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[스크랩] 운정신도시의 향후 가치(퍼옴) |부동산노트

2006-08-26 14:25

http://blog.drapt.com/sookl011/3302771156569947882 주소복사

출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

닥터아파트 회원노트에 게재된 정재훈 부동산리더의 글을 옮긴 것입니다.현재 자유로 아이파크의 시세를 4억으로 평가한 것등은 현실(3억2000-3억5000만)과 안 맞는 가격이지만 앞으로 가능성이 있는 금액입니다.
전체적인 흐름과 필자의 뜻이 가능성과 객관성이 있는지는.....모두들  읽어보시고 판단해 보시길 바랍니다.
하지만 운정신도시의 향후 잠재성은 일산신도시의 가치(일부지역제외)보다도 앞으로 4년-5년후에는 더 나을 수 있다는 생각을 해봅니다.새로 조성되는 신도시 기반시설과 교통여건 교육여건등이
떨어지지않는 판단이 있기 때문입니다.
2006. 8. 23    공인중개사  이 석배
 
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주관적판단입니다. 참고만 하세요.

일산 후곡마을의 32평대의 실거래가 5억을 돌파했다는 얘기를 수개월전에 들었습니다. 이제 1기신도시의 평균치의 교육/교통여건과 평균치의 입지/층의 조건이면 5억이란 가격은 너무나도 비싸다는 생각은 솔직히 들지 않습니다. (분당이나 평촌과 비교해 봤을때)

저는 후곡마을의 이러한 여러 조건을 운정신도시의 신운정역세권의 자유로 아이파크와 휴먼빌지역조합 및 한라비발디와 비교(운정신도시 빛의도시블럭)를 해봅니다.

현재까진 운정신도시 빛의도시블럭이 일산 후곡마을의 교육/교통/생활편의성보다는 떨어지지만 차량이동시간 10여분 거리의 운정신도시가 모두 조성되고 경의선까지 개통된 시점에는 과연 어느곳이 더 높은가치로 평가받을지 생각해봤습니다.

우선 3년뒤를 내다본다면, 보다우수한 친환경과 뛰어난 주거/여가/문화시설이 완비된 2기신도시에 도보10분이내의 경의전철을 이용하여 신촌에서 맥주한잔 마시러가는데 도보시간포함하여 40여분정도면 충분해 집니다. (기존 3호선전철보다 서울중심지의 접근소요시간이 절반이상 단축됨)

더불어 교육여건(학원가조성, 대학유치)도 좋아지고 또는 그렇지 않더라도 10여분거리의 일산 후곡마을의 학원가 버스들은 지금도 이곳까지 쉴세없이 드나듭니다.

따라서 이런저런의 이유로 일산의 후곡마을과 비교를 했을때 운정신도시 빛의도시블럭은 향후 3년이후에는 모든조건이 앞서리라 판단됩니다.

따라서, 현재는 1억여원정도의 시세차(자유로 아이파크 34평형을 4억으로 봤을때)는 3년뒤에는 충분히 따라잡아 앞설 수 있으리라 생각됩니다.

그렇다면 3년뒤에 후곡의 5억짜리 아파트의 시세는 얼마나 되어있을까요. 지금껏 신도시의 주택가격 상승률로 보았을때 미니멈 6억은 무난하다 친다면, 자유로 아이파크는 6억이상의 시세가 나올수 있다는점입니다.

이는 현재 대부분의 사람들이 추측하는 4억후반~5억내외의 시세예상보다 상회하며, 충분히 가능하다고 말씀드리고 싶습니다. 더불어 자유로 아이파크 바로앞의 휴먼빌조합의 현재가격은 프리미엄 추금 포함하여 2.7억이지만 이또한 6억이상의 프리미엄 형성이 가능합니다.

또한, 조만간 분양예정인 한라비발디의 40평형의 시세는 분양가 5억수준에서 3년뒤에는 7억~8억수준에 충분히 도달할것이라 생각됩니다.

현재 교하지구의 35평형 월드메르디앙 센트럴파크의 시세와 자유로아이파크 34평형의 시세가 비슷합니다. 이또한 2년~3년뒤에는 현재처럼 비슷할지 또는 벌어지게 될지 유심히 지켜보고 있습니다.

만일 교하지구 월드메르디앙 센트럴파크가 3년뒤에 6억이된다면 교하지구 45평형 이상의 중대형평수의 가격은 8억이상은 간다는 얘깁니다.

비현실적 얘기 같다구요?.... 본인은 절대 과장하여 말하지 않습니다.

