부자마인드 전도사

원문 : http://blog.drapt.com/castle

저의 취미는 놀러다니기 입니다. 정확하게는 부동산 탐방이라고나 할까요. 주중에 업무시간에 취재를 하기 위해 돌아 다니기도 하지만 주로 주말에 병행하는 경우가 많습니다.

요즘 같이 더운 여름에는 체력소모가 크기 때문에 집을 기준으로 반경 10㎞내에서 움직임입니다. 이네 가을이 되고 선선해 지면 다시 여러 곳을 다녀야 합니다.

제가 이런 생활을 하다보니 집사람마저 관심을 부동산에 관심을 가지기 시작했습니다. ‘부동산은 당신이나 봐’로 일관했던 집사람마저 최근에는 인터넷 사이트를 뒤져보고 있습니다.

제가 돌아다니는 목적은 하나입니다. 놀기 위한 하나의 수단입니다. 놀더라도 아무 의미 없이 노는 것에는 식상한지 오래이기 때문에 성과가 있는 놀이를 선택하고 있습니다.

놀러가기 전 준비는 별 다른 것이 없습니다. 누구나 하는 방식입니다. 부동산에 관심을 갖기 시작한 집사람을 위해 최근에 했던 준비시항을 공개하면 대략 이렇습니다.

돌아다닐 지역 하나를 정하고 인터넷으로 어떤 아파트가 있는지 찾아보고 가격도 체크합니다.(대부분 맞지는 않지만 참고가 됩니다) 그런 다음 가격대별로 상, 중, 하로 구분합니다.

각각의 구분된 그룹에 적게는 3~4개, 많게는 5~6개씩 묶고 단지현황과 가격 등을 보기 좋게 정리합니다.

그리고 아파트의 위치는 머리속에 저장합니다. 예전에는 지도를 복사하거나 인터넷으로 지도를 뽑아 체크했지만 이제는 머릿속에 대략적으로 지도가 그려집니다. 그리고 네비게이션이 있어 굳이 프린할 필요는 없습니다. 하지만 오랜만에 가보는 지역이나 처음 가보는 지역은 지도를 준비합니다.

그런 작업들을 목요일부터 시작합니다. 그리고 집사람과 의논을 합니다. 이번 주에는 이 지역을 다녀보자. 이 지역은 이런 장점이 있고 이런 단점이 있는데 당신이 보기에는 어떤게 좋아보이는냐 등을 얘기합니다.

간혹 서로의 의견이 맞부딪혀 언성이 높아지는 경우도 있지만 재밌습니다. 집사람도 처음에는 제 의견이 모두 옳다고 여기는 건지 수긍하다가도 이제는 좀 다녀봤다고 반대의견을 제시하기도 합니다.

그런 다음 주말을 기다립니다. 대신 비가 오면 일정을 일요일로 미루거나 다음주로 옮깁니다.(비가 올 때는 나가지 않는 것이 좋습니다. 중개업소에서도 좋아하지 않고요) 집사람이 아프거나 하면 혼자 가는 경우도 있습니다. 가까운 지역은 대중교통을 이용하고 거리가 먼 곳은 자가용을 이용합니다. 대신 한적한 곳에 세워두고 뚜벅이를 자처합니다.

우선 아파트를 찾고 단지 안을 이리저리 살펴보고 발코니가 어디로 되어 있는지 확인을 합니다. 그리고 인근 중개업소에 들어가서 마치 살 것처럼 아니면 전세를 구하는 것처럼 대략 이런 저런 것들을 물어봅니다.

대신 집 구경은 안하는 경우가 많습니다. 살 것도 아닌데 집구경하는 것이 다소 미안스럽기도 하지만 시간적인 제약 때문입니다. 하지만 개인적으로 너무 좋아 살고 싶은 집이라 생각되면 가능하면 구경은 합니다. 어떤 경우는 아파트 거주자에게 부탁해서 구경하는 경우도 있습니다.

이렇게 돌아다니면서 뜻하지 않는 정보도 알 수 있고, 진흙 속에 진주도 가끔씩 발견하게 됩니다. 그때의 느끼는 즐거움은 느껴보지 못하신 분들은 모르실 것입니다.

백화점에서 옷을 살 때 이곳 저곳을 가봅니다. 맘에 드는 옷이 있으면 입어도 보고 만져도 보고 제품에 대해 물어도 봅니다. 어떤 분들은 백화점을 몇바퀴 도신 후에 구매하시는 분들도 있지만, 어떤 분은 아이쇼핑에 만족하고 이와 비슷한 옷을 파는 상설할인매장이나 동대문 등으로 가시는 분들도 계십니다.

내집도 마찬가지입니다. 얼마나 될지 모르지만 한동안 거주해야 하는 집인데 아무집이나 사지 않을 것입니다.

부동산은 발품을 파는 것이 가장 좋은 방법이라는 얘기는 귀가 닿도록 듣고, 짜증이 나도록 들으셨을 것입니다. 이런 사항들을 무시한다면 집사는 것을 포기하시는 것이 낫습니다.

발품을 팔지 않고 주변 사람들에게 ‘거기는 어때’ ‘이런 곳에 이런 것이 있는데 괜찮을까’하고 물어보는 분들이 있습니다. 그분들에게 답변 대신 ‘가보셨나요’라고 물어보면 대부분 ‘아니. 그냥 궁금해서’라고 대답을 하십니다.

아무리 부동산 상담을 전문으로 하는 저이지만 이런 분들께 알려드릴 수 있는 것도 한계가 있습니다. 자신이 직접 보고 들은 것이 중심으로 어느 정도 판단을 한 다음에 주변 사람들에게 조언을 구해야 합니다.

그래야 진정한 내집마련을 했다고 볼 수 있고 부동산을 보는 눈을 키우는 계기가 됩니다.

이 글을 읽고 계신 분들은 어떤 방법을 택하시겠습니까?

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)