2007-01-12 21:10

http://blog.drapt.com/soskdl50/81168603851878

출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=74073

‘반값아파트 공급’이라는 도깨비 방망이가 2006년 겨울을 강타한 이래 각각 당에서는 아파트 값 내리기에 대한 다른 대책을 날마다 발표 해 대한민국 방방곡곡에 부동산 이야기만 난무해 정부는 이에 대한 공식답변의 필요성이 제기됐다. 반값 아파트값 공급 논란의 발단은 한나라당 홍준표 의원의 반값 아파트 공급이 가능하다는 발표로 시작됐다. 그리고 바로 대지임대부분양주택제가 한나라당의 당론채택으로 이어졌고 2007년 2월 임시국에 상정된 상태이다. 12월11일 열린우리당 이계안의원은 환매조건부 분양제도를 근간으로 “내집마련특별법”을 국회에 제출로 당정은 12월 22일 공공택지에서 환매조건부와 토지임대부 분양을 시범실시하겠다고 발표에 이르렀다. 이론 논란속에 건설교통부 강팔문 주거복지본부장은 12월18일 “ ‘반값 아파트’는 정확히 의미를 따져보면 과장된 표현으로, 국민들에게 잘못된 기대심리와 환상을 줄 수 있는 적절하지 못한 용어다.”라고 반값 아파트 공급에 국민들이 갖게 될 반값으로 살 수 있겠다는 불확실에 기대감에 대한 우려의 메시지를 전달하는 등 정부와 정당간의 신경전으로 비춰지기도  했다. 2007년이 들어서자마자 당정간의 협의사항을 연일 발표했다. 이런 발표내용을 정리한 것이 2007년 1월 11일 “ 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안”을 재정경제부, 건설교통부가 합동으로 발표했다. 이번발표는 정부 주도라기 보다는 정치계, 시민단체에서 제기한 문제제기를 정리하는 수준이라는 점이다. 이번 발표는 상황발생 후 대책이 아닌 선제적으로 2007년의 부동산 시장이 불안정을 차단하고, 11.15대책 이후 아파트 값 안정화를 유지할 수 방법이라고 해석할 수 있다. 11.15대책 이후 시장 반응은 매수자 관망, 매도자 호가 유지로 거래 없이 조용한 상태를 보이고 있다. 대책 발표 후 한달 간 수도권 매매가 변동률은2.49%가 상승했다. 지역별로 볼 때 서울 2.31%, 신도시1.61%, 경기도 2.97%를 각각 보였다. 만만치 않은 상승률이다.  3.30대책보다 오히려 상승률이 높게 나왔다.                         [ 각 대책 발표 한 달 후 매매가 변동률][ 단위:%]   11.15대책 (2006년) 3.30대책 (2006년) 8.31대책(2005년)  아파트 전세 아파트 전세 아파트 전세 서울시 2.31 0.87 2.28 0.84 (-0.41) 1.26 신도시 1.61 0.67 3.04 0.30 0.19 3.04 경기도 2.97 0.90 1.88 0.67 0.13 1.52 인천시 3.60 1.42 0.53 0.47 (-0.08) 0.05 수도권 전체 2.49 0.89 2.16 0.70 (-0.16) 1.45 ▶ 분양원가 공개 범위 및 분양가 상한제 확대와 분양승인 강화 분양가 인하방안으로는 분양가 심의 기구 설치로 분양가 검증을 확대 개편과 분양원가 공개범위 및 분양가 상한제 확대 방안이다. 시행시기는 2007년 9월 1일 사업신청부터이다. 분양가 원가 공개를 통한 분양가를 인하를 하겠다는 것이다. 공공택지의 경우 세부항목을 기존 7개에서 61개로 개편하고, 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개하되 종목은 7개항목이다. 분양가 상한제 확대이다. 분양주체, 대상, 지역까지 확대하겠다는 것이다. 지금까지 공공분양에 한정된 것을 민간택지까지 하겠다는 것이다. 적용대상도 재개발, 재건축, 주상복합 등 모든 공동주택으로 확대하겠다는 점이다. 