계약은 갑과 을이 아파트를 사고팔고 하는 사법상의 계약도 있고, 토지수용의 협의와 같은 공법상의 계약도 있습니다. 사법상의 계약에는 신분상의 협의나 물질적인 협의도 포함되며 통상 일방의 청약과 상대방의 승낙으로 이루어지고 있습니다.

근대법은 계약자유의 원칙을 인정하고 있기 때문에 계약은 자본주의 사회에 있어서 재화의 분배에 극히 중요한 기능을 영위하고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 우리들은 일상생활을 하면서 서로 계약을 유지하면서 살아가고 있다고 봐도 과연은 아닐 것입니다.

그러나 계약은 성립과 동시에 효력을 발생하는 유효인 계약도 있지만 당초부터 무효인 계약도 있습니다. 계약이 그 내용에 적응하는 효력을 발생하기 위해서는 그 내용이 법률행위 일반에 있어서와 마찬가지로 확정. 가능. 적법. 사회적 타당이라는 효력발생요건을 갖추어야 하는 것입니다.

특히 신분상의 계약에는 도덕의 요청을 승인하는 경우가 많기 때문에 유효인 것 같으면서도 무효인 것이 있고, 무효인 것 같으면서도 유효인 것도 있습니다. 어떤 것이 유효하고 어떤 것이 무효인지 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.

사례 1)a는 자신의 소유인 110제곱미터(33평)아파트를 대금 4억 원에 b에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 받았으나 b는 오는 6월에 취, 등록세가 인하된다고 하면서 잔금을 7월로 미뤄달라고 사정하였습니다.

a는 7월 1일 미국으로 이민을 가게 돼 있었습니다. 이 사실을 알게 된 c는 a를 꼬드겨 "이미 중도금까지 받았으니 나에게 싸게 팔라"고 하자 a는 c에게 다시 팔아버렸고 c는 그 다음 날 d에게 팔아 버렸습니다. d는 아무 영문도 모른 체 이 아파트를 정상가격에 매수한 것입니다. 위 계약들이 유효일까요? 무효일까요?

가) a와 c는 무효다.
나) 일단 계약은 유효하다.
다) a와 c도 무효이고 맨 나중의 d도 b에게 빼앗긴다.

사례 2) 갑은 살고 있는 아파트가 부실공사로 인하여 보일러 배관이 터져서 사용하지 못하고 있는 실정이었습니다. 그뿐 아니라 누수로 인하여 천정과 발코니 천정에도 곰팡이가 피어있고 욕실 배수관도 물이 내려가지 않는 등 말썽이 있게 되자 팔아 버리려고 마음을 먹었습니다.

그러던 중 평소 알고 지내던 아파트 정문 앞 중개보조인을 만나게 되어 그런 사정을 이야기 하였던바 중개보조인은 집을 보여주지 않고 계약하겠으니 나중에 복비나 두둑이 달라고 하였습니다. 갑은 알았다고 한 후 기다리고 있었지요.

마침 어느 신혼부부가 아파트를 사기 위하여 부동산 사무실을 헤매다가 그 중개보조인이 근무하는 사무실을 들리게 되었습니다. 중개보조인은 급매물이라 시가보다 약 1천만 원정도 싸게 사주겠으나 마침 그 집에 중환자가 있어서 구경할 수 없고 같은 평형의 다른 집을 보여주겠다고 거짓말을 하였습니다.

물론, 갑도 중개보조인이 장난을 치고 있다는 사실을 알고 있었습니다. 이런 사정을 알 수 없는 신혼부부는 이에 속은 나머지 계약을 체결하고 중환자가 있다는 바람에 중도금을 지불한 후에야 집 구경을 하게 되었습니다. 그러나 크게 실망한 신혼부부는 계약이 무효라고 주장하는 것입니다. 이 계약은 유효일까요? 무효일까요?

가) 유효다
나) 무효다.
다) 중개보조인이 장난친 것이기 때문에 계약은 유효하다.

