= 집값(기준시가)이 6억원 이하인 1가구 1주택자는 '8ㆍ31대책'의 영향권을 벗어 나 있다고 해도 과언이 아니다.

종합부동산세 부과대상이 아니고 양도세를 실 거래가로 과세하는 고가 주택도 아니기 때문이다.

 

2008년 이후 조금씩(과표적 용률 매년 5%포인트) 높아질 예정인 재산세만 내면 된다.

집값이 6억원을 넘어 종합부동산세 대상에 포함되더라도 1가구 1주택자에게는 집이 한 채이기 때문 에 선택의 여지가 없다.

하지만 긴장을 늦출 수는 없다.

다주택 보유가 어려워 진 만큼 살고 있는 집의 투자가치를 한층 세밀히 따져봐야 한다.

1가구 1주택 자는 양도세 비과세 혜택이 있고 15년 이상 장기보유자 특별공제(45%)까지 받 을 수 있다.

■2. 2주택자, 매각순서가 중요하다

= 양도소득세를 아낄려면 매각시점이 가장 중요하다.

1가구 2주택자 가운데 주택 을 팔 생각이 있다면 적어도 내년까지는 팔아야 세부담을 줄일 수 있다.

2007 년부터는 2주택자에 대한 양도세율이 50%로 크게 높아지기 때문이다.

그러나 비투기지역 주택이라서 현재 공시가격(시가의 80%) 기준으로 양도세를 내고 있 다면 내년보다는 올해 파는게 낫다.

왜냐하면 내년부터 1가구 2주택자는 실거래가로 양도세를 내야 하기 때문이다.

2007년 이후에 팔더라도 1억원 이하(지방은 3억원 이하) 주택을 팔 때엔 양도 세 중과 적용을 받지 않는다는 점도 기억해둘 만하다.

■3. 3주택자, 종부세-양도세 유리한 쪽은

= 내년부터는 종합부동산세가 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다.

예컨대 남편이 소유한 주택을 부인에게 증여한 경우에도 합산 과세되기 때문에 종부세 부담이 줄지 않는다.

그러나 결혼을 했거나 일정 연령을 초과해 가구 분리가 가능한 자녀에게 증여 한 뒤 가구를 분리시키면 종부세 중과를 피할 수도 있다.

하지만 재산세는 앞으로도 지금처럼 물건별 합산을 하게 된다.

3주택자는 현재 도 양도세율이 60%인 만큼 세금부담은 내년에도 마찬가지다.

하지만 종부세 부 과기준이 6억원으로 하향 조정되면서 현재 보유중인 주택을 팔고 40% 양도차익 을 챙기는 방안과 종부세를 내는 방안 중 어느 쪽이 유리한지 계산해 보는 게 좋다.

■4. 잔금 언제 내느냐에 따라 세금 달라

= 앞으로 주택을 살 계획이 있는 사람은 매입시기를 잘 따져봐야 한다.

올해 집을 사면 취득세와 등록세를 합쳐 3.5%를 거래세로 낸다.

그러나 내년 1 월부터는 2.5%로 거래세율이 인하된다.

다만 올해 계약을 했더라도 잔금을 내년에 치르면 거래세금도 인하된 세율이 적용된다.

개인과 법인간의 거래, 법인끼리의 거래 등에는 인하된 거래세율이 적용되지 않는다.

새로 집을 구입해 2주택자가 되면 2007년부터 양도세가 중과되고 3주택 이상자 는 국세청이 실시할 예정인 상시 세무조사 대상에 포함되기 때문이다.

무주택자일 경우 자산ㆍ소득현황을 고려해 새롭게 개편된 청약제도를 활용하면 내집 마련 기회가 수월해진다.

■5. 무주택 서민에겐 절호의 기회

= 정부가 마련한 무주택 서민지원대책을 최대한 활용하는 지혜가 필요하다.

우선 지난 2001~2003년 인기를 끌었던 생애 최초 주택구입자금이 이르면 10월 중 부활된다.

주택담보대출을 받기가 점점 어려워지는 추세이므로 요건을 갖추 고 있다면 최대한 활용해야 한다.

이와 함께 정부는 저소득층 전세자금 대출금 리를 인하하기로 했다.

영세민 전세자금 대출은 연 3.0%에서 연 2.0%로, 근로 자 전세자금 대출은 5.0%에서 4.5%로 각각 낮춰진다.

특히 저소득ㆍ무주택서민 에 대해서는 주택금융공사의 모기지론을 우선 지원하고 금리도 일반 모기지론 보다 0.5~1.0%포인트 낮춰줄 예정이다.

