부동산노트(69)

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[스크랩] ★ 부동산의 보석 320선 ★ |부동산노트

2008-12-15 14:18

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

★ 부동산의 보석 320선 ★

 

 

제1부 분양권 유망 아파트 선별 10선
 
1. 환금성 높은 아파트를 골라라.
아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다.

2. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전
분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다.

3. 투기심리는 금물
웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다.

4. 쾌적한 환경여부를 따져라.
앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다.

5. 단기, 장기투자를 구분하라.
장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다.

6. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다.
1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다.
7. 교통망을 살핀다.
입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다.

8. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.
일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다.

9. 개발정보는 직접 확인하라.
아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다.

10. 믿을만한 중개업소를 이용하라.
무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자.
 
2부 아파트 매매시 필수 점검사항 10선
 
1. 시세의 흐름을 판단합니다.
    - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름
 
2. 지역의 가치를 판단합니다.
   - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권
 
3. 평형별 가치를 판단합니다.
   - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상
 
4. 아파트 가치를 판단합니다.
   - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률
 
5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.
   - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,
 
6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.
  - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부
 
7. 정부의 정책을 판단합니다.
  - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책
 
8. 경제의 흐름을 판단합니다.
  - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름
 
9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.
  - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구
 
10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.
  - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도
 
제3부 불황기 부동산 투자 10선
 
1. 돈 되는 부동산을 사라..
불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다.

2. 현금의 장점을 살려라..
부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다.

3. 살 때보다 팔 때를 생각하라..
부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다.

4. 부가가치를 키워라..
단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다.

5. 기존의 부동산 값은 잊어라..
부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다.

6. 바닥까지 기다려라..
부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다.

7. 앞서가지 말라..
초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다.

8. 전문가를 활용하라..
부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다.

9. 정보를 생활화하라..
부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자.

10. 결정은 자신의 몫이다..
친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다.
 
제4부 아파트 고르기 10선
 
1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라.
아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다

2. 동간 거리가 넓어야 한다.
동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다.

3. 최고층―최저층은 피하라.
베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다.

4. 녹지공간이 충분한 곳 골라라.
동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다.

5. 지상 주차면적이 넓어야 좋다.
지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다.

6. 아파트 부지를 살펴라.
단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다.

7. 역세권 투자가치 최고.
지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다.

8. 부실여부를 반드시 점검하라.
낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다.

9. 내부구조도 집값에 영향을 준다.
부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다.

10. 투자목적이 분명해야 한다.
내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다.

제5부 전원주택 고르기 10선
 
1.교통여건을 살펴라.
대도시와 출퇴근할 때 1시간~1시30분 이내이거나 전철노선 신설 계획 유무를
확인해야 한다. 특히 투자은 시간·거리에 따라 편차가 크다.

2.현장을 확인하라.
홍보자료나 소개인의 설명만으로는 땅의 입지나 경계, 진입로 확보 여부등을
확인하기 힘들다. 「다리품」을 들여 세밀하게 살펴야 한다.

3.비싸더라도 입지여건이 좋은 곳을 골라라.
배산임수형이면 최적지, 산과 강이 없다면 시야가 탁 트인곳, 남향이나 동남향, 마을과 가깝고 읍내에서 5㎞내외 권역이어야 한다.

4.관청에서 확인하라.
토지이용계획확인원·등기부등본·지적도·농지전용·산림형질변경 허가증 등을
원본을 보고 조목조목 따져야 한다.

5.계약서는 꼼꼼히.
중요한 사항이나, 불분명한 부분은 계약서에 단서조항으로 정확히 명시해야 한다.
특히 단지형 전원주택인 경우 진입로 확보를 위한 토지매입, 전용면적과
공용면적 구분 등을 정확히 기록해야 한다.

6.전세로 우선 살아본다.
무작정 전원으로 내려가면 당초 생각과는 다른 여러 어려움에 부딪힌다.
기존 전원주택이나 전원형 빌라단지에 전세로 거주하면서 알맞은 땅을 구입하고, 적응력도 키울 수 있다.

7.투자목적일 땐 중·소규모 필지인 곳을 골라라.
대규모 필지는 환금성이 떨어지고 이미 개발된 필지는 가격상승이 쉽지않다.
도로 신설 계획만 있고 착수하지 않은 곳은 길이 나면 땅값이 오를 가능성이
크다.

8.법원경매물건을 주목하라.
원하는 물건이 있다면 시세의 60%선에서 구입할 수 있다. 다만 권리분석과 농지취득자격증명 발급 여부 등을 잘 판단해야 한다.

9.강변을 조심하라.
강가의 땅은 조망이 좋기 때문에 비싼 값에 거래되고 있다. 그러나 강가쪽의 땅, 특히 남한강변은 체육시설이나 도로 신설 등으로 수용될 수도 있다.

10.민원발생 여부를 살펴라.
전용허가를 받더라도 정작 건물을 신축할 때 주민이 반대하거나 영농에 피해가 발생할 경우 전용허가가 무효가 되고 피해방지계획을 별도 수립해야 한다.
 
제6부 전세 구하기 체크 포인트 10선
 
1. 전세는 비수기에 얻어라.
전세는 매매보다 성수기와 비수기 가격 차이가 심하다.
따라서 남들이 움직이는 시기보다 한발 앞서 움직인다면 좀더 싼 전세집을 구할 수 있다. 

2. 계약만료 1달 전까지 전세계약 해지를 통보하라.
살던 전세집을 내놓고 새 전세집을 얻을 때는 계약만료 1달 전까지 주인에게 전세계약 해지 통보해야 한다. 

3. 지역을 우선 정하고 발 품을 팔아라.
직장, 학교, 교통 등을 고려 지역을 우선 정한 후 현장을 필히 방문한다.
발 품을 많이 팔수록 살기 편한 집을 얻을 수 있다. 

4. 교통 등 입지여건을 체크 해라.
교통, 학교, 병원, 소음, 향, 주차관계, 상하수도, 난방, 도배, 장판, 창문개폐, 누수, 조망 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 

5. 혐오시설은 없는지 확인하라.
대기오염, 침수지역, 변전소, 고압선, 악취시설 등 혐오시설은 없는지 확인한다. 

6. 꼭 등기부등본은 확인하라.
전세계약 전 반드시 등기부등본을 발급 받아 담보설정 여부와 계약당사자가 등기부상 소유자인지 확인한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아둔다.

7. 주택수리 등을 입주 전에 협의하라
주택수리 문제와 공과금 납부, 도배비용 등을 계약전에 주인과 협의해야 한다.

8. 확정일자를 받아라 
동사무소를 방문해 전입신고를 마치고 전세계약서에 확정일자도 받아야 차후 권리는 보호 받을 수 있다. 

9. 신규아파트는 잔금 완납 영수증을 확인하라
신규입주아파는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부확인 해야 한다. 

10. 집주인에게 좋은 인상을 심어줘라
 
제7부 재개발 투자 10선
 
1. 여유돈으로 투자하라.
재개발 사업을 짧는 5∼8년, 길게는 20∼30년 걸리므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 당하기 쉽다. 여유돈을 가지고 공략해야 한다.

2. 초기투자 금액이 적은 곳을 골라라.
재개발 사업은 장기간 걸리기 때문에 기회비용을 고려해야 한다. 따라서 초기 투자 금액이 크면 그만큼 부담도 크다. 재개발은 초기 투자 후 입주시점에서 이주비, 추가부담금을 정산하므로 처음 매입할 때 적은 돈으로 투자하는 지혜가 필요하다.

3. 사업시행인가 후나 이주비 지급전후, 혹은 사업착공직전에 투자하라.
재개발과정에서 지분가격이 이때 가장 많이 상승하기 때문이다. 시세 차익을 얻기 위해서는 투자시점을 정확히 선택하여야 한다.

4. 사유지는 안전하고 국공유지는 유동성이 좋다.
투자자 입장에서 안정성과 환금성은 대단히 중요한 체크포인트, 안정성은 있지만 환금성이 없으면 빛좋은 개살구나 다름없다. 팔고 싶을 때 팔 수 잇는 것은 국공유지 지분이고 내집마련 차원에서 가장 안전한 투자처는 사유지 지분이다.

5. 사업진행속도가 빠른 지역을 택하라.
재개발은 돈과 시간을 함께 투자하는 것이다. 시간은 곧 돈이다.

6. 출입구가 최소한 4차선에 접한 지역을 골라라.
아파트 주 출입구가 소방도로(8m)에 접한 것과 4차선도로에 접한 것은 같은 평형이라도 3,000만∼4,000만원의 가격차이가 난다.

7. 공유지분 매입을 피하라.
한 필지가 여러 사람의 소유로 되어 있더라도 조합원 번호가 하나면 아파트는 한 가구만 배정된다.

8. 용적률이 높고 상가 등 편익시설이 많은 곳을 택하라.
그만큼 개발 이익이 많아 조합원에게 배분되는 몫이 커지기 때문이다.

9. 교통여건이 좋고 주위환경이 좋은 곳이 바람직하다.
부동산은 주변환경이 값이라 해도 과언이 아니다. 도로에 대한 접근성은 부동산 구입시 가장 중요한 체크포인트이다.

10. 권리분석을 철저히 하라.
재개발조합원의 종류가 15가지 이상이고 복잡하다. 때문에 어렵게 마련한 자금을 순간의 실수로 날리는 경우도 있다. 법률상 흠이 될 수 있는 문제를 사전에 명확히 따져야 한다.
 
제8부 재건축 투자 10선
 
1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다.

재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필요하다.

2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다.

재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다.

3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다.

소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다.

4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다.

재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다.

5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다.

땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다.

아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다.

7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다.

8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.

매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유리한 위치를 점할 수 있게 된다.

9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다.

조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.

10. 역세권 지역여부, 자동차교통여건을 살펴보아야한다.

요즈음 자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증하여 날로 이동에 어려움이 많다. 그러므로 대중교통이 편리한 역세권지역이 아무래도 환금성이 높고 가격도 같은 평수라도 높게 형성된다. 또한 자동차 교통도 무시할수 없다. 지역간 이동, 강남북간이동 등 도로교통도 꼼꼼이 따져보고 점검해야 할것이다.
 
제9부 부동산 재테크 투자 10선
 

1. 정보 수집에 전력을 기울여라.

 

부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다.

 

2. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.

 

아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다.

 

3.일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라.

 

일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로, 장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다.

 

4. 투자 결정은 신속하게 하라.

 

대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다.

 

5. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라.

 

부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다.

 

6. 실패를 두려워 하지 마라.

 

주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.

 

7. 적절한 은행대출은 보약이다.

 

초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다.

 

8. 돈 되는 부동산을 골라라.

 

부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다.

 

9. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다.

 

부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.

 

10. 내집 마련 방법은 단순하게 시작하라.

 

내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다.


제10부 경매 함정 10선
 
법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다.
그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다.
특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다.
단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다.

법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력있는 경매전 문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다.
선순위 가등기·법정지상권 등 생소한 권리 관 계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다.

 1.  감정가 맹신은 금물
법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점 에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨 어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다. 

2.  권리관계 철저히 분석해야
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가 능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 

3.  입주시기는 넉넉히 잡아야
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하 는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신 청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고 판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

4.  낙찰 후 부대비용 김안해야
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가 므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.
취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일 반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세 입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다.
입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

 5.  현장 확인은 필수
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다.

 6.  구체적인 자금계획을 세워야
경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.

 7.  입찰장에서 사소한 실수에 주의해야
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하 더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다.
입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전 에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 

8.  세입자 대위변제를 조심해야
경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리 면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다. 

9.  입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정 한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.

 10.  변경·연기 잦으면 요주의 물건
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.
 
제11부 경매 투자 10선
 
법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자등의 위험부담 또한 큽니다.
따라서 어설픈 경매지식과 몇번의 입찰 경험만으로 섣불리 투자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험한 발상입니다.
적게는 몇백~몇천만원에서 많게는 수억~수백억이 들어가는 아찔한 순간이란 것을 명심하시고 많은 실무경험과 뛰어난 분석능력을 지닌 전문업체에 최소한의 권리분석만이라도 의뢰하시는 것이 위험과 비용을 줄이고 투자에 성공할 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다.

1. 법원경매물건의 특성을 이해해라. 
뭐니해도 경매물건의 가장큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있습니다. 최초경매가에서 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다는 것입니다. 그러나 법원경매물건은 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제매각되는 물건인만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있는 것은 자명하며 이에 대한 충분한 대응책을 가지고 입찰에 응하여야 합니다.
 
2. 가격에 속지말 것. 
법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한만큼 신뢰성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안된다. 가격평가후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안된다.
 
3. 권리분석을 철저히 하여야 한다. 
권리분석은 법원경매물건 투자에 성공하기 위한 첫째 조건이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 법적으로 부담이 없어 보이지만 상가세입자의 권리금 피해등으로 인해 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 겨우 자칫잘못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다.
 
4. 구체적인 자금계획을 세울 것.
경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락후 1개월내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 한다.
 
5. 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라. 
경매는 변수가 매우많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게될 수 있다. 특히 세입자항고, 명도소송, 강제집행등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다.
 
6. 반드시 현장을 답사할 것. 
반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다.
 
7. 가격에 연연하지 말 것. 
'경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다. 
 
8. 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것.
입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 또한 입찰당일에는 사람들로 가득합니다. 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 합니다.
 
9. 보이지 않는 함정을 조심할 것. 
등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만 어디 그 뿐인가? 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다.
그리고 경매물건중 변경·연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 하십시오.
 
10. 소유권이 완전히 나에게 넘어오기전까지 방심하지 말 것. 
경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠(?)까지를 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있습니다.

 
제12부 그린벨트 투자 10선
 
1. 대규모 취락지를 찾아라.
가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다.

2. 현장답사는 필수.
현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다.

3. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라.
그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대 로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해 를 보는 수도 있다.

4. 환경 좋은 곳을 노려라.
그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라 도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한 다.

5. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다.
그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다.

6. 전답보다는 주택
개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다.

7. 활용가능성을 살펴라.
자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구 에 음식점 이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로 도 활용 가능하다.

8. 브로커를 조심하라.
일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌 다. 이들은 대게 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다.

9. 매입시기를 조절하라.
정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해 를 살 수 있다. 전답이나 임야 를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박 자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다.

10. 지자체의 개발계획을 숙지하라.
지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발 할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다.
 
제13부 부동산을 빨리 파는 요령 10선
 
1. 쪼개서 팔아라.
규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다.
쪼개서 여러 사람에게 팔아라.

2. 급매가격이 현시세라고 인정하자.
부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다.
현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다.
오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다.

3. 소프트웨어를 끼워 팔아라.
소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지.
개발 아이디어를 매수자에게 줘보라. 훨씬 팔기가 쉽다.

4. 리모델링으로 물건을 포장하라.
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.
약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다.

5. 물건 설명서를 만들자.
내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자.
등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다.

6. 배수진을 치고 팔아라.
언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다.
안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다.

7. 열심히 뛰어라.
수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자.
상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자.

8. 수요경쟁을 유발시켜라.
수요자가 많으면 많을수록 유리하다.
두세 사람이 모였을 때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라.

9. 잔금정산시기를 충분히 잡아주자.
상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어다.
등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다.

10. 믿음직한 중개업소에 매달려라.
팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다.
자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자.
사례를 충분히 약속하면 금상첨화
 
제14부 오피스텔 투자 10선
 
 1. 입지여건은 기본 
역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며, 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이 좋다.   
 
  2. 시설내 기본제공 품목을 살펴라 
풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다.  
 
  3. 소형평형이 유리
오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면 소형 평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.
 
 4. 꾸준한 관리가 관건
투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다.
 
 5. 관리비도 따져봐야 한다.
관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.
 
 6. 회전율이 짧은 곳을 골라라
회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다.
 
  7. 편의시설과 부대시설을 따져라.
비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.
 
  8. 분양가가 싼 층을 선택하라
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.
 
 9. 지역내 경쟁성을 예측하라.
수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많은 지역이라면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.
 
 10. 눈높이를 맞추어라
오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.
 
제15부 임대사업 투자 10선
 
1. 매수인은 매도인이다.
부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다.

2. 바람부는 부동산은 피해라.
아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다.

3. 시각적인 취득은 금물
단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다.

4. 사용과 수익개념을 정확이 구분하라.

5. 물방울 이론을 접목해라.
투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다.

6. 주관적 판단은 피해라.
물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다.

7. 경매.공매를 적극 활용해라.

8. 경매취득은 속도조절이 가능하다.
경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점 가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다.

9. 취득이 안전하다.

10.무리한 투자는 삼가야
투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다.
 
제16부 부동산 맞교환 10선
 
부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.
부동산을 교환 거래할 때 주의할점 10계명을 소개한다.

1. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다.
교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다.

2. 세금문제를 미리 확인한다.
부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다.
만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다.

3. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다.
교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다.

4. 서두를수록 위험하다.
문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다.

5. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다.
교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다.
민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다.

6. 대리인과의 계약을 주의한다.
부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다.


7. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다.
중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다.

8. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다.
점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다.
그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다.

9. 주택지는 하자와 민원을 확인한다.
주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다.

10. 중개수수료는 두배면 충분하다.
부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다.
 
제17부 부동산 거래시 주의사항 10선
 
1. 거래가격이 이상하게 싼 부동산
정상가격수준 이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다.

2. 소유권이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산
일반적으로 부동산을 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다.
그 보유기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만, 대략
표준적인 기간은 관찰로써 나타나게 마련. 어떤 부동산의 소유권이동이 당해 지역이나
부동산종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인은 규명해야 한다.

3. 장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우

등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도
속임수가 개재될 개연성이 많다. 이 경우 상속등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산,
또는 망실국유재산이 편취될 가능성이 많다.

4. 대리인을 통해서 행하는 거래

당자 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계하여야 한다. 본인의
 위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.

5. 관리상태가 불완전한 부동산

그 관리상태가 불완전하고 그 소유자는 지리적. 사회적으로 원거리에 사는 경우,
일단 경계하여야 한다.

6. 남몰래 소유 또는 거래된 부동산

권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 하는 거래는 그것이 발견될 기회가 없다.
그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는
일단 의심해 볼 필요가 있다.

7. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형

부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 균형을 결하고 있는 경우는 일단
경계하여야 한다.

8. 휴일에 거래된 부동산

일반적으로 휴일에는 공문서를 확인할 수 없기 때문에 주의해야 한다.
 
9. 지나치게 서두르며 불안하게 유도하는 부동산
정상적인 과정을 거치지 않고 서두르는 모습을 보이거나 왠지 앞뒤 말이 맞지 않고
들떠 있는 것처럼 불안한 상황은 조심해야 한다.
 
10. 중개인을 끼지 않은 모든 형태의 매매. 혹은 인터넷 매매
수수료를 절약하기 위하여 중개인을 끼지 않는 매매는 무조건 조심해야 한다.
또한 수수료가 지나치게 싸거나 또는 수수료에 신경쓰지 않거나 깎아 주는 중개 업소도
위험만한 곳이다.
인터넷 역시 장치를 깔고 매매를 해야 한다.
 
제18부 부동산과 주식 투자로 돈벌기 10선

1. 화장실. 창문을 주목하라
투자에 대한 성과를 바란다면 주택개조나 집안의 인테리어를 새로 바꿀때 화장실을 가장 먼저 업그레이드하라. 주택의 투자가치는 평균크기의 화장실의 경우 102%이며 부엌은 90% 정도다. 창문교체 역시 매년 냉난방비를 줄여주는 이점으로 90%의 투자가치를 갖게된다.

2. 이자율을 바꿔라
지출되는 이자를 조금이라도 아낄 수 있다면 이자율이 낮은 담보대출을 다시 받아라.

