토지경공매(1299) |
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[스크랩] 경매에서 차익 남기는 요령 |토지경공매
2009-02-05 22:20
http://blog.drapt.com/sk6885/253591233840045772 
출처 : SHARON교수의 성공과 부의대화
원문 : http://blog.drapt.com/sharon69
경매에서 차익 남기는 요령 법원경매장은 늘 싸게 사려는 사람들로 붐빈다. 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있다는 장점 때문에 요즘 같은 부동산 침체기에도 한 물건에 많게는 30~40명이 몰려든다. 일부 여러 번 유찰된 물건은 높은 경쟁률과 낙찰가율 때문에 실수요자들에게는 좋은 물건을 낙찰 받기가 쉽지 않은 게 사실이다.
일반인들의 경매참여가 급격히 늘고 고가낙찰이 이어지면 투자수익률이 크게 떨어지기 마련이다. 이런 탓에 일반인들도 과거 ‘경매전문가＇들만 눈여겨보던 ‘특수물건＇에 잇따라 뛰어들고 있다.
일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하면 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있는 것이다 싸게 낙찰받아 차익을 남기는 방법을 살펴보자.
◇ 허름한 주택 구입 후 리모델링 = 지은 지 오래돼 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼 값에 낙찰이 가능하다. 2~3회 유찰이 보통이고 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개․보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다. 리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져보고 개보수 비용도 사전에 확인해 두어야 한다.
◇ 세입자 많은 경매물건 = 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸리고 까다로운 인도와 명도소송 과정을 겪어야 한다고 먼저 생각하기 때문이다.
상가의 경우 경매가 진행되면 세입자는 월세를 내지 않는 게 보통이어서 보증금이 다 깎여 큰 손해를 보지 않는 게 통례다. 따라서 새로운 낙찰자에게 재계약을 요구하는 경우가 많아 수월하게 처리되는 게 보통이다. 주택도 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 최우선적으로 우선 배당을 받게 되므로 문제가 없다. 다만 고액 전세입자라면 문제는 달라 입찰 전 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
◇ 감정가가 시세보다 매우 낮은 물건 = 한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20~30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구 된다.
◇ 진주는 진흙 속에서 찾는다 = 경매의 틈새상품은 진흙 속에 숨어있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주′ 물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 접하게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기다할 수 있다. 또 굳이 인기지역만 고집하다간 좋은 물건을 놓치기 쉽다. 특히 집을 마련하려는 수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 물건을 고르는 게 유리하다.
◇ 입찰일 변경․연기 후 재경매 물건 = 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 붙여진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생가기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.
◇ 외견상 함정이 있는 물건 = 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건을 특히 수익이 많다. 그러나 유의할 점은 권리 관계자의 이의신청(항고)에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
◇ 대지권 없는 공동주택 = 대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일이 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 붙여지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세를 두거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.
◇ 낙찰자 있는 재경매물건 = 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 경매 물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 약 10% 정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다.
◇ 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택 = 경매주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법의 확정일자 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문에 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다. |
[스크랩] ★ 땅 투자 마스터 플랜 ★ |토지경공매
2009-02-05 22:14
http://blog.drapt.com/sk6885/253591233839678591
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 땅 투자 마스터 플랜 ★ 1> 땅 속까지 관심을
자영업자인 K씨(41)는 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다. 전원생활을 동경하던 L씨(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다. 강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다. 수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다. 중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다. 하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
<2> 이용 못한다면 인연맺지 말라 서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다. 매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 또 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다 서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
<4> 길이 없으면 가지 마라 S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다. 전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다. L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다. 전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다. 진입로가 없으면 쓸모가 없다.
<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을 서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다. 첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다. 지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다. 이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다. 그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다. 대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다. 조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다. 그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다. 여름철 침수여부가 바로 그것이다.
<6> 진흥구역은 투자가치 낮아 서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
<7> '땅은 法' … 모르면 낭패 우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
<8> 땅투자의 빈부 차이 서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다. 또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다. 혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다. 그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다. 전문가를 잘 활용한다. 매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다. 혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다. 부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다. 어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다. 그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다. 부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
<9> 땅의 기운을 느껴라 인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다. 어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다. 땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다. 그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다. 주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다. 요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다. 마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다. 땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다. 주변 풍경이 산만할 수도 있고. 사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다. 그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다. 특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다. 조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
<10> 시골땅의 유통 경로 시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다. 평소 공을 들이면서 매물이 나오면 우선적으로 연락을 취하도록 해둔다.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다.
<11> 한동네라도 땅값 천차만별 땅 전문가들은 초보 투자자들로부터 황당한(?) 질문을 받을 때가 더러 있다. 그래서 초보 투자자들은 땅값도 아파트값처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하고 있다. 또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다. 보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다. 심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다.
<12> 明堂도 세월따라 바뀐다 경기도 광주시 그린벨트 지역 임야에 꽤 알려진 명당터가 있다. 2만평 규모의 땅은 환금성이 떨어져 4억원을 받기도 쉽지 않다는 점을 감안하면 그야말로 특별한 대접을 받은 셈이다. 그러나 지금은 상황이 1백80도 달라졌다고 한다. 묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다. 수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다. 화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다.
<13> 땅위에 무엇이 있나 보라 제2금융권에 다니던 K씨(36)는 땅 투자를 통해 자기 돈 한 푼 없이 11억4천만원을 번 경험이 있다.
권리관계가 비교적 깨끗해 가격이 이처럼 떨어질 이유가 없어 보이는 데도 이상하게 유찰에 유찰을 거듭한 물건이었다. 그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다. 우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다. 모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다. 또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다. 자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원(총 11억4천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다.
