부자되려면 은행돈빌려 부동산에 투자하라

[2007-02-07] 안훈(hoon4928)

고수들은 이미 아시겠지만, 그렇지 않은 사람들에겐 정말 좋은 글입니다. 한번 읽어 보세요^^ 장대성님께서 쓴 글을 퍼왔습니다. 이 세상에 부자가 안되고 싶은 사람은 거의 없을 것이다. 그러나 부자되기는 하늘의 별따기 처럼 어렵다. 먼저 결론적으로 얘기하면 은행예금과 주식투자는 될 수 있느한 하지를 말아야 합니다. 한국에서 주식투자로 부자가 된 사람은 전체 부자중에 약 3% 도 안되고 부동산 투자로 부자된 사람이 90% 를 넘고 나머지는 사업을 해서 부자가 되었다고 합니다. 은행에 차근 차근 예금해서 부자되었다는 얘기는 아직 못 들었습니다. 또한 정부의 부동산 투기억제책에 신경을 전혀 쓸 필요 없습니다. 자본주의 국가에서는 모든 자산(지식, 정보같은 무형자산도 포함)은 반드시 수요공급의 원칙에 의해 가격이 결정됩니다. 한국은 세게에서 가장 부동산 공급이 적은 나라중에 하나입니다. 지금은 부동산 수요가 별로 없어 싸지만 미래에 부동산 수요가 많을 지역에 투자하면 반드시 큰 돈을 벌게 되어 있습니다. 그러므로 여러분도 부자가 되기 위해서는 부동산투자를 해야만 합니다. 그리고 다음사항을 수행하면 부자가 됩니다. 1. 은행에 큰 돈은 예금하지 마라. 은행에 예금한 돈은 내 돈이 아니다. 아무리 이자를 높게 준다해도 원금을 장기간 보유하기 어렵다. 은행에 예금한 것은 항상 현금화가 될 수 있기때문에 은행에 돈을 예금해 놓으면 조금만 급한 일이 생겨도 돈을 찾아 쓰게 된다. 은행에 어느 정도 돈을 예금 한 것을 주위에서 알면 가까운 사람들(형제, 친척, 친한 친구등)이 자꾸 빌려달라고 해 그들에게 돈을 빌려주면 그들은 대부분 갚지를 않아 돈을 날리는 경우가 많다. 그러므로 은행에 돈을 예금해서 부자가 된 사람은 눈을 씻고 찾아봐도 없다. 2. 은행에서 돈을 빌려라! 은행에 큰돈을 예금하는 사람은 바보이다. 은행으로부터 돈을 빌리는 사람이 똑똑한 사람이다. 은행은 이자가 다른 대여기관에 비해 싸다. 그리고 한국은 지금까지 은행 이자율이 물가 상승률 보다 높아 본적이 거의 없다. 그러므로 은행에서 돈을 빌려 실물에 투자하면 남을 수 밖에 없다. 은행원중에 부자 된 사람들은 거의 모두 자기가 다니는 은행에서 싼 이자로 돈을 빌려 부동산에 투자한 사람들이다. 3. 주식에 절대 투자하지 마라. 필자는 증권예탁원의 근무를 비롯 재벌기업의 주식 및 유가증권 관리책임자로 상당기간 일을 한 적이 있다. 필자가 아는 증권전문가들 중에 부자가 된 사람보다 패가한 사람이 훨씬 더 많다. 주식이란 운이 좋으면 단기간에 투자금액 몇배의 돈을 벌 수 도 있다. 바로 이것이 주식투자자를 알거지로 만드는 것이다. 주식에 투자해서 몇배의 상승 경험을해 본 사람들은 그 매력에서 영원히 벗어나지 못하고 주식 투자에만 매달리게 되고 그로 인해 결국은 망한다. 주식의 시세는 영어로 'Random Walk' 이다. 그 뜻은 주식 값은 술 취한 사람처럼 제 멋대로 비틀대고 걸어서 어디로 갈지 모른다는 뜻이다. 즉 전혀 예측을 할 수 없다는 뜻이다. 이것은 미국의 많은 증권투자론 전공의 학자들이 미국 증권시장의 수십년 거래 자료를 갖고 통계분석한 결과이다. 즉 이세상 사람 그 어는 누구도 주식값을 예측 할 수 없다는 것이 증권투자론의 가장 기본이다. TV에 나와 각종 통계자료를 갖고 예측하는 내용에 현혹되지 말라. 그것은 단지 통계상의 이야기이고 실제 주식 값은 인간이 전혀 예측하지 못하는 방향으로 움직인다. 경영학과의 증권투자론 전공 교수들도 증권투자해서 재미 본 분들 거의 없다. 그 분들 중 아예 증권 투자를 하지도 않고 다른 사람들에게 절대 증권투자 하지 말라고도 한다. 주식에 투자를 하면 다른 일을 전념하여 할 수가 없다. 그러므로 다른 일을 통해 돈을 벌 수 잇는 기회를 놓치게 된다. 주식 투자를 해서 운이 좋아 돈을 좀 벌게 되면 더 크게 벌려고 전재산 심지어는 빚까지 내어 투자하다가 결국 빚만 걸머진 알거지가 된다. 4. 부동산에 투자 이유와 방법 (가) 남한 보다 약 100 배이상 넓은 대국토를 가진 즉 토지공급이 거의 무한대인 미국도 과거부터 지금까지 계속 부동산 값이 오르고 있다. 물론 미국 전지역이 그런것은 아니다. 즉 사람이 많이 모이는 곳은 미국도 틀림없이 오른다. 지난 10년동안 미국에서 토지 값이 두배 이상 오른 도시가 많다. 그리고 주택 임대료도 두 배이상 상승했다. (나) 부동산은 도둑과 강도 맞지 않는다. 부동산은 현금과 달라 도둑이나 강도를 당할 수가 없다. 그리고 부동산에 투자 해놓으면 형제나 친척이 돈을 빌려 달라고 해도 현금화가 잘 안 되어 빌려 줄 수가 없다. 은행에 돈 예금햇다가 친한 사람 빌려주고 못 받아 땅을 치는 것보다 현금화가 안되더라도 부동산을 갖고 있고 돈을 안빌려 주는것이 훨씬 좋다. (다) 부동산은 장기적으로 시세 예측이 가능하다. 부동산 학자들의 연구에 의하면 부동산 시세는 장기적으로 경제성장률과 비례하고 있다, 그러므로 한국이 경제성장을 게속한다면 부동산 값도 계속 상승할 것이다, 주시시세는 김영상 대통령 취임 당시인 1992년의 주가지수 650보다 지금 낮다. 그러나 부동산 값은 그 때보다 평균적으로 두배 이상 상승했다. (라) 사람이 모이는 곳에 부동산을 사라. 모든 부동산이 다 오르는것은 아니다. 사람이 많이 모이는 곳은 반드시 부동산은 오르게 되어 있다. 그러므로 현재는 사람이 별로 살고 있지는 않지만 앞으로 사람이 많이 모일 것으로 예상되느 곳에 부동산을 사면 반드시 몇배의 값이 오른다. 예를 들면 40년전의 강남은 사람이 별로 안 사는 시골이어서 경상도 시골 땅값과 거의 같았다. 그러나 개발 붐이 일기 시작한 30년전부터 땅 값이 급상승하기 시작해 지금은 한국에서 가장 주택 값이 비싼 지역이 되었다. 미국서도 사람이 많이 모이는 곳은 틀림없이 부동산 값이 오른다 (마) 경부고속철도 역세권과 신행정도시 이전지가 유망 투자지이다. 경부고속철 역은 아산역을 제외하고는 대도시이다. 그러므로 아산역 주변과 아직 이름이 잘 알려지지 않은 오송역(에정은 되어 있으나 역사 공사를 아직 시작 안함)이 있다. 아산역 주변도 좋지만 오송역 주변도 좋다. 오송역 주변은 신행정도시 예정 후보지 중의 하나이므로 더욱 투자 가치가 높다. (바) 전라남도 남해안 경치 좋은 곳에 투자해라. 주 5일 근무가 확립되고 소득이 높아지면 관광레져 지역의 수요가 증가하게 되어 있다. 교통기관이 발달하고 호남 고속전철이 개통되면 남해안은 지금보다 서울로 부터 교통시간이 1/3 로 줄어들게 된다. 교통시간이 3배 단축되면 부동산 값은 6배이상 상승한다고 보아야 한다. 남해안은 자연환경이 그대로 보존이 되어 있어서 향후 가장 좋은 관광지가될 가능성이 높다. 하와이가 왜 미국에서 부동산 값이 비싼가? 단지 좋은 자연 환경때문이다. 천해의 좋은 자연 환경을 그대로 보존하고 있는 진도, 해남 ,강진, 고흥등은 현재 땅 값이 무척 싸다. 경치 좋고 도로 좋은 해안가에 투자해 볼 만하다. 고흥 쪽 보다는 호남고속철도 종착역인 목포에서 불과 30분 거리인 진도 쪽이 더 좋을 것 같다. (사) 장기 투자는 현재 땅 값이 싼 곳에 투자해야 한다. 평당 만원의 땅은 조그마한 호재에도 금방 두배, 세배로 오르는 것은 쉽다. 그러나 1000 만원의 땅이 두배 세배 오르기는 무척 어렵다. 예를 들면 경기도 화성군 장안면 땅 값은 지금 평당 10만원이 넘는다. 그 땅은 30년전 평당 5원 미만으로 국가에서 불하를 한 땅이 많다. 30년 동안 2만배의 상승을 한 것이다. 그러므로 20년이상 앞을 보고 현재 값싼 땅을 골라 투자해라. (아) 중대형 아파트 1채 값으로 전철 역세권 소형 아파트 몇채를 사라. 인구 분포의 변화로 중대형 아파트는 앞으로 공동화 현상이 올 수도 있다. 1인 가구의 대폭적인 증가로 소형아파트의 수요가 급증한다. 그러므로 교통 좋은 소형 아파트의 임대사업은 보장 받을 만하다. (자) 은행 융자해 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트에 투자해라. 이자만 값을 수 있는 능력이 확실히 있으면 은행에서 융자해 부동산 특히 전철 역세권 소형 아파트에 투자해도 좋다. 임대료 상승과 집값 상승이 은행이자 싱승률보다 높을 것이므로 과감히 융자해 투자해라. (차) 돈을 모아 부동산에 투자하려면 돈을 모으는 기간에 이미 부동산 값이 올라 투자가 불가능해 진다. 그리고 아무리 국민 임대주택 많이 지어도 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트는 공급이 제한 되어 있다. 그런 지역은 부동산 침체기에도 값이 잘 안내리고 대신 상승기에는 급상승한다. 그리고 항상 임대가 보장되어 있다. 그러므로 요즘 같이 이자가 쌀 때 융자해 투자해야 한다. 돈 저축 중에 상승기를 만나면 이미 값이 올라 손도 댈 수 없다. [사례] 1993년 분당에 토지공사가 분양하는 단독주택지 100평의 값은 2억원 이었다. 당시에는 택지가 완전 분양이 안되어 남은 것들이 좀 있어서 분양원가에 골라 살 수가 잇었다. 가진 돈이 1억 5천만 원 밖에 안 되어 은행에서 5000 만원 융자를 얻어 100평 땅을 구입한 사람이 있다. 그는 100평 단독택지를 2억에 구입해 1996년 건축을 했다. 1996년 당시 170평의 점포 주택을 건축했는데 건축비 3억 가량은 전세보증금으로 다 해결하고 월세 40만원을 받을수 있어서 은행융자금의 이자를 거의 갚을수가 있었다. 그러나 1997년말에 몰아친 IMF 위기 때 거의 집을 날릴 뻔 했는데 위기가 지나가면 부동산이 곧 회복한다는 확신을 갖고 죽을 힘을 다가구 점포 주택을 지켰다. 지금은 3층에 45평 전용면적 공간에 자신이 살면서 보증금 3억 3천에 월세 250만원을 받고 있다. 그가 많은 다른 사람들처럼 좀 불법을 하여 건축을 하였다면 월세 150 만원 정도는 더 받을 수 있었으나 법을 준수하기로 했다. 물론 그동안 은행 융자도 다 갚았다. 지금은 그 건물시세가 13억은 간다. 1993년 1억 5천 만원을 부동산에 투자해 지금은 순자산(시세-전세보증금) 이 약 9억 5천 만원 이상이 된다. 즉 10년에 6배 이상 상승한 것이다. 그리고 자기가 그 건물 3층 45평에 살면서 월세 250만원을 받고 있다. 물론 약간의 불법 증축을 했다면 월세를 400만원까지 받을 수 있었다. [부동산, 주식, 예금의 비교] 지금 강남 역삼동의 영동 아파트 13평은 1978년 정도 당시 임대 아파트였던 것을 약 200만원 미만에 분양을 했다. 잠실 단지는 1975년 13평이 150만원 정도 17평은 약 220만원에 분양을 했다. 지금 영동 아파트는 약 5-6억 시세가 가고 잠실 17평도 4억 5천 만원 이상간다. 즉 25년 동안 약 200-300 배 상승을 한 것이다. 그에 반해 주식값은 1981-2년 당시 지수 100(1978년도 주시값과 거의 비슷)이 지금도 600 정도이니 같은 기간 약 6배 정도 상승한 것이다. 그리고 그 동안 많은 기업들이 망해 주식값이 제로가 되거나 없어져 버린 것도 많다. 경기도 용인, 화성의 땅 값은 같은 기간 10,000 배이상 오른 것들도 많다. 은행 정기예금을 그 동안 아무리 복리로 계산해도 아파트 상승분의 십분의 1도 안된다. 여러분 좋은 부동산 잘 선택하여 구입하셔서 부자가 되십시요.

