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[스크랩] 물권의 종류 및 경매 대상물(1) |우리동네이야기
2009-06-21 23:46
http://blog.drapt.com/soilrain/6861211245595606989 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
물권의 종류 및 경매 대상물 A. 민법상 물권의 종류
▶ 소유권 ▶ 점유권 소유권 유무에 관계없이 특정물건을 사실상 지배함으로써 갖게 되는 권리 - 예를 들어, 갑의 물건(부동산)을 임대차에 의해 을에게 빌려준 경우에 임차인 을은 그 물건에 대한 점유권을 가지게 됨. ▶ 지상권 - 지상권은 타인의 토지위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리 - 지역권, 전세권과 더불어 용익물권에 속함. - 지상권 설정기간 동안 지상권자는 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에 토지 소유자에게는 별도의 약정에 의해 지료를 지불해야 함. - 당사자 간의 계약에 의하여 성립되는 경우와는 달리 법률이 요구하는 일정한 요건만 갖추고 있으면 당사자의 의사와 관계없이 당연히 지상권이 성립되는 것으로 취급하는 경우가 있는데, 이것이 법정지상권임.
▶ 지역권
▶ 전세권
▶ 질권
▶ 유치권
▶ 저당권
◆ 물권의 종류 정리표
B. 법률 규정에 의한 물권 및 경매의 중요 권리
1. 지상권 사용하는 권리
2) 존속기간
3) 지상권의 효력
4) 지상권 소멸의 효과
2. 법정 지상권
2) 법정지상권이 성립되는 경우
3) 성립 요건 (경매의 경우)
4) 법정지상권의 성립시기
5) 존속 기간 6) 범위와 지료
7) 만료의 효과
8) 지료를 연체하는 경우
9) 법정 지상권 사례/판례분석 ◎ 토지 및 구 건물에 근저당권이 설정된 후 소유자가 구 건물을 멸실 시키고 새로이 건물을 신축하였고, 구 건물과 토지에 설정된 근저당권에 기해 경매 신청된 경우. ◎ 법정지상권이 성립된 후 건물이 증, 개축되거나 신축된 경우 ◎ 지료의 약정이 없고, 건물 소유자가 지료를 2년 이상 지급하지 않은 경우 3. 특수지상권
2) 특수 지상권
3) 구분지상권
4) 분묘기지권
7. 유치권
2) 유치권의 제 권리
3) 유치권자의 의무
4) 유치권의 소멸
5) 유치권행사의 효과
6) 유치권자에 대한 채무변제 시기
7) 유치권의 경매 신청권 여부
8. 전세권 2) 특징
3) 전세권의 존속기간
4) 선순위 전세권
5) 말소되는 전세권
6) 전세권의 배당 범위
7) 건물 일부에 대한 전세권을 건물 전부에 대한 경매신청
8) 전세권 관련 판례
9. 가등기
2) 종류
3) 가등기의 효력
4) 경매와 가등기 ▶ 담보가등기인 경우 10. 가압류
2) 가압류 등기 후의 가타 권리들
3) 소멸되지 않는 가압류
11. 예고 등기 ▶ (예) 매매대금을 나중에 받기로 하고 먼저 이전등기를 해 주었는데 후에 잔금을 지급하지 않아 매매계약을 해제한 경우, 또는 서류가 위조되어 이전된 경우, 돈을 빌리고 저당권이나 가등기를 해주고 나서 후에 빌린 돈을 같은 경우 등 등기원인 무효나 취소된 경우 원인 없는 등기는 말소하여야 함. 이 경우 등기명의인이 이를 인정하고 협조하면 간단하나, 이에 협조하지 않는 경우 부득이 무효등기의 말소청구소송을 재기 할 수밖에 없음. 이렇게 등기 말소청구소송이 제기되면 법원이 이 사실을 등기소에 통지하여 그 등기부 말소등기 청구소송이 제기되었다는 사실을 등기하게 됨. 이것이 예고등기임.
2) 예고 등기의 효력
3) 예고 등기와 인수주의 |
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2009-05-29 23:50
http://blog.drapt.com/soilrain/6861211243608658241
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31904
최근에, 필자에게 농지의 대토를 알아보고자 한 고객이 있다.
4년간 자경을 하신 분인데, 부득이하게 농지를 매도할수 밖에 없는 상황이였다.
