2006-11-10 20:04

http://blog.drapt.com/skimono/677651163156651788

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

부동산 정책 주도권 청와대서 재경부로 '공급론자' 박병원 차관 특별대책반 반장 맡아 정부가 9일 발표한 부동산대책 중에는 내용과는 별도로 한 고위 공직자의 이름이 눈길을 끌었다. 새롭게 정부의 부동산 특별대책반의 반장을 맡게 된 박병원 재정경제부 제1차관이다. 그의 기용은 청와대가 쥐락펴락했던 부동산 정책의 주도권이 권오규 경제부총리-박 차관으로 이어지는 재정경제부로 이동하는 신호로 받아들여지고 있기 때문이다. 게다가 박 차관은 세금폭탄과 대출규제로 집값을 누르려 했던 청와대의 수요억제파와 달리 수요ㆍ공급 원리에 따라 부족한 양질의 주택을 더 늘려 부동산 시장을 정상화시켜야 한다는 대표적인 공급확대파여서 향후 부동산 정책 방향에도 상당한 변화가 있을 것으로 예상되고 있다. 박 차관은 2003년 재경부 경제정책국장과 차관보로 있으면서 당시 발표를 앞두고 있던 ‘10ㆍ29부동산대책’협의 테이블에서 갑자기 배제되는 아픔을 겪었다. 이유는 당시 여론의 집중 포화를 받고 백지화된 ‘판교 학원단지 조성’ 등을 추진했기 때문이다. 그는 판교 등 신도시 예정지에 외국어고 등 특수목적고를 설립하고 사설학원을 유치해 서울 강남의 수요를 흡수해야 한다는 것이 그의 지론이었다. 재경부와 건설교통부는 이 같은 정책을 추진하다, “사교육을 부추기는 골 빈 정책”이라는 교육부와 여론의 비난을 받았다. 특히 강남의 집값 급등은 교육여건 등을 보고 찾아오는 실수요자보다는 부동산 놀음으로 돈을 벌려고 하는 투기꾼들 때문이라는 분석이 힘을 얻으면서 그의 공급위주 부동산정책은 수면 아래로 가라앉았다. 이후 김수현 현 청와대 사회정책비서관, 김병준 정책기획위원장 등 청와대 정책라인 주도로 투기를 잡기 위한 보유세ㆍ양도세 강화 등 조세정책이 부동산 정책의 큰 방향이 됐다. 재경부는 청와대에 부동산 정책의 주도권을 뺏긴 채 국장급이 단장인 실무단만 꾸려진 형태로 전락했다. 이번에 청와대가 부동산 정책의 주도권을 재경부에 넘겨준 것은 그만큼 현재의 상황이 급박하다는 것을 보여준다. 세금강화 등의 정책이 단기간에 그 효력을 나타내지 못하고 있고, 조세정책에 있어서는 더 이상 내밀 카드가 없는 상황이다. 성남 민심을 달래는 것은 주택공급을 늘리는 것뿐이라는 공감대가 생긴 것이다. 이에 따라 그동안 청와대가 내놓는 대책에 맞춰 손발이 되는데 급급했던 재경부의 역할이 ‘두뇌’의 역할로 급부상하고 있다. 부동산 정책의 본산은 건설교통부이지만 신도시 발언 파문으로 추병직 장관이 국민적 신뢰를 완전히 상실한 반면 재경부에는 청와대의 신임이 두터운 권 경제부총리는 부처간 최종 조정역할을 맡게 됐다. 한 정부 관계자는 “정책 주도권을 재경부로 넘긴 것은 그동안 청와대가 앞장서서 추진해온 수요억제책이 실패한 것을 자인한 셈”이라며 “그러나 노무현 대통령이 부동산 문제를 직접 챙기고 있는 만큼 재경부의 공급확대론도 한계가 있을 것”이라고 말했다. 이진희기자 river@hk.co.kr

