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[스크랩] 재개발 투자요령 |부동산노트
2006-02-28 10:27
http://blog.drapt.com/smclbc/188251141090065652 
출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
| 1. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다. 재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있다. 또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다하다. 사업기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 게 유리하다. 이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있다. 한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나이다. 2. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이하다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다. 3. 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 일반적으로 비례율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다. 4. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다. 5. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다. 6. 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다. 모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통 등을 고려한 투자가 필요하다. |
[스크랩] 재개발 투자 10개명 |부동산노트
2006-02-28 10:27
http://blog.drapt.com/smclbc/188251141090046336
출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
| 강북 재개발시장에 호재가 날아들고 있다．정부는 강북을 강남 수준으로 재개 발해 중대형아파트 수급불균형 문제를 해결하겠다는 의지를 피력하고 있다．때 문에 강북 재개발 지역에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다．그러나 묻지 마 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다．재개발 투자 10계명을 정리했다． 1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라 단지 규모는 크면 클수록 좋다. 학교 상가 등 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있기 때문이다. 다만 조합원 수가 많으면 이해관계가 대립되면서 사업진척이 늦어질 가능성이 높다는 것도 염두에 둬야 한다. 2. 시공사 브랜드를 따져라 시공사 브랜드 파워가 뛰어난 곳을 고르는 것이 좋다.이런 회사의 경우 재무구 조가 탄탄해 중간에 부도날 가능성도 낮다.또 재개발 사업 경험도 풍부해 재개 발이 매끄럽게 진행될 가능성이 높다. 브랜드 파워가 높으면 입주 후 가격도 높 게 형성된다. 3. 내분이 없는 곳을 골라라 재개발 투자는 시간과의 싸움이다.사업이 빨리 진행될수록 단기간에 고수익을 거둘 수 있다.그러나 조합원 간 내분이 심하면 재개발 진행이 더딜 수밖에 없다 . 