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[스크랩] ★ 부동산의 보석 320선 ★ |부동산노트
2008-12-15 14:18
http://blog.drapt.com/sjylee/677231229318301831 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 부동산의 보석 320선 ★
제1부 분양권 유망 아파트 선별 10선
1. 환금성 높은 아파트를 골라라.
아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다. 2. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전 분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다. 3. 투기심리는 금물 웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다. 4. 쾌적한 환경여부를 따져라. 앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다. 5. 단기, 장기투자를 구분하라. 장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다. 6. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다. 1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다. 7. 교통망을 살핀다. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다. 8. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다. 9. 개발정보는 직접 확인하라. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 10. 믿을만한 중개업소를 이용하라. 무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자. 2부 아파트 매매시 필수 점검사항 10선
1. 시세의 흐름을 판단합니다.
- 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름
2. 지역의 가치를 판단합니다.
- 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및 2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권
3. 평형별 가치를 판단합니다.
- 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상
4. 아파트 가치를 판단합니다.
- 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률
5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.
- 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,
6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.
- 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부
7. 정부의 정책을 판단합니다.
- 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책
8. 경제의 흐름을 판단합니다.
- 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름
9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.
- 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구
10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.
- 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도
제3부 불황기 부동산 투자 10선
1. 돈 되는 부동산을 사라..
불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다. 2. 현금의 장점을 살려라.. 부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다. 3. 살 때보다 팔 때를 생각하라.. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다. 4. 부가가치를 키워라.. 단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. 5. 기존의 부동산 값은 잊어라.. 부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다. 6. 바닥까지 기다려라.. 부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다. 7. 앞서가지 말라.. 초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다. 8. 전문가를 활용하라.. 부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다. 9. 정보를 생활화하라.. 부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자. 10. 결정은 자신의 몫이다.. 친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다. 제4부 아파트 고르기 10선
1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라.
아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다 2. 동간 거리가 넓어야 한다. 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다. 3. 최고층―최저층은 피하라. 베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다. 4. 녹지공간이 충분한 곳 골라라. 동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다. 5. 지상 주차면적이 넓어야 좋다. 지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다. 6. 아파트 부지를 살펴라. 단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다. 7. 역세권 투자가치 최고. 지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다. 8. 부실여부를 반드시 점검하라. 낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다. 9. 내부구조도 집값에 영향을 준다. 부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다. 10. 투자목적이 분명해야 한다. 내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다. 제5부 전원주택 고르기 10선 1.교통여건을 살펴라.
대도시와 출퇴근할 때 1시간~1시30분 이내이거나 전철노선 신설 계획 유무를 확인해야 한다. 특히 투자은 시간·거리에 따라 편차가 크다. 2.현장을 확인하라. 홍보자료나 소개인의 설명만으로는 땅의 입지나 경계, 진입로 확보 여부등을 확인하기 힘들다. 「다리품」을 들여 세밀하게 살펴야 한다. 3.비싸더라도 입지여건이 좋은 곳을 골라라. 배산임수형이면 최적지, 산과 강이 없다면 시야가 탁 트인곳, 남향이나 동남향, 마을과 가깝고 읍내에서 5㎞내외 권역이어야 한다. 4.관청에서 확인하라. 토지이용계획확인원·등기부등본·지적도·농지전용·산림형질변경 허가증 등을 원본을 보고 조목조목 따져야 한다. 5.계약서는 꼼꼼히. 중요한 사항이나, 불분명한 부분은 계약서에 단서조항으로 정확히 명시해야 한다. 특히 단지형 전원주택인 경우 진입로 확보를 위한 토지매입, 전용면적과 공용면적 구분 등을 정확히 기록해야 한다. 6.전세로 우선 살아본다. 무작정 전원으로 내려가면 당초 생각과는 다른 여러 어려움에 부딪힌다. 기존 전원주택이나 전원형 빌라단지에 전세로 거주하면서 알맞은 땅을 구입하고, 적응력도 키울 수 있다. 7.투자목적일 땐 중·소규모 필지인 곳을 골라라. 대규모 필지는 환금성이 떨어지고 이미 개발된 필지는 가격상승이 쉽지않다. 도로 신설 계획만 있고 착수하지 않은 곳은 길이 나면 땅값이 오를 가능성이 크다. 8.법원경매물건을 주목하라. 원하는 물건이 있다면 시세의 60%선에서 구입할 수 있다. 다만 권리분석과 농지취득자격증명 발급 여부 등을 잘 판단해야 한다. 9.강변을 조심하라. 강가의 땅은 조망이 좋기 때문에 비싼 값에 거래되고 있다. 그러나 강가쪽의 땅, 특히 남한강변은 체육시설이나 도로 신설 등으로 수용될 수도 있다. 10.민원발생 여부를 살펴라. 전용허가를 받더라도 정작 건물을 신축할 때 주민이 반대하거나 영농에 피해가 발생할 경우 전용허가가 무효가 되고 피해방지계획을 별도 수립해야 한다. 제6부 전세 구하기 체크 포인트 10선
1. 전세는 비수기에 얻어라.
전세는 매매보다 성수기와 비수기 가격 차이가 심하다. 따라서 남들이 움직이는 시기보다 한발 앞서 움직인다면 좀더 싼 전세집을 구할 수 있다.
2. 계약만료 1달 전까지 전세계약 해지를 통보하라. 살던 전세집을 내놓고 새 전세집을 얻을 때는 계약만료 1달 전까지 주인에게 전세계약 해지 통보해야 한다. 3. 지역을 우선 정하고 발 품을 팔아라. 직장, 학교, 교통 등을 고려 지역을 우선 정한 후 현장을 필히 방문한다. 발 품을 많이 팔수록 살기 편한 집을 얻을 수 있다.
4. 교통 등 입지여건을 체크 해라. 교통, 학교, 병원, 소음, 향, 주차관계, 상하수도, 난방, 도배, 장판, 창문개폐, 누수, 조망 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 5. 혐오시설은 없는지 확인하라. 대기오염, 침수지역, 변전소, 고압선, 악취시설 등 혐오시설은 없는지 확인한다. 6. 꼭 등기부등본은 확인하라. 전세계약 전 반드시 등기부등본을 발급 받아 담보설정 여부와 계약당사자가 등기부상 소유자인지 확인한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아둔다. 7. 주택수리 등을 입주 전에 협의하라 주택수리 문제와 공과금 납부, 도배비용 등을 계약전에 주인과 협의해야 한다. 8. 확정일자를 받아라 동사무소를 방문해 전입신고를 마치고 전세계약서에 확정일자도 받아야 차후 권리는 보호 받을 수 있다. 9. 신규아파트는 잔금 완납 영수증을 확인하라 신규입주아파는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부확인 해야 한다. 10. 집주인에게 좋은 인상을 심어줘라 제7부 재개발 투자 10선
1. 여유돈으로 투자하라.
재개발 사업을 짧는 5∼8년, 길게는 20∼30년 걸리므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 당하기 쉽다. 여유돈을 가지고 공략해야 한다. 2. 초기투자 금액이 적은 곳을 골라라. 재개발 사업은 장기간 걸리기 때문에 기회비용을 고려해야 한다. 따라서 초기 투자 금액이 크면 그만큼 부담도 크다. 재개발은 초기 투자 후 입주시점에서 이주비, 추가부담금을 정산하므로 처음 매입할 때 적은 돈으로 투자하는 지혜가 필요하다. 3. 사업시행인가 후나 이주비 지급전후, 혹은 사업착공직전에 투자하라. 재개발과정에서 지분가격이 이때 가장 많이 상승하기 때문이다. 시세 차익을 얻기 위해서는 투자시점을 정확히 선택하여야 한다. 4. 사유지는 안전하고 국공유지는 유동성이 좋다. 투자자 입장에서 안정성과 환금성은 대단히 중요한 체크포인트, 안정성은 있지만 환금성이 없으면 빛좋은 개살구나 다름없다. 팔고 싶을 때 팔 수 잇는 것은 국공유지 지분이고 내집마련 차원에서 가장 안전한 투자처는 사유지 지분이다. 5. 사업진행속도가 빠른 지역을 택하라. 재개발은 돈과 시간을 함께 투자하는 것이다. 시간은 곧 돈이다. 6. 출입구가 최소한 4차선에 접한 지역을 골라라. 아파트 주 출입구가 소방도로(8m)에 접한 것과 4차선도로에 접한 것은 같은 평형이라도 3,000만∼4,000만원의 가격차이가 난다. 7. 공유지분 매입을 피하라. 한 필지가 여러 사람의 소유로 되어 있더라도 조합원 번호가 하나면 아파트는 한 가구만 배정된다. 8. 용적률이 높고 상가 등 편익시설이 많은 곳을 택하라. 그만큼 개발 이익이 많아 조합원에게 배분되는 몫이 커지기 때문이다. 9. 교통여건이 좋고 주위환경이 좋은 곳이 바람직하다. 부동산은 주변환경이 값이라 해도 과언이 아니다. 도로에 대한 접근성은 부동산 구입시 가장 중요한 체크포인트이다. 10. 권리분석을 철저히 하라. 재개발조합원의 종류가 15가지 이상이고 복잡하다. 때문에 어렵게 마련한 자금을 순간의 실수로 날리는 경우도 있다. 법률상 흠이 될 수 있는 문제를 사전에 명확히 따져야 한다. 제8부 재건축 투자 10선
1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다.
재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필요하다. 2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다. 재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다. 3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다. 소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다. 4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다. 재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다. 5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다. 땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다. 아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다. 7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다. 8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다. 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유리한 위치를 점할 수 있게 된다. 9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다. 조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다. 10. 역세권 지역여부, 자동차교통여건을 살펴보아야한다. 요즈음 자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증하여 날로 이동에 어려움이 많다. 그러므로 대중교통이 편리한 역세권지역이 아무래도 환금성이 높고 가격도 같은 평수라도 높게 형성된다. 또한 자동차 교통도 무시할수 없다. 지역간 이동, 강남북간이동 등 도로교통도 꼼꼼이 따져보고 점검해야 할것이다. 제9부 부동산 재테크 투자 10선
1. 정보 수집에 전력을 기울여라.
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.
2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.
3.일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라.
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.
4. 투자 결정은 신속하게 하라.
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.
5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라.
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.
6. 실패를 두려워 하지 마라.
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.
7. 적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.
8. 돈 되는 부동산을 골라라.
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.
9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다.
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.
10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라.
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다. 제10부 경매 함정 10선 법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다.
그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력있는 경매전 문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기·법정지상권 등 생소한 권리 관 계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다. 1. 감정가 맹신은 금물 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점 에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨 어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다. 2. 권리관계 철저히 분석해야 법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가 능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 3. 입주시기는 넉넉히 잡아야 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하 는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신 청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고 판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다. 4. 낙찰 후 부대비용 김안해야 경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가 므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일 반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세 입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다. 5. 현장 확인은 필수 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다. 6. 구체적인 자금계획을 세워야 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다. 7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야 아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하 더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전 에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 8. 세입자 대위변제를 조심해야 경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리 면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다. 9. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라 입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정 한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다. 10. 변경·연기 잦으면 요주의 물건 변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다. 제11부 경매 투자 10선
법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자등의 위험부담 또한 큽니다.
따라서 어설픈 경매지식과 몇번의 입찰 경험만으로 섣불리 투자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험한 발상입니다.
적게는 몇백~몇천만원에서 많게는 수억~수백억이 들어가는 아찔한 순간이란 것을 명심하시고 많은 실무경험과 뛰어난 분석능력을 지닌 전문업체에 최소한의 권리분석만이라도 의뢰하시는 것이 위험과 비용을 줄이고 투자에 성공할 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다.
