전체보기(7) |
   |
전체보기(7) |
|
2008-09-22 11:30
http://blog.drapt.com/skdirrnr/4732711222050659966 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
★ 9월 이후 지역별. 평형별. 가격대별 분석 및 전망 ★
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 민족의 대명절 추석을 맞이하여 선물을 드리겠습니다.
한가위 선물 세트는 못 드리지만 그것 보다 훨씬 가치가 있고 의미심장한 글을 선사할테니 기쁜 마음으로 받아 주시기 바랍니다.
드디어 MB 정부가 규제 완화의 칼을 빼어 들었습니다.
최근 추가 발표된 부동산 정책을 두고 일각에서는 실거주 강화. 강남만을 위한 잔치 등으로
폄하하고 있지만 제가 보기에는 MB 정부가 부동산의 활성화를 위하여 시장의 충격을 완화하면서
단계적으로 규제를 풀겠다는 신호탄으로 여겨집니다.
지금의 일그러진 부동산 정책을 단숨에 풀어 헤치면 좋겠지만 야당과 일부 시민들이 반대하는 상황하에서 한꺼번에 규제를 철폐하기란 쉽지 않을 것입니다.
이번 추가 정책의 골격을 들여다보면 앞으로 더욱 강도 높은 규제 완화가 이루어질 수 있음을 시사하고 있으며, 정책의 핵심은 사회주의적 좌파 성향의 규제 철폐와 시장 경제 중심의 정책을
통한 거래 활성화가 동시에 진행이 되면서 심하게 왜곡된 부동산 시장이 제자리를 찾게 하는데
목표를 두고 있음을 알 수 있습니다.
MB 정부가 단계적으로 내 놓을 부동산 활성화 방안은 대략 다음 10가지 정도로 압축이 될
것입니다.
1. 1가구 1주택 양도세 대폭 완화
2. 1가구 다주택 양도세 기간 두고 부분적 완화
3. 종부세 9억으로 상향 혹은 전면 폐지
4. 재건축/재개발 개발 이익 환수제 완화
5. DTI 규제 부분적 완화
6. 저가 서민 아파트 과열 방지 및 수도권 무주택자 내집마련 보완 대책 마련
7. 수도권. 지방 미분양 해소를 위한 획기적인 대책 마련
8. 집값 폭등 방지를 위해서 불법적 거래 강화와 자금 출처 조사 확대.
9. 앞서 발표한 수도권 실거주 수정 및 적용 기간 연장.
10. 기존 전매제한 부분적 완화와 형평성에 따른 전매 가능한 아파트 완화 대책
위의 10가지 사항이 언제 어느 시기에 적용이 될 지는 정확하게 알 수 없으며 또한 어느 선까지
규제 철폐가 이어질 지는 모르지만 한두가지를 제외하고는 모두 적용할 가능성이 높습니다.
부동산 규제 완화의 핵심이라 할 수 있는 상기 10가지의 정책이 실현 될 가능성이 높은 이유는
다음 5가지 사항으로 정리해 볼 수 있습니다.
1. 부동산 거래 실종. 미분양 증가. 건설 경기 악화 등 부동산 동맥 경화 상태가 매우 심각합니다.
2. 상기 항목 적용시 집값은 전면적 폭등보다는 상승과 하락이 동시에 진행이 되어 건전한
부동산 시장이 조성이 된다는 점입니다.
3. 해외 선진국에 준하는 부동산 정책이라서 설득력이 높습니다.
4. 부동산 규제와 자율은 과거에 고가 아파트에 치중하여 서민 아파트의 폭등을 야기했기 때문에
대실패라 할만하며 따라서 앞으로는 고가.중가.저가 주택에 대한 형평성 있는 정책이 핵심을
이룰 것입니다.
5. 지금의 부동산 제도를 손질하지 않으면 부동산 장기 침체. 서민 아파트 폭등에 따른 수도권
50% 전후의 무주택자의 피해가 이어질 것이며, 20%의 상류층과 다주택자. 자녀의 내집마련을
도와 줄 중산층 서민의 자금 부족 등 대다수 국민들의 원성이 하늘을 찌를 것입니다.
