부동산노트(571) |
   |
부동산노트(571) |
|
[스크랩] 5백만원으로 내집마련? 할 수 있다! |부동산노트
2009-01-04 14:49
http://blog.drapt.com/sparksun/2291971231048153994 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
경매를 이제 막 입문한 사람은 ‘경매’에 대해, 한편으로는 두려움과 다른 한편으로는 기대감을 갖고 있을 것이다.
두려움은 경매를 공부하면서 접하게 될 낯선 법률 용어와 경매 과정에서 부딪치게 될 여러 유형의 인간관계 및 경매의 함정 때문일 것이고, 기대감은 경매를 통해 각자가 세운 수익 목표를 달성함으로써 자신의 인생 계획을 멋지게 설계할 수 있다는 희망 때문일 것이다.
꿈과 희망을 갖기 위해 경매를 시작하는 분들은 경매 학원을 등록하거나 경매관련 서적을 읽기 시작할 것이다.
학원에서 강사나, 책에서 필자가 하는 말의 공통점은 “경매는 분명 수익성이 있다”고 말하는 것이다. 그렇지만 현실은 그렇게 녹록치 않다. 경매로 수익을 얻기까지는 사실 많은 실패와 좌절이 동반된다.
물론 성공한 경매 재테크만을 했던 분들은 이러한 주장에 반론을 제기할지도 모르겠지만, 크고 작은 실패가 밑바탕이 되어야 안전하고 꾸준하게 수익을 올릴 수 있다는 점을 필자는 강조하고 싶다.
특수부동산이나 특수물건, 그리고 협상과정이나 심리전을 통해 수익을 얻는 방법에 대해서는 차차 이야기하기로 하고, 오늘은 경매 초보자도 소액으로 물건을 낙찰 받아 수익을 낼 수 있는 방법에 대해서 말하고자 한다.
우선 전제 조건이.
첫째, 초보자도 접근할 수 있는 물건일 것
초보자가 접근하기 쉬운 물건은 권리분석이 쉽고, 경매 리스크가 없어야 하며, 환금성도 좋은 그런 물건이어야 한다.
둘째, 자기 자본이 1000만원 이하의 소액일 것.
위 조건을 충족하는 물건 중 하나는 바로 아파트나 다세대로서 전세가와 낙찰가의 비율이 거의 비슷하게 형성되는 물건이다.
3여년전 지인의 부탁으로 위의 조건을 충족시키는 물건을 낙찰 받은 적이 있다. 천안에 있는 아파트였다.
감정가는 1억 2천이었으며, 2회 유찰 된 물건이었다. 세 명이 입찰에 참가하였으나 필자가 8천 1백여만원에 낙찰을 받았다. 이 아파트의 전세가는 7천 5백만원이었는데, 세금 및 부대비용을 모두 합쳐 1천만원 정도의 자기 자본만으로 투자한 아파트였다.
임대를 통해 임대보증금으로 대출금은 4개월 만에 거의 대부분을 변제했으며, 현재 이 아파트의 매매가는 1억 5천, 전세가는 1억 1천 정도에 형성되어 있다.
결국 이 아파트는 1천만원 정도를 투자해 3여년이 지난 지금 세전 7천여만의 수익을 얻은 물건이 된 것이다.
그리고 지금 이 지역은 전세난이 심해 계속해서 전세가가 상승하고 있기 때문에 추가적인 매매가 상승도 기대해 볼 수 있게 되었다.
이렇게 생각하는 독자도 있을 것이다.
“3년 전에는 가능했겠지만 현재도, 전세가와 낙찰가가 비슷한 아파트가 있을까?”
정답은 물론 있다. 아니 많다.
스스로 발견을 못하는 것이지, 물건이 없는 것은 아니며, 특히 요즘 같은 부동산 시장에서는 향후 이런 물건이 나올 가능성이 높다.
자기 자본 500만원으로도 살 수 있는 집이 있다. 부동산은 목돈이 있어야 한다는 편견, 소액 및 권리분석이 쉬운 물건은 무조건 입찰자가 많이 몰릴 것이라는 편견 등이 자신의 발목을 잡고 있을 뿐이다.
혹자는 자신이 잘 아는 지역부터 공략하라는 말을 하곤 한다. 물론 맞는 말이다.