1. 법원경매물건의 특성을 이해해라. 뭐니해도 경매물건의 가장큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있습니다. 최초경매가에서 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다는 것입니다. 그러나 법원경매물건은 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제매각되는 물건인만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있는 것은 자명하며 이에 대한 충분한 대응책을 가지고 입찰에 응하여야 합니다. 2. 가격에 속지말 것. 법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한만큼 신뢰성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안된다. 가격평가후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안된다. 3. 권리분석을 철저히 하여야 한다. 권리분석은 법원경매물건 투자에 성공하기 위한 첫째 조건이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 법적으로 부담이 없어 보이지만 상가세입자의 권리금 피해등으로 인해 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 겨우 자칫잘못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다. 4. 구체적인 자금계획을 세울 것. 경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락후 1개월내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 한다. 5. 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라. 경매는 변수가 매우많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게될 수 있다. 특히 세입자항고, 명도소송, 강제집행등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다. 6. 반드시 현장을 답사할 것. 반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다. 7. 가격에 연연하지 말 것. '경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다. 8. 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것. 입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 또한 입찰당일에는 사람들로 가득합니다. 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 합니다. 9. 보이지 않는 함정을 조심할 것. 등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만 어디 그 뿐인가? 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다. 그리고 경매물건중 변경·연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 하십시오. 10. 소유권이 완전히 나에게 넘어오기전까지 방심하지 말 것. 경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠(?)까지를 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있습니다. 제12부 그린벨트 투자 10선
1. 대규모 취락지를 찾아라.
가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다. 2. 현장답사는 필수. 현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다. 3. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라. 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대 로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해 를 보는 수도 있다. 4. 환경 좋은 곳을 노려라. 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라 도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한 다. 5. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다. 그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다. 6. 전답보다는 주택 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다. 7. 활용가능성을 살펴라. 자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구 에 음식점 이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로 도 활용 가능하다. 8. 브로커를 조심하라. 일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌 다. 이들은 대게 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다. 9. 매입시기를 조절하라. 정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해 를 살 수 있다. 전답이나 임야 를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박 자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다. 10. 지자체의 개발계획을 숙지하라. 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발 할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다. 제13부 부동산을 빨리 파는 요령 10선
1. 쪼개서 팔아라.
규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다. 쪼개서 여러 사람에게 팔아라. 2. 급매가격이 현시세라고 인정하자. 부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다. 현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다. 오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다.
3. 소프트웨어를 끼워 팔아라. 소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지. 개발 아이디어를 매수자에게 줘보라. 훨씬 팔기가 쉽다. 4. 리모델링으로 물건을 포장하라. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다. 5. 물건 설명서를 만들자. 내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자. 등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다. 6. 배수진을 치고 팔아라. 언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다. 안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다. 7. 열심히 뛰어라. 수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자. 상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자. 8. 수요경쟁을 유발시켜라. 수요자가 많으면 많을수록 유리하다. 두세 사람이 모였을 때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라. 9. 잔금정산시기를 충분히 잡아주자. 상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어다. 등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다. 10. 믿음직한 중개업소에 매달려라. 팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다. 자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자.
사례를 충분히 약속하면 금상첨화
제14부 오피스텔 투자 10선
1. 입지여건은 기본
역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며, 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이 좋다. 2. 시설내 기본제공 품목을 살펴라 풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다. 3. 소형평형이 유리 오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면 소형 평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.
4. 꾸준한 관리가 관건
투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다. 5. 관리비도 따져봐야 한다.
관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.
6. 회전율이 짧은 곳을 골라라
회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다.
7. 편의시설과 부대시설을 따져라.
비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.
8. 분양가가 싼 층을 선택하라
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.
9. 지역내 경쟁성을 예측하라.
수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많은 지역이라면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.
10. 눈높이를 맞추어라
오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.
제15부 임대사업 투자 10선
1. 매수인은 매도인이다.
부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다. 2. 바람부는 부동산은 피해라. 아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다. 3. 시각적인 취득은 금물 단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다. 4. 사용과 수익개념을 정확이 구분하라. 5. 물방울 이론을 접목해라. 투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다. 6. 주관적 판단은 피해라. 물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다. 7. 경매.공매를 적극 활용해라. 8. 경매취득은 속도조절이 가능하다. 경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점 가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다. 9. 취득이 안전하다. 10.무리한 투자는 삼가야 투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다. 제16부 부동산 맞교환 10선
부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.
부동산을 교환 거래할 때 주의할점 10계명을 소개한다. 1. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다. 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다. 2. 세금문제를 미리 확인한다. 부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다. 만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다. 3. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다. 교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다. 4. 서두를수록 위험하다. 문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다. 5. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다. 교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다. 민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다. 6. 대리인과의 계약을 주의한다. 부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다. 7. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다. 중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다. 8. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다. 점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다. 그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다. 9. 주택지는 하자와 민원을 확인한다. 주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다. 10. 중개수수료는 두배면 충분하다. 부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다. 제17부 부동산 거래시 주의사항 10선
1. 거래가격이 이상하게 싼 부동산
정상가격수준 이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다. 2. 소유권이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산 일반적으로 부동산을 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다. 그 보유기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만, 대략 표준적인 기간은 관찰로써 나타나게 마련. 어떤 부동산의 소유권이동이 당해 지역이나
부동산종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인은 규명해야 한다.
3. 장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우 등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도 속임수가 개재될 개연성이 많다. 이 경우 상속등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산,
또는 망실국유재산이 편취될 가능성이 많다.
4. 대리인을 통해서 행하는 거래 당자 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계하여야 한다. 본인의 위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.
5. 관리상태가 불완전한 부동산 그 관리상태가 불완전하고 그 소유자는 지리적. 사회적으로 원거리에 사는 경우, 일단 경계하여야 한다.
6. 남몰래 소유 또는 거래된 부동산 권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 하는 거래는 그것이 발견될 기회가 없다. 그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는
일단 의심해 볼 필요가 있다.
7. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형 부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 균형을 결하고 있는 경우는 일단 경계하여야 한다.
8. 휴일에 거래된 부동산 일반적으로 휴일에는 공문서를 확인할 수 없기 때문에 주의해야 한다. 9. 지나치게 서두르며 불안하게 유도하는 부동산
정상적인 과정을 거치지 않고 서두르는 모습을 보이거나 왠지 앞뒤 말이 맞지 않고
들떠 있는 것처럼 불안한 상황은 조심해야 한다.
10. 중개인을 끼지 않은 모든 형태의 매매. 혹은 인터넷 매매
수수료를 절약하기 위하여 중개인을 끼지 않는 매매는 무조건 조심해야 한다.
또한 수수료가 지나치게 싸거나 또는 수수료에 신경쓰지 않거나 깎아 주는 중개 업소도
위험만한 곳이다.
인터넷 역시 장치를 깔고 매매를 해야 한다.
제18부 부동산과 주식 투자로 돈벌기 10선
1. 화장실. 창문을 주목하라 투자에 대한 성과를 바란다면 주택개조나 집안의 인테리어를 새로 바꿀때 화장실을 가장 먼저 업그레이드하라. 주택의 투자가치는 평균크기의 화장실의 경우 102%이며 부엌은 90% 정도다. 창문교체 역시 매년 냉난방비를 줄여주는 이점으로 90%의 투자가치를 갖게된다.
2. 이자율을 바꿔라 지출되는 이자를 조금이라도 아낄 수 있다면 이자율이 낮은 담보대출을 다시 받아라.
3. 주택 관련 지출과 수입 관계 융자금 상환이나 전-월세 등 주택관련 지출은 수입의 250%를 넘으면 안되며 계약금은 최소 20%선이 적당하다.
4. 주택 관련 총지출과 총부채 상환액 주택관련 총지출은 총수입의 28%를 넘어서는 안되며 총부채 상환액은 36% 이하가 되어야 한다.
5. 계약은 근거리에서 뜨내기 지붕수리공이나 도로포장 인부, 굴뚝 청소부를 고용하지 말라. 자격미달이나 보험이 되지 않으면 주택자산가치에 피해를 줄 수 있기 때문에 친구와 이웃, 친척을 통해 소개받은 업자들과 계약을 맺어라.
6. 최선의 투자 상품을 찾아라 모든 사람에게 평등한 기회가 보장되는 최적의 투자는 확정기여형 퇴직연금제도인 401(k)다. 회사부담수준이 동일하다면 저소득층을 위한 개인퇴직연금계좌(Roth IRA)를 최대한 늘려라. 그래도 여윳돈이 있다면 401(k)나 일반 퇴직연금에 투자하라
7. 주식은 이렇게 투자해라 자금의 몇퍼센트를 주식에 투자해야 하는지 파악하려면 120에서 자신의 나이를 뺀 숫자를 기준으로 삼아라. 미국의 경우 1926년부터 연평균 10.5%의 투자수익률을 기록해 왔으며 장기국공채는 5.1%, 단기투자상품이나 단기재무성증권은 3.1% 수준이었다. 따라서 젊을 수록 장기수익률이 높은 주식투자가 유리하며 주식시장이 약세를 보여도 오래버틸 수 있기 때문이다.
8. 주식투자의 포토 폴리오 주식포트폴리오에서 자사주 매입은 10%가 넘어서는 안되며 한 회사에 대한 주식투자도 마찬가지다.
9. 뮤추얼펀드 투자 뮤추얼펀드에 지불해야 하는 대부분의 연 수수료는 대기업 스톡펀드가 1%, 다른 종류의 스톡펀드 1.3%, 미국채권기금이 0.6% 수준이다. 이렇듯 금융상품 투자에 대한 비용이 적지 않기 때문에 반드시 감안해야 한다.
10. 은퇴 후의 투자 은퇴후 필요한 종잣돈이 연투자 수입금액의 25배를 목표로 하라. 사회보장 및 연금 혜택으로 연 4만달러를 받기 원한다면 100만달러를 모아야 한다는 얘기다.
주식투자가 어떻게 이루어지고 운용되는지 모른다면 손을 떼라
제19부 분양할 경우 체크요소 10선
1. 분양가
현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
2. 아파트 기본 사항 점검
세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
3. 아파트 입지
강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
4. 미래 발전 가능성
전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
5. 당첨 가능성
청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
6. 투자 가치
분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
7. 자신의 여건 점검
자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
8. 급매와의 비교
당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악. 자본금 조달 확인
9. 평형 선택
자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
10. 분양권 매수 5대 원칙
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
제20부 급매시 체크 요소 10선
1. 해당 아파트 시세
분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
2. 주변 아파트 시세
분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상 파악
3. 해당 아파트 기본 사항
세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
4. 주변 아파트 기본 사항
아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
5. 아파트 입지
강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
6. 미래 발전 가능성
전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
7. 투자 가치
향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열
8. 자신의 여건 점검
자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
9. 청약과의 비교
당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측. 자본금 조달 확인
10. 급매물 매수 5대원칙
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
제21부 부동산에서 버려야 할 잘못된 고정 관념 10선
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야
한다.
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
제22부 아파트 매매시 갈등을 많이 겪는 사례 10선
1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?
2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?
3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가
있는가?
4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈
것인가?
5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?
6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가?
아니면 기다릴 것인가?
7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?
8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?
9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?
10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를
살 것인가?