■6. 아파트 담보대출 어려워 진다

= 전국 45개 투기지역에서 아파트 담보대출을 받은 사람은 5일부터 소득이 없는 배우자나 자녀 이름으로 아파트 담보대출을 받을 수 없다.

또 오는 20일부터 투기지역에서 아파트 담보대출을 3건 이상 받은 사람은 2건 만 남겨두고 나머지는 대출만기로부터 1년 안에 대출금을 갚아야 한다.

주택담보대출 금액도 제한되는데 주택담보로 1억원을 10년 동안 대출받으려면 연 3300만원가량 소득이 있어야 한다.

그러나 주거용 오피스텔이나 일반주택에 대한 주택담보대출은 여전히 가능하다.

■7. 판교 분양일정 변경...전략 재수정

= 판교신도시 분양 일정이 확정됐다.

전용면적 25.7평 이하는 내년 3월, 25.7평 초과는 내년 8월 분양될 예정이다.

대략적인 입주시기는 전용 25.7평 이하가 오는 2009년 초, 전용 25.7평 초과가 2009년 중반께로 예상되고 있다.

당초 올 11월 일괄분양한다는 계획이었지만 집값 급등의 주원인으로 지목되면 서 일정과 공급 규모가 바뀌는 우여곡절을 겪었다.

판교의 중대형 평형 가구수 는 당초 3100가구 늘어나 9740가구 정도가 된다.

판교신도시의 전체가구수는 당초 계획보다 2600여 가구 늘어난 2만9404가구로 추산된다.

당초 공급물량보다는 10%가량 늘어난 숫자지만 주거여건에 큰 변화 를 초래할 정도는 아니라는 분석이다.

■8. 판교 떨어지면 송파신도시로?

= 송파신도시는 서울 송파구 거여동 일대 △육군종합행정학교 95만평 △특전사 6 5만평 △체육부대 12만평 △남성대골프장 등 군부대 골프장 28만평 등 총 200 만평의 땅에 지어진다.

고밀도 개발을 통해 5만가구를 짓겠다는 계획이다.

이 중 2만가구는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 공급될 예정이다.

송파신도시는 오는 2008년 하반기에 분양이 가능할 것으로 예상되고 있다.

이 르면 2011년 하반기 입주가 가능할 것이란 계산이다.

송파신도시는 공영개발방 식으로 개발될 가능성이 매우 높다.

원가연동제,채권입찰제,전매제한 연장 등 '8ㆍ31대책'에 포함된 모든 규제가 적용된다고 보면 된다.

■9. 이중계약서 사실상 불가능해

= 내년부터는 부동산거래를 할 때에는 실제 거래가격이 완전히 노출된다.

이중계 약서나 다운계약서가 불가능해진다는 뜻이다.

이제까지는 거래당사자들이 이중계약서를 만들어도 이를 확인할 방도가 없어서 탈세는 물론 정확한 시세파악이 어려웠다.

그러나 내년부터는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실거래가를 시ㆍ군 ㆍ구에 의무적으로 신고해야 한다.

신고된 가격이 정부 기준가격 대비 10% 범 위를 벗어나면 국세청 조사를 각오해야 한다.

또 올해중 부동산등기법을 개정 해 신고된 실거래가를 등기부에 기록하도록 할 계획이다.

현행법상 등기부 허 위기재에 대해서는 형사처벌까지도 가능하다.

■10. 기반시설 부담금 개인에도 여파

= 내년 하반기부터 도입될 기반시설부담금은 전국에서 벌어지는 일정기준 이상의 건축행위에 대해 매겨질 예정이다.

신규주택ㆍ상가ㆍ오피스빌딩ㆍ재건축ㆍ재개 발 등이 모두 포함된다.

서민들이 사는 소형주택도 원칙적으로 부과대상이 된 다.

소형주택을 지을 때에도 신규 인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생할 수 있다는 논리다.

개발업자에게 부과하더라도 결국은 소비자에게 비용이 전가 될 가능성이 높다.

기반시설부담금이 개발업자는 물론 일반국민에게도 직접적 인 영향을 미칠 수 있다는 뜻이다.

그러나 기반시설부담금이 땅값과 건축규모 를 기준으로 매겨지는 만큼 부담은 그다지 크지 않을 수 있다.

또 정부도 일정 규모 이하 건축행위에 대해서는 면제 또는 감면대상에 포함시킬 계획이다.

 

출처: 매경. 2005.9.3

 

 

새 아파트가 주택시장의 대세라고 거듭 강조했다. 앞으로 새 아파트와 아무 재료가 없는 기존 아파트와의 가격차는 갈수록 벌어질 것이다. 그러나 아무 아파트나 분양받아서는 안 된다. 분양을 받거나 청약할 때는 몇가지 체크 포인트가 있다.

