2009-07-13 17:07

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247472428365

김인철 시황전망 및 분석 건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트   김인철 다른 글 모음   강남권 부동산을 잡을 방법은 상생할수 있는 부동산 시장을 만들.. 올해는 부동산을 매입해야 하는 시..

무주택자거나 1가구 1주택자의 갈아타기를 위한 매수시기가 돌아 왔습니다. 물론 단기투자보다는 장기투자로서 즉 10년짜리 장기주기상의 매수시점으로 보여집니다.

 

다주택자의 경우에는 장기투자시 추후 부동산 규제강화로 실익이 거의 없을것으로 보여지므로 수익형부동산 투자가 더욱 맞을것입니다. 장기투자로서 무주택자나 갈아타기를 위한 매수시기라고 주장하는 데는 몇가지 이유가 있습니다.

첫째 한은이 과잉유동성을 잡기 위해 또한 인플레 방지를 위한 금리인상 카드를 만지작 거리고 있습니다.

기존의 부동산 주기를 돌아 보면 한은이 금리를 낮추는 것을 멈추는 시기가 매수시기와 비슷합니다. 따라서 한은이 기준금리을 더 이상 낮추지 않고 금리인상을 고려하는 지금이 매수시기일수 있습니다. 따라서  한은이 금리인하을 멈춘시기나 첫번째 금리인상을 하는 시기가(보수적인 투자자)  매수적기일수 있습니다.

둘째 정부에서 부동산에 관한 모든 규제를 거의 다 해제하거나 폐기했습니다.

강남권규제를 제외하고 부동산에 관한 다양한 규제를 거의 다 풀었다는 것은 부동산 시장을 살리겠다는 정부의 의지입니다. 또한 정부의 의지가 그렇다면 결국은 부동산 시장은 살아 날수밖에는 없습니다. 정부에 맞서지 말라는 말이 여기에 해당됩니다.

세째 한국경제가 바닥을 쳤거나 조만간 바닥을 칠것입니다.

부동산이나 주식과 같은 자산은 결국 국민총생산이나 국민총소득의 반영일뿐입니다. 따라서 올해나 내년에 경제가 살아 난다면 결국 부동산 시장도 회복될수 밖에는 없습니다. (필자는 아직도 부동산이 바닥을 쳤다고 생각하지 읺습니다.)

네째 인플레 가능성이 높아지고 있습니다.

현재의 부동산 시장의 상승은 인플레 헤지의 성격이 강합니다. 한국뿐만이 아니고 외국의 엄청난 유동성이 언제 인플레를 일으킬지 몰라 그에대한 대비로서 실물을 매수하는 것입니다. 미국이나 유럽보다는 한국이나 중국이 더 먼저 인플레가 발생할 가능성이 높습니다.

또한 인플레가 발생해도 경기침체의 우려로 정부에서는 확실한 신호없이는 금리인상이나 유동성 억제를 쉽게 실시하지 못합니다.

 

다섯째 부동산 불패 신화가 끝나지 않았습니다.

 

한국은 부동산 하락기에도 충분한 가격조정과 부채 조정이 일어나지 않았습니다.(이것은 추후에 독이 될수 있습니다.) 따라서 외국과는 달리 부동산 상승에 대한 믿음이 줄어들기는 커녕 더욱 강화되었습니다. 따라서 경제가 회복되면 다시 부동산으로 돈이 몰려 올 것입니다.

 

부동산 하락론이나 폭락론에 대한 여러가지 근거가 존재합니다. 이런 것중에 많은 것들이 타당합니다. 다만 그런 타당한 근거가 있는 조건들이 지금 하락이나 폭락(일본이나 미국식 장기적인 하락이나 폭락)을 가져 올것인가에 대해서는 필자는 의견를 달리합니다. (부동산 주기상의 하락이나 폭락은 올수 있습니다.)

 

필자는 하락론이나 폭락론의 여러 근거가 타당하다고 생각함에도 불구하고 아직까지는 그런것들로 인해 실지로 하락이나 폭락(일본이나 미국식 장기적 하락이나 폭락)이 온다고 생각하지 않습니다.