제23부 수도권 명품 지역 10선 1. 서울 5황제
강남- 서초 - 송파 - 목동 - 용산
2. 서울 유망 빅5
광진-동작-마포-성동-강서
3. 5대 신도시
판교 - 송파- 광교 - 동탄 - 송도
4. 3대 뉴타운
한남 - 은평 - 흑석
5. 5대 택지 개발 지구
죽전,동백,흥덕- 동천,신봉,성복 - 청계 - 도촌 - 인천검단, 청라, 논현
6. 5대 웰빙 환경 지구
시흥,안산 - 청계 - 보라, 공세 - 덕소 - 파주
7. 6대 재개발
목동- 강동 고덕 - 성남 - 과천- 평촌 - 광명
8. 6대 1기 신도시
분당 - 일산 - 평촌 - 산본 - 중동 - 영통
9. 6대 신흥 도시
파주 - 광주 - 오산 - 평택 - 아산 - 김포
10.투자 가치 지역
신도시, 뉴타운, 택지개발 지역, 재개발, 재건축
제24-25부 자본금이 부족한 서민들의 특징 20선
1. 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
2. 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
3. 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이
떨어진다.
4. 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
5. 수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를
싫어 한다.
6. 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
7. 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
8. 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭지 못하다.
9. 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
10. 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
11. 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
12. 청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히
낮다.
13. 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
14. 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
15. 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실
가치를 중시한다.
16. 내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
17. 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소득 대비 지출 빈도가 높다.
18. 전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
19. 부동산 매수 시기인 침체기에 여유를 부리다가 집값이 폭등하면 추격 매수한다.
20. 부동산에 대한 시각이 부정적인 경우가 많아서 투자와 투기를 구분하지 못하는
경우가 많고, 컴퓨터를 다루는 능력이 현저하게 떨어지고 정보도 늦다.
제26부 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략10선
1. 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
2. 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
3. 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
4. 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
5. 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
6. 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을
한다.
7. 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
8. 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게
매수하겠다는 의지가 있어야 한다.
9. 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면
모두 청약에 임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.
10. 돈이 없어도 시간은 있다. 시간을 활용하여 정보를 쌓고, 부동산에 열정을 보이면
목돈이 모였을 경우 기어코 한 번은 성공한다. 돈이 모일 때 정보를 찾으려 하면 이미
어느 아파트가 좋은지 판별력이 생기지 않아서 손해를 보는 경우가 많다.
제27-29부 매매 타이밍에 영향을 주는 요소 30선
1. 매수 및 매도하고자 하는 아파트와 주변 아파트 그리고 아파트 전반에 대한 과거 3년,
1년, 6개월, 3개월 부동산 흐름이 어떠하였는가?
2. 1개월부터 현재까지 부동산의 경기의 흐름이 어느 방향으로 흐르고 있는가?
3. 상승 혹은 하락의 흐름이 얼마동안 이어지고 있는가?
4. 부동산에 영향을 줄 여러 요소들을 총망라하였을 경우에 부동산의 흐름이 앞으로
얼마동안 이어질 것으로 보는가?
5. 매물이 축적되고 있는가? 아니면 줄어들고 있는가?
6. 매수하고자 하는 분들이 줄어들고 있는가? 아니면 늘어나고 있는가?
7. 현재를 기준으로 1개월, 3개월, 6개월, 1년, 3년을 내다 보았을 경우에 예상이 되는
호재와 악재가 부동산에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보는가?
8. 과거의 경험에 비추어 반복이 될 여러 사건들이 통계수치를 적용했을 경우에 어떠한
결과를 보이고 있는가?
9. 앞으로 부동산에 영향을 줄 항목들 중에서 어느 요소가 비중을 많이 차지 할 것으로
여겨지는가?
10. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매수를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있는
급매를 잡을 수 있는가?
11. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매도했을 경우 최고의 가격으로 매도를
할 수 있는가?
12. 매수를 할 경우에 더 좋은 아파트를 매수를 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다는 이른바
기회비용까지 염두하고 있는가?
13. 매도의 시기를 잡을 경우에 내 아파트의 등락과 매수하고자 하는 아파트의 등락까지를
염두하여 최고의 차익을 남길 수 있는 시점을 골라서 갈아타기를 하고 있는가?
14. 매수 혹은 매도를 하고자 하는 목적이 무엇이며 그 목적이 올바른 판단이라고
여겨지는가?
15. 매수를 할 경우에 자기 자본금과 월급여, 저축금액, 대출을 최대한 활용한 투자를
한다고 판단이 되는가?
16. 매수 및 매도시에 해당 아파트에 대한 시세흐름, 기본 정보, 주변 아파트 흐름,
발전성, 입지, 제반 조건 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
17. 매수 및 매도를 할 경우, 청약에 대한 당첨 가능성까지 염두하여 어느 것이 더 높은 투자
수익률을 거둘 것인가에 대한 판단을 하고 있는가?
18. 매수 및 매도시에 세금, 수수료, 비과세 여부, 또다른 대안까지를 염두하고 있는가?
19. 매수 및 매도시에 정부 정책, 경기흐름, 물가 상승, 금리 여부, 주식 시장, 해외 부동산
흐름, 유가, 환율, 유동자금의 총액과 흐름, 부동산 공급 등을 차등 적용하여 일정
부분 감안하여 실행하는가?
20. 매수 및 매도시에 전문가의 전망, 재야 고수, 부동산에 대한 국민의 관심도, 부동산
중개업 사장님, 거래량, 주변 지인의 충고 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
21. 매수를 할 경우에 매도를 해야 할 시기의 여러 정황까지 감안하여 판단하였는가?
22. 부동산 흐름이 매우 빠르게 변화하고 있는 점을 감안하여 신중함과 결단력의 두가지
저울추에서 최선의 판단을 내렸다고 생각이 되는가?
23. 매수하고자 하는 아파트의 모든 정보를 평소에 숙지하고 여러 차례 발품을 판 적이
있는가?
24. 매수 및 매도시 최소 3곳 이상의 부동산에 적정 가격으로 받쳐 놓고 점진적인 조정을
하고 있는가?
25. 매수 및 매도시 실거래가 확인, 국민은행 사이트 시세와 매물, 부동산 사이트 시세와
매물 지역 부동산의 시세와 매물 등을 골고루 참조하여 적절한 매수호가 혹은
매도호가로 매매하려고 하는가?
26. 매수와 매도의 흐름 중에서 어느 방향이 우선으로 여겨지며 그 흐름이 어느 방향으로
이동하고 있다고 판단이 되는가?
27. 매수 및 매도를 할 경우에 최소 3년 이후의 발전 전망, 미래의 트랜드까지 염두하고
있는가?
28. 시세 그래프상 내리고 있는 아파트와 오르고 있는 아파트를 확실하게 구분하고 있는가?
29. 강남 등의 유망 지역 혹은 도시의 블루칩 아파트 및 재건축 아파트의 흐름이 어떠한가?
30. 매매하고자 하는 아파트가 사람들의 관심도와 인지도가 지속적으로 작용하고 있는가?
제30부 동호회의 역할 10선
1. 분양 당시부터 입주후 2년까지 일관성 있는 사기의 진작을 보인다.
2. 끊임 없이 이어지는 사기충천은 새로운 아이디어를 창출하고 그 실행력을 높이는데
결정적인 역할을 한다.
3. 스스로의 자신감이 충만한 동호회는 약점으로 지목 되는 여러가지 문제점들을 찾아 내어
그것을 해결하거나 대안을 모색하는 등의 일련의 행동으로 나타나 리스크를 크게 줄이는
효과가 있다.
4. 사기 진작은 수십만 명의 눈과 귀가 열려 있는 부동산 동호회 사이트에 차트 수위권에
명함을 내밀게 되어 많은 사람들로부터 단지의 이름을 각인 시키는 등의 자연스럽게
외적 홍보를 가져온다.
5. 동호회의 단합은 그 무엇이든지 할 수 있다는 신념으로 이어져 눈에 보이지 않는
프리미엄을 지속적으로 증대시키는 효과를 가져오게 되고 입주 이후에 자신감만큼의
시세 형성이 저절로 이어지게 된다.
6. 동호회의 강력한 내부 결속은 동호회원 간의 친화력을 증대하여 실거주 비율을 높이기
때문에 매물 부족으로인한 자산 가치의 증대는 물론이고, 매도를 할 경우라도 그 동안
암묵적으로 다져진 무형의 프리미엄이 유형의 자산 가치로 환원하는 결과를 잉태한다.
7. 입주를 전후로 한 기대 이상의 시세 형성은 아파트 고급화에 영향을 주는 또다른
시설의 증가 및 각종 문화 공간과 인프라를 끌어 들이는 경우가 많다.
여기에서 잊지 말아야 할 한가지 사실이 있다.
제 아무리 사기충천한 아파트라 할지라도 이를 유형의 재원으로 끌어들이지 못하면
헛수고일 가능성도 있는 까닭에 운영진은 이러한 동호회의 사기를 십분 활용하여
아파트의 가치를 드높이는 유형의 자산으로 실현 시키는 노력을 끊임없이 추구해야 한다.
8. 동호회의 일사분란한 움직임은 분양부터 입주 이후의 과정에 이르기까지 내부의 결속에
그치지 않고 외부로 강하게 표출되어 이웃 동호회 및 지역 등과의 연계를 통한 가치
창출을 이끌어 내는 데 적극적이기 때문에 큰 틀에서 아파트 단지의 품격을 향상시키는
데 결정적인 공헌을 한다.
9. 단지내의 투철한 사기는 지피지기의 전략을 이끄는 결정체로서 이웃 단지 혹은 지자체
시공사 등과 윈-윈 할 수 있는 토대를 형성해 주기 때문에 계획 유무상에 진행 되고
있는 각종 사업에 탄력을 받을 가능성이 높다.
10. 분양부터 입주후까지 일관 되게 추진 되고 있는 동호회의 적극적인 홍보는 사기 충천의
근원이며, 스스로는 물론이거니와 이웃 단지들에게까지 높은 프리미엄 형성의 당위성에
크게 기여를 한다
제31부 2007년 상반기 매수 전략 10선
1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.
다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매
순으로 전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.
2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대
순으로 분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이
40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질
것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.
3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의
명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의
4대 신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한
도시들입니다.
4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와
관계 없이투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로
접근하지 마시고 대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.
5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된
아파트들과 적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은
아파트가 가장 매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.
프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고, 분양가에 비하여 70%
이상 오른 지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.
6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며
비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.
이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를
중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.
시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.
7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의
투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로
좋은 전략입니다.
최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교
등에 목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을
염두하셔야 합니다.
다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을
활용하여 송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의
분양에도 관심을 가질 필요가 있습니다.
8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게
과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로
갈아타기를 하셔야 합니다.
내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게
사려고 하는 데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.
갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.
9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야
하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인
전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움
등이 원인이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전
고수들이 부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이
필요합니다.
자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권
혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.
10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권
등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은
1가구 2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.
특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할
기회로 삼아서 3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고
주사위를 던져야 합니다.
제32부 직장인 재테크 10선
1. 은행을 버리자
요즘 은행은 돈 없으면 이용하지도 못할 판이다. 각종 수수료를 신설하는 것은 물론 있는 수수료도 더 올릴 태세다. 게다가 금리는 너무 낮다. 근래 들어 제2금융권이 금리를 마구 올리는 것에 비해 은행은 연 4%도 안 되는 예금이 특판예금이다. 이 정도의 금리라면 세금 떼고 물가상승률을 감안해 보면 분명 실질금리는 마이너스다. 이제는 은행을 떠나 2금융권에 관심을 가져라.
2. 40%의 저축률을 지켜라.
부자 1,000명을 대상으로 벌인 설문조사에 따르면, 한국의 부자들은 저축률 40%를 제시하고 있다. 이는 현상유지를 위한 최소한의 저축률이라고 강조한다. 지금 당신의 저축률은 얼마인가? 요즘 같은 불황에 적자 안 나면 다행이라고 여기고 있지는 않은지 모르겠다. 물론 어려운 목표다. 하지만 자녀의 교육자금과 당신의 노후자금을 생각한다면 다부진 각오로 이를 실천하도록 하라.