기타 마이너스옵션제, 토지임대부 및 환매조건부 분양시범실시, 채권입찰제 상한액 90%에서 80%로 하향조정된다. 전매제한이 수도권 공공택지에서 수도권 민간택지로 확대로 공공택지 25.7평 이하 10년은 그대로이고 , 이상 5년에서 7년으로 늘어났으며, 민간택지는 25.7평이하.7년 이상 5년으로 됐으며, 지방 공공택지도 25.7평 이하는 5년으로 전매제한을 강화됐다. 현재 임의기구인 분양가상한제자문위원회를 분양가 심사위원회로 하여금 분양승인시 분양가의 적정성을 검증하겠다는 것이다. 우려되는 대목은 심사위원회의 주체를 누구로 할 것인가 하는 점이다. 심사위원회의 승인시 공정성시비로 기업간 승인주체간 법정마찰도 생길 수 있다는 점이다. 승인시기의 연장에 따른 금융비융 증가 문제 등이 발생할 수 있다. 분양가 원가 공개는 당장 집값에는 도움이 크지 않겠지만 장기적으로 분양가에 대한 고가 시비 등이 사라질 수 있겠다. 또한 고분양가로 인한 인근아파트 상승 고리는 단절을 기대하겠지만 분양가를 인근 아파트 값과 비슷하게 책정하면 이미 오른 가격에 분양가가 전가될 수 있기에 아파트값 안정이 분양가 안정으로 이어진다는 시장의 흐름도 놓쳐서는 안된다. 또한 갈아타기 수요가 아파트로 몰려 아파트 값이 상승할 전망이다. 전매제한이 민간으로 확대는 거주 이주의 자유권에 대한 헌법시비가 생길 수 있다는 점도 있을 수 있겠다. 또한 거주에 대한 이동의 불편함이 오히려 일반 아파트에 관심이 확대될 수 있어 일반 아파트 값의 상승도 생각해 볼 수 있겠다. ▶ 11.15대책 실행력 강화 11.15대책에서 나온 주택공급확대 로드맵대로 진행하기 위해 공공.민간 공동사업진행을 통해 민간건설의 애로사항인 알박기, 매도 거부시 공공이 토지 수용권 실행 등 역할 강화로 애로 요인을 해소해 계획대로 진행하겠다는 것이다. 11.15대책에서 나온 주상복합연면적 비율 확대, 택지개발지구 절차 단축은 2007년 1사분기 안으로 처리 하겠다고 발표했다.  ▶ 서밎 주거 안정 대책 국민임대주택거선릉 2012년까지 100만호 건설을 위해 2007년에 한해 국민임대 주택 11만호 건설은 연도별, 지역별, 국민임대 신규건설 계획은 수요에 맞게 공급시스템을 갖추겠다는 점이다. 부도임대 아파트의 임차인을 보호방법으로 부도임대특별법 하위 법령을 정비하고, 부도 임대주텍을 정부가 매입해서 임차인을 보호하겠다는 점이다. ▶ 유동성 자금 관리 강화 03년 이후 급증한 토지 보상금이 부동산 시장에 유입돼 부동산 시장의 불안정을 제공하고 있다고 판단해 부동산 시장으로 유입을 막고, 담보대출도 건수 1건으로 제한하고, 대손충당금 설정강화를 통해 대출기관으로 하여금 대출 규제를 강화하겠다는 것이다. 방법으로는 토지보상금 산정기준을 개발계획 승인시점에서 예정지구지정단계로 앞당기고, 보상지금 관리장치로 현금이나, 채권 보상이외에 토지로 보상받을 수 있게 하고, 부동산 구입시 비과세하던 것을 연접 시.도 및 시.군.구로 제한하고, 보상금 수령자의 부동산 거래내역을 국세청에 통보해 관리 감독을 강화하고 보상금을 금융기관 예치시 인센티브 적용 범위를 확대가 골자이다. 대출기간이나 건수 제한을 통해 대출 억제를 강화하고, 보상금이 수도권으로 유입을 막아 수도권 투자를 막겠다는 것이 정부의 의도라고 파악된다. 11.15대책은 노무현 정부의 마지막 카드라고 할 수 있다. 노무현대통령의 신년사에 아파트값은 잡겠다는 의지가 반영됐다고 볼 수 있다. 그러나 시장의 논리를 무시한 전매제한 강화에 따른 무리수, 반값 아파트 시범사업 실시는 타당성이나 실효성, 홍보부족에 따른 파장 효과등이 만만치 않을 것이며, 민간 건설사업자의 반발도 예상외로 클 것으로 보여 공급 로드맵에 차질이 우려된다. 일반 아파트 값은 1.11대책에 큰 영향은 없이 소폭상승 할 전망이다.