아마도 교하지구를 분양받았던, 자유로아이파크를 분양받았던 사람들이 처음 분양계약서를 작성할때 예상했던 시세상승보다 지금은....더욱 빨리, 더욱 높게 형성되고 있다는것을 부정하진 않을겁니다.

따라서, 충분히 가능성있으며, 그러므로 금번 한라비발디의 청약에는 통장소유자라면 무조건 올인해야하며 무주택자거나 25평형이하의 1주택을 소유한분들은 운정휴먼빌조합의 매입에 총력을 기울여야 합니다.

지금은, 빚을 져서라도 30평대 40평대 아파트를 장만할 수 있어도... 지금 사지못하면 아마 평생 살수 없을만큼 점점 어려워질 수 있습니다. 시간이 갈수록.....

빈익빈부익부...명심하세요.

 

ps
운정신도시 빛의도시블럭(한라비발디, 자유로아이파크, 일신건영휴먼빌)은 중대형평형의 민영단지비율이 가장높은 운정신도시의 랜드마크 블럭입니다.

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[스크랩] 부동산 성공투자의 3요소(1) |부동산노트

2006-08-26 13:51

http://blog.drapt.com/sookl011/3302771156567905742 주소복사

출처 : 진성효의 부동산클리닉

원문 : http://blog.drapt.com/j1280

종자돈의 기본원리(1)
분야 부동산 등록일 2006.07.19 17:24:57 조회 2112
우리 생활에 있어서 돈이라는 것은 참으로 중요하다.
학교를 졸업하여 첫 직장을 가져도 첫 월급이 얼마냐? 연봉은 어느 정도냐? 에 따라 그 사람의 평가가 달라진다. 아마도 학교 다닐 때 성적에 의해 많은 서열이 매겨지듯이 직장을 다니는 사람들은 그 사람이 받는 월급 또는 연봉의 다과에 따라 그 사람의 평가를 달리하는 경향이 높은 것이 현재의 사회구조인 듯하다. 또한, 요즘 젊은이들의 결혼 상대자의 조건 중 경제력이 상위1,2위에 속한 것을 본다면 현대사회에 살아가는 동안 돈이란 상당히 중요한 요소임에 틀림이 없다.

그런데 이렇게 중요한 돈을 사람들은 벌기 위해서 노력하긴 하지만 이를 늘리고 투자 하는데는 너무 무관심한 것 같아 안타깝다. 월급이 적어서 불평을 하면서도 그 월급을 가지고 더 좋은 곳에 투자하여 돈을 불리려는 법에 대해서는 별로 관심과 고민을 하지 않는 것을 보면 더욱 그러하다.

특히 부동산을 투자하는데 “돈”이 없어서 부동산 투자를 하지 못한다고 말하는 사람을 자주 본다. 정말 그럴까? 또, 돈이 있는 사람들은 부동산 투자하는데 돈 만 있다면 별로 어려움을 느끼지 않는다는 말이 맞는 말일까? 중요한 사실은 돈을 많이 가지고 있으면 있을수록 투자에 있어서 신중해 진다는 것이다. 따라서 돈을 많이 가지고 있는 사람들은 부동산에 투자에 대해 신중성은 매우 높을 뿐 아니라 그렇지 않는 사람보다 더 조심한다.
다른 점이 있다면 돈을 많이 가진 사람들은 투자에 대해 한번 결정을 하면 지체없이 투자하고 투자에 대해 별로 후회하지 않는 다는 점이다. 아마도 돈이 많은 사람들이 투자수익률에서 승리할 수 있다고 장담하는 이유는 빠른 판단력과 결과에 대한 승복이 강하기 때문일 것이다.

따라서 일반사람들은 아마도 부동산 투자에서 가장 큰 요소가 “돈”이라고 생각한다. 이러한 사람들은 단순한 논리로 생각하여 부동산은 돈으로 산다고 알고 있기 때문일 것이다. 그러나 과연 그럴까?
돈은 부동산에서 중요한 요소다. 그러나 가장 중요한 요소는 아니다. 단지 기초적인 요소일 뿐이다. 전쟁에서 돈은 총알과도 마찬가지다. 그러나 전쟁의 승리자는 총알이 많다고 승리하지 않듯 부동산에서도 돈이 많다고 좋은 부동산을 사고 수익률 높은 부동산을 얻을 수 없듯이 부동산 수익률을 결정하는 중요요소는 아니다.

