3. 교하택지개발지구

  교하지구의 첫 입주를 1개월 남짓 남겨두고 있다.

  교하지구의 아파트들의 현재의 분위기는 그리 좋지는 않아보인다.

  모든 아파트들의 가치는 입주가 완료되는 시점으로 보는데 교하지구의 아파트 입주 세대가 대략 1만세대라고 볼 때 이 1만세대 입주가 완료될 때까지 아파트 가치를 제대로 인정받기 힘들것으로 보인다.

  입주가 다가오면서 많은 입주자들인 입주를 망설이고 있다. 이는 주변 도로 건설이 지연되면서 일산 등지로 진입하는 접근성이 생각만큼 따라주지 않고 있고 기반시설의 미비와 자녀교육 등의 문제로 판단된다. 이는 교하지역뿐 아니라 어느 지역이나 대량물량의 입주시기에 볼 수 있는 모습이다(팁 : 아파트 구입시기의 중요한 타이밍 중 하나가 입주가 본격적으로 시작될 때의 넘쳐나는 매물 속의 급매물이다). 물론 8.31일 대책으로 인한 분위기 침체도 한 몫하고 있다고 보여진다.  여기다 주변부동산도 이러한 분위기에 동승하고 있다. 침체기를 극복하기 위한 전략으로 프리엄을 최대한 낮춰 매매를 성사시키기 위해 자금사정이 급박한 매도자들에게 프리미엄 깍기에 나서고 있다.

  입주 6개월전보다 더 많은 물량을 쏟아내면서 지금 현재 복등기 조건의 프리미엄은 일부 단지를 중심으로 소폭 하락한 상태다. 하지만 프리미엄 외에 들어가는 여러 가지 비용으로 인해 교하지구의 아파트 시세는 기존아파트에 비해 만만치가 않다.

  분양권 전매 금지와 이자후불제라는 분양방식으로 주로 분양이 이루어진 아파트의 매매방식에 많은 비용이 지출되는데 이러한 구조 때문이다.

  교하지구의 아파트의 경우 분양권 전매금지에 해당하는 아파트들도 현재 분양권을 구입하기 위해서는 복등기 조건(원매자 이름으로 등기를 내고 자신의 이름으로 등기내는데 등기비용이 2중으로 듬. 엄격히 따지면 불법거래임), 중도금 이자 후불제 방식 등으로 비용을 계산해보면 복등기내는데 대략 2천만원, 중도금이자후불제비용 1천만원 내외, 샷시비용 등을 감안한다면

35평 분양가 24500만원

취등록복등기비용 대략 2000만원

이자 후불제 비용 대략 1000만원 미만

샷시비 500만원 

합계 2억8천 프리미엄(?)으로 계산된다.

매수자 입자에서 프리미엄이 2천정도면 35평을 3억에 구입하는 셈이 된다.

문제는 가격이 아니라 이러한 매물이 얼마나 넘쳐날 것인가 하는 것이다. 부동산이 분위기로 먹고산다면 이러한 매물 출현은 결코 좋은 분위기로 만들진 못한다. 2개월가량 남겨둔 입주시점이지만 현장은 아직 기반시설 공사가 마무리되지 못해 어수선한 상태이고 주변의 근린시설 공사도 지지부진한 상태로 입주 후 얼마나 쾌적한 입주생활이 될지 현재로서는 걱정스러울 뿐이다. 교하지구 입주가 완료되는 시점까지 전세 및 매매시장의 약세가 예측될 수밖에 없는 대목이다.  다행인 것은 일산 파주일대의 전세 매매물량의 부족으로 중대형평형의 전세를 구하는수요가 넉넉하다는 점이다. 어느정도 전세수요자들이 교하쪽으로 눈을 돌려준다면 우려하고 있는 대란이 없을지도 모르는 일이다.

  이러한 어수선한 시기가 실수요자들에겐 기회가 될 수 있다. 입주가 완료되면 가격은 상승할 수 밖에 없는 것이 순리라면 교하지구에 관심이 있는 분들이라면 본격적으로 입주가 시작되는 올해 말의 매물을 노려볼만도 하다. 특히 내년 상반기 있을 운정신도시 분양이 시작된다면 지금보다는 교하지구의 선호도가 달라질 수 있기 때문이다.

 파주입성을 노리는 실수요자입장이라면 비교적 복등기 비용과 프리미엄이 등이 적은 32평 정도에 눈을 돌리는 것도 좋을 듯 하다. 물론 중대형의 경우도 나중보다는 입주가 시작되는 지금 단계에서의 급매물 출현을 예의주시해보자.

교하지구에 분양을 받은 사람들이라면 어떻게 해서든 입주가 완료되는 시점이나 양도세가 면제되는 입주후 3년을 채울 수 있어야 제값을 받고 처분할 수 있을 것으로 본다. 그때쯤이면 파주신도시의 틀이 완성되어가고 각종호재들이 가시적으로 실현된 시점이므로  충분한 수익률을 기대할 수 있을 것으로 판단된다.

대부분의 일반사람들이 주택을 구입할 때 미래의 가치를 보기보다는 현재의 모습을 보고 구입하는 경향이 강하기 때문에 이러한 현상이 발생한다. 교하지구의 아파트 가격이 분명 오를테지만 지금의 어수선한 단지모습을 보고 과연 오를까라고 반문하고 의문을 갖게 되는게 일반적이기 때문이다. 조금은 불편하지만 위험성을 안고 도시가 완성될 때까지 참고 사는 사람들에게는 그만큼의 보상으로 가격상승이 이루어지는 것이고 불편할 당시 외면하고 완성된 다음에 들어오는 사람들에게는 그런 혜택이 돌아가지 않는 셈이된다. 어쩜 당연한 결과인지도 모른다.