그렇지만 자신이 잘 아는 인근에 경매 물건이 없을 경우에도 계속 물건이 나올 때까지 기다리고 있으라는 말은 아닐 것이다.
물건이 나오길 기다리는 것보다 자신이 먼저 옥 같은 물건을 찾기 위해 손품, 발품, 귀품 등을 팔고 다니는 적극적인 공략 자세가 필요하다고 본다.
실제로 아무리 모르는 지역도 3-5번 정도만 임장을 완벽하게 하다 보면 그 지역의 과거, 현재를 통해 미래의 부동산 흐름을 정확히 예측할 수 있게 된다.
많은 시간을 할애해서 정보지를 보고, 마음에 드는 물건은 반드시 임장을 통해 정보를 수집해 나가길 바란다.
그렇게 쌓인 경험은 훗날 특수부동산이나 특수물건을 공략하는데 있어, 자신에게 가장 큰 무기로 남을 것이다.
경매 권리분석의 이론 지식과 임장 등을 통한 경험, 그리고 수익을 내기 위한 방법의 연구(사실 이러한 연구에 대한 답은 항상 현장에 있다)를 통해 자신이 목표하는 수익을 하나씩 하나씩 쌓아가길 바란다.
실전경매 길라잡이~[북극성] 운영자 ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction ) |
2009-01-04 14:48
http://blog.drapt.com/sparksun/2291971231048088499
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 하락폭 큰 아파트 2009년에 반드시 상승한다 ★
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?
이미 예견이 되었던 일이지만 미국발 금융 위기가 예상보다 일찍, 그리고 매우 심각한 방향으로
흘러가고 있습니다.
제가 예견했던 부동산 상승은 해외 금융 상황이 일반적인 흐름으로 전개 된다는 조건이었는데,
지금은 국내의 정책보다 국제적 금융 환경에 의하여 부동산 흐름이 좌지우지 되는 기묘한 상황이
연출 되고 있는 실정입니다.
현재의 상황은 국내의 부동산 흐름이나 경제 상황만으로 예측이 불가능하며, 해외의 제반 경제
여건 즉, 긍융. 주식. 통화 가치. 실물 경제 상황. 유가. 세계 각국의 경제 협조 시스템 구축
등이 어느 방향으로 전개 되느냐가 핵심 요소이기 때문에 거시 경제의 큰 틀을 바탕으로 분석을
해야 할 상황입니다.
지금의 상황은 금융 불안-주가의 하락- 부동산 침체- 실물 경제 침체- 금융 위기 악화 등이
악순환의 연쇄 고리를 형성하고 있는 금융 위기의 초기 단계입니다.
우리 나라의 부동산 시장은 과거의 경우 국내외 경제 여건의 논리로 설명할 수 없는 폭등과 하락의
반복 흐름이었기 때문에 부동산 흐름만 가지고도 나홀로 예측이 가능하였지만 지금은
세계 자본주의 시장 경제가 송두리째 흔들리는 위기 상황이라서 단기.중기.장기 전망 모두
불투명한 초유의 사태에 직면해 있습니다.
하지만 세계 금융 위기보다 몇 발치 앞서 가는 사람들의 불안과 공포 심리를 역이용 한다면
지금의 위기는 평생 한두번 올까 말까하는 최고의 기회가 될 수도 있다는 신념을 가지고
인내와 결단력을 발휘할 필요가 있습니다.
어렵다는 사실은 누구나 다 아는 사실이기 때문에 굳이 불안 심리에 사로잡혀 부정적인 사고의
틀에서 허우적 거리는 대중이 되기 보다는 냉철한 시각으로 여러가지 가상의 시나리오를
설정하여 그에 맞는 자구책을 강구하려는 선구자적 자세가 필요한 시기입니다.
정상적인 흐름이었다면 2009년은 2006년에 폭등하다가 2007-2008년 장기간 조정을 보인
지역과 부동산을 중심으로 상승이 유력하였고, 2007-2008년 이후 폭등한 지역 및
부동산은 부분적인 조정에 들어 갔을 것입니다.
이제 그 누구도 2009년의 부동산 흐름을 오차 없이 전망할 수 없는 형국이며, 특히 전망이 쉬운
장기 침체나 하락을 예상하는 전문가는 많을지언정, 상승 및 반등을 전망하는 전문가는 거의
없으며, 침체가 거듭 될수록 그에 비례하여 전문가들의 의견도 비관적인 전망이 주류를
이룰 것입니다.