3. 주택 관련 지출과 수입 관계
융자금 상환이나 전-월세 등 주택관련 지출은 수입의 250%를 넘으면 안되며 계약금은 최소 20%선이 적당하다.

4. 주택 관련 총지출과 총부채 상환액
주택관련 총지출은 총수입의 28%를 넘어서는 안되며 총부채 상환액은 36% 이하가 되어야 한다.

5. 계약은 근거리에서
뜨내기 지붕수리공이나 도로포장 인부, 굴뚝 청소부를 고용하지 말라. 자격미달이나 보험이 되지 않으면 주택자산가치에 피해를 줄 수 있기 때문에 친구와 이웃, 친척을 통해 소개받은 업자들과 계약을 맺어라.

6. 최선의 투자 상품을 찾아라
모든 사람에게 평등한 기회가 보장되는 최적의 투자는 확정기여형 퇴직연금제도인 401(k)다. 회사부담수준이 동일하다면 저소득층을 위한 개인퇴직연금계좌(Roth IRA)를 최대한 늘려라. 그래도 여윳돈이 있다면 401(k)나 일반 퇴직연금에 투자하라

7. 주식은 이렇게 투자해라
자금의 몇퍼센트를 주식에 투자해야 하는지 파악하려면 120에서 자신의 나이를 뺀 숫자를 기준으로 삼아라. 미국의 경우 1926년부터 연평균 10.5%의 투자수익률을 기록해 왔으며 장기국공채는 5.1%, 단기투자상품이나 단기재무성증권은 3.1% 수준이었다. 따라서 젊을 수록 장기수익률이 높은 주식투자가 유리하며 주식시장이 약세를 보여도 오래버틸 수 있기 때문이다.

8. 주식투자의 포토 폴리오
주식포트폴리오에서 자사주 매입은 10%가 넘어서는 안되며 한 회사에 대한 주식투자도 마찬가지다.

9. 뮤추얼펀드 투자
뮤추얼펀드에 지불해야 하는 대부분의 연 수수료는 대기업 스톡펀드가 1%, 다른 종류의 스톡펀드 1.3%, 미국채권기금이 0.6% 수준이다. 이렇듯 금융상품 투자에 대한 비용이 적지 않기 때문에 반드시 감안해야 한다.

10. 은퇴 후의 투자
은퇴후 필요한 종잣돈이 연투자 수입금액의 25배를 목표로 하라. 사회보장 및 연금 혜택으로 연 4만달러를 받기 원한다면 100만달러를 모아야 한다는 얘기다.
주식투자가 어떻게 이루어지고 운용되는지 모른다면 손을 떼라

 
제19부 분양할 경우 체크요소 10선
 
1. 분양가
현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교
 
2. 아파트 기본 사항 점검
세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
 
3. 아파트 입지
강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
 
4. 미래 발전 가능성
 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
 
5. 당첨 가능성
 청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악
 
6. 투자 가치
 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교,
 
7. 자신의 여건 점검
 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 잔금 납입 여건. 청약 해당 사항.
 
8. 급매와의 비교
 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인
 
9. 평형 선택
자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.
 
10. 분양권 매수 5대 원칙
1. 분양가와 P,
2. 주변 아파트 현재와 과거 시세,
3. 발전 가능성,
4. 투자 수익률,
5. 경제 여건 및 정책
 
제20부 급매시 체크 요소 10선
 
1. 해당 아파트 시세
분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인
 
2. 주변 아파트 시세
분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악
 
3. 해당 아파트 기본 사항
세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설
 
4. 주변 아파트 기본 사항
 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부
 
5. 아파트 입지
강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업
 
6. 미래 발전 가능성
전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재
 
7. 투자 가치
향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 
 
8. 자신의 여건 점검
자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유
 
9. 청약과의 비교
 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인
 
10. 급매물 매수 5대원칙
1. 침체기 시기에 매수,
2. 현 시세보다 10% 이상 싼 가격,
3. 기본 조건 갖춘 아파트 선정
4. 25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것,
5. 5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수
 
제21부 부동산에서 버려야 할 잘못된 고정 관념 10선
 
1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다
 
2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.
 
3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.
 
4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야
    한다.
 
5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.
 
6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.
 
7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.
 
8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.
 
9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.
 
10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.
 
제22부 아파트 매매시 갈등을 많이 겪는 사례 10선
 
1. 아파트를 매수하기 위하여 언제, 어느 지역, 어느 아파트를 골라야 할 것인가?
 
2. 아파트를 매도해야 하는데 언제 어떤 방법으로 해야 하는가?
 
3. 내가 보유하고 있거나 매수하려는 아파트가 단기적 혹은 중장기적 투자 가치가
   있는가?
 
4. 지금까지 버텨왔는데 향후에 재개발, 호재가 예상 되는 소형 평형을 끌고 갈
   것인가?
 
5. 두 채의 아파트 중에 무엇을 매도하고 무엇을 가지고 있어야 하는가?
 
6. 자금이 부족하거나 월 수입이 부족한 데 20평대라도 구입할 것인가?
   아니면 기다릴 것인가?
 
7. 청약을 해야 할 것인가? 아니면 매수를 해야 할 것인가?
 
8. 마음 속에 점 찍어 놓은 몇 개의 아파트 중에서 무엇을 선택해야 하는가?
 
9. 아파트 투자 가치 중에서 무엇을 중요시하고 매수하여야 하는가?
 
10. 유망 지역의 오른 아파트를 살 것인가? 평범한 곳의 저평가가 된 아파트를
     살 것인가?
 
제23부 수도권 명품 지역 10선
 
1. 서울 5황제
강남- 서초 - 송파 - 목동 - 용산
 
2. 서울 유망 빅5
광진-동작-마포-성동-강서
 
3. 5대 신도시
판교 - 송파- 광교 - 동탄 - 송도
 
4. 3대 뉴타운
한남 - 은평 - 흑석
 
5. 5대 택지 개발 지구
죽전,동백,흥덕- 동천,신봉,성복 - 청계 - 도촌 - 인천검단, 청라, 논현
 
6. 5대 웰빙 환경 지구
시흥,안산 - 청계 - 보라, 공세 - 덕소 - 파주
 
7. 6대 재개발
목동- 강동 고덕 - 성남 - 과천-  평촌 - 광명
 
8. 6대 1기 신도시
분당 - 일산 - 평촌 - 산본 - 중동 - 영통 
 
9. 6대 신흥 도시
파주 - 광주 - 오산 - 평택 - 아산 - 김포
 
10.투자 가치 지역
신도시, 뉴타운, 택지개발 지역, 재개발, 재건축
 
제24-25부 자본금이 부족한 서민들의 특징 20선
 
1. 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
 
2. 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
 
3. 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이
    떨어진다.
 
4. 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
 
5.  수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를
     싫어 한다.
 
6. 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
 
7. 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
 
8. 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭지 못하다.
 
9. 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
 
10. 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
 
11. 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
 
12.  청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히
       낮다.
 
13. 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
 
14. 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
 
15. 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실
      가치를 중시한다.
 
16.  내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
 
17. 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소득 대비 지출 빈도가 높다.
 
18.  전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
 
19. 부동산 매수 시기인 침체기에 여유를 부리다가 집값이 폭등하면 추격 매수한다.
 
20. 부동산에 대한 시각이 부정적인 경우가 많아서 투자와 투기를 구분하지 못하는
      경우가 많고, 컴퓨터를 다루는 능력이 현저하게 떨어지고 정보도 늦다.
 
제26부 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략10선
 
1. 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
   이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
   위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
 
2. 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
   펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
 
3. 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
 
4. 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
 
5. 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
  부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
 
6. 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을
    한다.
 
7. 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
   점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
 
8. 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게
    매수하겠다는 의지가 있어야 한다.
 
9. 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면
    모두 청약에 임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.
 
10. 돈이 없어도 시간은 있다. 시간을 활용하여 정보를 쌓고, 부동산에 열정을 보이면
     목돈이 모였을 경우 기어코 한 번은 성공한다. 돈이 모일 때 정보를 찾으려 하면 이미
     어느 아파트가 좋은지 판별력이 생기지 않아서 손해를 보는 경우가 많다.
 
제27-29부 매매 타이밍에 영향을 주는 요소 30선
 
1. 매수 및 매도하고자 하는 아파트와 주변 아파트 그리고 아파트 전반에 대한 과거 3년,
    1년, 6개월, 3개월 부동산 흐름이 어떠하였는가?
2. 1개월부터 현재까지 부동산의 경기의 흐름이 어느 방향으로 흐르고 있는가?
3. 상승 혹은 하락의 흐름이 얼마동안 이어지고 있는가?
4. 부동산에 영향을 줄 여러 요소들을 총망라하였을 경우에 부동산의 흐름이 앞으로
    얼마동안  이어질 것으로 보는가? 
5. 매물이 축적되고 있는가? 아니면 줄어들고 있는가?
 
6. 매수하고자 하는 분들이 줄어들고 있는가? 아니면 늘어나고 있는가?
7. 현재를 기준으로 1개월, 3개월, 6개월, 1년, 3년을 내다 보았을 경우에 예상이 되는
    호재와 악재가 부동산에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보는가?
8. 과거의 경험에 비추어 반복이 될 여러 사건들이 통계수치를 적용했을 경우에 어떠한
    결과를 보이고 있는가?
9. 앞으로 부동산에 영향을 줄 항목들 중에서 어느 요소가 비중을 많이 차지 할 것으로
    여겨지는가?
10. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매수를 해야 최고의 수익률을 낼 수 있는
     급매를 잡을 수 있는가?
 
11. 미래의 요소를 감안했을 경우에 어느 시점에 매도했을 경우 최고의 가격으로 매도를
      할 수 있는가?
12. 매수를 할 경우에 더 좋은 아파트를 매수를 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다는 이른바
      기회비용까지 염두하고 있는가?
13. 매도의 시기를 잡을 경우에 내 아파트의 등락과 매수하고자 하는 아파트의 등락까지를
      염두하여 최고의 차익을 남길 수 있는 시점을 골라서 갈아타기를 하고 있는가?
14. 매수 혹은 매도를 하고자 하는 목적이 무엇이며 그 목적이 올바른 판단이라고
       여겨지는가?
15. 매수를 할 경우에 자기 자본금과 월급여, 저축금액, 대출을 최대한 활용한 투자를
      한다고 판단이 되는가?
 
16. 매수 및 매도시에 해당 아파트에 대한 시세흐름, 기본 정보, 주변 아파트 흐름,
      발전성, 입지, 제반 조건 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
17. 매수 및 매도를 할 경우, 청약에 대한 당첨 가능성까지 염두하여 어느 것이 더 높은 투자
      수익률을 거둘 것인가에 대한 판단을 하고 있는가?
18. 매수 및 매도시에 세금, 수수료, 비과세 여부, 또다른 대안까지를 염두하고 있는가?
19. 매수 및 매도시에 정부 정책, 경기흐름, 물가 상승, 금리 여부, 주식 시장, 해외 부동산
      흐름, 유가, 환율, 유동자금의 총액과 흐름, 부동산 공급 등을 차등 적용하여 일정
      부분 감안하여 실행하는가?
20. 매수 및 매도시에 전문가의 전망, 재야 고수, 부동산에 대한 국민의 관심도, 부동산
      중개업 사장님, 거래량, 주변 지인의 충고 등을 충분히 고려하여 결정하였는가?
 
21. 매수를 할 경우에 매도를 해야 할 시기의 여러 정황까지 감안하여 판단하였는가?
22. 부동산 흐름이 매우 빠르게 변화하고 있는 점을 감안하여 신중함과 결단력의 두가지
      저울추에서 최선의 판단을 내렸다고 생각이 되는가?
23. 매수하고자 하는 아파트의 모든 정보를 평소에 숙지하고 여러 차례 발품을 판 적이
       있는가?
24. 매수 및 매도시 최소 3곳 이상의 부동산에 적정 가격으로 받쳐 놓고 점진적인 조정을
      하고 있는가?
25. 매수 및 매도시 실거래가 확인, 국민은행 사이트 시세와 매물, 부동산 사이트 시세와
      매물 지역 부동산의 시세와 매물 등을 골고루 참조하여 적절한 매수호가 혹은
      매도호가로 매매하려고 하는가?
 
26. 매수와 매도의 흐름 중에서 어느 방향이 우선으로 여겨지며 그 흐름이 어느 방향으로
      이동하고 있다고 판단이 되는가?
27. 매수 및 매도를 할 경우에 최소 3년 이후의 발전 전망, 미래의 트랜드까지 염두하고
      있는가?
28. 시세 그래프상 내리고 있는 아파트와 오르고 있는 아파트를 확실하게 구분하고 있는가?
29. 강남 등의 유망 지역 혹은 도시의 블루칩 아파트 및 재건축 아파트의 흐름이 어떠한가?
30. 매매하고자 하는 아파트가 사람들의 관심도와 인지도가 지속적으로 작용하고 있는가?
 
제30부 동호회의 역할 10선
 
1. 분양 당시부터 입주후 2년까지 일관성 있는 사기의 진작을 보인다.
 
2. 끊임 없이 이어지는 사기충천은 새로운 아이디어를 창출하고 그 실행력을 높이는데
   결정적인 역할을 한다.
 
3. 스스로의 자신감이 충만한 동호회는 약점으로 지목 되는 여러가지 문제점들을 찾아 내어
   그것을 해결하거나 대안을 모색하는 등의 일련의 행동으로 나타나 리스크를 크게 줄이는
   효과가 있다.
 
4. 사기 진작은 수십만 명의 눈과 귀가 열려 있는 부동산 동호회 사이트에 차트 수위권에
   명함을 내밀게 되어 많은 사람들로부터 단지의 이름을 각인 시키는 등의 자연스럽게
    외적 홍보를 가져온다.
 
5. 동호회의 단합은 그 무엇이든지 할 수 있다는 신념으로 이어져 눈에 보이지 않는
   프리미엄을 지속적으로 증대시키는 효과를 가져오게 되고 입주 이후에 자신감만큼의
    시세 형성이 저절로 이어지게 된다.
 
6. 동호회의 강력한 내부 결속은 동호회원 간의 친화력을 증대하여 실거주 비율을 높이기
    때문에 매물 부족으로인한 자산 가치의 증대는 물론이고, 매도를 할 경우라도 그 동안
    암묵적으로 다져진 무형의 프리미엄이 유형의 자산 가치로 환원하는 결과를 잉태한다.
 
7. 입주를 전후로 한 기대 이상의 시세 형성은 아파트 고급화에 영향을 주는 또다른
    시설의 증가 및 각종 문화 공간과 인프라를 끌어 들이는 경우가 많다.
    여기에서 잊지 말아야 할 한가지 사실이 있다.
    제 아무리 사기충천한 아파트라 할지라도 이를 유형의 재원으로 끌어들이지 못하면
    헛수고일 가능성도 있는 까닭에 운영진은 이러한 동호회의 사기를 십분 활용하여
    아파트의 가치를 드높이는 유형의 자산으로 실현 시키는 노력을 끊임없이 추구해야 한다.
 
8. 동호회의 일사분란한 움직임은 분양부터 입주 이후의 과정에 이르기까지 내부의 결속에
    그치지 않고 외부로 강하게 표출되어 이웃 동호회 및 지역 등과의 연계를 통한 가치
   창출을 이끌어 내는 데 적극적이기 때문에 큰 틀에서 아파트 단지의 품격을 향상시키는
    데 결정적인 공헌을 한다.
 
9. 단지내의 투철한 사기는 지피지기의 전략을 이끄는 결정체로서 이웃 단지 혹은 지자체
   시공사 등과  윈-윈 할 수 있는 토대를 형성해 주기 때문에 계획 유무상에 진행 되고
   있는 각종 사업에 탄력을 받을 가능성이 높다.
 
10. 분양부터 입주후까지 일관 되게 추진 되고 있는 동호회의 적극적인 홍보는 사기 충천의
     근원이며, 스스로는 물론이거니와 이웃 단지들에게까지 높은 프리미엄 형성의 당위성에
     크게 기여를 한다
 
제31부 2007년 상반기 매수 전략 10선
 
 
1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.
    다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매
    순으로 전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.
 
2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대
    순으로 분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이
    40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질
    것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.
 
3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의
    명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의
    4대 신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한
    도시들입니다.
 
4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와
    관계 없이투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로
    접근하지 마시고 대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.
 
5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된
    아파트들과 적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은
    아파트가 가장 매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.
    프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고,  분양가에 비하여 70%
    이상 오른 지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.
 
6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며
     비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.
     이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를
     중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.
     시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.
 
7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의
    투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로
    좋은 전략입니다.
    최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교
    등에 목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을
    염두하셔야 합니다.
    다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을 
    활용하여 송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의
    분양에도 관심을 가질 필요가 있습니다.
 
8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게
    과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로
    갈아타기를 하셔야 합니다.
    내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게
    사려고 하는 데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.
    갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.
 
9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야
    하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인
    전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움
    등이 원인이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전
    고수들이 부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이
    필요합니다.
    자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권
    혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.
 
10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권
      등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은  
      1가구 2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.
     특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할
     기회로 삼아서 3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고
     주사위를 던져야 합니다.
 
 제32부 직장인 재테크 10선 
 
1. 은행을 버리자
 
요즘 은행은 돈 없으면 이용하지도 못할 판이다. 각종 수수료를 신설하는 것은 물론 있는 수수료도 더 올릴 태세다. 게다가 금리는 너무 낮다. 근래 들어 제2금융권이 금리를 마구 올리는 것에 비해 은행은 연 4%도 안 되는 예금이 특판예금이다. 이 정도의 금리라면 세금 떼고 물가상승률을 감안해 보면 분명 실질금리는 마이너스다. 이제는 은행을 떠나 2금융권에 관심을 가져라.
 
2. 40%의 저축률을 지켜라.
 
부자 1,000명을 대상으로 벌인 설문조사에 따르면, 한국의 부자들은 저축률 40%를 제시하고 있다. 이는 현상유지를 위한 최소한의 저축률이라고 강조한다. 지금 당신의 저축률은 얼마인가? 요즘 같은 불황에 적자 안 나면 다행이라고 여기고 있지는 않은지 모르겠다. 물론 어려운 목표다. 하지만 자녀의 교육자금과 당신의 노후자금을 생각한다면 다부진 각오로 이를 실천하도록 하라.
 
3. 적금도 요령껏 하라
 
대부분의 직장인들은 적금은 월급통장이 있는 은행에서 개설하는 게 당연하다고 생각한다. 하지만 이런 선입견을 버려야 한다. 예를 들어 상호저축은행의 정기적금은 많게는 연 6.5%(1년만기 경우)도 가능할 정도로 고금리를 준다. 또한 은행이나 증권사에서 판매하고 있는 적립식펀드는 경험적으로나 이론적으로나 수익성과 안정성에서 후한 점수를 받고 있다. 가급적이면 두 상품에 반반씩 나눠 넣도록 하자.
 
4. 신용카드는 없다고 생각하라
 
지금 400만명에 이르는 신용불량자가 있다. 이 중에는 신용카드를 무절제하게 쓰다가 신용불량자가 된 사례가 많다. 신용카드는 외상거래라는 특성상 과소비로 치달을 위험이 상당하다. 실제로 한 심리학 보고서에 따르면, 신용카드를 사용할 때의 구매금액은 현금 사용 시보다 2배가 넘는다고 밝혔다. 따라서, 자기통제력이 떨어진다고 생각하면 아예 신용카드를 만들지 말라. 그 대신 직불형 체크카드를 만들어도 불편함은 전혀 없을 것이다.
 