사례 3) a는 사업이 잘 되어 부유한 가정을 이루고 있었으나 늦게 바람이 나서 미녀 b와 깊은 사랑에 빠졌습니다. 원래 착한 성품이었고 명석한 두뇌를 가진 사업가였으나 늦게 배운 도둑이 밤새는 줄 모른다고 그 바람기는 좀처럼 식을 줄을 몰랐습니다.

그러나 사랑도 한때라고 하던가요. 몇 년 동거를 하다보니 b가 싫어지기 시작했고 나중에는 헤어지자고 하였던바 b는 "헤어지려면 아파트 한 채만 사주고 가라"고 하므로 a는 1개월 이내에 강남의 33평 아파트 한 채를 사주겠다는 이행각서를 작성하여 주었습니다. 이 이행각서는 유효일까요? 무효일까요?

가) 선량한 풍속 사회질서에 위반한 계약이므로 무효다.
나) 유효다.
다) 본처와 자녀들의 동의가 필요하다.

사례 1)에 대한 해설
계약의 무효원인에는 당사자의 과실이나 중대한 과실이 있기도 하지만 형사적 범죄가 개입하는 경향이 많습니다. 따라서 이 사례는 a와 c가 고의적인 배임행위를 저지른 것입니다. 따라서 a가 c에게 매도한 이중매매는 당연히 무효가 되는 것입니다.

d는 아무런 사정을 모른 체 정당하게 매수하였으나 a와 c의 행위가 무효가 되면 매수인 b에게 대항할 수 없게 되어 아파트를 빼앗기게 되는 것입니다. 그렇다면 d는 a를 상대로 손해배상만을 청구할 수 있는 것입니다. 물론 형사적인 문제는 뒤로 하고라도,

사례 2)에 대한 해설
갑과 중개보조인은 갑의 아파트의 하자가 너무 커서 수리를 하게 되면 오히려 손해를 보게 되고 이삿짐을 옮기는 불편을 덜기 위하여 차라리 팔아버리자고 의논한 후 속임수를 써서 하자를 숨긴 체 계약을 하고 중도금까지 수령한 후 아파트를 보여 주게 된 것입니다.

엄연히 실정법을 위반한 사기라고 봐야지요. 그 아파트에 있는 하자를 가리지 않고는 정상적인 거래가 이루어지기 어렵다는 사실을 미리 알고 이를 숨긴 체 계약을 한 것이므로 당연히 무효인 계약이 되는 것이고 신혼부부는 아파트 계약 무효소송을 제기하면 될 것입니다. 물론 형사문제도 따르겠지요.

그러나 신혼부부에게도 집을 구경하지 않고 계약한 과실이 있는 것입니다. 이 계약은 무효에 이르지 않더라도 사기에 의한 의사표시는 취소의 요건이 되는 것이기 때문에 취소로 의율 될 수도 있을 것입니다.

사례 3)에 대한 해설

배우자 있는 자가 다른 여자와 동거하는 것은 간통행위가 됩니다. 만일 혼인한 사람이 다른 사람과 동거하자는 계약을 맺는다면 이 계약은 무효가 됩니다. 그러나 불륜관계를 청산하는 조건으로 아파트를 사주겠다는 계약을 맺는 건 유효하게 되는 것입니다.

또한 애인과 헤어지면서 앞으로 월 생활비를 대 주겠다, 그 사이에서 출생한 자녀들의 교육비나 양육비를 지급하겠다는 계약도 유효합니다. 따라서 이처럼 반사회적 법률관계를 맺는 계약은 무효이지만 그것을 종료시키는 법률행위는 유효로 보는 것이 법의 묘미이기도 합니다.

참고 법조문

민법 제 103조 (반사회질서의 법률행위)
선량한 풍속 기타 사회질서를 위반한 사항을 내용으로 한 법률행위는 무효로 한다.

민법 제 810조 (중혼의 금지)
배우자 있는자는 다시 재혼하지 못한다.

판례

대법원 1996.10.25. 96다 29151

부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 그 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 제2매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다.

[윤정웅 - 수원대교수]

 

 

 

당신이 미쳐야만 하는 분명한 이유가 있다.