수많은 사업장에서 아파트나 주상복합, 상가 등이 쏟아지고 있으므로 이를 다 파악할 수는 없다. 자금이 한정된 일반인들은 이 가운데 핵심 지역과 상품을 가려내는 지혜가 필요하다. 청약 시 체크포인트 10가지를 간추린다.

1. 몇 개 단지만 선택해 집중 분석하라!
한 달에 수도권과 지방 광역시에서 분양하는 아파트 현장만도 수십 군데에 이른다. 서울 동시 분양만 해도 매월 10곳 이상의 단지가 선보인다. 일반인들이 이를 모두 찾아다니고, 분석한다는 것은 불가능하다.

먼저 신문과 인터넷에서 공급공고를 스크랩하거나 메모해 관심 단지를 3～4곳으로 압축한다. 많은 단지를 탐색하면 좋지만 이는 욕심이다. 이어 집중 분석에 나선다. 전체 분양시장 상황이 호황기인가, 침체기인가, 조정기인가를 짚어본다.

다음은 개별 관심단지의 투자전망과 소비자 선호도를 객관적인 눈으로 평가한다. 마지막으로 분양받을 만한 단지라고 결론이 서면 모델하우스와 현장 방문을 통해 청약 여부를 최종 결정한다.

2. 청약률과 계약률은 다르다!
주택업체들은 청약 경쟁률을 높이기 위해 안간힘을 쓴다. 그러나 청약률에 연연해서는 안 된다. 청약률은 몇 사람이 신청했느냐를 기준으로 한 것이고, 계약률은 실제 몇 사람이 계약금을 내고 분양을 받았는가를 나타내는 수치다.

500가구를 분양한 아파트에 2,500명이 신청했다면 청약 경쟁률은 5대 1이다. 그러나 계약률이 50%였다면 당첨자 가운데 250명만 정식 계약을 했다는 말이다.

당첨자 중 절반이 계약을 포기했으니 전체 공급물량의 절반이 미분양으로 남은 것이다. 이를 청약률만 보고 인기가 있다거나 투자가치가 높은 아파트라고 평가할 수는 없다.

분양시장 침체기에는 청약률 100%라고 자랑하는 곳도 실제 계약률은 절반에도 못 미치는 경우가 허다하다. 청약률은 참고만 하고 계약률을 살펴야 한다. 그래야 상품의 투자가치와 실수요자의 선호도를 읽을 수 있다. 특히 청약 3순위나 무순위로 넘어간 상품은 겉으로 드러난 청약률에 넘어가서는 안 된다.

3. '○○지구'의 실상을 알라!
분양 광고에서 눈에 띄는 문구 중의 하나가 ‘지구’이다. ‘지구’라고 하면 언뜻 택지개발지구와 혼동할 수 있다. 택지개발지구는 토지공사, 주택공사, 지방자치단체가 조성하기 때문에 기반시설이 잘 갖춰져 있고 투자가치가 높다.

소비자들이 택지지구를 좋아한다는 점을 이용해 ‘지구’라는 문구를 붙이는 분양 광고가 많다. 공공업체에서 개발하는 택지개발지구인지 아닌지를 반드시 구별해야 한다. 준농림지, 취락지구, 토지구획정리사업지구에 조성한 단지도 구별해야 한다. 이러한 지역은 학교, 공공기관, 공원, 편의시설이 부족해 주변의 택지개발지구나 신도시에 의존하는 경우가 많아 자생력이 떨어진다.

4. 역세권도 옥석을 구별하라!
요즘은 지하철과 전철망이 잘 되어 있어 웬만한 곳은 죄다 역세권이다. 특히 서울 아파트는 80～90%가 역세권이라고 해도 지나침이 없다. 지하철 8호선까지 개통되었고, 9호선은 2007년에 완공된다. 2007년이면 서울 전역이 지하철 이용 거리에 들어간다. 지하철 역세권의 희소가치가 과거보다 떨어지는 셈이다.

이제는 진정한 역세권이 어디인가를 평가해야 한다. 지하철역까지 걸어서 15분 넘게 걸리는 아파트 단지를 역세권이라고 말할 수는 없다. 차를 타기도, 걷기도 모호하다. 지하철역까지 보통 걸음으로 10분 안에 닿을 수 있어야 역세권의 가치를 인정받는다.

5. ‘나홀로 아파트’라면 대단지에 붙어있는 곳을 골라라!
서울이나 도심에서 새로 분양하는 아파트 중에 대단지를 찾아보기가 갈수록 어려워지고 있다. 서울동시분양에 나오는 아파트의 절반 이상이 한 두동 짜리 ‘나홀로 아파트’다.

