당시 분양 할 때 이런 황당한 정부가 다 있나? 하며 흥분과 실망을 한 적이 있었습니다.

서울에서 약 20키로 거리에 야산 및 그린벨트 땅에 총총히 쌓여있는 조그마한 공간이 어찌 평생을 벌어도 살 수 없는 가격이란 말인가 하며 개탄을 하였습니다.

그런 지방의 한적한 땅을 토지공사는 평균 평당 100만원 수준으로 토지보상을 하고 주택업자에게 평당 950만 원으로 분양을 하였습니다. 자그마치 거의 10배가 되었습니다. 물론 도로 등 감보율이 있다 하지만 그리하니 부동산 투기를 조성한 것은 바로 정부였습니다. 물론 그들은 한마디 할 겁니다. 니들이 정책을 해 봤어? 안 해봤으면 말을 하지 말아 할 것입니다. 아무리 계산해도 분양원가가 평당 500만원 수준이니 그 값에 분양하면 사회문제가 될 것 같고 당시 분당 수준을 보니 평당 1500만원을 형성하고 있고 그 값에 맞추려다보니 판교에는 소용도 없는 용인-세곡 간 고속도로 개설비용으로 7,000억 원, 신분당선 7,000억 원 이리저리 한 가구 당 5,600만원(집값의 약 25%)을 부담 시키고 그래도 남아도니 건축비도 평당 450만 원으로 책정하고 그러고도 분양 받기만 하면 로또니 뭐니 하며 언론을 동원하여 거품을 만들었습니다.

저는 1990년부터 부동산 값이 왜 이리 비싼가? 하며 항상 막차를 타는 것은 아닌가하며 고민 하였습니다. 저는 2004년 저서에서 일본의 경우를 비교하여 조만간 폭락의 시대가 오니 마누라의 명의 부동산까지 다 팔라 하였습니다. 그렇다고 마누라까지 팔지는 마라 하였습니다. 이런 주장을 한 입장으로서 당시 저도 분양을 받을까 많은 고민을 하였습니다. 그래서 저도 모든 부동산을 다 처분하고 현재는 집 한 채만 소유하고 있습니다.

판교, 신도시는 1976년 5월 판교 남단녹지에 대한 건축제한을 시작으로 1998년 5월 개발용지로 지정하고 공청회, 실시계획승인, 택지개발지구지정, 실시계획을 통해 2006년 3월

면적 약 280만평, 인구 87,789명, 가구 29,263세대( 단독 6%, 아파트 20%, 상업 7.63%, 공공시설 66.86% ), 녹지율 35%(분당의 약 2배), ha당 인구 86명(분당 198명, 일산 176명) 로 분양을 개시하였습니다.

당시 분양가는 33평 미만 (평당 1,130만원), 38평 미만 (평당 1,600만원), 38평 이상 (1,800만원) 으로 분양만 받으면 로또 당첨이라는 신조어를 만들며 판교 란 브렌드를 1위로 등극시켜 놓았다. 그 후 전반적인 부동산 가치 하락으로 망교 란 신조어까지 만들어 내었으나 곧 판교의 우월성을 인정받아 다시 수도권 최고의 위치로 등극 하였습니다.

현재의 가치는 약 평당 평균 2,200만원의 수준을 보이고 있으나 양도소득세, 전매규정에 의거 거래는 초 급매물 외에는 거래가 없으나 매수희망자는 엄청난 관계로 로얄 기준으로 심지어는 평당 2,700만원까지 거래된 공공연한 비밀 또한 사실입니다.

현재 분당과는 약 30%의 차이를 보이고 있으나 분당에 비하면 우선 판교의 33평이 분당의 약 40평의 면적을 확보하고 있고 새 아파트이며 여러 기반시설 면에서 우위를 보이고 있으므로 향후 교통 및 기반시설이 완비되면 약 50%의 차이도 예상해 볼 수 있을 것입니다.

그럼 현재 상태에서 최고의 위치는 어디일까?

우선 판교는 경부고속도로를 기준으로 동 판교와 서 판교로 나눕니다. 동 판교는 교통 및 상업성에서 우위에 있고 서 판교는 거주성에서 우위에 있으나 많은 분들이 종합적인 판단으로 보면 15-20%의 가치를 동 판교를 더 인정하고 있습니다.

그럼 동 판교에서는 어떻게 구분 할 수가 있을까? 판교는 보는 사안에 따라 거의 우열을 가리기 힘들다 보아지나 그래도 기준을 적용 해 보면 우선 판교역을 기점으로 해서 동쪽(A19-1, A20-1, A21-1, A21-2) 과 남쪽 ( A22-1, A22-2, A23-1)을 비교 해 볼 수 있다.

남쪽 그룹이 신촌공원 14만평과 도서관을 접하고 있으므로 주거성에서 앞서나 판교역과의 거리가 약 500-600미터로서 동쪽 그룹과는 100-200미터 차이가 나나 거주측면으로 항시 자연을 바로 접 할 수 있으므로 조금 더 점수를 주고 싶고 그럼 3개 단지 중에서 골라 본다면 A23-1단지가 바로 공원 입구와 접 하고 있고 두 단지에 비해 앞뒤 뜨임 정도가 약간 우세하다 인정되며 그중에서도 307동이 앞 뒤트임에서 우월하므로 최고의 단지로 선정을 하여도 무방할 것이며 거기서 1라인과 4라인을 비교해 보면 1라인은 앞으로는 분당 중앙공원이 시야에 트이고 뒤로는 신촌공원을 마주보고 있으나 동향이므로 감점 요인이 되고 4라인은 앞트임은 최고로 우월하나 뒤트임이 막혀있고 남향이므로 그래도 어디가 우월 하냐 고르라면 저는 1라인의 손을 들어 주고 싶습니다. 아파트라는 것이 얼마 전 잠실 아파트가 한 단지 내 에서도 10억 원 수준인 33평 급이 3억 원까지도 차이가 나는 것을 볼 때 또한 자신의 처지와 보는 시야에 따라 다르므로 이 기준은 참조로 하였으면 하며 자신의 처한 상황에 따라 다 방면의 의견이 나올 수도 있는 것 또한 사실입니다.

그럼 앞으로 3년 후의 미래는 어찌 변화 될 것인가?

신 분당선의 개통으로 강남역까지 16분에 도달 할 것이며, 현재 확정단계인 GTX(대심도 고속 급행열차) 및 KTX 호남선의 정차 역으로 확정, 여주-판교전철 착공, 판교의 20만평 벤쳐벨리 완성, 6조원이 투입되는 판교역사 알파돔 건설, 제 2 경인고속도로 신설, 제 2 경부고속도로 연결, 제 2 영동 고속도로 연결, 정부의 대동제의 정책으로 판교를 중심으로 동으로는 여주, 서로는 안양, 남으로는 동탄 까지를 포함하는 동남부의 최 중심이 될 것이므로 2015년경에는 평당 3,000만원(현재 강남 3,300만원 기준)을 상회하는 결코 소위 말하는 강남에 꿀릴 것이 없는 명실상부한 도시로의 부상이 예견됩니다.

그래서인지 최근 최고의 투자 수익 처로 판교를 꼽는 것은 당연시 되고 있습니다.

특히 이번에 검토 확정 되고 있는 GTX (삼성-동탄 간 대심도 고속열차)의 정차 역으로 결정시 삼성역까지 약 5분에 주파가 됨으로서 누구도 신 버블쓰리인 잠실, 과천, 판교에서 결코 꿀리지 않는 입장에 서는 것은 자명한일 일 것입니다.

그러나 이번에 판교의 입장에서는 GTX 판교역사 유치에 빨간 불이 켜진 상태입니다.

사실 초반에는 민자업자는 역사를 지금의 성남시청 신축부지인 여수개발지구와 모란역을 연계하여 설치하는 기획안을 추진하였으나 경기도의 교통연구원의 용역결과 판교가 여러 면에서 모란에 비해 우위를 차지하므로 1차로 판교역을 역사위치로 선정 발표 하였습니다. 그러자 모란에서는 모란역사 지키기 위원회를 설립 하였고 판교에서는 “GTX 판교역사 유치확정 추진위원회”를 급 가동하여 사태 주의를 하며 전주민의 동의를 받는 일에 착수 하였습니다.

사전에도 판교는 분당구 분구 시 분당1,2구 또는 분당구, 판교구로 할지, 동서, 남북으로 할지를 놓고 설문 조사를 하여 약 2배의 차이로 판교구 및 동서 분할로 결정 되었으나 정치적인 밀실암투로 뒤집어져 반대로 상정 되었으나 정책상 무효화 된 전력에서 보았듯이 이번에도 경제성, 효율성, 사회성 등 전 부문에서 판교역사로의 확정이 다수 의견이나 이번에 민자업자가 제안한 안을 보면 성남시청 신축 옆 지금은 공원으로 결정 된 곳에 역 신설 및 유치의 무리수를 계획하고 있음에 사태주의를 하고 있습니다.

사실 주요 정책결정 시 약 3년 전부터 사업이 기획되면 업체가 선정되고 그 업체는 많은 시간과 경비를 투자하게 됩니다. 그래서 사업이 표면화되면 당연히 업체선정은 입찰조건으로 타 업체가 참여 못하게 조건을 달던 아니면 담합에 의한 사업권을 확보하는 것이 공공연한 건설계의 비밀 아닌 비밀입니다.

하여튼 이번에 다시 교통연구원에 중간역사 설치 타당성 검토가 재 용역의뢰 된 것으로 압니다. 이제는 한국도 인천공항철도와 같이 잘못된 용역 및 수요산정으로 매년 1,300억원의 국민 세금을 낭비하고 있고 2012년부터는 손실금액이 약 3,000억원을 상회할 것이라 합니다. 이번에는 밀실의 담합이 아닌 타당성 있는 검토와 용역이 이루어져 다시는 이와 같은 과오가 없기만을 바라며 만일 판교로 역사가 확정시 다시금 판교는 수도권의 최고 도시로 부상 할 수 있을 것입니다.

부자가 되고 싶은 사람이 반드시 해야 할 일

  - 부자일지를 쓰자

‘성공하기를 원하는가?’라는 질문에 ‘아니오’라고 대답할 사람은 없을 것이다.

물론, 사람에 따라서 ‘성공’에 대한 실체는 서로 다를 수 있겠지만, 누구나 자신이 목표하는 성공을 이루기를 원하며 그것을 위해 노력할 것이다.

그러면, ‘당신의 인생은 성공했다고 말할 수 있는가?’라는 질문에는 어떤 대답을 할까?

‘나는 내 일에서 성공했다!’고 자신 있게 말할 수 있는 사람도 있겠지만, 아직 그렇게 말할 입장에 있지 않다면, 성공하기 위해서 어떤 노력을 기울이고 있는가? 지금까지 노력을 기울였는데도 아직 성공하지 못했다고 생각하는 이유는 무엇인가? 앞으로 성공하기 위해서는 어떻게 해야 하는가?

‘부자가 되기를 원하는가?’라는 질문에 ‘아니오’라고 대답하는 사람도 거의 없을 것이다.

물론, ‘부자’에 대한 기준이나 관점은 사람들마다 많이 다를 수 있겠지만, 누구나 부자가 되기를 원하며 그렇게 되기 위해 노력할 것이다.

그러면, ‘당신은 지금 부자인가?’라는 질문에는 어떤 대답을 할까?

‘나는 부자다!’라고 자신 있게 말할 수 있는 사람도 있겠지만, 아직 그렇게 말할 수 있을 정도로 부자가 아니라면, 부자가 되기 위해서 어떤 노력을 기울이고 있는가? 지금까지 노력을 기울였는데도 아직 부자가 되지 못했다고 생각하는 이유는 무엇인가? 앞으로 부자가 되기 위해서는 어떻게 해야 하는가?

성공한 사람, 부자가 되기 위해서 부단한 노력을 기울이는 사람들은 많지만 정작 자신이 성공했다거나 부자라고 생각하는 사람은 많지 않은 것 같다.

그러면 성공하기 위해서는 어떻게 해야 하는가? 부자가 되기 위해서는 어떻게 해야 하는가?

이 두 가지 질문에 대한 확실한 대답을 찾기 위해서는, 이미 성공한 사람, 부자가 된 사람들이 어떻게 해왔는가를 살펴보는 것은 크게 도움이 될 것이다. 그들이 살아온 행적을 면밀하게 검토해 보고 그들이 했던 것처럼 노력해 보는 것은, 그들이 겪어야만 했던 시행착오를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다. 그것도 한 두 사람이 아니라 수많은 사람들의 경험들을 살펴보면서 어떤 공통점을 찾아낼 수 있다면, 그리고 그것을 우리 자신의 것으로 만들어서 실행한다면, 우리는 좀 더 쉽게 좀 더 빠르게 성공하는 사람이 될 수 있을 것이다.

그러면 어떻게 성공한 사람, 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아낼 수 있을까? 우리 개개인이 그 일을 한다는 것은 엄청난 시간과 노력을 필요로 하는 일일 것이고, 정작 그 일에 시간을 빼앗겨서 우리가 원하는 성공을 이루어 내기가 어려울 수 있을 것이다.