 

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● 닥터 아파트/스피드뱅크/부동산 114/조인스랜드/카페/동호회 여러분 안녕하세요?

청약시장 양극화가 갈수록 뚜렷해지고 있는 가운데 분양가 상한제와 청약가점제 도입에 따라

입지조건이 뛰어나고 전매가능한 아파트만 인기를 끄는 등 무주택자의 내 집 고르기가 한층

깐깐해지고 있습니다.

유명 브랜드와 단지 규모가 청약 여부를 결정하던 예전과 사뭇 달라진 분위기입니다. ●

● 최근 용인 흥덕지구의 한국 아델리움은 최고 58대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했는데

광교신도시와 수원 영통 신시가지와 가깝다는 입지적 장점이 투자자들을 끌어 모았기 때문입니다.

 그 뿐만이 아니라 입지가 수도권에서 너무 멀지 않느냐는 투자자들의 망설임 속에 천안 지역의

뜨거운 감자로 떠올랐던 펜타포트는 9.9대1이라는 충청권 경이적인 기록을 세웠으며,
또 경의선과 인천국제공항 철도 개통에 따라 교통여건이 좋아질 것으로 기대됐던 서울 마포구

공덕동에서 분양된 KCC는 최고 18대 1의 경쟁률을 기록했습니다.●

 

● 모두 유명 브랜드는 아니지만 입주후 전매가 가능하다는 점이 인기비결이었다는 분석이며

이에 따라 연내 분양하는 광교 신도시 후광지역, 송도신도시, 청라지구, 동탄신도시 등 뛰어난

입지 여건과 등기 후 전매가 가능한 아파트에 수요자 관심이 쏠리고 있습니다.