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2007-01-12 21:08

http://blog.drapt.com/soskdl50/81168603721204

출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=74066

올해 처음으로 나온 1.11대책은 한마디로 분양가 인하를 위한 제도개선이 주요 요지입니다. 분양가상한제 및 분양원가 공개를 민간택지까지 확대하는 방안이나 마이너스 옵션제를 실시하는 것이나 채권입찰액 하향 조정 등은 모두 분양가 인하에 목적이 있는 것이기 때문입니다. 따라서 이번 대책이 9월 1일 이후부터 본격적으로 실시될 것이기 때문에 이번 대책이 즉각적으로 아파트값에 영향을 미치기는 힘들 것으로 보여집니다. 다만 9월 1일 이후 분양가상한제나 분양원가 공개에 적용되는 아파트가 본격적으로 분양에 나선다면 “고분양가 = 인근 아파트값 상승”의 고리는 일단 단절 될 것으로 전망해 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전매금지 기간이 확대됐다고 하지만 인근 아파트값 보다 저렴하게 공급되는 만큼 신규 분양시장으로는 청약자들이 몰릴 것입니다.     또한 청약가점제 역시 민간택지에서 분양하는 25.7평 초과는 가점제 대상이 아니었지만 이번 대책으로 25.7평 초과도 분양가상한제 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 가점제 대상이 될 확률도 높아 보입니다. 그렇다면 앞으로 내 집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까요? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 행동 요령을 알아봅니다. 부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능 청약가점제 조기 시행으로 가장 유리한 대상입니다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 청약자라면 기존 주택을 구입하기 보다는 가점제 시행 후 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 좋습니다. 다만 분양가 낮아지고 가점제 시행 전까지 청약을 미뤘던 청약자들이 대거 분양시장에 나올 것으로 보여지는 만큼 유망 지역의 경쟁률은 상상을 초월할 것으로 보입니다. 1주택 소유자 - 2가지 경우 생각 가능 가장 고민이 되는 대상입니다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분 이지만 주택 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이며 가점제 역시 앞당지고 적용대상 역시 민간택지 25.7평 초과까지 확대될 것으로 보여지기 때문입니다.  올해 청약가점제가 9월 실시되면 1주택 소유자의 아파트 당첨확률은 거의 없습니다. 25.7평 이하나 초과 모두 무주택기간의 가중치 비율이 부양가족수 다음으로 높기 때문입니다. 또한 민간 건설사 역시 분양가상한제나 원가공개가 확대되기 전에 공급물량을 늘릴 공산이 크기 때문에 이 수요는 가점제 시행 전에 적극 청약에 나서야 합니다. 그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행입니다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 됩니다. 이번 대책에서도 주택의 소유만을 따질 뿐, 주택의 가격이나 평형 기준을 마련하지 못했기 때문에 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려가야 할 것으로 보입니다.     자녀없는 젋은부부(신혼부부) - 2가지 경우 생각 가능 자녀 없는 젊은부부도 참 애매합니다. 목돈이 없기 때문에 당장 집을 구입하지도 못하고 그렇다고 자녀가 있지도 않고 세대주 연령도 높지 않아 가점제를 노리는 것도 별 소득이 없어 보이기 때문입니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 자금여력이 충분치 않다면 추격 매수는 하지 말고 때를 기다리는 것도 방법입니다. 이번 대책으로 분양가 상한제가 전국적으로 확대돼 분양가 인하효과가 기대되고 서울의 경우 SH공사가 공급하는 아파트는 인근 주택가격 연동제 등을 통해 시세의 75~85%% 수준으로 아파트를 공급한다고 밝히고 있기 때문입니다. 만약 아파트 매수를 희망한다면 소형 평형을 중심으로 살펴야 합니다. 특히 매도할 때 유리할 수 있는 역세권 소형을 중심으로 매수해야 합니다. 역세권 소형 아파트의 경우는 필요한 시기에 매도가 되지 않더라도 전세나 월세 등을 놓기가 수월하기 때문입니다. 사회초년생 - 1가지 경우 생각 가능 사회에 나온지 얼마 되지 않는 사회초년생 이라면 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 내집마련이 쉽지 않습니다. 따라서 가장 먼저 세대주 분리 후 청약저축에 가입해야 한다. 저축통장은 쓰임새가 많기 때문입니다. 공공택지에서 공급되는 중소형 아파트 뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문입니다. 또 저축은 청약예금으로 전환이 가능한 것도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 따라서 사회 초년생이 빠른 시간내 내집을 마련하고자 한다면 저축가입은 필수입니다. 독신자 - 2가지 경우 생각 가능 독신자의 경우는 2가지 경우로 생각할 수 있습니다. 아파트 매수에 적극 나서거나 가점에 실시전에 아파트를 분양받아야 합니다. 특히 가점제 실시때까지 아파트 매수를 미루게 되면 공공택지에서 아파트 분양받기란 어려울 것입니다. 부양가족수 등에 밀려서 가점제 점수가 낮게 나올 것이기 때문입니다.