부동산에서 투자하기 위해서는 돈 이외에도 여러 가지 요소가 있다.
그 요소에는 종자돈을 포함하여 ‘정보’그리고 ‘타이밍’이다. 이 중에서 가장 중요한 것을 종자돈이라고 생각할지 모르나 가장 중요한 사실은 해당부동산 종목에 맞는 적절한 타이밍이라는 사실을 알아야 한다. 다만 종자돈은 이를 뒷받침해 주는 기초적인 요소다.

예를 들어보자.
2006년 초에 재건축을 중심으로 아파트가격이 폭등한 적이 있었다. 강남 도곡동과 대치동을 중심으로 저밀도지구 신규 아파트가 입주했는데도 불구하고 매물부족 현상이 나타나 아파트 가격은 하늘 높은 줄 모르고 가격이 상승한 적이 있었다. 따라서 돈을 가지고 있었다고 해도 매일 달라지는 아파트 가격 폭등으로 인하여 계약을 할 수 없었던 것이다.
이때는 매물이 부족해서가 아니라 가격 폭등으로 인하여 매주 가격 상승으로 인한 매물 부족 현상이었던 것이다.
결국 33평형 아파트가 14-5억원까지 상승한 뒤에야 겨우 아파트 매매가 이루어 질 수 있었던 것이다. 10억원 하던 아파트 가격이 6개월 동안 무려 4-5억원 오르는 동안에는 아파트 매매를 할 수가 없었던 기억이 필자는 생생하게 기억한다. 돈만 있다면 아파트를 살 수 있다는 이론이 깨지게 된 것이다.

따라서 부동산은 하나의 요소가 작용해서 성공할 수가 없다. 부동산에서는 앞서 이야기한 3가지 요소(종자돈, 정보, 타이밍)가 적용 혼합되어야만 부동산에서 높은 수익률을 가져 올 수 있다. 다시 말해 3가지 요소가 적절하게 잘 결합이 될 때 부동산의 가격에 영향을 주고 변동을 일으키기 때문에 이를 잘 활용하여야 수익률을 극대화 시킬 수 있다.

그렇다면 이러한 요소 중에서 종자돈에 대한 요소는 어떤 역할을 하는가?
“돈 모으기가 하늘의 별따기보다 더 어렵다”고들 말한다. 사실이다.
왜 그럴까? 모두 다 돈을 모으는데 목표를 걸기 때문이다. 그런데 모으기에만 최선을 다하고 관리하는 데는 관심이 적다. 동일한 돈이라 하더라도 어떻게 관리하느냐에 따라 수익률의 결과는 하늘과 땅차인데도 말이다.

우리가 왜 부동산 투자를 하는 것일까?
좀 더 높은 수익률을 찾기 위해서다. 그렇다면 돈도 모으기만 하고 관리하지 못하면 수익률의 차이는 얼마나 날까? 예를 들어 보자. 동일하게 1,000만원을 은행에 예금한 사람과 부동산에 투자한 사람의 결과는 차이가 많이 난다. 그런데 가장 안전하게 돈을 관리하려면 은행에 예금해 두면 된다. 부동산에 투자하면 우선 귀찮아 진다. 세금이 어쩌고 부동산 정책이 어쩌고 불안하기도 하고 신경 쓸 것이 너무 많다. 그러기 때문에 많은 사람들은 은행에 예치하는 것이다.

그러나 한번 생각해 보자.
우리는 부모를 어떻게 만나는가? 우리가 세상에 태어날 때 우리의 부모는 우리가 결정할 수 없다. 하늘에서 정해준 순리에 맞게 부모를 만나는 것이다.
배우자는 어떤가? 결혼하고 싶다고 해서 배우자를 물건 고르듯이 만날 수 없다. 최소한 선택은 자신이 한다 하더라도 인연이든 아니든 우선 배우자를 만남을 통해 접해야 되지 않은가!
그러나 사회에서 만나는 친구들은 어떤가? 얼마든지 선택하여 만날 수 있고 친하게 지낼 수 있고 선택의 폭은 자기가 원하는 선까지 얼마든지 넓힐 수 있다.

다시 말해서, 부모는 내가 만나고 싶다고 해서 만날 수 있는 것이 아니다. 하늘이 정해 줘야 한다는 것이다. 또한 배우자 만남에 있어서 마음만 먹으면 만날 수 있다고 생각하는 사람이 있다면 아직 인생을 잘 모르고 하는 이야기 일 듯싶다. 인생에서 쉽게 배우자를 만나 결혼할 수 없듯이 돈도 벌고 싶다고 벌 수 있는 것이 아니다. 그러나 친구의 만남은 스스로 조절할 가능성이 높다.
따라서 부모를 타이밍으로, 배우자를 종자돈으로, 친구를 정보로 비유하고부동산의 3요소를 부모, 배우자, 친구 개념으로 정리한다면 부동산의 구성요소를 이해하는 데 도움이 될 것이다.

