대항요건이란 주택임차인은 별도의 임차권등기를 하지 않더라도 임대차계약을 하고, 입주하여 주민등록전입신고까지 마치면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위와 같은 "주택입주"와 "전입신고" 두가지를 말합니다.

◆ 대항력과 관련된 대법원 판례 ◆

▶인정한 경우

* 임대차계약당사자의 지방근무등 개인적인 사정으로 동거가족만 전입신고를 한 경우,

* 미성년자인 아들을 대신하여 아버지가 계약을 체결하고, 아들만 입주하여 전입신고를 한 경우,

* 전입신고 담당공무원등의 실수로 임차주택소재지 지번이 다르게 등재된 경우,

* 두 필지위에 신축된 다가구용 단독주택의 1실을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 주민등록상 1필지만 기재되어 있는 경우

▶인정하지 않은 경우

* 임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 임차주택의 소재지 지번이 잘못 등재된 경우,

* 임차한 주택의 실제 동표시가 공부상 표시와 다른 경우,

* 다세대주택(아파트는 아니나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택으로 다가구주택과는 구별을 요함)을 임차하여 전입신고까지 하였으나 주민등록상에 동호수표시가 되어 있지 않은 경우,

* 처음 입주하여 전입신고를 하고 살다가 사정이 생겨 일시 이사를 갔다가 다시 와서 전입신고를 하였는데 그 중간에 그 주택에 근저당권이 설정된 경우

* 임차주택에 입주한 후 전입신고를 바로 하지 않고 있던 중 그 주택에 제3자의 근저당권이 설정된 직후 전입신고를 한 경우,

* 가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우,

* 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를 마친 경우

구체적으로 대항력의 취득요건과 관련된 문제는 다음과 같습니다.

▶ 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우 - 실제 임대차계약 체결 사례들을 살펴보면, 실제 입주자를 대신하여 부모 명의로 임대차계약을 체결하는 경우가 꽤 많습니다(예컨대 시골출신 대학생이 자취방을 얻을 경우). 이 경우 계약상 임차인 명의자(예컨대 부모)가 실제 입주자(예컨대 자녀인 대학생)를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이를 ＇점유보조관계＇라고 합니다), 실제 입주자가 임차주택에 입주하고 전입신고를 하면, 대항력을 취득하게 됩니다. 이와 마찬가지로 임대차계약은 남편명의로 체결하였으나, 처와 자녀들만 입주 및 전입신고를 한 경우에도 유효한 대항력을 취득하게 됩니다.

▶ 전입신고를 잘못한 경우 - 주민등록 전입신고를 함에 있어, 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록부에 다른 지번이 기재된 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다.(다만 전입신고는 제대로 하였는데 공무원의 실수로 주민등록부에 지번에 다르게 기재된 경우에는 대항력을 취득한다는 것이 판례의 입장입니다.) 왜냐하면 이 경우, 주민등록부를 아무리 살펴봐도 임차인이 거주하고 있다는 사실을 알 수가 없으므로, 임차인이 없다고 생각하고 저당권을 설정하거나 임차주택을 구입한 선의의 제3자에게 불의의 피해를 야기할 수 있기 때문입니다. 만약 전입신고를 잘못하였음을 사후에라도 알게 된 경우에는 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정해야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

▶ 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우 - 예컨대 건물의 실제 동표시는 ＇라동＇으로 되어 있는데, 건축물관리대장 및 부동산등기부에는 ＇가동＇으로 되어 있어, 실제 동표시와 공부상의 동표시가 불일치하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 공부상의 동표시인 ＇가동＇으로 전입신고를 한 경우에만 대항력을 취득할 수 있고, ＇라동＇으로 전입신고를 한 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다. 만약 대항력을 인정하게 되면, ＇가동＇에 임차인이 없다고 생각하고 저당권을 설정한 선의의 제3자에게 불의의 손해를 야기하게 되기 때문입니다.

▶ 다세대 주택 및 다가구 주택의 전입신고 범위 - 다가구 주택(정확히는 ＇다가구용 단독주택＇)의 경우에는 단독주택이므로, 주택의 지번만 기재하여 전입신고를 하더라도 유효한 전입신고지만 다세대 주택(정확히는 ＇다세대용 공동주택＇)의 경우에는 공동주택이므로 지번 외에 동·호수를 기재하여 전입신고를 하여야만 유효한 전입신고입니다.(예: --동 123번지 OO빌라 O동 O호) 왜냐하면 주민등록법 시행령 제5조 제5항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있고, 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동· 몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다.