하지만 다행스럽게도, 그리고 고맙게도 우리가 해야 할 그 일을 대신 해준 사람들이 있다. 우리와 같은 관심을 가진 사람들이 이미 많은 성공한 사람, 부자들을 만나서 그들의 성공 비결을 듣고 거기에서 그들의 공통점을 찾는 일을 해 왔고, 그들의 성과를 책이라는 형태로 보고서를 만들어서 우리에게 전해 주고 있다. 우리는 단지 그들의 노력의 결과물인 그들의 책을 구입해서 읽고 자신에게 적용하기만 한다면 우리가 원하는 성공을 위해 한걸음이라도 더 빨리 다가갈 수 있다.

성공한 사람들, 부자가 된 사람들에 대한 많은 연구 결과물들이 있지만 그 대부분은 외국인 저자들이 집필한 것들이다. 물론 사람이 살아가는 이치는 동서양을 막론하고 같을 것이라고 생각할 수도 있지만, 사회적인 차이와 문화적인 차이라는 것을 감안할 때 외국 사람들의 경험 보다는 우리가 사는 지역에서 성공한 사람들의 경험이 훨씬 더 우리가 공감할 수 있고 더 실제적인 도움을 줄 수 있을 것이다.

그런 관점에서 볼 때, 삼성경제연구소 사이버포럼 부자특성연구회(www.seri.org/forum/rich) 회장으로 활동 중인 문승렬씨가 쓴 <한국부자들의 부자일지>라는 책은 우리에게 실제적인 도움을 주는 훌륭한 보고서라고 말할 수 있다. 다음의 내용들은 이 책을 읽으면서 개인적으로 중요한다고 생각한 점들을 요약한 것이므로 참고하고 도움이 되기를 바란다. 더 많은 유익을 얻으려면 직접 꼭 한 번 읽어보도록 권하고 싶다.

이 책은 한국에서 10억 이상의 금융자산을 자수성가로 이뤄낸 사람들 600명을 끈질기게 인터뷰해서 그들이 누구에게도 공개하지 않았던 그들만의 성공비결, 부자가 된 비결들의 공통점을 찾아냈다는 면에서 매우 의미 있는 보고서라고 할 수 있다.

저자는 ‘부자’의 정의를 이렇게 하고 있다.

부자는 인생의 중요한 시기에 필요한 자금을 부족하지 않게 준비하여 부와 행복을 동시에 누리는 사람이라 할 수 있다

그러면 부자가 되기 위해서는 어떻게 해야 하는가?

요즘같이 쉽게 정보를 수집할 수 있는 시대에, 부자가 될 수 있게 해 준다는 무수히 많은 책을 읽고 경제에 대한 많은 정보를 얻었음에도 불구하고 실제적인 효과가 없었다면 그것은 바로 실천하지 않았기 때문일 수 있다.

중요한 것은 실천이다.

물이 수증기가 되려면 섭씨 100도가 되어야 한다. 99도와 100도는 불과 1도의 차이이지만 99도까지의 물은 그저 물일뿐이지 수증기가 아니다. 부자가 될 준비를 99% 하더라도 실천하지 않으면 의미가 없다. 부자가 되기 위한 1%, 그것이 바로 실천이다. 그리고 부자들의 실천력을 키워주는 것이 바로 ‘부자일지’다. 저자가 만난 많은 한국의 부자들은 비록 그 형식은 서로 다르지만 어떤 식으로든 부자일지를 써오고 있었다고 한다. 한마디로 부자일지는 ‘부자실천 매뉴얼’과 같은 것이다. 한국의 부자들이 매일 실천해서 자신을 부자로 만든 부자지침서인 것이다.

부자의 길을 가려면 부자를 따라하고 그들의 생각을 배우고 실천하는 노력이 필요하다.

저자는, “‘부자되기’란 일상의 작은 노력들이 쌓이면서 가능해진다는 평범한 사실들을 명심하라”고 권하면서 부자가 된 여러 사람들의 경험담을 공개한 후에 그들의 공통점 가운데 하나가 ‘부자일지’라는 것을 다시 한 번 강조한다. 한국의 부자들 중에 부자일지를 쓰지 않는 사람이 없다는 것이다. 사람들마다 부자일지를 쓰는 것은 자기들 나름대로의 방식이 있을 수 있지만, 그들은 하루도 빠짐없이 자신들의 경제활동에 대한 꼼꼼한 기록을 남기고 있었다. 단순히 기록만 하는 것이 아니라, 시간이 흐른 뒤에 다시 꺼내보고 반성하면서 자신들 나름대로의 목표를 이루기 위한 실천 매뉴얼로 부자일지를 관리하고 있었다. ‘기록되지 않는 역사와 반성하지 않는 과거는 미래를 약속할 수 없다’는 것이 부자들의 지론이다.

부자일지는 돈과 관련된 정보를 기록하고 정리하는 것이 주목적이다.

최근 경제 관심사와 주가, 부동산, 금리, 채권, 유가, 환율 등의 변화 추세를 파악하고 이해해서 투자에 활용할 수 있는 마인드를 형성하기 위해 꼭 필요한 것이다. 부자들은, <메모의 기술>이라는 책에서 “무언가를 기억하려고 애쓰지 말고, 머리는 창의적인 것에 쓰되 기억할 것은 기록하고 잊으라.”는 조언을 충실하게 따르고 있었다. 그들은 “부자라서 쓰는 것이 아니라 부자일지를 써서 부자가 되었다.”고 한결 같이 말하고 있다. 

부자일지는 단순한 메모나 기록이 아니라 마음속에 품었던 부자목표를 글로 기록하는 작업이며 부자가 되기 위해 어떻게 해야 할지를 알려 주는 네비게이션이다.

따라서 부자일지를 쓰기 전에, 먼저 해야 할 일은 부자의 미션과 비전을 만드는 것이다.

부자가 될 목표를 정하기 전에 다음과 같은 것들을 먼저 고민하고 명확하게 해야 한다.

 ● 내가 60세까지 벌 수 있는 금액 총액은 얼마일까?

 ● 사랑스런 내 자녀들이 대학까지 공부할 때 필요한 교육자금은 얼마일까?

 ● 결혼 적령기에 있는 아이들의 결혼시기와 결혼자금은 얼마일까?

 ● 앞으로 3~5년 안에 집을 장만하거나 늘리고 싶다.

 ● 80세까지 살 경우, 20년 동안 얼마의 생활자금이 필요한가?

 ● 현재 다니는 직장을 그만 두고 사업을 하고 싶다.

 ● 노후준비로 임대수입이 있는 상가, 부동산을 갖고 싶다.

 ● 작지만 내가 봉사할 수 있는 일을 찾고 싶다.

이러한 항목들을 다음의 세 가지 규칙에 맞춰 생각해 보자.

첫째, 미션과 비전을 결정해야 한다.

미션이란 본인의 삶에 있어서 사랑과 행복을 추구하는 변하지 않는 진리라고 할 수 있다. 왜 부자가 돼야 하는지, 어떤 부자가 되어야 하는지에 대한 변하지 않는 가치를 정립해야 한다. 그리고 이 미션을 달성하기 위해 필요한 세부 전략인 비전이 나와야 한다.

비전이란 미션을 이루기 위해 실제로 행동하여 달성하기 위한 세부목표다. 비전은 힘을 집중시켜주고, 방향을 제시해주며, 전력을 다해 앞으로 나아갈 수 있게 도와준다. 그리고 비전은 미래의 청사진이다. 한 개인이 미래에 대한 명확한 비전을 가지고 있다는 것은 대단한 경쟁력이다.

미션은 자신이 평생 동안 지속적으로 지키고 실행해야 할 지침이다.

그에 비해 비전은 좀 더 구체적인 사항이다.

미션은 변하지 않지만 비전은 달성되면 다시 새로운 비전을 설정해야 한다.

둘째, 기간별로 구체적인 부자 목표를 구분해 보자.

비전을 달성하기 위해 가장 중요한 부자 목표를 단기, 중기, 장기로 표시해 본다. 그리고 일년씩 자산 변동을 구체적인 항목을 이용하여 미리 예측해보면서 개인적인 중요도에 따라 1(매우 중요함)에서부터 10(중요하지 않음)까지 순위를 매겨본다.

셋째, 자신의 인생 주기에 따라 부자목표를 정하자.

개인마다 각기 처해있는 상황은 다르지만, 대부분의 사람들에게 공통적으로 나타나는 인생의 주요사건과 연계된 목표를 찾아내서 구체적으로 적어보면서 필요한 자금을 예상하고 그에 맞는 목표를 정해야 한다.

부자일지에는 어떤 항목들이 들어가는가?

◎ 정보력을 기르기 위해 오늘 신문의 주요 이슈를 챙겨라.

  신문이 좋은 이유

    1. 매일 매일 새로운 정보가 담겨져 있다. 매일 기사내용이 다르다.

    2. 시간이 부족한 사람도 자기가 편한 시간에 신문을 통해 정보를 얻을 수 있다.

    3. 정보를 얻는 데 드는 비용이 저렴하다.

    4. 시간과 장소에 구애받지 않고 자유롭게 볼 수 있다.

  신문의 정보를 분석하는 안목을 기르게 되면

    1. 경제 및 사회정치 현상의 흐름을 파악할 수 있다.

    2. 재테크와 금융 정보를 얻을 수 있다.

    3. 정부정책 방향의 커다란 흐름을 이해할 수 있다.

    4. 세상을 보는 안목이 길러진다.

    5. 어려운 경제서적과 같이 수준 높은 책도 이해할 수 있게 된다.

신문의 주요 이슈를 단순하게 보는 것이 아니라, 그 내용은 무엇인지, 이 기사가 실린 이유는 무엇인지, 그렇다면 나는 어떻게 해야 되는지 등을 What, Why, How로 분석하여 해석한다. 그래야만 신문이 정보원으로서 새로운 방향을 제시해 줄 수 있다.

◎ 경기의 흐름을 읽는 시야를 키우기 위해서 주요 경제변수를 이해하라.

  금리 - 금리는 돈을 움직이는 신호등이다.

  주식 - 10년 후 주식시장을 준비하자.

  부동산 - 부동산은 주식과 같이 올라간다.

  환율 - 환율은 금리와 주식과 함께 투자할 때 중요한 항목이다.

  유가 - 유가의 흐름을 놓치지 말라.

  채권 - 투자의 미인, 채권을 주목하라.

  부자들의 신문 읽는 20계명

    1. 숲을 보고 나무를 보라. 신문 기사의 큰 제목을 적어본다.

    2. 신문에 나온 기사의 행간까지 읽으라. 기사의 이면을 이해한다.

    3. 신문기사는 신호이자 손짓이며 바로미터임을 명심하라.

    4. 사회문화와 정치, 경제 간의 상관관계를 적어보라.

    5. 주요경제변수(주식, 부동산, 채권, 환율, 유가, 금리)를 파악하라.

    6. 신문 하단의 광고란을 보라. 체감 경기를 느낄 수 있다.

    7. 사건사고를 반드시 보라. 사회 흐름을 읽는다.

    8. 뉴스를 해석하는 습관을 가지라.

    9. 다양한 정보 수집 채널을 이용하라.

    10. 하루 한 시간 이상 신문 읽기에 투자하라.

    11. 금융기관의 신상품과 분양기사를 보라.

    12. 사건이 발생하면 유리한 분야와 불리한 분야를 생각하라.

    13. 부동산 시장 현황은 강남 아파트 기사를 참고하라.

    14. 증권 시장 추이는 각 증권사 리서치 자료를 살펴라.

    15. 금리 현황은 국민은행 기사를 보라.

    16. 기업 주가는 관련주가와 연동하여 해석하라.

    17. 수출기사는 반도체, 휴대폰 등 5대 품목의 수출 추이를 읽으라.

    18. 뉴스를 100% 믿지 말라.

    19. 자기만의 해석능력을 기르라.

    20. 계속 변화되는 기사를 주목하라.

부자일지를 쓰며 실천해야 할 것들

목표달성을 위해 핵심에 집중하라.

돈의 흐름을 잡아라 - 하루하루 돈이 움직이는 것을 놓치지 말고 돈의 흐름을 기록하고 관리해야 한다.

매일 매일 하루를 돌아보면서 잘한 점과 개선할 점을 진단하라.

부자일지 작성법

1. 자신에게 맞는 부자미션과 비전을 정하고 구체적인 목표를 정한다.

2. 미션과 비전에 대해 스스로 약속을 만들고 글로 써놓는다.

3. 부자목표를 달성하기 위해 ‘향후 3년간 연도별 세부 목표’를 수립한다.

4. 매일 ‘신문 주요 이슈와 6가지 경제변수를 파악’하여 세상을 보는 안목을 기른다.

5. 6가지 경제변수를 학습, 실천하며 ‘7가지 힘’을 기른다.

6. 오늘의 시간 계획표를 작성한다.

7. 오늘 해야 할 일을 ‘중요도와 긴급성’에 따라 나누고 실천한다.

8. 오늘 계획한 대로 ‘잘한 점과 개선할 점’을 자가 진단하여 내일을 준비한다.

9. 일일 수입과 지출 내역을 기록하여 ‘돈의 흐름’을 파악한다.

10. 주간 및 월간, 분기, 연간별 ‘자산 변동 내역’을 파악한다.

부자일지를 쓸 때의 유의할 점 

하루에 한 번은 반드시 작성하라.

중요한 부분에는 반드시 표시를 하라.

