2007-11-26 19:27

http://blog.drapt.com/solasi/22751196072830553

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #72] 부동산 침체기, 내집마련 투자전략   2006년 부동산의 키워드는 '집값상승'이었습니다. 작년에 있었던 집값 두배, 세배 뻥튀기현상의 후유증으로 2007년은 모두의 예상대로 매도자, 매수자 모두 눈치만 보고 있는 부동산 침체기가 유지되고 있는 실정입니다. 오늘은 이러한 '부동산 침체기에서의 투자요령'이란 타이틀로 서술해볼까 합니다.       ◈ 부동산 침체기, 실수요자 대처법   먼저 자신이 부동산을 접근하는 이유가 '내집마련'개념의 실수요자인지, 투자 목적이 강한 가수요자인지를 분류하십시오. 실수요자라면 자신이 원하는 지역의 신규아파트 청약시장을 우선적으로 노크해볼 필요가 있겠습니다. 최근에는 실수요자층에서도 청약1순위는 '투자성'이기 때문에 인근 시세 대비 분양가, 전매 가능 시한 등에 포커스가 맞춰져 있습니다. 물론 이러한 우수한 투자성을 확보하고 있는 신규아파트는 지금도 청약경쟁률이 높기 때문에 높은 청약점수 확보는 필수적이라 할 수 있습니다.   그렇다면 청약점수 확보가 힘든 세력(신혼부부, 유주택자 등)은 어디로 가야할까요?  개발호재가 뚜렷한 기존아파트나 청약가첨제 덕에 비교우위를 선점한 재개발 조합원 지분으로의 접근을 권합니다.   기존아파트는 입주 후 3년이라는 감가상각시점이 지난 후에는 자체적인 상승요인을 상실하기 때문에 추천대상이 아닙니다만, 인근 주거환경이 크게 개선되거나 재개발 정비구역 지정, 리모델링 추진과 같은 개발호재가 있거나 전철역 개통 호재가 있는 지역의 기존아파트는 감가상각시점이 지났다 하더라도 일정 이상의 상승폭을 기대할 수 있습니다. 특히, 지금과 같이 시장이 얼어붙어 있을때 이러한 아파트를 잡을 수 있는 찬스가 주어집니다. 각종 세금 때문에 내놓을 수 밖에 없는 처분조건부 매물이나 개인적인 사정에 의해서 시세보다 싸게 내놓는 매물이 바로 타겟이라는 얘기입니다.   하지만 이런 매물은 쉽게 발견할 수도 없거니와 똑같은 투자의 패턴으로 이러한 매물을 노리고 있는 투자자들이 굉장히 많다는 핸디캡을 안고 있습니다. 그 핸디캡 때문에 부담이 크다면 재개발 조합원 지분이 바로 대상지라 하겠습니다.    실수요자이므로 재개발사업의 리스크가 적은 지역 즉, 구역지정이 이미 된 지역이나 조합설립인가 이상의 인허가절차가 진행된 지역으로 접근하시기 바랍니다.  재개발 조합원 지분은 신규아파트를 일반분양가보다 싸게 로얄층을 선점한다는 메리트가 최근들어 더욱 부각되고 있기 때문에 특히 유망지역의 당첨이 힘든 세력에게는 더할 나위 없는 유망 투자처라 할 수 있겠습니다.   재개발 조합원 지분을 실수요자의 입자에서 접근할 때는, 1) 재개발 조합원의 적법한 승계여부 2) 분양자격 3) 사업 지연요소 체크 4) 입주 예상 시기 5) 입주까지의 총비용(조합원 지분 매입비용 추가부담금) 대비 입주 후 아파트 시세 (인근 아파트 시세와 비교) 등을 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.       ◈ 부동산 침체기, 투자자 대처법   1) 희소성이 있는 지역은 리스크를 줄여준다.   '이 지역(혹은 이 아파트)만한 지역이 또 없지.' 이것이 바로 희소성입니다. 강남 접근성, 한강조망권, 전매가능 등이 대표적인 희소성이라 할 수 있겠습니다. 희소성의 가치는 앞으로 더더욱 커질 것이라는 것이 바로 투자의 키포인트입니다. 물질문명의 발달로 인해 주거환경의 질이 크게 향상되면서 부동산 투자의 쏠림현상이 심화되고 인기지역과 비인기지역 간의 격차가 더욱 커지는 형상은 어쩔 수 없는 이 시대의 흐름입니다. 