필자는 특히 판교 신도시보다 자연친화적이며 미래 트랜드를 갖추어 판교보다 투자 가치가

훨씬 높을 것으로 판단이 되는 이른바 최첨단 친환경 신도시인 광교 신도시 인근 분양에 가장

높은 점수를 주고 싶습니다.●

 

 

 

단지명	분양처	경쟁률	투자 가치 사유	3년 투자 수익률(예상)
용인 한국 아델리움	흥덕지구	전체 58대 1	광교후광, 전매 가능	분양가 대비 100% 이상
용인 동천 래미안	동천동	30평대 197대 1	광교후광, 전매 가능	분양가 대비 100% 이상
용인 상현 힐스테이트	상현동	30평대 17대 1	광교후광, 전매가능	분양가 대비 60% 이상
펜타포트	충청도 천안	9.9대 1	전매가능, 랜드마크	분양가 대비 80% 이상
서울마포 공덕동 KCC	서울 공덕동	18대 1	전매가능, 철도개통	분양가 대비 100% 이상
송도 the# 센트럴파크1	인천 송도	39대 1	송도신도시, 전매가능	분양가 대비 100% 이상
판교 신도시 최고	성남 판교	최고 2073대 1 중소형 782대1	판교 신도시	분양가 대비 120% 이상

 

 

단지명	분양처	투자 가치사유	3년 투자 수익률(예상)	비 고
광교 신도시	수원용인 광교	광교 신도시	분양가 대비 120% 이상	특A급
매탄동 e편한세상	수원 매탄동	광교후광, 전매가능, 친환경	분양가 대비 120% 이상	특A급
송도 포스코 the#	인천 송도	송도 국제 신도시, 전매가능	분양가 대비 100% 이상	특A급
청라 GS 자이	인천 청라	송도후광, 청라지구, 전매가능	분양가 대비 90% 이상	A급
청라 중흥	인천 청라	송도후광, 청라지구, 전매가능	분양가 대비 80% 이상	A급
김포 오스타 파라곤	김포	대단지, 친환경, 전매가능	분양가 대비 70% 이상	B급
용인 성복 GS 자이	용인 성복	광교후광, 판교후광, 전매가능	분양가 대비 90% 이상	A급

 

 

 

 

 

 

● 용인 성복동에서는 GS건설이 121~197㎡(37~59평형) 500가구를 12월에 공급하는데 ‘수지자이 1차’ 680가구는 지난 2003년 분양해 지난해 입주를 마친 상태입니다.

바로 옆에 LG빌리지1, 3차가 있어 대규모 아파트 타운을 이루며 광교산과 성복천을 끼고 있어 주변 환경이 쾌적하다고 평가를 받습니다.

 GS건설은 이 일대 분양 중에 유일한 전매 가능 아파트라서 경쟁률이 매우 치열할 것으로 예상이

되며 분양가 평당 1600 이상으로 높을 것으로 예상이 되지만 투자 수익률도 90% 이상으로 매우

높을 것이라는 것이 중론입니다. ●

 

 

● 송도에 분양하는 포스코건설은 오는 12월 인천 송도국제도시에 99㎡(30평형) 850가구

‘포스코더샵 2차’를 선보이는 데 지난 6월 분양한 ‘송도 더샵 센트럴파크 1’의 경우 경쟁률이

 39대1에 달했을 정도로 인기가 높은 지역입니다. ●

 

● 이번 분양 예정인 포스코더샵 2차는 바로 센트럴파크 인근으로 입지가 좋은 데다 전매가 가능해

다시 한번 높은 경쟁률을 기록할 것으로 보이며 투자 수익률은 다른 곳을 압도하는 분양가 대비

100% 이상의 초특급 투자처로 주목을 받고 있습니다.

금융허브 꿈꾸는 미래신도시 인천광역시 서구 경서동·원창동·연희동 일대 총 1,777만여㎡ 규모로

조성되는 청라지구는 인천시와 한국토지공사, 한국농촌공사 등이 시행청으로 오는 2012년 준공을 목표로 하고 있습니다.●

 

● 청라지구도 용인 성복동처럼 GS건설이 123~280㎡(38~84평형) 884가구를 분양하는데,

청라지구는 서울 수도권 청약가입자들도 1순위 청약할 수 있고, 등기 후 전매가 가능하며

채권입찰제도 적용되지 않아 분양가 대비 90% 이상의 수익률이 예상이 됩니다.

또한 중흥 건설도 13,16블록에 650가구를 분양하며 역시 전매가 가능하여 분양가 대비 80% 상승이

 

 

● 동양 김포 오스타 파라곤 현장 열기가 뜨거운데, 청약 접수 후 주말을 맞은 모델하우스에 오픈 때와 같은 뜨거운 수요자의 관심이 집중되고 있는 것은 이례적으로 휴일인 25일에도 3,000여명의

방문객이 내방했습니다.

오스타파라곤은 재당첨 금지기한을 피하기 위한 대기 수요자 등이 몰려 미 청약된 50평형을 중심으로 4순위 신청을 받아 모든 평형의 사전청약이 마감된 상태이며, 투자 가치는 다른 곳에 비하여 리스크는 크지만 분양가 대비 약 80% 정도는 이를 것으로 판단이 됩니다.●

● 동양건설이 분양하는 ‘김포 오스타•파라곤’은 3개 단지, 지상 11~24층 28개동 규모로 112㎡~250㎡의 중대형 1,636가구로 구성된 대규모 공원 및 한강 조망권을 확보한 초대형 단지입니다.●

 

●위에서 언급한 아파트들은 투자 수익률이 매우 높고 환금성이 뛰어난 전매 가능한 아파트이기

때문에 1순위는 물론 2순위와 3순위 청약 통장을가지고 있는 분들도 적극적으로 도전하여

최근에 와서 늘어나고 있는 부적격자 이후의 당첨을 기대할 필요도 있습니다.●

 

● 다음으로 수도권 전매가 자유로우면서 입주 후에 투자성이 높다고 판단이 되는 미분양인 곳을

소개할테니 직접 발품을 팔고 알아 보시기 바랍니다.