작성은 간단히, 보관은 편리한 곳에.

다른 사람들의 기록을 그대로 따라서 해보는 것도 좋지만, 그것보다는 자신만의 기록방법을 정립하라.

부자일지를 쓰면 얻게 되는 7가지 장점

부자로 나아가는 습관을 얻는다.

문제해결 수단인 시스템적 사고를 하게 된다.

‘부자의 뇌’를 갖게 된다.

나무보다 숲을 보는 안목이 생긴다.

부자 마인드를 만드는 중요한 도구로 활용할 수 있다.

자제력이 향상된다.

생각지도 못한 아이디어를 얻을 수 있다.

대한민국에서 부자가 아닌 99%의 사람들이여!

의욕과 열정만으로는 부자가 될 수 없다.

이제 What의 사고에서 How의 사고로 전환하여 하루라도 젊을 때부터 부자일지를 쓰라.

부자들은 ‘부자일지’를 통해 돈의 흐름을 배우고 부자의 목표를 만들고 실천했기 때문에 부자가 될 수 있었음을 명심하라.

부자가 되기 위한 가장 확실한 방법은 이미 부자가 된 사람들은 어떻게 해서 부자가 되었는지를 주의 깊이 살펴보고 그들의 공통점을 찾아서 나도 그렇게 해 보는 것이다. 그런 면에서 대한민국에서 자수성가로 부자된 사람들의 공통점 중의 하나인 ‘부자일지’를 쓰는 습관을 갖도록 하자. 그렇게 하면 부자가 되는 길로 한걸음 더 빠르게 들어가는 것이 될 것이다. 그렇게 해서 자신이 목표했던 부자가 되기를 바란다.

단순히 돈만 많이 가진 부자가 아닌 ‘진정으로 행복한 부자’가 되기를 바란다.

출처: 조인스 머니플러스

★김종갑 최신 묻고 답하기 10선 ★

상담1. 1가구2주택 현 상황에서 도움을 요청합니다.

선생님 안녕하세요?
목동을 사기 전에 염창동을 팔아서 분양. 미분양을 받았더라면 2주택도 면하고 수익률도 매우 컸을텐데
아쉬움이 남습니다.

일단 염창동 수익률도 2억 1천이기 때문에 양도세를 50%내기에 아깝다는 생각이 들 것입니다.
우선 두 아파트의 매도 타이밍을 잡는 것이 중요하며 앞으로 시세 흐름이 어떻게 전개될 것인가를 분석한 연후에 결론을 내리겠습니다.

질문1. 2001년 염창동의 동아3차아파트 24평을 1억4000 에 사서 이사왔구요.(다운계약서를 써준거 같아요 우린 비과세요건 충족할줄 알구요) 현시세 3억 5천입니다

답변1. 분양가 10,650만원. 총세대수 570세대 입주년도 1998. 12입니다.
현 시세가 국민은행 기준으로 하한가 22,750만원 중간가 26,000만원 상한가 29,500만원인데
3.5억이라면 최근 강서구 전반적인 침체 흐름과는 달리 매도호가가 매우 높은 상황입니다.
강서구는 마곡. 발산. 9호선 호재등으로 2006년 폭등한 이후 2007년 조정을 보이다가 다시 최근
그 후광지역을 중심으로 오르고 있습니다.
3년후에 4.2선에 걸칠 것으로 보여서 3.5 기준으로 수익률이 높지 않기 때문에 지금 그 가격에
매도가 된다면 매도하는 것이 좋습니다.

답변2. 1가구 2주택 매물을 유도하기 위하여 양도세 완화가 이루어질지 미지수이며 설령 완화가 되더라도 40%
선으로 예측이 되는데다가 시간상 손해를 보고, 2주택자들의 대량 매물로 인하여 가격 하락이 불보듯 뻔하기
때문에 수익률은 오히려 손해를 볼 가능성이 큽니다.
저라면 3.5억선에 매도하거나 총선 이후 최상의 흐름을 보일때 3.5-4.0선에서 무조건 매도할 것입니다.

양도세 완화가 된다해도 이미 2주택이 된 이상 대량 매물을 감안하면 결코 폭등시기의 매도보다 시세 차익이 크지 않습니다.
예를들어 양도세 완화가 40% 정도로 현실화 될 경우에 아파트 시세는 3.5-4.0이 아니라 2.8-3.5선으로
낮게 거래가 될 가능성이 크니까 계산을 해 보시기 바랍니다.

질문2. 2005년에 의왕에 있는 시어머니 아파트를 팔아 목동14단지 27평(방3개)을 매수했습니다.
(당시 4억매수 현재 6억5천)

목동 매수는 잘 하셨으며 타이밍도 좋습니다.
최근 목동이 큰 폭으로 하락하여 가치가 낮아보이지만 목동은 일단 폭등시기까지 잡고 가는 것이 좋습니다.

또한 다른 아파트를 특별히 잡지 않는다면 폭등시에 매도하지 않고 한 번더 끌고 가는것도 좋습니다.
일단 목동은 매도하지 마십시오.
현재는 6.5억에도 매도가 되지 않겠지만 통선 이후 2008-2009년 중으로 예전 시세인 8억-9억선 회복을 할 것으로 판단합니다.

다만 목동은 강남. 용산처럼 장기적인 전망이 좋은 곳은 아니기 때문에 염창동을 매도하고 1가구 1주택이 된 상황에서 비과세라는 조건으로 폭등시 8억 전후에서 매도하는 것이 좋다고 판단합니다.

선생님이 질문하신 구체적인 항복에 대한 답글입니다.

질문 1. 이 상태로 계속 가는게 나은지 (동아3차는 9호선 역세권)

답변1.지금 3.5억에 팔 수 있다면 3.5-4.0선에 매도가격을 정하고 총선 이후에 좋은 가격으로 매도하라는
것이 정답입니다.
앞에서 말씀을 드렸지만 2주택 양도세 완화는 시간이 필요하며 설령 완화 되더라도 폭등기에 팔지 못하면 오히려 손해라는 사실을 잊지 마십시오.
매도가 정답입니다.

질문2. 2주택 세금 완화시 염창동것 팔고 다른곳에 재투자하고 목동으로들어가서 2년거주채우고 목동도 파는게 나은지(팔고 갈아타기)

답변2. 네 바로 2번이 정답입니다.
지금 당장 매도하기 보다는 총선 이후에 좋은 가격선에서 염창동 매도한 후 목동은 8억 전후까지
폭등하면 비과세라는 조건으로 갈아타는 것이 현명합니다.
상식선에서 8억까지 오른 목동은 3년후에 잘 가면 10억이고 잘못하면 다시 7억으로 떨어질 가능성이 큽니다.

다만 목동이 오른 선에서 매도한 후에 다른 아파트를 잡는다면 다른 곳들도 그만큼 오른상황이라서
다음 2가지 전략을 펴야 합니다.
첫째는 목동을 매도한 후에 기다렸다가 강남.송파.용산 등이 다시 하락할 때에 잡는 방법입니다.
둘째는 지금 집으로 간주하지 않는 유망지역 미분양(서울은 나쁜 물량만 있으니까 수도권이 유망)
을 잡아 두는 것이 좋습니다.

질문3. 2주택 세금 완화시 염창동것 팔고 근처 32평 전세로 들어가고
남은 돈으로 재투자 하면서 목동27평은 장기로 들고가는게 나은지

답변3. 이 방법도 생각할 수 있지만 2번이 더 좋습니다.
목동하나로 올인하는 것은 투자성에 별로 도움이 되지 않습니다.

감사합니다.

상담2. 아파트 매입 문의 .

회원 질문2.

37세/32세에 한명 있는 맞벌이입니다.
현재 서울 개포동 임대주택에 전세7천에 거주하고 있구요
2009년 가을에 전세 계약만료됩니다..(주변시세에 비해 저렴하게 있는거지요)
그러나. 이때까지도 무주택이면 2년 더 연장해서 2011까지 거주가능합니다.
임대조건도 좋고 출퇴근하기에도 좋은 상황입니다.(신랑 강남, 나 강동 출퇴근)
월 수입은 1000만원 정도이고 신랑이 전문직이라 대출가능금액도 높은 편입니다.
펀드, 저축 등을 합해 나머지 자금은 5천만원 정도 있습니다.

그러나 내집마련을 언제해야 하는게 좋을지요...
청약을 계속 해봐야 하는건지 아니면 지금시점에서 매입을 해야하는 것인지 판단이 잘 안서네요...아파트 가격이 계속 오를 것 같기도 하고...
주택 구입을 한다면 실거주하면서 투자도 가능한 곳이면 더 좋겠는데요..

우선 제 명의로 청약예금 600만원(2년이상경과)이 있고
신랑명의로 청약저축이 있는데 아직 1년밖에 안되었습니다.
신랑이 세대주로 되어있고, 세대분리는 하지 않았습니다.(얼른 세대분리를 하는 것이 좋겠지요?)

광교신도시가 좋다고 하던데 청약가점이 낮아서 가능성은 적은 것 같습니다만..
올해 분양하는 곳이 많이 있다고 하는데 다른 지역이라도 청약을 넣어보고 당첨때까지 기다려야 할까요? 어느지역이 청약하기에 유망한지도 잘 모르겠네요...

아파트 매입으로 아래 아파트는 어떤가요?
강동구 성내동 미주아파트 19평.....(재건축 곧 할 것 같던데...살기에는 괜찮은 것 같던데, 투자로 어떨지 확신이 안서네요, 이미 많이 오른가격인지...)

수원 벽적골 우성아파트 25평...(그러나 여기를 매입하면 실거주는 좀 어려울 것 같은 생각이 들어서 망설여집니다.)

안산 본오동 월트아파트 13평(몇년 후 재건축 얘기가 나오면 투자가능성이 있지 않을까 해서요..)

기타 다른지역이라도 투자 가능한 곳 추천 부탁드립니다.
실거주 가능하면서 투자가능한 서울지역(강동 근처 등)이면 더 좋구요...

김종갑 유료답변2.

선생님 안녕하세요?
질문 주셔서 감사합니다.
지금 임대 아파트에서 전세를 계속 살면서 분양을 받아야 하는가? 아니면 내 집을 마련한 연후에
분양을 받아야 하는가?

정답은 내집마련을 한 연후에 유망 지역에 릴레이식 청약을 하는 것입니다.
우선 선생님 조건을 정리해 보겠습니다.

1. 자본금 1.2억- 주택을 구입한 연후에 분양을 받기에는 자본금이 너무 부족합니다.
맞벌이 월수입 1천만원- 자본금이 부족하지만 영양가 없는 다른 저축, 펀드 등을 들지 말고
유망한 아파트 매수와 분양을 동시에 할 정도의 수익률이니 대출을 최대한 받아서 아파트
매수후에 유망지역 릴레이식 청약을 동시에 했으면 합니다.

2. 투자와 거주 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 마인드
선생님은 자본금 부족을 높은 수익률과 대출로 얼마든지 상쇄할 수 있기 때문에 보통 사람의
평범한 마인드를 갖기 보다는 발상의 전환을 통하여 최장 5년동안 자본금을 불리기 위한 부동산
투자에 적극적일 필요가 있습니다.
아파트 값이 비싸서 위험화다고 생각하는 사람이 많은데 사실상 가장 안전하면서 수익률을 높일
수 있는 것이 부동산 투자이며, 그 대열에 끼지 못하면 제 아무리 연봉이 1-2억이 된다고 해도
가난한 생활을 탈피할 수 없습니다.

다음으로 선생님이 선정하신 아파트에 대한 투자 가치입니다.

1. 강동구 성내동 미주아파트 18평
2006년 5월 정비구역으로 지정이 되었으며, 24-43평 440가구 5개동으로 건립이 될 예정입니다.
주민 공동시설 1개동도 추가 건설이 되며 역세권 유망지역입니다.
현재 30. 23. 18평 3개 타입이 있는데 18평 시세는 하한가 2.5 중간가 2.8 상한가 3.0으로써 3억 정도 시세입니다. 이 아파트는 여러 조건을 감안하였을 경우 3년 후에 1.3억 정도의 꽤 높은 안정적인 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 좋게 봅니다. 다만 좀 시간이 걸릴 수 있기 때문에 5년 접근으로 매수하는 것이 좋습니다.

2. 수원 벽적골 우성아파트 25평
하한가 15,500만원 중간가 19,750만원 상한가 21,000만원입니다.
총세대수는 614세대이며 입주년도가 1997. 12인 11년차 아파트이고 수원역 도보 15분권입니다.
4년동안 3-4천 오른 선에서 그쳤기 때문에 주공과 함께 극심한 저평가를 형성하고 있습니다.
영통과 벽적골 일대 등 영통 10-20평대 아파트의 저평가는 수도권 1위 수준이라서 미래 발전 가능성이 높습니다.
다만 25평 단일 평형이라서 우성아파트보다는 주공이 좀 더 나을 듯합니다.

3년후에 1.2억 오를 것으로 보이며 매수 금액대비 매우 높은 수익률이 예상이 됩니다.

3. 안산 본오동 월트아파트 13평
최근 2006-2007년에 걸쳐 7천 정도 오른 아파트로써 지금 잡으면 안 됩니다.
대략 1.5-1.6억선에 걸쳐 있는데 최근도 강보합권이며 좀 더 오르겟지만 3년후에 6천 이내에 걸칠 가능성이 커서 보류했으면 합니다.