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2007-01-12 21:06

http://blog.drapt.com/soskdl50/81168603560854

출처 : 닥터아파트 > 전문가 리포트

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=74066

올해 처음으로 나온 1.11대책은 한마디로 분양가 인하를 위한 제도개선이 주요 요지입니다. 분양가상한제 및 분양원가 공개를 민간택지까지 확대하는 방안이나 마이너스 옵션제를 실시하는 것이나 채권입찰액 하향 조정 등은 모두 분양가 인하에 목적이 있는 것이기 때문입니다. 따라서 이번 대책이 9월 1일 이후부터 본격적으로 실시될 것이기 때문에 이번 대책이 즉각적으로 아파트값에 영향을 미치기는 힘들 것으로 보여집니다. 다만 9월 1일 이후 분양가상한제나 분양원가 공개에 적용되는 아파트가 본격적으로 분양에 나선다면 “고분양가 = 인근 아파트값 상승”의 고리는 일단 단절 될 것으로 전망해 볼 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 전매금지 기간이 확대됐다고 하지만 인근 아파트값 보다 저렴하게 공급되는 만큼 신규 분양시장으로는 청약자들이 몰릴 것입니다.     또한 청약가점제 역시 민간택지에서 분양하는 25.7평 초과는 가점제 대상이 아니었지만 이번 대책으로 25.7평 초과도 분양가상한제 및 채권입찰제가 적용되는 만큼 가점제 대상이 될 확률도 높아 보입니다. 그렇다면 앞으로 내 집마련 전략을 어떻게 가져가야 할까요? 대상별로 이번 대책에 따른 내집마련 행동 요령을 알아봅니다. 부양가족 많은 무주택자 - 1가지 경우 생각 가능 청약가점제 조기 시행으로 가장 유리한 대상입니다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 청약자라면 기존 주택을 구입하기 보다는 가점제 시행 후 청약을 통해 아파트를 구입하는 것이 좋습니다. 다만 분양가 낮아지고 가점제 시행 전까지 청약을 미뤘던 청약자들이 대거 분양시장에 나올 것으로 보여지는 만큼 유망 지역의 경쟁률은 상상을 초월할 것으로 보입니다. 1주택 소유자 - 2가지 경우 생각 가능 가장 고민이 되는 대상입니다. 이 수요는 이미 집이 있는 상황에서 좀더 큰 평형대로 갈아타려는 수요가 대부분 이지만 주택 담보대출 규제로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이며 가점제 역시 앞당지고 적용대상 역시 민간택지 25.7평 초과까지 확대될 것으로 보여지기 때문입니다.  올해 청약가점제가 9월 실시되면 1주택 소유자의 아파트 당첨확률은 거의 없습니다. 25.7평 이하나 초과 모두 무주택기간의 가중치 비율이 부양가족수 다음으로 높기 때문입니다. 