3. 적금도 요령껏 하라
대부분의 직장인들은 적금은 월급통장이 있는 은행에서 개설하는 게 당연하다고 생각한다. 하지만 이런 선입견을 버려야 한다. 예를 들어 상호저축은행의 정기적금은 많게는 연 6.5%(1년만기 경우)도 가능할 정도로 고금리를 준다. 또한 은행이나 증권사에서 판매하고 있는 적립식펀드는 경험적으로나 이론적으로나 수익성과 안정성에서 후한 점수를 받고 있다. 가급적이면 두 상품에 반반씩 나눠 넣도록 하자.
4. 신용카드는 없다고 생각하라
지금 400만명에 이르는 신용불량자가 있다. 이 중에는 신용카드를 무절제하게 쓰다가 신용불량자가 된 사례가 많다. 신용카드는 외상거래라는 특성상 과소비로 치달을 위험이 상당하다. 실제로 한 심리학 보고서에 따르면, 신용카드를 사용할 때의 구매금액은 현금 사용 시보다 2배가 넘는다고 밝혔다. 따라서, 자기통제력이 떨어진다고 생각하면 아예 신용카드를 만들지 말라. 그 대신 직불형 체크카드를 만들어도 불편함은 전혀 없을 것이다.
5. 주식에 대한 편견을 버려라
주식하면 패가망신을 떠올리는 사람이 많을 것이다. 하지만 이제는 다른 시각으로 주식을 바라봐야 한다. 불과 몇 년 사이에 주식시장은 질적인 성장을 거듭했고, 실제로 많은 우량기업들은 떼돈을 벌고 있다. 그 이유는 부채비율을 확 낮추고, 인건비를 줄이고, 기술력을 확보했기 때문이다. 무엇보다 중요한 것이 수급 상황인데, 지금 적립식펀드와 변액유니버설보험의 돌풍에 주목해야 한다.
6. 청약통장을 가입하라
청약통장 무용론이 나오고 있다. 그도 그럴 것이 통장 개수가 너무 많다. 또 후분양제가 본격 시행되면 과연 청약통장이 필요할까 하는 의구심도 든다. 하지만 모를 일이다. 그냥 보험에 가입하는 셈 치고 청약통장을 개설하자. 자격이 된다면 청약저축을 가입하고 그렇지 않다면 청약부금을 가입하도록 하라.
7. 보험은 경제적으로 가입하라
간혹 미혼자 중에서 보험에만 월급의 절반을 넣고 있는 미련한 사람들이 있다. 보험, 특히 보장성 보험은 경제적이고 효율적인 순수보장형으로 해결하는 것이 낫다. 종신보험이 필수는 아니란 이야기다. 그냥 정기보험으로 해결하자. 연금보험은 내집을 마련하고 빚도 갚은 다음 생활이 안정되었을 때 가입해도 늦지 않다.
8. 연말정산에 목매지 마라
유리지갑이라고 불리는 샐러리맨에게 그나마 도움이 되는 것이 연말정산이다. 하지만 연말정산에서 소득공제되는 상품들에는 치명적인 약점이 있다. 바로 긴 만기다. 특히 장기주택마련저축은 7년씩이나 된다. 또 연금저축의 경우도 10년은 부어야 한다. 이런 상품은 특히 새내기 직장인의 경우 추천할만한 상품이 아니다. 왜냐하면 조만간 결혼이나 신혼집 마련 등 목돈이 들어가기 일쑤인 데 이렇게 장기 상품에 넣어두면 십중팔구 중도해지나 예금담보대출을 받아야 한다.
9. 내집 마련에 목숨을 걸어라
내집 마련은 분명 어려운 목표다. 하지만 결코 포기해서도 안되고 느긋하게 처리해서도 안 된다. 최대한 절약과 저축, 투자를 통해 목돈을 만들어 내집 마련에 나서도록 하라. 그리고 집값이 비싸다고는 하나 아직도 서울 요지에는 평당 500만원 안팎의 아파트가 널려 있다. 각종 부동산 사이트를 통하여 열심히 정보 수집에 나서 부지런을 떨어라.
10. 몸값을 올려라
최고의 재테크는 자신의 몸값을 올리는 것이다. 대부분의 샐러리맨 출신의 부자들은 자기 계발에 힘써 연봉을 올렸다. 그리고 이렇게 해서 목돈 만들기를 빨리 마칠 수 있었고 또 투자를 할 수 있었다. 강조하건대 재테크는 자기 계발과 함께 병행해야 하는 것이다. 아무리 아낀다 하더라도 월급의 10~20%는 자기 계발비용으로 남겨 두자.
감사합니다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 - 부지런하고 소문난 동호회
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[스크랩] 엑셀~! 너무 쉽자나 |우리동네이야기
2008-10-28 13:47
http://blog.drapt.com/sjylee/677231225169241803
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
2008-09-25 13:57
http://blog.drapt.com/sjylee/677231222318644478
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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아기곰 87탄- 급변하는 국제 경제 환경과 대응 전략 어떤 동네에 100가구가 오손도손 모여살았습니다. 살다보면 목돈이 필요한 사람도 있고, 여윳돈을 굴리려는 사람도 있게 마련입니다. 처음에는 필요한 사람끼리 알음알음 수소문해서 거래를 하기도 하였지요. 그러나 돈의 수요와 공급이 언제나 맞는 것이 아니어서 불편한 적이 한두번이 아니었습니다. 돈이 급하게 필요할때마다 여기 저기 돈을 빌리러 다니는 것도 여간 불편한 일은 아니기때문입니다. 아무리 이자를 많이 준다고 해도 상대가 여윳돈이 없다고 하면 빌릴수가 없겠지요. 여윳 돈이 있는 사람도 마찬가지입니다. 남는 돈을 집에 보관하고 있으면 불안하여 집을 비울수도 없고, 장롱 속에 곱게 모셔놓은 돈이 저절로 불어나는 것은 아니기때문입니다. 그렇다고 이집 저집 다니면서 돈이 필요하냐고 물을수도 없겠지요 그래서 동네사람들이 모여서 ‘동네은행’이라는 것을 만들었습니다. 한가구당 1억원씩 저축을 하여 100억원을 모았습니다. 돈이 필요한 사람은 언제든지 자유롭게 은행에서 빌릴 수 있어서 좋았고, 돈에 여유있는 사람은 이자를 받을수 있어서 좋았습니다. 그런데 100억이라는 예금이 모두 은행에만 있는 것은 아닙니다. 이 돈을 은행에만 보관하고 있다면 수익은 커녕 보관료만 들것입니다. 금고도 사야하고 이를 지키는 경비원도 두어야 하기때문입니다. 그렇기 때문에 이 돈을 수요자에게 빌려주거나 수익이 좋은 다른 곳에 투자를 해야하는데, 급하게 돈을 인출해야하는 사람들을 위해 10%인 10억원만을 은행 금고에 남겨두고 나머지 90억원으로 이웃마을 과수원을 사기도 하고, 사업을 하는 사람들에게 빌려주기도 했습니다. 은행에 보관하고 있는 10억원을 지급준비금이라고 하고 전체 예금액중의 지급준비금이 차지하는 비율을 지급준비율이라고 합니다. 이 지급 준비율이 높으면 높을수록 고객의 입장에서는 안전하지만, 은행 입장에서는 투자할수 있는 여력이 적어지므로 무작정 늘릴수만은 없습니다. 예로 10%만 지급준비율로 유지하는 은행의 경우는 90%를 투자할수 있으므로, 90%를 투자하여 나온 이익금으로 고객들에게 이자를 지급할수 있지만, 안정성만을 고려하여 70%를 지급준비금으로 가지고 있는 은행이라면 30%의 투자금으로 이자를 주어야 하므로 투자 수익율이 다른 은행의 세배가 되어야 비슷한 수준의 이자를 줄수 있는 것입니다. 이런 이유로 예금 잔고는 100억원이라도 실제로 동네은행에 남아있는 현금은 10억원에 불과한 것입니다. 그런데 어느날 동네은행에서 5억원을 꾸어서 사업을 하고 있던 갑돌이가 사업에 실패하면서 야반도주를 해버렸습니다. 은행의 입장에서는 채권을 회수할 방법이 없는 것입니다. 5억원의 손실이 났다하더라도 95억원의 예금과 그동안 빌려준 이자와 지급한 이자의 차이로 인해 벌어들인 4억원의 이익잉여금을 합하면 순자산이 99억원으로 은행이 망할 일은 거의 없습니다. 그런데 을돌이라는 사람이 곰곰이 생각해 보니 자신이 손해를 볼것 같았습니다. 총 자산이 99억원인데 이를 100명으로 나누면 9,900만원이기때문에 그 동안의 이자는 물론 원금 조차도 다 받을수가 없다고 생각한 것입니다. 사람들이 모두 예금을 인출해가면 99명까지는 1억원씩 가져갈수 있지만 제일 나중에 인출하는 사람은 인출해갈 돈이 남아있지 않을 것이라고 생각한 것입니다. 그러므로 남들이 돈을 찾기 전에 자신이 먼저 찾는 것이 남는 것이라고 생각을 한 끝에 예금을 해약하고 원금을 인출해 갔습니다. 자신의 돈을 인출하자 마자 주위 사람들에게 손해를 보지 않으려면 지금이라도 돈을 찾아오라고 떠들고 다녔습니다. 대부분의 사람은 설마하고 을돌이의 말을 무시했지만, 을돌이의 말에 솔깃한 몇몇은 동네은행에서 돈을 인출하기 시작했습니다. 예금자의 10%인 열명이 이런 식으로 자신의 예금을 찾아가자 지급준비금이 떨어졌습니다. 은행에서 돈을 꾸어갔던 사람들도 은행이 어렵다는 소문이 나면서 제때에 돈을 갚으려하지 않게되자 은행의 자금 사정은 더욱 어렵게 되었습니다. 이 소문을 들은 예금자들이 은행에 몰려들고, 비상대책위원회가 설립되어 원금의 일부라도 되찾자고 주장들을 했습니다. 이윽고 이웃마을 과수원을 급하게 팔아서 남는 돈으로 청산을 하니 예금주 한명당 5천만원이 돌아갔습니다. 초기에 예금을 인출해 갔던 열명을 제외하고 동네 사람 대부분이 손해를 입은 것입니다. 을돌이를 포함, 초기에 원금을 찾아갔던 열명은 의기양양했습니다. “거봐라. 동네은행이 어렵다고 말하고 다닐때는 내말을 믿지도 않더니, 원금이 반토막나고 꼴좋다”고 다른 사람들을 놀리고 다녔습니다. 반대로 동네사람들의 편의를 위하여 은행이라는 제도를 만들자고 한 몇몇 사람은 동네에서 역적 취급을 받았습니다. 이 동네에는 그후로 은행이라는 것이 다시는 만들어지지 않았습니다. 더구나 빌려준 돈을 못받을 가능성이 있다는 것을 알았기때문에 돈을 빌려주려는 사람이 없는 각박한 마을이 되었습니다. 누가 이 마을을 망친것일까요? 