우선 3곳은 가격 차이가 많이 나기 때문에 단순히 수익률만 보아서는 안되며 가격대비 수익률을 따지는 것이 좋습니다.
제 판단으로는 1-2-3순으로 안정감과 수익률이 따를 것으로 판단합니다.

다음으로 추천할 아파트는 광범위한데 강동구 일대에 국한시켜서 몇군데만 알려드릴테니 참조하시기를 바랍니다.
참고로 2억 전후의 아파트는 세대수가 적다는 치명적인 약점이 있기 때문에 추천할만한 서울 일대의 아파트는 한계가 있습니다.

다음 추천할 곳에 주목해 주시기 바랍니다.
1. 서울특별시 강동구 고덕동 고덕아남 72.72/50.2 형
하한가26,750만원 중간가28,250만원 상한가29,500만원
총세대수 807세대이며 입주년도 1994. 07월로써 14년차 아파트입니다.
주변 고덕 시영 비슷한 평형이 7-8억선(24년차)인 것과 최근 흐름을 보면 3년후에 1.4억까지 오를
아파트이니까 대출 두려워 하지 마시고 2.6억 전후 급매로 매수하시기 바랍니다.

2. 서울특별시 강동구 길동 길동우성 76.03/57.12 형
하한. 중간. 상한가가 각각 24,750만원 26,400만원 28,125만원이며 총세대수는 811세대
입주년도가 1994. 10월로써 14년차 아파트입니다.
3년상승이 6천 정도이며 조정을 보이다가 최근 상승 중이라서 급매 2.4-2.5억대에 매수한다면
역시 3년후에 1.4억정도 유망합니다.
부동산 여러곳을 다니시기 바랍니다.

3. 서울특별시 강동구 길동 삼익파크 59.5/56.17 형
28,500만원 30,500만원 32,500만원이며 총세대수가 1,092세대이며 입주년도가 1983. 12월인
25년차 아파트입니다.
고덕 시영이 24년차임에도 강세인데 이 아파트는 25년차라서 5년을 내다보면 전망이 좋습니다.
3년상승 1.3억이며 최근 1년동안 조정을 하여 하한가 수준인 2.6-2.9억선에 매수가 가능할 것으로 판단합니다.
서둘지 말고 급매를 잡으면 3ㄴ녀후에 1.5억 무난하리라고 봅니다.

정리하면 세 곳모두 투자 가치가 있고 3-2-1순으로 추천하지만 급매에 따라서 달라집니다.
모두 제가 제시한 급매를 잡을수 잇도록 노력바랍니다.
선생님은 중장기 실거주를 원하기 때문에 선생님이 선정한 아파트와 제가 추천한 아파트로 매수를 하시고 수입이 높다는 것을 잘 활용하여 차후에 분양을 받아 갈아타는 방법을 쓴다면 1.2억을 3-4억으로
만들 수 있을 것입니다.

저 나름대로 신경쓴 답글이니 발품 파시기 바랍니다.
감사합니다.

상담3. 매도시기 문의  .

회원 질문3.

김종갑 선생안녕하십니까?

2004년도에 상담하고 이번이 두번째 상담입니다.

현재 강서구 가양3동 24평 저층에 우방아파트를 소유하고 있습니다.

2년 거주 후 전세 주고 나왔으며 3년 보유가 넘었습니다.

또 현재 부모님 명의로 광명 소하지구 34평에 당첨 되었고 2009년 12월에

입주 예정입니다. 중도금 대출을 이용할 계획입니다.(1차 중도금 08년4월)

우방 아파트도 대출을 많이 받은 편이라 이자 원금상환액이 꽤 많은편이고

제가 현재 둘째 임진 중이라 곧 있으면 휴직을 해야 할 상태라서 수입도

줄고...

문제는 어느시기, 얼마에 팔아야 할지 판단이 서질 않습니다.

힘들어도 내년에 상반기 전철개통이라 기다려야 하는지 아님 여름쯤에 팔

아도 될지? 사실 3억원 정도면 지금이라도 팔고 싶은데...

자세한 상담 부탁드립니다. 수고하세요.^&^

김종갑 유료답변3.

선생님 반갑습니다.
2006년 서울지역 폭등 1.2위를 다투던 강서구 아파트가 2007년 조정을 거쳐 최근 마곡지구. 발산지구. 9호선 등의 호재가 현실화 되면서 다시 오르기 시작하였습니다.
아직 본격적인 상승이라고 단정하기는 무리이지만 4월 총선 이후 강남. 목동과 연동하여 상승이
예견됩니다.

목동은 오르지 않더라도 강서구는 제시한 호재 등으로 오를 것이 분명하지만 24평 아파트라서 분명
한계는 있을 것입니다.
3년 보유가 넘었다면 1.9억 전후로 매수하여 현재 2.6선이라서 일정 부분 시세 차익은 이루었지만
만족할 정도는 아니라고 판단합니다.
일단 20평대 소형 평형에 저층이라는 점때문에 상승이 더딘 상황이지요.

지금 매도한다면 하한가 수준인 2.4나 중간가인 2.5선에 매도가 가능할 것이며 저층임을 감안하면
더 문제가 될 수도 있습니다.

하지만 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이처럼 상담을 주셨기 때문에 확실한 해답을 드리지요.

1.아파트 조건 분석
분양가 10,642만원으로 비교적 조건이 좋습니다.
하한가 23,500만원 중간가 25,000만원 상한가 27,500만원이며, 총세대수 137세대이고
입주년도 1999. 02월로써 9년차 아파트입니다.
선생님이 보유한 아파트의 최대 약점은 세대수 부족으로써 200세대 미만의 치명적인 약점 때문에
폭등시에 반드시 갈아타야 합니다.
3년상승이 7천이내로 머물고 있으며 2007년 이후 지금까지 약보합 상태입니다.

우방 30평대가 최근 호재에 힘 입어서 오른데다가 3.8억선에 걸쳐 있어서 20평대도 오를 것이 분명합니다.
다만 30평대에 비하여 20평대 가격이 싼 편이 아니라서 선생님이 기대하는 3억선까지 오르려면
30평대 호가가 4.5억을 돌파해야 하며 폭등기에 매도를 해야 가능할 것입니다.

2. 주변 조건 분석
주변의 도시개발 아파트 20평대 시세가 3억을 넘나드는 상황인데 이는 세대수가 많은 까닭이며,
최근 마곡.발산지구 호재와 9호선 호재도 이들 아파트에 먼저 반영이 되고 있으며. 우방 아파트도 30평대가 먼저 움직이는 중입니다.

주변의 호재는 상승에 영향을 주겠지만 무조건 전철역이 생기거나 호재가 현실화 된다고 해서
뛰지 않고 발표시기에 이미 상당 부분이 반영이 되었다고 생각하셔야 합니다.
즉 전철역이 생긴 연후에 매도하겠다는 생각은 단순한 발상이며 정답은 강남. 목동. 1기 신도시가
상승할 것으로 점쳐지는 4월 총선 이후 그 어느 시점이 될 것입니다.

즉 지역 호재보다 버블7 등 유망 지역 상승이 더 큰 영향을 줄 것이며 가양동은 호재 때문에 좀 더
일찍 상승할 가능성이 큽니다.

폭등 혹은 상승 시기에 선생님 보유 아파트 꼭지점은 2.8-3.1로 판단이 되기 때문에 3억 전후까지
오르면 더 이상 기다리지 마시고 매도하시길 권합니다.
만일 전철역 호재가 더 반영이 될 것을 감안하여 잡고 가시다가는 지금처럼 매도 자체가 안 될 가능성도 높으며, 아파트 자체 조건이 열악하기 때문에 바람직하지 않습니다.

폭등시 매도하고 그 돈으로 다른 방책을 강구하시는 것이 좋습니다.
무조건 오래 묵힌다고 좋을 수는 없습니다.

선생님 부모님 명의로 분양받은 광명 소하지구는 갈수록 가치를 더 할 것입니다.
과거 수도권 최고 소외지역이던 광명이 고속철과 주변 개발 호재 등으로 오름폭을 확대하고 있으며
갈수록 전망이 밝다고 판단합니다.
축하드립니다.

감사합니다.

상담.4 아파트 구입 상담부탁드립니다

회원 질문4.

아래 4개의 아파트가 관심아파트며 이중에서 가장투자가치가 있는 아파트를
매입하려고 합니다.

1. 영등포 푸루지오(82㎡)25평
2002년/05 2462세대/개별난방/계단
매매가 3억5~6천
전세가 1억8천
구조굿
생각: 역에서 가갑고 대단지며 구조또한 좋음 하지만 영등포개발은 북쪽 인것 같아 장기투자시 어떨지?

2.구로구 구로동 256 삼성래미안(76㎡)23평
2004/05 1244세대/개별/계단
매매가 3억4~5천
전세가 1억6~7천
구조굿
생각: 지은지 얼마안된 대단지 역세권 브랜가 강점이며 그러나 가격상승면에서 한계가있을것 같구요?

3.마포구 도화동353 현대홈타운(79㎡)23평
1998년/1707세대/중앙난방/계단
매매가 3억3천~5천
전세가 1억5~6천
구조굿
생각: 요즘 가격상승이 주춤한는것 같으며 매래가치을 보면 용산 여의도 지리적위치로는 부동산 폭락시 많은 영향은 없을것 같은데요?

4. 마포 창전동 437 삼성아파트(79㎡)23평
1998년/951세대/중앙/계단
매매가 3억2천
전세가 1억8천
생각: 창천동이 많이 변하고 있는것같고 근처에 신촌이가갑고 전세수요도 많을것같고...?



위4개의 아파트중 가장투자가치가 있는 아파트를 분석부탁드립니다.
전세끼고 현금1억7천정도로 가장투자가치있는곳을 매입하려합니다
1.전세수요및 매매가
2.대비전세가가높고
3.저평가아파트
4.미래투자가치4
5.너무고평가로 가격상승한아파트는아닌가?
6.지금매입적기인 아파트는요?
섬세하고 자세한분석을 기다릴께요.

그럼수고하십시요.

김종갑 유료 답변4.

선생님 반갑습니다.
지금은 유망지역 아파트를 매수할 마지막 기간이라고 판단이 되며 설령 침체가 좀 더 길어지더라도
지금 매수할 시세보다 하락할 가능성이 없기 때문에 유망한 아파트를 매수하고자 하는 열정을
높이 평가합니다.

꼼꼼하게 질문주셔서 답글을 명쾌하게 달아 드릴 수 있습니다.
다만 4개의 아파트를 6가지 형태로 완벽하게 답글을 다는데는 무리가 있기 때문에 6가지 중에서
우선 순위를 정해 드릴테니까 참조하시기 바랍니다.

6가지 우선 순위
1. 미래 투자 가치
2. 저평가 아파트
3. 전세 수요 및 매매가
4. 너무 고평가로 가격 상승한 아파트가 아닌가?
5. 지금 매수 적기인 아파트인가요?
6. 매매가 대비 전세가

위의 질문은 중복이 되는 부분도 있지만 편의상 투자를 최고 목적으로 두어야 하기 때문에
우선 순위를 설정해 드렸습니다.

당장의 전세가를 생각하는 것은 바람직하지 않으며 투자 가치가 높다면 어떤 형태로든 자본금을
만들어서 아파트를 매수하는 것이 좋습니다.

다음은 선생님이 질문하신 4개의 아파트에 대하여 6가지 항목을 적용한 답글입니다.

질문1.
영등포 푸루지오(82㎡)25평
2002년/05 2462세대/개별난방/계단 매매가 3억5~6천
전세가 1억8천 구조굿
생각: 역에서 가깝고 대단지며 구조또한 좋음 하지만 영등포개발은 북쪽 인것 같아 장기투자시 어떨지?

답변1.
1. 미래 투자 가치 - 3년 상승 1억. 1년간 횡보 장세로 2008년 상승 유력. 3년후 4.3억 예상.
수익률 양호 여러 부동산을 돌아서 3.3선에 매수할 것
2. 저평가 아파트- 3년 상승률만 보면 저평가가 확실함. 입지 및 평형 대비 가격은 보통 가격임
3. 전세 수요 및 매매가- 전세 수요가 많을 것으로 판단하며 적정 매매가는 급매로 중간층 3.3-3,5선
4. 너무 고평가로 가격 상승한 아파트가 아닌가? - 3년상승률과 강북 상승을 고려하면 고평가 아님
5. 지금 매수 적기인 아파트인가요? 이 아파트는 지금이 매수 최고 적기임
6. 매매가 대비 전세가- 전세가 1.7-1.8억선으로 매매가의 50% 순이며 비교적 양호.

질문2.
구로구 구로동 256 삼성래미안(76㎡)23평
2004/05 1244세대/개별/계단 매매가 3억4~5천 전세가 1억6~7천 구조굿
생각: 지은지 얼마안된 대단지 역세권 브랜가 강점이며 그러나 가격상승면에서 한계가있을것 같구요?

