2006-02-16 08:37

http://blog.drapt.com/speed601/81140046646882

출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=59390

3월 판교신도시 아파트 분양이 다가옴에 따라 보유중인 청약통장으로 청약했을 때 당첨가능성 여부에 관심이 높아지고 있다. 특히 3월 분양물량은 모두 전용면적 25.7평 이하로 전체 물량의 61.1%(5천7백60가구)가 청약저축 가입자가 우선 청약할 수 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 3월 분양물량에 청약하고자 하는 청약저축 가입자를 위한 청약전략을 소개한다. ◆ 3월 판교신도시 청약을 위한 청약저축 가입자 자격 조건 일반적인 청약저축 1순위자는 청약저축에 가입해 2년이 경과한 사람으로서 매월 정해진 날에 월납입금을 24회 이상 납입하면 청약할 수 있다. 그러나 1순위 내에서 5년 이상 무주택 가구주로 월 60회 이상 납입한 사람 중 저축총액이 많은 자가 최우선 순위로 배정받기 때문에, 청약경쟁률이 높은 판교신도시에서는 청약을 위해 최소 5년 이상 무주택 가구주로 월 60회 이상 납입한 사람만이 당첨 기회를 얻을 수 있을 것으로 보인다. 또한 기본적으로 판교신도시는 투기과열지구로 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있는 가구원이 속한 경우에는 1순위로 청약할 수 없어 사실상 청약이 어렵다. ◆ 청약저축 가입자를 대상으로 하는 공급물량 3월 판교신도시에서 청약저축 가입자가 신청할 수 있는 아파트는 △공공분양(주공) 2천1백84가구 △공공임대(주공) 1천8백84가구 △민간임대 1천6백92가구 등 총 5천7백60가구. 민간임대의 경우 국민주택기금의 지원을 받게 되면 청약저축가입자 외 청약예금과 청약부금가입자도 청약할 수 있다. 그러나 모아건설, 진원ENC, 대방건설, 부영(광영토건) 등 4개 업체가 공급하는 민간임대 아파트는 모두 기금의 지원을 받지 않을 예정이어서 모두 청약저축가입자가 우선 청약할 수 있다. ◆ 청약저축 불입 회수별 당첨 가능권 그렇다면, 당첨가능성이 높은 우선순위는 어떻게 되는 걸까? 당첨확률이 높은 청약자순으로 내용을 정리해 보았다. 1. 성남 10년 이상 무주택 가구주로 120회 이상 납입자 가장 가입기간이 길고, 저축 총액이 많은 청약자가 최우선적으로 당첨되기 때문에 무주택기간이 길수록 유리하다. 청약저축통장이 처음으로 생긴 시기는 1977년으로 이때부터 청약저축을 갖고 있고, 성남시에 거주했다면, 말할 필요도 없이 100% 당첨이다. 그러나, 거의 30년이 지났기 때문에 실제 자격을 갖고 있는 사람이 드물다는 것이 현실. 통계상으로 과거 청약저축가입자의 불입 회수별 수치를 구할 수 없을 뿐더러, 그 중 성남거주자의 수치가 없어 구체적인 예상은 어렵다. 하지만 성남 지역우선순위로 10년 이상 무주택 가구주라면(이때 불입 금액은 최대금액인 월 10만원으로 예상) 당첨확률이 가장 높은 것으로 예상된다. 100% 당첨을 장담할 수는 없지만, 평균 1~2대 1 정도로 매우 낮은 경쟁률을 기록할 것으로 보인다. 2. 성남 5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 납입자 2005년 말 현재 성남 청약저축 1순위 가입자는 3만1천9명. 2004년 말에는 2만명 정도로 보고 있으며 그 이전 통계가 없어 성남 5년 이상 무주택 가구주를 파악하기가 어렵다. 다만, 증감추이를 통해 2001년 말 성남시 청약저축1순위자는 대략 6~7천명이 될 것으로 추정해 볼 수 있다. 단순 계산으로 100%가 청약한다고 가정했을 때 특별공급을 제외한 물량의 30% 정도를 지역우선 물량으로 본다면 대략 5대 1 정도의 청약경쟁률을 예상할 수 있다. 3. 수도권 5년 이상 무주택 가구주로 월 60회 이상 납입자 청약이 가능한 수도권 청약저축 1순위자는 2005년 말 현재 49만1천5백69명으로 50만명 수준이다. 그중 가입기간이 5년 이상된 청약저축 1순위가입자는 (2001년말 청약저축 1순위자수) 12만3천2백68명으로 해당 청약저축가입자 중 60%만 청약해도 평균 12.8대 1의 경쟁률을 보이는 셈. 여기에 전체 물량의 10% 정도가 특별공급으로 빠지고, 지역우선 공급에 따라 성남거주 1순위자에게 30%가 우선 배정되는 것을 감안한다면 5년 이상 무주택 가구주로 월 60회 이상 납입한 수도권 청약저축가입자의 평균 경쟁률은 20대 1(60%만 청약했다고 가정할 경우)이 예상된다. 그러나 청약저축통장을 해지하거나, 과거 5년 이내 당첨된 부적격자를 고려한다면 대략 17대 1 정도의 평균 경쟁률을 나타낼 것으로 보인다. 