 

그렇게 생각하기에 한국의 부동산 시장이 다시 전고점을 돌파하고 최소한 2016년까지는 다시 상승할수 있을 것으로 예측합니다. (예전 글에서 설명드렸습니다. 2016년 이후는 일본이나 미국식 장기하락을 예측합니다.)

 

따라서 무주택자나 갈아타기를 하실 분들은 올해나 내년중에 장기적 관점에서 부동산을 매수하시는 것이 좋을것입니다.

 

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2009-07-13 17:06

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247472360998

기상청에서 올여름은 유난히 더울것이라는 예고를 들은적이 있습니다

부동산가에서도 올여름은 무척 뜨겁고 긴 여름이 될거라는 전망을 내놓고 있습니다
이미 슬슬 그런 징후와 조짐이 여기저기서 나타나고 있는 현실입니다

청약시장과 경매시장은 이미 한여름 더위를 무색하게 하고 있고 강남도 재건축을 선두로 회복됬던 집값이 이젠 일반아파트로 그 자리를 넘겨 주고 있더군요

시중에 떠도는 800조라는 어마어마한 유동성자금에다 요번 4대강 살리기의 보상금인 2조8천억도 다음달이면 또 유동성자금에 합류가 됩니다

결국 지구촌은 돈잔치를 벌리고 있다고 보아야 할것입니다
정부가 이 부담스러운 엄청난 유동성자금을 흡수할 뜻이 없음을 이미 몇번이고 천명했습니다

그이유는 전에도 말했듯이 모든것이 정상으로 돌아오기전까진 실물경기회복을 이유로 절대로 유동성을 흡수하지 않게다는 의지입니다

또한 중요한 변수인 금리 역시 물가가 불안정해도 우리마음 대로 올리수는 없습니다
그것은 세계와의 약속이고 유동성을 흡수하지 않는 한 금리도 오를수가 없다는것입니다

결국 올 년말까진 유동성 흡수 계획이 없다함은 올년말까진 금리도 올릴 계획이 없다는 뜻이고 올 년말에 위기 극복이 확연해지면(실물경기회복) 그때부터 단계적으로 서서히 유동성을 흡수 하겠다는 뜻으로 풀이 됩니다

이것은 결국 올년말까진 지속적으로 집값이 회복을 넘어 상승을 하게 될것이고 강남과 1기신도시들은 가을이전에 다시 회복을 넘어 상승장을 타게 될것이고 가을에서 년말까진 수도권까지 전부 확산되게 될것입니다

그리고 내년 상반기에는 유례없는 폭등장이 될지 아니면 유동성흡수와 금리인상으로 강보합이 될지는 그때 가봐야 알것이지만 지역적으로 부분적으로 대형호재가 있는곳은 상관없이 상승장이 계속 되리라 예상 됩니다

폭등장이 되었건 강보합이 되었던 상당기간 유지되다 2011-2012년(호황기)에는 또한차례 상승장과 폭등장이 예상되며 부동산 유무,집의 유무에 따라 인생이 극명하게 갈리게 될것입니다

그래서 제가 또 한번 강조하지만 매수는 빠를수록..매도는 늦출수록 좋다는것입니다

이제 며칠 있으면 유통될 5만원권 지폐가 나와 보십시요
이제 아무도 집값이 비싸니..거품이니..그런말 쏙 들어가게 될것이고 회폐개혁의 필요함을 느끼시게 되실것입니다

하드(아이스)하나에 1500 백원 가장 싼 과자 하나가 700 원이면 이제 1000원은 예전의 100 원과 체감이 같습니다..

10억짜리 집이 어쩌구 저쩌구 하기전에 우리경제규모와 유통되는 화폐의 크기를 먼저 느끼는것이 우선이고 화폐의 가치를 먼저 생각 할줄 알아야 합니다

얼마전까지만 해도 백만장자가 우리돈으로 10억입니다
큰부자 소리 들었지만 지금은 억만장자가 큰 부자 아닙니까?