이제 추석이 얼마 남지 않았습니다.
과거의 사례를 보면 가족과 친지가 모이는 자리에서의 절대적 화두는 단연 경제 상황과 부동산/주식 등 재테크인데 명절 이후에 부동산 거래가 늘고 상승이 많았던 점을 감안한다면 이번 추석을
계기로 극심한 경제란과 부동산 침체가 활력을 찾는 계기가 될 것으로 판단합니다.
명절 이후에 경제 활성화와 부동산 활황 가능성이 높은 이유는 막연하고 정리되지 않았던 재테크 전략이 친지들과의 대화를 통하여 구제화 되고 자금 운용 계획이 현실화 되기 때문입니다.
경제 침체의 골이 너무 깊은데다가 정부의 부동산 정책이 가시적인 부분에 한참 미치지 못하기
때문에 금번 추석 이후에 부동산이 당장 활기를 찾기는 어렵겠지만 추가 대책에 따른 수혜 지역과
아파트가 가시화 된다면 6개월 이내에 반등 가능성을 점칠 수 있습니다.
자 그렇다면 정부의 규제 완화가 부동산 시장의 활력을 되찾게 하는데 일조하겠지만 모든
아파트가 수혜 대상이 될까요?
수혜를 받는 아파트도 있겠지만 오히려 하락하는 주택들도 속출할 가능성이 높으며. 특히
2007-2008년 이후에 폭등한 서울 대부분 지역과 소외 지역 및 소형 아파트. 빌라 등은 하락할
확률이 훨씬 높다고 전망이 됩니다.
즉 이 시점에서 단기 폭등한 주택은 부정적인 전망이 예견이 되며 장기 조정한 아파트는 상승할
가능성이 매우 높습니다.
이제 지역별. 평형별. 가격대별로 나누어 매수와 매도 여부, 상승 및 하락 시기. 그 까닭 등을
간단하게 되짚어 보겠습니다.
A. 지역별 전망
1. 추석 이후-2009년 상승할 지역
- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 곳. 최근 3년간 상승하지 않은 지역
- 노무현 정부 규제 중심 피해 지역 대부분 상승 전망
- 토지는 주택 상승과 일치
- 서울: 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 목동. 용산. 동작구. 관악구. 영등포구. 서대문구
- 수도권: 분당. 일산. 평촌. 중동. 상동. 고양. 동탄. 송도. 파주. 용인. 수원. 의왕. 군포. 성남.
과천. 인천 일부. 평택. 오산. 화성. 천안. 아산. 김포. 지방은 부분적 상승 가능.
-향후 하락 시기- 2009년 하반기 예상(상승 후 6개월 이내)
2 추석 이후-2009년 하락할 지역
- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 곳. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 지역
- 노무현 정부 규제 중심 수혜 지역 대부분 하락 전망
- 토지는 주택 하락과 일치.
-서울: 노원구. 도봉구. 강북구. 중랑구. 동대문구. 중구. 구로구. 금천구. 은평구. 종로구. 성북구
- 수도권: 의정부. 동두천. 포천. 남양주 일부. 양평. 여주. 광주. 인천 일부. 고양 일부.
부천. 시흥. 안산. 광명. 안양 일부. 산본. 대부분 지방 도시.
-향후 상승시기: 2010년 이후(상승한 곳이 하락으로 돌아설 때)
B. 평형별 전망.
1. 추석 이후-2009년 상승할 평형.
- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 평형. 최근 3년간 상승하지 않은 평형
- 아파트. 주상복합 유망. 토지는 집값과 일치
- 노무현 정부 규제 중심 피해 평형 대부분 상승 전망
- 60평대 이상- 50평대- 40평대- 30평대 일부.
- 대형 평형 기존 주택. 미분양 큰 폭의 상승. 초급매 평형 매우 유망
2. 추석 이후-2009년 하락할 평형.
- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 평형. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 평형
-빌라. 다세대. 다주택 .상가 하락. 토지는 집값과 일치.
