[스크랩] 투자비타민 - 상가주택 투자시 알아야할 사항

2007-04-01 14:39

http://blog.drapt.com/sm2200/1544721175405963637

9월 이후 분양되는 주택에 대해서는 청약가점제가 실시돼 무주택 실수요자들의 기회가 많아지게 된다. 29년여 만에 기본 틀이 변경된 청약제도를 알기 쉽게 문답으로 풀어 본다.

--변경된 제도는 언제부터 적용되나.

▲사업주체가 민간인 경우에는 9월1일 이후 입주자모집공고 안을 지자체장에게 승인 신청하는 물량부터 적용된다. 사업주체가 국가, 지자체, 대한주택공사, 지방공사인 경우에는 9월1일 이후 입주자모집공고를 하는 물량부터 적용된다.

--추첨제와 가점제가 언제까지 병행되나.

▲추첨제와 가점제를 병행하는 이유는 제도를 조기 시행하는 데 따른 영향과 가점제 전면시행시 불이익을 받는 가입자들을 고려한 조치이다. 언제까지 병행할 지 기한은 정하지 않았다. 일단 지금 상황에서는 무기한 계속된다고 보면 된다.

--지역우선 공급제도는 어떻게 되나.

▲현행 비율대로 유지된다. 이 비율을 유지하면서 지역 우선 공급대상에서 경쟁이 생길 경우 가점제가 적용된다. 현재 투기과열지구와 공공택지 내 85㎡ 이하 민영주택 중 75%를 무주택세대주에게 우선 공급하는 제도는 없어진다.

--가점제가 적용되는 통장은.

▲청약부금과 청약예금 통장에 대해 가점제가 적용된다. 청약저축 통장에는 적용되지 않는다. 청약저축은 현재 경쟁이 있는 경우 ①5년 이상 무주택 세대주로서 ②60회 이상 납입한 가입자 중 ③저축총액이 많은 경우에 우선으로 공급하고 있다. 이미 무주택 실수요자 위주로 공급되고 있어 개편안에 포함되지 않았다.

--작년에 발표된 가점 항목 중 ’세대주 연령’이 삭제된 이유는.

▲’세대주연령’은 무주택기간, 가입기간 등과 중복되는 측면이 있다. 세대주 연령에 대해 별도 가점을 인정할 경우 신혼부부 등 젊은 세대가 상대적으로 불이익을 받는 문제가 있기 때문에 이들을 배려하기 위해 세대주 연령은 없앴다. 부양가족을 산정할 때 세대주가 아닌 경우에는 직계존속은 부양가족으로 인정받지 못한다.

--가구소득과 부동산자산 등은 언제 반영되나.

▲일단 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간 등 3개항목에 한정했다. 가구소득, 부동산자산은 정확하게 파악할 수 있는 인프라가 구축된 이후에 검토할 계획이다.

--’가구구성’과 ’자녀 수’를 부양가족 수로 통합한 이유는.

▲’가구구성’과 ’자녀 수’로 구분할 경우 자녀가 가구 구성 및 자녀 수 가점에 중복 계산된다. 가구구성과 자녀 수를 통합해 실제 부양가족 수에 따라 가점을 인정하는 것이 합리적이다.

--무주택기간 인정기준은.

▲무주택자의 요건은 입주자모집 공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자여야 한다. 무주택 기간은 세대주(가입자)가 만 30세된 날부터 따진다. 30세 이전에 결혼했을 경우에는 혼인신고한 날로부터 따진다.

--부양가족 수 인정기준은.

▲부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계 존.비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성된다. 다만 직계존속을 부양하는 경우에는 세대주로서 3년 이상 계속해 동일한 주민등록표상에 등재돼 있는 경우에만 인정된다. 직계비속의 경우 입주자모집 공고일 현재 동일한 주민등록등본에 등재된 미혼자녀에 한정해 부양가족으로 인정된다. 성년이 됐더라도 인정된다.

--유주택자의 1순위 인정범위는.

▲1주택을 보유한 경우 가점제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1순위 자격이 배제되고 2순위 이하부터 자격이 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 2순위 이하에서도 보유주택당 5점씩 감점된다. 추첨제 공급대상 물량을 청약할 때에는 1주택자는 1순위부터 인정된다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격이 배제되며 2순위 이하부터 인정된다.

--소형.저가 주택 중 무주택자로 분류되는 기준은.

▲전용면적 18평(60㎡) 이하이고 공시가격이 5천만 원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 경우에는 무주택자로 분류돼 18평 초과 주택에 청약할 수 있다.

--고가의 전세는 어떻게 되나.

▲고가에 전세를 산다고 하더라도 기본적으로 주택을 보유하고 있다고 보기 어렵기 때문에 무주택자로 분류된다. 주거용 오피스텔을 가진 경우도 무주택자이다.

--전산망 구축계획은.

▲금융결제원 등 은행측과 청약가점제 전산망 구축을 위해 이미 협의를 했으며 전산망 구축작업은 7월까지, 예비 테스트는 8월 중 마무리할 계획이다.