5억원의 채무때문에 야반도주를 한 갑돌이가 1차적인 책임이 있지만, 을돌이에게도 책임이 없다곤 말할수 없습니다. 물론 법적으로 을돌이는 아무런 잘못이 없습니다. 자신의 돈을 인출하는 당연한 권리를 행사했을뿐이기 때문입니다. 그러나 문제는 동네사람으로 하여금 은행에 대한 신뢰에 의문을 품게만들었다는 점에서 도의적 책임이 있다고 할수 있습니다. 순손실액 1억원 정도면 한해 이익잉여금으로도 충분히 만회할수 있었음에도 불구하고 전체 시스템을 깨트린 것이지요. 을돌이의 주장대로 순손실 1억원때문에 일인당 1백만원의 손해가 난다하여도 은행이라는 시스템이 붕괴되어 자산의 절반이 손실입은 것에 비하면 아무것도 아닙니다. < 미국 금융위기의 실체 > 미국에서 시작하여 전세계로 퍼져나가고 있는 금융 위기의 실체는 바로 ‘신뢰의 위기’입니다. 경제 주체간에 서로가 서로를 믿지못하기 때문에 문제가 확대되는 것이지요. 이번 사태는 서브프라임 모기지로 부터 시작되었습니다. 예전에 여러 칼럼을 통해 서브프라임 모기지 사태의 발생 원인과 향후 전개 방향에대해 자세히 설명드렸지만, 이번 칼럼을 처음보시는 분을 위해서 간단하게 부연 설명드리겠습니다. (조금 더 자세히 알고 싶으신 분은 지난 3월 한경 비지니스 위크 641호, 642호, 643호에 3회에 걸쳐 기고한 글을 참조하시기 바랍니다.) 미국의 은행은 저금리 상태가 계속되고 금융기관간의 대출 경쟁이 과열되자 돈을 빌려주어서는 안될 신용불량자에게까지 대출을 해주게되었습니다. LTV(Loan To Value)를 감정가의 100%까지 인정해주고, 이자율도 연 1%인 최소 금리(minimum interest)만 내면 나머지 이자를 유예해주는등 자신의 돈 없이도 주택을 살수 있는 시장이 되었었습니다. 이렇다 보니 실수요자도 아니면서 단순히 시세 차익만을 노리고 집을 사는 사람도 늘어났습니다. 그러나 그 당시 은행에서는 자신들이 손실을 입을 것이라는 생각은 꿈에도 못했습니다. 집값이 자고 나면 오르던 그런 시절이었기때문입니다. 이런 신화가 깨진것은 미국 금융 당국에서 인플레이션을 우려해 금리를 급속히 올리면서 입니다. 금리가 급속히 오르자 이자 지급 능력이 없는 사람이나 단순 시세 차익을 노리고 집을 사두었던 사람들을 중심으로 매물이 증가하게되었습니다. 여기까지가 미 금융당국에서 예측하고 바랐던 상황입니다. 그런데 문제는 엉뚱한데서 터졌습니다. 부동산 담보대출을 받았던 일부 신용불량자들이 원리금 갚아나가는 것을 거부하기 시작한 것입니다. 자신들의 돈은 거의 들어간것도 없었고, 있다하여도 집값 하락으로 이미 잠식이 다 된 상태이므로 원리금을 갚지 않는 것이 그나마 손실을 줄이는 길이라고 생각한 것입니다. 채권자인 은행측이라도 강제로 집에서 몰아낼수는 없기때문에, 법을 통해 쫓아낸다하더라도 짧게는 6개월에서 길게는 1년까지의 기간이 필요합니다. 이를 악용하여 이 기간 동안만이라도 그 집에서 버티면 (다른 주택으로 이사를 갔다면 당연히 내야할) 임대료도 아낄수 있다는 계산으로 대출금도 갚지않고 버티는 모럴 헤저드(도덕적 해이)까지 지금은 퍼지고 있습니다. 범죄심리학 이론중에 깨어진 유리창(broken window)이론이 있습니다. 같은 빈집이라도 잘관리된 집의 유리창은 깨지지 않지만, 한두장 유리창이 깨진 집에는 시간이 흐르면 대부분의 유리창이 깨지게된다는 이론입니다. 깨끗한 백화점에서는 침을 뱉기가 어렵지만 더러운 시장통에서는 아무데나 침을 뱉는 사람이 많다든지 하는 것이 다 이런 ‘깨어진 창 이론’이라 하겠습니다. 길거리를 무단 횡단하는 사람이 하나도 없다면 빨간 불에 길을 건너는 사람이 생기기가 쉽지 않습니다. 그러나 너도 나도 무단 횡단을 한다면, 아무런 죄의식 없이 빨간 불에 길을 건너는 사람이 늘어날 것입니다. 이런 심리로 모기지 채무 불이행이 늘어났습니다. 60만 달러에 샀던 집이 값이 떨어져 40만 달러밖에 되지 않는데, 대출금이 50만 달러나 남았다고 한다면 대출금을 갚지않으려는 유혹에 빠지게됩니다. 이럴때 주위에서 하나 둘씩 대출금 갚기를 포기하면 처음에는 제대로 갚으려던 사람도 대출금 갚기를 포기하게 됩니다. 이때문에 이들로부터 차압한 매물이나 차압을 피하기 위해 급하게 처분하려는 매물로 시장은 넘쳐나고 있습니다. 이들이 미국 경제를 망치고 있는 갑돌이입니다. 그러나 갑돌이만으로는 ‘동네은행’이 망하지 않습니다. 서브프라임 모기지 시장은 신용우량자에게 대출을 해주는 프라임이나 알트에이 대출 시장에 비해 규모도 크지않을뿐더러, 역사적으로 보면 미국 주택 활황기인 2002년 ~ 2006년을 제외하고는 서브프라임 시장의 채무 불이행율은 프라임 시장보다 상당히 높았습니다. 한마디로 원래 리스크가 많은 시장인데, 지난 몇년간 그 위험도가 고수익이라는 변수에 가려져 있었던 것입니다. 고위험 고수익 상품이었던 것은 은행에서도 잘알고 있었던 것이죠. 이때 동네은행을 망친 을돌이가 미국 경제에서도 나타나게됩니다. 아이러니하게도 그들이 바로 은행입니다. 은행이 서브프라임 사태의 피해자이자 가해자가 된 것입니다. 방만하게 대출 규정을 운영하다가 서브프라임 사태가 터지자 ‘앗 뜨거’하면서 갑자기 대출 규정을 강화하게 됩니다. LTV를 담보가치의 80%로 제한한 것 이외에도 형식적인 심사 규정인 DTI나 다른 조건들도 까다롭게 심사하는 것입니다. LTV를 40~60%밖에 적용해주지 않는 우리나라 입장에서 보면 80%를 해주는 것도 대단한 것으로 보이겠지만, 미국에서는 자기 돈을 20%나 부담하고 집을 살수 있는 여력이 있는 수요자는 그리 많지 않습니다. 은행의 입장에서는 부실 대출을 막으려고 갑자기 대출을 강화한 것이지만, 시장 전체의 입장에서보면 집값 하락을 예상하고 줄어든 매수 세력을 더욱 약화시키는 역할을 하는 것이지요. 비오는데 우산 뺏은 격입니다. 그나마 장기적인 안목에서 이 참에 내집마련을 하려는 실수요자들에게까지 대출을 허용하지 않는 것입니다. 사정이 이렇다보니 시장에 매물은 넘쳐나는데, 매수세력은 점점 약해지게 되서 주택값은 하락을 거듭하는 것입니다. 하락은 더 많은 매물을 불러오게 되며, 넘치는 매물은 하락의 폭을 깊게 만듭니다. 손해를 보지 않기위해서 자기 원금을 인출해간 을돌이를 직접적으로 비난할수 없듯이, 이들 은행들을 비난할수만은 없습니다. 그러나 자기 은행의 손실을 피하기 위하여 시장전체를 죽이고 있다는 면에서 을돌이와 다를 것이 하나도 없습니다. 이탈리아 정부의 쥴리오 트레몬티 재무장관이 금융위기에 대해 '투기꾼들의 탐욕스러운 이기심과 당국의 어리석은 태만'을 지적했다고 합니다. 미국의 금융위기를 가장 정확히 표현한 말이라고 할수 있습니다. 여기서 투기꾼이란 월스트리트의 금융 회사들을 지칭하겠지요. < 아직 끝나지 않은 위기 – 경기 침체 > 문제는 이런 현상이 주택시장에만 국한되고 있지않다는데 있습니다. 미국인들은 자동차를 살때 일시불로 사는 경우가 드뭅니다. 일시불로 살 여력도 없지만, 일시불로 산다고 이익이 있는 것도 아니기 때문입니다. 신용점수(크레딧 포인트)가 쌓이지않는다는 측면에서 보면 오히려 손해지요. 과거에는 자기 돈 한푼없이 자동차를 살수가 있었습니다. 신용점수만 조사하고 서류만 몇장 작성하면 바로 차를 내주고는 했습니다. 그러나 요즘은 자동차 구입을 위한 융자도 쉽게 나오지 않습니다. 은행에서 원금을 못받을까 몸을 사리기 때문입니다. 이 때문에 자동차 판매가 줄어들고 있는 것이지요. 자동차 판매가 줄어들면 그 다음 수순은 자동차 회사의 대량 해고입니다. 해고는 소득의 감소로 이어지며, 소득의 감소는 소비의 감소로 나타나게됩니다. 미국은 기본적으로 빚으로 유지되는 사회입니다. 끊임없이 빚을 얻어 소비를 하고, 그 빚을 갚아나가는 행위를 통하여 소비가 늘어나는 경제 구조를 가지고 있습니다. 그러므로 역설적으로 재무 건전성 확보를 위하여 빚을 적게꾸어준다면 바로 소비 감소로 이어지는 것이 바로 미국 경제의 현실입니다. 주택의 담보가치가 하락하고, LTV를 과거 100%까지 인정하였던 것을 80% 수준으로 제한하고, Home Equity Loan의 담보 인정 비율을 60~70%로 묶는 조치등을 통해 은행의 재무 건전성은 확보되겠지만 그만큼 소비 감소로 이어지게 되는 것입니다. 세계에서 가장 큰 소비 시장인 미국 시장의 침체는 전세계적인 경기 침체를 불러일으키게되는 것이죠. < 또 다른 위기 카드 론 > 은행의 입장에서도 대출은 이중적 성격을 가집니다. 지금과 같은 금융위기때는 원금을 떼일 염려도 있어 몸을 사리지만, 그렇다고 대출을 안해준다면 수익이 날곳이 없다는 점입니다. 부동산 담보가치가 줄어들고 담보 인정 비율이 줄어든 만큼 대출액 자체도 줄어들게 되며, 이는 은행의 매출 감소로 이어집니다. 이를 타개하고자 리볼빙 카드론으로 영업을 주력하는 것 같습니다. 초기 몇개월은 0% 이자율로 다른 카드사의 대출 잔고를 넘겨받는 형식으로 공격적인 영업을 하는 곳도 많습니다. 그러나 따지고 보면 부동산 담보 대출의 경우 담보라도 있지만, 카드 대출의 경우는 담보가 없기때문에 부실의 가능성이 더 높습니다. 다만 이것이 수치로 보이지 않는것은 리볼빙 시스템때문입니다. 예를 들어 어떤 사람의 잔고가 1만 달러라고 할때, 이것을 한꺼번에 갚는 것이 아니라 최소 지급액 (minimum payment)인 몇백 달러만 갚으면 되며, 나머지는 이월됩니다. 실제적으로는 그 사람이 전액을 갚을 능력을 이미 상실해 버렸지만 크레딧의 한도가 남아있는한 이론적으로는 부도 상태가 아닌 것입니다. 이것이 현실입니다. 아기곰은 서브프라임 모기지 사태 이후에는 카드 론 문제가 대두될 것으로 예상하고 있습니다. 