- 노무현 정부 규제 중심 수혜 평형 대부분 하락 전망
- 10평대 이하- 10평대-20평대- 30평대 일부
- 소형 평형 기존 주택. 큰 폭의 하락. 초급등 평형 매우 불리
C. 가격대별 분석 및 전망
1. 6억-9억대: 최대 수혜 전망. 집값 급등 유력
2. 9억 이상: 수혜 전망. 집값 급등 유력
3. 4-5억: 전반적으로 수혜. 단 1년 이내에 폭등한 아파트는 하락.
1년 6개월 이상 하락 곳은 상승
4. 2-3억대: 전반적으로 하락. 단 1년 이내에 폭등한 곳 폭락
1년 6개월 이상 하락 곳은 상승. 장기 침체 한 곳은 상승.
5. 2억 미만: 전반적으로 매우 불리. 2억 이내의 주택 매수는 신중할 것.
단 1년 이내에 폭등한 곳은 폭락.1년 6개월이상 하락 곳과 장기침체 한 곳은 상승.
- 주의 사항: 위의 내용은 약간의 차이가 발생 할 수 있습니다.
지금까지 정부의 추가 정책의 방향과 부동산 그래프 모형상 상승과 하락을 할 주택을 지역별.
평형별. 가격대별로 살펴 보았습니다.
위의 전망을 맹신할 필요는 없지만 데이터를 바탕으로 제시한 글이기 때문에 상당히 설득력이
있다고 할 수 있습니다.
여러분들이 앞으로 주택을 매수할 경우 최고 우선으로 삼아야 할 점은 얼마나 하락했고 얼마나
상승했느냐 하는 점입니다.
보통 지역의 호재만을 믿고 매수하기 쉬운데 호재는 발표 시점에서 상당 부분이 시세에 반영이
된 다는 점을 감안하면 지금은 호재를 찾으려고 하기 보다는 부동산 흐름상 큰 폭으로 하락한
지역이 최고의 투자처이며 큰 폭의 상승을 거둔 곳이 최악의 투자처라고 말씀을 드리겠습니다.
정리하면 3년 이내의 최고의 투자처는 1년 6개월 이상 조정하여 초급매가 출현하는 지역으로
40평대 이상 평형에 가격대는 최소 6억 이상인 아파트라고 할 수 있습니다.
반면에 3년 이내에 투자해서는 안 될 곳은 1년 이내에 폭등한 곳으로 매도 호가가 꺾이지 않는
20평대 미만의 소형 평형으로 가격대는 3억 미만의 빌라. 다주택. 소형 아파트라고 할 수 있겠지요.
아파트는 돌고 돕니다. 좀 더 길게 보면 제가 제시한 사항이 반대로 움직일 수 있기 때문에
해당 지역이나 아파트를 보유하신 분들은 일희일비 하실 필요가 없으며, 강남 사람이 강북 사람이 될 수 있고, 소형 평형의 주인이 중대형 평형의 주인이 될 수 있다는 점을 감안하면 이 글은
수도권 모든 지역과 각계 계층의 주민들에게 도움을 드리는 글로 너그럽게 이해해 주시기 바랍니다.
제 의견에 동조하시는 분은 어느 지역에 사시든 도움을 받을 것이라고 판단합니다.
다만 MB 정부의 정책 방향과 선진국의 부동산 시장을 염두한다면 앞으로는 소형이 중대형을
추월하고 입지가 떨어지는 곳이 입지가 탁월한 지역을 능가하는 역현상은 다시 재현 될 가능성이
희박합니다.
왜냐하면 지금의 부동산 시세는 세계에서 유례를 찾아 보기 힘든 노무현 정부의 해괴한 공산주의
악법이기 때문입니다.
다만 상승한 곳은 반드시 하락하고 하락한 곳은 반드시 상승하기 때문에 매수 후 1년 이내에
상승한다면 비과세까지 기다리기 보다는 세금을 내더라도 곧바로 매도하고 하락한 곳으로 갈아타는 것이 현명해 보이며, 매수 1년 이내에 흐름이 꺾였다면 꼭지 시세를 기억하지 마시고
손해를 보더라도 바로 되파는 것이 현명한 방법입니다.