서울에서는 분양을 준비했던 20개 사업장 가운데 10개 사업장이 분양에 나섰는데 재개발 사업장인 동대문구 용두동 ‘래미안용두’가 278가구 공급에 3153명이 청약해 11.34 대1, 성북구 길음동 ‘두산위브’가 126가구 공급에 1126명이 청약해 9.08대1의 경쟁률을 기록한 반면 그 외 사업장은 전부 순위 내 마감에 실패하는 쓴맛을 톡톡히 치렀습니다.●    ● 이렇듯 분양시장의 쏠림현상이 심각해지면서 미분양 공포가 수도권에서도 현실화되고 있으며, 이에 따라 입지여건이 좋고, 향후 개발호재가 있는 수도권 알짜 단지에서도 미분양이 속출하고 있습니다.  부동산 전문가들은 “최근의 청약 쏠림현상은 분양가 상한제와 청약가점제가 주요인으로 수요자들이 청약통장 사용을 극도로 자제하고 있는데 이런 현상은 연말까지 지속될 것”이라며 “특히 최근엔 알짜 단지들도 미분양 되는 경우가 많아 잘만 고르면 실수요와 투자 목적을 동시에 충족시킬 수 있을 것”이라고 입을 모읍니다.●    ● 미분양 아파트는 동·호수 지정은 물론 등기 시까지 무주택자격으로 가점제 물량에 대한 청약이 가능하고 재당첨 금지 조항도 피할 수 있어 청약통장 사용을 꺼리는 수요자들에게는 안성맞춤이라 할 수 있습니다. 게다가 건설사들이 미분양 물량 해소를 위해 분양가 인하, 계약금 정액제·인하, 중도금 무이자 대출, 발코니 무료확장 등의 다양한 혜택을 제공, 수요자들의 부담을 한층 덜어주고 있지요.●    ● 단, 미분양 아파트를 고를 때는 교통, 단지규모, 입지여건 등을 꼼꼼하게 살펴보고, 입주 시 개발호재까지도 체크해 봐야 한다는 지적을 하고 싶네요. 요즘처럼 알짜 분양 물량이 많이 쏟아지는 때에는 입지여건이 좋은 단지들도 일시적인 공급 과잉으로 미분양 되는 경우가 많아 잘 고르면 향후 시세 차익도 기대할 수 있으며, 미분양 아파트는 단지규모, 주변환경은 물론 미분양된 요인까지도 발품을 팔아 세세하게 살펴보는 게 바람직하다고 사려됩니다.●    분양가 대비 수익률 40% 이상 추측되는 전매제한 없는 주요 미분양 단지를 소개합니다.   1. 광진구 노유동 이튼타워리버V   ●  인정건설이 노유동 114일대에 건설하고 있는 이튼타워리버 279가구(112~258㎡) 중 잔여가구를 분양하는데, 한강조망이 가능하고 7호선 뚝섬유원지역과 2·7호선 환승역인 건대역이 각각 도보로 4분, 5분 거리로 이용이 편리합니다. ●    2. 서초구 서초 아트자이   ● GS건설이 서초동에 건립하는 주상복합 아파트로 179~334㎡ 164가구와 오피스텔 26실로 구성돼 있으며, 예술의 전당에서 법원으로 이어지는 반포로에 인접해 있고, 3호선 남부터미널역과 2호선 서초역이 각각 도보로 6분, 10분 거리입니다. 서울교대부속초교, 서초초교, 서울고, 상문고, 은광여고 등 명문 8학군으로 통학할 수 있으며, 법원, 서울교대, 남부터미널, 예술의 전당 등이 가까운데 세대수가 적어서 리스크는 큽니다.●    3. 중구 회현동 남산플래티넘   ● 쌍용건설이 중구 회현동에서 건립하는 주상복합아파트 총 236가구(175~304㎡) 중 잔여가구가 주인을 기다리고 있습니다. 최고 33층, 2개 동 규모이며, 중대형 평형으로 구성되었으며. 남산 조망이 가능하고, 남산 3호 터널을 이용해 강ㆍ남북으로 이동이 수월합니다. 4호선 명동역과 회현역이 가까워 교통여건이 좋은 편이다. 남산ㆍ리라ㆍ숭의초, 개성여고, 숭의여대, 서울예대 등이 인접해 있어 투자성이 예상이 됩니다.●    4. 안양시 비산동 성원상떼빌2차   ● 성원건설은 평촌 생활권인 경기 안양시 비산동 554-12일대에서 주상복합아파트를 분양 중이며. 112~188㎡ 2개 동 최고 24층 규모로 이뤄져 있습니다. 이마트와 디지털프라자, 코아극장, 안양성모병원 등의 생활편의시설을 이용할 수 있으며. 비산대교를 이용해 안양역 주변의 시가지로 진입이 편리합니다. 샘모루초, 중앙초, 안양여고 등으로 통학이 가능하네요.●    5. 용인시 상현동 힐스테이트   ● 용인 수지구 상현동 110번지 일대에 건설되는 상현 힐스테이트는 860가구(126~278㎡) 16개동 18층 규모로 구성돼 있고. 오리역에서 차량으로 10분 거리에 위치하며, 용인~서울간 고속화도로가 개통(2008년 예정) 되면 상현IC를 이용해 서울까지 30분대에 이동할 수 있으며.  신분당선 신성역(2011년예정)이 개통되면 강남역까지 20분대면 진입이 가능합니다. 사실상 미분양이라고 할 수 없을 정도로 주요 단지는 17대 1의 높은 경쟁률을 보였습니다. 광교 후광이 예상이 되는 가운데 이 곳에서 가장 높은 분양가 대비 60%의 수익률을 예상합니다.●     6. 인천 용현ㆍ학익 엑슬루타워   ●  용현ㆍ학익 엑슬루타워는 지하 2층~지상 53층 4개동 규모로 주택형은 83~301㎡까지 707가구로 구성되었으며, 용현ㆍ학익구역은 송도신도시, 영종지구, 청라지구를 잇는 트라이앵글의 중심에 있어 송도신도시 배후지인 동시에 첨단산업, 문화, 녹지공간 등이 어우러진 주거복합단지로 부상할 전망입니다. 이 곳 역시 상현동 힐스테이트와 엇비슷한 분양가 대비 50% 이상의 비교적 높은 수익률을 예견합니다.●    7. 수원 망포동 현진 에버빌, 용인 서천동 현대 아이파크   ●수원 망포동 현진 에버빌은 향후에 광교 신도시의 간접적인 수혜 지역이자 흥덕 지구의 혜택까지도 기대할 유망한 곳인데 통장을 아끼려는 수원시 및 수도권 거주자 분들의 지나친 기대 심리로 부분적 평형의 미분양을 가져 왔습니다. 이 두 곳은 평형별로 소수 미분양이 남아 있을 가능성이 존재한다고 들었으니까 직접 발품을 팔고 알아볼 피요가 있는 유망지역입니다.● ● 지금까지 전매가 가능한 초특급 아파트를 분양, 분양 예정, 미분양의 3가지 형태로 나누어서 집중적인 조명을 하였습니다. 이제 부동산의 최대 암초는 단연 전매 제한입니다. 아파트로 대박을 꿈꾸던 이야기는 과거에 전매 제한이 없던 시절의 추억일뿐이며 7-10년 전매가 보편화 된 그러한 곳들은 제아무리 초특급 투자처라고 할지라도 환금성이 떨어지는 최악의 족쇄를 달고 다니기 때문에 선택에 신중해야 합니다.●   ● 은평 뉴타운이 전매 제한만 없다면 두 눈을 감고 청약을 할 곳이며, 광교 신도시 역시 전매 제한만 없다면 듣지 않고도 그냥 넣을 곳들이지만 분양가 상한제에 따른 전매 제한이 보편화 된 지금의 상황에서는 설령 분양가 대비 150%의 투자 수익률이 따를지라도 팔 수 없다는 것이 치명적인 단점이 될 수 있습니다.●   ● 이제 광교, 은평뉴타운, 송파 등 전매 제한이 따르는 그런 곳은 황금 로또가 아니며 향후 10년 후에 부동산 시장이 어떻게 바뀔지 모르는 상황하에서 리스크가 워낙 크기 때문에 무조건 권유할 그런 곳들이 아닙니다. 물론 그런 곳들은 10년이 지난 시점에서 지금의 그 어느 곳보다 최고의 입지로 평가가 되면서 그 어떤 아파트보다 높은 시세를 형성할 가능성이 매우 높습니다. 다만 황금 돼지를 10년동안 써보지 못한다는 비운은 어쩔 수 없답니다.●   ● 판교의 중소형 평형 평균 경쟁률 782대 1 최고 경쟁률 2034대 1을 보십시오. 전매 제한이 따르는 광교, 송파 등도 판교와 별 차이가 없다고 판단이 되는데 당첨 가능성 없는 그 곳에 로또 기대를 걸지 마시고 그 곳보다 훨씬 유리한 분양, 미분양 등을 소개해 드렸으니 과감하게 청약하시기 바랍니다.●   ● 1순위 통장은 쓰기에 따라서 내집마련의 보검이 될 수도 있지만 잘못 써서 당첨이 되지 않으면 무주택 기간만 길어지는 죽음의 부적이 됩니다.●   ● 끝으로 도대체 어느 곳에 투자해야 합니까? 닥터 아파트와 스피드뱅크, 부동산 114, 중앙일보 조인스랜드, 각종 부동산 카페 및 동호회원 모든 분들께 답을 드리겠습니다.●   ● 전매 가능한 광교, 송파, 송도 후광 지역 및 수도권에 과감하게 청약하거나 미분양을 잡으십시오.●   감사합니다.     천만명 부동산의 꿈  김종갑 부동산 재태크 클릭 하세요.http://club.speedbank.co.kr/club/guild.jsp?g=muzigeg 스피드뱅크 최다 회원, 부동산 모든 분야 최고급 자료, 다양한 정보, 질문과 답변 무료   선이하이 전매가능 수도권 미분양 '시선집중' 선이하이 전매가능 수도권 미분양 '시선집중'