그렇다고, 삶의 터전을 송두리채 남의 손에 넘길수는 없고 양도소득세 역시 무시못하는 상황이였다.
고객이 문의한 대토라 함은 양도소득세 및 기타세제 감면을 받기 위해 대체 농지를 취득하는 것은 말한다.
농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우는 농지의 대토(감면대상)로 보지 않는다.
대토 구입으로 인해 양도소득세를 감면 받으려면 대토로 구입하는 토지가 반드시 농지여야 하는 것이다.
용도지역은 중요하지 않으며 주거지역이든 관리지역이든 전,답,과수원이어야 한다는 뜻이다.
소득세법상에서는 대토의 범위를 주소지 및 인접 시.군.구를 말하고, 종전 경작 거리라하여 20Km를 적용한 적이 있지만 현행은 주소지 및 인접 시군구만을 대상으로 한다. (자경농민이 거주지와 연접하지 않은 지역에 있는 농지를 경작하더라도 앞으로는 20㎞ 이내의 농지는 양도소득세 감면 및 비사업용 중과 제외 대상이 될 것으로 보인다.)
그러나 실제 경작자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 농지를 협의양도하거나 수용된 자는 국토 이용 및 계획에 관한법률 시행령 119조에 의거 주소지로부터 직선거리 80Km이내의 토지거래허가구역내 토지를 취득할 수 있다.
즉, 토지거래허가구역내 토지를 취득하기 위해 적용되는 통상 1년 이상의 거주기간의 제한에서 자유로울 뿐, 80Km이내의 대토는 인접 시군구가 아닌 이상 양도세 및 취/등록세 감면 혜택을 받을 수 없다.
■ 조세특례제한법 제70조 (농지대토에 대한 양도소득세 감면)
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
② 제1항의 규정에 의하여 양도하거나 취득하는 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 등에 편입되거나 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령이 정하는 토지의 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. 1. 농지대토의 감면은 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 그와 연접된 시,군,구 안의 지역에 거주하면서 농지소유자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 농지로서 2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년 이내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선양도 후취득) 또는
3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선취득 후양도)로서
3. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 때 감면세액 한도 내에서 감면을 적용받을 수 있다.
(2006.01.01 이후 농지대토분부터 5년간 감면세액 한도는 8년재촌자경농지 감면세액을 포함하여 1억원임)
4. 감면대상에서 제외되는 농지는
1). 양도일 현재 특별시․광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시지역에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. (단, 보상지연으로 3년이 지난 농지는 제외한다.)
2) 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지로 정리된다.
시골 땅을 거래하고자 할때, 최고의 관심사는 '세(稅)테크'다.
농어촌 부동산은 규제가 많아 자칫하면 수익은 고사하고 세금만 내고 마는 경우가 생길 수도 있기 때문이다.
그런 이유로, 계약시점에 가서야 비로소 세금과 친하게(?) 되는 경우를 종종 보게된다.
8년이상 자경으로 인한 양도세 감면규정을 활용하는 방법이 있고, 증여를 활용하기도 하는데 재촌.자경의 기간은 승계가 되지 않는다는 것을 알아야 할 것이다.
다만, 2011년까지 한시적 운영되는 증여세 감면규정을 활용하면 되겠다.
즉, 3년 전부터 실제 농지에서 자경을 하고 있는 사람이 농지 소재지에서 거주를 하면서 3년 전부터 자경 중인 자녀에게 증여할 경우엔 100% 감면된다.
최근에, 투자자들의 문의가 쇄도하는 농지은행에 위탁하는 방법으로 부재지주를 벗어나는 방법도 있다.