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2006-11-10 19:01

http://blog.drapt.com/skimono/677651163152911291

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

최근 웰빙(well-being) 열풍이 아파트에도 불고 있습니다. 저는 웰빙이란 원론적이 얘기지만 생명을 중시하며 친환경적으로 하루 하루를 살아가는 것이라 생각합니다. 좀 어렵게 표현하면 생태지향적인 삶이라고 정의할수 있습니다. 그러면 우리나라에서 웰빙아파트란 어떻게 정의를 내릴수 있을까요? 소비자 입장에서 보면 웰빙아파트란 친환경적으로 설계된 단지라고 말할수 있습니다. 그러면 친환경적인 설계란 어떤 것일까요? 먼저 단지 전체로 보면 용적률(건물연면적/대지면적X100)과 건폐율(건물바닥면적/대지면적X100)이 기본적으로 중요합니다. 공동주택 용적률과 건폐율은 도시계획법과 지방자치단체 도시계획 조례로 규정하고 있습니다. 용적률은 쉽게 말해 층높이로, 건폐율은 바닥면적 크기로 이해하면 됩니다. 용적률은 낮으면 그만큼 층이 낮아 단지의 안정감이 있습니다. 건폐율도 낮을수록 단지내 개방감이 높아져 심리적으로 편안한 느낌을 갖게 됩니다. 용적률이 낮아도 건폐율이 상대적으로 높을 경우 단지내로 들어가면 답답한 느낌을 갖게됩니다. 개인적으로 아파트를 기준으로 용적률이 200%이하이고 건폐율이 30%이하이면 웰빙아파트 기본요건을 갖추고 있다고 생각합니다. 또 단지내 주차장이 100% 지하로 배치되고 차량 및 보행자 전용 진입도로가 설치돼야 하겠지요. 개방감과 통풍 등을 고려해 전가구가 남향으로 배치되면 더욱 좋겠습니다. 녹지율(대지 면적 중 녹지면적의 비율)도 30% 이상 되고 빗물을 적극적으로 재활용하는 친수형 단지로 조성하며 이웃과 의사소통을 할수 있는 커뮤니티 공간이 실내외에 있어야 할 것입니다. 실내 평면으로 보면 우선 시공 마무리가 잘돼 내구성이 좋아야 하며 소음과 환기로 걱정하는 일이 없고 자연채광이 뛰어나고 벽지 페인트 조명 등에 친환경 자재를 적극 활용해야 겠지요. 단지밖으로 보면 우선 도심지 접근성이 뛰어나고 인근에 러브호텔 등 유해시설이 없어야 하며 학군 편의시설을 기본적으로 갖춰야 할것입니다. 이런 조건을 갖춘 단지라면 굳이 재건축을 하지 않더라도 시간이 흐를수록 오히려 투자가치는 높아질 것입니다. 제가 생각하는 수도권 대표적인 웰빙아파트로는 용인시 기흥읍 영덕리 영덕지구 주공영통빌리지를 꼽겠습니다. 1999년 12월 입주. 주공영통빌리지는 대지 1만5천평에 4층이하 연립주택으로 30개동 27, 32평형 4백72가구가 건립됐습니다. 용적률 80%, 녹지율 38%. 수원 생활권으로 단지 북쪽으로 숲이 있고 동쪽으로는 2.5㎞ 거리에 경부고속도로 수원인터체인지가 자리잡고 있습니다. 남쪽으로는 42번 국도를 사이에 두고 수원 영통지구와 마주하고 있습니다. 2008년 개통예정인 분당선 연장구간(오리~수원) 영덕역이 걸어서 15분정도 걸립니다. 노선 갈등을 빚고 있는 영덕~양재 고속도로(2007년 개통예정)도 개통되 예정이어서 강남 접근성이 좋아집니다. 주공이 평균 18%의 경사인 자연지형을 최대한 살려 구릉지 시범단지로 조성했습니다. 단지중앙에 대규모 어린이공원이 있고 원형으로 주택단지를 배치, 진입로 등을 제외한 단지전체를 숲으로 에워싸고 있습니다. 차량 진입도로와 보행자 전용도로 여건도 뛰어나는 평가를 받습니다. 다음은 부자노트 편지 내용과 별도로 닥터아파트 시황분석팀이 추천한 웰빙아파트입니다. ***성동구 성수동1가 강변건영 뚝섬역과 성수역을 걸어서 10분정도에 이용이 가능하고 서울숲의 가장 큰 수혜단지. 앞동 10층이상에서 한강을 조망할수 있으며 서울숲도 걸어서 이용할수 있어 쾌적한 생활여건을 갖추고 있다. ***용인 구성읍 동일하이빌1,2차 1천8백36가구의 대단지를 지하 주차장화하고 지상을 완전 녹지화(35%)했다. ***도봉구 창동 북한산아이파크 오는 7월 31일 입주하는 창동 북한산아이파크는 단지내 테마공원과 조깅트랙 등 조경이 상당히 잘 이뤄져있다. 강북에서는 드물게 단지내 입주민들만 이용할 수 있는 수영장, 헬스클럽 등 스포츠센터가 있다. ***일산신도시 대화동 성저건영 왕산공원,성저공원,호수공원 등이 많아 친환경적이며 롯데백화점, 월마트, 까르푸등이 인접해 있어 언제든지 쇼핑을 즐길 수 있다. 일산 백병원도 가깝다. ***안산시 초지동 서해레이파크빌 단지 대부분이 호수공원을 바라보고 있으며 서해안으로 흘러가는 지류가 단지 옆으로 지나가고 있다. 지난 6월 30일부터 입주를 시작한 새 아파트로 1천9백여가구의 대단지. 고잔신도시 내에 위치해 각종 편의시설 등도 편리하게 이용할 수 있다.