 

 

 

강남으로 출퇴근하는 젊은 지인들부터 “지금 용인에 아파트를 사면 3년쯤후에는 서울의 호재없는 지역보다는 그래도 집값이 많이 오르지 않겠냐?”는 질문을 요즘 들어서 부쩍 많이 듣고 있다. 그래서 추천할 만한 용인지역 여러 곳을 다니다 보니, 한마디로 이야기하자면 ‘용인은 썩 괜찮은 지역’이라는 생각이 든다.

필자에게 아파트를 추천해 달라는 지인들에게, 단순 재테크인지(전세를 주고 다른 곳에 거주) 아니면 쾌적한 거주를 겸비한 투자목적인지를 먼저 묻는다. 사실 3~5년후의 단순한 재테크 목적으로 70~150%정도로 상승할 만한 지역의 아파트를 찾는 것은 별 어렵지 않은 문제라고 볼 수 있다. 하지만 두번째의 경우에 해당되는 ‘재테크 거주(출퇴근)’를 동시에 만족시키는 곳은 찾아내기도 매우 쉽지 않을뿐더러 설령 찾았다 하더라도 좋은 매물(로얄동, 로얄층)을 얻기란 더욱 힘든 일인 것 같다.

재테크의 측면에서 보자면, 몇가지 원칙만 지켜 아파트를 매수한다면 가치상승은 시간이 지나감에 따라 저절로 해결된다고 볼 수 있다. 과거 필자가 부동산뱅크에 남긴 글에서도 언급을 하였지만 2006~2007년은 큰 폭의 대세상승기라 볼 수 있다. 특히 재료가 있는 지역은 아파트상승률은 예상을 휠씬 뛰어넘는 수치를 기록할 것으로 판단된다.

필자에게 묻는 지인들에게 다음에 해당되는 아파트를 매수해야, 성공가능성이 높아진다고 한결같이 이야기를 한다. (특히 1번~7번은 필수임)
   1. 택지지구 (또는 택지지구 크기의 대단위 아파트밀집지역)
   2. 향후 대형 호재들이 있거나 추진중인 지역
       (도로, 전철역, 학교, 학원, 공원, 도서관, 대형마트, 백화점, 영화관 등)
   3. 30평 이상의 아파트 (방3개, 화장실 2개)
      : 20평형대는 대세상승기에도 상승률이 20~30%로 미미함   
   4. 주변에 초/중/고등학교를 도보로 통학할 수 있는 지역
       (명문학교 또는 향후 명문이 될 수 있는 가능성 포함)
   5. 지역난방(열병합)을 갖춘 지역 (또는 향후 공사확정인 아파트 포함)
   6. 정남향 또는 남향을 포함하는(남동향, 남서향) 단지
   7. 공원, 산, 강, 좋은 하천 주변의 아파트
   8. 대형건설사가 시공한 브랜드(Brand)아파트
   9. 세대수가 1000세대 이상인 아파트  

위의 사항에 해당되는 아파트들은 과거 자료들을 인용해 보자면, 최근 3년동안 80~110%의 상승률을 보였다. 

(32~34평형, 국민은행 아파트시세 상한가 기준) 
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지역 / 아파트명.......................평수....세대수... 입주년도...2003.6시세...2006.5시세...상승률 
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분당 서현동 / 현대...................33평…1695세대…1991년…40,000만원…73,500만원….. 84%
분당 야탑동 / 탑마을 선경.........32평..…976세대…1993년…33,500만원…63,500만원.…. 90%
안양 평촌동 / 향촌 롯데............33평.....530세대…1993년…33,500만원…65,000만원….. 94%
안양 평촌동 / 향촌 현대5차.......32평.....780세대…1993년…31,500만원…63,500만원… 102%
용인 죽전동 / 현대홈타운3차.....33평…1988세대…2004년…29,700만원…55,500만원….. 87%
용인 보정동 / 아이파크1차........32평…1466세대…2004년…29,500만원…62,500만원… 112%
용인 신봉동 / 자이2차..............33평…1626세대…2004년…26,890만원…53,500만원…. 99%
용인 상현동 / 상현자이............34평…1034세대…2003년…24,500만원…49,000만원… 100%
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* 공통사항 : 지역난방(열병합)

아파트 가격이 오를 때는 특정지역의 한두개 아파트만 오르는 것이 그 지역 전체가 거의 비슷한 시기에 순차적으로 오른다고 보아야 할 것이다. 따라서 아무리 지하철역 초역세권이고 최근에 지어진 아파트라고 할 지라도 나홀로아파트 혹은 2000세대가 넘는 매머드급 아파트라 할지라도 주택가에 홀로 솟아있는 나홀로단지는 오르더라도 상승폭이 미미하거나 제자리 걸음을 하는 경우도 흔하다. 

대형 아파트 밀집지역에서 한 아파트(일명 랜드마크)가 오르면 그 옆의 아파트가 따라서 오르고 매수자들은 매물이 없으므로 어쩔 수 없이 그 주변의 아파트들이라도 매수하게 됨으로서 결과적으로 지역전체가 오르게 되는 셈인 것이다. 그리고 그 다음 상승기에 신규매수자들은 덩달아 많이 오른 주변아파트들보다는 조금 더 주고 그지역의 랜드마크를 매수하게 됨으로서 그옆 아파트, 주변 아파트들이 오르게 되는 현상을 계속해서 반복하게 되는 것이다.