따라서 비대위가 많은 곳이나 조합 집행부가 자주 바뀌는 것은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발이 예상했던 것보다 늘어지면 이익은커녕 손해를 볼 수도 있 다. 4. 조망권을 따져라 조망권은 아파트 가격 결정의 중요한 요인 중 하나다. 한강 공원 등을 조망할 수 있는 곳은 그렇지 않은 곳보다 가격이 높게 형성된다. 실제 용산구 성북구 마포구 등의 한강조망권을 가진 아파트들은 비조망권아파트에 비해 1억원 안팎 의 높은 가격을 형성하고 있다. 향후 재건축 후 어떤 조망권을 확보할 수 있는 지 점검해 봐야 한다. 5. 평가액이 잘 나오는 지분을 골라라 재개발은 재건축과는 달리 어느 위치에 있느냐에 따라 평가액이 다르다. 높은 평가액을 받아야 분담금을 줄일 수 있다. 같은 가격으로 살 수 있는 지분이 여 럿 있다면 그 중에서 평가액이 높게 나올 수 있는 것을 선별해야 한다. 6. 초기 부담금액이 낮을수록 좋다. 이왕이면 적은 금액으로 투자할 수 있는 지분을 고르는 것이 좋다. 자칫 사업이 지연되면 큰 돈이 묶일 수 있는데다 적은 금액을 투자해 많은 수익을 내는 것 은 투자의 기본이다. 따라서 전세를 많이 끼고 있다거나 적은 대지지분으로도 원하는 평형에 갈 수 있는 것을 고르는 것이 좋다. 7. 청산조합원이 되지 않도록 조심하라 재개발구역에서 아파트 분양권을 받을 수있는 사람은 대지와 건물을 가지고 있 는 자,20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자(세대원 전원) 등이 다. 이 같은 조건을 충족시키지 못하면 청산조합원으로 분류되는 만큼 지분매입 시 주의해야 한다. 또 단독주택을 다세대로 쪼갠 지분이 많은 곳은 건축가구 수보다 조합원 수가 더 많아 피해를 볼 수 있다. 8. 재개발구역에 있는지 확인하라 종종 주변의 말만 듣고 전문가와 상의 없이 재개발 구역에 포함되지 않은 인근 대지를 구입하는 경우가 있다. 따라서 반드시 구역에 포함되는지를 구청에 확 인해야 한다. 또 조합사무실에서 조합원으로 등재가 되어 있는지도 파악해야 한 다. 9. 국공유지·시유지 등의 승계 여부 확인하라 국공유지나 시유지에 지어진 무허가건물을 선호하는 투자자들도 있다. 나중에 이를 불하받게 되는데다 초기 투자비용이 적게 들기 때문이다. 그러나 국공유지 나 시유지는 각 기관별로 불하의 기간이 다르고 이율도 다르다는 점을 알아둬야 한다. 관할관청을 통해 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다. 10. 무허가 건물 여부를 점검하라 등기되지 않은 무허가건물의 경우 일정 요건을 갖추지 못하면 분양권이 주어지 지 않는다. 무허가 건물은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물대장에 등재된 건 물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립했다는 확증이 있 는 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건 물 등이다. 무허가 여부는 해당 동사무소에서 확인할 수 있다. [한국경제 2005-07-27 14:47] 강북 재개발시장에 호재가 날아들고 있다．정부는 강북을 강남 수준으로 재개 발해 중대형아파트 수급불균형 문제를 해결하겠다는 의지를 피력하고 있다．때 문에 강북 재개발 지역에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다．그러나 묻지 마 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다．재개발 투자 10계명을 정리했다． 1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라 단지 규모는 크면 클수록 좋다. 