추석 잘 보내시고 저의 글은 부동산의 지침서로 이해하시기 보다는 이해하기 쉽게 직설화법의
글을 게시했다는 점만을 평가해 주셨으면 합니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 무료 상담 접수중
|
2008-05-30 10:49
http://blog.drapt.com/skdirrnr/2413571212112170871
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
★2008-2012년 이후 부동산 시장 전망 총정리★ 여러분 안녕하세요?
매우 중요한 사항인데도 사실상 거시적인 문제라서 간과하기 쉬운 문제를 짚고 넘어가겠습니다.
국지적인 부분에서 부동산 전망을 하는 경우가 많기 때문에 선생님이 지적하신 상황까지
염두하여 2008년부터 2012년까지의 부동산 시장을 예측해야 그나마 리스크를 줄일 수 있는 답변이 가능할 것입니다.
우선 앞으로 부동산에 미칠 여러 사안에 대하여 나열해 보겠습니다.
1. 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락
2. 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행
3. 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는
이명박 당선자의 중단기 부동산 해법
4. 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
5. 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
6. 수요 공급의 강남북 불균형
위의 여러 조건을 토대로 향후 부동산 전망을 간단하게 되짚어 보도록 하겟습니다.
총제적으로 표현하면 과거 인기 지역인 버블7과 명품 지역은 전망이 밝으며, 최근까지
이상 폭등을 가져온 인천권(송도 제외)과 수도권 변방권, 서울 북부 및 경의선 축을 제외한
수도권 북부권은 전망이 어둡습니다.
1-2월까지 서울 재건축, 재개발, 뉴타운 등의 영향으로 2007년 폭등한 서울 강북권 및
인천권, 변방 지역의 강세가 막바지 상승의 매듭을 짓다가 봄부터 횡보, 소폭 상승 가을 이후에는 과거처럼 장기간 정체 및 하락 부분적 상승을 거둘 것입니다.
또한 전통적인 상승 지역인 버블7 등의 인기지역과 강북의 일산, 파주, 목동 등은 1-2개월 더 하락하다가 하락세를 멈추고 2008년 -2009년동안 예전 최고점 시세만큼 상승할 것입니다.
즉 부동산이 상승이다 하락이다 하기 전에 지엽접으로 오르는 곳은 오르고 내리는 곳은 내리는데 두 곳이 서로 엇갈리며 상승과 하락을 할 것으로 판단합니다.
그렇다고 양극화는 아니고 가격대가 층층이 형성이 되는 다극화가 정답입니다.
인기 지역이 많이 오른 것은 사실이지만 2007년 비인기지역의 50% 이상 폭등 인기지역 10-40% 조정으로 사실상 큰 차이가 나지 않기 때문에 예전 2006년 이전의 다이아몬드 형태를
보이면서 버블7, 명품 신도시, 북부 경의선, 용산.목동 등 강북은 2년동안 지역별로 10-40%꺼지 큰 폭의 상승을 예견합니다.
특히 재건축 규제에도 불구하고 강남, 용산의 상승이 두드러질 것이며, 분당, 일산, 용인, 수원, 화성 등 하락 폭이 큰 지역의 상승세가 두드러질 것입니다.
여기에서 간과해서는 안 될 점은 그 지역 전체가 오르던 과거와는 달리 같은 지역이라도
아파트의 입지와 호재 내재 가치에 따른 차별화가 진행이 될 것이기 때문에 가급적이면 자본금 대비 하나라도 좋은 아파트 좋은 입지를 골라야 합니다.
버블7이 전체적으로 유망하지만 조정을 보이지 않거나 평범한 아파트는 오히려 정체를 할 수 있습니다.
그리고 지금까지 오르고 있는 강북권 및 인천권은 재건축, 뉴타운 등의 호재가 80% 이상
반영이 되었고 가격도 이미 그 선에 오른 상황이라서 추격 매수해서는 안된다고 봅니다.
기대감으로 매수하다가는 이미 상당부분 반영이 된 아파트를 꼭지점에서 잡을 수 있습니다.
이러한 현상은 해가 갈수록 심해질 것이며 도중에 부침은 있겠지만 향후 5년동안 이어질 가능성이 큽니다.
특히 다음과 같은 제도가 유력시 되기 때문에 그에 해당하는 아파트들의 폭등과 수혜 가능성이 점쳐집니다.