집값이 비싼것이 아니라 집값도 모든것에 따라서 같이 오른것뿐인데 좌파정치인들이 이런 집값을 경제적가치는 무시하고 정치적목적으로만 이용해서 투기와 배아픔을 유도한것 이라는 것입니다

그럼 이대목에서 폭락을 외치는 분들께 하나 물어 보고 싶은게 있습니다

작년 위기가 터지고 집값이 폭락한게 우리네 집값에 거품이 있고 우리경제규모에 집값이 너무 비싸서 폭락했다고 보시나요?

당신들이 날마다 주장하는게 그거 아닙니까?

그렇다면 당신들 말대로 거품이 있고 비싸다면 왜 당신들이 그토록 입에 거품을 물던 강남부터 집값이 2-3달만에 회복됬는지요?

1기신도시는 또 왜 회복되고요?

이 얼마나 그동안 당신들이 거짓과 선동으로 일관해 왔는지 여과없이 보여주는겁니다
우리네 집값에 거품이 있고 비싼것이 아니라 돈의 가치가 너무 없다는게 정답입니다

300원으로 10년전에 즐겨 먹던 부라보콘이 지금도 500원 정도 하면서 집값이 8-10억한다면 그건 거품이 좀 있고 비싸다 할수 있겠습니다만..

지금 부라보콘 1500원합니다
10년전에 3억원 하던 집값이 8-10억원 하면 물가대비 지극히 정상 이라는것입니다

소득에 비해 집을 살수가 없다고요?
그래서 비싸다고 말하고 싶으신가요?

당연히 8-10억원짜리 집을 살려면 그만한 소득이 우선 해야 합니다
소득에 안맞는 집을 보면서 비싸다 하면 되겠습니까?

집은 자신에 맞는 집을 보고 소득에 맞게 구입하면 됩니다

자신의 소득에 맞는 집은 싫고 비싼집만 보면서 비싸다..거품이다..그건 아니라는 겁니다

어정쩡한 집 살바엔 세로 살겠다..이런 분들 시각이 문제라는겁니다
이런분이 집을 주거보단 투기로 보는 시각이 더 크다는것이죠

어떤 원로분이 이런말을 하셨습니다..
"닭의 목을 비틀어도 새벽은 반드시 온다"

비록 꼬고댁하고 소리는 못내지만 어둠이 걷히고 아침은 서서히 다가옵니다

부동산도 마찬가지입니다
동트기전 슬금슬금 서서히 소리없이 오르다 아침이 되면 이미 다 올라버립니다

집안에서 사무실에서 인터넷으로 정보를 취할시기는 이미 지났습니다
누가 먼저 현장을 열심히 발품파느냐에 따라서 올바른 정보와 선취를 할수 있습니다

아직 뜨겁지 않을때..올여름이 오는 문턱에서 부지런한 발품은 필수이며 이제 때가 됬음을 인지 하셔야 합니다

일기예보에 비 소식이 있으면 미리 우산을 준비하는것이 비록 우산 쓸일이 안생겨도 마음이 넉넉하지 않을까요?

가랑비라고 우습게 보지 마십시요..
가랑비에 옷 적시는분 꽤 많이 보았거던요^^

가랑비에 옷 적시나 소나기에 옷 적시나 어차피 옷 적시는건 마찬가지 입니다

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2009-07-13 17:04

http://blog.drapt.com/sschdm/1241231247472294740

날씨가 참 덥죠.


근간에 집안일 때문에 잠시 미국에 머물다가 지난 주말 한국에 들어왔네요. 사람일이라는 것이 너나 할것없이 누구에게나 근심과 걱정은 있기에 나만 힘들다 생각치 마시고, 매사에 긍정적인 생각을 하면서 자신의 일에 열심히 하다보면 꼬인타래도 풀리기 마련이니 눈앞에 있는 걱정보다는 한걸음 뒤에서 그 걱정이 생기고 만들어진 그림까지 그리다보면 다시 결과가 보일터. 잠시 눈감고 기다리는 것도 문제를 풀기위한 과정이 아닐까 합니다.