14> 모든 땅은 알맞은 용도가 있다
부동산시장에서 땅에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 땅은 주택과는 달리 실수요자건 투자자이건 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 상품이다. 도시계획,지목,토지용도,인.허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.
인천 연수구에 사는 김광식씨는 10년전 경기도 평택시 안중면에 있는 임야 5천9백평을 구입했다.올해 말로 정년 퇴직이 다가오자 김씨는 이 땅을 전원주택단지 또는 실버타운으로 개발키로 작정했다.마침 부지 주변에 전원주택들이 하나 둘 들어서고 있는 상황이었다.
<15> 사기전에 반드시 측량 사업가인 K씨(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 1천5백평을 매입했다. 한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.
<16> 땅은 겨울에 보라 주말농장 부지를 찾던 직장인 K씨(45)는 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다. 이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다. 정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다. K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다. 땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다. 봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다. 또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다. 이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다. 그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다. 특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다. 쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다. 이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다. 다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다. 눈도 일종의 화장이다. 눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.
<17> 교통망은 투자의 나침반 경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다. 하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다. 급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다. K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다. 생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다. 교통망은 땅 투자의 나침반이다. 대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.
<18> 등기에 없는 권리도 확인하라 중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다. 부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다. 이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다. A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸. 결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다. 고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
<19> 묘지는 무서워 서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다. 묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다. 때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다. 만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다. 이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다. 다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
<20> 발품없이 성공없다 서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다. 그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다. 밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가. 부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다. 현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다. 발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
<21> 한계령에 평당 100만원 땅 사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다. 이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다. 험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다. 한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다. 주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다. 이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.
<22> 종중 땅 지켜라 김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다. 그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다. 공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다. 이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다. 그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다. 종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다. 이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다. 시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.
<23> 땅팔자 法에 달렸다 중견건설업체에 다니는 L부장. 특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다. 회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다. 당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다. 그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다. 확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다. 그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다. 5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일. 사람처럼 땅에도 팔자가 있다. 농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다. 땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다. 땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.
<24> 기획부동산 '함정' 조심 회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다. 그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다. 기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다. 기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다. 현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다. 요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.
<25> 원래부터 좋은땅은 없다 강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다. 주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다. 잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다. 그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다. 이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다. 그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다. 산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다. 그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다. 경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다. 그는 주로 맹지를 산다. 그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다. 까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다. 그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다. 진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다. 나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다. K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
<26> 농지 매입 만만찮네 땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다. 따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다. 그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다. 땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다. 다음은 토지거래허가제다. 이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.
<27> 보상시점을 노려라 요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다. 강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다. 이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다. 이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다. 정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다. 원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.
<28> 임야는 함정투성이 땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
우선 임야는 덩치가 크다. 농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다. 하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다. 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다. 경사도가 심한 임야도 피해야 한다.
<29> '혹시 지주작업?' 경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다. 이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다. 그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다. 상담결과는 뜻밖이었다. A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다. 무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다. 게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다. 그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다.
<30> 절대 속이지 않는다 서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다. 그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다. 그 이후 그는 이 원칙을 지켰다. 아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다. 중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다. 그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다. 10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다. 여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다. 가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다. 그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다. 수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다. 그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다. 당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다. 그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 경매의진행과정 핵심정리..... |토지경공매
2009-02-05 22:11
http://blog.drapt.com/sk6885/253591233839478469
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
: 서점에 나가보면 경매관련 서점들이 너무 많이 나와 있는 것을 보고 놀라실 것이다.
▶ 물건선정
: 기본적인 공부가 끝나셨다면 관심지역을 정하고 대법원 사이트나 유료경매정보제공 사이트를 통해 물건을 선정하고 조사를 시작하면 된다. 이때 앞에서도 말씀드렸듯이 자신의 주 종목이 한 둘은 반드시 있어야 한다.
▶ 권리분석
: 권리분석을 통해 등기부상 하자가 있는지를 정확하게 파악해야 한다.
▶ 물건(현장)분석
: 부동산은 특성상 현장의 임장활동이 무엇보다 중요시되고 강조되는 분야이다.
▶ 수익(성)분석
: 법원 감정서에 나와 있는 감정가격만 믿지 말고 현장조사를 할 때...
▶ 응 찰
: 수익성 분석까지 마쳐서 자신의 목적(실수요나 목표수익률 달성)에 부합하면 응찰하게 된다. 초보투자자의 경우에는 가능하면 보수적으로 판단하고 수익률을 낮게 잡는 것이 현명하고, 현재 전국법원의 구내은행이 조흥은행이다.
▶ 낙 찰
: 여러 건 응찰 끝에 처음으로 낙찰 받았을 때의 즐거움이란 말로 표현할 수 없다.
▶ 잔금납부
: 현재는 잔금납부기한일까지만 잔금을 납부하면 되기 때문에 낙찰자에게 많이 유리해졌다. 잔금납부시 본인에게 잔금납부 자금이 모두 있다고 해도 가능하면 잔금융자를 활용할 수 있는 한 최대한 활용하는 것이 유리하다. 통상 서울과 수도권의 아파트인 경우에 잔금융자는 감정가격과 낙찰가격중 낮은 것을 기준으로 약 60-70%선가지 융자가 가능하다.
▶ 소유권 이전
: 은행에 잔금을 완납하고 다시 경매계로 가서 완납서류에 직인을 날인 받은 후 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 작업을 하게 된다.
▶ 명도
: 경매에서 뭐니 뭐니 해도 가장 어려운 난관은 명도라는 점은 부인할 수 없다. 법은 어디까지나 낙찰자의 편이고 버티는 임차인은 아무런 법적권리는 없지만 이때 가장 적합한 말이 ‘역지사지’라고 생각한다. |
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