하지만 저의 전망은 변함이 없습니다.
2009년은 2년 이상 조정한 지역과 부동산을 중심으로 반드시 반등하며, 국내외 금융 여건에
따라서 상승의 폭과 기간이 차이가 있을 것으로 판단합니다.
우선 2009년 부동산 상승 요인을 점검해 보겠습니다.
첫째, 글로벌 금융 대란을 계기로 정부의 부동산 규제 완화 대책이 상상을
초월할 정도로 파격적이라는데 있습니다.
종부세.양도세 완화는 물론, 투기지역 해제, 전매 완화, 대출 규제의 사실상 완화, 수도권의
분양권 전매 가능이 실현될 가능성이 높으며, 대출 규제 및 재개발 재건축 규제 완화 등이
현실화 될 가능성이 높습니다.
둘째, 실물 경기의 꽃이라 할 수 있는 부동산 경기의 활성화를 위하여 정부는 지속적인 초강도
완화 카드를 꺼낼 가능성이 높습니다. 이미 2005년 수준 이상으로 정부 정책이 회귀한 상황이며, 이러한 정책들이 당장 실효성은 없더라도 국제 금융 위기가 적정선에서 봉합이 된다는 조건하에서 정부완화 카드는 2009년 상반기에는
거래 활성화는 물론 상승의 불쏘시게 역할을 수행할 것이 유력합니다.
만일 외국 금융 위기가 심각하지 않았다면 각종 규제의 덫에 걸려 있는 국내의 부동산 시장이
상승하는 데 한계가 있을 것이기 때문에, 금융 위기는 전화위복의 매개체 구실을 하는 아이러니한
사태가 벌어질 것입니다.
셋째, 금리 인하를 들 수 있는데, 아직 CD 금리가 높은 상황이긴 하지만 결국 세계 공조의 금리
인하 흐름을 타고 국내의 대출 부담은 줄어 들 것이며, 그 심리적인 효과는 매우 클 것입니다.
넷째, 땅값, 원자재값, 인건비 상승에 따른 고분양 아파트의 영향으로 기존 아파트의 상승
가능성이 매우 높습니다.
새아파트와 기존 아파트의 가격 차이는 당연한 사실이겠지만 입지. 세대수, 제반 조건 등이
열악한 아파트의 고분양가 행진은 결국 그 보다 조건이 좋고 큰 폭으로 하락한 기존 아파트를
끌어 올리는 지렛대 구실을 할 것이 틀림 없습니다.
다섯째, 상승과 하락의 그래프 모형이 2년 주기인데 2009년은 폭등장을 기준으로 2년이 막 지난 시기라서 상승 흐름이 예측이 되며, 이미 많이 하락하여 장기 조정한 지역과 아파트들의
저지선(매수 평균 가격)이 매우 낮기 때문에 급매 위주의 거래가 마무리 되고 글로벌 금융 위기가 봉합이 될 것으로 추정이 되는 2009년 경에는 탄력을 받을 것으로 판단합니다.
여섯째, 과거에 소외된 지역의 상승과 소형 아파트의 강세, 빌라 다세대의 폭등으로 30평대 이상의
일반적인 아파트들의 가격 격차가 그 어느 때보다 좁습니다.
이는 중대형 평형의 상승이 필연적으로 오를수밖에 없는 심리적 가격 상승 동인으로 작용할 것입니다.
일곱째, 불안. 패닉 상황이 점점 길어질수록 대중들의 심리는 무뎌지게 마련이며, 이러한 심리적
요인은 부동산 매수자보다 매도자에게 유리하게 작용이 되어 바닥이라는 인식의 확산까지
퍼지면서 거래 활성화를 수반한 부동산 상승의 요인으로 작용할 것입니다.
여덟째, 세계 금융 대란은 곧 자본주의의 붕괴와 인류의 멸망을 의미합니다.
특히 기득권을 가지고 있는 미국과 유렵. 일본. 신흥 국가 등이 후진국의 나락으로 떨어진다면
자존심의 상처는 물론 그에 따른 사회적 병폐 즉 범죄발생. 도덕적 해이, 정부 불신. 자살. 폭동
등의 예기치 않은 수많은 문제점을 야기할 것입니다.