결론적으로 성남시 거주 5년 이상 무주택 가구주는 한자릿수의 경쟁률로 인기지역을 중심으로 적극적으로 청약에 나서야 할 것이다. 또 수도권 5년 이상 무주택 가구주는 비인기지역을 중심으로 청약해 당첨확률을 높이는 것이 바람직하다. 그 외 2년 이상 무주택 가구주인 청약저축 1순위자는 청약기회조차 오지 않는 경우가 많을 것으로 보여 입주자모집공고 전에 차라리 청약예금 등으로 전환해 다른 물량을 공략해 보는 것도 좋을 듯 하다. 판교신도시의 민간임대는 공공분양이나 공공임대와 마찬가지로 무주택기간과 저축총액이 많은 자를 우선적으로 당첨자로 선정할 예정이어서 그만큼 일반 청약저축 1순위자의 당첨 기회는 없을 것으로 보인다. ◆ 청약저축 가입자 대상 인기단지와 비인기단지는 어디? 청약저축 가입자가 청약할수 있는 판교신도시 아파트는 모두 전용면적 25.7평 이하의 중소형 평형이기 때문에, 쾌적성보다는 편리성에 주안점을 둬 서판교 보다는 동판교쪽으로 인기가 높을 것으로 보인다. 동판교에서도 특히 중심 상업지구인 신분당선 판교역 인근이나, 교육여건이 좋을 것으로 보이는 에듀파크 인근 지역의 단지가 인기. 반면, 소형 평형이 집중돼 있고, 변전소 등 위해시설이 인접해 있는 서판교 끝은 상대적으로 인기가 없을 것으로 보인다. 3월 공급물량 중 인기단지와 비인기단지를 A급, B급, C급으로 분류해 보았다. 1. A급 인기단지 중심상업지역내 신분당선 판교역과 가까운 단지들의 인기가 매우 높을 것으로 생각된다. A급으로 생각되는 단지는 A22-1블록(공공분양), A22-2블록(공공분양), A23-1블록(공공분양), A17-1블록(공공임대) 등. A22-1블록(공공분양), A22-2블록(공공분양), A23-1블록(공공분양)은 도로를 사이에 두고 바로 중심상업지구와 인접해 있으며, 특히 A22-1블록과 A23-1블록은 서쪽으로 근린공원이 접하고 걸어서 초등, 중, 고를 모두 이용할 수 있다는 장점이 있다. 그 외 A17-1블록은 모두 30평형대로 에듀파크를 걸어서 이용할 수 있고 단지와 접한 초등학교와 중학교를 이용할 수 있다. 2. B급 단지 무난한 선호도를 보일 것으로 예상되는 단지는 A11-1블록(민간임대), A11-2블록(민간임대), A18-1블록(공공분양) 등. A11-1블록(민간임대), A11-2블록(민간임대)은 판교신도시의 중앙공원인 금토산공원을 가깝게 이용할 수 있고, 판교신도시 중심에 위치해 도로나 지하철 이용이 용이한 편이다. 3. C급 비인기단지 서판교 끝에 위치한 단지는 상대적으로 인기가 없을 것으로 보인다. 운중로와 용인~서울간 고속화도로가 교차하는 지역을 중심으로 A3-1블록(민간임대), A3-2블록(민간임대), A5-1블록(공공임대), A5-2블록(공공임대) 등을 꼽을 수 있다. 대부분 소형 평형 중심으로 배치된 지역. 특히 A3-1블록 아래쪽으로는 도로를 사이에 두고 쓰레기자동집하시설, 변전소 등의 위해시설이 들어설 예정이다. 그 외 A3-1블록과 A5-2블록은 용인~서울간 고속화도로와 인접해 소음발생도 우려되는 단지. [판교신도시 청약저축가입자 대상 3월 동시분양 아파트] 위치 사업명 평형 가구수 시공사 (문의) A3-1블록 부영(민간임대) 24 157 부영 (02-3774-5784) 33 214 소계 371 A3-2블록 대방노블랜드(민간임대) 24 124 대방건설 (031-920-3835) 33 142 소계 266 A5-1블록 주공(공공임대10년) 21 148 주공 (1588-9082) 24A 141 24B 215 소계 504 A5-2블록 주공(공공임대10년) 22 99 주공 (1588-9082) 23 129 24A 142 24B 140 소계 510 A11-1블록 진원ENC(민간임대) 24 320 진원ENC (02-589-0415) 33 150 소계 470 A11-2블록 모아미래도(민간임대) 24 349 모아건설 (031-719-4655) 33 236 소계 585 A17-1블록 주공(공공임대10년) 24 666 주공 (1588-9082) 30 102 34 102 소계 870 A18-1블록 뜨란채(공공분양) 24 258 주공 (1588-9082) 30 246 34 242 소계 746 A22-1블록 뜨란채(공공분양) 29 114 주공 (1588-9082) 33 224 34 56 소계 394 A22-2블록 뜨란채(공공분양) 30 226 주공 (1588-9082) 34 358 소계 584 A23-1블록 뜨란채(공공분양) 29 88 주공 (1588-9082) 33 372 소계 460 ※ 업체 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.