5. 주식에 대한 편견을 버려라
 
주식하면 패가망신을 떠올리는 사람이 많을 것이다. 하지만 이제는 다른 시각으로 주식을 바라봐야 한다. 불과 몇 년 사이에 주식시장은 질적인 성장을 거듭했고, 실제로 많은 우량기업들은 떼돈을 벌고 있다. 그 이유는 부채비율을 확 낮추고, 인건비를 줄이고, 기술력을 확보했기 때문이다. 무엇보다 중요한 것이 수급 상황인데, 지금 적립식펀드와 변액유니버설보험의 돌풍에 주목해야 한다.
 
6. 청약통장을 가입하라
 
청약통장 무용론이 나오고 있다. 그도 그럴 것이 통장 개수가 너무 많다. 또 후분양제가 본격 시행되면 과연 청약통장이 필요할까 하는 의구심도 든다. 하지만 모를 일이다. 그냥 보험에 가입하는 셈 치고 청약통장을 개설하자. 자격이 된다면 청약저축을 가입하고 그렇지 않다면 청약부금을 가입하도록 하라.
 
7. 보험은 경제적으로 가입하라
 
간혹 미혼자 중에서 보험에만 월급의 절반을 넣고 있는 미련한 사람들이 있다. 보험, 특히 보장성 보험은 경제적이고 효율적인 순수보장형으로 해결하는 것이 낫다. 종신보험이 필수는 아니란 이야기다. 그냥 정기보험으로 해결하자. 연금보험은 내집을 마련하고 빚도 갚은 다음 생활이 안정되었을 때 가입해도 늦지 않다.
 
8. 연말정산에 목매지 마라
 
유리지갑이라고 불리는 샐러리맨에게 그나마 도움이 되는 것이 연말정산이다. 하지만 연말정산에서 소득공제되는 상품들에는 치명적인 약점이 있다. 바로 긴 만기다. 특히 장기주택마련저축은 7년씩이나 된다. 또 연금저축의 경우도 10년은 부어야 한다. 이런 상품은 특히 새내기 직장인의 경우 추천할만한 상품이 아니다. 왜냐하면 조만간 결혼이나 신혼집 마련 등 목돈이 들어가기 일쑤인 데 이렇게 장기 상품에 넣어두면 십중팔구 중도해지나 예금담보대출을 받아야 한다.
 
9. 내집 마련에 목숨을 걸어라
 
내집 마련은 분명 어려운 목표다. 하지만 결코 포기해서도 안되고 느긋하게 처리해서도 안 된다. 최대한 절약과 저축, 투자를 통해 목돈을 만들어 내집 마련에 나서도록 하라. 그리고 집값이 비싸다고는 하나 아직도 서울 요지에는 평당 500만원 안팎의 아파트가 널려 있다. 각종 부동산 사이트를 통하여 열심히 정보 수집에 나서 부지런을 떨어라.
 
10. 몸값을 올려라
 
최고의 재테크는 자신의 몸값을 올리는 것이다. 대부분의 샐러리맨 출신의 부자들은 자기 계발에 힘써 연봉을 올렸다. 그리고 이렇게 해서 목돈 만들기를 빨리 마칠 수 있었고 또 투자를 할 수 있었다. 강조하건대 재테크는 자기 계발과 함께 병행해야 하는 것이다. 아무리 아낀다 하더라도 월급의 10~20%는 자기 계발비용으로 남겨 두자.
 
감사합니다.
 

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[스크랩] 아기곰 - 급변하는 국제 경제 환경과 대응 전략 |부동산노트

2008-09-25 13:57

http://blog.drapt.com/sjylee/677231222318644478 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

아기곰 87탄- 급변하는 국제 경제 환경과 대응 전략

 
 

어떤 동네에 100가구가 오손도손 모여살았습니다. 살다보면 목돈이 필요한 사람도 있고, 여윳돈을 굴리려는 사람도 있게 마련입니다. 처음에는 필요한 사람끼리 알음알음 수소문해서 거래를 하기도 하였지요. 그러나 돈의 수요와 공급이 언제나 맞는 것이 아니어서 불편한 적이 한두번이 아니었습니다. 돈이 급하게 필요할때마다 여기 저기 돈을 빌리러 다니는 것도 여간 불편한 일은 아니기때문입니다. 아무리 이자를 많이 준다고 해도 상대가 여윳돈이 없다고 하면 빌릴수가 없겠지요. 여윳 돈이 있는 사람도 마찬가지입니다. 남는 돈을 집에 보관하고 있으면 불안하여 집을 비울수도 없고, 장롱 속에 곱게 모셔놓은 돈이 저절로 불어나는 것은 아니기때문입니다. 그렇다고 이집 저집 다니면서 돈이 필요하냐고 물을수도 없겠지요

 

그래서 동네사람들이 모여서 ‘동네은행’이라는 것을 만들었습니다. 한가구당 1억원씩 저축을 하여 100억원을 모았습니다. 돈이 필요한 사람은 언제든지 자유롭게 은행에서 빌릴 수 있어서 좋았고, 돈에 여유있는 사람은 이자를 받을수 있어서 좋았습니다.

 

그런데 100억이라는 예금이 모두 은행에만 있는 것은 아닙니다. 이 돈을 은행에만 보관하고 있다면 수익은 커녕 보관료만 들것입니다. 금고도 사야하고 이를 지키는 경비원도 두어야 하기때문입니다. 그렇기 때문에 이 돈을 수요자에게 빌려주거나 수익이 좋은 다른 곳에 투자를 해야하는데, 급하게 돈을 인출해야하는 사람들을 위해 10%인 10억원만을 은행 금고에 남겨두고 나머지 90억원으로 이웃마을 과수원을 사기도 하고, 사업을 하는 사람들에게 빌려주기도 했습니다. 은행에 보관하고 있는 10억원을 지급준비금이라고 하고 전체 예금액중의 지급준비금이 차지하는 비율을 지급준비율이라고 합니다. 이 지급 준비율이 높으면 높을수록 고객의 입장에서는 안전하지만, 은행 입장에서는 투자할수 있는 여력이 적어지므로 무작정 늘릴수만은 없습니다. 예로 10%만 지급준비율로 유지하는 은행의 경우는 90%를 투자할수 있으므로, 90%를 투자하여 나온 이익금으로 고객들에게 이자를 지급할수 있지만, 안정성만을 고려하여 70%를 지급준비금으로 가지고 있는 은행이라면 30%의 투자금으로 이자를 주어야 하므로 투자 수익율이 다른 은행의 세배가 되어야 비슷한 수준의 이자를 줄수 있는 것입니다. 이런 이유로 예금 잔고는 100억원이라도 실제로 동네은행에 남아있는 현금은 10억원에 불과한 것입니다.

 

그런데 어느날 동네은행에서 5억원을 꾸어서 사업을 하고 있던 갑돌이가 사업에 실패하면서 야반도주를 해버렸습니다. 은행의 입장에서는 채권을 회수할 방법이 없는 것입니다. 5억원의 손실이 났다하더라도 95억원의 예금과 그동안 빌려준 이자와 지급한 이자의 차이로 인해 벌어들인 4억원의 이익잉여금을 합하면 순자산이 99억원으로 은행이 망할 일은 거의 없습니다. 그런데 을돌이라는 사람이 곰곰이 생각해 보니 자신이 손해를 볼것 같았습니다. 총 자산이 99억원인데 이를 100명으로 나누면 9,900만원이기때문에 그 동안의 이자는 물론 원금 조차도 다 받을수가 없다고 생각한 것입니다. 사람들이 모두 예금을 인출해가면 99명까지는 1억원씩 가져갈수 있지만 제일 나중에 인출하는 사람은 인출해갈 돈이 남아있지 않을 것이라고 생각한 것입니다. 그러므로 남들이 돈을 찾기 전에 자신이 먼저 찾는 것이 남는 것이라고 생각을 한 끝에 예금을 해약하고 원금을 인출해 갔습니다. 자신의 돈을 인출하자 마자 주위 사람들에게 손해를 보지 않으려면 지금이라도 돈을 찾아오라고 떠들고 다녔습니다. 대부분의 사람은 설마하고 을돌이의 말을 무시했지만, 을돌이의 말에 솔깃한 몇몇은 동네은행에서 돈을 인출하기 시작했습니다.

 

예금자의 10%인 열명이 이런 식으로 자신의 예금을 찾아가자 지급준비금이 떨어졌습니다. 은행에서 돈을 꾸어갔던 사람들도 은행이 어렵다는 소문이 나면서 제때에 돈을 갚으려하지 않게되자 은행의 자금 사정은 더욱 어렵게 되었습니다. 이 소문을 들은 예금자들이 은행에 몰려들고, 비상대책위원회가 설립되어 원금의 일부라도 되찾자고 주장들을 했습니다. 이윽고 이웃마을 과수원을 급하게 팔아서 남는 돈으로 청산을 하니 예금주 한명당 5천만원이 돌아갔습니다. 초기에 예금을 인출해 갔던 열명을 제외하고 동네 사람 대부분이 손해를 입은 것입니다.

 

을돌이를 포함, 초기에 원금을 찾아갔던 열명은 의기양양했습니다. “거봐라. 동네은행이 어렵다고 말하고 다닐때는 내말을 믿지도 않더니, 원금이 반토막나고 꼴좋다”고 다른 사람들을 놀리고 다녔습니다. 반대로 동네사람들의 편의를 위하여 은행이라는 제도를 만들자고 한 몇몇 사람은 동네에서 역적 취급을 받았습니다. 이 동네에는 그후로 은행이라는 것이 다시는 만들어지지 않았습니다. 더구나 빌려준 돈을 못받을 가능성이 있다는 것을 알았기때문에 돈을 빌려주려는 사람이 없는 각박한 마을이 되었습니다. 누가 이 마을을 망친것일까요? 5억원의 채무때문에 야반도주를 한 갑돌이가 1차적인 책임이 있지만, 을돌이에게도 책임이 없다곤 말할수 없습니다. 물론 법적으로 을돌이는 아무런 잘못이 없습니다. 자신의 돈을 인출하는 당연한 권리를 행사했을뿐이기 때문입니다.

 

그러나 문제는 동네사람으로 하여금 은행에 대한 신뢰에 의문을 품게만들었다는 점에서 도의적 책임이 있다고 할수 있습니다. 순손실액 1억원 정도면 한해 이익잉여금으로도 충분히 만회할수 있었음에도 불구하고 전체 시스템을 깨트린 것이지요. 을돌이의 주장대로 순손실 1억원때문에 일인당 1백만원의 손해가 난다하여도 은행이라는 시스템이 붕괴되어 자산의 절반이 손실입은 것에 비하면 아무것도 아닙니다.

 

< 미국 금융위기의 실체 >

미국에서 시작하여 전세계로 퍼져나가고 있는 금융 위기의 실체는 바로 ‘신뢰의 위기’입니다. 경제 주체간에 서로가 서로를 믿지못하기 때문에 문제가 확대되는 것이지요. 이번 사태는 서브프라임 모기지로 부터 시작되었습니다. 예전에 여러 칼럼을 통해 서브프라임 모기지 사태의 발생 원인과 향후 전개 방향에대해 자세히 설명드렸지만, 이번 칼럼을 처음보시는 분을 위해서 간단하게 부연 설명드리겠습니다. (조금 더 자세히 알고 싶으신 분은 지난 3월 한경 비지니스 위크 641호, 642호, 643호에 3회에 걸쳐 기고한 글을 참조하시기 바랍니다.) 

 

미국의 은행은 저금리 상태가 계속되고 금융기관간의 대출 경쟁이 과열되자 돈을 빌려주어서는 안될 신용불량자에게까지 대출을 해주게되었습니다. LTV(Loan To Value)를 감정가의 100%까지 인정해주고, 이자율도 연 1%인 최소 금리(minimum interest)만 내면 나머지 이자를 유예해주는등 자신의 돈 없이도 주택을 살수 있는 시장이 되었었습니다. 이렇다 보니 실수요자도 아니면서 단순히 시세 차익만을 노리고 집을 사는 사람도 늘어났습니다. 그러나 그 당시 은행에서는 자신들이 손실을 입을 것이라는 생각은 꿈에도 못했습니다. 집값이 자고 나면 오르던 그런 시절이었기때문입니다.

 

이런 신화가 깨진것은 미국 금융 당국에서 인플레이션을 우려해 금리를 급속히 올리면서 입니다. 금리가 급속히 오르자 이자 지급 능력이 없는 사람이나 단순 시세 차익을 노리고 집을 사두었던 사람들을 중심으로 매물이 증가하게되었습니다. 여기까지가 미 금융당국에서 예측하고 바랐던 상황입니다.

 

그런데 문제는 엉뚱한데서 터졌습니다. 부동산 담보대출을 받았던 일부 신용불량자들이 원리금 갚아나가는 것을 거부하기 시작한 것입니다. 자신들의 돈은 거의 들어간것도 없었고, 있다하여도 집값 하락으로 이미 잠식이 다 된 상태이므로 원리금을 갚지 않는 것이 그나마 손실을 줄이는 길이라고 생각한 것입니다. 채권자인 은행측이라도 강제로 집에서 몰아낼수는 없기때문에, 법을 통해 쫓아낸다하더라도 짧게는 6개월에서 길게는 1년까지의 기간이 필요합니다. 이를 악용하여 이 기간 동안만이라도 그 집에서 버티면 (다른 주택으로 이사를 갔다면 당연히 내야할) 임대료도 아낄수 있다는 계산으로 대출금도 갚지않고 버티는 모럴 헤저드(도덕적 해이)까지 지금은 퍼지고 있습니다.

 

범죄심리학 이론중에 깨어진 유리창(broken window)이론이 있습니다. 같은 빈집이라도 잘관리된 집의 유리창은 깨지지 않지만, 한두장 유리창이 깨진 집에는 시간이 흐르면 대부분의 유리창이 깨지게된다는 이론입니다. 깨끗한 백화점에서는 침을 뱉기가 어렵지만 더러운 시장통에서는 아무데나 침을 뱉는 사람이 많다든지 하는 것이 다 이런 ‘깨어진 창 이론’이라 하겠습니다.

 

길거리를 무단 횡단하는 사람이 하나도 없다면 빨간 불에 길을 건너는 사람이 생기기가 쉽지 않습니다. 그러나 너도 나도 무단 횡단을 한다면, 아무런 죄의식 없이 빨간 불에 길을 건너는 사람이 늘어날 것입니다. 이런 심리로 모기지 채무 불이행이 늘어났습니다. 60만 달러에 샀던 집이 값이 떨어져 40만 달러밖에 되지 않는데, 대출금이 50만 달러나 남았다고 한다면 대출금을 갚지않으려는 유혹에 빠지게됩니다. 이럴때 주위에서 하나 둘씩 대출금 갚기를 포기하면 처음에는 제대로 갚으려던 사람도 대출금 갚기를 포기하게 됩니다.

 

이때문에 이들로부터 차압한 매물이나 차압을 피하기 위해 급하게 처분하려는 매물로 시장은 넘쳐나고 있습니다. 이들이 미국 경제를 망치고 있는 갑돌이입니다.

 

그러나 갑돌이만으로는 ‘동네은행’이 망하지 않습니다. 서브프라임 모기지 시장은 신용우량자에게 대출을 해주는 프라임이나 알트에이 대출 시장에 비해 규모도 크지않을뿐더러, 역사적으로 보면 미국 주택 활황기인 2002년 ~ 2006년을 제외하고는 서브프라임 시장의 채무 불이행율은 프라임 시장보다 상당히 높았습니다. 한마디로 원래 리스크가 많은 시장인데, 지난 몇년간 그 위험도가 고수익이라는 변수에 가려져 있었던 것입니다. 고위험 고수익 상품이었던 것은 은행에서도 잘알고 있었던 것이죠.

 

이때 동네은행을 망친 을돌이가 미국 경제에서도 나타나게됩니다. 아이러니하게도 그들이 바로 은행입니다. 은행이 서브프라임 사태의 피해자이자 가해자가 된 것입니다. 방만하게 대출 규정을 운영하다가 서브프라임 사태가 터지자 ‘앗 뜨거’하면서 갑자기 대출 규정을 강화하게 됩니다. LTV를 담보가치의 80%로 제한한 것 이외에도 형식적인 심사 규정인 DTI나 다른 조건들도 까다롭게 심사하는 것입니다. LTV를 40~60%밖에 적용해주지 않는 우리나라 입장에서 보면 80%를 해주는 것도 대단한 것으로 보이겠지만, 미국에서는 자기 돈을 20%나 부담하고 집을 살수 있는 여력이 있는 수요자는  그리 많지 않습니다.

 

은행의 입장에서는 부실 대출을 막으려고 갑자기 대출을 강화한 것이지만, 시장 전체의 입장에서보면 집값 하락을 예상하고 줄어든 매수 세력을 더욱 약화시키는 역할을 하는 것이지요. 비오는데 우산 뺏은 격입니다. 그나마 장기적인 안목에서 이 참에 내집마련을 하려는 실수요자들에게까지 대출을 허용하지 않는 것입니다.

 

사정이 이렇다보니 시장에 매물은 넘쳐나는데, 매수세력은 점점 약해지게 되서 주택값은 하락을 거듭하는 것입니다. 하락은 더 많은 매물을 불러오게 되며, 넘치는 매물은 하락의 폭을 깊게 만듭니다.

 

손해를 보지 않기위해서 자기 원금을 인출해간 을돌이를 직접적으로 비난할수 없듯이, 이들 은행들을 비난할수만은 없습니다. 그러나 자기 은행의 손실을 피하기 위하여 시장전체를 죽이고 있다는 면에서 을돌이와 다를 것이 하나도 없습니다.

 

이탈리아 정부의 쥴리오 트레몬티 재무장관이 금융위기에 대해 '투기꾼들의 탐욕스러운 이기심과 당국의 어리석은 태만'을 지적했다고 합니다. 미국의 금융위기를 가장 정확히 표현한 말이라고 할수 있습니다. 여기서 투기꾼이란 월스트리트의 금융 회사들을 지칭하겠지요.

 

< 아직 끝나지 않은 위기 – 경기 침체 >

문제는 이런 현상이 주택시장에만 국한되고 있지않다는데 있습니다. 미국인들은 자동차를 살때 일시불로 사는 경우가 드뭅니다. 일시불로 살 여력도 없지만, 일시불로 산다고 이익이 있는 것도 아니기 때문입니다. 신용점수(크레딧 포인트)가 쌓이지않는다는 측면에서 보면 오히려 손해지요. 과거에는 자기 돈 한푼없이 자동차를 살수가 있었습니다. 신용점수만 조사하고 서류만 몇장 작성하면 바로 차를 내주고는 했습니다. 그러나 요즘은 자동차 구입을 위한 융자도 쉽게 나오지 않습니다. 은행에서 원금을 못받을까 몸을 사리기 때문입니다. 이 때문에 자동차 판매가 줄어들고 있는 것이지요. 자동차 판매가 줄어들면 그 다음 수순은 자동차 회사의 대량 해고입니다. 해고는 소득의 감소로 이어지며, 소득의 감소는 소비의 감소로 나타나게됩니다.

 

미국은 기본적으로 빚으로 유지되는 사회입니다. 끊임없이 빚을 얻어 소비를 하고, 그 빚을 갚아나가는 행위를 통하여 소비가 늘어나는 경제 구조를 가지고 있습니다. 그러므로 역설적으로 재무 건전성 확보를 위하여 빚을 적게꾸어준다면 바로 소비 감소로 이어지는 것이 바로 미국 경제의 현실입니다. 주택의 담보가치가 하락하고, LTV를 과거 100%까지 인정하였던 것을 80% 수준으로 제한하고, Home Equity Loan의 담보 인정 비율을 60~70%로 묶는 조치등을 통해 은행의 재무 건전성은 확보되겠지만 그만큼 소비 감소로 이어지게 되는 것입니다.