인류의 멸망을 가장 두려워 하는 국가가 바로 경제 대국이며, 세계 질서의 혼돈을 두려워 하는 나라가 소위 말하는 G7, G20 국가들입니다.
각국은 근본적인 치유책을 단기간에 내 놓을 수는 없더라도 최악의 사태를 막기 위하여 초강도의
대책을 마련할 것이고, 그것도 모자라 국제 공조의 틀에서 상상을 초월할 해법을 공유할 것입니다.
특히 각국의 정부는 자신들의 입지를 잃지 않기 위해서라도 어떤 형태로든 1-2년동안 국제
금융 위기가 봉합이 될 수 있도록 극약처방을 내 놓을 것이며 이는 성공할 가능성이 매우 높습니다.
아홉째, 세계 유수의 재벌들이 위기를 기회로 삼아 더욱 더 큰 재력을 쌓기 위하여 투자를 하고
있는 상황입니다.
장사치들은 절대로 손해 볼 행동을 하지 않습니다.
그 누구보다도 세계 경제의 역학적 구조를 잘 알고 있는 투자자들이 미국발 금융 위기를 기회로
부의 창출을 노린다는 것은 무수한 경제적 변수를 예측함은 물론, 앞에서 열거한 세계 정치, 경제
공조 등의 필연적인 결과물을 이미 알고 있다는 사실입니다.
이러한 흐름은 최악의 금융 대란을 최소한 봉합의 상태로 막아 놓고 장기적인 대책을 통한
금융 시스템 개선을 가져 올 것이 확실한데 우리나라의 부동산 시장은 바로 세계 금융 대란의
봉합을 기점으로 뜨겁게 분출할 가능성이 높습니다.
열번째, 우리나라의 부동산 버블은 안정 수준은 아니지만 과거 노무현 정부의 규제 일변도 정책의결과물 즉 지역별, 평형별, 평준화로 인하여 그동안 외국에 비하여 지나치게 저평가된
강남, 용산, 분당, 여의도, 송파 등 핵심 지역의 기존 및 분양, 재건축 예상 랜드마크가 탄력을
받을 가능성이 높기 때문에 그 후발 지역의 랜드마크의 상승과 인접 아파트의 상승이 불가피한 상황입니다.
즉 부동산 평준화 정책으로 전체 부동산 가격은 높지만 지역별 랜드마크의 시세가 외국에 비하여 턱없이 낮은 수준이기 때문에 2009년 이들을 중심으로 연쇄적인 가치 상승을 이룰 것이
유력합니다.
지금까지 10가지 사항을 토대로 2009년 부동산 시장은 지금의 극심한 침체기에서 벗어나
예전 최고가 시세 및 그에 버금가는 수준의 반등이 차등적으로 이루어질 것입니다.
정확한 시기를 꼬집을 수는 없지만 2009년 상반기가 반등의 시기로 유력하게 전망이 되며,
그 폭은 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세로 전망이 되며 이는 국내외 경제 여건에
따라서 상승의 폭과 기간의 변동이 따를 가능성이 높습니다.
그렇다고 모든 아파트들이 폭등하지는 않습니다.
2007-2008년 두 해 동안 상승한 지역과 아파트 특히 2008년에 상승한 소형. 재건축. 수도권
일부 북부도시, 서울 폭등지역 등은 기간상 추가 상승이 힘들것으로 보여지며 오히려 하락할 가능성이 높습니다.
좀 더 정확하게 말씀을 드리면 수도권 아파트가 폭등하기 전인 2005년 초의 시세를 기준으로
많이 오른 지역과 아파트는 그에 비례하여 오름폭이 적거나 하락할 수도 있습니다.
지금은 2005년 초의 시세가 매우 중요합니다.
왜냐하면 2006년은 버블7 및 대중 선호지역과 중대형 평형의 폭등이 이어졌고, 2007-2008년은 서울과 수도권 북부 및 변방 지역의 중대형, 소형, 빌라 등의 폭등이 이어졌는데 2005년이야말로
오르기 전의 시세이기 때문에 그 시세를 기준으로 많이 오른 지역은 많이 하락한 지역보다
상승이 둔하거나 하락할 수 있다는 논리입니다.
다만 기간을 염두한다면 2006년 오른 곳은 2009년에 2007-2008년 오른 곳은 2010년 이후에 추가 상승할 가능성을 예견합니다.
