땅값은 미래 예측이 매우 곤란한 자산이다. 토지 수급뿐만 아니라 경제ㆍ소득 수준, 정부 정책, 금리ㆍ유동성 등에 민감하게 반응하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 10년 후 한국 땅값을 움직일 트렌드는 분명히 존재한다. 그 변곡점은 10년쯤 후인 2016~2018년이 될 가능성이 높다.

◆ 땅 수요는 인구 변화에 정직하다

= 집값은 저출산과 고령화 영향을 받는다. 주택 실수요자가 줄어들면 집값도 떨어지기 마련이다. 그러나 땅은 다르다. 가구수 증가는 땅값과 큰 관련이 없다. 저출산, 고령화는 토지 수요를 줄이는 직접적인 요인이 될 수 있다. 한국의 생산가능인구(15~64세)는 2016년 73.4%를 고비로 점차 감소해 2030년 64.4%, 2050년 53.0% 수준으로 낮아진다.

최근 일본은행(BOJ)이 내놓은 보고서에 따르면 일본의 경우, 15~64세 인구비중이 높았을 때 토지 수요가 증가한 것으로 나타났다. 사실상 이 연령대에서만 토지를 구입한다는 것이다. 물론 반론도 만만치 않다. 예컨대 일본은 65세 이상 인구비중이 19.7%(2005년 기준)에달하지만 이로 인한 지가 하락은 없었다는 지적이다.

◆ 땅 공급은 늘어날 수밖에 없다

= 앞으로 상당 기간 땅 공급은 늘어나게 돼 있다. 당장은 아니겠지만 토지공급 확대는 중장기적으로 땅값에 영향을 미치게 된다. 땅 공급이 늘어날 수밖에 없는 이유는 두 가지다.

첫째, 한국은 그동안 너무 비좁게 국토를 써왔다. 한국에서 대지, 공장용지, 공공용지 등 도시적 용도로 쓰이는 땅 비율(국토이용률)은 6.1%. 영국을 비롯한 선진국은 대부분 10%를 웃돈다. 한국의 경제ㆍ소득 수준을 감안하면 국토이용률이 높아지는 것은 '필연'이다.

둘째, 추가적으로 공급할 땅이 풍부하다는 점이다. 정부는 국토의 27%를 차지하는 관리지역 중에서 '계획관리지역'을 가려내 개발 가능지로 공급한다는 계획이다.

◆ 땅이 덜 필요한 미래 산업구조

= 기술이 발전하고, 경제가 고도화하면 경제활동에 필요한 땅 면적이 줄어든다.

경제 고도화에 따른 토지수요 감소는 일본 사례에서 이미 입증된 것이다.

일본은행 보고서에 따르면 100만엔(783만원)의 부가가치를 얻기 위해 필요한 땅은 철강업이 83㎡인 반면 서비스업과 소매업은 5㎡ 이하다. 우리나라도 마찬가지다. 농업과 제조업 비중이 줄고 서비스업 등 3차산업이 발달할수록 토지 수요는 감소한다. 이미 농가인구가 빠른 속도로 감소하고 있다. 이에 덧붙여 제조업의 외국 이전도 땅값 상승에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다.

◆ 고령인구가 미래 땅값 변수

= 2016~2018년을 고비로 땅 공급은 늘고, 수요는 감소할 것이란 가정은 상당한 근거를 갖고 있다. 그러나 땅값이 일률적으로 하향 안정될 것으로 단정하는 것은 곤란한 발상이다. 오히려 전문가들은 앞으로 토지 양극화 현상이 한층 심화될 것으로 보고 있다. 특히 고령인구가 어떻게 움직이느냐에 따라 땅값 판도가 달라질 것으로 예상하고 있다. 한국의 60세 이상은 가구 총자산 중 41%를 주택 외 부동산(토지 상가 등) 형태로 보유하고 있다. 40대 27%, 50대 36%에 비해 월등히 높은 비율이다. 이들이 어떤 선택을 하느냐는 땅값의 미래를 가늠할 수 있는 중요한 척도다.

[특별취재팀 = 이진우 팀장(부동산부) / 김인수 기자(부동산부) / 심시보 기자(유통부) / 김규식 기자(경제부) / 김태근 기자(경제부) / 이승훈 기자(국제부)]

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