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2006-02-16 08:32

http://blog.drapt.com/speed601/81140046347789

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=369

판교신도시 아파트에 청약하기전 청약자들이 궁금해 하는 내용이 매우 많습니다. 청약통장 가입자라면 당연히 알고 있어야 하는 상식이지만 알지 못하는 경우도 있고 규정 자체가 복잡해 전문가조차 헷갈리는 내용도 있습니다. 이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 청약자들이 가장 궁금해 하는 10가지를 엄선해 2회에 걸쳐 이해하기 쉽게 정리했습니다. 솔직히 저도 이번 칼럼을 쓰면서 굳은 머리를 돌리느라 고생했으며 잘못알고 있는 내용도 있었습니다. 궁금증1: 나는 1순위인가? 먼저 청약자는 청약통장 예치금액 및 불입액과 가입기간을 확인해서 1순위 자격요건을 갖췄는지를 가입 은행에 문의하는 게 좋습니다. 특히 불입액을 연체했을 때 2년이 지나도 1순위 요건을 갖추지 못하는 경우가 있으니 주의해야 합니다. 그다음에 재당첨제한에 적용되지 않는지 확인해야 합니다. 재당첨제한에 걸리면 1순위 요건을 갖추더라도 2순위가 돼 사실상 판교 청약기회가 없어집니다. 투기과열지구인 판교신도시에서는 청약자 본인과 배우자, 가구원(동일한 가구별 주민등록표상에 등재돼 있는 직계존비속) 모두가 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 청약 1~3순위로 당첨사실이 있는 경우 1순위로 청약할 수 없습니다. 배우자가 가구 분리가 돼 있더라도 배우자는 물론 가구원도 5년간 당첨사실이 없어야 합니다. 만 30세미만의 미혼 자녀는 가구분리를 해도 가구원으로 간주됩니다. 이하 무주택 가구주및 재당첨제한, 원가연동제 당첨자 가구 청약제한, 1가구 복수담청 판명시에 공통으로 적용됩니다. 직계 존속은 어머니 아버지 할머니 할아버지를, 직계 비속은 아들 딸 손녀 손자를 말합니다. 또 △모집공고일 현재 2주택 이상 보유하고 있는 가구 △2002년 9월 5일 이후 청약예금 및 청약부금 가입자중 모집공고일 현재 가구주가 아닌 자도 1순위가 아닙니다. 한편 원가연동제(분양가 상한제)가 적용되는 판교신도시 아파트에 당첨되면 당첨자 본인과 배우자, 가구원은 당첨일로부터 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 다른 곳에 청약할 수 없습니다. 궁금증2: 나는 무주택 우선공급 대상인가? 무주택 우선공급 대상자가 되려면 나이, 무주택 기간, 가구주 기간 등 3가지 요건을 모두 충족시켜야 합니다. 재당첨제한도 걸리지 않아야 합니다. 먼저 나이는 만 나이입니다. 만 35세 이상이라 함은 입주자모집공고일 현재 만 35세 이상이 돼야 합니다. 공고일이 2006년 3월 24일이라면 주민등록상 1971년 3월 24일 이전 이어야 만 35세 이상이 되는 것입니다. 무주택 기간은 5년 또는 10년이라 함은 공고일 현재 과거 5년 이상 또는 10년 이상 연속해서 무주택자 이어야 합니다. 합산이 아닙니다. 가구주를 포함한 가구원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 것을 말합니다. 또 주택공급에 관한 규칙 6조에 따르면 무주택 여부는 다음과 같은 기준으로 판명합니다. “무주택 세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제2항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터이하의 단독주택 다. 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제2항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 20제곱미터이하의 주택(아파트를 제외한다)을 소유하고 있는 경우 6. 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의 2 제2항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우“로 명시돼 있습니다. 한편 재건축이나 재개발 입주권의 경우 소득세법상 주택으로 간주돼 양도세가 중과되지만 아파트 청약시에는 주택에 포함되지 않습니다. 가구주 기간 요건을 보면 입주자모집공고일 현재 과거 가구주 기간이 합산해서 5년 또는 10년 이상이면 됩니다. 