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2006-10-18 08:54

http://blog.drapt.com/skimono/677651161129256923

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 소외 받은 곳이 뜹니다. ★   ♨ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?   ♨ 2006년 가을이 깊어가면서 그동안 투자자로부터 철저하게 소외를 받은 지역의    아파트들이 서서히 꿈틀 거리고 있습니다.     그 동안 아파트 시장을 뜨겁게 달구던 명품 아파트의 그늘에 가려서 빛 한 번 제대로 쬐지     못하고 외면 받아온 지역과 아파트들이 마침내 기지개를 켜면서 투자자들에게 주목을 받으며     시장에 하나 둘 낯선 얼굴을 내밀고 있습니다.   ♨ 과거에 뭇사람들로부터 투자해서는 안 될 지역이라는 혹평을 들어 온 지역, 여러가지     악조건으로 명품 아파트들의 찬조 출연에도 끼지 못했던 아파트, 못 사는 사람들이 사는     곳이라고 치부해온 소형 평형. 이러한 소외군들이 시장의 최대 투자군으로 급격하게     자리매김하고 있는 모습이 완연합니다.   ♨ 이러한 소외군들의 활약으로 서울과 수도권 아파트들이 빠르게 평준화 되고 있기 때문에     그 동안 닭 쫒던 개 지붕 쳐다 보듯 돈 많은 사람들의 잔치로만 여기고 구경만 해오던 무주택     서민들은 이 기회를 황금의 기회로 삼고 드디어 적극적인 매수를 검토해야 할 시점에 온     것입니다.     명품 아파트와 평범한 아파트 간의 서열은 반드시 존재 하겠지만 해도 너무 할 정도로     버림받은 이들 소외군들은 더 이상 잃을 것이 없다는 최대의 무기를 바탕으로 시장의 강력한     경쟁자로서 급부상 하게 된 것입니다.   ♨ 그렇다면 이 시점에서 이들 소외군들의 옥석을 가려 내어 향후에 투자 수익률을    극대화 하기 위해서는 어떠한 자세가 바람직할까요?     이에 대한 해답을 드리고자 오늘도 외롭지만 이 글을 계기로 새롭게 함박 웃음을 지을 가난한     서민들을 생각하며 설레이는 마음을 부여 잡고 펜을 들었습니다.     소외군의 움직임은  다음과 같은 5가지 사항으로 묶어서 정리해 볼 수 있습니다.    1. 6개월 전부터 아파트값 상향 평준화에 힘입어 이미 많이 올랐기 때문에 숨고르기를     할 필요가 있다.    2. 한창 뜨겁게 오르는 중이며 지금 투자해도 높은 수익률을 얻는다.    3. 이제 막 출발 선상에 있기 때문에 잡기만 하면 시세 차익을 극대화 할 수 있다.    4. 아직까지 뚜렷한 징조는 없지만 주변 흐름으로 보아서 머지 않은 장래에 시세 분출의     가능성이 높다.    5. 철저하게 소외되어 언제 사람들로부터 주목을 받을지 지나치게 요원하다.   ♨ 소외 지역, 아파트, 평형 이른바 소외군들이 과연 이들 5가지 유형 중에 어느 선에 근접해     있는지를 알아 내는 것이 매수 타이밍을 극대화 하는 첩경이라고 할 수 있습니다.     따라서 우리 서민들은 예상 보다 빠른 폭으로 상승장의 대열에 합류한 소외군들의     활화산같은 분출을 피부로 느끼면서 하루라도 빨리 시세 상승의 대세에 동참해야 합니다.     1. 소외된 지역은 어느 곳인가?   ♨ 그동안 뭇 사람들의 기억에서 잊혀져 간 지역들을 시 및 구단위로 큰 틀에서 밑그림을 그려     보겠습니다.    1. 서울시 소외 극심한 지역으로 관심 요망 - 금천구, 도봉구, 중랑구, 노원구,동대문구,      서대문구,강북구,구로구    2. 서울시 소외에서 벗어나고 있는 지역으로 매수 요망-구로구, 영등포구, 관악구, 은평구,      마포구 , 강동구 ,종로구, 중구    3. 서울시 투자 유망 지역으로 선별적 매수 지역-강남구, 송파구, 서초구, 광진구, 용산구,      동작구, 강서구, 양천구, 성동구    4. 