 

세계에서 가장 큰 소비 시장인 미국 시장의 침체는 전세계적인 경기 침체를 불러일으키게되는 것이죠.

 

< 또 다른 위기 카드 론 >

은행의 입장에서도 대출은 이중적 성격을 가집니다. 지금과 같은 금융위기때는 원금을 떼일 염려도 있어 몸을 사리지만, 그렇다고 대출을 안해준다면 수익이 날곳이 없다는 점입니다. 부동산 담보가치가 줄어들고 담보 인정 비율이 줄어든 만큼 대출액 자체도 줄어들게 되며, 이는 은행의 매출 감소로 이어집니다. 이를 타개하고자 리볼빙 카드론으로 영업을 주력하는 것 같습니다. 초기 몇개월은 0% 이자율로 다른 카드사의 대출 잔고를 넘겨받는 형식으로 공격적인 영업을 하는 곳도 많습니다.

 

그러나 따지고 보면 부동산 담보 대출의 경우 담보라도 있지만, 카드 대출의 경우는 담보가 없기때문에 부실의 가능성이 더 높습니다. 다만 이것이 수치로 보이지 않는것은 리볼빙 시스템때문입니다. 예를 들어 어떤 사람의 잔고가 1만 달러라고 할때, 이것을 한꺼번에 갚는 것이 아니라 최소 지급액 (minimum payment)인 몇백 달러만 갚으면 되며, 나머지는 이월됩니다. 실제적으로는 그 사람이 전액을 갚을 능력을 이미 상실해 버렸지만 크레딧의 한도가 남아있는한 이론적으로는 부도 상태가 아닌 것입니다. 이것이 현실입니다. 아기곰은 서브프라임 모기지 사태 이후에는 카드 론 문제가 대두될 것으로 예상하고 있습니다.

 

부동산 담보 대출의 부실화 이후 카드 대출 시장까지 부실화된다면 은행권의 타격은 더욱 심화될것입니다.

 

< 금융권 부실이 확산되는 이유 >

그러면 일부 채무자의 채무불이행이 해당 은행뿐 아니라 전체 금융 시스템에 영향을 끼치는 이유는 무엇일까요? 어떤 은행의 순자산이 100억원이라고 하고, 한 사람이 1억원씩 대출을 한다고 하면 이 은행은 100명 밖에 대출을 해줄수 없습니다. 모기지의 경우 대출 기간이 30년이니 대출금이 회수되는 30년간은 영업을 할 자금이 없다는 의미입니다. 이처럼100명으로부터 들어오는 이자만으로 은행을 유지할수는 없기때문에 매출을 늘이기 위하여 고안된 것이 모기지 채권의 유동화입니다. 돈을 받을수 있는 권리인 채권을 주식처럼 시장에 유통시키는 것입니다. 일반 고객을 상대하는 일반 은행에서는 도매 은행에 이런 식으로 채권을 판매하여 자금을 확보하는 것입니다. 이렇게 확보된 자금으로 다른 고객들에게 대출을 해주는 것이지요. 도매 은행은 모건스탠리나 리먼브러더스와 같은 투자 은행에 다시 이들 채권을 파는 것입니다. 이 때문에 부실화된 채권이 전세계에 유통되게 된것입니다.

 

얼마전 언론에 많이 회자되었던 페니매(Fennie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 바로 대표적인 도매 금융회사들입니다. 페니매나 프레디맥은 미국 정부기관으로 출발하였지만 상장을 통해 민간회사로 전환한 2차 모기지 기관들입니다. 1차 모기지 회사(은행)가 개인을 대상으로한 소매 금융 역할을 한다면 이들 2차 모기지 기관들은 1차 모기지 회사로부터 채권을 사들여서 MBS 유동화를 통해 월가의 다른 금융회사나 다른 나라의 투자 은행에 재판매를 하는 도매 금융 역할을 하는 것입니다. 현재 모기지 시장의 42% 정도가 이들 두 회사를 통해 거래되고 있는만큼 그 영향력이 대단합니다.    

 

그러므로 이 두회사가 무너지는 것은, 곧 미국 모기지 시장의 붕괴로 이어질수 있는 사태로 이어질수 있기때문에 모건스탠리나 리먼브라더스와 같은 일반 민간 투자 은행과는 별도로 미국 정부에서 긴급 지원을 결정한 것입니다.

 

자신의 결정에 의한 투자는 자신이 책임져야한다는 원칙하에 모건스탠리나 리먼브라더스에는 미국 정부에서 지원을 하지 않은 것으로 보입니다. 보험사인 AIG의 경우는 다른 예이지요. 보험 가입은 투자와는 다른 성격이기 때문입니다. 투자는 통상 예금보다 높은 수익을 거둘수 있는 수단이지만 원금의 손실이라는 위험이 언제나 뒤따릅니다. 이러한 손실을 국민의 세금으로 보전해주는 것은 모럴해저드라는 것이 미국 정부의 판단입니다.

 

그러나 만약 미국 정부가 초기에 시장에 개입하거나 일반 은행들이 정상적인 채권 매입을 했다면 어떤 일이 벌어졌을까요? 서브프라임 모기지 시장에서 채무불이행으로 손실이 다소 발생하고 영업이익율이 떨어졌다고 할지라도 새로운 매수 세력의 등장으로 부동산 시장의 붕괴로 이어지지는 않았고, 지금처럼 금융시스템 전체가 흔들리는 일은 없었을 것입니다.

 

최근에 미국 정부에서 공적 자금 7000억 달러를 투입하고자 하는 이유가 지금이라도 금융권의 부실화를 막고자함입니다. 그러나 서브프라임 사태가 시작되던 때에 그 절반의 자금만 투입했었더라도 막을수 있었던 사태를 지금 막고자하니 더 힘든 것입니다. 댐이 붕괴될때는 작은 구멍으로부터 시작되는 법입니다. 미국 정부에서는 이런 작은 구멍을 무시했고, 시장의 기능을 너무 과신한 탓도 있습니다.

 

현재 미국 부동산 시장은 자본력이 있는 소수의 투자자들이 차압 매물이나 숏세일 매물을 수집하는 상태이고, 실수요자들은 대출이 거의 되지 못하여 매수세력으로 등장하지 못하는 상태입니다. 자신만을 지키려는 은행의 보수적인 태도가 금융 시스템 자체를 마비시키고 더나가 부메랑이 되어 자신에게 칼날을 겨누는 상황입니다. 개별적인 합리성의 추구가 전체 시스템에서는 불합리로 나타난 대표적인 경우가 되어가는 것입니다. 미국에서는 서브프라임 사태가 끝난 것이 아니라 현재 진행형입니다.

 

< 우리나라에 미치는 영향 >

다행히 우리나라에서는 이런 일은 벌어지지 않을 것으로 판단합니다. 대출자의 평균 LTV가 37%에 불과하기때문에 미국과 같은 자발적 채무불이행 사태는 일어나지 않기때문입니다. 아무리 이자를 갚기 어려워도 그것때문에 63%에 달하는 자기 지분을 포기하는 사람은 없기때문이지요. 미국의 경우 자신의 지분이 더 이상 남아있지 않기때문에 (갚을 능력이 있어도 갚으면 손해라는 생각때문에 갚지않는) 자발적 채무불이행자가 늘어나는 것입니다.

 

그러나 문제는 우리나라의 금융시스템도 미국발 금융 위기에서 자유롭지 못하다는 것입니다. 대표적인 것이 증시와 외환시장입니다. 정확한 금액은 알려지지 않았으나 우리나라 자금도 상당부분 미국의 부실 자산에 투자되어 있다는 정황이 곳곳에서 나타나고 있습니다. 상대적으로 안전한 우리나라 부동산 대출 시장은 참여정부의 규제로 인하여 투자가 막히자, 오히려 부실 가능성이 높은 외국의 대출 채권에 투자를 한것은 아이러니가 아닐수 없습니다. 자기 자식이 빌려달라고 할때는 안된다고 거절하고 남의 자식에게 돈을 빌려주다 떼인 꼴입니다.

 

미국의 금융 위기가 종료된 것이 아니라 진행중이기때문에 우리나라 금융시장에도 어느정도 영향은 있을것으로 예상합니다. 그러나 그 폭은 우리가 감내할수 없을 정도는 아닙니다. 진짜 문제는 위기를 과장하여 더 큰 위기를 조장하는 것이지요.

 

이달초에 있었던 9월 위기설이 대표적인 사례입니다.

외국인 채권이 9월에 몰려있고, 외국인들이 일시에 채권을 팔아서 달러로 바꿔나간다면 우리나라의 외환 보유고가 고갈되면서 환율이 천정부지로 치솟게 된다는 것이 9월 위기설의 시나리오입니다. 서두에서 예로든 동네은행에서 동시에 예금을 찾아가면서 동네은행이 부도가 난것처럼 같은 일이 벌어진다는 것이 9월 위기설이지요.

 

지난 6월 한국에 갔을때 우리 회원 한분이 심각하게 상담을 하더군요. 잘아는 은행직원이 앞으로 환율이 급상승하여 1달러당 2천원이나 3천원까지도 오를수있다는데 지금이라도 환전을 해놓을까라는 것이었습니다. 저야 당연히 사안이 과장되었고 그런 일은 없을 것이라고 안심을 시켰었습니다. 그런데 9월들어 위기설이 급속히 퍼지면서 2,3천원까지는 아니더라도 환율이 10%나 급등했던 것입니다. 취약한 한국 금융 시스템이 그대로 노출되는 한달이었습니다.

 

< 위기설로 이익을 보는 세력 >

그러면 이번 사태의 갑돌이는 누구일까요? 또 을돌이는 누구일까요?

갑돌이는 누가 뭐래도 작전 세력 또는 투기 세력이라고 할수 있지요. 달러화를 매집해놓고 시세차익을 노리는 세력도 있을수 있고, 원화 약세가 지속되면 높은 가격에 달러를 팔아서 고금리 국가인 한국 채권에 투자하려는 외국인 투기 세력도 있을수 있습니다. 주식 시장의 경우 공매도로 이익을 보려는 세력이 끊임없이 위기설을 퍼트리는 것입니다.

 

이 사람들이야 위기설이 퍼질수록 자신들의 이익이 늘어나니까 그렇다치더라도 이해관계없이 위기설을 퍼나르는 사람들도 있습니다. 정치적인 목적때문이지요. 경제 분야에 깊은 지식도 없이 현정부나 집권 여당에 대한 맹목적인 반대때문에 나라가 망할것이라는 소리를 확대 재생산하고 있는 것입니다. 일부 언론도 여기에 포함됩니다. 그들의 논리는 우려의 차원이 아닙니다. 단순한 우려라면 대안이 나와야 합니다. 그러나 그들이 내리는 결론은 대통령 잘못뽑았고, 국회의원 잘못뽑아서 이런 난국을 맞았다는 화풀이성 성토에 불과합니다.

 

그러나 이들만으로 시장이 움직여지지는 않습니다. 개별적 합리성을 추구하려는 을돌이가 있기때문에 시장이 움직이는 것입니다. 외환 시장에서의 을돌이는 수출 기업들입니다. 수출을 많이하여 달러를 많이 벌어들이는 기업이 있다고 합시다. 이 회사에서 지난달 말 수출 대금으로 1억 달러를 거래처에서 받았습니다. 이를 원화로 환전해야 하는데, 요즘과 같이 환율이 널뛰기하는 시점에는 환전 시점이 중요합니다. 예로 1050원에 환전을 하면 1050억원이 들어오지만 1150원에 환전하면 1150억원이 들어오는 것입니다. 며칠 사이에 1백억원이 왔다갔다하는 것입니다. 9월초가 되자 9월 위기설을 근거로 환율이 급상승을 하기 시작합니다. 이 회사의 자금부장이라면 언제 환전을 할까요? 더 기다리면 높은 가격에 환전을 할수 있다는 것을 알고도 우리나라 환율 안정을 위하여 1050원대에 환전을 할까요? 아니면 더 기다릴까요?

 

우리나라 수출기업들이 9월초에 달러를 풀었다면 환율은 절대 1100원 이상으로 올라갈수가 없습니다. 그러나 그들의 입장에서는 달러를 풀 이유가 없는 것입니다. 환율이 오르면 오를수록 자신들의 이익도 커지고 수출 경쟁력도 생기기때문입니다. 이것이 달러 부족 현상을 심화시키는 것입니다. 9월 위기설이 해프닝으로 끝났지만, 이러한 ‘설’은 이번이 끝이 아닙니다.

 

10월 위기설, 11월 위기설, 12월 위기설이 계속나오고, 프로젝트 파이낸싱으로 인한 저축 은행 부실설도 맹위를 떨칠것입니다. 이런 위기 설이 퍼질때마다 이익을 얻는 갑돌이가 생길 것이고, 자신의 조그만 이익을 지키려고 전체 시스템에 해를 끼치는 을돌이들도 나타날 것입니다.

 

< 미국발 경기 침체가 세계 경제에 미치는 영향 >

서브프라임 사태로 촉발된 금융위기가 신용 위축으로 이어지고 이는 대량 해고와 소비 축소로 이어져서 세계 경기가 침체기로 들어간다는 것은 앞서 설명한바 있습니다. 이를 증명이라도 하듯 미국의 다우 지수가 14.5% 떨어진 것을 비롯, 세계 증시는 연초 대비 대부분 큰폭의 하락세를 보이고 있습니다.

 

그런데 나라별로 하락폭의 차이가 크게 납니다. 증시가 그나라 경제 현실을 비추는 거울이라는 점이 다시 한번 확인됩니다. 미국발 경기침체의 가장 피해자는 중국등 아시아 국가들입니다. 아시아국가들은 제조업을 근간으로 수출을 해서 먹고 사는 나라이기 때문입니다. 중국이 그 대표적인 나라라고   할수 있습니다.

 

중국에 투자를 많이 해놓은 사람중에는 중국에 대해 막연한 희망을 가지고 있는 사람이 많다는 것을 발견할수 있습니다. 13억의 인구에서 나오는 잠재구매력은 중국 경제를 반석위에 올려놓을 것이라는 것입니다. 그러나 먼훗날 그런 날이 오겠지만 현재는 수출을 해야 먹고 사는 나라임에 틀림없습니다. 2007년도 기준으로 중국의 총수출액은 1조 2170억 달러로서, 총수입액 9013억 달러를 크게 초과하고 있습니다. 수출이 수입보다 35%나 더많은 전형적인 수출국가입니다. 더욱이 미국에 대한 수출의존도가 19.4%나 이르는 대미 의존형 수출국가라 할수 있습니다. 그 동안 중국이 보여주었던 높은 경제 성장율도 지난 몇년간 미국을 비롯한 전세계적 경기 호황에 힘입은 것을 감안하면, 앞으로 중국경제가 처할 어려움을 짐작할수 있습니다.

 

물론 우리나라도 전통적인 수출주도형 경제국가입니다. 그러나 중국보다는 상황이 나은 편이지요. 2007년 기준으로 우리나라의 총수출액은 3715억 달러, 총수입액은 3568억 달러로서 수출이 수입에 비해 4%밖에 많지 않습니다. 대미 수출의존도는 12.3%에 불과합니다. (그러나 실질적인 대미 의존도는 이 보다 높습니다. 중국으로 수출되는 물량의 상당부분이 최종적으로는 미국으로 향하기 때문입니다.)

 

물건을 사야할 사람이 돈이 없어서 못사겠다는데, 물건을 파는 사람이 장사가 잘될 턱이 없습니다. 이것은 상식이지요. 이에 따라 중국 경제가 앞으로 수년간 어려움에 처할 것이라는 전망이 나오는 것입니다. 6000선까지 가던 중국 상해 증시가 곤두박질해 2000선까지 내려온 것은 결코 우연이 아닙니다. 올해만 해도 연초대비 9월22일 현재 57.6%나 주가가 떨어졌습니다. 유통주가 늘어날 것이라든지 다른 원인도 물론 있습니다. 그러나 가장 중요한 팩터는 중국 경제 자체에 빨간불이 켜졌다는 것입니다.  

 

중국형 경제를 지향하는 베트남도 이 위기를 비켜가지 못하고 있습니다. 베트남의 경우 수출이 수입보다는 적은 나라지만 이는 내수 시장이 커서라기보다는 수출 경쟁력이 상대적으로 떨어진다는 것입니다. 베트남의 경우 미국 수출 의존도는 22.5%로 중국보다 더 높습니다. 미국이 기침을 하면 몸살을 앓는 경제 구조지요. 베트남도 연초대비 주가가 50.1%가 떨어졌습니다.

 

이에 비해 같은 제조업 중심의 수출 경제형 국가지만 한국이나 대만, 싱가포르는 상대적으로 상황이 양호합니다. 대만의 경우 수출이 수입보다 12%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 우리와 비슷한 12.8%에 불과합니다. 싱가포르도 수출이 수입보다 14%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 8.9%에 불과합니다. 우리나라 증시는 연초대비하여 9월22일 현재 21.2%가 떨어진 상태이고, 대만은 26.6%, 싱가포르는 26.5%가 떨어진 상태입니다.

 

같은 수출주도형 경제를 지향하는 나라임에도 중국이나 베트남과 같은 국가군과 한국, 대만, 싱가포르는 질적으로 다릅니다. 전자는 저렴한 인건비가 경쟁력이지만 후자는 나름대로 축적한 기술이 경쟁력이기 때문입니다. 인건비를 경쟁력으로 하는 나라중 인도 증시도 31.6%가 떨어졌고, 인도네시아 증시도 30.5%가 떨어진 상태입니다.

 

그러면 그 이유는 무엇일까요? 지난 3월말에 발표한 84탄에도 자세히 설명드렸지만, 원자재가 상승으로 인하여 전체 원가에서 차지하는 인건비의 비중이 점점 작아지고 있다는데 있습니다. 한마디로 저임금의 잇점이 상대적으로 약화된다는 것입니다. 예를 들어 국산 제품이 1천원인데 중국산 제품이 5백원이라면 나름대로 싼맛에 중국산을 찾는 사람이 많을 것입니다. 그러나 국산 제품이 1천원인데 중국산 제품이 9백원이라면 조금은 고개를 갸우뚱 할것입니다. 이런 일들이 전세계에서 발생하고 있는 것입니다.

 

유가의 상승으로 상대적 이득을 보는 나라도 있습니다. NAFTA 가입국인 멕시코입니다. 유가의 상승으로 물류 비용이 증가하게되면서 중국에서 완제품을 만들어 수입하는 것보다 인건비가 다소 비싸더라도 멕시코에서 완제품을 만들어서 미국으로 수입하는 것이 가격경쟁력이 있는 것입니다. 이때문에 멕시코 증시는 연초대비 9월 22일 현재 11.6%의 하락세만 보이고 있는 것입니다. 멕시코라고 해서 세계적 경기 침체를 피해갈수 없지만 상대적으로 이득을 보고있다고 할수 있습니다. 물론 멕시코는 산유국이라는 장점도 있습니다. 그러나 같은 산유국이면서도 30%대의 하락을 보이고 있는 인도네시아를 보면 산유국이란 것이 절대 변수가 아님을 알수 있습니다.

 

산유국으로서의 잇점은 북해 유전을 가지고 있는 영국과 비슷한 경제 구조 및 규모를 가진 프랑스 / 독일의 하락율을 비교하면 될것입니다. 영국의 경우 연초대비 하락율이 18.4%인데 반하여 프랑스는 23.9% 독일은 23.2%가 하락하였으므로 산유국으로서의 메리트는 5% 정도로 보아야 겠지요.