학교 상가 등 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있기 때문이다. 다만 조합원 수가 많으면 이해관계가 대립되면서 사업진척이 늦어질 가능성이 높다는 것도 염두에 둬야 한다. 2. 시공사 브랜드를 따져라 시공사 브랜드 파워가 뛰어난 곳을 고르는 것이 좋다.이런 회사의 경우 재무구 조가 탄탄해 중간에 부도날 가능성도 낮다.또 재개발 사업 경험도 풍부해 재개 발이 매끄럽게 진행될 가능성이 높다. 브랜드 파워가 높으면 입주 후 가격도 높 게 형성된다. 3. 내분이 없는 곳을 골라라 재개발 투자는 시간과의 싸움이다.사업이 빨리 진행될수록 단기간에 고수익을 거둘 수 있다.그러나 조합원 간 내분이 심하면 재개발 진행이 더딜 수밖에 없다 . 따라서 비대위가 많은 곳이나 조합 집행부가 자주 바뀌는 것은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발이 예상했던 것보다 늘어지면 이익은커녕 손해를 볼 수도 있 다. 4. 조망권을 따져라 조망권은 아파트 가격 결정의 중요한 요인 중 하나다. 한강 공원 등을 조망할 수 있는 곳은 그렇지 않은 곳보다 가격이 높게 형성된다. 실제 용산구 성북구 마포구 등의 한강조망권을 가진 아파트들은 비조망권아파트에 비해 1억원 안팎 의 높은 가격을 형성하고 있다. 향후 재건축 후 어떤 조망권을 확보할 수 있는 지 점검해 봐야 한다. 5. 평가액이 잘 나오는 지분을 골라라 재개발은 재건축과는 달리 어느 위치에 있느냐에 따라 평가액이 다르다. 높은 평가액을 받아야 분담금을 줄일 수 있다. 같은 가격으로 살 수 있는 지분이 여 럿 있다면 그 중에서 평가액이 높게 나올 수 있는 것을 선별해야 한다. 6. 초기 부담금액이 낮을수록 좋다. 이왕이면 적은 금액으로 투자할 수 있는 지분을 고르는 것이 좋다. 자칫 사업이 지연되면 큰 돈이 묶일 수 있는데다 적은 금액을 투자해 많은 수익을 내는 것 은 투자의 기본이다. 따라서 전세를 많이 끼고 있다거나 적은 대지지분으로도 원하는 평형에 갈 수 있는 것을 고르는 것이 좋다. 7. 청산조합원이 되지 않도록 조심하라 재개발구역에서 아파트 분양권을 받을 수있는 사람은 대지와 건물을 가지고 있 는 자,20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자(세대원 전원) 등이 다. 이 같은 조건을 충족시키지 못하면 청산조합원으로 분류되는 만큼 지분매입 시 주의해야 한다. 또 단독주택을 다세대로 쪼갠 지분이 많은 곳은 건축가구 수보다 조합원 수가 더 많아 피해를 볼 수 있다. 8. 재개발구역에 있는지 확인하라 종종 주변의 말만 듣고 전문가와 상의 없이 재개발 구역에 포함되지 않은 인근 대지를 구입하는 경우가 있다. 따라서 반드시 구역에 포함되는지를 구청에 확 인해야 한다. 또 조합사무실에서 조합원으로 등재가 되어 있는지도 파악해야 한 다. 9. 국공유지·시유지 등의 승계 여부 확인하라 국공유지나 시유지에 지어진 무허가건물을 선호하는 투자자들도 있다. 나중에 이를 불하받게 되는데다 초기 투자비용이 적게 들기 때문이다. 그러나 국공유지 나 시유지는 각 기관별로 불하의 기간이 다르고 이율도 다르다는 점을 알아둬야 한다. 관할관청을 통해 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다. 10. 무허가 건물 여부를 점검하라 등기되지 않은 무허가건물의 경우 일정 요건을 갖추지 못하면 분양권이 주어지 지 않는다. 무허가 건물은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물대장에 등재된 건 물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립했다는 확증이 있 는 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건 물 등이다. 무허가 여부는 해당 동사무소에서 확인할 수 있다. |