부동산에서도 위에서 말한 것처럼 마찬가지 법칙이 적용이 된다. 타이밍이 맞지 않으면 부동산은 사고 싶거나 팔고 싶어도 자기 뜻대로 되지 않듯이 부모를 자기가 선택할 수 없는 것이다. 따라서 타이밍이야 말로 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 요소라고 말 할 수 있다. 그러나 종자돈은 자기가 얼마나 열심히 하느냐에 따라 동일한 상황에서 그 결과가 많고 적음으로 확 달라지는 것이다.

필자는 “盡人事 待天命”이라는 말을 가슴깊이 새기고 있다. 자기 자신의 일에 최선을 다한 다음에 하늘의 뜻을 기다린다는 말이다. 이와 같이 부동산에서도 정보수집과 현장학습을 통하여 열심을 가지고 배운 후에 그동안의 종자돈으로 최선을 다한 후에 좋은 수익률이 나오기를 기다려야 한다. 그리고 그 결과는 하늘에 맡기는 것이다. 타이밍이 나에게 유리하게 되기를 바라면서 말이다.

부동산 투자 3요소 모두 다 중요하다. 그러나 그 중에서 종자돈은 모든 것의 기본이 된다. 따라서 종자돈을 모우기 위해 기본을 닦아야 한다.
그렇다면 종자돈이란 무엇인가?
농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 그렇기 때문에 누구나 부동산 투자에 있어서 처음 시작은 종자돈으로 시작하기 마련이다. 그러나 어떻게 종자돈을 관리 하느냐에 따라 그 사람의 인생이 바뀔 수도 있다. 특히 단순계산식의 수치 논리가 아닌 부동산에서는 종자돈을 보는 관점을 어떻게 보느냐에 따라 그 결과는 천양지차가 있다.

부동산에서의 종자돈에는 유형의 종자돈 및 무형 종자돈 그리고 만족적 종자돈이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이기 때문에 동일한 돈이라 하더라도 그 결과는 엄청난 결과를 가져오게 된다는 사실을 종자돈의 쓰임에 따라 다르다는 것을 알 수 있을 것이다.(계속)
- 양은열부동산연구소장

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다시보자 철거가옥 입주권 재테크 |부동산노트

2006-08-26 13:11

http://blog.drapt.com/sookl011/3302771156565517628 주소복사

오래 전 부동산 대학원에서 같이 공부했던 인연으로 공기업에 근무하시는 분으로부터 안부전화가 걸려왔다.  

강남 삼성동 현대 백화점인근에서  그분과 동행한 일행 한 분과 식사를 같이 하게 되었다.직장에서 같이 근무하는 동료가 내집마련문제로 자꾸 필자와 상담하고 싶다고 해서 주선하는 자리였다.

 

필자와 대학원 동기인 김 민국(59)씨는  모두 다 부러워하는 공기업에서 오래 근무하고 있지만 명예퇴직을 코앞에 두고 있다.

 

50대 후반으로 보이는 중년남자는 누가 보기에도 튼튼한 직장이 있음에도 신기하게도 아직까지 내집을 가져본 적이 없는 분이셨다.

식사를 하는 도중 필자는 너무 놀라 “정말이요”라고 되물었다.

 

그 분 얘기로는 여지껏 지방에서만 근무해 그 동안 마음 편히 회사에서 무료로 제공하는 관사에만 가족들이 머물렀다고 한다.

 

그래서 몇 십년동안 날로 오르는 집 걱정 않고 살았던 것이다. 하지만  어느날  관사도 마련되지 않은  서울로 발령받아 오십이 넘는 나이에 전세를 얻자니 친척들과 친구들 보기 불편했던 것이다. 그래서  얼마되지 않은 자금이지만 시세 상승이 가능한  아파트를 추천해 달라고 했던 것이다  

 

그리고 요즘 한창 사기로 서민들을 울리고 있는 장지지구의 철거가옥 재테크에 대해서 넌지시 물어보았다.

재테크에 문외한인 지방 분들도 서울의 장지지구 철거가옥을 얘기하는걸 보니 강남지역 기획부동산에 의한  서민들의 폐해가 어느 정도인지 이해가 갔다.