 

 

서북권 특급 투자처 급부상 뉴타운 현장 탐방-수색ㆍ증산뉴타운

서울 서북부의 낙후 지역으로 꼽혔던 은평구 수색·증산동 일대가 첨단 주거공간으로 환골탈태한다. 89만7090㎡ 규모의 수색·증산 뉴타운은 지하철 6호선 수색역을 끼고 상암DMC(디지털미디어시티)와 연계된 ‘직주(職住)근접형’ 뉴타운으로 개발된다. 주택은 2013년까지 1만2438가구가 건립된다.  뉴타운 북쪽으로 봉산자연공원, 남동쪽으로 불광천 등 자연녹지가 많아 주거환경이 쾌적한 편이다. 경의선 복선전철·인천국제공항철도·지하철 6호선 등도 가까이에서  이용할 수 있게 된다. 남북 교류·국제업무 중심축 부상 서울시는 도시 경관 및 스카이라인을 위해 초고층·고층·탑상형·연도형·테라스형 등 다양한 유형의 아파트를 이곳에 조성하기로 했다. 특히 부도심으로 개발 중인 상암DMC 건너편 수색로변에는 업무·상업시설을 집중적으로 조성해 남북교류와 국제업무의 중심축으로 만들기로 했다. 재개발 구역에선 용적률 200~250%를 적용해 최저 4층, 최고 30층의 아파트 1만2438가구를 짓는다. 이 중 임대주택은 1964가구다. 증산로와 수색로에 인접한 구역에는 용적률 350~780%를 적용한 최고 35층의 복합 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 상암 DMC 연계 직주근접형 개발 뉴타운 면적의 2배에 달하는 봉산자연공원(157만㎡)과 불광천을 연계한 방사형 녹지축 8개소가 만들어진다. 12.1㎞에 걸쳐 녹도형 자전거 도로도 구축된다. 인근 샘공인 김충권 사장은 “상암·수색역을 아우르는 친환경 더블 역세권으로 향후 전망은 매우 밝은 편”이라며 “개발 중인 인근 덕은지구, 향동지구 등과 함께 미니 신도시로 거듭날 것”이라고 말했다. 모두 21개 구역 중 재정비촉진구역 16곳, 존치구역 5개로 나뉘어 개발된다. 개발 방식 별로는 ▶재개발 10곳 ▶도시환경정비 7곳 ▶시장정비 2곳 ▶재건축 및 지구단위계획 각 1곳 등이다. 이 가운데 재개발·재건축 방식으로 사업을 진행하는 곳에선 아파트 9113가구가 들어선다. 임대 아파트는 모두 1811가구다. 전용면적 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 50%, 전용 85㎡ 초과 30% 비율로 지어진다. 수색 4구역과 6~9구역, 13구역, 증산2구역 등 7곳은 올해부터 사업을 본격화하고 있다. 수색 14구역과 증산 5·6구역은 내년, 증산4구역은 2013년 각각 사업에 착수할 전망이다.   은평구 수색·증산동 일대가 상암DMC 연계 '직주(職住)근접형' 뉴타운으로 개발된다. 사진은 개발전의 수색·증산뉴타운 예정지와 개발후의 뉴타운 개발 조감도     풍부한 개발호재로 중장기 전망 밝아 지분 값은 올 초만해도 상승세를 이어가다 최근 보합권에 머물러 있다. 지난해 말부터 올 초까지 전반적으로 3.3㎡당 300만원 가량씩 올라 대지지분 33㎡짜리 다세대주택이 3.3㎡당 2000만~3000만원 선이다. 대지지분 33㎡ 빌라 79㎡는 3.3㎡당 2500만~3300만원 선이다. 토지거래허가 대상이 아닌 지분 20㎡ 이하 매물이 더 인기가 높다. 3.3㎡당 4000만원을 호가한다. 그러나 전반적으로 거래는 뜸한 편이다. 실물경제 악화로 매수세가 관망세이고 여기에 일부 구역은 토지거래허가를 받아야 하기 때문이다. 