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[스크랩] 신도시,택지지구 상가 투자 요령 |부동산노트

2009-09-07 21:35

http://blog.drapt.com/skimkr/4905031252326933447 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=34032

2009년 상가 시장의 최대 이슈는 역시 판교신도시다. 판교신도시에 공급되는 상가는 소비력을 갖춘 대규모 택지개발지구 내에 위치했다는 이점 뿐만 아니라, 전체 면적 중 상가용지 비율이 1.4%밖에 되지 않기 때문에 희소성이 높다는 평가를 받았다.

 

여기에 강남권과 연계된 지역적 상징성과 분당, 용인과 인접된 지역이라는 이점을 지녀 일찌감치 상가투자 1순위로 꼽혀왔다. 판교신도시의 본격적인 상가 공급 시기는 입주가 마무리되는 올 하반기로 예상되고 있다.

 

하지만 문제는 역시 분양가. 판교 중심상업용지 입찰 가격의 경우 3.3㎡당 최고 9천만원을 호가했기 때문에, 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 8~9천만원, 최고 1억원 초반이 예상되고 있다.

 

따라서 판교신도시 상가에 투자하기 위해서는 우선 인근 경쟁 상권인 강남이나 분당의 대표지역의 상가 시세와 비교해보고, 충분한 투자 수익이 가능한지 사전에 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

 

이처럼 판교신도시가 상가시장에 핵으로 떠오르면서 개발호재가 풍부한 광교신도시나 청라. 송도 등 신도시나 택지지구 상가에 관심이 어느 때보다 높다.

 

◆ 유형별 상가투자 전략은?

 

단지내 상가

 

신도시나 택지지구의 주공 단지내 상가 등은 과열입찰이 종종 문제가 되고 있다. 통상 입찰 예정가의 150%이상을 써내면 투자금대비 수익률이 떨어지므로 투자에 임하기전 잘 따져봐야 한다.

 

단지내 배후세대는 최소한 700가구이상이 되고, 통상 7~10여개 정도의 점포로 업종이 갖추어져야 하고, 세대당 점포면적도 0.99~1.65㎡(0.3~0.5평)이하가 안정적이다. 주변의 대형할인마트가 있다면 중복되지 않는 필수 업종을 선택해야 한다. 즉 대형할인마트에 가지 않아도 단지내상가를 이용할 수 있는 업종이어야만 경쟁에서 살아남을 수 있다.

 

가령 세대수가 500세대 이하는 미니 슈퍼마켓, 비디오가게, 세탁소, 중국집 등 1000세대 이하는 미용실, 문구점, 치킨집, 부동산 등 1500세대 이하는 중소형 슈퍼마켓, 약국, 제과점 등 2000세대 이하는 화장품가게, 소아과, 치과, 편의점, 피아노 학원, 속셈학원 등 2500세대 이상은 대형 슈퍼마켓, 패스트푸드점, 스튜디오 등이 추천업종이다.

 

이와 같이 단지규모에 따라 상가에 들어가는 필수 업종이 있기 때문에 업종 선택은 매우 중요하다. 간혹 업종이 중복되어 분쟁이 발생하는 경우도 있으니 특별히 신경을 써야 한다.

 

근린상가

 

근린상가 투자는 상권이 형성된 지역보다는 장기 비젼이 있는 택지지구 상가투자에 관심을 가져볼만하다. 그러나 신도시나 택지지구내 근린상가는 APT입주 후 상권활성화 형성기간이 아파트 단지내 상가보다는 늦다는 단점이 있다.

 

인근에 아파트 배후를 두지 않는 근린상가보다는 단지내 상가와 근린상가의 중간 형태를 띤 단지형 근린상가를 고르는 것이 좋다.

 

단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말하는데 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다.

 

또 단지내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다.

 

저렴한 분양가로 인해 임차인 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다.

 

중심상업지 상가

 

중심상업지 상가는 신도시나 택지지구 상가의 꽃으로 불린다. 만약 투자하려는 상가가 신도시내 지하철 또는 터미널 등 교통여건의 이용이 수월하고 토지이용계획도면상의 중심권에 위치해 있다면 투자를 고려해볼만 하다.