부동산 및 개발 관련 법제가 대대적으로 개편되어 시행되고 있다. 개편 방향은 대체로 그동안 크게 증대된 국민 소득 수준에 맞추어서 개발보다는 국민들의 삶의 질을 향상시키는 데 주안점을 두고 환경 친화적인 방향으로 법률과 제도를 바꾼 것이다. 그러다 보니 국토 계획 및 부동산 개발에 관하여 과거보다 훨씬 더 많은 규제가 가해지게 되었고, 따라서 지금까지 국민들 사이에서 대표적인 재테크 수단으로 활용되어 왔던 부동산 투자도 앞으로는 투자 상품을 좀 더 선별할 줄 아는 안목이 필요해졌다고 할 수 있다.

지금까지는 부동산 관련 법률을 잘 모르고서 투자하더라도 큰돈을 버는 것이 어느 정도 가능했지만 앞으로는 정확한 법률 지식에 입각하여 철저한 분석을 한 후에 투자해야만 성공할 수 있을 것이다. 여기에서는 최근에 대폭 개편된 부동산 관련 법제 중에서도 특히 자주 거론되고 있는 지구단위계획에 관하여 알아보도록 한다.

법치 행정의 원리에 따라 건축 허가, 사업 시행 인가(사업 계획 승인), 개발 행위 허가 등 국민의 권리 의무에 영향을 미치는 모든 행정 행위는 법규에 근거를 두고 법규에서 정한 절차에 따라 행해지도록 되어 있다. 우리나라에는 현재 국토기본법, 국토의계획및이용에관한법률(2003. 1. 1.부터 시행. 이하 '국토계획법'이라고 함), 도시개발법, 도시및주거환경정비법(이하 '도정법'이라고 함), 건축법, 지방자치단체의 조례·규칙 등 수많은 국토 계획·도시 계획·부동산 개발관련 법규들이 있고, 그에 따라 국토종합계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 도시개발사업계획 등 여러 가지 계획들이 수립되어 시행되고 있다.

지구단위계획(地區單位計劃)은 종전의 건축법에 의한 '도시설계'와 도시계획법에 의한 '상세계획'을 통합하여 국토계획법에서 신설한 제도로서 내용적으로는 전혀 새로운 제도는 아니다. 주로 도시 지역을 대상으로 한 제1종 지구단위계획과 주로 비도시 지역을 대상으로 한 제2종 지구단위계획으로 나뉘는데, 여기에서는 제1종 지구단위계획을 중심으로 설명하기로 한다.

지구단위계획을 간단히 설명하자면, 한 도시 내에서 일정 범위 내의 지역만을 대상으로 하여 지역 특성에 맞게 수립한 소규모 도시 계획이라고 할 수 있다. '선계획 후개발'의 원칙에 입각하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있도록 당해 구역을 체계적·계획적으로 관리하는 것을 목적으로 한다.

일반적인 도시 계획이 도시 전체를 규율 대상으로 하는 것과 달리 지구단위계획은 특정 도시 중에서도 특정 지역(예를 들면, 서울 강남구의 테헤란로)만을 대상으로 하는 것으로서, 일반 도시 계획이 일반법에 해당한다면 지구단위계획은 특별법에 해당하는 것이어서 적어도 해당 지역 내에서는 모든 계획에 우선하는 강력한 효력을 발휘한다.

지구단위계획과 관련된 법규로는 위에서 말한 국토계획법과 건설교통부의 지구단위계획수립지침 및 서울시 도시계획조례 등 자치 법규가 있으며, 도정법에도 정비 구역 지정과 정비 계획 수립을 제1종 지구단위계획구역지정과 제1종 지구단위계획수립으로 의제하는 규정이 있다.