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[스크랩] 상가임대차보호법의 함정 |부동산노트

2007-04-01 14:16

http://blog.drapt.com/sm2200/3716941175404587568

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

2002년 11월 1일 이후 체결된 상가건물(상가점포)의 임대차계약 중 환산보증금(월임대료 x 100 임대보증금)이 일정액(서울시의 경우 2억4천만 원임) 이하인 경우에는 민법에 우선하여 상가건물임대차보호법이 적용된다는 사실은 이미 일반적으로 알려져 있는 사실이다. 과거 영세상인들의 생계를 위협했던 민법상의 허점에 대해 영세 임차인 보호를 목적으로 각종 안전장치를 마련한 것은 장기적으로 바람직하다고 말할 수 있다.

그러나, 세상에 완벽한 법이 과연 존재할 수 있던가? 상가건물임대차보호법을 악용하는 임차인들 또한 심심치 않게 볼 수 있는 것 또한 사실이다. 여기서는 상가건물임대차보호법을 임대인의 관점에서 다시 한번 살펴보려 한다.

얼마 전 한 고객이 임차인으로 인해 상담을 해온 적이 있었다. 신림동에서 5층 상가건물을 임대하던 고객은 1층 상가 80평을 슈퍼마켓용도로 보증금 2천만 원, 월 임대료 2백만 원에 3년간 계약을 하였다고 했다. 원래는 월 임대료 2백3십만 원을 받으려 했으나 임차인이 눈물로 사정해서 할인을 해 주었다고 했다. 2층에서 5층까지 병원 및 의원이 오래 전부터 영업 중이었던 건물이었다. 계약 후 8개월이 지난 지금 슈퍼마켓은 6개월 째 연체 중이었고, 설상가상으로 1층 현관 쪽 입구에 인접한 점포입구 앞 공터에서 생선을 다듬어 팔기 시작했다.

현관 앞으로 생선핏물이 흐르기 시작했고 미관상 그리고 위생상의 이유로 항의를 해 보았지만 소용이 없었다. 위층의 병원과 의원들은 건물주에게 계속 항의해 왔고 결국은 병원 상우회에서 재계약 거절통보를 하기에 이른 것 것이었다. 고객은 슈퍼마켓을 상대로 법적 조치를 취하려 했으나 현재 취할 수 있는 법적 해결책이 거의 없다는 사실에 충격을 받았다고 했다.

민법이 적용되는 임대차에 있어서는 연체금액이 2개월 분에 달하는 경우에는 임대인이 계약을 중도 해지할 수 있다. 그러나 위 사례에서와 같이 환산보증금이 2억4천만 원 이하인 상가임대차의 경우에는 상가건물임대차보호법이 먼저 적용이 되며, 이 경우 민법상 중도해지사유조항이 임대인의 계약갱신요구 거절사유로 다시 정의되어 있는 것은 일반적으로 알려지지 않은 사실이다. 상가건물임대차보호법에서는 임대인의 계약갱신요구 거절사유로 다음의 8가지를 나열하고 있다.

1. 3기의 차임 액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인 동의 없이 전대한 경우
5. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
6. 건물이 임대차의 목적을 달성 못 할 정도로 멸실된 경우
7. 임대인이 철거나 재건축을 하는 경우
8. 임차인이 현저히 의무를 위반한 경우

다시 말해 위 8가지 사유 중 하나가 있지 않는 이상 5년간 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없게 되어 있다. 위 사례에서 고객은 계약기간 3년이 지나기 전에 중도해지가 불가능하며 3년 계약기간 후에야 계약갱신 거절을 할 수 있다는 사실을 듣고 아연해 할 수 밖에 없었던 것이었다. 새로 사업을 시작하는 임차인을 배려하는 마음에 월 임대료를 깎아준 것이 그렇게 억울할 수 없었던 것이었다.

계약갱신요구 거절사유를 좀 더 자세히 살펴보면 임차인이 현저히 의무를 위반한 경우(물론 이를 증명하기는 쉽지 않은 일이다)에도, 임차인이 고의로 건물을 파손한 경우에도, 그리고 임대인의 동의 없이 전대한 경우에도 임대인은 오직 계약이 만료되었을 때에야 계약갱신을 거절할 수 있을 뿐이다. 만일 임차인이 2개월 분만 계속 연체하는 등, 위 8가지 사유들만 적절히 피할 수 있다면, 어떠한 이기적인 행동을 하더라도 5년간 합법적으로 임대차를 유지할 수 있으며 임대인이 취할 수 있는 법적 조치는 없다는 결론이 나온다.

물론, 이와 같이 법에 기대기 어려운 상황에도 얼마든지 협상은 가능하다. 가령, 사업양수도를 허용해 주어서 권리금회수를 할 수 있게 해 준다고 회유를 할 수도 있고, 주차장/간판 등과 같은 공용부분의 이용을 엄격히 제한하는 채찍을 던질 수도 있다. 영업정지 가처분신청 및 계속된 독촉을 통해 점차적으로 협상포지션을 향상시킬 수도 있다.