가능성은 적지만 혹시라도 본인의 뜻과는 다르게 IMF의 상황이나 비슷한 상황이 연출이 된다면
그동안 급매 기준으로 30-40% 이상 폭락한 분당.일산.목동.용인 등은 20% 전후의 추가하락에
머물겠지만(사실상 50%-60% 하락) 최근에 많이 오른 지역은 50% 이상의 폭락이 불가피할 것으로 전망이 되기 때문에 이러한 관점에서도 보유 아파트에 대한 냉철한 평가가 필요합니다.
이 경우 분양. 미분양은 저지선이 높기 때문에 거래는 없더라도 10% 내외의 폭락에 머물러
오히려 안전한데 이는 이전의 IMF 부동산 하락을 참조하시면 답이 나옵니;다.
즉 미분양을 보유한 분들은 지금 시점에서 못난 오리새끼 대접을 받을지 몰라도 상승기에는 더 뛰고 IMF 환란기에는 덜 떨어지는 화려한 백조로 둔갑할 것입니다.
그 이유는 간단합니다. 분양. 미분양은 오른 것이 없기 때문입니다.
두려워 하지 마십시오.
결국 어느 지역. 어느 아파트를 보유하고 있든 현 시점에서 많이 오른 상황에서 크게 떨어지지
않았다면 고점 대비 10%의 미미한 하락일 경우 매도를 적극 권유하며, 2년 이상 조정한 지역 혹은
아파트를 보유한 분들은 힘들겠지만 더 잃을 것이 없다는 점을 각인하시고 기회의 그날을
기다려 매도하실 필요가 있습니다.
개인적으로 지금 유동성이 심한 주식을 매수하기 보다는 분당 30평대 등 많이 하락한 아파트를
전세끼고 매수하여 상승시기에 단타 매도 우선으로 비과세를 차선으로 결단력을 발휘하는
것이 훨씬 낫다고 봅니다.
데이터 상에서도 가능성은 적지만 최악의 상황이 돌아 오더라도 하락 폭이 가장 적을 곳이기 때문이며 정상적인 상황 여건상 오르면 그야말로 가장 많이 폭등할 것이 분명하기 때문입니다.
보유 하신 부동산을 냉철하게 판단하셔서 폭등한 지 얼마 되지 않고 고가 대비 10%-20%밖에
떨어지지 않았다면 매도를 고려해야 하며 특히 소형. 빌라의 경우 1년 이내의 상승폭이 높은 곳들은
정부 정책의 수혜와도 거리가 멀기 때문에 손절매 하시는 것도 고려할 시점입니다.
그런 연후에 많이 하락한 곳으로 갈아탄다면 수익률이 높게 따를 것입니다.
다만 보유 아파트가 2년 이상 장기 하락하였거나 오르지 않았다면 매도시에 손실을 볼 가능성이
크기 때문에 일단 2009년 상반기까지는 인내심을 가지고 기다리실 필요가 있습니다.
다주택자의 경우도 상기와 같은 해법을 적용하시고 무주택자의 경우 2년 이상 조정한 2-4선의
30평대의 급매를 우선으로 좀 더 적극적인 매수를 권유합니다.
여러분 요즘 힘드시겠지만 지금의 금융 여건 때문에 규제 완화가 파격적으로 이루어질 수 있었다는
점을 상기하셔야 합니다.
만일 이전의 규제가 지속이 된다면 상승장이 돌아 오더라도 상승하는데 한계가 있을게 분명합니다.
대출이 많은 분들의 고민이 특히 크시다는 것을 압니다.
앞의 해법을 참조하여 현 상황에서 매도할 것인지 끌고 갈 것인지 결정을 내리시기 바랍니다.
분명한 것은 대출이 많더라도 2년이상 폭락한 아파트를 매도하는 일은 없었으면 합니다.
일단 2009년 상반기까지는 기다릴 필요가 있다고 봅니다.
여러분들의 건강과 평정심을 빌며 이만 글을 마치겠습니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 대표 김종갑.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
|
[스크랩] 프리미엄이 붙는 15가지 기본원리 |부동산노트
2008-09-18 17:07
http://blog.drapt.com/sparksun/2291971221725265358
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
프리미엄이 붙는 15가지 기본원리 우리는 부동산을 투자할 경우 자신의 여건에 맞는 투자 종목을 고르기 보다는 프리미엄이 많이 붙는 종목의 부동산에 투자하려고 한다. 그러나 막상 투자를 하였다 하더라도 투자대비 수익성이 낮은 경우 상당한 실망을 하게 된다.