이런 단지 중에는 위치가 괜찮은 곳이 많다. 단지 규모가 작다고 해서 무조건 외면하지 말고 위치가 좋다면 관심을 가져야 한다. 대단지보다 투자가치는 떨어지지만 분양가가 싸고 교통과 학군은 대단지에 못지않은 곳이 꽤 있다.

‘나홀로 아파트’에 청약할 때는 주변에 대단지를 끼고 있는 단지가 낫다. 대단지와 붙어 있으면 자연스럽게 아파트 군락을 이루므로 단지 규모가 작다는 단점을 보완할 수 있다.

6. 틈새 평형은 피한다!
단지 안에서 가구 수가 적은 틈새 평형은 시세가 제대로 형성되지 않는다. 수요층이 두텁지 않다. 틈새 평형은 단지 전체의 설계를 맞추다 보니 자투리로 끼워놓은 평형을 말한다. 향이나 배치가 좋지 않은 경우가 대부분이다.

32, 43, 48, 54평형으로 이뤄진 1,000 가구 단지가 있다고 치자. 나머지 평형은 모두 200가구가 넘고 남향인데, 48평형만 한 동인 20가구에 불과하고 동향으로 배치되었다면 입주 후에 제값을 받기 어렵다. 값을 더 주더라도 남향의 43평형이나 54평형을 사려는 사람이 많기 때문에 틈새 평형은 늘 거래에서 뒷전으로 밀린다.

7. 시행사와 시공사는 다르다!
분양받을 때는 시행사와 시공사를 구별해야 한다. 대형 건설업체의 이름으로 분양하지만 사업 시행자가 다른 사업장이 즐비하다. 요즘은 대형 건설업체들이 과거처럼 무리하게 땅을 사지 않는다.

시행사나 개발업체가 산 땅에 공사만 해주는 방식을 선호한다. 땅 주인이나 중소 시행사는 자금을 끌어들이거나 분양을 잘 하기 위해 대형 건설업체에 시공을 맡긴다. 대형 업체라야 소비자들이 믿고 사기 때문이다.

그러나 사업의 모든 책임을 지는 것은 시행사다. 시공사는 공사비를 받고 집만 지어준다. 아파트 브랜드는 대형 건설업체로 되어 있지만 실제 사업 주체는 이름 없는 시행사다. 시행사와 시공사가 다른 사업장은 분양가가 비싸다. 이익을 나눠 먹기 때문이다.

8. 교통 여건은 발로 확인한다!
분양 광고에서 가장 부풀리는 문구는 ‘○○에서 5분 거리’라는 표현이다. 걸어서 5분 거리인지 승용차로 10분 거리인지 명확하지 않다. 걸어서 5분 거리라고 선전한 경우도 실제로는 15분 이상이 걸리는 게 다반사다. 입주 후에 속았다는 생각을 하면 늦는다.

분양받을 때는 현장에서 지하철역이나 버스정류장까지 직접 걸어보고 출퇴근하는 데 불편함이 없는지 확인해야 한다. 주변에 인터체인지가 있다면 진입하는 데 시간이 얼마나 걸리는지도 점검해야 한다.

경전철이나 전철 건설 계획도 과장되는 사례가 많다. 행정기관에서 검토 중인 사안인데도 확정된 것으로 부풀린다. 착공과 개통 시기는 고무줄이다. 교통여건의 변화는 부동산의 가치를 전망하는 데 중요한 기준이므로 번거롭더라도 지방자치단체를 통해 알아보아야 한다.

9. 난방 방식을 살핀다!
단지의 크기에 따라 다르지만 보통 기름이나 도시가스로 개별난방을 하는 아파트는 관리비가 비싸다. 32평형을 기준으로 할 때 연간 난방비는 열병합발전을 이용한 지역난방이 가장 싸고, 기름 난방과 LPG 개별난방, 도시가스(LNG)중앙난방은 이보다 비싼 편이다.

지역난방은 한 겨울에도 난방을 충분히 사용할 수 있고 안전하다. 신도시와 택지개발지구 아파트, 아파트 지구는 대부분 지역난방을 채택하고 있다. 이런 아파트는 난방 방식이 다른 아파트보다 시세가 높게 형성된다. 때로 중앙난방이 지역난방보다 연료비가 적게 나오기도 하는데, 2,000 가구 이상의 대단지에서 찾아볼 수 있다.

10. 계단식과 복도식의 장단점을 구별한다!
요즘은 복도식 아파트를 찾아보기 힘들지만 과거에는 30평형 이하의 경우 복도식 설계가 많았다. 복도식은 계단식에 비해 투자가치가 낮은 게 통례다. 다만 간혹 재건축이나 리모델링을 앞둔 복도식 아파트는 값이 비싼 경우도 있다.

