2009-07-13 17:46

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247474801207

단지정보 : 신도시 분당 서현동

그래서 판교가 분당보다 많이 비싸지유
근데 느낌상 가을 쯤에는 분당 헌 아파트의 반란이 시작될 것 같은 예감이 드는군유
반란의 불씨는 바로 재건축 연한 단축이지유

서울시 안대로이면 시범단지는 28년이네유
예전에 보니 경기도가 서울시보다 완화되는 경향이 있어서 예전 20년으로는 회귀하기는 어려워도 25-30년 정도는 어쩌면 가능할 수도 있네유
느낌상 분당 시범단지는 25년경이 되지 않을까유?
사실 분당,너무 급하게 부실하게 지은 면도 있어서 시설이 노후화가 너무 많네유
입지나 향후 발전 가능성은 상당한데, 집이 너무 노후되니 제 값어치를 인정받지 못하네유
모단지는 건축 당시의 시공사 문제가 있어서 너무 노후화가 심하더라구유

하여간, 만일 재건축 연한이 단축되면 시범단지는 10년이면(더 단축되면 5-7년) 재건축 가능하니 부동산 투자의 성격상 본격 투자는 지금이겠군유
현 제도 하에선 다들 재건축 40년이라고 재건축 아주 멀었다구 했지만, 재건축 연한은 정부 손아귀에 있으니 고무줄과 같은 것이니 부동산 경기 침체가 심하면 다시 20년으로 되돌아갈 수도 있는 것이라는 것을 저는 간파했지유
남들이 다 아니라고 생각했기에 아직 시세에 반영이 안되었으니 저는 싸게 구입가능했지유
근데, 만일 재건축 연한 단축이 통과되면 다들 재건축 얼마 안 남았군, 서서히 준비하면 되겠군 이라고 생각하게 되고 그때에는 벌써 올라버리지유

살다보니 새집에 살거나 투자하는 경험은 거의 없구 헌집에만 살거나 투자하게 되네유, 왜냐하면 10-20년 된 집들 중에서 땅지분이 많은 것들이 항상 대박을 안겨주어 왔으니깐유, 헌집에 살거나 투자하는 팔자이더군유,
할수 없지유
투자이익을 추종할 수 밖에 없는 것이 투자의 본질이니깐유

다만, 재건축이 모든 단지에서 가능하지 않지유
한마디로 그 동네 새아파트 가격이 평당 2천 이상이 되야 수익성이 높지유
대체적으로 강남(강남구, 서초구, 송파구), 목동,분당이 최적지가 되겠군유

하여간, 재건축 연한 단축이 실현될 가능성이 높은 현 상황에선 강남, 분당에서 20년 가까이된 단지들의 약진이 가을에서 내년 초까지는 가시화되겠지유

특히, 땅지분이 많은 것이 재건축 투자의 핵심이지유

분당만 압축해서 보면, 땅지분에 따른 가격 차별화가 이미 서서히 진행되어서 입지의 약점에도 불구하고 큰 땅지분으로 매3이 20% 더 비싼데, 부동산은 입지가 최우선이니 매3만큼은 아니지만 땅지분이 많은 편이고 입지가 분당 최고 수준이 모단지부터 재평가 작업이 시작되겠네유

이런 재평가 작업이 사실은 벌써 영리한 투자가들에 의해 진행되어 왔지유
복덕방 이야기를 종합해 보면, 이런 영리한 투자가들이 모단지, 모단지를 2-3년 전부터 싹쓸이 한 것 같군유
집주인들이 세를 놓는데, 장부를 가지고 다닌다고 하네유

특히, 투자금액이 적고 땅지분이 많은 분당 10평대가 그간의 중대형에 대한 서러움(평당가가 60% 수준)을 떨쳐 버리고 땅지분에 따른 가격이 매겨지겠네유
그렇게 되면, 어느 10평대는 인근 32평 이상의 땅지분으로 인하여 32평형에 육박하는 가격이 매겨지겠네유,
틀렸다구유?
강남 개포동 보시고도 틀렸다구유?