 

“싼게 비지떡”이다 ”서울사람들은 살아있는 사람코도 베어간다”란 말이 있다.

 

 역시  부동산에도 일맥상통하는 말로 이분은 서울강남의 대체할 주거지인 장지지구로 입주할 철거가옥을  1억원가량만 투자하면  32평 장지지구 아파트의 입주권을 받을 수 있다는  말을 곧이 곧대로 믿은 것이다

 

 SH공사가 지난 2004년부터 현재까지 철거가옥주에게 특별공급한 물량은 총 1760여 가구에 달하며   이중 마포 상암동이 1700가구로 대부분을 차지한다.

 

30평형대가 6~7억원에 달하는  마포 상암동에  들어갈수 있는 철거가옥  재테크가 성공하면서 철거가 되기 전에 주택을 매입해 저렴하게 내집을 마련한 것은  최상의 재테크 전략 중 하나로 비쳐지고 있다. .

 

하지만 현재는 몇 년전과  너무나 판이한 양상을 띄고 있다.

투자가치가 별로인 일정평형 이하의  임대주택을 시로부터 받는 입주권이나  시에서 인정하지 않은 철거가옥 옆의 구옥을 철거가옥이라고 매입을 주선하는 경우도 다반사이다.

또한 강남기획부동산을 거쳐가는 대부분의 철거주택은 이미 지분이 여러 개로 나뉘어져 있다.

 

게다가  최초 철거가옥주는  재산권 행사조건으로 현 시세보다 높은  거액의 웃돈을 매수자에게 요구하는 일도 일어나고 있다

 

입주권  자격요건 바로 알기

 

각종도시계획 사업(도로 ,공원 ,공원주차장)과 택지/도시    원칙적으로 입주권을 얻을려면 해당자치구가 정하는 자격요건을 갖춰야 한다.

 

SH 공사 아파트 입주권이 주어지는 서울시에서  입주권을 받을 수 있는  자격요건은  만20세 이상의 무주택 세대주면서 서울시 거주자여야 한다    

 

철거가옥주에게는 전용면적 25.7평이하의 분양아파트.세입자에게는 전용면적 12평이하의 임대아파트가 주어진다.

1982년 4.8 이전에  건립된 주거용 무허가 건축물에 등재된 건축물의 소유자도 입주권 대상이 된다 무허가 건축물 대장이 없을 경우에는 1982년 4.8 이전에 건립하였다는 확증(항측사진)이 있으면 가능하다.

 

공급순위 및 신청은 국민주택 특별공급 대상자로 통보한 가옥주로서 공급신청 접수일자 순위로 공급된다. 지구 변경 및 평형 변경은 1회에 한하며 입주주택 결정 전(동호수 추첨일)까지 도시개발 공사에 신청한다.

 

철가가옥 매입시에는 해당구청 주택과에서  입주권 부여대상주택인지 확인해 봐야 한다.

 

입주권 부여대상은 사업시행인가 고시일 이전부터  보상공고일까지 철거가옥을 소유하고 있는 사람이다. 합법적으로 입주권을 받으려면 사업시행인가 고시일 이전부터 철거가옥을 매입해야 한다.

 

매입하더라도 주택규모가 12.1평이 넘어야 전용면적 25.7평짜리 아파트를 받을 수 있고 그 미만이면 25평형의 입주권이 주어진다

 

12.1평을 넘은 주택을 보유한 사람도 철거이후부터 입주시점까지 무주택자격을 유지해야 한다는 것도 유념해야 한다.  

필자는 이와 같이  철거가옥투자 주의점 대해 비교적 자세하게 상담해 드렸다.

 

지방 같으면 2억정도의 자금으로 30평형대 아파트를 충분히  사고,또 남는 자금으로 차량도 중형차로 바꿀 정도의 호기를 부릴 수 있다. 하지만  서울에서는 대출을 이용하지 않고는 어림없는 자금이었다.

 

아파트를 계약하고 바로 감사전화를 했을 때 뒤늦게나마 집을 마련한것에 대해   축하해줘야 하는지 혼란스러웠다.

 

왜냐면 이분의 주변환경,즉 안정된 직장에서 제공되는 높은 연봉과 무료로 이용할 수 있었던 관사가 결국엔 그분의 동기들보다 재산형성과정에서  수억원의 기회비용을 앗아간 것이기 때문이다

 

다행이 6개월만에 필자가 추천해 준 아파트가 50%가량 올라  싱글벙글 하면서 서울직장생활을 하고 있다는 소식이 들리고 있다. .

 

유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공

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