 

대형 할인마트, 백화점, 멀티플렉스 영화관 등 집객시설이 계획적으로 들어설 가능성이 높은 중심상업지역의 주변지역을 공략해야 한다. 만약 사전에 알기 어려우면 상업지역주변으로 넓은 공터가 남겨져 있거나 충분히 이러한 시설들이 들어설 개연성이 있는 곳을 판단해 내야한다. 광장이나 인근에 주차장이 있어 이용에 편의성을 도모한 상가면 좋다. 상업용지 비율도 잘 따져야 한다. 비율이 적다면 중심상가의 희소성이 좋아져 향후에 높은 가치를 인정받게 된다. 중심상업지 상가의 경우 분양가가 높을 가능성이 많다. 따라서 본인의 자금상정을 철저하게 고려하고 입지, 배후 수요, 교통여건, 미래가치 등을 따져서 투자해야 한다.

 

◆신도시․택지지구 상가 투자시 유의점

 

신도시․택지지구 상가는 배후 아파트가 대단지라는 잇점과 새롭게 상권이 형성되므로 비교적 업종 중복이 덜하다는 것, 상가가 들어서는 중심상업용지 비중이 낮다면 희소성이 높다는 점이 메리트로 손꼽힌다.

 

특히 자족기능을 갖춘 2기 신도시의 경우 인구분산의 1기 신도시보다 상업용지 비중이 낮아 상가시장에서는 블루칩으로 통한다. 동탄신도시의 경우 상업용지의 비중은 전체 면적의 4%에 불과하며 중심상업지구의 면적은 2% 미만이다. 이는 대표적인 1기 신도시인 분당이 8.3%, 일산이 7.8%인 것과 비교하면 상업용지의 부가가치가 높은 셈이다.

 

그렇다고 신도시·택지지구 내 상가라고 해서 묻지마 투자는 금물이다. 수익이 높은 만큼 위험도 큰것이 신도시·택지지구 내 상가투자다.

 

첫째, 수도권 신도시의 경우 통상 지하철역이 서너곳 이상 생기게 되는데 이 역사들 중 이용률이 높은, 중심이 되는 역세권 주변 상권을 공략해야 승산이 있다.

 

둘째, 대로변 상가를 중심으로 투자대상을 골라아 한다. 대부분의 신도시에서는 주요 간선도로로 8차선 이상인 대로를 만드는 경우가 많다. 이런 경우 대로변의 점포보다는 대로에서 상업지역의 중심으로 흘러들어가는 이면도로 초입을 공략하는 것이 유리하다.

 

셋째, 대로변이나 역세권 상가가 아니라면 주택가 상가를 공략해 본다. 주택가 상가는 아무래도 대로변이나 역세권 상권 등에서 힘에서 밀릴 수밖에 없다. 따라서 기타 상업지역을 불가피하게 선택하게 될 경우 주거지역에 가까운 쪽으로 상가를 물색해야 한다. 이 경우 타깃고객의 범위를 축소하고 거주민들의 동선을 찾아 입점하면 큰 수익은 기대하기 힘드나 비교적 안정적인 투가수익을 기대해볼만 하다.

 

넷째, 신도시내 핵심상권에 투자한다. 신도시내 핵심 상업지역은 1곳으로 집중될 소지가 많다. 이 핵심상권은 다양한 연령층을 고객으로 하는 다양한 업종이 가능하나 여타 상업지역은 특정업종으로 쏠림현상이 나타나게 된다. 즉 유흥상권 또는 먹자상권으로 집중될 소지가 많으므로 핵심상권이외의 상업지역에 투자하게 될 경우 업종선택에 주의해야 한다.

 

다섯째, 단지내상가에 필요한 필수업종 외의 업종들은 중심상업지구내의 상권에 형성되는 특성을 가지고 있으므로 중심상업지구내 상가의 관심도도 높게 형성되고 있다. 중심상업지구내의 상가는 입주시점부터 상권형성이 바로 가능한 단지내 상가와는 달리 실제 상권이 형성되어서 안정될때까지는 일정한 기간이 소요된다는 점이 단점이다.

 

특히 신도시내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 빠른 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정화 되어가면서 투자수익의 신속한 회수가 가능해진다.

 

또 분양업자 또는 부동산중개업자의 말에 현혹되기보다 자신의 판단을 기초로 철저한 사전조사를 통해 투자에 임해야 한다. 신도시 또는 택지지구내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 한다. 비교적 입주 초기단계에 상가투자를 고려하는 투자자라면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 위험도를 낮출 수 있다. 이때 가장 중요한 것은 입주 완료 시점이 대략 언제인가를 고려해야한다는 점이다.