이러한 시대의 흐름속에서 희소성을 뚜렷하게 가진 지역은 시장경제의 원리에 의하여 가격이 떨어지지 않습니다. 이것이 곧 자신의 소중한 재산권을 지켜주는 방패막인 것입니다.     2) 무형적 가치가 곧 투자수익률을 대변한다. 무형적 가치는 유형적 가치로 변형됩니다. 재개발은 전형적인 무형적 가치입니다만 입주권으로 변형된 시점부터는 유형적 가치로 분류되죠. 모든 확정데이터가 나와있고 아파트 뼈대가 올라가는 것이 보이는 유형적 가치로의 전환시점. 이 시점이 바로 재개발 시세의 꼭지점이 되는 것입니다. 이것은 재개발 뿐만이 아닌 일반 아파트 시장에도 적용됩니다. 멋지게 서있는 아파트는 바로 유형적 가치입니다. 이러한 유형적 가치는 개발호재와 같은 무형적 가치를 동반하지 않는 한 시세의 상승을 기대하기는 힘듭니다. 감각상각시점 이후에 별다른 개발호재가 없는 지역의 아파트값이 정체되는 현상이 바로 유형적 가치의 한계성을 그대로 대변해 주고 있습니다. 재개발 뿐만아니라 모든 부동산 시장을 접근할때 무형적 가치를 주목하시기 바랍니다. 보이는 유형적 가치는 이미 시세에 반영이 된 가치이고 보이지 않는 무형적 가치가 바로 미래의 시세상승을 주도하기 때문입니다.    3) 투자성의 심장은 분양권 전매 여부다. 최근 분양권 전매는 곧 투자가치의 핵심으로 자리잡고 있습니다. 입지조건이 A급인 아파트가 인근 아파트 시세보다 저렴하게 분양하더라도 10년 후에나 팔 수 있다는 전매 제한이 있다면 미분양으로 이어지고 있는 요즘입니다. 재개발 조합원 지분이나 조합원 입주권의 유망성이 더욱 상승한 이유 중에 하나가 바로 신규아파트 분양권 전매 강화입니다.   4) 기회비용을 계산해라. 상담을 하다보면 주택담보대출 이자 때문에 생활고를 겪다 어쩔 수 없이 설정매도기간 이전에 매도하는 사례를 종종 접합니다. 여기서 가용금액의 폭을 최대한도로 하는 투자의 발전된 개념을 말씀드리겠습니다.   설정된 매도시점까지 발생하는 대출이자비용까지 대출을 받아놓는 패턴이 곧 그것입니다. 가용금액의 폭을 최대한도로 하는 투자를 할때 우리는 매도기간까지의 은행이자와 시세차익을 계산해 봅니다. 여기에 대출이자까지 총대출금에 포함하여 진행을 하는 패턴을 말하는 것이죠.   '대출이자 때문에 생활고를 겪다 어쩔 수 없이 부업을 하고 있어요.' '한달에 한번씩 내는 대출이자를 생각하면 밤에 잠이 안온답니다.'   대출이자까지 계산하여 대출한도를 설정하는 패턴과 매도기간까지의 은행이자와 시세차익에 대한 계산은 보다 과학적이고 마인드에 대한 부분까지 커버할 수 투자방식이라 사료됩니다.   마지막으로 재개발 조합원 지분을 투자자의 입장에서 접근할 때는, 뚜렷한 매도시기 설정이 핵심입니다. 매도시기를 설정할 때는 해당 지역의 인허가절차에 맞춰 3~5년 정도를 권합니다.  1) 인허가 절차를 연도별로 예상 2) 인허가 절차에 따른 매매의 제한 여부 파악 3) 구역지정 이전 단계인 기초단계에서 매수 권장 4) 조합설립인가 이후 매도를 권장      저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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2007-08-21 10:56

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출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #53] 소액으로 '내집마련ㆍ성공투자' 두마리 토끼를 잡아보자!   ◈ '내집마련'은 더이상 단순한 개념이 아니다   '내집마련' 누구나 조기 내집마련을 꿈꿉니다. 하지만 단순한 의미의 '나만의, 우리가족의 편안한 안식처 마련'이라는 기초적인 개념 외에도 우리가 살아가는 세상속에서 '내집마련'의 의미는 굉장히 큰 비중을 차지하고 있습니다.    '내집마련'이 차지하는 비중이 얼마나 높은지는 다음 네 가지 사례에서 아주 잘 나타나 있습니다.   ex. A 정부 투자기관에서 근무하는 A씨는 결혼 이듬해인 2000년 4월 강동구 길동의 25평 아파트를 1억2000만원에 구입했습니다. 결혼 전 모아뒀던 예금과 결혼 후 맞벌이를 통해 악착같이 모은 돈으로 이른 나이에 내집 마련의 꿈을 이뤘습니다. 그가 현재 사는 곳은 길동 근처 한 빌라. 길동 아파트가 재건축에 들어가면서 이주비 1억3000만원을 받고 빌라로 옮겨간 것입니다. 길동 아파트의 현 시세는 7억원 남짓. 6년 만에 6억원 가량 뛰었습니다. 집값 뛰는 재미를 본 이씨는 지난 17일 경기 평촌 재개발단지의 12평 빌라를 2억4000만원에 구입했습니다. 연이어 강력한 부동산대책이 발표되는 것을 지켜봤지만 집값이 향후 몇년간은 더 내려가지 않을 것이라는 굳은 확신이 있었기 때문입니다.   ex. B 중견 의류업체에 근무하는 B씨도 유사한 사례입니다. 청약처축에 당첨, 2002년 경기도 의왕시의 20평형 아파트를 1억9000여만원에 구입한 B씨는 이 아파트를 담보로 1억5000만원을 대출받아 인근의 30평형 아파트를 하나 더 샀습니다. B씨 또한 집을 팔 생각은 전혀 없습니다. '막차는 없다'는 믿음이 있기 때문입니다.    ex. C 초등학생 두 아이를 둔 C씨. 지난해 가을 경기 과천시 27평 아파트가 좁게 느껴져 집을 팔고 평수를 넓혀 평촌에 40평형대 전세를 들어갔습니다. '무주택자'가 된다는 데 약간의 걱정도 있었지만 때가 되면 다시 살 수 있을 것이란 자신감이 더 컸습니다. 8·31 대책 등 정부의 강력한 대책이 나온 후여서 든든한 힘도 느껴졌습니다. 그러나 정씨는 ''순간의 선택이 10년을 좌우한다'는 옛 광고 카피가 떠오른다'며 후회했습니다. '전셋값은 1000만원 단위로 오르고 매매값은 억 단위로 뛴다. 아무리 머리를 굴려 봐도 답이 나오지 않는다'고 토로했습니다.    ex. D 지난해 가을 결혼한 D씨도 일찌감치 '포기' 대열에 섰습니다. 결혼 전 모아둔 목돈이 많지 않아 전세자금 대출로 간신히 7000만원짜리 전셋집에서 신혼살림을 시작한 D씨. 대기업 계열사에서 월급 300만원을 받으며 저축, 펀드 등을 통해 내집 마련 계획을 세웠봤지만 집값을 보며 이내 뜻을 접었습니다. 그는 '내년에 태어날 아기를 위해 돈을 모을 뿐 집 사는 것은 포기했다'며 눈물을 글썽거렸습니다.   '집없는 연봉 8천보다 집있는 연봉 3천이 더 풍족하다'라는 말이 있습니다. 내집마련이란 용어는 편안한 나만의 안식처라는 개념이라기 보다는, 개인 가계 살림의 절대적인 비중을 차지하고 있는 상징적 매개체이고, 상대적 공허감과 상대적 포만감이 공존하고, 가정의 불행과 행복이 공존하는, 현대 핵가족사를 상징하는 트렌드이자 경제의 지표가 되는, 복합적인 개념입니다.       ◈ 먼저 시대적 흐름을 읽고, '진정한 의미'의 내집을 장만하자   집값은 작년 큰폭의 상승으로 인해 후유증에 시달리고 있고 아파트를 대상으로 DTI까지 적용되는 실정에 이르러 전형적인 패턴으로는 내집마련하기가 하늘에 별따기가 되어버렸습니다.   이러한 형국에서는 일반 아파트시장에 비해 소액으로 시작할 수 있고, 알짜배기 대규모 아파트 단지내에서 우선적으로 로얄층을 확보할 수 있는 재개발 이벤트를 통한 내집마련을 추천하는 바입니다.   최근 내집마련 관련 커뮤니티나 부동산투자자 모임에서 많이 접할 수 있는 것이 바로 '낡은 집을 사라'라는 말입니다. 1년, 2년 등의 '연' 단위로 투자기간을 설정하여 기초단계에 있는 재개발예정지의 구옥, 다가구, 다세대, 빌라를 매입해서 '재개발 지분 상승이론'(민권식칼럼 #50 참조)에 의하여 과학적인 투자수익을 높이는 방법이 오랜전부터 소액 부동산재테크의 트렌드로 자리매김하였습니다. 