특히, 초보자일수록 프리미엄이 높게 붙을 거라 생각하는 부동산에 투자를 한 뒤부터는 가슴을 조이며 매일 인터넷을 검색하거나 자기 자신의 투자에 대한 위로를 받기 위해 여러 전문가들을 찾아다니는 사람들을 종종 보아 왔다. 그러다가 혹시 샀던 부동산의 가격이 떨어지는 날에는 잠을 자지 못할 뿐 아니라 더 떨어지기 전에 부동산을 매각해 버리는 우를 범하는 것을 볼 때 너무 안타까운 마음이 들때가 한 두번이 아니었다. 또한, 불행하게도 자신이 팔았던 부동산이 판 뒤부터 가격이 계속 오르는 경우에 부동산을 잘못 팔았다고 후회해서 부동산을 담을 쌓는 사람들도 종종 보았다. 그렇다면 이러한 실수를 반복하지 않은 방법은 무엇일까? 대부분 부동산 투자에 있어서 자신 있게 투자하는 고수들이나 전문가들에게는 자기 자신들만의 뭔가 특별한 원리를 가지고 있다. 또한 이러한 사람들은 부동산 투자의 기본원리를 바탕으로 프리미엄에 대한 부분도 매우 자유롭다. 그렇다면 프리미엄이란 무엇인가? 부동산에 있어서 희소성을 말한다. 간단히 말해서 희소성이 있는 부동산에 투자하면 가격은 상승하기 마련이다. 그러나 희소성 있는 부동산을 찾아내기란 그리 쉽지 않다. 그러기 때문에 이를 찾기 위해 부단한 노력과 경험을 갖추어야 한다. 1-2년의 부동산 경험을 가지고 부동산에 투자해서 성공하는 투자를 하기가 어려운 경우가 많다. 지난 10,29 대책이나 8,31부동산 규제책에서 보듯이 갑자기 정책에 의해 부동산 가격은 폭락과 폭등을 반복하고 이에 적응하지 못하고 부동산 기본 원리에 충실하지 못한 어정쩡한 사람들은 상당한 피해를 보았던 것이다. 상당한 프리미엄이 형성되었다가도 정책에 의해 하루아침에 물거품이 되는 프리미엄이 있는가 하면 어떠한 여건에서도 강한 프리미엄이 유지되는 종목도 있다. 그러나 아쉽게도 부동산 프리미엄이란 여러 가지 복합요인에 의해 좌우되기 때문에 쉽게 프리미엄이 붙을 부동산을 찾기란 쉽지 않을 뿐 아니라 또한 예측한다는 것 자체도 전문가들도 어렵게 생각한다. 간혹 필자에게 어떤 사람들은 값싸고 좋은 부동산을 가르쳐 달라는 부탁을 종종 듣는다. 프리미엄이 붙을 수 있는 부동산을 좀 찍어달라는 말이다. 이럴 경우 필자는 단호하게 이야기 한다. 그런 부동산은 없다고 말이다. 공부를 하지 않고 좋은 성적을 얻기 어렵듯이 부동산도 값싸고 좋은 부동산을 찾기란 매우 어렵다. 다만 부동산의 기본원리를 이해하고 해당 각 분야의 부동산을 분석 정리하면 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다. 여기서 말하는 공통점이란 부동산에서 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 이야기 하는 것이다. 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 15가지로 요약 정리해 보겠다. ◆개발호재가 있는 곳에 프리미엄이 있다. 첫째, 제1단계 가격 상승시기 개발호재가 있는 부동산에는 사람들의 관심이 모이기 때문에 프리미엄이 붙는다. 예를 들어 보자. 신도시를 발표하게 되면 신도시를 포함한 지역 땅값은 하락하나 그 주변 땅값은 폭등이 하게 된다. 왜냐하면 신도시 포함지역은 보상비가 실제가격보다도 낮게 책정되어 보상되기 때문에 신도시 개발 예정지보다 주변지역이 더 폭등하는 것이다. 이것을 우발이익이라고 한다. 판교신도시개발의 경우 판교신도시에 포함된 지역은 평당 300만원에 보상을 받았지만 그 주변인 궁내동이나 백궁동 지역은 시세가 1,500만원을 호가했다. 