답변2.
1. 미래 투자 가치- 3년상승 1억. 최근 소폭 상승중. 3년후 4.1억 예상 수익률 보통.
여러 부동산 돌아서 3.1-3.2선에 최대한 매수할 것
2. 저평가 아파트- 2년동안 소폭이지만 매달 오른 상황으로 저평가가 아님. 약간 오른 시세
3. 전세 수요 및 매매가- 인구 밀집 지역으로 전세 수요 많고. 적정매매가는 급매 기준 3.1-3.3
4. 너무 고평가로 가격 상승한 아파트가 아닌가? 2년동안 꾸준히 올라서 고평가에 가까움.
5. 지금 매수 적기인 아파트인가요? 이 아파트는 3.1억 이상 매수시 적기가 아님.
6. 매매가 대비 전세가 - 1.6-1.7선으로 매매가 대비 전세가 50%선으로 적정선.

질문3.
마포구 도화동353 현대홈타운(79㎡)23평 1998년/1707세대/중앙난방/계단
매매가 3억3천~5천 전세가 1억5~6천 구조굿
생각: 요즘 가격상승이 주춤한는것 같으며 매래가치을 보면 용산 여의도 지리적위치로는 부동산
폭락시 많은 영향은 없을것 같은데요?

답변3.
1. 미래 투자 가치- 3년 상승 9천 3.0-3.2 매수시 3년후에 4.3억 예상 투자가치 양호한 편
2. 저평가 아파트- 2006년 폭등후 2007년 소폭 상승에 그쳐서 일정부분 저평가 상태임.
3. 전세 수요 및 매매가 -마포역이 가까워 전세 수요는 충분함. 매매가는 3.0-3.2선으로
여러 부동산에 돌면서 급매를 잡을 것
4. 너무 고평가로 가격 상승한 아파트가 아닌가? 서울권 상승 감안하면 어느정도 저평가 상태.
5. 지금 매수 적기인 아파트인가요? 이 아파트는 급매라는 기준으로 지금 매수 적기임
6. 매매가 대비 전세가- 전세가 1.6선으로 매매가의 50%선 역시 적정함.

질문4. 마포 창전동 437 삼성아파트(79㎡)23평 1998년/951세대/중앙/계단
매매가 3억2천 전세가 1억8천
생각: 창천동이 많이 변하고 있는것같고 근처에 신촌이가갑고 전세수요도 많을것같고...?

답변4.
1. 미래 투자 가치- 3년상승 8천. 최근 보합권. 3년후 시세 4.3 예상 투자성이 가장 높음.
지금 제시한 3.2억보다 낮은선인 3.0억선에 매수할 수 있도록 여러 부동산 돌면서 노력할 것
2. 저평가 아파트- 선택한 아파트 중에서 가장 저평가 된 상태임.
3. 전세 수요 및 매매가 - 전세 수요는 소형평형. 번화가라 많은 편. 적정 매매가는 3.0선
4. 너무 고평가로 가격 상승한 아파트가 아닌가? 저평가 상태이며. 매도호가보다 낮게 잡을 것
5. 지금 매수 적기인 아파트인가요? 지금 매수 적기임.
6. 매매가 대비 전세가- 전세가 1.7억으로 매매가의 55% 수준이라서 양호.

지금까지 제시한 아파트는 모두 3년후에 1억 정도 시세 차익이 예상이 되며 우선 순위는
제가 제시한 급매를 기준으로 4-3-1-2순이며. 큰 차이는 없습니다.
어느 것이 급매로 잡느냐가 관건이며 소형 평형이라서 로얄동. 로얄층을 잡으려하는 것은 가격만 비싸기 때문에 바람직하지 않고 7층 이상이라는 선에서 최대한 싸게 잡는 것이 유리합니다.

제시한 아파트는 전반적으로 2007년 중에 조정한 아파트라서 양호한 편이지만 적은 자본금으로 전세끼고 소형 평수를 매수하는 것이니만큼 너무 큰 기대를 걸기 보다는 안정적인 수익률에 중점을 두셨으면 합니다.

또한 4곳 모두 지금 매수 적기는 맞지만 반드시 실거주 2년 3년 보유를 충족하셔야 하며
폭등기에 얼마나 잘 파느냐도 중요합니다.
제가 따로 추천을 하지 않아도 좋을 정도로 잘 고르셨습니다.

감사합니다.

상담5. 아파트 매도시점 및 재투자를 어떻게 해야 하나요

회원 질문5.

안녕하십니까
저는 영등포 대우푸르지오아파트 35평(약5억)을 소유하고 있으며, 현금으로 2억까지 조달가능합니다.


현재 이 아파트를 팔고 저희는 전세(2억)로 여기에 살고 5억선에서
다가구주택을 사서 전세나 월세를 놓으려고 하고 있읍니다

------- 질 문 -------

1.어느시점에서 아파트를 팔아야 하는지 모르겠네요,지금팔고 현금화하여 좋은 물건이 나오면 사면 좋은건지 아니면 관망을 해야 하는지....

2. 팔고나서 전세끼고 6~7억짜리 주택을 사면 종토세 등 여러가지 세금을 내야 하는데, 그거 생각하면 세금을 피할 수 있는 주택을 사는 것이 좋나요

3. 어느 지역이 투자가치가 있나요,
더 좋은 방법있으면 알려주시고요

김종갑 유료답변5.

선생님 반갑습니다.
현재 보유하신 아파트를 팔고 다가구 주택을 매수하여 세를 줄 생각이시군요.
결론부터 말씀을 드리면 바람직한 전략이 아닙니다.

우선 선생님께서 보유하신 아파트를 평가해 드리겠습니다.
영등포 일대는 2006년 폭등한 이후에 2007년부터 지금까지 장기간 소폭 하락한 상황이며 최근
약보합 흐름을 이어가는 중입니다.
특히 선생님이 보유하신 푸르지오는 강남권과 연동하여 움직이고 있기 때문에 지금 매도하여
다가구 주택으로 갈아타시는 것은 별로 환영을 받을만한 일이 아닙니다.

그래프 모형상 총선 이후부터 2008년 중에 폭등시기가 올텐데 지금 매도 가격보다 1.5억은
더 받을 수 있지만 다가구 주택은 아파트 상승의 30% 이내 상승이나 정체 상태를 유지할 수도 있으므로
1억 이상은 손해를 본다고 생각하셔야 합니다.

또한 앞으로 5년까지를 내다본다면 다가구 주택 상승률은 아파트 상승률의 20-30% 미만에 그칠 것이 유력하기 때문에 시간이 흐를수록 손해의 폭은 더 클 것이며 매도도 쉽게 되지 않는다는 단점이 존재합니다.

선생님이 다가구 주택을 매수할 경우 월수입은 크게 늘어날 것입니다.
아마 그 점 때문에 집값 상승은 보통으로 보고 월세를 받기 위하여 매수하시려는 것으로 판단이 되는데
다음 사항을 예로 들테니 참조하시기 바랍니다.

분당 다주택 3층 건물 매우 양호한 집 - 2002년 7억 2008년 현재 9억 시세차익 2억 수익
분당 48평 아파트 2002년 3.5억 - 2008년 현재 11억 시세차익 6.5억 수익

월세 감안하여 수익률비교.
분당 다주택 - 월세로 환산하여 600정도 -2002-2008년까지 4.2억 수익
분당 48평 월세로 환산하여 400정도 - 2002-2008년까지 2.8억 수익

다주택 합산 수익- 6.2억
48평 아파트 합산 수익- 9.3억
아파트와 다주택 수익률 3억차이

위의 경우는 약간의 편차가 있으며 분당이라는 특수성이 있지만 영등포 등 서울도 비슷한 흐름으로 보시면 되고 오히려 다주택은 매도가 되지 않는다는 점까지 감안한다면 매우 심각한 상황으로 보시면 됩니다.

선생님은 지금 보유하신 아파트가 2008년 총선 이후부터 2009년 중으로 예전 꼭지점 시세 이상까지 오를 것이니 기다리셨다가 그 때 매도하시는 것이 좋습니다.
지금 하실 일은 미분양 유망 아파트를 잡는 것이 좋은데 서울은 유망한 미분양이 적다고 판단이 되오니 수도권으로 눈을 돌리십시오.
아니면 지금 진행중인 곳의 분양을 받으셔야 합니다.
매도는 폭등시에 하신다는 점을 잊지 마십시오.

또 하나의 방법은 유망 아파트로 갈아타기를 하려거든 지금 해야 하는데 이 경우에는 잘못 잡으면
손해를 볼 수도 있습니다.
내 아파트를 손해보고 팔고, 오른 아파트를 매수하면 끝장입니다.
많이 하락한 큰 평형 급매로 갈아타는 길이 최선인데 일단은 이 방법은 잘못하면 손실이 있으니까
보류하시는 것이 좋겠습니다.
당연히 다주택으로 갈아타셔서는 안 됩니다.
지금은 분양.미분양을 잡고 폭등시기에 푸르지오를 매도하는 길이 최선입니다.

선생님은 질문 잘 주셨습니다.
감사합니다.

상담6. 아파트 구입 어디가 좋을까요?

회원 질문6.

김종갑 선생님 오랫만이어요.

부천상동 하얀마을 경남아파트(24평)를 가지고 있습니다. (시세 2억3천만원정도) 비과세가 되어 집을 팔고 다른곳으로 집을 사려합니다. 이것도 지금 집을 필고 다른곳으로 집을 구입하는것이 맞는것이겠지요....
(집값이 많이 떨어져있는것 같습니다. 돈이 많은것도 아니고 언제든 집을 장만하면 대출을 받아 구입해야하기 때문에 지금 구입하는 것이 맞다고 생각을하고 추진중입니다.) 더 기다려야할까요?
지금 구입하는것이 괜찮다는 가정하에..
제가 고민하는 곳은
1. 일산 식사지구 미분양분중 벽산블루밍39평(옵션포함5억8천)
2. 용인 죽전 홈타운4차3단지 32평(시세 로얄층 4억8천만원)(2004.6)
3. 용인 보정동 현대아이파크 33평(시세 로얄층 5억2천)(2004.6)
4. 용인 신봉동 gs자이3차 33평(시세 로얄층 5억)(2007.3)이렇습니다.
가장 대출을 많이 받아야하는곳은 식사지구를 구입했을때입니다. 하지만
이자후불제이고 중도금대출 등 제도가 있기때문에 지금당장 크게 부담은 없을것 같습니다.
하지만 용인쪽으로 집을 구입한다면 당장 대출을 받아 구입해야하므로 이자를 내야니 생활에 부담이 되겠지요. 빠뜻하겠지만 대출이자를내고 살수는 있을것같습니다. (대출1억5천만 ~ 2억정도)
식사지구가 아무리 새아파트(파주운정, 덕이지구 등 분양물량이 많아고민)라해도 편의시설, 교통, 발전가능성 등이 앞서는 용인으로 집을 마련해야하는지, 만약 그렇다면 어디로 구입을하는것이 좋을지 문의드립니다.

@ 2.3번은 4년차 아파트라 조금 고민이 됩니다.

김종갑 유료답변6.

선생님 안녕하세요?
질문하신 내용으로 보아서 모사이트 동호회 등에서 제가 자주 추천한 글을 보시고 저를 지정하여
질문을 주신 것으로 판단이 됩니다.
감사합니다.

선생님의 질문에 대한 답글은 비교적 수월한 편입니다.
우선 선생님이 보유하신 아파트를 평가해 보겠습니다.
경기도 부천시 원미구 상동 하얀마을(경남) 79.33/59.82 형
하한가24,500만원 중간가27,000만원 상한가28,000만원이며 총세대수 414세대에 입주년도는 2002. 05로써 6년차 아파트네요.

24평 단일 평형이며 세대수가 적어서 장기적 전망이 밝지 않습니다.
3년전 1.9억 2년전 2.0억 1년전 2.9억 현재 2.7억의 시세 흐름을 보이고 있습니다.
2006년 하반기에 3억정도까지 폭등하였다가 2007년부터 지금까지 소폭 하락 흐름을 보이고 있는데
표면상으로는 중간가가 2.7억이지만 막상 매도한다면 2.5억 이하에도 잘 팔리지 않을 가능성이 큽니다.

부천 상동은 인천, 부천, 서울 강북처럼 전통적인 소외지역과는 달리 강남.목동.분당.일산처럼
전통적인 상승지역 즉 버블7과 시세 흐름이 같기 때문에 2007년 조정을 보였지만 2008-2009년 중으로
한 번은 크게 오를 것입니다.

선생님이 보유하신 아파트의 매도타이밍은 폭등할 것으로 추정이 되는 2008년-2009년 상반기 중에
2.8-3.2억선이 유력합니다.
하지만 그때 내 집이 오르면 선택하신 용인. 일산 급매 및 미분양은 보유하신 아파트보다 훨씬
많이 오를 것입니다.
따라서 매도는 나중에 하더라도 매수는 지금해야 최대의 수익률을 얻을 수 있습니다.
다만 2주택을 만들면 안되기 때문에 계약 잔금 날짜를 잘 따져서 매수 및 매도하시거나 미분양을
잡는 전략으로 나가시는 것이 좋습니다.

선생님은 다음 두 가지 중에서 하나를 선택하셔야 합니다.
1. 용인 아파트를 매수하기 위하여 지금 보유하신 아파트를 2.3에 매도하고 용인 아파트를 제시한
가격선에서 매수한다.
내 아파트가 오르면 용인 아파트 상승 금액은 두배로 오를 가능성이 크기 때문에 갈아타시려거든
내 아파를 손해보더라도 지금 갈아타시는 것이 최상의 선택입니다.