 

< 대응 전략 >

100년에 한번 올까말까하는 위기를 맞고 있다고 지적한 그린스펀의 말이 아니더라도 지금의 금융위기는 결코 단기간 치유될수 있는 성질의 것이 아닙니다. 현재 벌어지고 있는 금융위기의 본질이 ‘신용의 훼손’과 ‘불신’이기 때문입니다. 다시말해 경제 주체끼리 서로 못믿기 때문에 지금과 같은 일이 벌어지는 것입니다.

 

어떤 사람이 약속을 열번 지켰다고 합시다. 이 사람은 신뢰할만한 사람으로 평가 받을 것입니다. 그런데 피치못할 사정으로 약속을 지키지 못하는 일이 벌어졌습니다. 이 사람이 다시 신뢰할만한 사람으로 평가 받으려면 약속을 열번 더 지킨다하여도 예전의 평판을 되찾기가 쉬운일은 아닙니다.

 

지금 상황이 바로 그렇습니다. 시장의 자생력으로 신뢰를 회복하기에는 건너야 할 강이 너무 많습니다. 시장 참여자 모두 서로 손해를 보지 않으려고 눈치만 보기때문입니다. 그렇기때문에 미국정부에서는 시장에 개입하지 않으려던 기존의 방침을 철회하고 7천억원의 자금을 투여하여 시장 개입에 나서려는 것입니다. 정부가 보증을 해줄테니 걱정하지 말고 거래를 하라는 의미입니다. 한편에서는 국민이 낸 세금을 금융 시장을 살리는데 사용하는 것이 적절한가의 논란이 아직도 진행중이고, 다른 한편에서는 정부의 개입 시기가 너무 늦었다는 지적이 일고 있지만, 이러한 미국 정부의 노력이 실현된다면 시장 기능을 회복하는데 많은 도움이 될것입니다. 미국 정부에서는 각국 정부에게 특단의 조치를 내려줄것을 권고했다는 보도도 있습니다. 십시일반이라고 경제주체들이 경제를 살리려는데 동참을 한다면 이번 위기도 극복될수 있을 것으로 믿습니다.

 

우리나라의 경우는 다른 나라에 비하여 상황이 유리한 편입니다. 첫째, 10년전에 외환위기라는 일을 겪어보았기때문에 이번 사태도 시간의 문제이지 세상의 종말이 다가온 것이 아니라는 것을 누구나 알고 있습니다. 한마디로 예방 주사를 미리 맞은 셈입니다. 둘째, 그 동안 내수 시장이 침체되어 왔기때문에 정부의 규제완화 의지에 따라서 내수 시장은 살아날 가능성이 높습니다. 이렇게 될 경우 수출 시장에서의 부진을 어느 정도 만회할수 있지 않을까 하는 생각입니다. 셋째, 중국등 저임금 국가에게 일방적으로 밀리던 수출 경쟁력이 이번 기회에 어느 정도 만회될수 있습니다. 마라톤을 뛸때 나도 힘들지만 상대는 더 힘들거라고 생각하면 상대를 이길수 있습니다.

 

모두가 안될거라는 외환위기 극복을 금모으기등을 통해서 가장 빨리 헤쳐나온 우리입니다. 위기를 위기인지도 모르고 아무 생각없이 지내는 것도 문제지만, 비관론에 빠져서 위기 의식을 지나치게 확대 재생산하거나 더 나아가 국제 투기자본의 노림수에 동조하여 호들갑을 떠는 일은 없어야 하겠습니다.

 

국제투기자본은 하이에나 떼와 같습니다. 결코 힘센 사자에게는 덤벼들지 못합니다. 자기보다 약하다고 생각하는 짐승에게만 달려들어 잡아먹고 말지요. 그러나 사자가 병이 들었다고 생각하면, 사자조차도 하이에나의 공격을 피할순 없습니다. 우리나라보다 경제 규모가 큰 영국조차도 이들의 공격에 견뎌내지 못한 전례가 있습니다. 이때문에 여러나라는 병이 들었어도 아픈척하지 않는 사자 흉내를 내는 것입니다. 그런데 일부 사람들은 없는 병도 있다고 소문을 내서 영국 신문에까지 보도되는 해프닝을 벌이고 있습니다. 그러나 지금의 경제 위기는 우리만 겪는 것도 아니고, 이 위기라는 것이 상대적이기 때문에 오히려 우리에게 기회로 작용할 가능성도 높습니다. 위기를 기회로 보는 눈과 용기가 여러 경제 주체들에게 필요한 시점입니다.

 

그러면 각 개인들은 어떻게하는 것이 좋을까요? 누누이 말씀드리지만 변화는 위기일수도 있지만 기회도 됩니다. 전에 우리 동호회 회원님이 기회가 오는 것을 본능적으로 느끼겠다고 게시판에 올린 적도 있지만 아기곰도 이 말씀에 전적으로 동의합니다. 10년만에 다시오는 기회를 앞으로 맞을 가능성도 있습니다. 대나무가 휘면 휠수록 반탄력도 커지듯이 시장이 왜곡되면 될수록 회복력이 강해지기 때문에 기회가 많은 법입니다.

 

이에 따라 재테크 분야별로 제 의견을 피력해 보겠습니다.

 

첫째, 주식 시장 (직접 투자 및 국내 펀드)

연초대비 21.2%가 빠지면서 주식에 투자하신 분들은 편치않은 한해를 보내고 계실것입니다. 그러나 이것이 우리나라의 경쟁력이 없어지고 있다는 증거는 아닙니다. 중국의 57.6%, 베트남의 50.15까지는 아니더라도 대분분의 유럽 국가나 아시아 국가들은 모두 우리나라 증시보다 더 빠지고 있습니다. 그나마 우리는 선방을 하고 있는 것입니다. 우리보다 적게 빠진 나라는 유전을 보유하고 있다든지, 지정학적 위치가 좋다든지 하는 특수한 몇몇 경우에 불과합니다.

 

이렇듯 우리나라의 펀더멘털이 훼손되지 않았기때문에 세계 경기가 회복되는 조짐을 보이면 어느나라보다 먼저 뛰쳐나갈 저력이 우리증시에는 있습니다. 아직도 세계적 금융 위기나 경기 침체가 진행중이기때문에 지금이 투자할 시기라고 말씀드리기는 어렵지만 그 시기가 그리멀지는 않을것이라고 생각합니다.

 

지수적으로도 종합지수 1400정도면 바닥은 아니더라도 무릎이나 정강이 정도는 아닐까 싶습니다. 우리나라의 경제 체력에 비추어 볼때도 그렇지만 2006년 1월부터 2007년 3월까지 15개월간 주가지수가 1300~1400선을 오가면서 바닥을 다져놓았기때문에, 이 벽을 뚫고 그 이하로 주가가 떨어지기는 쉽지 않습니다. 만약 이벽이 깨질 정도의 악재라면 다른 나라의 주가는 더 하락했다고 볼수있겠지요.

 

둘째, 해외 펀드

작년 하반기부터 중국 증시의 하락 가능성에 대해 세미나나 칼럼등을 통하여 여러차례 말씀드렸습니다. 그때라도 중국 펀드에서 빠져나온 분이 있다면 자산이 반토막으로 줄어드는 아픔은 겪지 않았을 것입니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. 어제 (9월 22일) 중국 증시가 큰폭으로 올랐습니다. 이것을 보고 중국 증시가  과거의 영화를 되찾을 것이라고 착각하지 마시기 바랍니다. 중국 정부의 부양조치에 힘입은 단순한 기술적 반등일 따름입니다. 앞서 설명드린대로 중국 기업의 경쟁력은 많이 훼손되었으며, 현재의 경제 상황이 중국에는 절대 불리하게 돌아갈수 밖에 없습니다. 지금과 같이 반등을 할때가 수렁에서 빠져나올수 있는 기회입니다.

 

브릭스나 원자재 펀드도 마찬가지입니다. 물건을 사는 사람이 적어지면 물건을 만들거나 파는 사람이 돈을 벌일은 없습니다. 또한 물건을 적게 만들면 물건을 만드는데 들어가는 자재도 적게 필요한 것입니다. 이에 따라 미국등 소비 시장에 먼저 찬바람이 돌면, 중국등 생산지에 찬바람이 돌게되고, 시차를 두고 러시아, 호주, 브라질과 같은 자원보유국이 타격을 입는 것입니다.

 

해외펀드에 투자를 하신 분이있다면 차라리 국내 펀드로 돌리시는 것이 좋을듯합니다. 더욱이 중국 펀드라면 강력히 권고해 드립니다. 중국 펀드에서 국내 펀드로 자금을 돌리는 것도 우리나라 경제 회복을 위해 큰 도움이 됩니다. 수출시장에서 중국은 제일의 경쟁자입니다. 저가격을 내세워 기존의 거래선을 뺏기고 도산하는 우리나라 중소기업은 부지기수입니다. 이와 같은 경제 전쟁에서 적에게 군자금을 대주는 행위가 바로 중국 펀드에 투자를 하는 것입니다. 중국 기업은 풍부한 자금력과 저렴한 인건비를 무기로 세계 시장을 누비는데, 우리나라는 기준금리나 올려서 중소기업의 돈줄을 옭아매고 있는 현실에서 누구를 지원해야 할지 생각해보시고 투자에 임해야 할것입니다.

 

셋째, 외환 투자

달러가 오를 것이라는 소문이 돌면서 달러를 매집하려는 사람도 나오는 것같습니다. 결론부터 말씀드리면 달러 투자는 장기적으로 보면 손실이 날 가능성이 높습니다.

 

부시 대통령이 강달러 정책을 선언했다고 하지만 이 말은 부시 대통령이 부임했을때부터 했던 말입니다. 그동안 약달러 정책을 쓰겠다고 한적이 한번이라도 있는지 조사해보시기 바랍니다. 미국민의 자존심을 위한 일종의 선언적 의미밖에 없습니다. 무역 적자와 재정 적자가 지속되는 미국의 경제 현실에 비추어 달러화가 지속적으로 다른 나라의 화폐보다 가치가 더 나갈수는 없는 것입니다. 아무리 멋있는 수사를 동원한다하여도 본질이 달라지지는 않습니다. 흔히 시중에 회자되는 말로 호박에 줄긋는다고 수박이 되지는 않는다는 말씀입니다.

 

장기적으로 보아도 미국의 경제 성장 속도가 우리나라의 경제 성장 속도를 앞지를 가능성은 거의 없습니다. 그러므로 원화의 달러화에 대한 강세는 당연한 일입니다. 더구나 이번에 7천억 달러의 자금을 시중에 풀게되면 그만큼 달러화의 가치는 약해질 가능성이 높습니다.   

 

다만 우리나라의 달러 사정이 일시적으로 좋지 않다는 것이 유일한 이유라면 이유입니다. 그러나 달러가 부족한 것이 아니라 조선업체등 수출 기업등에서 원화 강세를 예상하고 헤지를 위해 미리 달러를 당겨쓴 것이 지금의 문제를 일으킨 것입니다. 이번에 수출기업의 손실이 많았던 만큼 과거와 같은 무분별한 헤지는 줄어들것으로 보입니다.

 

현재의 무역 적자도 일시적인 현상으로 보입니다. 원자재가가 오르는 때에는 오른 원자재가가 수출가에 반영되기 전까지는 무역 적자 현상이 보이기 마련입니다. 예로 7월에 90만 달러어치 원자재를 사와서 가공하여 8월에 100만 달러에 수출했다고 가정하면 이 거래만 보면 결코 적자 수출은 아닙니다. 그러나 원자재가 계속 올라서 8월에 110만 달러 어치를 수입했다고 하죠. 이 경우 8월만 보면 수출은 100만 달러에 수입이 110만 달러로서 10만 달러의 무역 적자가 발생하는 것으로 보이는 것입니다. 그런데 원자재가 더 이상 인상되지 않는다고 하면 9월에는 수출이 120만 달러, 수입이 110만 달러로 다시 무역 수지가 흑자로 전환되는 것입니다. 그러므로 상반기에 나타난 무역 적자 현상은 4/4분기로 가면 흑자로 돌아설 가능성이 높습니다. 원유가등 원자재가가 안정추세를 보이고 있기때문입니다.

 

자본 거래에 있어서도 증시의 외국인 투자비중이 그동안 꾸준히 낮아져 왔기때문에 더 빠져나갈 가능성이 점점 줄어들고 있습니다.

 

결론적으로 달러화에 대한 수요보다 달러화의 공급이 많은 구조가 우리나라이기 때문에 연말경이나 내년초부터는 원화 강세가 다시 재현될 가능성이 높습니다. 원화 약세가 지속된다면 수입 물가를 잡기 위해서라도 금융당국에서는 금리 인상을 할수 밖에 없고, 이것은 중소 기업이나 가계에 커다란 짐으로 작용됩니다.

 

넷째, 부동산 투자

지난 칼럼에서도 말씀드렸듯이 정부의 규제 완화가 부동산 투자 수익율과 직결되는 상황입니다. 시장이 불안정하다고 판단되면 규제 완화 속도나 폭이 적게될 것이고, 안정적이다 싶으면 그 속도나 폭이 커질 것입니다. 그러나 건설 경기가 내수 경기를 지탱하는 커다란 축중 하나임으로 시간이 지날수록 부동산 투자에는 유리한 환경이 조성될 것입니다.

 

문제는 정부가 지나치게 눈치를 많이 본다는 것입니다. 전면적인 규제 완화로 인해 주택 시장이 다시 2006년도와 같이 들끓게 되면 그 비난을 감내할 자신이 없기때문입니다. 그러나 정부가 착각하는 것이 있습니다. 경기를 동네 아이들이 타는 세발 자전거로 생각하는 경향이 있는 것같습니다. 손으로 살짝 민다고 앞으로 가고 다시 잡으면 그 자리에 서고하는 세발 자전거와 같이 경기를 미세 조정할수 있다고 생각하는 것 같습니다.

 

그런데 경기는 기관차와 같습니다. 석탄 몇 삽 퍼 넣는다고 기관차가 움직이지는 않습니다. 괜한 석탄만 낭비할 뿐이죠. 기관차를 움직이게 하기 위해서는 석탄을 끊임없이 넣어야 합니다. 처음에는 꿈쩍도 안하던 기관차도 어느 정도 임계점을 넘게되면 서서히 움직이게 됩니다. 그런데 이런 기관차도 세우려면 쉽지가 않습니다. 석탄을 더 이상 넣지 않아도 관성에 의해 세우려는 곳보다 훨씬 멀리가서 서게 마렵입니다. 경제의 규모가 크면 클수록 기관차의 크기가 커지는 것입니다.

 

차갑게 식은 부동산 경기를 한두개의 규제 완화로, 더욱이 실체도 없는 구두탄으로 살릴수는 없습니다. 시장의 내성만 키울뿐이죠. 이처럼 질질 끌지 말고 차라리 풀건 풀고 묶을것은 묶고 하여 시장에 확실한 시그널을 주는 것이 정책 효과를 낼수 있는 방법이라고 봅니다.

 

앞서 말씀드린대로 정부의 정책이 현 시점에서는 가장 중요합니다. 지금까지 발표된 정책을 바탕으로 대응책을 말씀드리자면,

 

무주택자라면 지금까지는 3억원 이하의 저가 주택 매수가 좋았지만 현재로서는 매수를 보류하는 것이 유리할듯 싶습니다. 그 동안 3억원 이하의 저가 주택이 본질 가치보다 너무 오른 감이 있고, 앞으로 정부의 공급 확대 정책이 본격화된다면 무주택자들에게 많은 기회가 있을 것이기 때문입니다. 정부에서 떡을 많이 준비한다고 하니, 미리 밥을 많이 먹을 필요는 없지요.

 

그러나 갈아타기를 고려하고 대상을 3억원에서 6억원 사이의 중가 주택을 생각하고 있다면 지금 행동에 나서는 것도 좋습니다. 정부에서 준비하는 떡이 배고픈 사람을 위해 마련하는 것이지 맛있는 떡은 아니기 때문입니다. 다시말해 정부에서 공급을 확대한다고 하여도 입지가 좋은 곳은 한정되어 있기때문에 시장이 양분될 가능성이 높습니다. 다른 사람이 떡을 기다리는 동안, 맛있는 떡을 상대적으로 싼 가격에 먼저 사먹는것이 낫다는 이야기입니다.

 

6억원 이상의 고가 주택을 생각하는 사람이라면 아직 시간이 더 남았다고 할수 있습니다. 양도세 고가 주택 규정이나 종부세 완화 계획에 따라 고가주택의 개념이 기존의 6억원에서 9억원으로 상향 조정됨에 따라 고가 주택 보유에 대한 심리적 불안감이 없어져서 매물 공세는 사라진다 하더라도, 가장 중요한 대출 규제가 풀리지 않는다면 상승에 걸림돌이 되기 때문입니다. 그러므로 고가 주택 시장은 확실한 호재가 있는 곳을 중심으로 선별적으로 접근해야 할것입니다.

 

이상으로 국제 경제 흐름과 우리의 대응 전략에 대해 살펴보았습니다. 하고 싶은 말씀을 다 드리지도 못한 것 같은데 글이 너무 길어졌습니다. 더 자세한 이야기는 두달후 서울에서 뵙고 말씀드릴 기회가 있을 것입니다. 지금은 변화의 시대이고, 변화는 위기일수도 있지만 기회일수도 있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 

* 출처 : 아기곰동호회 / 아기곰 님

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[스크랩] ★ 부동산 실전 투자 다섯박자 ★ |부동산노트

2008-07-22 11:46

http://blog.drapt.com/sjylee/677231216694810587 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

 

★ 김종갑 부동산 실전 투자 다섯박자 ★

 
 

첫박자 수억의 가치- 부동산 매수와 매도 전략 ★

 
▶천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?
일부 지역의 폭등과 중소형 아파트 . 빌라 등의 폭등이 자랑스럽게 들려오건만 과거에 화려한
명성을 자랑하던 전통적인 대중 선호 지역과 중대형 평형은 지리한 하락의 늪에서 헤어나오지 못하고 있습니다.
 
▶어떤 형태로든 현 정부는 다른 나라에서는 찾아 볼 수 없는 이전 정부의 사회주의 규제 중심의
올가미를 거두어 들여야 하는데 쇠고기 파동과 물가.유가 폭등 등으로 타이밍을 잡기가 애매모호한
상황입니다.
6억 이상의 명품 아파트 초강력 규제가 이어진다면 우리의 부동산은 지역별. 평형별. 선호도별 시세 차이가 없는 일그러진 부동산 시세 왜곡현상으로 향후 심각한 후유증을 남길 것이 분명합니다.
 
▶규제로부터 자유로운 서민 아파트의 폭등은 수도권 무주택 절반을 절망의 심연으로 몰아 넣을 것이며, 그 중에서도 자본금 1억 미만인 서민들은 두 배가 오른 곳이 대부분인 소형 아파트나 빌라를 대출 끼고 꼭지 시세에 잡다가 대출금도 건지지 못하는 상황에 직면할 것입니다.
 
▶6억 양도세. 종부세. DTI 규제의 결정적인 패착은 중대형 선호 아파트 추락과 소형 소외 아파트 광폭을 불러 일으켜서 서민 아파트를 폭등시킨데 있습니다.
하지만 결국은 지금의 왜곡된 부동산 흐름이 선진국형 시장 자율 중심의 규제 완화가 이루어질 경우에 급기야 서민 아파트 거품성 폭락과 중대형 아파트의 가스성 폭등을 야기하면서 희비가 교차되는 썽곡선을 그릴 것입니다.
 
▶이제 여유 돈이 있다고 하여 재개발. 재건축 등을 기대하고 묻지마 형식의 소형 아파트나 빌라를
매수하시는 분들은 과거 10년 동안 철저하게 외면 당했던 소형 아파트. 빌라. 다주택을 꼭지에
잡아 또다시 과거 10년과 같은 장기 침체의 마수에 걸려들 수도 있습니다. 
지금은 매수나 매도를 신중히 해야할 때입니다.
 