즉, 아파트의 금전적인 재테크를 고려하는 매수자라면 반드시 대단위 아파트 밀집지역 (특히 택지지구)를 선택하게 되면 어느 아파트를 골라야 할지를 덜 고민을 하게 되고 자신의 자금여력에 맞춰 지역내에서 아파트를 고르면 되는 것이다. (하지만 초심자들은 아직도 내부마감재, 새 아파트에 눈이 멀어 부동산에서 가장 중요한 ‘입지’는 잠시 잊어버리고 계약서에 도장을 찍는 우를 범하게 되는 경우를 흔하게 목격한다. 그리고 몇 년뒤 다른 유망지역 아파트들은 50~100% 오르고 자신의 아파트는 5~20% 정도 상승에 그치므로서 뒤늦게마나 다른 유망지역으로 이사를 가고 싶어 하지만 자금의 부족으로 인해 체념하고 계속 그 지역에 눌러앉게 되는 것이다)

그러면 위의 내용들을 머릿속으로 정리해보면서 다시 용인지역을 살펴보면, 용인시의 택지지구(취락지구 제외)는 죽전택지지구, 신갈택지지구, 동백택지지구가 있다.
(용인내에 택지지구가 어딘지 잘 모르시겠다면 부동산뱅크나 국민은행 시세표의 ‘지도보기’를 들어가서보면 점선으로 표시된 지역이 나올 것이다 - 그 외의 지역들은 일단은 제외시켰다. 추후 언급)

죽전택지지구나 동백택지지구 역시 매우 훌륭한 입지와 주변환경여건을 가지고 있다. 하지만, 죽전택지지구의 경우에는 3억원대로는 좋은 입지(교통,학군,발전가능성,쾌적)의 아파트를 찾는 것이 쉽지 않다. 적어도 4억중반에서 5억원대는 자금이 준비되어야지만 거주만족 및 향후 투자가치가 눈에 보이는 몇몇 아파트들을 접할 수 있다. 그리고 동백택지지구 역시 최근 입주를 시작해 아직은 강남으로의 출퇴근 및 주변생활환경(상가 등)의 문제가 부딪히고 특히 3년차 이내의 새 아파트들에서 매번 벌어지는 다운계약서 요구와 매수자에게 여러가지 불합리한 비용들을 전가시키는 고질적인 문제들이 해결되려면 아직은 시간이 더 필요해 보인다. (동백택지지구 역시 시간이 흘러, 위용을 갖추는 싯점에서는 다른 어느 지역보다도 쾌적한 삶이 보장되리라 믿어 의심치 않는다) 

반면 신갈택지지구는 강남으로의 출퇴근(수원IC 입구정류장까지 시내버스로 6~8분, 강남역까지 고속도로 좌석버스로 20~30분) 동선이 확보되며, 지역난방이 되어 관리비가 저렴하고 특히 지구 대부분이 아파트, 공원, 산, 학교로만 구성이 되어(유흥지역 없음) 쾌적하고 조용한 삶을 추구하는 사람들에게는 매우 적합하다고 볼 수 있다.

다만, 지구내에 상가규모가 아직은 크지 않아(홈플러스의 경우 식품관만 입점) 여러가지 쇼핑을 위해서는 인접지역으로 가야 하는 번거로움이 있다. 부분부분 비어있는 공터에 상가가 모두 들어오면서 점차 나아지리라 생각된다.

그리고 결정적으로 아파트가격 상승에는 조용하고 공기 좋고 생활하기 편안한 환경이외에 결정적인 대형호재가 필요하다고 볼 수 있다. 최근 분당선 연장선 추가2역사 확정발표로 향후 3~4년 이후에는 아파트입구에서 전철역까지 1~5분거리의 아파트들이 많이 생길 것이고(추가2역사~환승 정자역:17분, 정자역~강남역:17분 소요예상), 아울러 신갈택지지구내 대형도서관의 건립으로 서울의 특정지역처럼 대형학원들이 연쇄적으로 집중 입점하면서 용인내의 최고 지역중의 하나로 어깨를 겨누는 특수지역으로 성장할 가능성이 '매우' 높아 보인다.

신갈택지지구내의 30평형대 아파트들로는 도현현대아이파크(34평, 39평), 새릉골풍림(33평), 인성현대(32평) 및 택지지구 옆에 새천년 4단지, 5단지(30~38평), 대우푸르지오(38평)가 있다.
(기타 취락지구는 열거에서 제외했으며, 평수는 30평형대만 언급함)

그중 도현현대아이파크는 2001년에 입주한 568세대의 아파트로서 34, 39, 50, 62, 63평으로 구성되어 있으며, 향후 결정되는 전철역사 위치에 따라 2~5분내의 매우 훌륭한 접근성과 지역내에서 유일한 대형평형(62, 63평)을 보유하고 있어 신갈택지지구의 랜드마크 역할을 하리라 예상된다.

 

그리고 이번에는 용인 신갈동(구갈2지구) 택지지구내 아파트들에 대해서 검토해 보고자 한다. 하지만 그전에 정확한 투자수익률 예측을 위해서는 다음과 같은 사항을 점검해야만 한다.

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화 (간략히만)
II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장
III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)
IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점
V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화

예상과 다르지않게 열린우리당의 참패로 막을 내렸다. ‘한나라당이 잘나서’ 라기보다는 ‘어부지리’의 결과라고 봐야 할 것이다. 열린우리당의 가장 큰 참패원인은 현정권 초기부터 무리한 정책추진실패에 기인한다고 볼 수 있다. 서민의 내집 마련을 돕겠다는 좋은 취지에서 시작된 부동산억제정책은 시행 방법상의 문제로 인해 ‘현실과 동떨어진 강경 일변도의 규제 → 국내 건설경기의 위축 → 국내 소비경기의 위축 → 중산/서민층의 몰락 → 일부 특정지역으로 매수세 몰림’ 이라는 악순환의 결과로 일부 지역의 부동산만 급등하게 됨으로써 빈익빈 부익부의 현상이 심화되고 특히 서민층의 소외감은 극에 달했다고 볼 수 있는 것이다.

최근 뉴스를 통해서도 열린우리당은 뒤늦게 참패의 원인을 인정하고, 부동산정책노선의 수정이 불가피함을 인정하는 발표를 하였다. 현정권 초기부터 ‘다른 것은 못해도 집값만은 확실히 잡겠습니다~’ 라고 외치던 사람들이, 시간이 지나감에 따라 추진했던 다른 정책들이 별 신통치 않자 그나마 집값이라도 잡아야 뭔가 내세울 것이 있겠는데 실제로는 그것마저도 제대로 안되어 안절부절하다가, 결국 5.31 선거를 몇주 앞두고서 청와대 관계자와 모장관 등을 앞세워 ‘앞으론 아파트값 폭락할 껍니다~’ 라는 식으로 ‘부동산 하락’, ‘버블 세븐’ 등의 언론플레이를 조장했었던 것이다. 국민들의 의식은 그동안 많이 신장되었다. 예전 박통시절때의 몰캉한 국민들로 여겨서는 안될 것이며, 국민들은 ‘늑대가 나타났다~’는 식의 양치기의 만행에 너무나 심하게 단련이 되어 있음을, 정부는 간과하고 있었는 지도 모르겠다.

여하튼, 향후 부동산정책은 금번 지방선거를 계기로 ‘완화’쪽으로 서서히 방향을 트는 것은 대세라고 보이며, 차기 대선시 국민들의 표를 한표라도 더 얻기 위해서는 어느 당이라 할지라도 ‘부동산정책 완화’에 대한 공약은 부득이하다고 그들도 생각할 것이다.

2007년말 대선레이스는 이미 시작되었다. 아파트부동산시장은 2006년 6월~8월에 재료 중심지역으로 서서히 오르다가 2006년 가을 판교 중/대형평형 청약발표를 전후로 중/대형 평형이 가파르게 상승하면서 중/소형 평형의 상승을 견인할 것으로 보인다. 아울러 이의동 광교신도시의 분양 역시 용인과 수원의 부동산에 적지않은 파장을 미칠 것으로 보이며, 2007년 중/하반기부터는 차기 정권의 부동산정책 완화에 대한 기대심리를 바탕으로, 정부가 ‘버블 세븐’ 지역이라고 지목한 아파트들을 필두로 본격적으로 상승하는 해가 될 것이다. 그래서 차기 정권의 초기인 2008년 상반기까지는 상승을 멈추지 않을 것으로 본다.