2006-02-28 10:24
http://blog.drapt.com/smclbc/188251141089866300
출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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Ⅰ. 강북지역 업그레이드 개발전략 'U-Turn Project' 1. 추진배경 □ 정부가 8·31 부동산 대책 후속 조치를 추진하고 있음에도 불구하고 강남지역의 집값상승과 이에 따른 타지역의 부동산 가격 불안이 지속되고 있어 정부정책과 함께 서울시 차원의 대책이 절실히 요구되고 있음. ○ 현재 강남의 주택가격이 지속적으로 상승하는 것은 공급적인 측면에서 강남의 주택수요를 흡수할 수 있는 중대형 주택공급 부족이 주요 요인으로 작용하고 있음. □ 서울시는 동북부지역 종합발전구상(2005년말 완료)과 용산 군이적지 주변 합리적 관리방안(진행중)을 토대로 강남에 인접한 강북의 대규모 공원(용산 민족공원, 뚝섬 서울숲 등) 주변을 친환경적인 강남 주택수요 대체지역으로 개발하고자 종합적으로 검토하여 왔으며. □ 이번에 강북지역 업그레이드 개발전략을 공개하는 것은 서울시의 강남 대체 주택공급계획을 미리 공표하여 강남으로 몰리는 아파트 수요를 억제함으로써 강남의 주택가격을 조기에 안정시키고자 하는 것임. ○ 용산민족공원주변 일대와 서울숲주변 뚝섬일대를 강남대체 및 강북발전의 전략적 거점으로 삼아 친환경적인 주택물량을 다량 공급하여 강남의 주택수요를 흡수하고 그 파급효과를 은평·도봉 등 여타 강북지역으로 확대해 나갈 계획임. □ 특히, 강남 대체효과를 거두기 위해서는 수준높은 중대형 주택공급 확대와 함께 강남8학군 수준의 교육환경이 병행되어야 하므로 ‘교육지원 조례’를 제정하여 교육환경개선을 지원하고, 강북 뉴타운지역에 자립형 사립고를 설립하여 강남 수준의 교육여건을 조성하여 강남북간의 교육격차를 해소하고자 함. 2. 추진방향 □ 쾌적한 주택지로서 주변여건이 잘 갖추어진 강북지역의 대규모 공원과 한강 주변지역을 중심으로 강남 이상으로 쾌적하고 살기 좋은 지역으로 개발하여 강남의 주택수요를 흡수하고, 개발효과를 강북의 여타 지역 까지 확대하여 개발을 촉진하고자 함. (U-Turn Project) □ 우선 개발 거점지역으로 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲 주변지역을 친환경적인 중대형 주택지로 개발하기 위해서 ○ 거점 개발지역을 중심으로 U자 축으로 강북지역의 뉴타운사업 등 각종 재정비 사업을 활성화하고, 구릉지 관리형 주거지 정비, 실개천 복원, 공원 확충 등 친환경적 정비를 통한 강북지역의 차별화 전략을 수립함. □ 강북의 시가화가능지의 31%가 구릉지로 대부분 1종주거지역 및 자연경관지구나 고도지구등 각종 규제로 인해 소규모불량주택지로 슬럼화가 가속되는 등 강북발전의 저해요소로 작용함에 따라 서울시에서는 구릉지와 개발이 용이한 역세권등을 하나의 정비사업구역으로 지정하고 역세권지역에 인센티브를 부여하여 구릉지를 개발하는 방식을 통해 강북개발을 촉진할 계획임. □ 강남 주택수요를 흡수하기 위해서는 강남8학군 수준의 교육여건이 선행되어야 하므로 강북지역의 교육환경 개선을 위해 교육지원조례 제정을 통한 강북지역 교육지원 사업을 확대하고 자립형 사립고를 설립함.