우발이익이 적용된 것이다. 이것은 상대적으로 신도시 개발지역보다 개발이 예상되는 주변의 땅값에 관심이 집중되기 때문에 가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 것이다. 또한 고속도로 개발 발표는 어떤가? 개발 계획발표가 나오면 도시로부터 멀리 떨어져 있는 땅값은 물론 고속도로 개발예정 주변은 가격이 상승한다. 특히 인터체인지 주변 반경 5킬로미터 이내 땅은 금싸라기로 변한다. 왜냐하면 고속도로 개발로 인하여 개발계획이 정리되고 여러 요인들에 의해 작용된 개발 호재가 땅값 상승으로 나타나기 때문이다. 이처럼 개발호재는 부동산가격 프리미엄의 주된 요인이기도 하다. 그러나 고속도로 개발 계획 같은 호재가 발표 되었다 하더라도 가격은 계속적인 상승을 하지 않는다. 몇가지 법칙에 따라 계단식으로 상승하는 원리가 작용한다는 것이다. 다시 말해서 고속도로 개발 계획이 발표가 되면 도로가 뚫리는 지역은 전반적으로 가격이 상승한다. 1단계가격 상승의 시기인 것이다. 가격상승도 도시 주변을 중심으로 올라가기 시작한다. 도심과 거점도시를 중심으로 부동산이 상승을 시작하다가 어느 싯점에 이르러서는 가격상승이 멈추게 된다. 이때가 제2단계 상승을 예상할 수 있다. 그러나 중요한 것은 2단계상승의 기본 전제조건, 즉 개발 재원이 확보되어 있느냐 아니냐에 따라 부동산 가격은 꾸준히 상승할 수도 있고 그 자리에서 멈추어 버릴 수도 있음을 기억해야 할 것이다. 1단계에서의 투자는 고속도로의 개발의 실현가능성에 초점을 투고 투자하여야 한다. 1단계투자는 초보자가 들어가기에는 매우 위험한 투자단계인 것이다. 1단계 투자는 투자대비 수익률은 매우 높은 편이고 가장 저렴한 가격으로 매입할 수 있어 좋지만 장기투자를 보고 투자해야 하기 때문에 여유자금으로 투자해야 한다는 사실을 명심해야 할 것이다. 과거 행정복합도시로 인해 공주 연기지역이 호재로 작용되자 주변의 토지들이 폭등하기 시작했다. 심지어는 행정복합도시로부터 70킬로미터 이상 떨어진 보은, 괴산 지역까지 투자의 손길이 미치게 되었다. 그때는 하늘 높은 줄 모르고 오르던 토지는 지금 어떻게 되었는가? 8,31 대책으로 토지의 강력한 규제로 인하여 휴지가 되어 있지 않았는가? 지하철 개발 호재를 보자. 이것은 다른 요소보다 조금 다른 점을 찾을 수 있다. 지하철은 도심을 중심으로 외곽지역의 개발 호재를 흡입하는 쪽으로 작용하기 때문에 설령 투자가 잘못 되었다 하더라도 유동인구로 인하여 서서히 회복할 수 있는 호재를 품고 있기 때문에 큰 어려움을 당하지 않을 경우가 대부분이다. 둘째, 제2단계 가격 상승시기 다음으로 착공단계, 즉 2단계가격 상승 시기다. 이때의 가격 상승은 개발계획발표 후 해당 부동산 개발 재원이 확보되었느냐 아니냐에 따라 가격 상승이 즉시 반영되거나 아니면 장기간 표류하다가 유야무야 되는 시기를 말한다. 이때는 개발계획 발표 후 시간이 많이 지나면 지날수록 가격상승폭은 높다는 것이다. 중요한 것은 개발재원의 확보가 중요하기 때문에 개발 재원의 주체가 누구인가에 따라 가격상승이 이루어지는 시기임을 알아야 한다. 따라서 착공의 단계에서는 대대적인 착공행사로 인해 주변 분위기를 띄우고 언론이 이를 뒷받침하여 취재할 때 가격은 폭등단계에 접어든다는 것이다. 여기서 주의해야 할 점은 제1단계에 투자했던 사람이 제2단계에서 계속 갈 것인가 말 것인가를 판단해야 한다는 시점이라는 것이다. 