 

초보 투자자라면 입지여건을 우선 선택기준으로 놓고 도보나 차량 접근성이 뛰어난 상가를 고르는 게 비교적 안전하다.

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[스크랩] ★ 600만불짜리 부동산 개발지도 3탄 ★ |부동산노트

2009-04-27 16:55

http://blog.drapt.com/skimkr/4905031240818947442 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige



★ 600만불짜리 부동산 개발지도 3탄 ★
 
양이 매우 많기 때문에 시간이 걸릴 수 있으니  조금만 기다려서 스크랩 하십시오.
여기 지도에는 우리나라 개발 지도 특히 수도권 개발지도는 총망라했습니다.
개발 지도를 통하여 관심가는 곳을 찾는 즐거움이 있습니다.
이 지도를 펼치는 순간 국내 여행을 순회합니다
참고하시면 매우 도움이 될 것입니다.
지도는 부동산의 핵심입니다.
지도를 가져가십시오.
부자 되십시오.
부동산
지도
끝




 




인천대교와 경인2고속도로와 연결

 

인천대교와 경인2고속도로 -안산 - 수원



고양삼송지구



안양뉴타운예정지역현황



 

수원경전철예정노선




 

 





방화뉴타운

 
 

미야.길음 뉴타운위치도





 

 
123뉴타운
신도시
 
 
3기 신도시 후보지
 
 
 
 
 
 
개발 계획도
 
인천공항철도 노선도
 
          
 

  

평택국제화계획지구 

오산역사 오산공장터 -아파트공급

 

흥덕지구

 

 

 

 

 

전국 유망 택지지구 

 
 
 

 

 
 

잠실문정동중대형단지눈길

 

 

서울뉴타운지구현황

 

방화뉴타운

 
 

미야.길음 뉴타운위치도

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

강북구개발지도

 

강서구개발지도

 
 

 
 

 

도봉구

 
 
 

동대문구개발뉴타운위치도

 
 

홍은재개발지역

 

강남순환고속도로

 
 
 
 
 

  

동탄광역교통망

 

 

 

 

 

 

 

새만금사업지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

동북아경제중심지

 

 

불로 마전 검안 원당지구 위치도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오송신도시

 

 

 

 

 

 

 

부천여월지구

 

 

 

 

 

 

 

 

당진석문국가산업단지363만평개발본격

 

 

뚝섬매각현황

 

 

 

 

 

 

강남순환고속도로 

 

 

권선AB지구토지이용구상도 

 

 

 

인덕원-병점예정전절노선

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

용인 쪼개기배발몸살

 

 

 

 

속초노학관광휴양도시개발

 

 

 

신도시-택지지구

 

 

 

 

 

 

수도권 동북부 교통망 향방

 

 

수두권아파트분포도

 

 

원주혁신도시

 

파주운정신도시

 

남양주신도시

 

 

남양주진접지구

 

 

 

 

부천-고양광전절

 

 

 

 

 

 

안양뉴타운 

 

 

 

군포-안산도로개설

 

 

택지개발현황도

 

 

 

 

 

 

민자고속도로건설계획

 

 

신 안산선예상도

 

 

 

 

 

 

 

향남-장안택지개발

   

 
 

[ 광역도로 계획도]

 
 
 
 

 

[광교신도시 공간배치도]

 

[광교신도시 위치도]

 

경기도개발계획도

 
 
 
 
<경기도철도기본계획 - 경기개발연구원>

 
 

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[스크랩] 화폐, 대출, 임금, 부동산 분석 DATA [37] |부동산노트

2009-04-22 10:38

http://blog.drapt.com/skimkr/4905031240364281545 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige



화폐, 대출, 임금, 부동산 분석 DATA [37]

안녕하세요?

 

지금까지 제가 생각해온 분석자료의 공유를 통한

 

앞으로의 자산 운영에 대한 올바른 안목을 위하여

 

글을 올립니다.

 

저보다 뛰어나신 전문가분들과

 

기타 고수님들은 뒤로가기를 꾸욱 눌러주시길 바랍니다.

 

1. 화폐가치

 

화폐 가치는 지속적으로 하락하고 있습니다.

 

왜? 물가가 상승하고 있기 때문입니다.

 

통상적으로 물가는 1~2%정도 상승이 적정하며, 실질적으로

 

평균 4% 내외의 상승을 합니다.