(U-Turn Project 기본 개념도) □ U-Turn Project의 기본개념은 ○ 청계천, 서울숲 등의 파급효과를 서울시 전역으로 확산하고 ○ 주택지로서 좋은 환경을 갖게 된 용산민족공원, 뚝섬 서울숲, 한강주변지역 등을 쾌적하고 살기 좋은 고급주택지역으로 개발하여 강남 주택수요를 강북지역으로 유턴시키고 ○ 이를 은평, 미아·도봉 지역까지 확대하여 U 자 형태로 발전시켜 나가는 강북 up-grade 개발전략임. □ 이와 함께 개발이 낙후되어 있는 서울 서남권 지역을 좋은 생활환경 지역으로 발전할 수 있도록 하는 서남권지역 업그레이드 개발전략을 마련하여 3월중 시행할 계획임. Ⅱ. 용산일대 거점개발 1. 용산일대의 입지적 여건 □ 남산에서 한강에 이르는 용산일대는 108만평에 이르는 미군기지 가 위치하고 있어 지역개발을 저해하였으며, 철도공작창 부지 및 남산고도제한 등으로 인해 낙후된 저밀지역으로 존속되어 왔음. □ 그러나 용산지역은 도심과 영등포 부도심 및 강남역일대 영동부도심의 연계발전축 상에 위치하고 있으며, 광역철도 및 고속철도 역사가 입지하고 신공항철도와 연계되는 광역교통 인프라가 집중되어 있으며, ○ 북한산, 남산을 이어 한강과 관악산에 이르는 서울의 남북 녹지축의 중심인 수도서울의 전략적 요충지임.  (용산일대 위치도) 2. 용산의 토지이용 개발구상 □ 2020도시기본계획에서 용산을 국제업무기능을 담당하는 부도심으로 육성하는 하는 것으로 계획되어 있으며, 미군기지가 뉴욕의 센트럴파크(103만평), 런던의 하이드파크(76만평)에 버금가는 대규모 민족공원(108만평)으로 조성될 계획임. □ 용산지구단위계획 재정비를 통하여 삼각지와 용산역일대를 중심으로 약 100만평의 국제업무지구와 업무·문화·편의·주거 기능이 복합된 명실상부한 부도심지역으로 집중 육성할 계획이며
(국제업무지구 개발예상도) □보광동일원 약 331천평에 지정되어 있는 한남뉴타운을 5만명 규모의 중층의 미니 신도시로 정비하고, 서빙고 아파트지구는 한강과 연계된 고층의 수준높은 주거단지로 재정비될 계획임. □현재 낙후된 저밀지역인 남산 남측의 용산동(일명 해방촌)과 이태원동, 갈월동 및 후암동 일원은 살기좋은 미래형 주거단지로 조성할 계획임. ○ 특히 남산아래 구릉지 변이라는 지역적 특성을 고려하여 남산공원 및 지형과 조화롭게 조성할 계획으로 남산과 용산공원을 연결하는 녹지축 확보를 포함하는 지역단위의 종합계획 및 정비사업 도입을 구상하고 있음 ○이 지역 개발을 위해 서로 분리되어 있는 구릉지와 역세권을 하나의 단지 개념으로 개발이 가능하도록 현행법령 하에서 적정 세부기준을 마련할 예정이며, 필요시 건교부에 관련법령의 개정을 건의할 계획임. ○향후 이 지역은 현재의 한남동 전용주거지역과 연계하여 우리시의 대표적인 최상의 주택지로 각광받을 수 있을 것으로 예상됨. □아울러 용산일대는 노들섬에 새로이 들어설 예정인 오페라하우스와 용산 민족공원, 국립박물관, 전쟁박물관, 한강시민공원 등이 이태원 관광특구 주변의 국제문화 중심기능과 연계하여 문화의 첨단지역으로 발전될 예정임
Ⅲ. 뚝섬일대 거점개발 1. 뚝섬일대의 입지여건 □ 성동구 성수동 뚝섬일대부터 광진구 구의·자양동에 이르는 340만평 일대는 강남일원과 한강을 마주하고 있으며, 지하철 2호선·5호선 및 7호선을 통하여 서울의 동서남북을 연결하고 있으며, 분당선이 추가로 건설될 예정인 강북지역의 교통 요충지임. □ 또한 2005년 6월 개장되어 서울시민의 사랑을 받고 있는 서울숲(35만평)과 기존의 어린이대공원, 한강뚝섬지구 및 건국대, 세종대, 한양대 등이 위치한 문화와 교육의 요충지임. □ 그러나 성수동 준공업지역내 노후 공업시설이 주거와 혼재되어 주거환경을 훼손하고 지역개발에 저해요인으로 작용 하였으며, 한강변의 일부 아파트를 제외하고는 대부분이 다세대·다가구가 밀집된 지역임.