거실과 방 가운데 어느 것을 중시하는가는 입주자의 취향에 따라 다르다. 하지만 요즘은 거실이 큰 아파트를 더 쳐준다. 거실이 다용도로 사용되기 때문이다. 거실과 방이 남향으로 함께 배치된 설계라면 더욱 좋다.

 

 

 

    아파트의 매수 갈등! ♨

 

 

 

 

    때문에 허탈감을 느낀다.        ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!

 

◐ 수도권이나 지방의 핵심부에 사시는 무주택 분들이라면 많은 분들이 이러한 박탈감 때문에

    힘들어 하실 것입니다.

    우선 막연하게 돈만 모으지 마시고, 원하는 아파트 몇 군데를 목표로 설정해 놓고 사이트에

    들어가서 수시로 시세를 체크하거나 현장을 방문하는 등의 기본적인 활동을 병행하십시오.

    돈을 모으는 방법은 여러가지가 있겠지만, 아파트를 매수하기 위한 최소한의 자금이 마련

    되었다면 목표 금액의 70%만 달성 되었어도 사전에 눈 여겨 놓은 아파트를 과감하게

    매수하시는 게 현명합니다.

    이때, 매수하고자 하는 날짜로부터 수개월 전에 급매물에 관심을 갖거나 은행 대출에 민감해

    하지  마시고 적극적으로 활용하여 유망 지역의 청약에 발빠르게 나서는 게 좋습니다.

 

 

B. 마음에 점을 찍어 놓은 아파트가 몇 군데 있는데, 각각 장단점이 상존해서

 

◐ 우선 마음에 염두해 두었던 아파트들이 자신의 여건과 미래의 투자 가치가 있는지를 전문가의

    조언, 부동산 사장님을 통해서 냉철하게 평가해 보고, 확신이 선다면 해당 아파트들에 대한

    평가 잣대를 세워서 가장 유망한 아파트를 매입하시기 바랍니다.

    위의 사항은 제가 쓴 아파트 평가 기준을 점수화 시킨 자료가 있으니까 참조하시면 도움이 될

    것입니다.

 

 

 

◐ 매수를 하고 싶은 아파트가 미래의 투자 가치가 확실하다면 다음 문제는 본인의 자금력과

   수입 문제를 따져 보아야 합니다.

   예를 들어서 3억 아파트 매수시에  1억원의 자금이 있고 월 수입 중에 저축액이 100만원

   정도만 된다면 저축하기 보다는2억 정도의 대출을 받아서 90만원 정도 수수료를 내고 

   아파트를 매수하는 것이 좋습니다.

   문제는 60% 이상 대출을 안 해주기 때문에 3-5천만원이 부족할텐데 이 부분은 전세를 끼고

   구입하거나 여건이 되면 신용대출, 혹은 주변에서 돈을 빌리고, 월세방으로 이사까지 감수할

   필요가 있습니다.

 

 

D. 적은 평수에서 큰 평수 혹은 오르지 않는 지역에서

 

◐ 위 사항은 여건만 된다면 빠를수록 좋습니다. 절대로 망설일 상황이 아니며, 바로 앞에서

    제시한 방법으로 자신의 여건과 금액을 산출해 보시고, 약간 무리한 선에서 투자 가치가 높은

    큰 평수 혹은 유망 지역으로 재빨리 옮길 것을 강력하게 권고합니다.

 

 

E. 아파트 매수를 언제 해야 최대한 싸게 구입할 지

 

◐ 시장의 움직임이 유동적이기 때문에 지역, 시기, 개인 여건 등을 고려하여서 가격이 오르는

    아파트를 추격 매수하기 보다는 매수보다 매도지수가 높은 정체기를 선택해야 합니다.

    이 때 너무 오래 기다리면 때를 놓치기 때문에 매일 부동산 흐름을 점검하시고, 이 시기에는

    급매물이 많이 나오는 상황이기 때문에 좀 더 낮게 매수 가격을 받쳐 놓고 협상할 각오로

    매수에 임하면 싼 가격으로 집을 구입할 수 있습니다.

 

 

 

◐ 자녀의 교육과 직장 문제는 현실적 여건이며 아파트의 구입은 미래 투자 성향이 강한데,

    미래 투자 가치가 어느 정도 보장된 아파트라면 무조건 매수에 나서는 것이 바람직합니다.

    어차피 하나를 얻으면 하나의 고통은 감수해야 하는데 특별한 상황이 아니면 아파트

    수익률을 최고의 우선 순위로 잡고 불편함을 감수해야 합니다.