다만, 상당히 능력있는 후보가 대통령으로 당선되어 정권을 바꾼다 할지라도, 취임후 몇 달 사이에 모두의 기대감에 만족할 만한 실적을 내기는 사실상 힘들어 보인다. 그러한 기대치의 눈높이 미달에 대한 실망매물과 단기간 급등에 따른 이익실현 매물의 출회로 2008년 하반기부터는 숨고르기 장으로 들어설 것이며, 그때부터는 부동산정책 완화를 무기로 한 일부 ‘재건축 재료’ 지역을 제외하고는 보합내지는 하락세로 보이다가 일정 시간이 지나고 나면 다시 재상승으로 방향을 잡을 것으로 예측된다.

여기까지 내용을 정리해 보자면, 2006년 하반기에서 2008년 상반기까지는 판교/광교신도시 청약과 같은 메가톤급 호재와 눌린 스프링(?)의 강한 반발력으로 인해, 과거의 역대 정권에서도 보기 어려웠던 가파른 급등현상을 향후 몇 년간 체험하게 될 것이다.

II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장

강남은 주상복합과 재건축을 완료한 단지를 중심으로 높은 시세를 형성하고 있다. 강남의 재건축이 완료된 일부 Top Class 아파트들을 살펴 보기로 하자. (주상복합은 비교상 제외시킴)

(국민은행 아파트시세 2006.6.2일자 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명------------평수---세대수----입주년도---2006.6월 시세---평당가격
-------------------------------------------------------------------------------
서울 대치동 동부센트레빌----45평---805세대----2005년---205,000만원---4,556만원/평
서울 도곡동 도곡렉슬-------33평--3002세대----2006년---143,500만원---4,348만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

재건축을 준비 이전인 30평대 아파트들은 대략 평당 3000만원대의 가격을 형성하고 있으며, 재건축이 완료된 중형평형들은 평당 4000만원대의 가격을 형성하고 있다. 쾌적성이 보장되는 재건축이 완료된 대형 단지를 선두로 평당 1억원시대를 향해 끊임없는 질주를 해 나갈 것으로 본다. (일본의 경우, 핵심지역은 현재 평당 1억원을 휠씬 상회하고 있다) 즉, 2006년 판교/광교신도시 청약 및 2007년 대선레이스를 거치면서 강남은 추가로 평당 2000만원~2500만원 정도를 상승하는 가격변화를 보일 것이다. (강남 30평형대의 경우에도 2010년 이내에 평당 6500~7000만원대로 진입하는 아파트들이 탄생할 것임) 결국, 강남 Top Class 아파트의 가격변동은 서울시의 다른 유망지역 및 경기도의 유망지역에 도화선 역할을 할 것으로 본다.

다음은 저번에도 언급했던 수도권 지역 아파트들의 가격변화를 예측해 보겠다.
(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명-------------평수---현재 아파트시세----현재 평당단가---2010년 평당단가
-------------------------------------------------------------------------------------
분당 서현동 / 현대----------33평-----75,000만원--------2,273만원/평----3,300만원/평
분당 야탑동 / 탑마을 선경----32평-----63,375만원-------1,980만원/평----3,100만원/평
안양 평촌동 / 향촌 롯데------33평-----65,000만원-------1,970만원/평-----2,900만원/평
안양 평촌동 / 향촌 현대5차---32평-----64,000만원-------2,000만원/평----2,900만원/평
용인 죽전동 / 현대홈타운3차--33평-----55,500만원-------1,682만원/평----2,700만원/평
용인 보정동 / 아이파크1차----32평-----62,500만원-------1,953만원/평----3,100만원/평
용인 신봉동 / 자이2차-------33평-----53,000만원-------1,606만원/평----2,700만원/평
용인 상현동 / 상현자이------34평-----49,000만원-------1,441만원/평----2,700만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

1기 신도시와 인접 유망지역을 중심으로 현재의 평당 1600 ~ 2000만원대에서 3000만원대 부근으로 한단계 상승을 보일 것으로 예측한다. 특히 용인의 경우에는 가장 시급한 문제인 ‘교통’이 개선되는 지역(분당선 연장선 역세권)을 중심으로 그 상승률은 두드러질 것이며, 최근 건설된 아파트지구의 일부는 분당의 가격대를 따라잡는 현상까지도 보일 것이다. 특히 용인 수지의 경우는 향후 4년간 근본적인 교통문제가 해결되어서라기보다는 판교/광교신도시 후광으로 지속적인 신규 매수세를 끌어들일 것으로 본다.

III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)

과거 전철 역세권아파트들의 ‘개통 전후의 아파트 가격변화’를 분당선 사례로 살펴보겠다.

[ Case 1 ] 강남구 개포동 주공7단지(31평) – 대모산입구에서 약 2분거리 (2003. 9. 3일 개통)
기간) 2003.7월------2003.9월-----2003.11월----2006.6월
금액) 56,000만원----64,000만원---68,000만원---99,000만원
[ Case 2 ] 분당구 이매동 진흥아파트(32평) – 이매역에서 약 1분거리 (2004. 8. 16일 개통)
기간) 2004.6월------2004.8월-----2004.10월----2006.6월
금액) 47,250만원----46,500만원---46,500만원---68,500만원
* 참고 : 2004.6월 ~ 2004. 12월 기간은 전국의 부동산이 10% 이상 하락했던 조정기였음

분당선 개통과 관련된 위의 두가지 사례에서 알 수 있듯이, ‘전철역 개통’ 호재는 부동산 상승기에는 타지역보다 상승폭을 확대시키며, 하락기에는 큰 하락없이 최소한 약보합정도의 가격대는 유지시킨다는 사실을 알 수가 있다. 즉 전철역이 개통됨과 동시에 가격상 정점을 찍고 내려오는 것이 아니라, ‘교통을 포함한 전반적인 인프라가 얼마나 잘 구축되고 가고 있느냐’가 아파트 가격을 장기적으로 결정한다는 평범한 진리를 다시 한번 확인할 수 있다.

IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점

향후의 아파트 선호지역에 대한 기준은 현재와 별 다르지 않겠지만 점점 고유가시대로 들어감에 따라 비니지스의 중심인 강남권에 전철로 접근성은 점점 더 중요시되어 갈 것이다. 예를 들어, 영덕-양재간 도로가 개통되어 경부선 적체의 상당부분을 해소해 준다하더라도 출/퇴근시간의 양재에서 강남역까지의 막힘현상은 해소해 줄 수 없을 것으로 사료된다. 따라서 아파트 주변의 쾌적한 자연환경 못지않게 고유가와 아침 정시에 출근해야만 하는 직장인들의 스트레스를 고려할 때, 전철 역세권(가급적 5분이내)은 동일 지역내에서도 아파트 가격의 심한 차별화를 불러 올 것으로 보인다.

부동산뱅크를 통한 게시판에서 각 지역별 장단점은 충분히 홍보가 되었다고 믿는다. 다만, 몇가지의 기본원칙과 향후 아파트를 선택하는 추세 측면에서 볼 때, 신갈동 택지지구(구갈2지구 택지지구) 아파트들은 타지구에 비해 다음과 같은 장/단점이 두드러진다고 요약할 수 있다.