수도권 소외 극심한 지역으로 관심 요망- 이천시, 여주시, 평택시, 안성시, 의정부시, 광주시,      동두천시    5. 수도권 소외에서 벗어나고 있는 지역으로 매수 요망-김포시, 안산시, 시흥시, 광명시,      화성시, 하남시, 구리시, 남양주시, 오산시, 군포시, 인천시, 부천시    6. 수도권 투자 유망 지역으로 선별적 매수 지역- 용인시, 수원시, 성남시, 과천시, 안양시,      의왕시, 파주시, 고양시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 동탄   ♨ 위의 지역은 편의상 서울시는 구단위로 수도권은 시단위 혹은, 신도시별로 나눈 것이며 같은     구 및 시일지라도 동에 따라서 소외된 지역과 투자 유망 지역이 상존 할 수 있으며 같은     동일지라도 아파트에 따라서 여러 가지의 투자 양사을 보이고 있다는 점을 인식해야 합니다.     즉 단조롭고 경직된 인식보다는 자유로운 사고의 전환으로 소외된 지역에 대한 선별적인     안목이 절대적으로 필요합니다.     2. 소외된 지역에서의 아파트 매수 우선 순위는?      1. 단지수, 입주년도별 매수 우선 순위     1순위-1000세대 이상 대단지, 새아파트(5년 이내)   2순위-1000세대 이상 대단지, 오래된 아파트(5년 이상)   3순위-500세대 이상 단지, 새아파트   4순위-500세대 이상 오래된 아파트   5순위-200세대 이상, 새아파트,   6순위-200세대 이상, 오래된 아파트   7순위-200세대 이하, 새아파트   8순위-200세대 이하, 오래된 아파트     2. 평형별 매수 우선순위    1순위- 50평대 이상  2순위-40평대 이상  3순위-30평대 이상  4순위-20평대 이상  5순위-10평대 이상   ♨ 비슷한 입지에서 아파트에 대한 평가 요소 중에서 가장 중요한 사항은 세대수이며 다음으로     입주년도 기준으로 파악한 새아파트 여부입니다.     또한 주변 아파트 여건과 브랜드, 환경, 교통, 교육, 상권, 의 요소도 종합적으로 검토해야 할     핵심 사항이라 할 수 있는데, 위에서는 가장 기본이 되는 세대수와 새아파트의 여부에 따라서     순위를 지정하였습니다.     가장 중요한 세대수와 입주년도를 파악하면서 상기에서 제시한 아파트 평가 제반    요소를 효율적으로 접목하여 투자 가치의 기준을 새우는 종합적인 사고 인식이    필요합니다.     3. 소외된 평형의 우선 순위는?    1순위- 25평 이상- 29평, 28평, 27평, 26평, 25평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.  2순위- 20평 이상- 24평, 23평, 22평, 21평, 20평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.  3순위- 15평 이상- 19평, 18평, 17평, 16평, 15평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.  4순위- 10평 이상- 14평, 13평, 12평, 11평, 10평 순으로 투자 수익률을 우선 고려해야 합니다.   ♨ 그동안 심각하게 양극화의 재물이 되어 온 20평대는 30평대 이상의 중대형 평형과의 가격     격차가 벌어졌기 때문에 역발상의 개념으로 가격 차이만큼 투자 가치가 오를 가능성이     높습니다.     4. 기타 소외를 받는 아파트 유형    1. 세대수가 적은 나홀로 단지  2. 한 개동으로 이루어진 단지  3. 교통이 불편한 단지  4. 교육 여건이 전무한 단지  5. 소음이 심한 단지    6. 혐오시설이 있는 단지  7. 재건축이 불투명한 20년 이상의 단지  8. 자연 환경이 매우 열악한 단지  9. 복도식 주공 아파트  10. 동호회나 부녀회가 없는 단지    11. 부동산 저가 담합이 심한 단지  12. 브랜드 가치가 심각하게 떨어진 단지나  13. 