2. 조금만 기다려서 팔면 7천 정도 더 비싸게 팔 수 있으니까 기다리고 대신 조건이 좋은 식사지구 등
미분양 아파트를 지금 매수한다.
상동이나 용인이나 두 곳 모두 버블7 지역이기 때문에 시세 흐름이 함께 이어질 가능성이 높습니다.
만일 용인과 상동의 아파트가 오른다면 버블7지역인 일산 식사지구 등 미분양 아파트는 미분양 소진은 물론 엄청난 프리미엄이 붙을 것이 뻔하기 때문에 미분양 매수는 지금하고 보유 아파트 매도는 상황을 보면서 좋은 가격으로 매도하시는 선택이 더 현명합니다.

이제 용인의 기존 아파트와 일산의 미분양 아파트 중에서 무엇을 선택할 것인지에 대한 기준을 제시했으니까 선생님의 판단이 중요합니다.
누가 더 많이 오르느냐도 중요하지만 내 집을 최대한 잘 파는 것도 중요하기 때문에 용인의
기존 아파트 매수보다는 일산이나 여타 유망지역의 조건이 좋은 미분양을 잡는 것이 유망합니다.

다음은 선생님이 제시한 선택적 질문에 대한 답글입니다.
질문1. 일산 식사지구 미분양분중 벽산블루밍39평(옵션포함5억8천)
답변1. 위 4가지 질문에서 가장 좋은 방법은 바로 1번입니다.
당연히 전매 가능한 고급 아파트 미분양이 3년 수익률도 높고 현재 보유한 아파트도 기다렸다가
폭등시에 팔 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 꼭 식사지구냐 하는 문제는 제기하고 싶습니다.
식사지구는 향후 1만세대로 확대가 되고 자립형 사립고 추진예정. 최고급 아파트라는 장점은
있지만 결정적인 단점이 전철역과 고속전철 부재입니다.

그래도 일산 호수공원의 문촌마을. 강선마을 아파트는 확실하게 추월할 것으로 보이기 때문에
매수하는 것에 대하여 매우 긍정적으로 생각합니다.

개인적으로는 탄현역 역세권에 명품 신도시권인 덕이지구를 1순위로 꼽으며, 명품 신도시에 한류우드
혜택을 받는 가좌지구를 2순위로 꼽습니다.
식사지구도 물론 좋으니까 판단은 선생님 몫입니다.


질문2~4 용인 죽전 홈타운4차3단지 32평(시세 로얄층 4억8천만원)(2004.6)
답변2~4용인 죽전은 가상 계획이 잡혀 있는 강남 삼성역- 죽전역-동동탄 신도시 초고속 전철과 단국대. 신세계.
벤처타운 등 대형 호재가 즐비해 있어서 향후 폭등시에 용인에서 가장 많이 오를 곳입니다.
죽전 현대 홈타운은 로얄층이라도 4,8은 급매가 아니며 4.6선에 매수하셨으면 합니다.
3년 후에 6.2억선까지 오를 것으로 판단합니다.
현대 아이파크 5.2억 급매가 맞습니다. 다만 5,0도 가능할 것으로 보입니다. 3년 후에 6.7은
유력합니다,
신봉 자이도 4.8억선 가능할 것으로 보이며 3년후에 6.1억선으로 판단합니다.
모두 과거 최고가 대비 30% 정도 빠진 급매는 맞습니다.
식사지구는 입주 후에(3년후) 7.5억 이상은 가능할 것으로 판단하지만 북부권 대량 매물 때문에 약간의 변수는 존재합니다.

결론적으로 선생님이 제시하신 질문에 대한 답변은 1-3-2-4번 순으로 투자 가치가 따를 것입니다.
가급적이면 미분양 우선으로 접근하시되 식사지구-덕이지구-가좌지구는 모두 알아 보시고 판단하시기 바랍니다.

어느 곳을 잡든지 1-4번 모두 유망합니다.
감사합니다.

천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 부동산 전문가 김종갑 올림

상담7. 아파트 매수관련 문의드립니다

회원 질문7.

김종갑 선생님 안녕하세요?

아파트 구입 관련해서 상담드립니다. 현재 4가지 중에서 고민중인데요, 올해까지는 외벌이이고 내년부터는 맞벌이가 됩니다. 현재는 월급 260만원 정도, 내년부터는 아내랑 합쳐 460만원 정도 되구요, 현금은 16000만원 정도이구요 전세끼고 투자할 곳을 찾는 중입니다.

1. 강서구 마곡동 신안빌라 22평 현시세 43,000만원
- 마곡동에 위치해서 향후 마곡지구가 개발되면 인천공항철도랑 9호선이 들어오는 마곡역사가 인근에 생기며, 마곡지구 개발시 수혜가 있을 것 같은데요, 230여세대로 재건축 추진중이며 아직은 초기단계입니다.
- 투자시 전세끼고 해야되는데 현재 전세금이 5000만원 정도밖에 안되어(현재 마곡동은 좀 허름하거든요) 제가 대출해야 하는 금액이 2억원 정도됩니다. 제 생각에는 입지상 가장 좋은 것 같은데요, 의견 듣고 싶습니다.

2. 강서구 내발산동 마곡수명산 파크 32평형 현시세 45000만원
- 대단위택지지구이고 마곡지구랑 접해있는데 5600세대중 절반이 임대라는 게 좀 걸립니다.
- 전세끼고 투자시 전세금이 15000만원 정도 하니깐 대출은 12000만원 정도 받지만 가격이 많이 올라서 이미 시세에 반영된게 아닌가 고민입니다.

3. 강남구 일원동 수서아파트 22평형 현시세 41000만원
- 강남구에 위치해서 학군, 기반시설 등이 좋고 리모델링 얘기가 나오고 있어 상승세는 계속될 것 같은데요, 2200여세대중 분양은 700여세대고, 나머지는 임대아파트 인거랑 바로 옆에 열병합발전소에서 굴뚝으로 연기가 계속 나오는 게 자꾸 눈에 거슬립니다.
- 전세끼고 투자시 전세금이 15000만원 정도해서 대출은 9600만원으로 가장 적게 받을 것 같은데요, 투자부담이 적다는 건 좋구, 리모델링 추진이 불확실하다는게 고민입니다.

4. 미분양 아파트 중 양호한 단지(대단지 등)
- 고양시 식사동 일산자이 위시티 32평형 등 대단지의 4억대 30평대 아파트 투자도 고려 중인데요, 괜찮은 입지의 물건 추천 바랍니다.

좋은 조언 부탁드리구요, 제가 생각한 곳 이외에도 좋은 투자처 있으면 추천바랍니다. 감사합니다.

김종갑 유료답변7.

선생님 안녕하세요?
내집마련을 위하여 유료상담까지 신청하신 열정에 경의를 표합니다.
저는 제가 보유한 통계자료. 그래프. 지역 정보. 개발 호재. 포털 사이트 검색과 5000회 이상 답글 및
개별 상담을 통하여 얻어진 저의 분석력을 모두 활용하여 확실한 답글을 드리기 위해 노력합니다.

선생님의 기본 사항을 점검해 볼까요?
현금 1.6억보유, 월수입 내년부터 460만원. 실거주보다 투자성이 높은 부동산 선호.

부동산 매매에 있어서 꼭 확인해야할 사항을 말씀드리겠습니다.
1. 본인의 자본금. 월 수입 및 저축률. 투자 성향. 청약 여건. 부동산에 대한 마인드. 보유 기간
- 선생님의 경우 자본금이 부족하기 때문에 투자성 높은 아파트를 잡는데 불리하며, 잘못 잡으면
손해를 볼 가능성도 높습니다. 다만 대출 2억까지 생각하시는 것으로 보아서 부동산에 대한
마인드가 충분하다고 보여서 제가 잘 선정해 드리면 수익률이 높게 다를 것입니다.

2. 유망지역 급매. 유망지역 미분양 중심으로 매수하는 것이 유리.
- 지금은 매수 타이밍이며, 2007년 오르지 않은 대중 선호지역의 미분양. 급매가 최고의
투자 수익률을 안겨준다고 확신합니다.
2007년 폭등한 아파트, 빌라의 접근은 아무리 호재가 많아도 잡아서는 안되며, 호재는
완공시기보다 발표 시기에 이미 60-80% 정도 반영이 된다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다.

3. 정부 정책 수혜 대상 아파트 선별. 아파트 입지. 세대수. 분양가. 대중 선호 요소
- 앞으로 정부 정책은 1가구 1주택에 대하여 규제 완화가 확실하지만 1가구 다주택은
점진적인 규제 강화가 예상이 되므로 위의 요소를 고루 갖춘 똑똑한 아파트를 선점하려고
노력해야 합니다.

위의 3가지 사항에 따라서 투자 수익률을 따져야 최선의 매수가 가능합니다.
똑같은 아파트일지라도 본인의 상황에 따라서 달라질 수 있으며, 보유하려는 기간에 따라서
변수가 많기 때문에 전문가의 조언은 필수입니다.

선생님이 질문하신 내용에 대한 답글을 드리면서 유망지역 추천과 결론을 내리겠습니다.

질문1. 1. 강서구 마곡동 신안빌라 22평 현시세 43,000만원 투자 가치

답변1 하한가 39,500만원 중간가 40,250만원 상한가 41,000만원입니다.
총세대수는 234세대이며 입주년도가 1984.이라서 24년차 빌라이며 3년전 1.9억이던 것이
지금은 매도호가가 4.3으로 2.4억 상승하였고 국민은행 상한가 보다 높습니다.
마곡지구는 연구개발용지와 국제업무단지, 일반상업용지 등으로 나눠 차세대 첨단 성장동력 산업의 거점으로 육성하며, 지구 내에는 주택 1만2150가구가 들어서 3만4020명의 인구를 수용할 예정입니다.

1단계로 2015년까지 도로ㆍ공원 등 기반시설과 중심지역을 우선 개발해 269만2000㎡를 공급하는 데 이어 2단계(2016~2023년) 40만㎡, 3단계(2024~2031년) 27만3000㎡로 나눠 단계적으로 공급할 예정이라서
중장기적으로 유리한 조건입니다.
2011년부터 분양이 시작되어 분양주택 7616가구와 국민임대 4534가구 등 총 1만2150가구가 건설됩니다.

신안빌라는 마곡지구의 발전 전망이 높다고는 하지만 큰 폭의 조정없이 오른 상태이며 버블7처럼 움직이는 강서구 일대와는 달리 호재가 상당수 반영이 되면서 폭등 가능성은 적습니다.

현재 매도호가가 높은 편인데 그 시세에 매수하면 단기간에 4.8-5.0까지는 오르겠지만 3년 상승은
5.5-6.0으로 1.2억-1.7억 상승할 것으로 추산하기 때문에 평범한 수익률이 전망 됩니다.
개인적으로는 세대수가 적고 재건축 기간이 남아 있어서 대출 이자를 감안하면 3년후에 1-1.2억 선의 수익률을 거둘 것으로 보이기 때문에 매수해도 도움이 적을 듯합니다.

질문2.강서구 내발산동 마곡수명산 파크 32평형 현시세 45000만원

답변2 마곡과 발산동 개발 호재 등으로 강세로 전환이 된 상태이며 단기간 오름폭이 5억을 돌파할 가능성이 크지만 3년 후를 본다면 5.8억선에 머물것으로 추정이 되어 시세 차익은 1,3억이며 2억 대출이자 제외하면 1억 정도의 수익률을 예상하므로 역시 권할 성질이 아닙니다.

질문3. 3. 강남구 일원동 수서아파트 22평형 현시세 41000만원

답변3- 선생님 스스로 질문을 주시고 답변도 상세하게 주신편인데 동감합니다.
하한가. 38,000만원 중간가 39,500만원 상한가 41,500만원입니다.
총세대수 720세대 분양하였으며 입주년도는 1992. 11로써 16년차 아파트입니다.
대청역 도보 10분으로 교통과 편의시설, 학군 모두 양호합니다.
제가 2006년 중반기에 시세 흐름을 보고 여러차례 추천한 기억이 나는데 2006년 하반기부터 2007년 상반기 까지 큰 폭으로 폭등하였습니다.

3년 전에 2.4억이었으며 2006-2007년 말까지 조정 없이 4.2억까지 올라 단기간 1.8억 상승하였습니다.
최근 다시 소폭 조정을 받으며 3.0-4.1선에서 매매가 형성이 되고 있다고 들었습니다.
이 아파트는 강남구라는 상징성과 일원동의 발전 가능성. 아파트의 입주년도를 고려해볼때 장기접근이
바람직합니다.

4월 총선 이후 강남권 상승이 예상이 되는데 수서 아파트도 좀 더 오르겠지만 2007년 상반기까지
크게 오른 상황이라서 오름폭은 한계가 있습니다.
3년만 본다면 5.3억까지 예상이 되며 5-7년 이후의 장기적인 전망이 더 좋습니다.
앞의 아파트들보다 좀 더 상승이 좋을 것으로 판단하며 3.9억 선의 급매 출현이 가능할 것으로 보이니 여러 부동산에 들러서 그 가격으로만 매수했으면 합니다.
투자 가치는 보통입니다.