분명 교하지구는 1년정도는 생활하기 불편할 것이다. 하지만 앞으로 3-4년 후에는 분명 빚을 내며 혜성처럼 떠오르는 도시가 될것이라  확신한다.

본인도 교하지구아파트에 입주를 눈앞에 두고 있습니다.

그러나 단지내에 수퍼마켓조차도 없어 아파트 인테리어공사하는 분들에게 음료수라도 사다줘야 하는데 그러지도 못하는 형편입니다.

그러나 6월정도부터는 두-세군데 상가건물이 준공이 있을 예정입니다.

제일먼저 입점하는 상가는 아이비타워로서 3월말정도에 준공이 날 예정입니다.

이곳에는 국민은행이 은행으로는 상업용지쪽에서는 제일 먼저 입점을 합니다.

그리고 아이들 학원보내는 것도 중요하지요.

종합반인 정일학원과 영어전문학원인 외대어학원,수학전문학원인 다빈치수학전문학원과 영어전문학원, 검도학원,태권도학원등이 입점하게 됩니다.

1,2,3층에는 편의점,음식점,노래방,PC방.......9층에는 교회등이 확정되었습니다.

그다음순서로 준공이 있을 상가는 트리플메디칼상가입니다.이상가는 말그대로 병의원이 4-5층에 집중적으로 입점합니다.

4층에 한의원,치과,소아과,5층엔 정형외과(입원실 포함)가 확정되었으며,1층엔 약국,우리은행 CD기,베스킨라빈스,뚜레주르제과점,본죽등이 확정되었으며

2층엔 3칸을 우리은행이 입점합니다.

6층엔 이보영어학원이 분양을 받았고,6-7층엔 학원등이 들어서는데 대형종합학원등과 절충중에 있다고 합니다.

9단지 효성대원앞에 있는 센타프라자2(5층규모)는 효성대원의 사전입주점검일과 입주지정일 사이에 준공이 나서 9단지단지내상가보다 먼저 영업을 개시하게 됩니다.

1층엔 부동산3개업소, 2-5층엔 헬스크럽,교회,음식점등이 입점하게 됩니다.

트리플메디칼보단 약간 늦지만 7-8경엔 '교하1번지' 상가가 준공을 득합니다.상가 규모 뿐만아니라 입지면에서 제일인 이상가는  대형시설이 많이 들어올 예정입니다.하나은행이 입점을 하고 대형안경점이 입점계약을 완료하였습니다.2층엔 하나은행,유명호프집(쪼끼 쪼끼이 입점 확정되었습니다.

(은행확정 상가건물

농협:극동스타프라자

기업은행:센타프라자1

하나은행:교하1번지

우리은행:트리플메디칼

 -출장소(2개소):우남정문단지내 1층,효성대원 단지내상가 2층

국민은행:아이비타워

신한은행:신동아 단지내상가(입점완료))

현재에는 식구들과 함께 음식점을 가고 싶어도

교하지구 외곽쪽인 교하읍 문발리에 소재한 남원추어탕,버섯전문점인 농가,유로호텔인근에 있는 몇군데 음식점을 이용하거나,출판문화단지내 이채건물내 푸드코트,여수쭈꾸미등과 인근인 서패리에 임진강 매운탕,8단지 북쪽 찌개전문점인 일품정,동패리에 있는 고기전문점 명가촌등등을 이용해야합니다.

하지만,7~8월경부터는 상업용지내 음식점을 이용할 수 있게 됩니다.

올말에는 전에도 말씀 드린바 있지만,

월드7단지와 신동아 11단지에 인접한 7개국테마공원을 가을부터는 공원시설을 이용할 수 있고 ,상업용지내 상가엔 대형마트와 각종 편의시설등을 완벽하진 않지만 이용할 수 있어 12월에는 눈내리는 연말에 크리스마스캐롤송을 들으면서 여유스런 생활할 수 있을 것으로 보입니다.

교하지구는 사실,

내년 봄정도는 가야지 모든면에서 택지지구로서 자리를 잡을 것으로 보여 집니다.

그때 되면 교하지구도 지금의 모습은 아닐 겁니다.

현재는 공사 마무리가 안돼 도처에 지저분한 시설이 눈에 보이지만,올 가을경엔 도로변 조경시설등을 비롯해 정비가 거의 완료됩니다. 

상록아파트(2007.3-4월입주)를 제외하고 모든 아파트들이 입주를 완료할 것이며,아파트시세도 현재의 시세는 아닐 겁니다.

운정신도시의 아파트들도 분양을 시작하고 모델하우스엔 청약에 관심이 많은 인파들로 줄을 서겠지요.

그때가 되면,운정신도시는 600만평으로 면적확대가 이미 확정되었고,신도시와 인접한 교하지구아파트들은 한-두차례 가격상승으로 인해 “가지고 있는 분”들은 팔아야할지 더 가지고 가야할지 고민을 하겠지요.

이것은 현실로 곧 다가올 일들입니다. 

           2006. 3. 12 일요일에 공인중개사  이 석배