또한 민간 건설사 역시 분양가상한제나 원가공개가 확대되기 전에 공급물량을 늘릴 공산이 크기 때문에 이 수요는 가점제 시행 전에 적극 청약에 나서야 합니다. 그나마 집을 아파트로 소유하고 있는 사람은 다행입니다. 다세대 등을 소유하고 있는 사람은 더욱 문제가 됩니다. 이번 대책에서도 주택의 소유만을 따질 뿐, 주택의 가격이나 평형 기준을 마련하지 못했기 때문에 이 사람들은 과감하게 집을 처분한 후 무주택기간을 늘려가야 할 것으로 보입니다.     자녀없는 젋은부부(신혼부부) - 2가지 경우 생각 가능 자녀 없는 젊은부부도 참 애매합니다. 목돈이 없기 때문에 당장 집을 구입하지도 못하고 그렇다고 자녀가 있지도 않고 세대주 연령도 높지 않아 가점제를 노리는 것도 별 소득이 없어 보이기 때문입니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 자금여력이 충분치 않다면 추격 매수는 하지 말고 때를 기다리는 것도 방법입니다. 이번 대책으로 분양가 상한제가 전국적으로 확대돼 분양가 인하효과가 기대되고 서울의 경우 SH공사가 공급하는 아파트는 인근 주택가격 연동제 등을 통해 시세의 75~85%% 수준으로 아파트를 공급한다고 밝히고 있기 때문입니다. 만약 아파트 매수를 희망한다면 소형 평형을 중심으로 살펴야 합니다. 특히 매도할 때 유리할 수 있는 역세권 소형을 중심으로 매수해야 합니다. 역세권 소형 아파트의 경우는 필요한 시기에 매도가 되지 않더라도 전세나 월세 등을 놓기가 수월하기 때문입니다. 사회초년생 - 1가지 경우 생각 가능 사회에 나온지 얼마 되지 않는 사회초년생 이라면 가점제에서 점수를 받을 만한 항목이 거의 없어 내집마련이 쉽지 않습니다. 따라서 가장 먼저 세대주 분리 후 청약저축에 가입해야 한다. 저축통장은 쓰임새가 많기 때문입니다. 공공택지에서 공급되는 중소형 아파트 뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문입니다. 또 저축은 청약예금으로 전환이 가능한 것도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 따라서 사회 초년생이 빠른 시간내 내집을 마련하고자 한다면 저축가입은 필수입니다. 독신자 - 2가지 경우 생각 가능 독신자의 경우는 2가지 경우로 생각할 수 있습니다. 아파트 매수에 적극 나서거나 가점에 실시전에 아파트를 분양받아야 합니다. 특히 가점제 실시때까지 아파트 매수를 미루게 되면 공공택지에서 아파트 분양받기란 어려울 것입니다. 부양가족수 등에 밀려서 가점제 점수가 낮게 나올 것이기 때문입니다.

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