부동산 담보 대출의 부실화 이후 카드 대출 시장까지 부실화된다면 은행권의 타격은 더욱 심화될것입니다. < 금융권 부실이 확산되는 이유 > 그러면 일부 채무자의 채무불이행이 해당 은행뿐 아니라 전체 금융 시스템에 영향을 끼치는 이유는 무엇일까요? 어떤 은행의 순자산이 100억원이라고 하고, 한 사람이 1억원씩 대출을 한다고 하면 이 은행은 100명 밖에 대출을 해줄수 없습니다. 모기지의 경우 대출 기간이 30년이니 대출금이 회수되는 30년간은 영업을 할 자금이 없다는 의미입니다. 이처럼100명으로부터 들어오는 이자만으로 은행을 유지할수는 없기때문에 매출을 늘이기 위하여 고안된 것이 모기지 채권의 유동화입니다. 돈을 받을수 있는 권리인 채권을 주식처럼 시장에 유통시키는 것입니다. 일반 고객을 상대하는 일반 은행에서는 도매 은행에 이런 식으로 채권을 판매하여 자금을 확보하는 것입니다. 이렇게 확보된 자금으로 다른 고객들에게 대출을 해주는 것이지요. 도매 은행은 모건스탠리나 리먼브러더스와 같은 투자 은행에 다시 이들 채권을 파는 것입니다. 이 때문에 부실화된 채권이 전세계에 유통되게 된것입니다. 얼마전 언론에 많이 회자되었던 페니매(Fennie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 바로 대표적인 도매 금융회사들입니다. 페니매나 프레디맥은 미국 정부기관으로 출발하였지만 상장을 통해 민간회사로 전환한 2차 모기지 기관들입니다. 1차 모기지 회사(은행)가 개인을 대상으로한 소매 금융 역할을 한다면 이들 2차 모기지 기관들은 1차 모기지 회사로부터 채권을 사들여서 MBS 유동화를 통해 월가의 다른 금융회사나 다른 나라의 투자 은행에 재판매를 하는 도매 금융 역할을 하는 것입니다. 현재 모기지 시장의 42% 정도가 이들 두 회사를 통해 거래되고 있는만큼 그 영향력이 대단합니다. 그러므로 이 두회사가 무너지는 것은, 곧 미국 모기지 시장의 붕괴로 이어질수 있는 사태로 이어질수 있기때문에 모건스탠리나 리먼브라더스와 같은 일반 민간 투자 은행과는 별도로 미국 정부에서 긴급 지원을 결정한 것입니다. 자신의 결정에 의한 투자는 자신이 책임져야한다는 원칙하에 모건스탠리나 리먼브라더스에는 미국 정부에서 지원을 하지 않은 것으로 보입니다. 보험사인 AIG의 경우는 다른 예이지요. 보험 가입은 투자와는 다른 성격이기 때문입니다. 투자는 통상 예금보다 높은 수익을 거둘수 있는 수단이지만 원금의 손실이라는 위험이 언제나 뒤따릅니다. 이러한 손실을 국민의 세금으로 보전해주는 것은 모럴해저드라는 것이 미국 정부의 판단입니다. 그러나 만약 미국 정부가 초기에 시장에 개입하거나 일반 은행들이 정상적인 채권 매입을 했다면 어떤 일이 벌어졌을까요? 서브프라임 모기지 시장에서 채무불이행으로 손실이 다소 발생하고 영업이익율이 떨어졌다고 할지라도 새로운 매수 세력의 등장으로 부동산 시장의 붕괴로 이어지지는 않았고, 지금처럼 금융시스템 전체가 흔들리는 일은 없었을 것입니다. 최근에 미국 정부에서 공적 자금 7000억 달러를 투입하고자 하는 이유가 지금이라도 금융권의 부실화를 막고자함입니다. 그러나 서브프라임 사태가 시작되던 때에 그 절반의 자금만 투입했었더라도 막을수 있었던 사태를 지금 막고자하니 더 힘든 것입니다. 댐이 붕괴될때는 작은 구멍으로부터 시작되는 법입니다. 미국 정부에서는 이런 작은 구멍을 무시했고, 시장의 기능을 너무 과신한 탓도 있습니다. 현재 미국 부동산 시장은 자본력이 있는 소수의 투자자들이 차압 매물이나 숏세일 매물을 수집하는 상태이고, 실수요자들은 대출이 거의 되지 못하여 매수세력으로 등장하지 못하는 상태입니다. 자신만을 지키려는 은행의 보수적인 태도가 금융 시스템 자체를 마비시키고 더나가 부메랑이 되어 자신에게 칼날을 겨누는 상황입니다. 개별적인 합리성의 추구가 전체 시스템에서는 불합리로 나타난 대표적인 경우가 되어가는 것입니다. 미국에서는 서브프라임 사태가 끝난 것이 아니라 현재 진행형입니다. < 우리나라에 미치는 영향 > 다행히 우리나라에서는 이런 일은 벌어지지 않을 것으로 판단합니다. 대출자의 평균 LTV가 37%에 불과하기때문에 미국과 같은 자발적 채무불이행 사태는 일어나지 않기때문입니다. 아무리 이자를 갚기 어려워도 그것때문에 63%에 달하는 자기 지분을 포기하는 사람은 없기때문이지요. 미국의 경우 자신의 지분이 더 이상 남아있지 않기때문에 (갚을 능력이 있어도 갚으면 손해라는 생각때문에 갚지않는) 자발적 채무불이행자가 늘어나는 것입니다. 그러나 문제는 우리나라의 금융시스템도 미국발 금융 위기에서 자유롭지 못하다는 것입니다. 대표적인 것이 증시와 외환시장입니다. 정확한 금액은 알려지지 않았으나 우리나라 자금도 상당부분 미국의 부실 자산에 투자되어 있다는 정황이 곳곳에서 나타나고 있습니다. 상대적으로 안전한 우리나라 부동산 대출 시장은 참여정부의 규제로 인하여 투자가 막히자, 오히려 부실 가능성이 높은 외국의 대출 채권에 투자를 한것은 아이러니가 아닐수 없습니다. 자기 자식이 빌려달라고 할때는 안된다고 거절하고 남의 자식에게 돈을 빌려주다 떼인 꼴입니다. 미국의 금융 위기가 종료된 것이 아니라 진행중이기때문에 우리나라 금융시장에도 어느정도 영향은 있을것으로 예상합니다. 그러나 그 폭은 우리가 감내할수 없을 정도는 아닙니다. 진짜 문제는 위기를 과장하여 더 큰 위기를 조장하는 것이지요. 이달초에 있었던 9월 위기설이 대표적인 사례입니다. 외국인 채권이 9월에 몰려있고, 외국인들이 일시에 채권을 팔아서 달러로 바꿔나간다면 우리나라의 외환 보유고가 고갈되면서 환율이 천정부지로 치솟게 된다는 것이 9월 위기설의 시나리오입니다. 서두에서 예로든 동네은행에서 동시에 예금을 찾아가면서 동네은행이 부도가 난것처럼 같은 일이 벌어진다는 것이 9월 위기설이지요. 지난 6월 한국에 갔을때 우리 회원 한분이 심각하게 상담을 하더군요. 잘아는 은행직원이 앞으로 환율이 급상승하여 1달러당 2천원이나 3천원까지도 오를수있다는데 지금이라도 환전을 해놓을까라는 것이었습니다. 저야 당연히 사안이 과장되었고 그런 일은 없을 것이라고 안심을 시켰었습니다. 그런데 9월들어 위기설이 급속히 퍼지면서 2,3천원까지는 아니더라도 환율이 10%나 급등했던 것입니다. 취약한 한국 금융 시스템이 그대로 노출되는 한달이었습니다. < 위기설로 이익을 보는 세력 > 그러면 이번 사태의 갑돌이는 누구일까요? 또 을돌이는 누구일까요? 갑돌이는 누가 뭐래도 작전 세력 또는 투기 세력이라고 할수 있지요. 달러화를 매집해놓고 시세차익을 노리는 세력도 있을수 있고, 원화 약세가 지속되면 높은 가격에 달러를 팔아서 고금리 국가인 한국 채권에 투자하려는 외국인 투기 세력도 있을수 있습니다. 주식 시장의 경우 공매도로 이익을 보려는 세력이 끊임없이 위기설을 퍼트리는 것입니다. 이 사람들이야 위기설이 퍼질수록 자신들의 이익이 늘어나니까 그렇다치더라도 이해관계없이 위기설을 퍼나르는 사람들도 있습니다. 정치적인 목적때문이지요. 경제 분야에 깊은 지식도 없이 현정부나 집권 여당에 대한 맹목적인 반대때문에 나라가 망할것이라는 소리를 확대 재생산하고 있는 것입니다. 일부 언론도 여기에 포함됩니다. 그들의 논리는 우려의 차원이 아닙니다. 단순한 우려라면 대안이 나와야 합니다. 그러나 그들이 내리는 결론은 대통령 잘못뽑았고, 국회의원 잘못뽑아서 이런 난국을 맞았다는 화풀이성 성토에 불과합니다. 그러나 이들만으로 시장이 움직여지지는 않습니다. 개별적 합리성을 추구하려는 을돌이가 있기때문에 시장이 움직이는 것입니다. 외환 시장에서의 을돌이는 수출 기업들입니다. 수출을 많이하여 달러를 많이 벌어들이는 기업이 있다고 합시다. 이 회사에서 지난달 말 수출 대금으로 1억 달러를 거래처에서 받았습니다. 이를 원화로 환전해야 하는데, 요즘과 같이 환율이 널뛰기하는 시점에는 환전 시점이 중요합니다. 예로 1050원에 환전을 하면 1050억원이 들어오지만 1150원에 환전하면 1150억원이 들어오는 것입니다. 며칠 사이에 1백억원이 왔다갔다하는 것입니다. 9월초가 되자 9월 위기설을 근거로 환율이 급상승을 하기 시작합니다. 이 회사의 자금부장이라면 언제 환전을 할까요? 더 기다리면 높은 가격에 환전을 할수 있다는 것을 알고도 우리나라 환율 안정을 위하여 1050원대에 환전을 할까요? 아니면 더 기다릴까요? 우리나라 수출기업들이 9월초에 달러를 풀었다면 환율은 절대 1100원 이상으로 올라갈수가 없습니다. 그러나 그들의 입장에서는 달러를 풀 이유가 없는 것입니다. 환율이 오르면 오를수록 자신들의 이익도 커지고 수출 경쟁력도 생기기때문입니다. 이것이 달러 부족 현상을 심화시키는 것입니다. 9월 위기설이 해프닝으로 끝났지만, 이러한 ‘설’은 이번이 끝이 아닙니다. 10월 위기설, 11월 위기설, 12월 위기설이 계속나오고, 프로젝트 파이낸싱으로 인한 저축 은행 부실설도 맹위를 떨칠것입니다. 이런 위기 설이 퍼질때마다 이익을 얻는 갑돌이가 생길 것이고, 자신의 조그만 이익을 지키려고 전체 시스템에 해를 끼치는 을돌이들도 나타날 것입니다. < 미국발 경기 침체가 세계 경제에 미치는 영향 > 서브프라임 사태로 촉발된 금융위기가 신용 위축으로 이어지고 이는 대량 해고와 소비 축소로 이어져서 세계 경기가 침체기로 들어간다는 것은 앞서 설명한바 있습니다. 이를 증명이라도 하듯 미국의 다우 지수가 14.5% 떨어진 것을 비롯, 세계 증시는 연초 대비 대부분 큰폭의 하락세를 보이고 있습니다. 그런데 나라별로 하락폭의 차이가 크게 납니다. 