실제로 이러한 '낡은 집'을 통한 소액알짜내집마련과 성공투자에 성공한 사례를 인터넷과 언론을 통해 손쉽게 찾아볼 수 있습니다. 물론 부동산의 어느 분야든 마찬가지지만 재개발을 통한 내집마련 또한 1년 안팎의 단기차익 보다는 2~3년, 또는 그 이상을 바라보며 '적금'식의 여유로운 자세를 가지는 것이 달콤한 결실을 맺을 수 있는 지름길입니다.   그렇다면 소액투자의 꽃, 재개발을 통한 내집마련과 투자의 틈새적 merit 두 가지를 언급해 보겠습니다. 조합원의 로얄층 우선 배정, 일반분양가 및 실제아파트가치보다 저렴하다는 것은 기본적인 merit에 속하기 때문에 틈새적 merit에선 일단 제외하겠습니다.     M1 ☞ 유주택자와 젊은층에겐 더욱 큰 merit를 지닌 재개발 올해 9월부터 시행되는 청약가점제로 인해 유주택자나 신혼부부 등의 젊은 층에서는 유망신도시나 알짜배기 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌기 때문에, 상대적으로 이러한 포지션에서는 재개발 조합원 지분이 내집마련과 성공투자의 초석이 될 수 있습니다.   M2 ☞ 도심의 대단지 신규아파트는 뉴타운/재개발이 유일하다. 현 시점에서는 서울과 수도권 알맹이 지역에서 1000세대이상을 공급할 수 있는 대규모의 아파트단지를 조성하기 위해서는 뉴타운/재개발 방식이 유일하다고 할 수 있습니다. 이론적으로는 재건축의 방식 또한 1000세대 이상의 단지를 조성할 수 있습니다만,   개발이익환수제, 소형평형의무비율, 조합원 양도금지, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여 재개발에 비해 투자수익성이 현저히 낮아진 상태입니다.      무주택자라면 대출폭을 최대한 활용하여 하루빨리 유주택자가 되실 것을 추천해드립니다.  또한 주관적 가치보다는 객관적 가치를 우선시하는 사고방식으로 내집을 장만하세요. 물론 자금력이라는 한계선이 있습니다만 이왕이면 환금성을 가장 우선시 하여 미래의 주택트렌드와 부합하는 지역을 노크하시고, 무엇보다 가장 강조하고 싶은 것은! 재개발 투자의 근본이념인 '현재가지 대비 미래가치가 뛰어난 지역'을 접근하여야 한다는 것을 기본 전제로 삼아야 한다는 것입니다.   그동안 오랜시간 동안 부동산과 함께해온 저의 경험과 현장정보를 바탕으로한 식견이 이 글을 읽는 모든 분들께 조금이나마 도움이 되셨음하는 바램을 표명하며 부족한 글 이만 마칠까 합니다. 감사합니다.      저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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2007-08-21 10:55

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출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #57] 쪼갠 집을 사라   * 쪼갠 지분이란? 전환다세대, 분리다세대, 분할다세대를 일컫는 말. 준공 당시엔 다가구 였으나(분양권 한 개), 다세대로 변경한(각 호수별로 명의를 부여한) 공동주택을 칭하며 분양권을 여러 개 받음으로서 더 큰 이익을 취하기 위해 행하여 짐.   * 쪼갠 지분 TIP - 아파트는 쪼갠 지분이 있을 수 없고 등기부등본을 열람할때 토지와 건물을 따로 열람하여야 하는 단독주택의 형태도 쪼갠 지분이 있을 수 없음.     ◈ 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 다시 태어난 쪼갠지분   얼마전까지 쪼갠지분은 재개발에선 기피대상이었습니다. 쪼개진 지분은 20평형대와 임대아파트로 배정시키는 정관이 2003년도에 세워짐에 따라 투자성을 상실하여 '재개발 지분을 접근할땐 쪼갠지분 여부를 꼭 확인하여야 한다'는 사항이 법칙이 되어버릴 정도였습니다. 