1. 종부세 상향 6억-9억 점진적으로 세금 대폭 완화 유력함
현재 6-9억에 걸쳐 있는 아파트들의 상승이 눈에 띌 것이며 1가구 1주택 10억 이상 고가 아파트의 종부세 완화도 파격적으로 전개될 가능성이 커서 20억 이상의 명품 아파트의 상승이
가장 클 것입니다.
2. 양도세 완화
양도세의 가장 큰 혜택은 과거에 폭등한 버블7 등의 인기지역 아파트와 새로 분양한 입지 좋은 새아파트입니다.
역시 최소 6억 이상부터 가격이 비쌀수록 1가구 1주택에 대하여 세금 혜택이 가장 클 것입니다.
당연히 고가 아파트가 많이 오를 것입니다.
3. DTI 규제 완화
이 역시 6억 이상에서 비싼 아파트부터 수혜가 가장 큽니다.
즉 강남, 용산. 서초가 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 서울 남부권 분당,평촌,용인 명품지역, 송도
파주, 일산, 동탄 등이 수혜 지역들입니다.
또한 판교,광교,송파,송도는 신규 4인방으로 초고가 명품 지역의 위상을 더해갈 것이 확실합니다.
4. 1가구 다주택 매물 및 공급 불균형
우리가 관심을 가져야 할 점은 1가구 다주택 매물입니다.
최근에 서민들도 2주택 보유자가 많습니다.
즉 가치가 떨어지는 아파트를 층층이 매도할 것이 뻔하기 때문에 가격이 싸다고 하여 무조건 매수해서는 안됩니다.
그리고 최근 북부권 인천권의 분양 물량은 공급 초광잉 상태이며 김포, 양주까지 포함하여
향후 입주시, 전매 제한이 풀릴시에 주변 아파트는 폭락 가능성도 높기 때문에 빨리 갈아타야 합니다.
전매가능한 미분양 아파트가 추천 1호입니다.
다음으로 파주 신도시 40평대 전매 제한 아파트도 추천 대상이며, 그 일대의 기존 아파트는
일산 명품 지역과 경의선 고속축선을 제외하고 부정적 전망입니다.
인천권은 송도와 다른지역 전매 가능한 미분양 외의 기존 아파트 및 전매 제한 아파트는 물량 과다로 부정적인 전망입니다.
남부권은 분양 물량이 적어서 상대적으로 안정적인 상승이 이어지지만 입지가 떨어지는 곳이나 세대수가 적은 곳들은 피하는 것이 좋습니다.
그래도 남부권은 2007년이 최악의 상황이라서 갈수록 시세 상승이 이어질 것입니다.
즉 서울 기준으로 강남북의 공급 불균형으로 북부권은 남부권에 비하여 피해를 볼 가능성이 큽니다.
분양 물량이 많을 경우는 기존 아파트 피해가 크기 때문에 미분양으로 발리 갈아타야 합니다.
재건축, 재개발, 뉴타운에 너무 목을 메는데 강남 재건축과 일부 지역을 제외하고 서울 강북권
대부분과 여타 지역은 이미 시세가 바녕이 되었고 장기간 시간이 흐른다는 점에서 부정적입니다.
미국과 유럽의 경제 악화가 아주 심하면 모를까 지금선에서 좀 더 심해지는 상황은 주식에
직격탄을 주기 때문에 오히려 부동산에 유리한 분위기를 조성할 것입니다.
우리나라는 주가하락이 부동산으로 몰릴 것이 뻔하며 다만 너무 경제지표가 심각해지면
부동산도 문제가 될 소지는 있습니다.
부동산 연계성은 외국과 관계가 적습니다.
고액지폐 및 이명박 정부의 실용주의 노선의 최대 수혜는 명품 지역과 명품 아파트입니다.
정리하면 다음과 같은 곳에 힘을 집중해야 합니다.