질문4 .미분양 아파트 중 양호한 단지

답변4 선생님이 질문 주신 4가지 사항 중에 정답은 4번입니다.
일산 위시티 식사지구 자이 30평대 수익률이 가장 높을 것입니다.
특히 중도금과 잔금을 입주시에 이자후불제와 함께 부담하기 때문에 적극적인 매수를 권합니다.
분양가가 높다지만 전매가능하고 고급 아파트라는 점을 감안하면 높은 편이 아니며 만일 이 아파트가 전매 제한이며 파주 분양 정도의 조경. 내외관이라면 1000-1100까지 떨어진다는 사실을 아셔야 합니다.
그렇다면 저는 추천하지 않습니다.

다만 선생님이 한가지 아셔야 할 점이 있습니다.
앞에서 제시한 아파트 분석을 드렸지만 기존 아파트는 수익률에 한계가 있습니다.
전세끼고 매수하면 부담은 적겠지만 수익률이 높지 않다는 치명적인 단점이 따르기 때문에 대출을 받더라도 미분양 아파트가 훨씬 좋습니다.
특히 등기후 매도를 감안한다면 미분양을 추천합니다.

북부권 미분양 중에서 전매 가능한 아파트는 모두 기존 아파트보다 수익률이 훨씬 높지만
다음과 같은 순으로 수익률이 따를 것으로 보이니 참조하시기 바랍니다.

1. 수원 매탄동 e편한세상- 일산 덕이지구 신동아. 동문- 용인 지석역 임광 그대가-
일산 가좌지구 한화- 일산 식사지구 자이- 인천 청라 자이. 중흥- 김포 오스타 파라곤- 수도권 남부 하락한 아파트 급매- 수도권 북부 하락한 아파트 급매순입니다.

참조하시기 바랍니다.
결론입니다.
선택하신 아파트 매수는 일산 자이 미분양 우선에 수서 아파트 급매가 바람직하며
더 좋은 선택은 경의선 용산 30분 고속전철과 명품 신도시권인 덕이지구 신동아를 강추합니다.
제가 앞에서 제시한 곳은 수익률이 모두 높겠지만 순차적으로 판단하시기 바랍니다.
미분양은 자본금이 적어도 등기 후에 매도가 가능하다는 장점을 활용하실 필요가 있고, 분양한 새아파트는 오래된 아파트보다 시세차익이 2-3배 높다는 평범한 사실을 감안하시기 바랍니다.

감사합니다.

상담8. 고민을 해결해 주세요..!!

회원 질문8.

김종갑 선생님 안녕하세요.수고많으십니다.
강서구 등촌동 대동황토방 2차 30평형을 소유하고 있습니다.
9호선 개통예정지라 2002년에 매입하였습니다.
내년 상반기에 9호선 개통때까지 보유하고 있는것이 나을지..
아님 지금 처분을하여 노원구 상계동 주공아파트를 전세끼고 2채정도
매입하는것이 나을지..무지 고민됩니다..상계동이 지금 장난이 아니더군요..어느쪽이 재테크면에서 수익성이 나을까요??
요약하자면..
1.강서구 등촌동 대동황토방2차 30평형을 내년 9호선 개통때까지
보유하고 있으면 현재 매매가보다 어느정도 오를까요?
2.위의 아파트를 지금 처분하여 노원구 상계동 주공 아파트를 매입하는
것이 위 1번 방법보다 나을지요?
3.1번 아파트 처분시기는 언제쯤이 좋을까요?더불어 상계동 주공아파트를
매입한다면 시기는 언제쯤이 좋을지요?
4.노원구 상계동의 향후 전망은 어떨까요??
답답한 맘입니다..자세히 분석을 해주시면..너무 감사하겟습니다..

김종갑 유료답변8.

선생님 안녕하세요?
질문 주셔서 감사합니다.

오늘 선생님은 정말 질문을 잘 주셨습니다.
만일 질문을 주시지 않으셨다면 선생님은 틀림없이 후회할 가능성이 높았을 것입니다.

노원구 상계동 아파트는 2007년부터 지금까지 100% 전후로 폭등한 아파트인데 만일 그런 아파트를 한 채도 아니고 두 채씩이나 잡는다면 향후에 끔찍한 사태가 벌어질 수 있습니다.

지금 매수해서는 안 되는 지역이 인천과 서울 강북 일대이며 특히 서울 강북권은 노원구 아파트를 매수하면 꼭지점에 잡을 가능성이 높습니다.

더군다나 2주택을 만들려는 발상은 대단히 위험합니다.
그 이유는 향후 정부의 정책을 보면 1가구 1주택은 종부세, 양도세, DTI 규제 등이 점진적으로 완화되지만 1가구 2주택과 남의 이름으로 매수한 아파트는 세금 폭탄 및 추적을 피할 수 없습니다.
소형 평형도 예외는 아닙니다.

결국 선생님은 현재 보유하신 아파트의 매도 여부와 관계없이 상계동으로 갈아탈 경우 꼭지점 시세를
잡아서 매우 큰 손실을 볼 가능성이 크며 설령 좀 더 오르더라도 바로 팔 수 없기 때문에 3년 후를 내다본다면 오히려 하락하거나 조금 오른 선에서 그칠 가늘성과 과거처럼 매도가 되지 않을 가능성도
매우 큽니다.

최근 서울의 재개발, 재건축, 뉴타운 붐으로 강북권 일대가 막바지 상승을 하고 있는데 그 어떤 호재가 있다고 하더라도 이미 80% 이상 시세 반영이 된 상황이니까 거들떠 보지도 마십시오.

선생님의 질문에 대한 답글입니다.
질문1.강서구 등촌동 대동황토방2차 30평형을 내년 9호선 개통때까지
보유하고 있으면 현재 매매가보다 어느정도 오를까요?

답글1. 서울특별시 강서구 등촌동 대동황토방2차 99.17/80.99 형
분양가 17,480만원이며 총세대수는 196세대 입주년도는 2003. 11입니다.
1차 241세대와 함께 437세대를 형성하고 있지만 1차의 시세가 낮고 2차 자체만의 세대수가 너무 적기 때문에 기본 조건이 좋지 않은 상황입니다.

시세 흐름을 보면 3년상승 1.7억이며 2년상승 1.5억이다가 최근 1년동안 2천 하락하여 4.9억선에 머물고 있으며 약보합 흐름이라서 지금 매도하면 4.6억선이나 거래가 될 지 모르는 상황이기 때문에 매도 타이밍이 아닙니다.

2006년 강서구 전역의 광폭등으로 크게 올랐으며 앞으로 그처럼 큰 폭의 상승은 없겠지만 5.5억 선까지는 오를 가능성이 예견이 되므로 그 전후 선으로 추정이 되는 2008-2009년 중에 시기와 관계 없이 반드시 매도 하시기 바랍니다.

상기 아파트는 치명적인 세대수 200세대 미만이며 입주년차가 어정쩡한 아파트라서 전철역이 완공되는 시점보다는 그 이전이든 이후이든 오르면 매도해야 합니다.

만일 그 타이밍을 놓치면 전철역이 완공 되어도 매도가 되지 않고 최악의 경우 다시 4.5-4.8억선에 팔아야 하는 비운을 맞이 할 것입니다.
전철역 호재는 이미 거의 다 반영이 되었습니다.
미련 없이 오르면 5-5.5억 선에서 던지시기 바랍니다.

질문2.위의 아파트를 지금 처분하여 노원구 상계동 주공 아파트를 매입하는
것이 위 1번 방법보다 나을지요?

답변2 강서구 아파트 매도와는 별도로 상계동 아파트를 매수하는 것은 최악의 판단이 될 가능성이
큽니다.
그 가장 큰 이후는 이미 엄청나게 올랐으며 호재가 다 반영이 되어 꺾이려는 아파트를 잡는 것은
최악의 선택으로써 자본금을 까먹을 수 있기 때문입니다.

왠만하면 극구 말리지 않겠지만 지금은 호재가 모두 반영이 되어 꼭지 근처까지 오른 아파트를 두 채나 잡겠다는 위험한 발상을 하고 있기 때문에 말리는 것입니다.
그런 의미에서 질문을 잘 주셧으며, 노원구는 결코 비싼 가격으로 살만큼 장기적인 메리트가 있는 지역이 아니라는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.

질문3.1번 아파트 처분시기는 언제쯤이 좋을까요? 더불어 상계동 주공아파트를
매입한다면 시기는 언제쯤이 좋을지요?

답변3 지금 보유 아파트 처분시기는 기간이 중요한 것이 아니라 한 번 오를 때 예전 꼭지점 시세나 그 시세보다 20% 오른선에서 매도하라는 것이 정답입니다.

시기를 예측하자면 4월 총선 이후부터 2008년 중으로 추산이 되지만 2009년 상반기로 볼 수도 있습니다.
여하튼 오르면 욕심 부리지 마시고 매도는 하셔야 합니다.

상계동 아파트는 지금 매수하면 조금 오르다가 2-3년 동안 하락. 정체. 폭락 가능성이 매우 크므로
지금은 거들떠 보지 마시고 무슨 사유에서인지 사시려거든 1~2년 후에 조정을 거칠 때 매수하시기를 권합니다.

질문4.노원구 상계동의 향후 전망은 어떨까요??
답답한 맘입니다

답변4. 노원구 상계동 포함 2007년부터 지금까지 많이 오른 서울 한강 북부권 전역과 인천권은
지금이 매도 타이밍으로 매수하는 사람은 최악의 선택이 될 것이며 역으로 매도하는 사람은 최상의 선택이 된다고 판단합니다.

매수 타이밍은 지금 시세보다 30% 정도 떨어진 급매가 출현하는 1-2년 후쯤으로 판단합니다.

결론입니다.
선생님이 지금하실 최선의 전략은 일단 보유 아파트를 한 번 오르는 시점에서 5.0-5.5억 선에 반드시 매도하시고(세대수가 치명적), 수도권의 명품 아파트 미분양 40평대로 갈아타시는 것이 수익률 면에서는 최고가 될 것입니다.
굳이 갈아타신다면 지금 아파트를 4.5-5.0선에서 매도하고 송파구, 성동구, 마포구 일대의 오르지 않은 곳을 물색하시거나 분당, 용인, 수원, 일산 등의 초급매를 잡는 길이 최선입니다.

가만히 있는 것보다는 제가 제시한 선으로 갈아타시는 것이 수익률 면에서는 최고가 될 것이며 지금 보유하신 아파트를 끌고 가거나 노원구로 갈아타는 것 모두 좋지 않은 선택입니다.

감사합니다.

상담9. 고양시 화정동과 행신동 아파트 갈아타기

회원 질문9.

김종갑 선생님 안녕하세요?

현재 행신동 햇빛마을 32평 소유자 입니다.

작년엔 최고3.6억정도에 거래되었으나 지금 시점엔 급매 3.2억(로얄동 기준)이하로만 거래되고 있다고 합니다.
로얄동이라서 3.4억 이상 받고 싶긴 하나 바로 행동옮겨야 될 시점이면 급매가 이하라도 팔 용의가 있읍니다.

우선 제 아파트는 별 호재는 없고 행신역과 가깝지도 않고 다만 걸어서 5분거리에 행신2지구 뜨란채4단지 32평형이 8월에 입주예정입니다.

지금 매우 저점이라서 대형평수호가가 하락한 시점같습니다.

전 화정역 근처 은빛마을 5단지 37평형을 사고 싶습니다. 대출을 받고요.

06년 호가 6억이었으나 07년도 실거래가를 보니 거래건수가 37평형은 전단지를 통틀어서 달랑 5건정도 입니다. 현시점 급매가는 4.3억부터 시작합니다.
3.2억에 팔고 4.4억에 산다하면 차이가 1.2억이라는 얘기죠..대출을 받을 생각입니다.

5단지는 37평이 모두 남향배치라는 점이 맘에 듭니다.그리고 화정동에서 은빛마을 5 6단지는 최고로 비싼 단지이고 좋은 단지라는 인식이 있다는 점도 있읍니다..

방이 4개이고 그곳에서 중고등학교를 시킬 생각입니다..
직장이 여의도라서 일산.파주까지 들어가지 못합니다..좌석버스와 지하철로 통근합니다.

1) 지금 37평으로 갈아탈 시점인지...그래서 제 집도 급매로 팔아야 하는지.
2) 은빛마을 5단지가 나은지 아님 행신역세권 무원마을 37평으로 갈아타야 하는지-
3) 아님 제집 32평을 계속 보유하고 총선이후를 보고 제집도 제값을 받고 파는게 나은지요..

컴대기중입니다...많은 말씀 부탁드리며 전문가님의 견해와 차이점 앞으로 저의 행동지침까지 언급해주시면 감사하겠읍니다.

김종갑 유료답변9.

선생님 안녕하세요?
제가 최근 수도권 북부 일대와 인천권의 상담을 많이 받은 상황이며 이 과정에서 가장 주목하고 있는
쟁점 사항을 3가지 정도로 판단하고 있습니다.

1. 고양시 포함 수도권 분양 과잉과 전매 제한 여부
2. 1가구 1주택 양도세, 종부세, DTI 완화 유력함
3. 대규모 새아파트 입주시기인 2010-11년 기존 아파트의 폭락과 입지의 이동

선생님은 실거주와 투자를 모두 고려하여 내집마련을 하려고 판단하는데 실거주 비중이 높을수록
투자 수익률은 떨어진다는 사실을 아시고 최대한 투자 수익률을 높이기 위해서는 투자 수익성이
높은 아파트로 갈아타야 한다는 조언을 드리고 싶습니다.