최근 들어서는 시세보다 3.3㎡당 300만~500만원 가격을 낮춘 급매물만 간혹 거래된다는 게 인근 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 증산동 민들레공인 관계자는 “일반 아파트분양이 시작되는 2011년 이후에는 개발이 가시화돼 지분시세가 한번  더 요동칠 수 있다”고 내다봤다. 15개 구역 중에선 증산2구역과 수색6·7구역이 인기다. 건립예정가구수에 비해 조합원 비율이 55~60%로 일반 분양될 가구수가 다른 구역에 비해 많아 사업성이 좋은 곳으로 평가 받고 있어서다. 택지개발 등 호재 풍부…수요자ㆍ투자자 문의 꾸준 여기에 뉴타운 중심에 있는 데다 지하철 6호선 수색역, 경의선 복선 전철 성산역(예정) 등이 가까워 입지여건도 좋다. 다른 구역은 건립가구수에 20~30%가 일반 분양될 예정이다. 수색6·7구역은 지분 값도 다른 구역에 비해 비싸다. 이들 구역에선 33㎡짜리 신축 다세대주택의 지분 값이 3.3㎡당 3000만원 이상을 호가한다. 사업속도가 빠른 곳은 증산2·4구역과 수색7구역이다. 현재 조합 설립 중으로 60% 주민 동의를 받은 상태다. 곧 조합 설립 인가를 받을 것으로 전망된다. 수색·증산뉴타운의 전망을 밝게 보는 전문가들이 많다. 입지여건이 좋고 교통여건이 크게 좋아질 것이기 때문이다. 썬공인 정찬남 사장은 “최근 부동산 경기 침체로 거래가 뚝 끊긴 상태지만 실수요자와 투자자의 문의는 꾸준하다”며 “경의선 복선화· 상암DMC·인근 택지개발· 방송국 이전 등 개발 호재가 풍부한 점도 장점”이라고 강조했다. 투자포인트 투자가치 높지만 지분 강세 약점 급매물 위주 투자 고려해 볼만 수색·증산뉴타운은 향후 투자가치가 충분하다는 분석이 많다. 우선 이 지역의 고질적인 약점이었던 교통환경이 크게 개선돼 서울 서북권의 교통요충지로 자리잡을 가능성이 크다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 경의선 수색역도 인근에 들어설 예정이다. 여기에다 2010년 인천공항철도가 들어서면 교통여건은 한층 더 좋아질 전망이다. 또 일산·신촌·상암지역으로 쉽게 이동할 수 있다. 강변북로와 내부순환도로를 이용하기 편리해 강남·용산·서울 도심으로의 접근성도 좋은 편이다. 157만㎡에 이르는 봉산자연공원이 인근에 있다. 또 상암동 월드컵 공원은 물론, 한강 시민공원과 직접 연결된다. 뉴타운 개발이 완료되는 2013년에는 공원을 비롯한 기반시설이 더욱 확충될 예정이다. 썬공인 정찬남 사장은 “지하철 6호선에서 가깝거나 강변북로와 내부순환도로 진입이 편리한 곳이 유망하다”고 말했다. 하지만 지분값이 많이 올라있는 상태라 단기투자엔 신중해야 한다고 주변 중개업소 관계자들은 입을 모은다. 구역마다 지분값의 차이는 있지만 수색6구역과 수색7역이 사업성이 좋아 지분값이 다른 구역에 비해 높은 편이다. 이 구역 대지지분 33㎡이하 다세대주택의 경우 3.3㎡당 2700만~3000만원에 매물이 나와있다. 올 초만해도 3.3㎡당 3500만원을 호가했지만 최근 부동산 경기 침체로 매수세가 끊기면서 호가도 내려간 상태다. 빌라 지분은 3.3㎡당 2500만~3300만원 선이다. 다른 구역은 대지 지분값이 3.3㎡당 2000만~2500만원 선으로 수색6·7구역보다 낮은 편이다. 올해 중반부터 거래가 뚝 끊겨 나와있는 매물은 많은 편이다. 하지만 장기적 투자자와 실수요자가 많다 보니 급매물은 많지 않다. 인근 부동산중개업소에선 “시세보다 가격을 낮춘 급매물을 노려볼 만하다”고 권했다. 