땅 투자로서 성공한 사람들이나, 흙을 떠나서 살 수없는 사람들의 경우 계획적으로 또는 우연히 연쇄적인 지가상승을 불러일으키는 대토(代土)는 성공투자자의 비법임에 틀림없어 보인다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석
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[스크랩] 다주택자절세비법있다 |부동산노트
2009-05-29 23:10
http://blog.drapt.com/soilrain/6861211243606214740
출처 : 엉비아빠님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/yunsuhk
집값 하락과 세율 인하로 재산세가 크게 줄어들고, 종합부동산세 부담을 덜게 된 가구도 많아졌지만 개별 납세자들은 보유세가 여전히 부담스럽다. 특히 집을 많이 가진 다주택자는 올해 뿐 아니라 앞으로도 많은 보유세를 계속 부담해야 한다는 점에서 절세 전략을 고민할 필요가 있다. 보유세 부담 줄이려면…처분 방법ㆍ시기 등 따져봐야 이미 결정된 재산세나 종부세를 변경할 수는 없는 만큼 당장 올해분 보유세를 줄이고 싶다면 보유세 부과 기준일이 되는 다음달 1일 이전에 처분하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 하지만 주택을 처분하면 양도소득세를 내야 하기 때문에 두 가지 세금을 잘 따져본 후 처분 여부와 시기 등을 결정하는 것이 좋다. 만약 집 한 채를 처분하기로 결심했다면 세금을 한 푼이라도 아끼기 위해서는 어떤 전략을 내세우는 게 좋을까. 전문가들은 자신의 사정과 시장흐름을 파악한 후 매도 또는 증여 등의 방법과 타이밍을 정해야 한다고 조언한다. 시세차익 작은 것부터 처분하라 다주택자들은 올해 초까지만 해도 부동산을 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 다시 매도하는 방법으로 절세 계획을 짰다. 하지만 이런 계획을 바꿔 매도 쪽으로 돌아서는 사람들이 늘고 있다. 1가구 다주택에 대한 양도세 완화로 증여하지 않고 집 한채를 파는 것이 더 세금을 아낄 수 있다는 판단한 때문이다. 4월 30일 국회 본회의를 통과한 소득세법 개정안에 따르면 3주택 이상 다주택자에 대해 2010년 말까지 비투기지역에 한해 한시적으로 6~35%의 일반세율(2년 이상 보유 주택에 한함)이 적용된다. 3주택 이상자가 올해 3월 16일부터 내년 말까지 기존 주택을 팔 경우 현행 45%의 양도세를 물지 않아도 되는 것이다. 매도할 계획이라면 대출 부담이 크고, 양도 차익이 작은 집부터 파는 게 유리하다. 양도 차익이 적은 만큼 세금 부담도 줄기 때문이다. 보유 기간이 짧은 것부터 처분하는 것도 고려할 만하다. 다주택자에게는 장기보유특별공제 혜택이 주어지지 않는다. 때문에 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 주택은 마지막 한채로 남겨 두는 게 양도세 중과 폐지 혜택과 장기보유특별공제 혜택을 동시에 받을 수 있는 방법인 것이다. 다만, 2년 보유 미만 주택을 처분하는 것은 삼가는 게 좋다. 1년 미만 보유하다 양도할 경우엔 50%, 2년 미만 보유하다 양도 때에는 40%의 세율이 적용되기 때문이다. 신방수 세무사는 “양도세를 내는 것보다 시세 차익이 크다고 판단되면 주택을 계속 보유하는 것도 괜찮다”고 말했다. "부담부 증여도 괜찮아" 그래도 증여를 생각한다면 부담부 증여를 고려볼 만하다. 부담부 증여란 증여를 받는 사람이 채무를 인수하는 조건으로 증여받는 것을 말한다. 이렇게 증여 재산과 함께 채무까지 인수하면 그 채무액은 증여 가액에서 공제되므로 증여세가 줄어들게 된다. 대신 증여자는 채무액만큼 유상으로 양도한 것이므로 이에 대한 양도세를 물어야 한다. 결국 부담부 증여는 양도세가 부과되지만 반대로 증여세를 더 큰 폭으로 줄일 수 있다는 점에서 절세 방법 중 하나로 활용할 만하다. 더욱이 다주택자 양도세 중과 폐지로 양도세가 줄어들면 부담부 증여의 장점이 더 부각될 수 있다. 다만 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문에 일반 증여를 하는 것과 큰 차이가 나지 않을 수도 있다는 점도 유념해야 한다. 박정현 세무사는 “다주택자들의 양도세가 큰 폭으로 인하됐지만 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 부담부 증여와 일반 증여 중 어느 쪽이 유리하다고 말하긴 어렵다”면서 “매매·일반 증여·부담부 증여 중 어떤 경우가 주택 처분 때 유리한지 각각 계산해봐야 한다”고 말했다. 또 집을 증여 받은 뒤 5년 안에 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주돼 증여세가 취소되고 양도세가 부과된다는 점도 유의해야 한다. 조철현 기자 choch@joongang.co.kr |
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