 

 

G. 안정감 있게 원하는 평수를 매수해야  할 지, 

 

◐ 누구도 장담할 수는 없지만 적어도 향후 3-5년 동안은 일부 지역을 제외하고 중대형 평수의

    선호도가 커질 것으로 점쳐지기 때문에 약간의 무리가 따르더라도 공격적으로 큰 평수를

    매수하는 것이 가치 창출을 이끌 수 있습니다.

    다만 이 경우에도 평수만 크다고 좋은 것이 아니라 입지, 미래의 가치를 필수로 체크해야

    합니다.

 

 

 

◐ 이 경우에는 해당 지역의 아파트 자체만을 놓고 판단하지 마시고, 같은 조건의 주변 시세와

    오른 이유에 대한 분석, 향후의 호재 등을 점검하시어 만일 이러한 조건이 어느 정도 

    갖추어진 상황이라면 실제 거래가격의 시세인지가 확인되면 오름폭에 관계 없이 매수를

    권하고 싶습니다.

    왜냐하면 아파트는 오르는 이유가 있고, 오르는 곳이 더 오르기 때문입니다.

 

 

 

◐ 정부의 정책을 무시하는 것은 위험한 발상이지만, 우선 현 정부 3년 동안의 부동산 규제와

     아파트 변동 사항을 점검할 필요가 있습니다.

    정치적인 면이라 좀 민감하긴 하지만 1가구 1주택이라면 정부의 정책을 약간 고려하면서

    침체기를 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 매수하는 것이 후회가 없을 것입니다.최근

    3년동안 상반기 폭등 하반기 정체의 양상을 보이고 있는 까닭에 9월-11월 사이가 매수 적기로

    보여집니다.

 

 

 

◐ 소형 평수가 재건축이 아닌 상황에서는 투자 가치로서 매우 나쁜 상황이라는 전제하에

     여건만 되면 목표선보다 약간 손해 보는 선에서 아파트를 신속하게 매도하고, 대신

     투자 적기와 유망 지역의 중대형 평형으로 응집하는 게 바람직합니다.

     똑똑한 아파트 하나가 계륵같은 아파트 서너채보다 효자 노릇을 한다는 사실을 명심하십시오.

 

 

◐ 우선 1가구 1주택의 요건을 갖춘 상태에서 수도권의 강남-분당-용인-수원-동탄 라인을 1순위로

    추천해 드립니다.

    매수 가격에 따라서 위 라인이 경부 고속국도를 축으로 남하할 수 있는데, 경부 고속국도의

    축과 전철역에서 벗어나지 않는 30평대의 새아파트를 매수한다면 시세 차익을 많이 남길

    것입니다.

    특히 저평가가 되었다고 여겨지는 용인 연원마을 신갈 기흥 상현 일대를 추천하며,

    고급 아파트로서 향후 투자 가치가 높은 지역은 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동백 등을 꼽을 수

    있습니다.

 

 

 

◐ 똑같은 여건이라면 무조건 청약을 받는 것이 현명합니다.

    솔직히 최근 2년동안 유망 지역에서 청약을 받아서 손해를 본 사람은 거의 없으며 입지가

    좋은 대부분의 지역은 분양가의 50%-100까지 시세 차익을 남겼습니다.

    다만 경쟁률이 높은 곳은 시세 차익이 클 확률이 다분하지만 비현실적이기 때문에 지나치게

    몰려드는 곳에만 관심을 가지는 것은 아파트로 시세차익을 남길 때를 놓칠 가능성이 크므로

    분양가가 비싸더라도 여러 곳에 청약할 것을 권유합니다.

 

 

 

◐ 수도권의 무주택자라면 급하지 않는 상황이란 존재하지 않습니다.

     한시가 급하고 1초도 귀한 시간입니다. 그만큼 향후에 아파트 시세가 지속적인 상승을 거둘

     확률이 높기 때문에 팔장을 끼는 것은 최악이며, 오히려 침체기(올해는 9-11월)를 골라서

     여건에 맞는 유망지역을 토대로 하여 적극적인 매수를 하시기 바랍니다.

 

 

 

◐ 대출을 얼마나 받느냐가 문제인데, 솔직히 은행 대출은 아파트 상승폭에 비하면 글자그대로

    새발의 피입니다.

    심각한 경제 상황이 아니라면 아파트 구입을 위한 대출은 황금보다 귀하게 활용될 수 있으며,

    분명 재산 증식의 효자 노릇을 톡톡히 하기 때문에 많이 받을수록 유리합니다.

    대출을 무서워 하는 사람들은 절대로 아파트로 성공할 수 없습니다.

