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□ 주민동의 확보
○ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를
얻어야 합니다.
○ 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자
총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장·군수 또는 구청장이
사업시행인가를 결정할 수 있습니다.
□ 사업시행인가 신청을 위한 서류
○ 사업시행인가 신청서
○ 정관
○ 사업시행계획서
○ 토지소유자 등의 동의서
○ 수용 또는 사용할 토지·건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서
□ 관계서류의 공람과 의견청취
○ 시장·군수·구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일
반인에게 공람하여야 합니다.
○ 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.
○ 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.
제 3 단계 관리처분계획
1. 분양신청
□ 분양신청의 절차
사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고
□ 분양신청에 관한 사항
○ 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공
고(조합)
○ 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)
○ 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로
고지하여야 합니다.
○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분
양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.
○ 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산
○ 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명
○ 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지
※ 추가부담
조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.
□ 권리의 신고
○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리를 증명할
수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.
○ 권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우
편으로 하여야 합니다.
2. 관리처분계획의 인가
시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수·구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.
□ 관리처분계획 절차도
인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장·군수·구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)
□ 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)
○ 토지
- 소유 토지별 지적공부에 의함
- 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율
- 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준
○ 건축물
- 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준
□ 분양방법 및 기준
○ 조합원 분양
- 분양대상자 1인에게 1주택 분양
- 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정
- 동일평형 동·호수 결정은 공개 추첨
- 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양
○ 일반분양
- 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양
□ 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항
○ 일반분양 입주자 모집승인 신청
○ 일반분양
○ 조합원분양
○ 조합원 동·호수 추첨
□ 관리처분계획인가를 위한 신청서류
○ 관리처분계획서
○ 분양설계기준
○ 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와
사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
○ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
○ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세
○ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
○ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의
명세
○ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
○ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본
○ 분양신청 및 권리신고서 사본
○ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
제 4 단계 완료단계
1. 준 공
시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.
□ 준공검사 절차도
공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장·군수·구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장·군수·구청장) → 등기 및 청산절차 이행
□ 공사완료에 따른 조치
○ 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될
관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서를 신청합니다.
○ 조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.
○ 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후 이를 시장
·군수 또는 구청장에게 보고합니다.
○ 분양처분 고시일로부터 15일 이내에 사업완료 사실을 지적을 관리하는 소관청인 시장·군수·구
청장에게 다음과 같은 서류로 보고해야 합니다.
- 사업완료신고서
- 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서
- 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경
우에는 사업의 완료를 증명하는 서류
- 측량성과
- 기타 부대서류
○ 분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는
신청하여야 합니다.
- 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를
하지 못합니다.
- 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.
※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.
2. 청산 및 조합의 해산
청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.
□ 평가의 방법
○ 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인
이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산
○ 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가
공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작
□ 조합의 해산
○ 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대
의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.
○ 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.
○ 조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를
주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.
○ 청산인은 직무
- 현존사무의 종결
- 채권의 추심 및 채무의 변제
- 잔여재산의 인도 등
○ 주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를
시장·군수에게 인계하여야 합니다.
〈서울시의 경우, 인계서류>
- 청산관계서
- 총회·대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류
- 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류
- 회계 및 계약관계 서류
- 분양처분서
- 확정측량 관계서류
- 등기신청 관계서류
- 감정평가 관계서류
- 손실보상 및 수용관계 서류
- 공동구 설치 비용부담 관계서류
- 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류
3. 기타 사항
□ 시공업체와의 계약
여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.
□ 이주비의 지급
○ 조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나
주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.
○ 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를
대상으로 합니다.
○ 이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.
○ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.
※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.
□ 세입자 대책
○ 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민
등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.
○ 주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에
따라 3개월 분이 지급됩니다.
※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시·도의 조례에서 정하고 있습니다.
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