 

그렇다면? 09년도 10,000원의 가치는 20년 후에 어떻게 될까요?

 

<화폐 가치 표>

　 화폐단위 평균상승률 화폐가치
1년 10000.00 4% 100.00%
2년 9615.38 4% 96.15%
3년 9245.56 4% 92.46%
4년 8889.96 4% 88.90%
5년 8548.04 4% 85.48%
6년 8219.27 4% 82.19%
7년 7903.15 4% 79.03%
8년 7599.18 4% 75.99%
9년 7306.90 4% 73.07%
10년 7025.87 4% 70.26%
11년 6755.64 4% 67.56%
12년 6495.81 4% 64.96%
13년 6245.97 4% 62.46%
14년 6005.74 4% 60.06%
15년 5774.75 4% 57.75%
16년 5552.65 4% 55.53%
17년 5339.08 4% 53.39%
18년 5133.73 4% 51.34%
19년 4936.28 4% 49.36%
20년 4746.42 4% 47.46%

 

위의 표와 같이 돈의 가치는 지속적으로 하락합니다.

 

2029년도 1만원권은 5천원권 수준 밑으로 평가되겠지요.

 

그렇다면?

 

금값은 어떻게 될까요?

 

현재 시세가 20만원이라고 가정하면

 

2029년에는? 

 

200,000원 / 0.4746 = 421,407.51원

 

약 42만원이 되겠네요.

 

하지만, 그때가 되면 42만원이 지금 현재의 20만원가치밖에 없다는 뜻이 되겠습니다.

 

2.대출 분석.

 

설정 : 구매하는 집 3억

 

자기자본 : 1.5억

 

대출 : 1.5억

 

이율 : 4.5%

 

기타 : 20년 (원금 이자) 분할 상환.

 

<대출 관련 표>

 

　 대출금 연간 원금 월 납입금 이자율(4.5%) 연간이자 월간이자 월총납입금
1년 150,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,750,000 562,500 1,187,500
2년 142,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,412,500 534,375 1,159,375
3년 135,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,075,000 506,250 1,131,250
4년 127,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,737,500 478,125 1,103,125
5년 120,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,400,000 450,000 1,075,000
6년 112,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,062,500 421,875 1,046,875
7년 105,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,725,000 393,750 1,018,750
8년 97,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,387,500 365,625 990,625
9년 90,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,050,000 337,500 962,500
10년 82,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,712,500 309,375 934,375
11년 75,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,375,000 281,250 906,250
12년 67,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,037,500 253,125 878,125
13년 60,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,700,000 225,000 850,000
14년 52,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,362,500 196,875 821,875
15년 45,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,025,000 168,750 793,750
16년 37,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,687,500 140,625 765,625
17년 30,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,350,000 112,500 737,500
18년 22,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,012,500 84,375 709,375
19년 15,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 675,000 56,250 681,250
20년 7,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 337,500 28,125 653,125
합계 원급합계 150,000,000 　 이자합계 70,875,000 총납입금 220,875,000

 

대출을 봅니다.

 

원금은 월 62만 5천원씩 20년

 

이자는 대출금이 줄어감에 따라 소폭 감소하겠군요.

 

1.5억을 대출받아 20년간 2.2억을 상환하는 군요.

 

3.임금

 

임금은 물가상승률보다 높게 올라갑니다.

 

그렇지 않다면 점점 생활이 어려워지겠죠?

 

평균임금인상률을 6%로 설정하여 20년후의 자신의 연봉을 산출해 보겠습니다.

 

설정 : 연봉 3600만원의 근로자

 

　 연봉 급여상승률
1년 36000000.0 6%
2년 38160000.0 6%
3년 40449600.0 6%
4년 42876576.0 6%
5년 45449170.6 6%
6년 48176120.8 6%
7년 51066688.0 6%
8년 54130689.3 6%
9년 57378530.7 6%
10년 60821242.5 6%
11년 64470517.1 6%
12년 68338748.1 6%
13년 72439073.0 6%
14년 76785417.4 6%
15년 81392542.4 6%
16년 86276095.0 6%
17년 91452660.6 6%
18년 96939820.3 6%
19년 102756209.5 6%
20년 108921582.1 6%

 

19년 후 억대 연봉 대열에 합류하네요.

 

20년뒤 연봉의 현재 실질적인 화폐가치로 환산하면?