지구단위계획구역으로 지정된 지역에서는 지구단위계획을 수립하여야 하고 지구단위계획이 허용하는 범위 내에서만 건축 허가 등을 해줄 수 있는데, 지구단위계획이 수립되기까지는 많은 시일이 소요되고 수립된 지구단위계획에는 수많은 규제 사항들이 포함되어 큰 부담으로 작용하기 때문에 부동산 개발 계획이나 부동산 구입 계획을 가진 사람은 일차적으로 해당 부동산이 위치한 지역이 지구단위계획구역에 해당하는지 여부를 먼저 알아볼 필요가 있고, 해당한다면 지구단위계획구역으로 지정되었는지를 알아보고(토지이용계획확인서를 발급받아 보면 지정되었는지 여부를 알 수 있다), 지정되었다면 구청에서 지구단위계획을 열람하여 구체적으로 어떤 규제를 받게 되는지를 충분히 파악한 후에 투자 결정을 할 필요가 있다.

물론 지구단위계획은 규제만 하는 것이 아니라 경우에 따라서는 용도 지역·용도 구역의 변경, 건폐율·용적률·높이 제한의 완화 등의 인센티브를 주기도 하므로 그러한 점도 고려할 필요가 있다. 결국 지구단위계획제도는 불리하게도 작용하고 유리하게도 작용하는 양면성을 지니고 있다고 할 수 있다. 서울시의 경우 현재 200여 곳이 지구단위계획구역으로 지정되어 있고 모두 지구단위계획이 수립되어 있다.

지구단위계획에는 다음 사항을 선택적으로 포함시킬 수 있다. ①용도 지역 용도 지구의 세분, 변경 ②도로, 학교 등 도시 기반 시설의 배치와 규모 ③가구 및 획지의 규모와 조성계획 ④건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이의 최고 한도 및 최저 한도 ⑤건축물의 배치 형태 색채와 건축선 ⑥경관 계획 ⑦교통 처리 계획 ⑧기타(대문 울타리의 형태·색채, 간판의 크기 형태 색채·재질 등). 여기에서는 대표적인 사항 몇 가지만을 열거하였지만 실제로는 지나치다 싶을 정도로 상세한 사항들이 포함되어 있다.

아래 (1) 내지 (3)은 임의적 지정 대상이고, (4)는 그 중 필수적 지정 대상이다.

(1) 토지 이용 고도화 등의 특정 목적을 개별 건축물에 반영하고자 하는 구역 : ①경관 지구, 미관 지구, 고도 지구, 방화 지구, 방재 지구, 보존 지구, 시설 보호 지구, 취락 지구, 개발 촉진 지구, 아파트 지구, 위락 지구, ②기타 시 도의 조례에 따라 결정된 지구

(2) 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 도시 환경을 유지하고자 하는 구역 : ①도시 개발 구역 ②재개발 구역 ③대지 조성 사업 지구 ④택지 개발 예정 지구 ⑤주거 환경 개선 지구 등

(3) 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역 : ①기반 시설 부담 구역 ②개발제한 구역, 시가화 조정 구역, 재건축 사업에 의하여 공동 주택을 건축하는 지역 등과 기타 지자체의 도시계획조례가 정하는 지역(서울시의 경우 도시계획조례 제16조와 위 조례 시행 규칙 제4조에서 임의적 지정 대상과 필수적 지정 대상을 상세히 규정하고 있으므로 이를 반드시 참조할 필요가 있다. 특히 아파트 건축의 경우 주의를 요한다.)

(4) ①재개발 구역, 택지 개발 예정 지구, 주거 환경 개선 지구로서 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역 ②시가화 조정 구역 또는 공원에서 해제되는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역 ③녹지 지역에서 주거지역 등으로 변경되는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역

지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하는데, 입안권자는 시장·군수·구청장이고 결정권자는 특별시장·광역시장·도지사이다. 주민제안도 가능하고, 이는 특히 재건축의 경우에 큰 의미가 있다. 한번 수립된 지구단위계획은 원칙적으로 5년 내에는 변경이 불가능하고, 변경절차는 지구단위계획 수립절차와 동일하다.

이상에서 일반인의 이해를 돕기 위해 지구단위계획에 관하여 간략히 적어 보았으나 실제로는 그 내용이 매우 방대하고 상세하며, 지구단위계획구역 지정대상에 해당하는지 여부도 판단하기가 쉽지 않게 되어 있다. 따라서 재건축을 비롯하여 구체적인 투자 또는 개발이 문제되는 경우에는 가급적 관련 전문가의 자문을 받은 후에 의사 결정을 할 필요가 있다 하겠다.