▶자 그렇다면 불확실한 현 상황에서 어떻게 매수와 매도의 전략을 펼치는 것이 최선의 수익률을
가져올 수 있을까요?
그 동안 과거 10년 통계를 볼 때에 수익률이 가장 높았던 미분양. 분양권. 분양 등을 여러차례 추천하였기 때문에 오늘은 기존 아파트의 매매를 중심으로 생각의 실타래를 풀어 드리겠습니다.
저는 이론만을 위한 찌꺼기를 이야기 하지 않으며 실전의 땀 냄새가 흠뻑 배어 있는 알맹이만을
이야기 합니다.
 
 
1. 부동산 시장 흐름에 따른 매도와 매수의 전략
 
▶우선 가장 기본적인 사항으로 보유한 아파트의 부동산 흐름을 파악해야 합니다.
특별한 경우가 아니면 부동산 침체가 이어지고 있는 상황에서 아파트를 매도해서는 안 됩니다.
특히 최고점 대비 30% 이상 하락한 아파트를 매도하는 것은 그 어떤 유망한 곳으로 갈아타기를
한다고 해도 이익을 기대하기가 어렵기 때문에 불안한 심리를 이겨 내고 폭등 및 반등시까지
인내하셔야 합니다.
 
▶아파트는 반드시 오르게 되어 있으며 통상적으로 2년 주기로 폭등이 이어지는데 보통 폭등기는
급등의 시작과 끝을 기준으로 6개월에 걸쳐 파상적으로 오르지만 하락기는 단기 급락보다는 완만한 하향 곡선을 그리며 1년 6개월 정도 조정을 보입니다.
 
▶정도의 차이는 있지만 2006년 폭등한 대부분의 지역은 2008년 말부터 2009년 초에 이르는 기간이
유력한 2년 주기 폭등 기간이니까 참고 삼아서 그 때까지는 기다려 보시는 것이 좋습니다.
 
▶4억 기준의 아파트가 하락기에는 2억 5천-3억선에도 매도가 잘 안 되지만 폭등기에는 5억-5.5억까지 올라도 팔려는 사람이 없는 진풍경을 연출하는데 폭등과 급매의 가격 차이를 아무리 적게 보아도 무려 2억이나 발생합니다.
보통 대출이 많거나 자본금 압박이 심한 분들이 이를 견디지 못하고 헐값으로 매도하는 경우가
많은데 하락기의 초반이라면 모를까 2년이 다 되어 가는 이 시점에서는 기다리는 것이 정석입니다.
 
▶침체기 지역의 경우 매도자의 입장에서는 매도를 해서는 안되지만 이를 거꾸로 되짚어 보면
매수자 입장에서는 최상의 매수 타이밍이라고 보시면 됩니다.
다만 아파트를 꼭지에 잡았다는 생각이 들면 잔금을 치르기 전에 할 수 있는 한 되파는 것이 최선의 방책입니다.
 
▶보통 부동산 흐름이 좋지 않은 지역의 주택은 온갖 유언비어가 판을 치면서 매수 의지를 꺾는 경우가 많은데 2년 조정 기간이 되었고 전문가들이 바닥을 인정한다면 자신의 여건에 맞는 아파트를
급매로 골라 잡는 것이 매우 좋습니다.
아파트값이 너무 떨어져서 많은 사람들이 매수하기를 꺼려하는 지역이 절대적인 매수 지역이며
적절한 매수 타이밍 시기입니다.
 
▶지금 어느 지역을 매수해야할 지 고민에 빠진 분들은 최근 1년동안 많이 오른 곳은 절대적으로 피해야 하며 2006년 하반기에 많이 오르다가 크게 조정을 보인 버블7 지역 등에 발품을 팔아서
급매를 잡기 위해 여러 곳에 거미줄 치듯 받쳐 놓아야 합니다.
 
▶반대로 2007년-2008년 현재 폭등하였거나 폭등을 이어가는 곳은 보유 3년(서울 신도시 거주 2년 포함) 비과세를 기준으로 무조건 매도할 것을 권하며, 대출이 많거나 실거래가 판정이 어려운 빌라.다가구.다주택의 경우는 비과세 요건을 충족시키지 않았더라도 단기 차익에 만족하고 매도할 것을
권합니다.
 
▶서울과 일부 지역의 재개발.재건축은 앞으로 수년 동안 뜨거운 감자가 될 것이 분명하지만
단기간에 50%-100% 오른 아파트는 뒤도 돌아볼 것 없이 비과세 조건이 되었거나 비과세 조건을 충족하지 않았다고 하더라도 과다 대출. 시세 판단이 자유로운 빌라 및 다세대를 보유하신 분들은
매도에 적극적일 필요가 있습니다.
 
▶폭등시에 유념할 점은 아파트의 경우 70% 올랐다면 빌라나 다세대. 다가구의 경우는 30% 정도가 꼭지라는 사실을 기억하시고 아파트처럼 시세의 70% 상승기까지 기다리지 마시고 매도하십시오.
 
▶아파트가 폭등할 경우는 하락할 시기와는 반대로 온갖 호재가 만발하여 앞으로 얼마까지 더 오를 것이라는 환상적인 장미빛 청사진이 줄을 잇게 되는데 이 경우 엄청난 절제력을 발휘하여 매도하실
것을 강력하게 권합니다.
일반 대중들이 벌떼처럼 달라붙는 상황은 이미 정상 고지라는 사실을 아시고 설령 각종 호재가
만발한 상황일지라도 그 유혹에 머뭇거리지 말고 매도하셔서 더욱 높은 시세 차익을 안겨 주는
비수기 지역 급매 혹은 분양. 미분양.분양권 등으로 재빨리 갈아타야 합니다.
 
▶또한 다주택인 분들은 중과세 완화를  기대하여 그 때까지 보유하지 마시고 폭등시에 시세 차익이 적은 아파트를 과감하게 매도하시고 분양 등으로 갈아탈 생각을 하십시오.
다주택자의 매도 조건은 언제 있을 지 모르는 세금 완화보다는 폭등기입니다.
 
▶어떤 분들은 자신의 아파트가 100% 오른 상황임에도 불구하고 앞으로 전철이나 기타 호재가 들어온다는 것을 믿고 그 호재가 달성이 될 때까지 기다리시는데 절대로 그래서는 안 됩니다.
아파트는 폭등시에 이미 호재가 80%는 반영이 되는데다가 지엽적인 호재보다는 거시 지역의
부동산 흐름이 절대적인 영향을 미치기 때문에 지엽적인 호재에 연연하지 마시고 폭등시 매도하셔야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
 
▶쉽게 설명해서 2억 아파트가 3.5억까지 올랐는데 앞으로 보유 아파트가 3년동안 오를 시세와
분양.미분양.분양권 혹은 비수기 지역 급매로 갈아탈 경우의 3년 후의 시세 상승을 비교하면
답이 그냥 나옵니다.
보유 아파트와 오랫동안 결혼하시는 것은 투자 측면에서만 본다면 최악의 선택입니다.
 
▶그리고 아파트는 입지. 아파트 기본 조건 즉, 입주년도. 역세권. 세대수. 평형. 환경 등에
따라서 일정한 시세 차등이 발생하는데 그러한 상황에 대한 기본적인 인식을 바탕으로
가치의 차등을 인정하면서 침체기의 인내와 폭등시의 절제를 발휘해야 합니다.
특히 외국의 경우 분양한 새아파트, 입주한 새아파트. 오래된 아파트의 시세 차이가 3배까지 나는
경우가 종종 있기 때문에 새아파트와의 기존 아파트의 단순 비교는 무리이며, 비슷한 규모의
기존 아파트를 새아파트의 시세까지 기대하는 것 자체가 무리라는 사실을 깨닫고 한계를 인정하는
지혜도 요구 됩니다.
 
▶오피스텔이나. 상가 등은 가변성이 많기 때문에 순수 투자 목적으로는 부적합합니다.
금융비용과 기회 비용을 따지면 대부분 손실을 보는 경우가 많기 때문에 투자 목적으로 오피스텔과
상가로 접근하시는 분은 바람직하지 않습니다.
다만 임대 목적. 역세권. 대형 상권 및 아파트 밀집 지역. 유동인구가 많은 지역은 투자성이 충분하므로 전문가의 컨설팅을 받고 접근하시는 것이 좋습니다.
 
▶경매나 공매. 땅의 경우는 인터넷으로 널리 알려져 있거나 실력을 인정받는 믿을만한 고수분들의
추천이 거의 절대적이라는 사실을 아시고 그 분들 역시 믿음이 보장이 된다는 조건하에서
매수할 것을 추천드리며, 혼자서 접근하시는 것은 피하실 것을 권합니다.
 
▶꼭 반추해야할 사항은 부동산 매매시에 미래 트랜드와 더불어 정부 정책의 수혜 여부를 감안해야
하며 눈에 보이지 않는 시간. 다른 곳에 투자시 수익률. 갈아타기시의 이익 등의 눈에 보이지
않는 기회 비용 및 내재가치를 염두셔야 한다는 점입니다.
 
▶결론적으로 매수하려는 사람은 비수기에 불안감을 떨치고 급매를 잡아야 한다는 점과, 성수기에는 군중 심리에 현혹이 되어 오른 아파트를 비싼 가격으로 매수하셔서는 안 되며 , 매도자의 경우는 그와는 정반대로 비수기에 인내심을 가지고 보유하셔야 하며 성수기에는 환상적인 청사진을 절제하고 매도하는 것이 핵심이라고 할 수 있습니다.
 
 
 
2. 자신의 자본금. 대출. 연봉. 마인드에 따른 투자 전략.
 
▶부동산 매매시 자신의 기본적인 조건을 판단하는 것은 아파트를 파악하는 것 못지 않게
중요합니다.
이른바 지피지기의 전략이 부동산 투자에도 그대로 적용이 된다고 판단하시면 됩니다.
 
▶모든 재화와 용역이 마찬가지겠지만 부동산 상품도 절대적인 가치와 상대적인 가치를 모두
판단하고 전략을 세워야 합니다.
A아파트가 개인의 제반 조건에 따라서 김선생님에게는 좋을 수 있지만 이선생님에게는 나쁠수도 있습니다.
또한 두 분 모두에게 좋을 수도 있고 전부 나쁠 수도 있습니다.
 
▶그렇기 때문에 다른 사람에게 좋은 물건이라고 해서 덮석 계약을 해서는 안 되며, 자신의 조건과
상황을 부동산 상품에 적용하여 매수와 매도를 하는 기술이 필요합니다.
 
▶우선 자신의 보유 총자금과 투자 자금을 바탕으로 그에 합당한 부동산을 매수해야 하며. 연봉과
저축률. 대출과 대출에 따른 심리적인 컨트롤 등을 모두 감안해서 가격대를 결정하는 것이
좋습니다.
 
▶투자를 해 본 분들이나 자본금이 넉넉한 분들은 비교적 적극적이고 긍정적인 마인드를 가진
반면에 투자의 경험이 없거나 자본금이 부족한 서민분들은 지나칠 정도로 소극적인 투자와 부정적인 마인드를 가지는 경우가 대부분입니다.
마인드와 투자 수익률은 거의 정비례하기 때문에 자본금이 부족한 서민 분들도 부자들의 적극적이고 긍정적인 마인드를 어느 정도 갖춘 연후에 실전 투자를 하시는 것이 바람직합니다.
 
▶실거주와 투자 수익률 사이에서 고민하는 분들도 의외로 많은데 이러한 고민 역시 부자들보다는
서민들의 당골 메뉴라 할만합니다.
 
▶부동산은 재테크의 핵심이기 때문에 실거주와 투자 수익을 같은 선상에서 비교하시면 안 됩니다.
무조건 투자 우선으로 접근하셔야 하며 실거주는 비과세 요건 충족을 해야 하는 서울과 신도시에
국한 하되 이 역시 출퇴근이나 학군의 불편함이 따르더라도 투자 우선으로 접근하시는 것이
여러모로 유리합니다.
투자만으로 100% 접근해도 황금알을 고르는데 제약이 따르는데 편의성이라는 조건을 혹처럼 붙인다면 투자 반경이 좁아지기 때문에 투자 수익률은 무조건 떨어질 수밖에 없습니다.
 
▶우선 고생이 되더라도 투자 우선으로 모든 힘을 응집해야 향후에 자본금이 축적이 된 상황에서
자신이 원하는 그 어떤 지역이든 매수할 수 있는 여유가 생기는 법입니다.
이 점만 본다면 실거주가 필요 없는 수도권이 서울과 신도시보다 유리하다고 할 수 있습니다.
 
▶통상적으로 분양.미분양.분양권(분양한지 6개월 이내)의 경우는 분양가와 프리미엄을 포함하여
자본금이 50% 정도만 되어도 무리한 투자가 아니며 전세를 주고 입주할 것을 감안하더라도
40% 정도의 자본금만 있어도 과감하게 투자할 필요가 있습니다.
이런 의미에서 자본금 90%로 분양 받는 분은 대출 활용을 못하는 경우이니까  좀 더 큰 평형에 투자 하는 것이 수익률 면에서 훨씬 유리합니다.
 
▶특히 미분양 조건이 좋은 경우에 30% 자본금만으로도 매수할 필요가 있는데 다만 이 경우에
등기 후 매도가 가능한 아파트로 국한할 것과 입주 1년~6개월 전부터 부동산 사장님. 전문가들과의
관계를 돈독히 하여 매도에 어려움이 없도록 장치를 깔아야 합니다.
 
▶등기를 하기 위해서는 모든 금액이 100% 있어야 가능할 것으로 판단하지만 분양 자금 전액을 가지고 등기를 하는 사람은 거의 없으며, 부동산 사장님과 매수자의 대출금을 활용하는 기지가 필요합니다.
 
▶급매의 경우는 전세를 끼고 매수할 경우 자본금과 전세금이 80% 정도면 투자할 필요가 있으며,
이 경우 전세금도 대출에 포함이 되므로 대출 가능 여부를 반드시 체크하셔야 합니다.
또한 전세를 끼지 않고 실거주를 할 경우에는 자본금이 60% 수준은 되어야 안정적인데 부동산
시세와 본인의 대출 여력에 따라서 상황은 조금 달라집니다.
전세를 끼고 헌 아파트를 잡으려 하지 마시고 분양.미분양을 받아서 새아파트를 전세 줄 생각을 하시는 것이 수익률 면에서 좋습니다.
 
 
3. 전문가. 부동산 사장님. 인터넷 시세 활용에 따른 매수와 매도 전략.
 
▶많은 분들이 부동산을 매매한 연후에 불안함을 진정시키고자 전문가나 고수 분들에게 문의하는 경우가 많습니다.
하지만 이미 계약금을 치른 상황이라면 전문가는 객관적인 판단과 더불어서 안심을 시키고 축하의
메시지를 함께 전하는 등 본의 아니게 주관적인 판단을 할 수밖에 없습니다.
 
▶그렇기 때문에 매수 혹은 매도하기 전에 다음과 같은 과정을 필수적으로 진행하셔야 합니다.
 
아파트 효율적인 매매과정 12단계
 
1) 평소에 전문가. 부동산 사장님 3분 이상과 친분 쌓기--
2) 매매하고자 하는 부동산의 시장 분위기 파악--
3) 매매자의 기본 조건 파악--
4) 국민은행 현재시세 및 과거 3년 시세 파악--
5) 건교부 실거래가 파악--
6) 부동산 중개소 5곳 매수 매도자 번갈아 가며 전화하여 정확한 시세 예측--
7) 부동산 최소 5곳 이상 방문하여 상담--
8) 능력 있는 부동산 3곳 이상 선점하여 복비 2배 이상 제시--
9) 현 시세에 차등을 두고 최소 3곳에 원하는 매수 및 매도 가격 받쳐 놓음--
10) 전문가. 고수들로부터 최종 점검--
11) 아파트 장점 알리기 및 가치 파악하기--
12) 아파트 고무줄 이론 매매
 
▶부동산 가격은 자신이 보유한 총 자본금보다 많고 10년 동안 땀 흘려 모은 돈보다 많은 경우가
대부분입니다.
이처럼 중대한 일을 진행하면서 위와 같은 진행절차의 치밀함을 보이지 않는다는 것은
무지함과 게으름의 소치라고 밖에 여겨지지 않습니다.
보통 생각하자 마자 결단력이라는 이유로 묻지마 투자 하시는 분들이 있는데 이러한 습관은
피하셔야 하며 또한 위의 12가지 항목에 대한 노력이 아닌 불필요한 고민만 거듭하다가
포기해 버리는 더 좋지 않은 습관이니까 버리셔야 합니다.
 
▶우선 평소에 실전 투자 경험이 많은 인터넷 상의 부동산 전문가나 고수들의 사이트에 가입하여
친분을 쌓고. 유능한 부동산 사장님을 5곳 정도 알아 두시는 것이 좋습니다.
 
▶다음으로 매수 혹은 매도하고자 하는 지역의 부동산 흐름을 파악하여 매수는 비수기 지역의 급매.매도는 성수기 지역의 비과세 혹은 만족한 수익률을 기준으로 매매 준비를 합니다.
 
▶이어서 자신의 현재 조건을 면밀히 분석하고 매매 자체만이 아니라 매매 후의 갈아타기까지 염두한 매매 후의 전략을 가상으로 함께 수립합니다.
 
▶그 과정이 끝났으면 국민은행 현재 시세와 과거 3년.2년.1년.6개월.3개월.최근 시세와 인근 아파트의 시세를 함께 파악합니다.
마찬가지로 동시에 건교부 실거래가를 파악하여 매도와 매수의 가격선을 마음 속으로 정해 봅니다.
여기에서 중요한 점은 다른 사이트 시세보다는 국민은행 시세가 중복 시세로써 객관성이 높기
때문에 집중적으로 살펴 보되 맹신하기 보다는 참조하는 선에서 판단하셔야 합니다.
 
▶건교부 실거래가는 최근 거래가 나오지 않는다는 점을 파악해서 참조해야 하며 국민은행 시세는
비교적 보수적인 기록이 우세하다는 점을 감안하여 부동산 흐름이 보통이면 중간가와 상한가
사이의 시세로 판단하시면 되고 성수기에는 상한가나 상한가의 10%-20% 정도. 비수기에는 하한가나 하한가의 10% 정도의 시세가 정확도가 높다고 판단하시면 됩니다.
시세 파악은 초보자의 경우에는 거의 절대적입니다.
국민은행 과거 시세만 보아도 폭등한 아파트를 매수해서는 안 된다는 점을 알 수 있으며 폭락한 아파트를 매도해서는 안 된다는 점을 그냥 발견할 수 있습니다.
 
▶다음으로 단지내 부동산. 지역에서 큰 부동산. 이웃 부동산 등 5곳 정도의 부동산 중개소를
선점하여 부부가 매도와 매수의 가격을 번갈아 가며 거래 시세와 매물 시세를 파악합니다.
매도자와 매수자를 바꾸어 가면서 상담하면 대부분 가격을 다르게 전망하기 때문에 중심을 잡는데
유리합니다.
 
▶전화 상담을 마친 후에 평소에 친분을 가진 부동산 현장 방문 5곳 정도를 합니다.
 어느 부동산을 선택하느냐에 따라서 똑같은 시기에도 거래 시세의 5% 이상의 가격 차이가 날 수도 있으며 법정 복비를 얼마나 더 주느냐에 따라서 부동산이 하는 일의 열정이 확연히 달라집니다.
복비는 깎으려 해서는 안되며 많이 줄수록 매매시 유리하다는 점을 아시고 부동산 사장님을 내 편으로 만드는 작업을 실현시켜야 합니다.
 