그러나 그 협상력은 민법이 적용되는 임대차에 비해 현저히 떨어지기 때문에 보다 체계적인 임대차 관리가 필수일 수 밖에 없다. 임차인의 업종상 우려되는 특정행위 시 위약금 부과 조항을 계약서에 명시하거나, 임차보증금 비율을 높이는 것, 계약기간을 짧게 정하는 것도 하나의 안전장치가 될 수 있다. 계약을 하는 이유는 서로 분쟁이 될만한 것들을 미리 합의해 놓기 위함이 아니던가? 이미 5년 전에 시행된 법을 악용하는 임차인만을 탓하지 말고 적극적으로 임대차 관리를 해 나가야 바른 임대인의 자세 아닐까?

<김유석 렘스자산관리 이사>

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[스크랩] 투자비타민 - 상가주택 투자시 알아야할 사항 |부동산노트

2007-04-01 14:10

http://blog.drapt.com/sm2200/2474981175404242199

출처 : 상가뉴스레이다

원문 : http://blog.drapt.com/faceface

[여기서잠깐19] 상가주택 투자시 알아야할 사항 -두마리 토끼를 쫒는 대신 조건선정도 그만

투자비타민 - 상가주택 투자시 알아야할 사항

두마리 토끼를 쫒는 대신 조건 선정도 그만큼 까다롭다.-

상가주택은 자신의 주거도 해결하면서 일정한 임대소득을 올릴 수 있는 잇점 때문에 많은 사람들이 관심을 갖는 수익형 부동산 상품중 한가지이다.

그러나 두가지 잇점을 쫒는 다는 것은 그만큼 두가지 요소를 모두 만족시켜야 하는 관계로 살펴보아야할 사항이 많다.

우선 주거부분과 관련된 부분에서도 자신의 주거부분을 제외하고 1층 이외의 층이 주거용이나 상업용으로 이용가치가 얼마나 되는지를 면밀히 살펴야 하는 점이 그렇다.

자칫 주거용으로도 상업용으로도 어정쩡한 면적이 많이 발생한다면 투자이익보다는 공실에 따른 우려가 클 수 있기 때문이다.

상가주택에 대한 투자는 크게 택지개발지구내 상가주택 용도의 용지를 구매해서 하는 투자와 기존 상권지역내 상가주택에 대한 개발수요가 있는 단독주택을 매입해 개발하는 방법, 그리고 기존 상가주택을 매입하는 방법등이 있다.

여기서 가장 마지막에 언급된 기존상가주택의 경우에는 기존 임차인들의 과거 안정적 임료 납부여부와 인수후에도 안정적 임대차 관계가 유지될 수 있는 지 여부를 살피는 것이 중요하다.

자칫 기존 제시 수익율에만 집착하다보면 인수후 기존 임차인들의 이탈등으로 인해 공실이 발생해 예상했던 임대수익은 커녕 금융비용을 막기위해 허덕일 위험이 크기 때문이다.

다음으로 기존 택지개발 지구내 상가주택용지를 매입하는 경우라면 상권이 활성화 되는데 까지 상당한 시일이 경과 되어야 임차인이 찰수 있다는 점과 상권형성에 따른 시간 소요가 필요하므로 자기자본 비율에 대한 안정적 대책이 필수적인 요소라고 할 수 있다.

더구나 개발 호재를 안고 공급되는 주요 택지개발지구의 경우 용지공급 자체가 입찰 경쟁을 통해 공급되므로 수익분석에 미진한 상태에서 입찰 분위기에 휩쓸리게되면 자칫 기대했던 수익율을 거둘수 없을 뿐만 아니라 고전을 할 수도 있기 때문이다.

세번째 방법이 기존 상권내에서 단독주택을 매입해 상가주택으로 개발하는 경우인데, 이경우에는 기존 상권에 대한 이해가 절대적이라고 할 수 있다.

즉, 기존 상권내 개발요소, 즉 도로개통이나 아파트?재개발 예정지가 있거나 기존 단독주택들이 철거되면서 동선이 형성될수 있는 요소를 가지고 있는 입지를 선정해 매입 대상 물건을 고를 수 있다.

이런 방식또한 단기안에 개발이익을 거두기 보다는 상가주택의 본래 취지에 맞도록 중장기적 계획을 가지고 임해야 하는데, 개발 가치가 있는 상가주택 부지를 찾기 위해서는 지역내 부동산에 항상 관심을 가지고 있어야 하며 이런 정보들을 얻기 위해서는 지역 중개업소를 십분 활용하는 것이 중요하다.

상가주택은 잘 투자할 경우 감가상각이 심해지는 최소한 10년 정도는 안정적 임대소득을 기대할 수 있는데 현재의 지역 모양보다는 앞으로의 지역 모양변화에 촛점을 맞추는 것이 중요하다.

또한 상가주택을 장기보유하려는 투자자라면 무엇보다도 전체 임대수익의 절대적 액면을 모두 수익으로 생각해서는 곤란하며, 건물의 가치를 유지하기 위한 재투자 비용을 감안해 임대액의 일정 금액을 비용으로 생각해 비축하는 것이 필요하다.

NOTE

상가주택 투자는 주거와 임대수익 두가지를 쫒는 대신 두가지 요소를 모두 만족시킬 만한 요소를 두루 갖춘 입지선정이 중요하다.

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