제가 제시한 3가지 사항은 앞으로 아파트 가치의 차별화에 핵심이 될 것입니다.
1. 2007-2008년 수도권 북부의 분양 아파트가 지나치게 많기 때문에 오래된 아파트로 갈아타는 것은
바람직하지 않습니다.
특히 전매 제한 아파트들이 대부분이라서 분양 아파트를 매도할 수 없기 때문에 오래된 아파트를
매도할 수밖에 없는 여건을 감안한다면 지금 오래된 아파트에서 오래된 아파트로 갈아타는 것은
결코 옳은 해법이 아닙니다.

또한 일산 포함 지금은 버블7 등이 마지막 저점을 통과한 상황이며 2008년 총선 이후에 폭등기가
돌아올 가능성이 크기 때문에 매도하는 것도 구너할 성질이 못됩니다.

선생님은 좀 더 큰 평형 좋은 조건의 아파트로 갈아타려고 하기 때문에 언뜻 타당한 전략 같지만
시간과 투자성 등의 기회 비용을 따진다면 별로 좋은 선택이 아닙니다.

투자성에 영향을 주지 않는 아파트 단지에 지나치게 몰두하다가는 결국 아파트값 때문에 후회할 날이
있을 것입니다.

2. 앞으로 1가구 1주택에 대한 부동산 규제는 대폭 완화될 가능성이 큽니다.
다주택 매물이 점진적으로 쏟아지게 되면 입지가 훌륭한 아파트, 새아파트, 대형 평형 등 똑똑한
아파트로 갈아타고자 하는 움직임이 활발할 것입니다.
이런 측면에서 선생님이 기존 아파트로 옮기려는 전략은 환영받을 일이 아닙니다.

3. 고양시 일대의 아파트 흐름을 간략하게 되짚어 보겠습니다.
2008년 4월 총선 이후~2009년은 강남 등 명품 지역의 아파트와 고양시 일대의 아파트 상승시기입니다.
특히 선생님이 보유하신 아파트는 과거 최고가 시세부터 20%까지 한 번은 폭등할 것이 유력합니다.
하지만 2007-2008년 폭탄 분양물량이 2010-2011년 경에 입주하게 되면 오래된 아파트들은 오르다가 다시 폭락할 가능성이 매우 큰데 그렇기 때문에 지금 보유하신 32평 아파트가 폭등할 경우는 매도를 해야 합니다.

또한 북부권은 강남.용산 접근성이 너무 떨어지기 때문에 특별히 명품 입지를 구축하는 지역이 없습니다.
지금은 일산 호수공원일대가 중심이지만 3년 후면 강남 30-40분대 진입 가능한 고속전철인 경의선이
부각되면서 북부권의 중심이 명품 신도시 지역인 탄현역으로 이동할 것입니다.
즉 분양하는 새아파트 40평대 경의선 축선 명품 신도시로 갈아타시는 것이 수익률에서 가장 높으며. 분양가는 낮은 곳보다 높은 곳이 더 유망합니다.

다음으로 선생님이 질문에 대한 답변입니다.
질문1. 지금 37평으로 갈아탈 시점인지-그래서 제 집도 급매로 팔아야 하는지.
답변1. 단순하게 접근하면 32평에서 37평으로 옮기는 것이기 때문에 갈아타야 한다고 착각할 수 있습니다.
하지만 투자가치 면에서 별 이득이 없습니다.
선생님이 꼭 갈아타기를 하시려거든 지금 아파트는 총선 이후 폭등시기에 매도를 하고 매수는 지금 당장 미분양이나 분양권 아파트 중에서 500세대 이상 40평대 경의선 축선으로 하시는 것이 최고의
해법입니다.

즉 매도는 폭등기에 하시되 매수는 지금 대출을 받는 한이 있더라도 지금 잡아야 합니다.
폭등기 때에는 미분양이 가장 먼저 소진이 되고 다른 아파트도 다 오르기 때문입니다.
현재 그래프를 보니까 선생님 보유 아파트는 3.0에 내 놓아도 쉽게 팔리지 않을 것으로 판단하며
폭등 시기에는 3.6-4.0선까지 오를 것이 확실합니다. 매도만 놓고 본다면 시세 차익은 8천이나 차이가 나기 때문에 매도하면 무조건 손해입니다.

37평 아파트는 4.2억의 저가에 매수할 수 있다는 장점이 있지만 3년후에 5억-5.3억 선에 머물 가능성이 크며 장기적으로 전망이 좋지 않아서 갈아타기를 해도 이익이 없습니다.

질문2. 은빛마을 5단지가 나은지 아님 행신역세권 무원마을 37평으로 갈아타야 하는지-
답변2. 은빛이냐 무원이냐는 별로 의미가 없습니다.
꼭 갈아타시려거든 역세권으로 옮기는 것이 좋겠지만 오래된 아파트로 갈아타기 하는 것은 권할만 한 성질이 못됩니다.

질문3 아님 제집 32평을 계속 보유하고 총선이후를 보고 제집도 제값을 받고 파는게 나은지요..
답변3 지금은 3번이 정답입니다.
하지만 매도만 생각하고 지금 유망한 분양. 미분양을 매수하지 않으면 오히려 갈아타기를 한 것
보다 못할 수 있습니다.

결론적으로 선생님은 실거주 때문에 오래된 아파트의 좀 더 큰 평형으로만 옮기려고 하는데
그 방법은 옳지 않습니다.

제가 선생님의 전략보다 3년 수익률이 두 배 이상으로 추정이 되는 최선의 해결방안을 드릴테니까
참조하시기 바랍니다.

지금 당장 하셔야 할 일은 경의선 축선상의 미분양 아파트를 잡는 일입니다.
일산 덕이지구 신동아 파밀리에나 동문을 추천 드리며 3년 후에 기존 아파트보다 두 배 이상 오를 가능성이 큽니다.
다음으로 2008-2009년에 예전 꼭지점 이상 시세로 폭등 가능성이 있으니까 지금 살고 있는 아파트를 주저 없이 매도하십시오.
만일 그 타이밍을 놓치시면 2010년 분양 입주 아파트로 인하여 큰 폭의 하락 가능성이 큽니다.

실거주를 염두하여 꼭 매수하시려거든 선생님이 살고 있는 지근 거리에서 입주 2년차 이내 아파트
500세대 이상 역세권 40평대를 급매로 잡는 길이 최선입니다.
당연히 대출은 두려워 하면 안 됩니다.
감사합니다.

상담10. 내집 마련 문의

회원 질문10.

김종갑 선생님 안녕하세요?

현재44세이고 장기무주택자 입니다. 현전세 2억2천만 현금보유1억8천만이고 월 저축액 350만원 입니다.청약가점은 52점 이구요.현주거지는 성수동입니다.청약을 계속해야하는지 아님 기존 아파트를 매입해야하는지,아님주거환경이 덜 좋아도 지분매입을 해야하는지 판단이 서질 않읍니다.투자 측면에서 접근하고싶구요.성수동 출퇴근거리 1시간거리내에서 좋은자문,추천 부탁드립니다.

김종갑 유료답변10.

선생님 반갑습니다.
내집마련은 지금이 적기이며 어떤형태로 내집마련을 할 것인가가 관건입니다.
우선 내집 마련을 하기 위한 최적의 상황 3가지를 점검하겠습니다.

1. 매수 기간- 유망 지역 비수기가 타이밍
2. 매수 주택 유형- 분양, 미분양, 분양권, 유망지역 조정한 곳 급매, 일반 매수, 재건축, 재개발,
빌라. 경매, 다주택 등 -분양. 미분양.분양권. 유망지역 급매가 타이밍
3. 매수자 조건- 자본금. 연봉. 저축액. 청약 상황. 자신의 마인드- 자본금 대비 30-40% 대출이 이상적

위의 세 가지 조건에 선생님의 상황을 적용해 보면 1번의 경우 지금이 타이밍이며, 매수 주택은
분양. 미분양. 분양권. 유망지역 급매로 접근하시는 것이 좋고, 매수자 조건의 경우에 자본금 2.2억과
저축 상황을 고려하여 대출 2억을 감안하여 매수하는 것이 좋습니다.

선생님은 청약 가점이 52점으로 양호하기 때문에 400세대 이상 서울. 수도권 유망지역에 투자성이
높은 곳을 골라 릴레이식 청약을 할 필요가 있습니다.
지나치게 유망한 곳에 집중하기 보다는 조건은 괜찮은 지역은 청약을 넣을 필요가 있습니다.

선생님이 하실 최상의 전략은 최근 미분양이 된 서울과 수도권 물량을 잡는 방법과 프리미엄이
붙은 최근 분양 유망한 분양권 우선으로 내집마련을 하고 다음으로 서울지역 기존 아파트 급매를
차선으로 알아보시다가 앞으로 분양예정인 서울 유망지역에 릴레이식 청약을 하는 것입니다.

즉 미분양. 분양권. 급매 중에 하나는 반드시 잡고 청약을 하는 방범입니다.
돈이 적기 때문에 분양 하나만 신경을 쓰거나 기존 아파트 하나만 잡는 것은 바람직하지 않으며 만일 지금의 비수기를 놓치면 최악의 상황 즉 부동산 폭등 시기에 먼 산만 쳐다볼 수 있습니다.

지분 매입은 자본금이 적은 분들이 자주 활용하는 방법인데 결코 바람직하지 않습니다.
특히 2007년 폭등한 지역의 빌라 등 지분 매입은 꼭지점이라 무주택으로 남는 것보다 더 나쁘며,
오른 지역의 중소형 아파트 역시 매수하면 큰 일 납니다.

강남권 등 2007년 보합권에 머문 지역과 용산 일대는 장기 전망이 좋지만 비싸다는 단점이 존재하며 선생님의 자본금으로는 실익이 없습니다.

선생님은 철저하게 제가 제시한 방법으로만 움직이시는 것이 좋습니다.

서울 지역의 미분양은 지금 남아 곳들 중에서 추천할만한 곳이 없습니다.
200세대 미만이거나 지나치게 고분양가이거나. 대단지는 전매제한이라는 단점이 있어서 추천 제외입니다.

분양권은 최근 분양마감한 서울 분양 지역 모두 좋은데 프리미엄 최대 5천 미만에서 잡을 경우
과거에 분양한 곳보다 적극적인 추천을 합니다.

수도권 미분양은 일산. 용인. 수원 일대 모두 추천합니다.
수원 매탄e편한세성, 일산 덕이지구 신동아, 동문, 용인 지엇역 임광 그대가, 구성 3블록 주공 등입니다.
기존 아파트는 지분 매입이나 재건축 재개발 관련 중소형 아파트. 빌라 .다세대 모두 바람직하지 않기 때문에 절대로 매수하지 마십시오.
오히려 앞으로 오를만한 아파트를 매수하는 것이 훨씬 유망합니다.

선생님 자본금이 부족하여 접근할만한 곳은 한정이 되어 있습니다.
그래도 다음 제시한 곳들은 유망합니다.
1. 서울특별시 성동구 응봉동 신동아 105.78/84.81 형
총세대수 434세대 입주년도 1994. 01
하한가 35000만원 중간가 41000만원 상한가47,000만원입니다.
2006년 오르다가 2007년 조정을 거쳤으며 4억선에 매수하면 3년 후에 5.8은 무난할 것으로 전망합니다

2. 서울특별시 성동구 마장동 세림 102.47/84.93 형
총세대수 811세대 입주년도 1987. 02 하한가. 중간가. 상한가가 각각
40,000만원 41,000만원 44,250만원이며 2006년 1억 2천 올랐지만 2007년부터 지금까지 보합권이라
4억에 매수하면 3년 후에 6.0억 선까지 오를 것이 유력합니다.

3. 서울 특별시 성동구 마장동 마장동현대 105.78/84.91 형
총세대수 1,017세대 입주년도 1998. 04 하한.중간.상한가는 각각
38,500만원 41,000만원 43,500만원입니다.
3.8-4.1억선에서 매수하면 3년 후에 6-6.5억까지 오를 것으로 전망하며 3곳 중에서 1순위 추천입니다/.
3년상승이 1억미만이며, 최근 조정중이고, 대단지, 브랜드의 좋은 조건과 향후 개발 계획을 고려하여
매우 좋은 아파트입니다.

결론은 수도권 미분양이나 제가 제시한 서울 급매 3-2-1순 중에서 하나를 지금 잡고 향후
서울 유망지역 분양을 릴레이식으로 받는 방범이 좋습니다.
분양까지 염두한다면 자본금이 부족하므로 5-6천 주고 미분양을 잡은 다음에 나머지 돈으로 30평대 분양을 받아서 대출을 받는다면 최상의 수익률을 거둘 것입니다.
미분양은 등기후 매도하고 분양은 입주하면 됩니다.
분양. 미분양. 분양권은 집이 아니니까 제가 제시한 방법으로 하거나 최소한 하나는 잡는 것이 지금으로서는 최선입니다.

감사합니다.

출처- 김종갑 답변 부동산 뱅크 아래클릭

- http://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/counsel/ConsultRequestList.neo