▶매물은 아무 곳에나 내 놓으면 안 되며 단지내 부동산 1-2곳. 인근지역에서 큰 곳 1곳. 유능한 부동산 1곳 등에 과감한 복비 제시 후에 적정 매물을 모두 받쳐 놓고 매매자와 협상하겠다고 해야 합니다.
 
▶매물을 내 놓는 행위는 상황에 따라서 수 개월 전부터 진행하여 부동산 흐름을 잡는 지표로 삼거나 매매시 좋은 가격을 선점하는 발판으로 삼을 수 있습니다.
 
▶어느 정도 매매 준비가 끝났으면 지역구가 아닌 전국구라 할 수 있는 부동산 전문가나 고수들로부터 중복 상담을 받습니다.
여기에서 유념할 점은 실전 전문가나 고수가 아니면 전혀 다른 상담을 할 수 있으며, 자신의 상황을 정확하게 제시하지 못할 경우 리스크가 발생할 수 있기 때문에 유능한 전문가와 자신의 제반 조건을 상세하게 알려야 정확한 상담이 이루어진다는 사실을 기억하셔야 합니다.
 
▶다음으로 자신이 살고 있는 아파트와 층. 조망권 등의 장점을 곰곰히 생각하여 사실에 바탕을 둔 장점 사항을 일목 요연하게 정리하여 부동산에 제시하는 것이 매매시 엄청난 도움을 줍니다.
자신의 집에서 어떤 장점이 있는지 심도 있는 연구가 필요하며 단지내 동호회 활동은 그런 의미에
중요성이 갈수록 높아 가고 있습니다.
 
▶거꾸로 매수하려고 하는 사람은 아파트 단지와 매수 아파트의 장단점을 냉철하게 판단하여
똑 같은 돈을 주고 어느 것이 좋을 지에 대한 선별 노력이 요구됩니다.
 
▶제반 사항이 일단락 되었으면 매수 혹은 매도하고자 하는 사람과 계약을 체결합니다.
여기에서 매우 중요한 사실 한 가지를 말씀 드리겠습니다.
이른바 고무줄 이론입니다.
 
▶통상적으로 계약금과 잔금을 치르는 기간은 3개월 정도가 소요 되는데 아파트를 매도하고자 하는
분들은 등기 후 계약. 비과세 시점에 맞추어 계약이라는 단순한 발상에서 무조건 탈피하셔야 합니다.
그 까닭은 앞에서 언급하였듯이 폭등기는 길어야 6개월이고 통상적으로 3개월을 넘기지 못하는데
비수기는 1년 6개월 이상이 걸리는 경우가 많기 때문에 매매 타이밍을 좀 더 일찍 잡으라는 것입니다.
 
▶즉 폭등기에 계약을 하여 고무줄을 늘이듯이 6개월 혹은 그 이상 기간이 지난 등기시점이나
입주후 3년 비과세 시점에서 잔금을 치러야 한다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
혹시라도 등기 시점이나 비과세 시점에 부동산 흐름이 꺾이게 되면 가격 차이가 시세가의
수억 정도 벌어지거나 매매 자체가 되지 않는 경우가 많기 때문에 할 수만 있다면 폭등시기에
매도 타이밍을 잡고 잔금을 치르는 것이 좋습니다.
 
▶그렇기 때문에 복비를 아껴서는 안 되며 매수하고자 하는 분을 위하여 일정 부분 싸게 매도. 중도금과 잔금을 늦게 낼 것. 실거주 바로 가능. 등의 좋은 조건을 제시하는 등의 융통성이 필요합니다.
물론 폭등기가 아니라면 그럴 필요가 없으며 정상적인 방법으로 매도하시면 되며. 특히 비과세 기간까지도 비수기라면 더 기다렸다가 폭등시기에 매도하는 것도 생각하셔야 합니다.
 
▶입주 아파트는 등기도 하지 않았는데 어떻게 계약을 하느냐의 문제가 제기 될 수 있습니다.
이는 일종의 복등기 형태로 불법이기 때문에 권할 성질이 못되며 다만 융통성 있는 지혜를 발휘하라는 의미에서 제시했으니 참조하시기 바랍니다.
 
▶지금까지 내 아파트를 어떻게 하면 비싸게 팔 수 있으며 어떻게 하면 싸게 잡을 수 있는 지에 대하여 집중적인 고찰을 하였습니다.
당연한 이야기 같지만 실전 상황에서 최상의 매매 조건을 만드는 것은 자기 자신이라는 점과
그러한 노력 여하에 따라서 수년 혹은 수십년 동안 저축한 금액보다 훨씬 큰 시세 차익을 거둘 수
있기 때문에 아주 중요한 과정이라는 것을 강조하고자 합니다.
 
▶세상 일이 그렇듯이 무지하고 게으르면 자신의 이익을 극대화 할 수 없습니다.
위에서 제시한 사항들은 땀 냄새 물씬 풍기면서 체험한 실전 사례를 제시한 것이니 유용하게 활용하시고 더불어서 부동산 성공 투자는 우연이 아닌 발상의 전환과 노력의 산물이라는 점을 반추하면서 잠을 청할까 합니다.
 
저의 도움을 원하는 분들은 언제든지 환영합니다.
▶제 글이 여러분들에게 싱그러운청량제가 되기를 기원합니다.
감사합니다.
 
 
★ 두박자 김종갑 7가지 투자 조건에 따른 실전 사례 Big 5 ★
 
● 천만명 부동산의 꿈 재테크 여러분 반갑습니다.
최근 한 달동안 하루에 30여통의 무료 전화 상담을 해 드리면서 기본 적인 투자 전략에 역행하시는
분들이 많아서 정말로 안타까운 마음을 금할 길이 없습니다.
 
● 일을 저지르고 상담을 하기 보다는 최소한 투자에 대한 전문가의 조언을 듣고 투자 하셔야 리스크를 줄일 수 있습니다.
 
● 이런 의미에서 실전에서 많이 겪는 부동산 투자 5가지 상담 사례를 통하여 최고의 수익률을
갈구하는 여러분들께 실전 투자의 비법을 소개하겠습니다.
 
● 5가지의 상담 사례 중에서 여러분들의 상황과 비슷한 사례가 한가지는 존재할 것입니다.
지금 상황에서 어떤 방법으로 부동산 투자를 해야 할 것인가에 대한 확실한 실전 해법을 소개해
드릴테니까 유용한 자료로 활용하시기 바랍니다.
 
 
 우선 상담 사례를 나열하기 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 투자 조건입니다.
 
1. 개인 조건- 주택 보유현황. 자신의 총 자산. 투자 가용 자본금. 연봉. 저축 금액.대출. 마인드.
똑같은 투자 조건일지라도 개인조건 8가지에 따라서 투자 방법 및 전략이 달라집니다.
위의 조건과 나머지 조건의 상관 관계를 잘 따져서 본인이 선택할 수 있는 최상의 방법을
찾아야 합니다.
 
2. 시장 조건- 최근 3년간 과거 시세. 현재 시세. 부동산 시장 분위기. 매수 및 매도지수.
                      경기상황.
절대불변의 좋은 아파트는 없습니다. 상식선에서 단기 폭등한 아파트는 피하셔야 하며, 1~2년간
조정한 아파트는  유망합니다.
위의 5가지 사항을 모두 참조하여 개인 조건과 시장 조건이 모두 부합이 되는 부동산을
매수해야 합니다.
 
3. 지역 조건- 현재와 미래 개발호재. 입지와 입지변화 여부. 지역내의 부동산 흐름.
                     대중선호 요소.
개인조건과 시장조건을 고려한 후에 매매 지역의 4가지 상황을 반드시 체크하셔야 합니다.
특히 현장 방문시 눈 앞에 보여지는 직감이나 지형지물보다는 앞으로 매도시기에 예상이 되는
여러 가능성을 가상으로 그려보면서 투자 여부를 판가름 하셔야 합니다.
 
4. 상품 조건- 세대수. 분양가. 등락여부. 입주년도. 분양 및 매매 조건. 전세여부. 환금성.
                     층과 향. 고급화
개인조건과 시장조건 지역 조건을 어느 정도 파악했으면 매매하고자 하는 상품을 철저히 분석해야 합니다.
위의 9가지 항목은 분양 혹은 매매하고자 하는 부동산 상품을 평가하는 핵심 요소로써, 모든 조건을 갖춘 아파트는 드믈기 때문에 부족한 몇가지가 존재하더라도 여타의 조건이 좋으면 투자를
할 수 있는 안목이 필요합니다.
 
5. 정책 조건- 정부의 정책 방향. 매매 시점의 정책 수혜 여부. 규제 여부. 외국 부동산과의 비교.
개인조건과 시장조건. 지역조건. 상품조건에 대한 분석이 마무리 되었다면 위의 4가지 항목에 대한
검증을 통하여 투자 가능성 등을 고려해야 합니다.
앞으로 부동산 흐름은 외국 선진국 부동산을 닮아 가는 이른바 점진적인 규제완화에 바탕을 둔
친시장 정책이 주류를 이룰 것이 확실하기 때문에 당장의 규제에 연연하여 매매하기 보다는
3년 후의 변화된 정부 정책의 수혜 아파트를 찾아 나서는 일이 긴요합니다.
 
6. 선호 조건- 신도시(뉴타운.택지개발.도시개발.재개발.촉진지구).교통. 교육. 학군. 환경. 조망.
                   출퇴근. 미래 트렌드.
상기의 5가지 조건을 점검한 후에 필수적으로 확인해야 할 요소가 바로 대중 선호 요소입니다.
대중 선호 요소는 앞에서 언급한 8가지 사항이 주류를 이루며, 아파트 매매 및 분양시에 반드시
되짚고 넘어가야 할 사항입니다.
여기에서 조심할 점은 당장의 대중 선호 요소만이 아니라 매도 시점에 선호요소를 가상으로 그려보고 실현 가능성까지 염두하여 투자해야 한다는 것입니다.
 
7. 숨은 조건- 시간. 기회비용. 내재가치. 대중심리. 매매 타이밍. 부동산 중개사 활용.
부동산 투자에 있어서 빼 놓을 수 없는 분야가 드러나지 않는 조건들입니다.
앞에서 언급한 6가지 조건은 왠만한 사람이라면 적용할 수 있는 사안이지만 숨은 조건은
고도의 테크닉이 필요합니다.
즉 갈아타기시에 단순하게 얼마만큼 오른다는 발상보다는 보유 아파트의 폭등시 예상 시세와
갈아탄 아파트의 폭등시 예상 시세에 대한 투자 수익률을 비교함에 있어서. 반드시 시간적인
요소와 다른 것으로 갈아탈 경우의 기회 비용을 따져야 합니다.
 
또한 매매 당시의 대중심리는 물론이고 매매타이밍과 공인 중개사의 활용을 어떻게 하느냐에 따라서 수익률은 천차만별이라는 점을 잊어서는 안 됩니다.
위에서 언급한 6가지 항목은 부동산 투자 수익률을 결정 짓는 고난도 분야라 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 이 부분은 전문가나 실전 투자를 많이 한 부동산 고수의 조언이 절대적입니다.
 
● 지금까지 실전 매매시에 영향을 주는 7가지 조건을 항목별로 간단하게 되짚어 보았는데
여기에서 주의할 점은 7가지 조건에 대한 세부 사항을 사전에 철저하게 인지하고 있어야 한다는
점과 그러한 요소들을 경직된 사고 방식으로 접근할 것이 아니라 자유롭고 역동적인 사고 역량을 키울 때까지 끝 없는 노력을 통하여 우선 순위 여부를 판가름할 줄 아는 안목을 길러야 한다는
점입니다.
 
● 부동산에 투자 하시려는 모든 분들은 상기에서 제시한 핵심 조건을 자유자제로 적용하고 활용할 수 있는 경지에 오를 수 있도록 그에 부합되는 이론 학습과 실전 경험을 모두 쌓아야 합니다.
부동산 전문가는 상기 요인에 대한 이론적인 지식뿐만이 아니라 실전 상황에 돌입하였을 경우
응용력과 융통성을 발휘하여 최선의 상황을 이끌어 낸다는 점을 기억하셔야 합니다.
 
● 단순한 사고 방식으로 부동산에 입문하신 분들은 모르는 것이 너무 많기 때문에 스스로는 물론이고 다른 사람과 부동산 자체에 부정적인 시각이 두드러집니다.
 
● 앞에서 언급한 부동산의 7가지 조건은 편의상 나누었는데 실전 고수들은 긍정적이고 자율적인
마인드를 바탕으로 끝없는 학습과 투자를 병행하지만, 자본금이 부족한 서민들은 안타깝게도
위의 모든 조건에 대하여 의심이 많고, 틀에 박힌 사고 방식에서 탈피하지 못하기 때문에
부동산 지식은 제자리 걸음에서 맴돌며, 투자 자체를 머뭇 거리거나 소극적인 투자를 하다가
기대치에 못미치는 결과를 가져 오기가 일쑤입니다.
모르면 전문가나 고수분들의 자문을 받고 그대로 실천하시는 것이 최선입니다.
 
 
지금부터는 위의 항목을 전제로 실전에서 자주 벌어지는 사례를 알아 보겠습니다.
 
사례1. 1가구 2주택의 예시
● K씨는 분당 이매동 아파트를 3년 전에 3.3억선 급매에 매수하여 현재 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.
문제는 3년 전에 단기 투자 목적으로 매수한 용인 상현의 40평대 아파트를 팔지 못하여 2주택이
된 바람에 양도세 50%를 피할 수 없는 상황이 되었지요.
상현동 아파트는 3.2억에 매수하여 현재 5.2억선에 거래가 되고 있어서 2억 정도의 시세 차익을 거둔 상황입니다.
두 곳이 지금 침체기의 끝자락이라서 폭등시에 비해 1억 이상이 하락한 상황입니다.
이 경우는 어떤 방법이 최선일까요?
 
● K씨는 이매동 대출 1억. 상현동 대출 2억을 각각 끼고 있기 때문에 대출 부담이 매달 180만원이 넘습니다.
연봉 6000만원이라서 안정적인 수입이 보장이 되기 때문에 대출금은 갚을 수 있지만 아파트가 언제 오를지 모르는 상황인데다가 2주택이라 별로 도움이 되지 않기 때문에 매도하려고 생각했는데
최근 아파트 가격이 하락한데다가 다주택에 대한 규제 가능성을 시사하는 신문 기사를 보고
좀 더 끌고 갈 생각도 가지고 있습니다.
 
● 우선 보기에 수익률은 좋지만 대출이 많고 2주택에 묶여 있는 상황이라서 분양이나 미분양을 잡는 것은 엄두도 못내고 있습니다.
 
● 이 경우에 최고 해법은 비수기인 지금 대출을 더 일으켜 6개월 이전에 분양한 분양권이나  
미분양을 잡고, 향후 2008년 하반기에 예상이 되는 폭등시기에 상현동 아파트를 매도하는 것입니다.
대략 예전 최고가인 6억 2천 이상은 가능하기 때문에 양도세를 감안하더라도 폭등시에는 반드시 매도하는 것이 좋습니다.
분당 30평대는 판교. 정자동 주복 등의 여파로 가격 상승이 더 기대 되는 데다가 수익률이 높기 때문에 상현동을 매도하고 1주택 상황에서 역시 곧바로 매도하거나 다음 폭등시까지 기다리는 전략이
좋습니다.
 
● 여기에서 포인트는 비수기인 지금 용인. 수원. 일산. 인천 등 수도권의 알짜 미분양을 잡아야 한다는 점이며, 아무리 급해도 바닥 시세를 모르는 지금 상황에서는 두 아파트 중 어느 하나라도 매도해서는 안 된다는 점입니다.
 
● 특히 2주택 세금 완화를 기다려 폭등시 타이밍을 놓친다면 세금 완화가 되더라도 기회 비용을 감안하면 별로 이익이 없으며, 세금 완화가 이루어지지 않는다면 치명적인 손실을 볼 수 있습니다.
더군다나 과거 통계상 투자 수익률이 가장 높은 미분양이나 분양권을 잡지 못하였기 때문에
예상 되는 손실은 더욱 큽니다.
부동산 실전 투자가는 절대로 2주택을 만들지 않는데 그 까닭은 2주택의 중과세 뿐만이 아니라
2주택의 피곤함 때문에 더욱 투자 수익률이 높은 다른 투자처로의 창의적인 발상 자체를 할 겨를이 없다는 점입니다.
 
● 정답은 지금 당장 집이 아닌 미분양. 분양권을 잡고, 중과세 완화를 기대하여 끌고 가지 말고 폭등시 수익률이 적은 아파트를 매도하고 수익률이 좋은 아파트는 매도 혹은 다음 폭등시까지 끌고 가는 것입니다.
 
 
사례2. 1가구 1주택 갈아타기 전략.
 
● L씨는 노원구 중계동 30평형을 4년 전에 2.5억에 매수하여 현재 5.5억으로 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.
강북 지역 아파트의 폭등으로 그동안 철저하게 소외되다가 2007년-2008년 동안 큰 폭으로 오른 것입니다.
문제는 20평대 소형 평형의 상승률이 더욱 높고 앞으로 정부의 인서울 정책 및 재개발.뉴타운 등의
기대 심리로 더욱 오를 것이 라는 전문가들의 전망이 많은데다가 크게 떨어질 것같지 않기 때문에
보유를 하고 싶은데 워낙 단기 폭등하여 매도하고자 하는 마음도 생깁니다.
 
● 대출 5천만원. 연봉 5천이라서 전혀 부담이 없는 상황이며, 비교적 안정적인 실거주 목적의
성향이 강합니다.
 
● 자 그럼 보유하는 것이 좋을까요?
정답은 당장 매도하고 비수기 지역인 급매로 갈아타는 것이 최선입니다.
노원구 입지가 나쁘다기 보다는 단기 폭등한 상황이라서 3년 후 폭등시 예상 시세 6억 2천까지
높게 전망을 하여도 7천 상승에 머물 가능성이 크며, 아파트 시세 사이클상 반드시 하락을 할 수밖에 없기 때문에 시간과 기회 비용을 감안하면 별로 도움이 되지 않습니다.
 
● 즉시 매도 후에 2년동안 조정을 보인 곳 중에서 급매에 해당하는 북부권의 일산 호수공원 급매
40평대 6억이나 파주 교하 40평대 4.3억-5억선 목동 신시가지 27평 급매 5.5억-6억선. 남부권의 용인 40평대 5억-5.5억선. 수원 40평대 5억이내. 분당 30평대 5.5-6억선 중에서 하나를 골라 잡을 필요가 있습니다.
이 아파트들은 폭등시에 최소 2억 이상의 상승률이 예상이 되므로 기회비용을 감안하더라도
노원구 30평대 아파트를 보유하는 것보다 최소 1억에서 최대 1억 5천 높은 시세 차익을 거둘 가능성이 많습니다.
 
● 급매는 매수후 3년만 지나면 비과세라서 분양 및 미분양보다 시간과 세금면에서 유리하다는
것이 장점입니다.
이 때 자본금이 부족한 분은 실거주가 필요 없는 지역에 저세를 끼고 매수하는 전략을 펼치십시오.
 
● 역으로 향후 남부권 폭등시에 노원구 등 서울 북부권이 조정을 보인다면 반대의 상황으로 갈아타기를 하시기 바랍니다. 틀림없이 시세 차익이 따를 것입니다.
 
● 또 한가지 방법은 노원구 아파트를 보유하면서 조건이 좋은 분양.미분양.분양권을 매수하는 길인데 이 경우는 3년 수익률보다는 비과세 6년 후의 수익률이 월등하기 때문에 6년까지 내다 보아야 한다는 점입니다.
 