1. 강남권-강남,송파,서초,분당,용인,성남,수원,동탄,안양,광명,평촌
강북권-용산. 목동, 강서일부, 파주.일산(큰 폭 조정한 곳)
2. 세대수, 평형이 클수록 유리
3. 분양/미분양- 분양권- 버블7 초급매 매수 유리- 재개발 재건축 뉴타운은 강남 외 전망 나쁨
4, 한강축선.경부고속국도축선, 경의선 축선에서 핵심 지역, 미래 개발 많은 곳
향후 아파트는 전반적으로 오를 것이지만 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라 다단계처럼
층을 이루면서 가치 서열화가 될 것입니다.
제가 제시한 위의 4가지 사안으로 접목하면 유리할 것입니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
|
[스크랩] 요즘 이런 부동산을 사면 망한다 - |부동산노트
2008-04-17 17:40
http://blog.drapt.com/skdirrnr/2413571208421612304
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
요즘 이런 부동산을 사면 망한다 -
부동산연구소 회원님들은
오랜 세월 동안 정말 피눈물 나게 노력하여 만들어진 종자돈을
좀 더 나은 미례를 위하여 투자에 나서게 되는데 ..
순간적으로 판단 잘못으로 인하여 그 동안의 모든 고생이 물거품이 되고
가슴 앓이 하는 일들은 없어야 하겠기에 이글을 씁니다.
오늘 이후부터 우리 회원님들께서는
자신이 잘 모르는 분야에 대하여 어떤 행위를 하고 난 이후에 상담하기 보다는
상대방이 아무리 급하고 순 넘어가도록 급박하게 일에 진행 된다고 하여도
어떤 일을 행하기 전에 잘 모르는 분야 이거나 의문점이 있다면
돈 들어가는 일이 아니니 전문가와 먼저 상의를 하고 일 처리를 하여
모두가 평생 후회 하는 일들은 없어야 하겠으며
그럼 지금부터 몇 가지 예를 들어 보도록 하겠습니다.
1. 소규모의 주상복합상가
상가의 형태가 구성 되지 못하고 처음에는 분양가가 높아 분양이 잘되지 않았다가
떨이 형태로 30%~50% 정도에 싸다는 것에 현혹되어 분양상가를 분양받게 된다고
하여 상가가 활성화 되지 못 한다면 차후에는 원하는 월세를 받기는 커녕
원금 건지기도 어렵게 될 수 있다
2. 구좌로 분양하는 쇼핑몰
요즘 분양상가의 실태를 보면 매우 심각하다
경기에 영향도 있지만...
우선은 상가분양금이 사업자의 수익을 내기 위해서는
토지매입금,인허가비용,건축비,분양대행사의 수수료, 사업자 수익금,등등이
포함되다 보니 일반인에게 돌아가는 분양금이 매우 높아지게 된다.
호수로 분양되는 상가가 분양에 어려움이 있다 보니
임차인을 사전에 확정지어 보장된 임대료로로 투자자를 모으고 있는데
확정된 임대수입이 있다고 하여도 향후 상권이 뒷 받침해 주지 못하거나
운영상에 문제가 발생하였을 때는 애물단지가 되기 쉽다.
다른 문제는 목돈이 들어가는 상가가 분양이 잘 되지 않으므로
쇼핑몰 같은 경우는 지분에 구좌(3.3평방미터 ~ 5평방미터)로 분양하여
소규모 자금을 끌어들이려는 방식이 등장하게 되었는데
구좌 형태로 분양하는 상가는 공유면적을 빼면 실질적으로 사용하는 면적은
물건을 적치하지도 못하는 형태가 되므로 전혀 현실적이지 못하다
따라서 결과적으로는 옆 구좌 소유자와 연합하여 임대를 하게 되는데
개인의 재산권 행사에도 문제가 되며 큰 손해가 발생 할 수 도 있다
3.토 지
1)지금은 토지를 분할하지 못하게 되어 있다
따라서 토지를 가 분할도로만 분류한 후지분으로 소유권을 취득하는 경우
향후 자신의 토지를 찾고자 한다면 모든 지분자들을 상대로 소송을 하여야 한다
개인적인 재산권 행사에 많은 어려움이 있게 된다
2)처음 소유권 취득은 지분으로 취득하게 하였다가 사업자 주체가 향후
도시계획에 의한 사업승인으로 인하여 환지 방식으로 분류해 준다고 하는
경우가 있는데 이는 그 사업이 어떻게 진행될지 아무도 모르기 때문에
사업자 주체가 없어지는 경우에는 다른 대안을 찾을 수 없게 된다.