왜냐하면 2단계를 지나면 상당한 시간이 있어야 마지막 제3단계의 상승단계가 오기 때문이다. 지하철의 경우를 보자 착공 후 상당한 가격 상승이 있었으나 실제로 공사의 진척은 시원하게 눈에 보이지 않는다. 도리어 지하철 착공의 인한 불편함으로 인해 가격이 떵어지는 곳도 발생할 수 있다. 많은 뜬소문이 돌아다니고 가격의 양극화 현상은 극에 달한다. 초창기 대출이나 장기적인 자본으로 투자하지 않은 사람들은 상당한 고민을 하게 하는 시기이다. 이때 만약 착공 후에 여러 가지 민원이나 악재로 인하여 완공 시기가 늦추어 진다거나 연기되는 경우 투자수익률은 상당한 차이를 남기기 때문에 상당한 분석이 요구되는 시점이기도 하다. 이를 견디지 못해 급매물도 나오고 대출이자를 이기지 못하고 포기하는 사람들이 속출하는 단계이다. 셋째, 제3단계 가격상승시기 초보가 투자하기 가장 적합한 시기로 볼 수 있다. 준공시점이나 완공시점이 가까워지면 또 한번의 가격 상승이 이루어지는 시기로서 안정적인 투자를 할 수 있는 지점이다. 그러나 이때의 가격 상승은 1단계 상승에 비해 급속히 이루어지기 때문에 양도세등과 같은 특별 세금조사와 투기지역 및 토지거래 허가지역 등으로 묶일 경우가 많기 때문에 이러한 정책을 염두해 두고 투자하여야 하는 단계다. 따라서 큰 욕심을 내서는 않되는 시기다. 다만 개발계획이 어느 정도 완성 단계에 있기 때문에 초보자들이 가장 안전하게 투자할 수 있는 단계라고 볼 수 있다. 가식적으로 모양새가 나타나기 때문에 실수요자에게 가장 안성맞춤인 단계라는 것이다. 그러나 여기서 확인해야 하는 것이 있다. 완공 후 상권과 부동산투자의 분위기를 파악해야 하는 것이다. 아무리 준공이나 완공되었다 하더라도 일반적으로 유동인구가 적고 개발된 시설을 활용하는 사람이 적다면 신중하게 생각해 봐야 한다는 것이다. 지하철이 개통되었는데 상권이 형성되지 않고 이용하는 승객이 적다면 장기적인 측면을 고려해야 되는 것이다. 끝으로 완공 후 3년정도 지난 뒤의 투자시점이 있다. 이것은 준공 후 3년이 지남 뒤에는 어느 정도 상권도 왕성해지고 유동인구도 안정이 되어 또 한번의 가격 상승이 이루어 지는 시기이다. 특별히 일시적인 가격폭등은 없으나 간혹 추가적인 개발 호재로 인해 폭등의 단계를 거치는 시기라고도 말할 수 있다. 지하철 개통 후 대단지 아파트가 예정되었다든지 추가로 지하철이 다른 선과 연결되어 환승역이 되었다든지 같은 호재는 또 한번의 가격 상승을 경험하는 시기다. 따라서 이때는 상권의 변화를 분석하고 개발호재가 투자에 이익이 되는지 손해가 되는지 따져봐야 되는 시기다. 이후의 투자수익률은 새로운 다른 경쟁여건이 발생하지 않는다면 꾸준한 상승을 이어가는 단계다. 그러나 많은 사람들은 이시기가 지나면 정리를 하여야할 것도 계속 가지고 있어서 투지 수익률을 낮추는 우를 범하는 경우도 있다. 우리는 여기까지 개발호재가 부동산 투자에 있어서 작용하는 요인과 단계별 상승시기를 알아보았다. 그런데 사람들은 마지막 단계까지 기다리지 않고 단기간에 부동산에서 이익을 보려고 한다. 그러나 부동산 투자, 특히 토지의 투자는 세월과의 싸움이라는 사실을 기억했으면 한다. 따라서 부동산으로 승부를 걸고 이기기 위해서는 인내하는 방법부터 배워야 할 것이다. 판교보상금으로 200억원을 받았던 분이 30년의 세월을 참고 기다렸다는 사실을 기억하면서 말이다 자료출처: 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 매탄e편한 세상에서 무료상담
|
댓글