파산한 회사의 단지  14. 소형 평형으로만 이루어진 단지  15. 연립 형태의 단지    16. 상가를 낀 소규모 주상복합 단지  17. 상권 형성이 전혀 없는 단지  18. 미래 호재가 거의 없는 단지  19. 입지가 열악한 단지  20. 서울 및 핵심 도시와의 접근성이 어려운 단지   ♨ 이상에서 여러가지 사유로 투자자로부터 소외된 아파트의 여러가지 유형을 살펴 보았습니다.     수년 혹은 수십년동안 이러한 문제점 때문에 지속적으로 가치가 하락한 아파트를 매수하기     위하여 관심을 가져야 한다는 것이 정말 아이러니컬 합니다.     어쩌면 자본금이 1억이 되지 않는 무주택 서민들이나 2억 미만의 대부분의    서민분들은 지금부터 벌어질 일련의 양극화의 희생물들을 꽉 붙잡아서 자산 가치를    증폭할 절호의 기회가 온 것입니다.   ♨ 예를 들어서 쌀값이 20만원-15만원-20만원으로 기하 급수적인 상승을 거두고 있다고 가정을     할 때에 보리값이 20만원-15만원-10만원으로 하락한다면 언젠가는 보리를 매수 하는 것이 더     큰 수익률을 남기는 것과 비슷한 이치라고 할 수 있습니다.     모든 만물은 결국 절대성과 상대성, 희소성, 경제성 등의 다양한 조건에 의하여  자연의     순리처럼 가치 평가에 따른 저울질이 끝나고 나면, 결국은 제자리로 환원이 된다는 경제     논리와도 엇비슷한 맥락입니다.   ♨ 지금 이 순간에 자본금이 부족하거나 소규모 자본으로 아파트의 투자 가치를 높이기    위해서 애우님들이 해야 할 일은 국민은행 시세를 수시로 점검해야 한다는 점입니다.     특히 그 동안 상대적으로 철저하게 소외를 받아온 지역 혹은 아파트 또는 평형 등을 감안하여     오름폭이 느껴질 경우에는 반드시 전문가들로 부터 시세 흐름에 대한 예측을 의탁하여     적극적인 매수에 나서야 합니다.   ♨ 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 명구를 가슴에 새기시면서 그동안 따돌림 받아온 소위     왕따 지역, 아파트, 평형 등의 아파트에 초미의 관심을 집중할 시점입니다.     그래서 부동산도 주식처럼 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세의 흐름과 시세에 영향을 주는     제반 요건을 종합하여 아파트의 미래 가치를 객관적인 잣대로 예측할 수 있는 기본 틀이     필요합니다.   ♨ 게으른 사람은 절대로 돈을 벌 수 없습니다.     손에 쥐가 나도록 국민은행 시세를 검색하여 시세의 흐름을 찾아서 여행을 하시기 바랍니다.     지금까지 숱하게 들어왔던 대단지 새아파트 대규모 단지, 교통, 교육, 환경, 브랜드, 평형,     입지, 미래 발전성, 아파트 밀집지역 등의 호조건의 명품 아파트를 보면 해가 더할수록     그 가치에 의하여 가치가 새롭게 잉태되는 선순환이 이루어져 왔습니다.   ♨ 그런데 역으로 오래된 아파트 소규모 단지, 교통, 교육, 환경, 브랜드, 평형, 입지, 미래 발전성,     나홀로 단지 등의 악조건을 모두 갖춘 아파트가 있다면 그 얼마나 초라한 시세를 면하지     못할까요?     머지 않아서 이러한 아파트들도 대우 받을 그날이 올 것으로 기대 하면서 여명의 아름다움을     만끽하러 나갑니다.   ♨ 닥터 아파트의 회원님들을 진정으로 사랑하는 마음이 있으시다면 회원님들이 올린 글들에     험담을 하면서 시간을 낭비하지 마시고, 그 열정 그 용기 그 능력을 바탕으로 지푸라기라도     잡고자 하시는 애우님들에게 자그마한 깨달음의 불씨를 지펴 주시기 바랍니다.     끝으로 상기의 양극화에 소외된 지역, 아파트, 평형 등의 소외군들을 매수할 때는 반드시     검증이 필요하니 독단적으로 매수 하시는 것은 삼가하시는 것이 좋습니다.   ♨ 감사합니다.

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