3)전원주택지 같은 경우 이미 바둑판처럼 필지가 분할되어 있고 기초 토목공사가 완료
된 경우에는 도로로 인한 허실이 몇 % 정도인지를 확인하여야 하며
기존 주택지에 50%이상 주택이 완성되어 입주가 되어 있는 경우가
아닌 경우에는 나 홀로 집을 지어야 하고 그 토지의 가격 상승을 바라보기에는 매우 어렵게 된다
따라서 일반 투자자가 토지에 접근하는 방식으로 가장 좋은 방법과
기초는 획일화된 토지보다는 지적상 유선형태의 자연그대로의 토지에
지적상 도로가 완전히 접한 토지를 우선으로 보며 주변 토지의 가격에서
조금 싼 토지를 취득한다면 투자의 실패는 없다.
4. 특별분양 아파트 또는 지역 딱지
아무리 특별 공급이라고 하여도 아파트를 절반에 준다거나 하는 것은 있을 수 없다
또한 물건에 대한 확실한 법적근거와 공무원이 말하는 사실과
사실이 확실한 근거에 의하여 입증되기까지는 절대로 사면 않된다.
요즘 가상적이고 사기성 매물들이 시중에 횡횡하고 있다
내집마련을 좀 더 싸게 해보고자하는 일반서민들이 욕심이 앞서
피해보고 있는 현실이다
참고로 서울지역에서는 2008년 2월 18일 부터는 아에 특별분양이 없어 졌다.
5. 재개발,재건축
일반인들이 재개발 또는 재건축에 관하여 물건에 대한 가치를 평가하기에는
지식이 부족하다 .
부동산업에 종사하고 있는 많은 중개인들도 너무나 많이 그리고 자주 관계된 법규들이
바뀌다 보니 정확하게 이해하고 컨설팅 하는 전문가가 매우 드문 현실인데
하물며 일반인 들은 더욱 물건을 사는데 있어서 매우 주의해야 한다.
조합원에 자격이 되는지?
현금청산 대상이 되는지?
몇평의 아파트를 받게 되는지?
자신이 가지고 있는 부동산에 권리가액이 얼마나 되는지?
정산시 부담금은 얼마나 되는지?
등등을 알기에는 무리라고 생각된다.
따라서 일반인들이 재개발 재건축에 접근 할 때는
입으로 만이 아닌 정말로 전문가를 만나야 실수를 하지 않는다
6. 권리금 많은 상가
현재 운영되고 있는 점포의 상태가 아무리 장사가 잘되고
돈을 많이 벌고 있다고 하여도 그 운영을 본인이 하는 사업이 아니므로
자신이 지금 현장에서 돈 벌고 있는 사람과는 별개라는 사실을 직시하고
자신의 능력을 평가해 보는 것이 가장 우선이다.
나도 같을 것이라고 생각하는 즉시 망하는 길로 들어서게 되는 것이다.
7. 상가주택
주거와 임대수익을 동시에 원하는 경우인데
처음 물건을 접근 할 때는 임대료 수준이 주변의 시세와 합당한 임대료 인가를
확인해야 한다.
두 번째는 주거의 공간 확보인데 아무리 임대료가 상대적으로 많이 나온다고 하여도
원하는 주거의 공간이 확보되지 못한다면 오래 거주하기 힘들게 된다
8. 공직 또는 비자금 운운하는 부동산
선거철 마다 시중에 떠도는 말들인데
이러한 부동산 물건에 접근은
일반인들은 처음부터 접근을 말아야 한다.
대부분이 사기성에 휘말리거나 형채가 없는 낭설이기 때문이다.
9.전,월세
자신의 재산은 자기가 지켜야 하는 것이지 남이 대신 해 줄 수는 없는 것입니다.
최소한의 주택 임대차 보호법 정도 와 상가 임대차 보호법 정도는 이해하고 있어야 합니다.
피해가 발생하고 난 후에 울고 불고 후회 한들 소용없는 일들입니다.
|
댓글
