이렇게 부동산 시장이 변수가 많을 때에 미래 부동산시장에 대해 점쳐 보는 것이 어떨까? 한 치 앞을 내보다기 어려운 상황에서 미래부동산 시장을 전망하는 것은 신(神)의 경지라고 하지만 최신 부동산시장의 트렌드와 패러다임, 각종 통계와 몇 가지 변수를 바탕으로 몇 년 후 부동산 시장은 어떻게 변할 것이며 어떤 부동산에 관심이 몰릴 지 상상(?) 해보자.

 10년 앞을 내다보기 위해 잠시 10년 전의 부동산시장을 거슬러 가보자. 1996년 전후 부동산 시장은 현재와 크게 다르지 않았다. 당시에도 부동산에 대한 관심이 높아 아파트와 토지가 인기를 끌었다. 금융소득종합과세와 사회 간접자본 건설에 따른 민간자본의 참여, 수도권 주택부족현상 등으로 수요자들의 부동산에 대한 관심은 꾸준했다. 시장은 춤추지는 않았지만 완만한 상승세를 탔다.

 당시에도 아파트, 상가, 토지 등 부동산 주력(?)상품을 중심으로 명암이 엇갈리는 종목들이 출현했다. 아파트의 경우 매매가 보다 전세값이 많이 올라있었고, 상가는 신도시의 공급과잉 여파로 가격이 떨어졌다. 토지는 지자체의 개발여파 속에 대세상승 속에 진폭이 크지 않은 시장이었다. 부동산실명제 실시가 부동산시장에 미치는 파장이 컸음에도 불구하고 부동산에 몰리는 관심은 지금과 다를 바 없었다. 등기의무화 시행, 양도세 비과세 감면축소 등 투기억제기능 제고가 부동산정책의 골간을 이룰 정도로 정부의 부동산투기규제는 고삐를 조였다.

그 후 외환위기의 돌발변수를 겪으면서 시장은 몇 년간 침체에 빠졌지만 곧 회생하며 부동산 투자 열기는 다시 재연됐다.

 과거 없는 미래가 없듯이 지난 10년의 부동산시장을 돌이켜보면 향후 미래의 부동산시장을 유추해볼 수 있지 않을까? 10년 후에 부동산 시장은 수급동향과 트렌드, 인구동향 및 금융시장 변화에 따라 부동산종목별로 명암이 교차되는 시장이 될 것으로 보인다. 이를 바탕으로 미리 구체적인 목표를 설정해 투자를 계획한다면 남보다 한 발 앞서 유망한 부동산에 관심을 기울이게 되지 않을까? 시장을 바로보지 못하는 개인 부동산업자가 10년 앞을 내다보고 유망 부동산을 선정하는 건 무리지만 나름대로 심혈을 기울여 멀리보고 장타를 때릴 핵심 부동산상품을 짚어보려 한다.

 ■ 고령화 시대의 유력 상품 - ‘전원’용 부동산

 통계청 발표에 따르면 우리나라는 2006년 현재 65세 이상 노인인구가 전체 인구의 9.5%에 달하고 2016년경에는 15%를 육박해 초 고령 사회에 진입한다고 한다. 저 출산에 따른 인구고령화는 필시 수요자들로부터 전원부동산에 대한 관심이 집중되며 전원주택 ,농가주택 ,펜션 ,주말주택 등이 인기를 끌 것으로 보인다.

 부동산거래 현장에 있다 보면 장,노년층 부동산투자 희망자들이 가장 관심을 많이 갖는 부동산은 역시 전원부동산이다. 수도권 또는 지방중소도시 근교에 땅을 사 소박한 전원생활을 하겠다는 수요자들이 십중팔구다. 각 언론사의 부동산투자 희망자를 상대로 한 설문조사에서 매번 빠지지 않는 게 은퇴 후 장차 전원용 부동산을 장만하겠다는 것이 그들의 소망이다. 수도권의 땅값이 크게 내리지 않는 이유도 가수요자들이 여유 돈으로 땅을 알음알음 사두기 때문이다. 시세차익을 얻기 위한 투자보다 미래를 내다보고 땅에 적금들 듯 묻어두려는 심리 탓이다.

  주택의 투자가치가 낮아져 삶의 질과 주거의 편의성을 따지게 될 때 도시서민들의 탈도시화는 러시를 이룰 것이다. 도시주변의 중소형 주말 ? 전원주택은 향후 꾸준한 가격상승을 기대할 수 있는 종목으로 부상할 여력이 큰 부동산이다. 전원생활에 관심이 있다면 번듯하고 값비싼 귀족형 전원주택이 아니라도 농가주택이나 농촌문화마을사업의 일환으로 분양하는 택지나 농촌주택 투자에 관심을 기울여보는 것이 어떨까. 새롭게 바뀐 농지정책과 세금 면에서 소형 주말주택 만들기를 도와주는 환경으로 바뀌어가고 있는 만큼 지속적인 관심을 가질 만한 종목이다.