1. 신갈동 택지지구의 장점
1) 향후 전철을 이용한 강남으로의 신속한 접근성
면허시험장역(추가2역) – 신갈(구성)역 – 신보정역(추가1역) – 죽전역 – 오리역 – 미금역 – 정자역(★환승★) – 판교역 – 청계역 – 포이역 – 양재역 – 강남역 (환승포함 39분 이내)
2) 분당선 연장선(2009~2010년 예정)의 경우는 신분당선(2012년 이후)에 비해 조기 개통
3) 취락지구와 차별화되는 택지지구 (잘 정돈된 주거환경 및 계속되는 인프라 구축)
4) 지구내 유흥가가 없으며, 향후 도서관 건립을 계기로 대형학원들이 입점하면서 교육특구 탄생 가능성이 매우 높아 보임
5) 출퇴근시간에 승용차 이용시 교통정체가 심한 죽전-분당구간을 경유하지 않고 수원IC로 우회 코스를 선택 가능

2. 신갈동 택지지구의 단점
1) 택지지구로서는 규모가 크지 않음 (그래서 용인을 제외한 타 도시에는 잘 알려져 있지 않음 – 실제 서울사람들은 용인하면 죽전, 수지만 알지 신갈동 택지지구는 거의 모름)
2) 대부분 중소형(20~40평형대) 평형으로만 구성됨 (대형평형대가 매우 부족함)
3) 중심상가의 경우에도 아직은 상권 발달이 미약함

따라서 향후 4년간 아파트 가격 상승시에도 용인내 일류지역을 능가하기는 어려울 것으로 보인다, 하지만 금번 추가2역사 확정을 계기로 많은 사람들(특히 서울지역의 일반인들)에게 알려지면서 향후 ‘지나친 저평가 현상’은 서서히 벗어날 것으로 보인다.

V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

신갈동 택지지구내 아파들과 바로 그옆에 인접해서 사실상 택지지구내 인프라를 공유하고 있는 아파트들을 포함해서 살펴보도록 하겠다. (20평형대는 추후에 언급)

아파트명----평형구성---세대---입주년도--총대지면적--대지지분(평형)--추가2역사 예상도보거리
--------------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34~63평--568세대--2001년---11,030평----14.45평(34)---역사위치에 따라 2~3분
새릉골풍림----33평---340세대---2001년---4,886평----13.99평(33)----역사위치에 따라 1~3분
인성현대----24~32평--293세대--1997년----3,518평----13.52평(32)---역사위치에 따라 2~3분
새천년4단지--30~38평--923세대--2004년---17,087평---18.32평(32)---역사위치에 따라 4~7분
새천년5단지--28~38평--915세대--2004년---16,423평---17.68평(32)---역사위치에 따라 9~14분
산양푸르지오--38~49평--346세대--2004년---7,813평---18.77평(38)---역사위치에 따라 10~11분
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

신갈동 택지지구를 구성하고 있는 대표평형대인 30평형대를 기준으로 향후 투자수익률을 알아 보도록 하겠다. 앞서 II장에서 살펴 보았지만 판교/광교신도시 분양 및 대선을 거치면서 분당/죽전/수지의 ‘유망 30평형대’의 경우에는 평당 1400~2300만원대에서 2010년에는 평당 2700~3300만원대로 상승을 할 것이며, 신갈동 택지지구의 아파트들의 경우에는 2006~2008년의 ‘지나친 저평가 해소과정’을 거치면서 평당 700~1200만원의 가격에서 평당 1500~2200만원의 가격대로 분당/죽전/수지를 뒤따르게 될 것이다.

(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
아파트명----평수---국민은행시세---2006년 평당단가--2010년 예상단가--2010년 가격--상승률
-----------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34평---36,000만원-----1,059만원/평-----2,200만원/평----74,800만원---108%
새릉골풍림---33평---32,000만원------970만원/평-----1,900만원/평----62,700만원----96%
인성현대----32평---23,000만원-------719만원/평-----1,500만원/평----48,000만원---109%
새천년4단지--32평---34,750만원-----1,086만원/평-----2,000만원/평----64,000만원----84%
새천년5단지--32평---38,900만원-----1,216만원/평-----2,200만원/평----70,400만원----81%
산양푸르지오--38평---37,500만원------987만원/평-----1,700만원/평----64,600만원----72%
* 참고 : 가격이 계속 오르는 지역의 실제 거래가는 국민은행 상한가 시세보다 일반적으로 약 5~10% 정도 높다! (시세 반영 시차문제)

결론적으로 신갈동 택지지구의 아파트들은 평당 단가측면에서는 죽전이나 수지의 유망아파트들을 쫓아가는 모습을 보이겠지만, ‘투자금액 대비 수익률 측면’에서 봤을 때는 이미 높은 가격대를 형성하고 있는 분당, 평촌, 죽전, 수지의 상승률(40~80%)보다는 신갈동 택지지구 아파트들의 상승률(70~110%)이 휠씬 높을 것으로 판단된다.

아울러, 지역 아파트들의 장단점을 개략적으로 살펴보겠다.
1. 도현현대 : 세대수가 많지 않은 단점을 가지고 있지만, 대한민국 최고의 Brand Name Value(이름있는 브랜드)와 지구내에서 유일한 대형평형 보유를 무기로 지역 랜드마크 아파트가 될 가능성이 큼
2. 새릉골풍림 : 단일 평형에 적은 세대수와 Brand(브랜드)가 떨어지는 단점을 초역세권을 무기로 도현현대의 가격을 지속적으로 쫓아갈 것임
3. 인성현대 : 지구내 타아파트(2~5년)에 비해 년식이 오래되었고(9년) 세대수가 적은 단점이 있으나, 편리한 대중교통(정문에서 버스정거장까지 10초)과 초역세권을 계기로 저평가에서 서서히 벗어날 것으로 보임
4. 새천년4단지 : 32평의 큰방이 3.81평으로 일반아파트 24평의 큰방 3.92평보다 더 적은 내부구조의 단점이 있음. 하지만 역개통시 새천년그린빌 1~5단지까지의 대단지를 무기로 평균이상으로 꾸준히 상승할 것으로 보임
5. 새천년5단지 : 역시 32평의 큰방이 일반 24평보다 작아 거주상 불편한 면이 있으며 역개통시에도 도보로 최소 10분이상 걸어야 함. 새천년5단지를 선택시에는 골프장 전망이 나오는 남쪽의 일부 동을 선택하는 것이 투자수익률 측면에서 유리할 것이며, 향후 5단지내에서도 조망권에 따라서 가격차이가 1억이상으로 크게 벌어질 것임
6. 산양푸르지오 : 고속도로변을 인접하고 있고 역세권 측면에서도 도보 10분이상의 다소 애매한 곳에 위치하고 있어 현재까지는 별다른 주목은 받지 못하고 있음. 전세대 정남향과 4.6평과 4.78평의 큰방을 두개나 가지고 있는 시원시원한 평면구조로 향후 순차적인 매기가 형성될 수 있다고 보임

이상으로 신갈동 택지지구와 인접 아파트들에 대해 지면관계상 대략적으로만 살펴보았다. 향후에 시간이 허락된다면 한 아파트씩 자세한 장단점과 내재가치의 계산, 매년도별 예상 상승금액선 및 쾌적한 거주를 위한 아파트별 로얄 ‘동과 층’을 소개해 보도록 하겠다. (객관적인 측면에서)

이 부족한 글이 하루 빨리 내집마련을 통해 가족의 소중함을 느끼게 되고, 먼미래의 노후자금까지도 마련할 수 있는 재테크의 초석으로써 쓰이는데, 조금이나마 가이드가 되었으면 하는 바램을 갖고 이 글을 맺는다. **

 

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