    다만 여건이 열악할 경우에는 좀 더 신중한 판단이 요망됩니다.

 

 

 

◐ 지역과 상황에 따라서 차이가 있을 수 있지만 투기 지역의 아파트가 여타 지역의 아파트보다

    시세 차익이 훨씬 높다는 점을 상기해야 합니다. 오죽하면 투기지역으로 묶여 있겠으며

    버블 7이라는 신조어까지 등장했겟습니까? 단기간에 차익은 무리이며, 3년 정도의 기다림을

    감수하시고 매수를 권하고 싶습니다.

 

 

P. 아파트를 매수 해야할 지,

 

◐ 무주택자라면 기본적인 여건만 허용된다면 무조건 아파트를 매수해야 합니다.

     미래의 전망이 과거-현재의 연장선상은 아니지만 적어도 여타의 투자 수익률을 압도하는

     것이 부동산인데, 무얼 망설이십니까?

     다만 자본금이 턱 없이 부족하다면 부지런히 이율 높은 곳을 찾아서 저축을 하는 게 좋을 듯

     하며 이 역시 어느정도만 여건이 허락된다면 20평대라도 내 집 마련을 하는 것이 바람직합니다.

 

 

◐ 무주택 서민들 중에는 넓은 평수에서 전세를 사시면서 아파트 매수에 관심을 두지 않는

    분들도 많은데 가장 잘못된 방법이라고 여겨집니다.

    오히려 어려움을 감수하고 좁은 셋방살이를 하면서 그 차액으로 여러 형태로 돈을

    불려나가는 것이 내 집 마련에 지름길입니다.

    명심하십시오.

    자기 집이 없는 상태에서 호화롭게 사는 것은 주택 가격 상승에 따른 상대적 손해를 보고

    있다고 생각하면 됩니다.

 

 

R. 아파트를 매수할 여건은 되는 데 부동산 지식이 부족하여

 

◐ 원하는 아파트를 매수할 여건은 되는데 그 곳이 얼마나 가치가 있는지에 대하여 확신이 서지

    않는다면 닥터 아파트 사이트에서 1-2달만 부로그를 찾아 여행을 떠나십시오.

    그렇게 되면 최소한의 눈이 트일 것이고, 원하는 지역의 아파트를 매수하는 데 대한 확신이

    들 것입니다.

    아파트는 최소한의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있는 매우 단순한 투자 형태이며, 훌륭한

    정보가 지천으로 깔려 있기 때문에 금상첨화입니다.

 

 

S. 판교, 이의동의 무주택 1순위 청약 호조건을 유지할 것인가

◐ 이 부분은 제가 확률을 따져 보아야 합니다. 제 아무리 유리한 조건이라 할 지라도 10대 1이

    넘어가면 당첨되지 않는 것을 전제로 무조건 미래 발전성과 입지가 좋는 기존 아파트를

    매수하는 것이 현명합니다.

    솔직히 1000대 1이나 100대 1이나 10대 1이나 당첨되지 않을 확률이 매우 높기 때문에 여기에

    목숨을 거는 것은 바람직한 방법이 아니며 오히려 여유 자금이 있다면 다른 곳을 분양 받거나

    기존 아파트를 매수하면서 경쟁률이 좀 더 높아지더라도 청약을 하는 것이 현실적입니다.

   어차피 당첨 될 사람은 당첨이 됩니다.

 

 

◐ 특별한 사유가 아니라면 향후 5년 이상은 빌라나 주상복합 시대는 이미 지났다고 봅니다.

    고급 빌라의 경우 당시에는 메리트가 있어 보이지만 시간이 갈수록 아파트와의 시세 차이가

    생길것이고 주상복합의 경우에 우리나라 국민들의 정서에 맞지 않다는 것이 그 이유입니다.

    특히 상가를 낀 중소형 주상복합은 피해야 하며, 아무리 겉치레가 화려한 빌라일지라도

    아파트를 넘어설 수는 없습니다.

    다만 강남과 분당의 주상복합처럼 대단지 대형화 된 주상복합은 가치 창출면에서 으뜸이기

    때문에 예외입니다.

 

 

U. 아파트 가격이 급등하여서 버블과 거품이 있다고 생각하여,

◐ 현재로서는 강남의 재건축을 비롯한  일부 지역에 거품이 있는 것이 사실로 보여집니다.

    다만 수도권 전체가 버블 형성이 되었다고 판단 되지 않으며, 유망지역의 중대형 평형은

    버블이라고 하기에는 상승 가치가 매우 커 보입니다. 강남, 목동의 아파트 일부가

    평당 4000-5000까지 이르는데 다른 유망 지역의 아파트들은 2000을 넘기지 못하는

    상황이므로 버블론은 개인적으로 기우로 여겨지는 까닭에 오히려 비수기를 활용한 매수를

    권하고 싶습니다.