각자 알아서 판단하시랑게유

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2009-07-13 17:43

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247474585537

단지정보 : 신도시 분당 서현동

- 10% 이상고교.
- 여고 및 미제출고교 제외


강남 휘문고 : 26.3%
서초 세화고 : 22.7%
분당 서현고 : 21.2%
강남 경기고 : 20.2%
강남 중산고 : 19.0%
강남 영동고 : 16.5%
분당 낙생고 : 15.6%
서초 반포고 : 12.8%
강남 현대고 : 12.7%
강남 개포고 : 12.4%
강남 양재고 : 11.7%
송파 보성고 : 11.1%
분당 분당고 : 10.9%
강남 구정고 : 10.1%
분당 대진고 : 10.0%

0

2009-07-13 17:39

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247474398976

단지정보 : 신도시 분당 서현동

세상에 변하는 것은 아파트가 새것이다가 헌것이 되고 헌것을 재건축해서 다시 세것이 되는 것이지만, 입지 값어치는 변하지 않지유

현재 분당은 아래 모린씨가 말한 것처럼, 인근(강남, 판교, 용인)에 새 아파트가 많이 들어서서 기를 펴지 못하고 있는 것처럼 보이지만, 입지는 최고지유
판교 가격을 볼때에 재건축시의 가격은 판교 이상이 분명하지유

향후를 보면 지하철 3-4개(분당선 ,신분당선, 여주선, 동탄심도철), 고속(화)도로(경부고속도로, 분당수서도로, 내곡도로, 장호원도로, 용서도로), 첨단산업도시(판교 산업단지) 등등을 갖추고 있어서 최고의 입지이지유
한마디루 최고의 주거환경에, 최고의 교통 여건에, 최고의 산업이 있는 도시가 되지유. 여기에 교육 여건도 우수하구,,,,
다만, 집이 낡았다는 것이 최대 단점이지유

근데, 분명한 것은 딱 언제인지는 몰라도 재건축이 된다는 것이지유
현재 서울에서 진행되는 재건축 완화 방안으로 계산해도 시범단지는 10년 남았지유
물론 예전에 보면 경기도가 서울시보다 더 완화하는 경우도 많으니 더 단축될 수도 있다는 것이지유

어차피 늦어도 10년이내에는 재건축한다고 봐야 하니 지금이 투자 적기지유
강남등의 재건축을 보면 재건축 가능 시기가 되면 이미 재건축 반영해서 올라 버렸으니 투자 매릿이 없구, 분당은 10년 마음먹고 지금쯤 투자한다면 대박 가능하지유
제 생각에는 경기도는 재건축 연한을 서울보다는 약간 더 단축해서 시범단지는 25-28년 정도가 되지 않을까 생각해유
현재로선 가능성이 적지만, 혹시 예전처럼 20년으로 획기적으로 단축되면 당장 재건축 시작해야 하니 분당 폭등하지유
딱 25년으로 재건축 연한이 단축되어도 5년 정도이면 재건축 시작하니 재건축 반영하여 급등하지유

강남은 이미 재건축 임박했구 너무 많이 올라 버렸으니 먹을 것이 없으니, 영리한 투자가들이 2-3년전부터 이미 5-20채씩 재건축시에 대박 터질만한 단지(입지 좋구 대지지분 많은 것)들을 매집하고 있다는 것이 복덕방들의 공통된 인식이고 보면, 분당의 입지만을 보구 투자해야 하는 시점이 분명하군유
투자가 입장에서 말했지만, 실입주자들도 살면서 기다리면 재건축되어 강남처럼 대박이 되니 1석 2조이지유

하여간, 김현정씨의 말대루 세상은 반복되는 것이니 강남 재건축 과정을 볼때, 대지지분에 따른 분당 집값 재편이 가을에 재건축 연한 단축 발표와 함께 본격적으로 진행되어 5년 정도 지나면, 대지지분에 따른 재편이 거의 완성단계로 갈 것 같군유

각자 알아서 판단해서 투자하시구
이런 생각두 있구나 정도로만 생각하세유

작년인가부터 내가 재건축 연한은 고무줄이라서 부동산 침체이면 단축되기에 난 분당 재건축 바라보구 대지지분 많은 것만 쭉 매수하고 있다구 알려 드렸지유
그때에 분당 재건축 멀었다, 불가라고 다들 말해서, 난 회심의 미소를 지었지유
왜냐, 다들 그렇게 생각하니 내가 매수할 집들이 싸서 작은 돈으로 구매 가능했으니깐.....
다들 10평대이구 1억대라구 무시할때에 저는 재건축해서 30-40평대 아파트가 되었을 때를 상상하면서 흐믓하게 생각하면서 투자했으니깐, 마치 내가 1996년경 강남 재건축 투자할때 처럼...
어차피 돈 버는 사람들은 대중의 생각과는 다른 길을 가는 것이니 할 수 없지유
말을 물가로 데리고는 가도 물을 먹일 수 없듯이 이렇게 알려 드려도 감을 못 잡는 분들은 할 수 없지유
강남 재건축 역사를 보고두........

 

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