증시가 그나라 경제 현실을 비추는 거울이라는 점이 다시 한번 확인됩니다. 미국발 경기침체의 가장 피해자는 중국등 아시아 국가들입니다. 아시아국가들은 제조업을 근간으로 수출을 해서 먹고 사는 나라이기 때문입니다. 중국이 그 대표적인 나라라고 할수 있습니다. 중국에 투자를 많이 해놓은 사람중에는 중국에 대해 막연한 희망을 가지고 있는 사람이 많다는 것을 발견할수 있습니다. 13억의 인구에서 나오는 잠재구매력은 중국 경제를 반석위에 올려놓을 것이라는 것입니다. 그러나 먼훗날 그런 날이 오겠지만 현재는 수출을 해야 먹고 사는 나라임에 틀림없습니다. 2007년도 기준으로 중국의 총수출액은 1조 2170억 달러로서, 총수입액 9013억 달러를 크게 초과하고 있습니다. 수출이 수입보다 35%나 더많은 전형적인 수출국가입니다. 더욱이 미국에 대한 수출의존도가 19.4%나 이르는 대미 의존형 수출국가라 할수 있습니다. 그 동안 중국이 보여주었던 높은 경제 성장율도 지난 몇년간 미국을 비롯한 전세계적 경기 호황에 힘입은 것을 감안하면, 앞으로 중국경제가 처할 어려움을 짐작할수 있습니다. 물론 우리나라도 전통적인 수출주도형 경제국가입니다. 그러나 중국보다는 상황이 나은 편이지요. 2007년 기준으로 우리나라의 총수출액은 3715억 달러, 총수입액은 3568억 달러로서 수출이 수입에 비해 4%밖에 많지 않습니다. 대미 수출의존도는 12.3%에 불과합니다. (그러나 실질적인 대미 의존도는 이 보다 높습니다. 중국으로 수출되는 물량의 상당부분이 최종적으로는 미국으로 향하기 때문입니다.) 물건을 사야할 사람이 돈이 없어서 못사겠다는데, 물건을 파는 사람이 장사가 잘될 턱이 없습니다. 이것은 상식이지요. 이에 따라 중국 경제가 앞으로 수년간 어려움에 처할 것이라는 전망이 나오는 것입니다. 6000선까지 가던 중국 상해 증시가 곤두박질해 2000선까지 내려온 것은 결코 우연이 아닙니다. 올해만 해도 연초대비 9월22일 현재 57.6%나 주가가 떨어졌습니다. 유통주가 늘어날 것이라든지 다른 원인도 물론 있습니다. 그러나 가장 중요한 팩터는 중국 경제 자체에 빨간불이 켜졌다는 것입니다. 중국형 경제를 지향하는 베트남도 이 위기를 비켜가지 못하고 있습니다. 베트남의 경우 수출이 수입보다는 적은 나라지만 이는 내수 시장이 커서라기보다는 수출 경쟁력이 상대적으로 떨어진다는 것입니다. 베트남의 경우 미국 수출 의존도는 22.5%로 중국보다 더 높습니다. 미국이 기침을 하면 몸살을 앓는 경제 구조지요. 베트남도 연초대비 주가가 50.1%가 떨어졌습니다. 이에 비해 같은 제조업 중심의 수출 경제형 국가지만 한국이나 대만, 싱가포르는 상대적으로 상황이 양호합니다. 대만의 경우 수출이 수입보다 12%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 우리와 비슷한 12.8%에 불과합니다. 싱가포르도 수출이 수입보다 14%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 8.9%에 불과합니다. 우리나라 증시는 연초대비하여 9월22일 현재 21.2%가 떨어진 상태이고, 대만은 26.6%, 싱가포르는 26.5%가 떨어진 상태입니다. 같은 수출주도형 경제를 지향하는 나라임에도 중국이나 베트남과 같은 국가군과 한국, 대만, 싱가포르는 질적으로 다릅니다. 전자는 저렴한 인건비가 경쟁력이지만 후자는 나름대로 축적한 기술이 경쟁력이기 때문입니다. 인건비를 경쟁력으로 하는 나라중 인도 증시도 31.6%가 떨어졌고, 인도네시아 증시도 30.5%가 떨어진 상태입니다. 그러면 그 이유는 무엇일까요? 지난 3월말에 발표한 84탄에도 자세히 설명드렸지만, 원자재가 상승으로 인하여 전체 원가에서 차지하는 인건비의 비중이 점점 작아지고 있다는데 있습니다. 한마디로 저임금의 잇점이 상대적으로 약화된다는 것입니다. 예를 들어 국산 제품이 1천원인데 중국산 제품이 5 유가의 상승으로 상대적 이득을 보는 나라도 있습니다. NAFTA 가입국인 멕시코입니다. 유가의 상승으로 물류 비용이 증가하게되면서 중국에서 완제품을 만들어 수입하는 것보다 인건비가 다소 비싸더라도 멕시코에서 완제품을 만들어서 미국으로 수입하는 것이 가격경쟁력이 있는 것입니다. 이때문에 멕시코 증시는 연초대비 9월 22일 현재 11.6%의 하락세만 보이고 있는 것입니다. 멕시코라고 해서 세계적 경기 침체를 피해갈수 없지만 상대적으로 이득을 보고있다고 할수 있습니다. 물론 멕시코는 산유국이라는 장점도 있습니다. 그러나 같은 산유국이면서도 30%대의 하락을 보이고 있는 인도네시아를 보면 산유국이란 것이 절대 변수가 아님을 알수 있습니다. 산유국으로서의 잇점은 북해 유전을 가지고 있는 영국과 비슷한 경제 구조 및 규모를 가진 프랑스 / 독일의 하락율을 비교하면 될것입니다. 영국의 경우 연초대비 하락율이 18.4%인데 반하여 프랑스는 23.9% 독일은 23.2%가 하락하였으므로 산유국으로서의 메리트는 5% 정도로 보아야 겠지요. < 대응 전략 > 100년에 한번 올까말까하는 위기를 맞고 있다고 지적한 그린스펀의 말이 아니더라도 지금의 금융위기는 결코 단기간 치유될수 있는 성질의 것이 아닙니다. 현재 벌어지고 있는 금융위기의 본질이 ‘신용의 훼손’과 ‘불신’이기 때문입니다. 다시말해 경제 주체끼리 서로 못믿기 때문에 지금과 같은 일이 벌어지는 것입니다. 어떤 사람이 약속을 열번 지켰다고 합시다. 이 사람은 신뢰할만한 사람으로 평가 받을 것입니다. 그런데 피치못할 사정으로 약속을 지키지 못하는 일이 벌어졌습니다. 이 사람이 다시 신뢰할만한 사람으로 평가 받으려면 약속을 열번 더 지킨다하여도 예전의 평판을 되찾기가 쉬운일은 아닙니다. 지금 상황이 바로 그렇습니다. 시장의 자생력으로 신뢰를 회복하기에는 건너야 할 강이 너무 많습니다. 시장 참여자 모두 서로 손해를 보지 않으려고 눈치만 보기때문입니다. 그렇기때문에 미국정부에서는 시장에 개입하지 않으려던 기존의 방침을 철회하고 7천억원의 자금을 투여하여 시장 개입에 나서려는 것입니다. 정부가 보증을 해줄테니 걱정하지 말고 거래를 하라는 의미입니다. 한편에서는 국민이 낸 세금을 금융 시장을 살리는데 사용하는 것이 적절한가의 논란이 아직도 진행중이고, 다른 한편에서는 정부의 개입 시기가 너무 늦었다는 지적이 일고 있지만, 이러한 미국 정부의 노력이 실현된다면 시장 기능을 회복하는데 많은 도움이 될것입니다. 미국 정부에서는 각국 정부에게 특단의 조치를 내려줄것을 권고했다는 보도도 있습니다. 십시일반이라고 경제주체들이 경제를 살리려는데 동참을 한다면 이번 위기도 극복될수 있을 것으로 믿습니다. 우리나라의 경우는 다른 나라에 비하여 상황이 유리한 편입니다. 첫째, 10년전에 외환위기라는 일을 겪어보았기때문에 이번 사태도 시간의 문제이지 세상의 종말이 다가온 것이 아니라는 것을 누구나 알고 있습니다. 한마디로 예방 주사를 미리 맞은 셈입니다. 둘째, 그 동안 내수 시장이 침체되어 왔기때문에 정부의 규제완화 의지에 따라서 내수 시장은 살아날 가능성이 높습니다. 이렇게 될 경우 수출 시장에서의 부진을 어느 정도 만회할수 있지 않을까 하는 생각입니다. 셋째, 중국등 저임금 국가에게 일방적으로 밀리던 수출 경쟁력이 이번 기회에 어느 정도 만회될수 있습니다. 마라톤을 뛸때 나도 힘들지만 상대는 더 힘들거라고 생각하면 상대를 이길수 있습니다. 모두가 안될거라는 외환위기 극복을 금모으기등을 통해서 가장 빨리 헤쳐나온 우리입니다. 위기를 위기인지도 모르고 아무 생각없이 지내는 것도 문제지만, 비관론에 빠져서 위기 의식을 지나치게 확대 재생산하거나 더 나아가 국제 투기자본의 노림수에 동조하여 호들갑을 떠는 일은 없어야 하겠습니다. 국제투기자본은 하이에나 떼와 같습니다. 결코 힘센 사자에게는 덤벼들지 못합니다. 자기보다 약하다고 생각하는 짐승에게만 달려들어 잡아먹고 말지요. 그러나 사자가 병이 들었다고 생각하면, 사자조차도 하이에나의 공격을 피할순 없습니다. 우리나라보다 경제 규모가 큰 영국조차도 이들의 공격에 견뎌내지 못한 전례가 있습니다. 이때문에 여러나라는 병이 들었어도 아픈척하지 않는 사자 흉내를 내는 것입니다. 그런데 일부 사람들은 없는 병도 있다고 소문을 내서 영국 신문에까지 보도되는 해프닝을 벌이고 있습니다. 그러나 지금의 경제 위기는 우리만 겪는 것도 아니고, 이 위기라는 것이 상대적이기 때문에 오히려 우리에게 기회로 작용할 가능성도 높습니다. 위기를 기회로 보는 눈과 용기가 여러 경제 주체들에게 필요한 시점입니다. 그러면 각 개인들은 어떻게하는 것이 좋을까요? 누누이 말씀드리지만 변화는 위기일수도 있지만 기회도 됩니다. 전에 우리 동호회 회원님이 기회가 오는 것을 본능적으로 느끼겠다고 게시판에 올린 적도 있지만 아기곰도 이 말씀에 전적으로 동의합니다. 10년만에 다시오는 기회를 앞으로 맞을 가능성도 있습니다. 대나무가 휘면 휠수록 반탄력도 커지듯이 시장이 왜곡되면 될수록 회복력이 강해지기 때문에 기회가 많은 법입니다. 이에 따라 재테크 분야별로 제 의견을 피력해 보겠습니다. 첫째, 주식 시장 (직접 투자 및 국내 펀드) 연초대비 21.2%가 빠지면서 주식에 투자하신 분들은 편치않은 한해를 보내고 계실것입니다. 그러나 이것이 우리나라의 경쟁력이 없어지고 있다는 증거는 아닙니다. 중국의 57.6%, 베트남의 50.15까지는 아니더라도 대분분의 유럽 국가나 아시아 국가들은 모두 우리나라 증시보다 더 빠지고 있습니다. 그나마 우리는 선방을 하고 있는 것입니다. 