 

 

◐ 위의 모든 사항을 갖춘 아파트가 있다면 환상적이겠지만 대부분은 하나가 있으면 하나가

     없고 둘이 부족하다고 여기면 세가지의 장점이 눈에 띄는 등 갈등 중의 갈등 요소라고 아니

     할 수 없는 내용입니다.

     여기서 주목할 점은 미래의 투자 가치성과 입지라는 두가지만 갖추었다면 가격이

     비싸더라도 투자 0순위로 권하고 싶으며, 이 사항이 부족하다면 무조건 실격입니다.

     그 다음에 새아파트, 대단지, 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드 등을 검토해야 겠습니다.

 

 

W. 미분양 아파트를 매수하고 싶지만 미분양이라는

◐ 미분양이 된데는 분명한 이유가 있기 때문에 덥석 잡는 것은 매우 위험합니다.

    다만 이 경우에는 단순 지식으로 접근해서는 안 되며, 지도를 펴 놓고 위치상의 발전성,

    주변 및 아파트의 호재여부, 미분양이 된 원인 등을 좀 더 치밀하게 파악할 필요가 있으며,

    미분양 원인과 기간이 얼마 동안인지에 대한 치밀한 분석이 내려진 상황하에서 전문가의

    조언과 각종 자료를 바탕으로 매수 여부를 결정하여야 합니다.

    만일 확신이 선다면 미분양만큼 투자가치가 높은 아파트도 없을 것입니다.

 

 

X. 프리미엄이 높은 아파트 분양권을 매입할 것인가?

◐ 아파트 단지가 얼마만큼 오를 것인가에 대한 종합적인 검토가 이루어져야 합니다.

    단순히 아파트 자체만 평가하지 마시고 오히려 입지, 주변 단지의 고급화 여부, 강남과의

    연계성 등을 종합적으로 고려하여 미래에 대한 투자 가치가 높다면 매수해도 문제가 없을

    것으로 보여지며, 이와는 별개로 아파트를 매수하더라도 분양을 받는 것은 1가구 2주택이

    아니기 때문에 분양에 적극성을 띨 필요가 있습니다.

 

 

 

◐ 우선 지역적 문제가 있고, 미래의 청사진도 부족하다면 무조건 팔 것을 권유합니다.

    지나치게 급매물로 내 놓을 필요는 없으며, 비수기보다는 활황기에 매도를 하는 것이 제값을

    받을 수 있는 방편이긴 하지만 갈아 탈 경우에는 손해입니다.

    다만 활황기에 매도해서 아파트 제값을 받는 것과 비수기에 손해를 보고 팔아서 다른

    아파트로 갈아탄 연후에 시세차익을 비교할 필요성이 있는데, 아마 후자의 경우가 시세

    차익을 크게 남길 것입니다.

 

 

 

◐ 돈이 턱 없이 부족하다면 아파트 매수에 한계가 있습니다.

    다만 시세의 30-40%만 있다면 충분히 도전해 볼 문제이며, 이 때 염두할 점은 월 보수가 높고

    안전한 직장이라면 반드시 매수를 해야겠지만, 여건이 열악하다면 아파트 매수를 목표로

    최대한 돈을 모으기 위하여 열성과 절약의 쌍두마차로 일정 금액이 모일 때까지 부득이하게

    기다려야 합니다.

    약간 버겁다는 생각이 들 때 매수하는 정도가 바람직해 보입니다.

 

 

 

 우선 앞에서 언급한 질문 및 모범 답안을 참조하실 때 유의할 점을 몇 가지만 제시하겠습니다.

◐ 이상에서 아파트 매수 및 매도와 관련하여 실전에서 당면할 수 있는 제반 사항에 대해서

    일문일답 형식으로 총체적 분석을 꾀하였는데, 위의 내용을 하나의 잣대로 삼아서 좀 더

    확실한 확률적 바탕 위에서 공격적인 투자를 하실 것을 권유하는 바입니다.

    한가지 염두해야 할 사실은 위의 적극적 매수 권유는 2006-2008년까지의 전망을 예견하며

    제시한 것으로써, 영원 불변의 진리가 아님을 밝히는 바입니다.

 

◐ 무주택 서민 여러분과 아파트에 관심을 가지신 닥터 아파트 부로그 애우님들에게 행운의

     은총이 충만하기를 기원하며 졸고를 거둘까 합니다.

     부디 성공하시는 여러분들이 되시기를 기원합니다.

 

 

◐ 감사합니다.