요즘에 글을 안 쓴후로 개인메일로 많은 분들께서 글을 주시지만, 그 글들 다 읽지도 못할뿐더러 답장도 못해드네요.
그래서 그냥 이곳에 잘 있다 몇자 끄적이려 잠시 들렸답니다.

지난 글에서처럼 내년봄에나 글을 쓸 터이니 잘계시라 했고, 개인생각으로도 글 쓸 필요가 없다 생각했죠. 지금도 그 생각에는 변함이 없답니다.
왜냐면, 지난 1년간 매번 글을 썼듯이 항상 반복되는 흐름은 변화된 것이 없고, 다시 그 반복의 굴래에서 벗어나지 못하니까요. 변동성이 크고, 실은 그렇지 않지만 자본에 대한 이동속도가 빠른듯 느낄수 있으니 괜히 말이 많다보면 후회할 일만 많으니 쓸 필요 있나요? 변동성과 반복이라는 것도 한 1년을 보면서 투자해야하는데 사고 나면 급등할 것만 찾으니 귀신아니면 쉽지않죠.
아무리 바닥이라 해도 하락장에서는 쉽게 매입못하고, 상승장에서는 거품이라해도 쉽게 매입하는 모양세라는 이야기랍니다.


돈 있으면 무엇에 투자해야하나요? 라고 물어보시면 무엇하시면 어떨까요? 하여도 사람마음이라는 것이 모두가 무슨 귀신이라도 만난듯이 단시간내에 무엇을 바라시다보니, 참 답글드리기도 어렵더군요.
제작년 주식을 팔고 올초 딸라를 팔면서 50%정도의 수익을 얻기위해서 1년을 기다렸고, 운이 좋았기에 50%를 얻을수 있었던 것이지 제가 귀신이라서 돈을 번 것을 아니랍니다. 때를 기다릴줄 알아야하지만 그것이 쉽지 않다는 것이 요즘 젊은 사람들의 생각인듯 보여집니다.
세상 몇백프로의 큰 이익을 취할 수 있는 것은 한가지 밖에 없죠. 바로 ‘도박’이 그것이죠.
하지만 그 반대도 있기에 너무 큰 것을 취하려하지말고, 흐르는데로 기다릴 줄 아는 자세가 필요한데, 요즘 사람들 기다리는 것을 너무 힘들어하다보니 줘도 못먹는 결과가 나올수 밖에요.

세상 나라님들이 하는 정책이라는 것도 모두 다 잘되게 하겠다하지만 실은 그 속내를 살펴보면 반복되는 패턴을 가지뿐이고 그 반복되는 것을 2번지날때까지 기다리면 못먹을 돈은 세상에 없답니다.
이전정권에서 하던 LTV나 DTI 그리고 세금에 대한 것을 그렇게 비판하더니, 이제는 다시 그 칼을 꺼내려하면서 언론에 퍼트리죠. 자신들이 풀어논 돈이 부메랑으로 돌아오는 것이 보이니 그것이라도 언론에 퍼트려서 심리를 막아보자는 것이겠지요. 설사 그렇게 한다하여도 그러다 다시 시간이 지나면 풀고요. 다 반복되는 인과관계의 모습이지요.

하지만, 쉽게 못하겠지요.
벼룩잡으려다가 초가삼간 태우는 꼴이 된다는 것을 현재 나라님이 더욱 잘 알터이니까요.

지난번 마지막글에서 언급한 ‘인플레이션의 문제’는 제 개인적인 생각이라기보다는 아마도 조금만 생각하면 누구든지 알수있는 답이었답니다.
‘풀린돈’과 ‘인플레이션’은 현재의 모습을 보여주고 있는것이죠.