■ 안정을 추구하는 고수익 상품 - ‘임대’용 부동산

 미래는 기업과 금융혁명으로 산업지각의 변동이 예상된다. e-비즈니스, 재택근무와 아웃소싱 발달, 사교육비와 주택비용 증가는 부동산시장에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 업종간의 부침으로 인해 고용불균형이 심화되면서 임대용 부동산투자에 대한 욕구는 점차 늘어날 것이다. 대표적인 임대용 부동산인 ‘도심’의 소형 상가와 서민 주거 밀집지역 내 소형 주택, 고령화시대의 실버주택 임대사업, 관공서와 공공시설 주변의 미니 오피스(텔), 주상복합아파트 내 고급주택, 주택밀집지역 내 상가주택, 신도시주변의 쾌적한 아파텔 등은 향후 수요자의 쏠림현상이 꾸준히 이어질 것으로 보인다.

 저금리 기조가 유지되고 주택에 대한 보유세 부담이 커질수록 전세가 월세로 전환되는 추세가 이어져 임대용 부동산의 가치는 점차 높아질 것으로 보인다. 현재 서울지역의 임대차 계약 중 월세비중이 40%를 넘는 상황임을 감안하면 향후 부동산시장의 임대수익 비율은 점차 늘어나는 것은 자명한 현상이다. 특히 도심 소재 소형 부동산의 인기는 가속화될 것으로 보인다. 희소성과 개별성이 돋보이는 위치 좋은 부동산은 부침이 심한 경기에도 투자자에게 고수익을 안겨주는 유일한 대안상품이기 때문이다.

 ■ 삶의 질 높이는 - ‘웰빙,레저’용 토지

 모 국책연구기관이 향후 유망전략사업으로 꼽은 주택산업 분야 중 유망산업으로 귀농교육사업과 은퇴농장사업, 전원형 주택사업 등을 꼽았다. 고령화산업이 100조 시대를 온다며 특수를 누리게 될 것이라고 전망했다. 주5일 근무제 확산에 따라 넉넉한 주말시간을 활용해 도시를 탈출하는 도시민들이 주말농장과 체험용 토지에 대한 수요자로 돌아설 가능성이 크다.

 향후 수도권규제 완화 조치와 지속적인 국토 개발여파로 토지는 장기적으로 임대와 개발수익을 동시에 안겨줄 ‘뜨는’ 상품이다. 토지의 경우 신설도로를 따라 돈을 묻는 다면 최소한 땅값이 내려 갈 염려 없는 ‘적금’상품임에 틀림없다. 공공기관이 직접 개발해 공급하는 저밀도 택지지구 내 단독택지는 각종 기반 및 편의시설이 충분히 설치되기 때문에 적은 돈을 들여 토지를 장만할 수 있어 인기를 끌 것이다. 전용주거용지의 경우 쾌적한 주거생활이 가능해 초심 투자자들이 노리기에는 안전한 투자대상으로 꼽힌다. 전매가 가능하기 때문에 환금성도 뛰어나다.

 대지보다 가격이 싼 농지나 임야는 전용과정을 거칠 경우 적은 비용으로 주택을 지을 수 있다. 또 농림지역이나 보전임야, 기타 규제가 많은 토지보다는 전용이 가능한 관리지역 내 토지가 좋다. 소규모 주말농장용 농지나 산림경영과 목장용지용 임야도 앞으로 주목받는 토지로써 꾸준히 관심을 끌 부동산종목이다.

 부동산에 투자한다고 하면 으레 ‘단기에 높은 수익’을 올려야 한다고 생각하기 십상이다. 그러나 부동산 투자 트렌드는 서서히 바뀌고 있다. 정부의 강력한 투기억제책과 중과세 정책 등으로 실수요자 또는 실속투자 형태로 거래형태가 바뀌고 있는 추세다. 단기투자로 얼룩진 부동산투자 문화에서 한발 물러나 장기투자에 대한 마인드로 바뀌어야 할 때이다. 장기투자는 규칙적이고 느린 변동성에 투자하는 것이다. 따라서 단기투자와 달리 기대수익이 낮기 때문에 투자의 적중률이 높고 많은 기회를 맞이할 수 있는 장점이 있다.

 부동산시장의 여러 변수에 의해 부침이 생기더라도 기다리다보면 큰 사이클 상 돌아오는 여러 번의 기회를 잡을 수 있다. 부동산 투자에 ‘인내심’이 필요하다. 짧게는 5년에서 길게는 10년 앞을 내다보는 장기적인 안목으로 부동산 투자계획을 세워야 할 것 같다.

저자: 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 윤재호 대표