 

108921582.1원 * 47.46% = 51694182.9원

 

현재 5000만원의 연봉자와 비슷한 생활수준이 되겠군요.

 

만약 본인의 직장에서 20년 선임의 연봉이 5000만원 이하라면

 

회사는 임금상승률이 물가상승률 보다 낮은 회사라고 판단하면 되겠습니다.

 

4.부동산

 

드디어 민감한 부동산에 대한 내용입니다.

 

3억원의 집이 20년 후에 잔존가치를 지키려면 얼마가 되어야 하는가?

 

　 집값 화폐가치
1년 300000000 100.00%
2년 312000000 96.15%
3년 324480000 92.46%
4년 337459200 88.90%
5년 350957568 85.48%
6년 364995871 82.19%
7년 379595706 79.03%
8년 394779534 75.99%
9년 410570715 73.07%
10년 426993544 70.26%
11년 444073285 67.56%
12년 461836217 64.96%
13년 480309666 62.46%
14년 499522052 60.06%
15년 519502934 57.75%
16년 540283052 55.53%
17년 561894374 53.39%
18년 584370149 51.34%
19년 607744955 49.36%
20년 632054753 47.46%

 

20년 후에 구입가의 115%정도 올라야 3억원의 가치 그대로 유지가 가능하군요.

 

연 4% 이상(물가상승률이상)상승하여야 합니다.

 

그렇다면 1.5억을 대출받아 2.2억을 상환하였으니

 

7,000만원에 대한 이익이 남아야 겠죠?

 

그렇다면 7억원 이상의 가격이 되어야 하며 기타 부수비용을 더한다면

 

7.5억~8억선이 되어야 돈을 벌었다 라고 판단이 되겠군요.

 

1.5억 투자해서 20년 후에 0.5~1억 정도 벌었다고 하려면 말이죠.

 

5.종합.

 

종합적으로 봤을때 20년 분할 상환으로 집을살 경우

 

종합적인 부채와 가계부담에 대한 표를 만들어 봤습니다.

 

<종합 DATA>

 

　 부채금액 연봉 비율 화폐가치 체감 부담액 연봉:부채
1년 150,000,000 36000000.0 417% 100.00% 150000000.0 24.00%
2년 142,500,000 38160000.0 373% 96.15% 137019230.8 26.78%
3년 135,000,000 40449600.0 334% 92.46% 124815088.8 29.96%
4년 127,500,000 42876576.0 297% 88.90% 113347035.7 33.63%
5년 120,000,000 45449170.6 264% 85.48% 102576502.9 37.87%
6년 112,500,000 48176120.8 234% 82.19% 92466799.5 42.82%
7년 105,000,000 51066688.0 206% 79.03% 82983025.2 48.63%
8년 97,500,000 54130689.3 180% 75.99% 74091986.8 55.52%
9년 90,000,000 57378530.7 157% 73.07% 65762118.5 63.75%
10년 82,500,000 60821242.5 136% 70.26% 57963405.7 73.72%
11년 75,000,000 64470517.1 116% 67.56% 50667312.7 85.96%
12년 67,500,000 68338748.1 99% 64.96% 43846712.9 101.24%
13년 60,000,000 72439073.0 83% 62.46% 37475823.0 120.73%
14년 52,500,000 76785417.4 68% 60.06% 31530139.5 146.26%
15년 45,000,000 81392542.4 55% 57.75% 25986378.7 180.87%
16년 37,500,000 86276095.0 43% 55.53% 20822418.9 230.07%
17년 30,000,000 91452660.6 33% 53.39% 16017245.3 304.84%
18년 22,500,000 96939820.3 23% 51.34% 11550898.0 430.84%
19년 15,000,000 102756209.5 15% 49.36% 7404421.8 685.04%
20년 7,500,000 108921582.1 7% 47.46% 3559818.2 1452.29%

 

12년이 되면 부채와 소득이 동등해지는군요.

 

적어도 첫해부터 10년 까지는 허리띠를 졸라매는 상환적 압박이 예상됩니다.

 

※내집마련을 위해 오늘도 열심히 노력하시는 서민분들께 꼭 필요한 자료가 되었으면 좋겠습니다.

출처 :노원사랑방 원문보기 글쓴이 : 하늘1004
청청님 작성글 전체보기 추천 55 | 조회 9399 | 2009.04.14 15:26

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