우리보다 적게 빠진 나라는 유전을 보유하고 있다든지, 지정학적 위치가 좋다든지 하는 특수한 몇몇 경우에 불과합니다. 이렇듯 우리나라의 펀더멘털이 훼손되지 않았기때문에 세계 경기가 회복되는 조짐을 보이면 어느나라보다 먼저 뛰쳐나갈 저력이 우리증시에는 있습니다. 아직도 세계적 금융 위기나 경기 침체가 진행중이기때문에 지금이 투자할 시기라고 말씀드리기는 어렵지만 그 시기가 그리멀지는 않을것이라고 생각합니다. 지수적으로도 종합지수 1400정도면 바닥은 아니더라도 무릎이나 정강이 정도는 아닐까 싶습니다. 우리나라의 경제 체력에 비추어 볼때도 그렇지만 2006년 1월부터 2007년 3월까지 15개월간 주가지수가 1300~1400선을 오가면서 바닥을 다져놓았기때문에, 이 벽을 뚫고 그 이하로 주가가 떨어지기는 쉽지 않습니다. 만약 이벽이 깨질 정도의 악재라면 다른 나라의 주가는 더 하락했다고 볼수있겠지요. 둘째, 해외 펀드 작년 하반기부터 중국 증시의 하락 가능성에 대해 세미나나 칼럼등을 통하여 여러차례 말씀드렸습니다. 그때라도 중국 펀드에서 빠져나온 분이 있다면 자산이 반토막으로 줄어드는 아픔은 겪지 않았을 것입니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. 어제 (9월 22일) 중국 증시가 큰폭으로 올랐습니다. 이것을 보고 중국 증시가 과거의 영화를 되찾을 것이라고 착각하지 마시기 바랍니다. 중국 정부의 부양조치에 힘입은 단순한 기술적 반등일 따름입니다. 앞서 설명드린대로 중국 기업의 경쟁력은 많이 훼손되었으며, 현재의 경제 상황이 중국에는 절대 불리하게 돌아갈수 밖에 없습니다. 지금과 같이 반등을 할때가 수렁에서 빠져나올수 있는 기회입니다. 브릭스나 원자재 펀드도 마찬가지입니다. 물건을 사는 사람이 적어지면 물건을 만들거나 파는 사람이 돈을 벌일은 없습니다. 또한 물건을 적게 만들면 물건을 만드는데 들어가는 자재도 적게 필요한 것입니다. 이에 따라 미국등 소비 시장에 먼저 찬바람이 돌면, 중국등 생산지에 찬바람이 돌게되고, 시차를 두고 러시아, 호주, 브라질과 같은 자원보유국이 타격을 입는 것입니다. 해외펀드에 투자를 하신 분이있다면 차라리 국내 펀드로 돌리시는 것이 좋을듯합니다. 더욱이 중국 펀드라면 강력히 권고해 드립니다. 중국 펀드에서 국내 펀드로 자금을 돌리는 것도 우리나라 경제 회복을 위해 큰 도움이 됩니다. 수출시장에서 중국은 제일의 경쟁자입니다. 저가격을 내세워 기존의 거래선을 뺏기고 도산하는 우리나라 중소기업은 부지기수입니다. 이와 같은 경제 전쟁에서 적에게 군자금을 대주는 행위가 바로 중국 펀드에 투자를 하는 것입니다. 중국 기업은 풍부한 자금력과 저렴한 인건비를 무기로 세계 시장을 누비는데, 우리나라는 기준금리나 올려서 중소기업의 돈줄을 옭아매고 있는 현실에서 누구를 지원해야 할지 생각해보시고 투자에 임해야 할것입니다. 셋째, 외환 투자 달러가 오를 것이라는 소문이 돌면서 달러를 매집하려는 사람도 나오는 것같습니다. 결론부터 말씀드리면 달러 투자는 장기적으로 보면 손실이 날 가능성이 높습니다. 부시 대통령이 강달러 정책을 선언했다고 하지만 이 말은 부시 대통령이 부임했을때부터 했던 말입니다. 그동안 약달러 정책을 쓰겠다고 한적이 한번이라도 있는지 조사해보시기 바랍니다. 미국민의 자존심을 위한 일종의 선언적 의미밖에 없습니다. 무역 적자와 재정 적자가 지속되는 미국의 경제 현실에 비추어 달러화가 지속적으로 다른 나라의 화폐보다 가치가 더 나갈수는 없는 것입니다. 아무리 멋있는 수사를 동원한다하여도 본질이 달라지지는 않습니다. 흔히 시중에 회자되는 말로 호박에 줄긋는다고 수박이 되지는 않는다는 말씀입니다. 장기적으로 보아도 미국의 경제 성장 속도가 우리나라의 경제 성장 속도를 앞지를 가능성은 거의 없습니다. 그러므로 원화의 달러화에 대한 강세는 당연한 일입니다. 더구나 이번에 7천억 달러의 자금을 시중에 풀게되면 그만큼 달러화의 가치는 약해질 가능성이 높습니다. 다만 우리나라의 달러 사정이 일시적으로 좋지 않다는 것이 유일한 이유라면 이유입니다. 그러나 달러가 부족한 것이 아니라 조선업체등 수출 기업등에서 원화 강세를 예상하고 헤지를 위해 미리 달러를 당겨쓴 것이 지금의 문제를 일으킨 것입니다. 이번에 수출기업의 손실이 많았던 만큼 과거와 같은 무분별한 헤지는 줄어들것으로 보입니다. 현재의 무역 적자도 일시적인 현상으로 보입니다. 원자재가가 오르는 때에는 오른 원자재가가 수출가에 반영되기 전까지는 무역 적자 현상이 보이기 마련입니다. 예로 7월에 90만 달러어치 원자재를 사와서 가공하여 8월에 100만 달러에 수출했다고 가정하면 이 거래만 보면 결코 적자 수출은 아닙니다. 그러나 원자재가 계속 올라서 8월에 110만 달러 어치를 수입했다고 하죠. 이 경우 8월만 보면 수출은 100만 달러에 수입이 110만 달러로서 10만 달러의 무역 적자가 발생하는 것으로 보이는 것입니다. 그런데 원자재가 더 이상 인상되지 않는다고 하면 9월에는 수출이 120만 달러, 수입이 110만 달러로 다시 무역 수지가 흑자로 전환되는 것입니다. 그러므로 상반기에 나타난 무역 적자 현상은 4/4분기로 가면 흑자로 돌아설 가능성이 높습니다. 원유가등 원자재가가 안정추세를 보이고 있기때문입니다. 자본 거래에 있어서도 증시의 외국인 투자비중이 그동안 꾸준히 낮아져 왔기때문에 더 빠져나갈 가능성이 점점 줄어들고 있습니다. 결론적으로 달러화에 대한 수요보다 달러화의 공급이 많은 구조가 우리나라이기 때문에 연말경이나 내년초부터는 원화 강세가 다시 재현될 가능성이 높습니다. 원화 약세가 지속된다면 수입 물가를 잡기 위해서라도 금융당국에서는 금리 인상을 할수 밖에 없고, 이것은 중소 기업이나 가계에 커다란 짐으로 작용됩니다. 넷째, 부동산 투자 지난 칼럼에서도 말씀드렸듯이 정부의 규제 완화가 부동산 투자 수익율과 직결되는 상황입니다. 시장이 불안정하다고 판단되면 규제 완화 속도나 폭이 적게될 것이고, 안정적이다 싶으면 그 속도나 폭이 커질 것입니다. 그러나 건설 경기가 내수 경기를 지탱하는 커다란 축중 하나임으로 시간이 지날수록 부동산 투자에는 유리한 환경이 조성될 것입니다. 문제는 정부가 지나치게 눈치를 많이 본다는 것입니다. 전면적인 규제 완화로 인해 주택 시장이 다시 2006년도와 같이 들끓게 되면 그 비난을 감내할 자신이 없기때문입니다. 그러나 정부가 착각하는 것이 있습니다. 경기를 동네 아이들이 타는 세발 자전거로 생각하는 경향이 있는 것같습니다. 손으로 살짝 민다고 앞으로 가고 다시 잡으면 그 자리에 서고하는 세발 자전거와 같이 경기를 미세 조정할수 있다고 생각하는 것 같습니다. 그런데 경기는 기관차와 같습니다. 석탄 몇 삽 퍼 넣는다고 기관차가 움직이지는 않습니다. 괜한 석탄만 낭비할 뿐이죠. 기관차를 움직이게 하기 위해서는 석탄을 끊임없이 넣어야 합니다. 처음에는 꿈쩍도 안하던 기관차도 어느 정도 임계점을 넘게되면 서서히 움직이게 됩니다. 그런데 이런 기관차도 세우려면 쉽지가 않습니다. 석탄을 더 이상 넣지 않아도 관성에 의해 세우려는 곳보다 훨씬 멀리가서 서게 마렵입니다. 경제의 규모가 크면 클수록 기관차의 크기가 커지는 것입니다. 차갑게 식은 부동산 경기를 한두개의 규제 완화로, 더욱이 실체도 없는 구두탄으로 살릴수는 없습니다. 시장의 내성만 키울뿐이죠. 이처럼 질질 끌지 말고 차라리 풀건 풀고 묶을것은 묶고 하여 시장에 확실한 시그널을 주는 것이 정책 효과를 낼수 있는 방법이라고 봅니다. 앞서 말씀드린대로 정부의 정책이 현 시점에서는 가장 중요합니다. 지금까지 발표된 정책을 바탕으로 대응책을 말씀드리자면, 무주택자라면 지금까지는 3억원 이하의 저가 주택 매수가 좋았지만 현재로서는 매수를 보류하는 것이 유리할듯 싶습니다. 그 동안 3억원 이하의 저가 주택이 본질 가치보다 너무 오른 감이 있고, 앞으로 정부의 공급 확대 정책이 본격화된다면 무주택자들에게 많은 기회가 있을 것이기 때문입니다. 정부에서 떡을 많이 준비한다고 하니, 미리 밥을 많이 먹을 필요는 없지요. 그러나 갈아타기를 고려하고 대상을 3억원에서 6억원 사이의 중가 주택을 생각하고 있다면 지금 행동에 나서는 것도 좋습니다. 정부에서 준비하는 떡이 배고픈 사람을 위해 마련하는 것이지 맛있는 떡은 아니기 때문입니다. 다시말해 정부에서 공급을 확대한다고 하여도 입지가 좋은 곳은 한정되어 있기때문에 시장이 양분될 가능성이 높습니다. 다른 사람이 떡을 기다리는 동안, 맛있는 떡을 상대적으로 싼 가격에 먼저 사먹는것이 낫다는 이야기입니다. 6억원 이상의 고가 주택을 생각하는 사람이라면 아직 시간이 더 남았다고 할수 있습니다. 양도세 고가 주택 규정이나 종부세 완화 계획에 따라 고가주택의 개념이 기존의 6억원에서 9억원으로 상향 조정됨에 따라 고가 주택 보유에 대한 심리적 불안감이 없어져서 매물 공세는 사라진다 하더라도, 가장 중요한 대출 규제가 풀리지 않는다면 상승에 걸림돌이 되기 때문입니다. 그러므로 고가 주택 시장은 확실한 호재가 있는 곳을 중심으로 선별적으로 접근해야 할것입니다. 이상으로 국제 경제 흐름과 우리의 대응 전략에 대해 살펴보았습니다. 하고 싶은 말씀을 다 드리지도 못한 것 같은데 글이 너무 길어졌습니다. 더 자세한 이야기는 두달후 서울에서 뵙고 말씀드릴 기회가 있을 것입니다. 지금은 변화의 시대이고, 변화는 위기일수도 있지만 기회일수도 있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
* 출처 : 아기곰동호회 / 아기곰 님 |
댓글
멍멍~ 컴퓨터를 몰라요~ ^-^;; 넘 귀여~♡