(뚝섬일대 위치도) 2. 뚝섬일원의 토지이용 개발구상 □ 현재 서울을 대표하는 세계적인 도시숲으로 주변지역의 개발에 활력을 부여하고 있는 서울숲과 연접하고 있는 신분당선 성수역의 뚝섬역세권 주변은 서울숲의 직접적인 지원기능을 수행하고 복합문화타운으로 효율적인 토지이용계획을 수립할 계획임.  (뚝섬역세권 주변 조감도) □ 또한 뚝섬주변 지구단위계획구역은 주변지역의 난개발을 방지하고 합리적인 개발을 유도하기 위한 관리체계를 수립하고, 신분당선 성수역과 2호선 뚝섬역을 연결하는 보행환승체계를 구축하며, 뚝섬역세권 상업지역과 연계하여 중심지기능을 강화할 계획임. □ 서울숲에서부터 영동대교에 이르는 주거지역은 서울숲과 연계하여 한강변으로 폭 10~20m의 녹지축을 조성하여 시각적 개방감을 확보하고 뉴타운지구로 지정하여 탑상형 배치를 통한 고층화 및 수준 높은 주거지역으로 탈바꿈할 계획임.  (성수동 한강변 주거지역 토지이용 및 개발예상도) □ 성수동 준공업지역은 준공업지역의 유지가 필요한 지역은 산업개발 진흥지구로 지정하여 도심형 첨단산업개발진흥단지 및 자동차 특화단지로 개발하고, 기타지역은 지구단위계획 등을 통해 주거기능을 포함한 계획적 정비를 추진할 계획임.  (성수동 준공업지역 위치도) □기존의 화양·건대입구·능동로 지구단위계획구역은 개별적으로 수립되어 있는 지구단위계획을 연계하여 종합적인 정비를 추진할 계획으로 ○ 화양사거리는 상업기능을 활성화하고,  (능동로변 토지이용 구상도 및 조감도) □ 최근 균형발전촉진지구로 지정된 구의·자양동 일원에 대하여는 동부지방법원, 검찰청, 광진구청 등의 이전계획과 KT부지, 우편집중국, 군부대 등의 대규모 공공시설부지를 행정·업무·주거 복합 등 서울의 동북부지역의 중심이 될 수 있는 토지이용계획으로 개발기본계획을 수립할 예정임.  (구의·자양 균형발전촉진지구 토지이용구상도) Ⅳ. 강남북 교육격차 해소 1. 서울특별시 교육지원조례 제정 추진 □ 자라나는 청소년이 좋은 환경에서 공부할 수 있도록 열악한 교육환경을 개선하고, 심화되고 있는 강남북간 교육환경 격차를 해소하기 위해 ‘교육지원조례’를 제정하여 서울시가 교육환경 개선을 위하여 직접 지원할 수 있는 법적근거를 확보할 계획이며, □ 지원규모는 매년 시세인 취득세와 등록세의 1% 수준인 300억원을 정도로 예상하고 있으며, 현재 입법예고중(2.6~2.27)으로 시의회의 의결을 거쳐 3월까지 제정할 계획임. 2. 강북의 은평, 길음, 아현 뉴타운에 자립형 사립고 설립(3개소) □ 서울시는 강남북 균형발전을 위해 뉴타운 사업으로 강북지역을 21세기형 친환경 주거단지로 개발하면서, ○강남 집값 등급의 주요인 중 하나로 지목되어 온 강남북간 교육환경 격차를 해소하기 위해 뉴타운 지역내 우수고교 유치를 지속적으로 추진하여 왔음. □ 강북의 은평, 길음, 아현 뉴타운지역에 자립형사립고 총 3개소를 2008년에 개교할 수 있도록 설립을 추진하고 있으며, ○ 강북지역 학생에게 우선 입학기회를 부여하기 위해 50% 이상을 강북지역 학생으로 선발하고, 학비부담 때문에 자립형사립고를 다니지 못하는 학생이 없도록, 법정 기준보다 2배 수준인 30% 이상 학생에게 장학금을 지급할 계획임. Ⅴ. 향후 추진계획 □ '06. 2월 도시재정비 특별법 시행령 제정 관련 건의(건교부) ○ 기반시설 설치비용 일부 국고지원 □ '06. 3월 서남권 개발촉진전략 수립 ○ 준공업지역 활성화 관리방안 등 □ '06. 3월 서울특별시 교육지원조례 제정 ○ 조례(안) 입법예고중(2.6~2.27) □ '06. 5월 강북 및 서남권 발전전략 종합 ○ 용산주변용역 및 준공업지역 활성화 관리방안 확정 등 종합화 Ⅵ. 기대효과 □ 강북지역 업그레이드 개발전략 “U-Turn Project” 추진으로 ○ 강북지역을 교육여건개선과 수준높은 중대형 주택지역으로 개발하여 강남의 주택 수요를 분산하여 강남집값 안정에 기여하고 강남북간 지역균형 발전을 실현할 수 있게 될 것임 － 향후 10년간 신규 건설되는 약 40만호 중 강북지역에 약 25만호 공급(향후 5년간 강북지역에 약 13만호 추가공급) ○ 준공업지역 등 구릉지 노후주거지의 개발과 녹지 보존의 병행으로 천혜의 자연환경을 갖춘 친환경적 개발가능성을 확대하고, 기성시가지의 효율적 이용을 통해 시가지 확산에 따른 사회적 비용 절감에 기여하게 될 것임 |
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