뉴타운 내 아파트 값도 올 초에 비해 약세를 보이고 있다. 존치구역 내 아파트의 경우 지난해 말보다 5000만~1억원 정도 시세가 내렸다. 증산동 문영아파트 105㎡는 지난해 말보다 1억원 내린 3억3000만원에 시세가 형성돼 있다. 토마토공인 관계자는 “지분 매입가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 곳은 피하는 게 좋다”며 “가급적 역 주변에 감정평가액이 높은 지분을 사야 새 아파트 배정 때 추가 부담금을 적게 내 유리하다”고 말했다. 2006년 12월에 촉진지역으로 확정된 구역은 토지거래허가 제도에 묶였다. 20㎡ 이상 지분은 구청에 허가를 받아야 하고 3년 동안 실제 들어가 살아야 한다. 반드시 조합사무실에 들러 해당 지분의 정확한 내용과 감정평가액을 따져봐야 한다. 현장에선 사랑공인 이합천 대표 “친환경 첨단 주거공간으로 거듭 날듯” 총 21개 구역으로 다른 뉴타운에 비해 구역은 많지만 구역 규모가 작아 사업 진행이 빠른 편이다. 특히 1단계인 수색3·4·5·6·7·8·9 구역이 속도를 내고 있다. 추진위는 구성돼 있고 조합설립을 준비 중이다. 사업성은 수색6구역이 좋은 편이다. 이 구역은 빌라가 많은 다른 구역에 비해 단독주택이 많아 조합원수가 상대적으로 적다. 1038가구가 건립예정가구수이고 조합원은 600여 명이다. 따라서 일반분양 될 가구수는 450여 가구가 될 것으로 예상된다. 다른 구역은 일반분양분이 200~400여 가구 정도다. 하지만 수색6구역은 지하철 역과 다소 멀다는 단점도 있다. 입지여건은 수색7·9구역과 증산2구역이 좋다. 기존 역과 가깝고 새로 생길 역과도 걸어서 5~10분 정도다. 이 구역의 33㎡ 미만 대지지분은 3.3㎡당 3000만원 선이다. 다른 구역은 3.3㎡당 2500만원이다. 대지지분 33㎡짜리 빌라를 구입할 경우 예상추가부담금 3억원을 합쳐 5억5000만원에 108㎡ 이상 새 아파트를 마련할 수 있을 것으로 추산된다. 강북에서도 유망 주거지로 꼽히는 곳으로 실제 거주 목적인 사람들에게는 중장기 전망이 밝다. 역 주변에 시세보다 싸게 나온 급매물 위주로 접근하는 게 좋다. 문의 02-393-0004.   수색·증산뉴타운 구역별 개발계획 구역 면적(㎡) 가구수 용적률(%) 층수 사업 방식 사업단계 사업시작 연도 ①증산3 11만3228 1561 240 16~27 재개발 추진위 구성 2009년 ②증산2(존치정비구역) 17만5735 2676 240 17~30 재개발 추진위 준비중 ③증산1 3만6039 560 240 16~30 재건축 추진위 준비중 2010년이후 ④증산2 7만8920 1261 230~265 18~30 재개발 추진위 구성 2008년 ⑤수색9 3만6179 668 250~400 17~30 재개발 추진위 구성 ⑥수색8 3만28 472 240 13~18 재개발 추진위 구성 ⑦수색7 3만1766 549 230 14~18 재개발 추진위 구성 ⑧수색6 6만5588 1038 250 18~25 재개발 추진위 구성 ⑨수색13 6만4775 1104 230 13~14 재개발 추진위준비중 ⑩수색4 6만3168 926 235 13~16 재개발 추진위 구성 ⑪수색1 4만2214 578 200 4 재개발 추진위 준비중 2009년 *존치정비구역은 아직 개발요건에 맞지 않아 사업이 늦춰진 곳. 자료:은평구청

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