연속하지 않아도 된다는 점이 무주택 기간 요건과 다릅니다. 여기서 가구주란 가구별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존비속 등으로 이루어진 가구의 가구주를 말합니다. 다만 만 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법에 따른 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주상속 예정자는 주민등록표상 가구주가 아니어도 가구주로 인정됩니다. 또 가구별 주민등록표상에 배우자 및 직계존비속인 가구원이 없는 가구주를 말하는 단독 가구주도 만 20세 이상이면 가구주로 봅니다. 가구주 기간을 산정할 때 주민등록사항의 말소로 가구주에서 누락됐다가 다시 가구주가 된 경우엔 그 누락기간에 관계없이 전후 가구주 기간을 합산합니다. 또한 가구주가 사망하거나 가구주가 결혼 또는 이혼한 경우 가구주의 배우자 또는 가구원인 직계존비속으로 가구주가 변경된 경우에는 이전 가구주 기간을 변경된 가구주의 기간에 합산합니다. 궁금증3: 집에 있는 청약통장을 다 써도 되나? 가구당 여러 통장을 갖고 있을 경우 1순위 자격이 유효하다면 모두 사용해서 청약할 수 있습니다. 극단적으로 같은 단지 같은 평형에 보유 통장을 올인할 수도 있습니다. 다만 국민임대, 공공임대 등 아파트는 무주택 가구주만 청약할 수 있습니다. 당첨자 발표일이 같으면 1인 1통장으로 여러 단지에 중복 청약할 수 없으며 1회 한곳만 청약할 수 있습니다. 같은 당첨일에 1가구에서 같은 단지든 다른 단지든 2곳이상 당첨되더라도 한곳만 계약해야 합니다. 이는 판교는 물론 2006년 2월 24일이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 모든 단지에 적용됩니다. 부부는 당연히 가구 분리를 해도 동일 가구로 봅니다. 다만 1가구 복수 당첨제한으로 당첨자 계약을 못하는 경우 재당첨제한을 받지 않습니다. 궁금증4: 아파트 종류별 청약자격은 어떻게 되나? 공급주체로 보면 크게 주공과 민간건설로 나눌 수 있습니다. 먼저 주공은 공공임대, 국민임대, 공공분양 아파트를 공급합니다. 공공임대의 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자 몫입니다. 하지만 25.7평 초과는 주택규모별 청약할 수 있는 청약예금 가입자만 청약할 수 있습니다. 10년 공공임대이며 10년후 분양전환 됩니다. 분양전환이 되지 않는 25.7평 초과 전세임대의 입주 자격은 아직 결정된 것은 없습니다. 다만 정부는 청약통장 가입자, 무주택 기간, 주택소유 여부, 부양 가족수, 자녀수 등을 종합적으로 고려해 입주 자격 순위를 매기는 방안을 추진중입니다. 모두 18평 이하인 국민임대는 30년 임대주택으로 분양전환이 되지 않습니다. 청약 자격은 청약통장과 관계없이 무주택 가구주로 가구당 월평균 소득이 15평 이하는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하, 15평 초과는 70% 이하이면 청약할 수 있습니다. 65세 이상 노부모 부양자와 장애인, 국가유공자, 중소기업근로자 등에게 전체 가구수의 15%가 우선 공급됩니다. 전체 5천7백84가구중 1천9백90가구는 성남시 재개발 세입자와 가구주에게 배정됩니다. 공공분양은 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과는 청약예금 가입자가 청약할 수 있습니다. 민간건설업체가 공급하는 아파트중 가장 헷갈리는 것이 민간임대 입니다. 국민주택기금을 지원받지 않는 25.7평 이하 민간임대는 청약저축 가입자만 신청할 수 있습니다. 기금 지원을 받으면 청약부금 및 예금도 청약할 수 있습니다. 국민주택기금을 지원받는 민간건설 중형임대(18평 초과~25.7평 이하)는 청약저축은 물론 청약부금 및 예금 모두 청약이 가능합니다. 또 25.7평 초과 민간임대의 경우 25.7평 초과 공공임대와 마찬가지로 청약예금 가입자가 우선 청약할 수 있습니다. 10년 임대후 분양전환 할 수 있습니다. 판교 청약전 꼭 풀어야 할 궁금증 10가지②에서 게재될 내용 입니다. 궁금증5: 임대아파트 보증금 및 임대료는 얼마? 궁금증6: 인터넷 청약 준비는 어떻게 하나? 궁금증7: 사이버 모델하우스는 어떻게 활용하나? 궁금증8: 혐오시설은 어디에 위치하나? 궁금증9: 당첨후 대출은 얼마나 가능한가? 궁금증10: 당첨되면 언제 팔수 있나?

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