물론 쪼갠 지분의 가격도 곤두박칠 치는 지경에 이르렀죠.   그러나,   최근 반전 영화가 새로운 트렌드로 자리매김 하였듯 쪼갠 지분도 최근 법령 개정을 기점으로 대반전의 양상으로 접어들었습니다.   < 쪼갠 지분 관련 법령 개정 핵심 사항 두 가지> 1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고 잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.   2) 같은 구역내에 두 개의 전환다세대가 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다. 개정전에는 불가능했죠.)   이 두가지는 재개발에서는 엄청난 파장효과를 가지고 있습니다. 그동안 쪼갠지분이 많았던 지역은 20평형대와 임대아파트를 많이 건립시켜야 했기 때문에 사업성이 현저히 떨어졌습니다. 이보다 더 큰 문제는 이로인해 사업속도에도 큰 지장을 초래하였다는 사실입니다. 하지만 이번 법개정으로 인해 이들 지역은 가장 큰 수혜를 입게 되었습니다.     ◈ 쪼갠지분을 사라!    현재 대부분의 재개발 지역에서 쪼갠지분은 원빌라에 비해 50%~70%의 시세밖에는 안됩니다. 30평형대를 배정받지 못하는 지분이었기 때문에 당연히 원빌라에 비해 저렴한 시세가 형성될 수 밖에 없었습니다.   하지만, 이제는..   건립세대가 조합원수 보다 많은 지역, 특히 건립세대가 조합원수 보다 현저히 많은 지역에서는 쪼갠 지분도 30평형대가 확정적이라고 말씀드릴 수 있습니다. 이로 인해 쪼갠 지분의 가파른 가격상승이 예상됩니다. 또한 쪼갠지분 관련 사업지연요소들이 해소됨으로서 전체적인 재개발 시장이 탄력을 받을 것으로 예상됩니다.   여기서 한가지 짚고 넘어가자면, 그렇다면 쪼갠지분 관련 법 개정으로 '원빌라 소유자들에게는 손해가 나지 않냐'는 점입니다. 결론부터 말씀드리면 원빌라 조합원의 핸디캡은 전혀 없습니다.  원빌라 조합원이 먼저 배정이 다 된 이후에, 잔여분량을 가지고 쪼갠지분 조합원을 배정시킨다는 논리이기 때문입니다. 쪼갠지분에 대한 시업지연요소가 사라짐으로서 원빌라 조합원은 플러스 요인만 취하게 됩니다.   얼마전까지만 해도 '쪼갠지분이 많은 지역을 피하라'라는 재개발 성공투자 공식이 있었습니다. 하지만 지금은 '쪼갠지분이 많은 지역을 접근하라'라는 공식으로 바뀌었다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.   한남뉴타운이나 금호/옥수 재개발 지역 등 쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분가격이 벌써부터 움직이기 시작하였습니다. 아직 늦지 않았습니다. 쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분을 주목하십시오. 지금 시점이라면 쪼갠지분 법개정에 따른 시세상승은 반영되지 않은 시점입니다. 단, 1) 건립세대와 조합원수 2) 개발방식에 따른 의무평형비율 3) 원빌라의 시세 대비 쪼갠지분의 시세 비율 (50%~70%면 투자메리트가 뛰어납니다.) 4) 2004년 이전에 쪼개진 지분인지의 여부 (2004년 이후라면 분양자격이 주어지지 않습니다.) 등을 꼭 체크하시기 바랍니다.   제가 말씀드린 사항만을 꼼꼼하게 체크하여도.. 현 시점에서는, 쪼갠지분을 통한 높은 투자수익률이 함께할 것이라 자부합니다. 여러분의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.     저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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