인플레이션을 고려해서 금리를 올리고 돈을 거두어야겠지만, 실은 그 풀린돈들이 고루 퍼져있는것이 아니라, 특정소수에게 몰려있다보니 자칫 금리를 올리게 되면 돈 있는 사람들만 좋아지는 꼴이 되어버린다는 것이죠. 서민들이나 중소업자분들은 높아진 이자에 힘들어 할 수 밖에 없으니, 올려야하는데 정책금리를 올리지 못하는데 큰 문제가 있답니다.

이른바 ‘빈인빈 부익부’라는 것이 매번 말씀드렸듯, 그 격차가 벌어질수 밖에 없는 현상이 되어버리는 것이죠.

집값이 내린다 오른다, 주식이오른다 내린다의 눈앞에 현상은 크게 중요한 것이 아니랍니다.
산에 오르면 또 내림이 있고 다 내려오면 또 올라야할 봉우리가 있지만, 멀리서 산을 보게되면
그 내림과 오름의 여러 봉우리들이 결국에는 가장 높은 정상을 향해 뻗어 나가죠. 결국에 나는
산을 내려가고 있지만 실을 정상의 봉우리에 오르기 위해서 어쩔수 없이 거쳐가야하는 내리막일
뿐 아무것도 아닌데, 대부분의 분들이 자신이 정상을 향해 가는줄도 모르고 내려가니까 하산하고
있다고 생각하기만 하죠.
바로 이것이 답이랍니다.

눈 앞의 그림이 아니라 큰 그림을 그리면서 보면 아무것도 아닌데, 내가 더 싸게 더 저점에서 살
수 있었는데 하는 아쉬움만 가지다 보니, 만일 오르게 된다면 이것이 정상으로 가는 진짜봉우리
인데도 그냥 지금까지 지나온 봉우리인줄 알고 손해보고 파는 경우가 허다하답니다.

조급하고 때를 기다릴 인내심이 없으니 어쩔수 없지요.

신문에 나오는 규제에 대해서 일부지역의 집값이 심상치 않으니 나오는 이야기니 너무 개념치는
마세요.
정부정책도 다 순환되는 반복이랍니다. 사람이 하는 일이니 별수 있나요?
재미있는 이야기 하나 해볼까요?

예전 방배3동은 이른바 달동네였죠?
요즘은 어찌되었는지 모르겠지만, 지은지 수십년 된 낡고 노후한 대세대주택이 고급아파트 뒤쪽
으로 지저분히게 모여있었죠.
그래서 서울시가 아마도 2002년도인가 다세대 주택의 가구당 주차장을 0.7대인가에서 1대로 늘렸
고, 2003년에 용적률을 300%에서 200%로 낮추었죠. 또 반지하 사시는 분들 일조권 보장한다하여,
2006년도인가해서 건물과 건물사이의 거리를 얼마인지 기억은 안나지만 기존보다 넓게 가지게
하였죠.

기존 건물주들은 규제가 강화되다보니, 월세나 전세를 통해 수입을 올릴 길이 막막해지자 건물 신축과 증축을 포기했답니다.
정부정책에 대한 시장의 대답이었죠.

규제를 하다보니, 다세대건물 공급 축소로 이어졌고 기억으로 2002년도에 17만호정도에 달하던
다세대건물 공급은 2005년도에는 9000가구도 안되게 줄었답니다.
서울도 2002년 대략 1만 4천동에 달하던 다세대주택 건축허가 건수가 2006년에는 1200건 정도로 줄었죠. 서민들이 사는 그러니까 아파트 대체재로 여겨지는 다세대건물 공급이 이렇듯 줄어들다보니 뻔히 보이는 결과는 연립주택을 시작으로 전세가격이 급등했죠.
신문 스크랩을 보니, 정부의 탁상행정으로 연립주택 신축이 억제되면서 결국 2006년 한해동안 11.6%라는 기록적인 서울 지역 전세가격 상승률로 이어졌다고 신문에 씌여있네요.
그때 신문을 보다보니 권오규 재정경제부 장관 겸 부총리가 2007년 1월 부동산 대책 발표당시 ‘2000만원 하던 다세대주택 반지하 방 전세가격이 지난해엔 4~5천만원까지 올랐다.’ 어려운 상황을 이야기 한 것이 나와있네요.

건설교통부는 2006년 말부터 서둘러 규제 완화에 나섰고, 내용인즉은, 일조권 기준을 다시 인접대지 경계선에서 1m로 축소하고, 다세대와 다가구 주택에 대한 필로티(건물을 기둥으로 들어 올려 지상과 분리해 생기는 공간)기준을 완화해 건축주들이 예전보다 쉽게 한 층 더 지을 수 있게 했다. 라고 신문에 쓰여 있군요.

십 몇 년전의 이야기가 아니라 바로 1년 반 전의 이야기랍니다.
여기에 계신분들 매번 신문본다고 하지만, 대부분 분들이 금새 잊어먹으시는지 잘 기억을 못하시는 것 같더군요.
시장자체에 대한 전반적인 정부의 개입은 집값이 거품이다 아니다를 논하기전에 무엇을 보여주는지를 잘 알수 있었죠.

갑자기 방배동 이야기를 들려드린것도 한걸음 뒤에서 쳐다보면 모든 정책이나 돈이 흐르는 것은
항상 실수하고 고치고 다시 실수하는 그 반복되는 패턴이 있는 것뿐이지 별 것 아니랍니다.

요즘 5만원권 나왔죠? 조만간 10만원도 나오겠죠.
지난번 이야기한 인플레이션은 제 의견이 아니라 보여지고 느껴지는 것이죠. 잡기 어렵답니다. 집값이 문제가 아니라, 금리 올렸다가는 어찌 되는지 다 아니까요.
지금은 경제상황이 좋은 것이 아니라, 돈이 많이 풀린 것뿐이고 그 돈이 소수에게 집중되어 있있는 것이란 이야기이지요.
돈이 없는 것이 아니라, 돈은 넘쳐나는데 쓸 수 있는 사람은 한정되어 있다는 이야기랍니다.

금리올리라 이야기 안나오죠?
왜일까요?

뜨거운 물에 개구리를 넣으면 팔딱하고 뛰어나오겠지만, 서서히 끓이면 자신이 익고 있는지 모른답니다. 그래서 금리 올려야한다는 이야기를 안하고 있는 것이랍니다.
개구리와 금리가 무슨 관계가 있을까요? 물어보시지 마시고 두줄에 답이 다 나와있으니 한번 생각해 보세요.

주식이건 집이건 무엇을 투자하였건간에 자신의 선택하고 결정하였으면 자신을 믿고 기다릴 줄도 알아야 한답니다.

‘빈익빈 부익부’가 심화되는 현상은 누가 그렇게 만들고 있는 것이 아니라, 바로 스스로가 만들고 있는 것이니 남 탓 할 필요없답니다. 단지, 개인적인 바램은 아이들의 교육만은 부모의 재력에의해 세습이 되지 않고 나라에서 알아서 해 주었으면 할 뿐이지요.

몇 개월간 글을 안썼더니 할 이야기는 더 많아졌지만.. 잘 있다 이야기하려 잠시 들렸네요. 집을 구입하시려면 꼭 아파트가 아니면 안된다는 생각보다 자신의 능력에 맞게 낮추어 시작하는 것이 올바른 방법이고, 또한 주식을 하려면 업종대표주에 묻어두시고 종합주가지수도 확인하지말고 한 1년 자신의 일만 열심히 하면 돈 버실겁니다.

요즘 계속 개인적인 일 때문에 외국에서 머물다가 다시 주말에 또 가야할 듯 합니다. 오늘 글도 다 예전에 제가 이야기한 것이니 예전글들 반복해서 읽으시면서 문제가 있으면 생각하고 한걸음 뒤에서 넓게 보는 안목을 키우시면 쉽게 풀어가실수 있으리라 생각합니다.

날씨가 더워 가을이 그립기는 하네요.

 

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