● 어떤 경우든지 폭등한 아파트가 비과세 조건이라면 갈아타는 것이 투자 수익률면에서는
좋습니다.
더 좋은 방법은 노원구 아파트를 매도하고 매수 조건이 좋은 미분양.분양권을 매수한다음, 동시에앞에서 언급한 비수기 지역의 30평대 아파트 급매를 잡는 것입니다.
이 방법은 투자 마인드가 바탕이 된 분이라야 유망한 전략이며 생각보다 안전하고 쌍끌이 수익률이 가능해서 수익률은 단연 최고가 됩니다.
 
● 현재 실거주를 해야 하는 곳은 서울. 일부 신도시 등이며 여타 지역은 실거주가 필요 없습니다.
만일 노원구 아파트가 폭등하였지만 실거주를 하지 못한 분은 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에
절대로 매도해서는 안 되며 하루라도 빨리 2년 실거주 조건을 채우도록 해야 합니다.
 
사례3. 무주택 내집마련 예시.
 
● 서울 및 수도권의 무주택자는 통계상으로는 40% 정도이지만 명의 도용 매수자와 지방 거주자의
매수. 해외 거주자의 매수등을 감안한다면 55%가 정답입니다.
즉 무주택자가 유주택자보다 많다고 보시면 되며 이 분들은 부동산 사이트 등 온라인은 물론 오프라인에서도 부동산에 대한 관심도와 적극성이 현저하게 떨어진다는 단점이 있습니다.
 
● 안타깝게도 부동산에 부정적인 성향이 강하고 의심이 많으며, 이것 저것 따지는 습성 때문에 번번히 기회를 날리는 경우가 허다합니다.
또한 아파트를 매수해도 걱정 때문에 잠을 제대로 자지 못할뿐만이 아니라 자기 외에는 그 어떤
부동산 전문가.고수들도 믿으려 하지 않습니다.
청약 통장이 없는 분들도 많고 설령 있는 분들도 로또 근성이 강하여 판교, 광교 등 특급 지역이
아니면 거들떠 보지도 않는다는 치명적인 결함이 있습니다.
 
● 자 그럼 부동산으로부터 철저히 소외 되어 있으며 부동산에 대한 의심투성이인 우리의 무주택
서민들은 어떤 전략이 긴요할까요?
자본금과 연봉. 마인드에 따라서 전략이 다릅니다.
우선 P씨의 사례입니다.
2억 미만의 자본금과 4천 미만의 연봉을 지닌 분으로 서울과 수도권 30평대의 청약 전략에
적극성을 보여야 하는데 그렇지 않습니다.
 
● 자본금이 부족하기 때문에 분양가가 높은 청약에 겁을 먹는 경우가 많은데 40% 정도의 자본금만 있으면 30평대에 과감하게 도전하셔야 합니다.
유망 지역 청약만 찾아 다니지 마시고 서울과 수도권의 20-30평대 청약에 릴레이식 청약을 하여 당첨에 최고 우선을 두셔야 합니다.
세대수가 부족하고 여건이 열악하다고 하여 포기해서는 안 되며 최소한의 조건만 갖추어져 있다면
열악한 조건만큼 분양가가 저렴하다는 장점을 살려서 분양으로 올인하십시오.
대신 전문가나 고수들의 조언을 받기 바랍니다.
 
● 만일 통장이 없다면 일정 부분 프리미엄을 주더라도 분양 즉시 부동산을 끼고 매수하는 방법이 아주 좋습니다.
등기후 과감하게 매도하여 시세 차익을 얻거나 아니면 전세를 주고 대출을 일으켜서 비과세까지
끌고 가는 방법도 좋습니다. 이 경우 서울보다는 실거주가 필요 없는 수도권이 좋으며, 직장에서 가까운 곳에 분양을 받으려는 단순 발상에서 벗어나 수도권 전체로 눈을 돌려야 투자 수익률이
높습니다.
또한 미분양. 분양권은 한꺼번에 납부하는 것이 아니기 때문에 과감하게 대출을 일으켜 기존 주택보다 우선적으로 매수할 것을 강력하게 권합니다.
 
● 다음으로 기존 주택의 경우 최근 지나치게 오른 서울과 수도권 일부의 재개발 재건축이 기대가 되는 소형 아파트 및 빌라 등을 전세끼고 매수해서는 안 됩니다.
지금은 서울 전역이 모두 오른 상황이라서 잘못하면 단기 꼭지를 잡을 가능성이 큽니다.
오히려 수도권에서 큰 폭의 조정을 보인 곳의 20-30평대 급매를 매수하는 일에 주력하시기 바랍니다.
예를들면 서울은 비교적 오름폭이 적은 관악구. 동작구. 강동구. 송파구. 강서구. 옥동 등을 추천하며, 수도권은 급매가 쏟아지는 남부권의 분당 소형. 용인.수원. 화성. 의왕. 산본. 광명이 모두 좋고, 북부권은 일산,파주, 김포. 인천 일부. 상동. 중동 등이 저평가 되어 있습니다.
 
● 자본금이 3-4억 정도 되는 C씨의 경우입니다.
C씨처럼 무주택 서민들은 청약의 경우 6~7억분양대의 40평대 릴레이식 청약과 미분양. 분양권 매수를 1순위로 접근하고, 앞에서 언급한 비수기 지역의 30-40평대 급매를 전세끼고 매수할 필요가 있습니다.
또한 3-4억의 장점을 살려서 조건이 좋은 미분양을 두 개 끌고 가는 방법이 수익률 면에서 단연 최고입니다.
 
● 하나는 등기 후에 매도하고 하나는 전세를 주고 입주해야 하는데 등기 후에 매도한 아파트가
자본금에 엄청난 보템이 될 것입니다.
이 경우 위험성은 적은데 심리적으로 불안해 할 수 있기 때문에 마인드가 필요하며, 반드시 부동산전문가나 사장님과의 밀접한 관계를 유지하여 도움을 받아야 합니다.
미분양 두 개 매수는 쌍끌이 수익률로써 시세 차익이 매우 높습니다.
 
사례4. 고가 아파트 보유자
 
● 강남 개포동 재건축을 보유한 J씨는 자본금 17억이며, 연봉은 8천수준이며 부동산 마인드도 높습니다.
하지만 J씨는 최근 고민에 빠졌습니다.
5년 전에 10억이 넘는 아파트를 매수하였는데 2006년까지 장기 폭등한 이후로 최근 도대체 오름폭을 보일 기미가 보이지 않습니다.
 
● 재건축을 기대하여 꾹 눌러 잡고 있지만 최근 3년 수익률만 본다면 금액대비 꼴찌 수준입니다.
지금 팔자니 너무 아깝고 잡고 가자니 개발 이익 환수제와 분양가 상한제 여파로 금액대비 별로 도움이 되지 않는 것같고. 나름대로 부동산 고수라는 소리를 들을 정도로 지식과 투자면에서 물이 오른 편이라서 부동산으로 고민하는 성격이 아닌데 최근에는 갈등에 빠졌습니다.
 
● 엎친데 덮친격으로 장기적인 전망을 보고 2년 전에 동생이름으로 잡아 놓은 대치동 은마 아파트는 9억 아래로 곤두박칠쳐서 2년동안 1억 오른데 그치는 등 이자 250만원 갚는 것이 아까울 정도입니다.
 
● 자 그럼 어떤 방법이 최선일까요?
둘 다 재건축을 기대하고 매수하였는데 정부의 정책 완화가 이어지면 탄력을 받을 가능성이
높를까요?
안타깝지만 매우 부정적입니다.
그 정도 가격의 아파트 두체라면 3년 후의 수익률이 기대가 되어야 하는데 개발이익 환수제가
버티고 있기 때문에 금액대비 3년 수익률은 최하가 될 가능성이 높습니다.
 
● 이 경우 개포동은 비과세 요건이며 은마는 비과세 요건이 아닙니다.
정답은 정부의 1가구 1주택 세금 완화가 유력시 되는 2008년말-2009년 초 폭등시점에 개포동을
매도하는 것입니다.
폭등시에 억눌렸던 강남 재건축은 가늠할 수 없을 정도로 용수철처럼 튀어 오를 가능성이 높습니다.
하지만 재건축 규제가 살아 있는한 더 이상 오르지 못하고 다시 오름폭의 40% 이상 장기 하락할 가능성이 예견이 되므로 폭등시에 반드시 매도할 것을 권유합니다.
 
● 마찬가지로 은마 아파트는 비과세 요건이 충족이 되지는 않았지만 잔금을 비과세에 맞출 수만 있다면 매도를 권합니다,
아파트가 나빠서가 아니라 폭등후에 조정은 불보듯 뻔하고 재건축 아파트를 끌고 가는 것보다는
차라리 분양 예정인 용산 한남 뉴타운 단대부지 금호건설. 용산 신계동 대림e편한세상. 강남서초
반포 자이 등 메이저 단지에 청약하거나 즉석에서 미분양. 혹은 프리미엄을 주고 분양권을
매수하는 일이 훨씬 수익률이 높습니다.
 
● 시간과 기회 비용을 모두 따진다면 앞이 보이지 않는 재건축을 큰 돈 묶어가며 끌고 가기 보다는
폭등시에 과감하게 매도하고 A급 분양권을 매수하려는 자세가 훨씬 현실적이며 투자면에서도
확실합니다.
 
● 강남 재건축은 자칫 잘못하면 빗 좋은 개살구가 될 가능성이 큽니다.
규제 완화가 현실화 되면 무섭게 오를 것이니까 그 타이밍을 놓치지 마시고 매도하시는 것이 정석 투자이며, 그 이전에 해 둘 일은 든든한 자본금을 바탕으로 어떤 형태로든지 대출을 일으켜서
용산. 서초 등에 분양. 분양권 등을 매수하시는 것이 좋습니다.
 
● 또는 생각보다 프리미엄이 적게 붙은 판교 40평대 합법적 분양권과 향후에 제시될 광교. 송도 등의 합법적 분양권 매수에 적극적일 필요가 있습니다.
큰 폭의 조정을 보인 분당. 일산. 목동. 송파. 강남 등의 재건축 제외 기존 아파트로 갈아타는
것도 생각할 수 있지만 이 경우는 강남 재건축이 폭등시 매도와의 비교를 해 볼 경우 별로 이익이
없습니다.
 
● 재건축. 재개발은 정점에 오른 서울보다는 인천. 수원. 용인. 고양. 일대가 훨씬 더 매력적인 투자처가 될 것이며 금액이 적은 소형 평형이 오히려 유리합니다.
 
사례5. 1주택 보유 후 여유 자금 활용.
 
● 상동에 사는 Y씨는 4억대의 아파트를 5년간 보유하고 있으며 여유자금 1.5억이 있는데 그 돈을 어떻게 활용할 지 고민입니다.
4억의 아파트는 한 때 4.8억까지 오르다가 8천 정도 하락한 상황이라서 갈아탈 조건은 되지 않습니다.
고민 끝에 같은 아파트 7.2억까지 오른 40평대 아파트가 급매로 5.9억에 나오자 그 아파트로 갈아탈 생각을 하였습니다.
 
● 옳은 선택일까요?
우선 현실적인 예측을 해 보겠습니다.
폭등을 전제로 상동은 예전 최고가보다 20% 정도 오른다고 가정할 경우 약 1억 정도의 손실이 예상이 됩니다. 아울러 갈아타기 비용(양도세.복비)을 감안하고 갈아탔을 경우 기존 아파트의 비과세 이점을 잃어 버리는 것까지 감안하면 별로 바람직한 전략이 아닙니다.
 
● 40평대도 예전 최고가 20% 이상 상승을 감안하면 7억 4천 정도 전망이 되는데 수치상으로 1.5억 올랐지만 30평대 손실률 1억과 갈아타기 비용을 감안하면 잘 해야 3천만원-5천만원 3년 수익률에
머뭅니다.
비단 이 경우만이 아니라 비수기라는 이점을 살리는 것으로 착각하여 같은 아파트의 중형 평형에서 대형 평형으로 갈아타시는 분들이 많은데 이 방법은 결코 권할 성질이 못됩니다.
 
● 물론 대형에서 중형으로 갈아타면 오히려 손실을 볼 것이며 폭등시에 갈아타면 더 큰 손실을 보겠지만 비수기라고 해서 내 아파트를 손해보고 갈아타는 것은 앞에서 언급한 바와 같이 수익률 면에서 매우 좋지 않습니다.
무주택자가 잡는다면 오른만큼 시세 차익이 있기 때문에 급매를 권하지만 기존 주택을 가지고
있는 분은 보유 아파트 손실과 갈아타기 비용 때문에 득이 없다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.
 
● 아파트 갈아타기는 반드시 폭등 지역 매도. 침체지역 매수의 조건에서만 해야 합니다.
 
● 그렇다면 이 분은 1.5억의 여유 자금을 비수기인 지금 투자 하는데 주력해야 합니다.
우선 남의 이름으로 기존 아파트 급매를 전세끼고 매수하는 방법이 있습니다.
하지만 이는 명의도용으로 명백한 불법이며 적발시에 이익금 전액을 토해내야 함은 물론 과징금을 피할 길이 없습니다.
또한 1.5억 여유자금이라서 수익률 면에서도 별로 도움이 되지 않습니다.
 
● 정답은 역시 분양.분양권.미분양이 해법입니다.
이 때 단순하게 1.5억만 보지 마시고 보유 아파트 폭등시 예상금액 5억을 감안하여 무조건 40평대의
분양. 분양권. 미분양으로 접근하시는 것이 좋습니다.
이 길이 내 아파트를 비싸게 팔고 과거 수익률이 가장 높은 분양. 미분양. 분양권 아파트의 상승이라는 쌍끌이 수익를 거둘 수 있느 기회입니다.
 
● 이 경우 기존 아파트의 수익률을 제외한 3년 수익률은 같은 아파트로 갈아탔을 경우 얻은 순수 수익률 3천-5천보다 많은 1.5억-2.0억 이상의 순수 수익률이 예상이 되기 때문에 비교가 되지 않습니다.
제가 분양.미분양을 적극적으로 추천하는 이유가 여기에 있습니다.
 
● 지금까지 실전에서 많이 벌어지는 투자 유형 사례를 제시하였습니다.
여러분들은 어디애 속하십니까?
정도의 차이는 있겠지만 아마 어떤 분이시든지 위의 5가지 요소에 해당하시는 분들이 대부분일 것입니다.
 
● 참고로 분양. 미분양. 분양권의 장점은 수익률 면에서는 매우 높고 적은 돈으로 투자할 수 있다는 특장점이 있지만  최근 고분양가 논란으로 심리적인 압박을 가질 수 있으며, 양도세 50%를 납부하기 때문에 매도시에 기술이 필요합니다.
외국의 사례를 보면 최고가 시세를 보이는 아파트는 단연 분양한 새아파트입니다.
 
● 분양가가 오르는 4대 원인은 땅값 폭등. 원자제 폭등. 인건비 폭등. 기부체납입니다.
분양 아파트는 주변 시세와 비교해서는 안 되며 그 지역 혹은 도시의 기존 아파트 최고가 시세와 비교하는 것이 정답입니다.
 
● 과연 우리나라도 선진국처럼 새아파트와 오래된 아파트가 3배 이상 차이나는 그런 시대가 도래할 지 지켜볼 일이며, 그런 의미에서 고분양가 논란에도 불구하고 기존 아파트보다는 분양 아파트가 더욱 유망하다는 점은 부인할 수 없는 사실이라고 할 수 있습니다,
 
● 기존 아파트는 3년동안 대부분 50% 이상 폭등한 상황이라서 저지선이 매우 낮기 때문에 언제라도 폭락할 수 있지만 분양 아파트는 분양가에서 먹은 것이 없기 때문에 분양가가 강력한 저지선이라서 왠만해서는 분양가 밑으로 떨어지지 않습니다.
만일 분양한 아파트가 분양가 밑으로 떨어질 것을 염려한다면 기존 아파트가 50% 이상 폭락한다는
사실을 더 걱정하는 것이 빠를 것입니다.
I.M.F 의 강남. 신도시 시세와 분양 아파트 시세를 보시면 알 것입니다.
 
● 오늘은 우리가 꼭 알아야 할 7가지 조건과 상황별 실전 사례 5가지를 되짚어 보았습니다.
저는 이론만으로 글을 쓰지 않으며 직간접으로 투자한 경험을 바탕으로 글을 씁니다.
저의 평범한 이 글이 여러 분들의 갈등을 해소하는 청량제가 되기를 기원하며 장문의
글을 매듭 짓겟습니다.
우리의 서민들 힘 내시기 바랍니다. 김종갑입니다.
 
● 감사합니다.
 
 

★세박자 2008-2012년 이후 부동산 시장 전망 총정리★

 
여러분 안녕하세요?
매우 중요한 사항인데도 사실상 거시적인 문제라서 간과하기 쉬운 문제를 짚고 넘어가겠습니다.
국지적인 부분에서 부동산 전망을 하는 경우가 많기 때문에 선생님이 지적하신 상황까지
염두하여 2008년부터 2012년까지의 부동산 시장을 예측해야 그나마 리스크를 줄일 수 있는 답변이 가능할 것입니다.
 
우선 앞으로 부동산에 미칠 여러 사안에 대하여 나열해 보겠습니다.
 
1. 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락
2. 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행
3. 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는
    이명박 당선자의 중단기 부동산 해법
4. 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
5. 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
6. 수요 공급의 강남북 불균형
 
위의 여러 조건을 토대로 향후 부동산 전망을 간단하게 되짚어 보도록 하겟습니다.
총제적으로 표현하면 과거 인기 지역인 버블7과 명품 지역은 전망이 밝으며, 최근까지
이상 폭등을 가져온 인천권(송도 제외)과 수도권 변방권, 서울 북부 및 경의선 축을 제외한
수도권 북부권은 전망이 어둡습니다.
 
1-2월까지 서울 재건축, 재개발, 뉴타운 등의 영향으로 2007년 폭등한 서울 강북권 및
인천권, 변방 지역의 강세가 막바지 상승의 매듭을 짓다가 봄부터 횡보, 소폭 상승 가을 이후에는 과거처럼 장기간 정체 및 하락 부분적 상승을 거둘 것입니다.
 
또한 전통적인 상승 지역인 버블7 등의 인기지역과 강북의 일산, 파주, 목동 등은 1-2개월 더 하락하다가 하락세를 멈추고 2008년 -2009년동안 예전 최고점 시세만큼 상승할 것입니다.
 
즉 부동산이 상승이다 하락이다 하기 전에 지엽접으로 오르는 곳은 오르고 내리는 곳은 내리는데 두 곳이 서로 엇갈리며 상승과 하락을 할 것으로 판단합니다.
그렇다고 양극화는 아니고 가격대가 층층이 형성이 되는 다극화가 정답입니다.
 
인기 지역이 많이 오른 것은 사실이지만 2007년 비인기지역의 50% 이상 폭등 인기지역 10-40% 조정으로 사실상 큰 차이가 나지 않기 때문에 예전 2006년 이전의 다이아몬드 형태를
보이면서 버블7, 명품 신도시, 북부 경의선, 용산.목동 등 강북은 2년동안 지역별로 10-40%꺼지 큰 폭의 상승을 예견합니다.
 
특히 재건축 규제에도 불구하고 강남, 용산의 상승이 두드러질 것이며, 분당, 일산, 용인, 수원, 화성 등 하락 폭이 큰 지역의 상승세가 두드러질 것입니다.
 
여기에서 간과해서는 안 될 점은 그 지역 전체가 오르던 과거와는 달리 같은 지역이라도 
아파트의 입지와 호재 내재 가치에 따른 차별화가 진행이 될 것이기 때문에 가급적이면 자본금 대비 하나라도 좋은 아파트 좋은 입지를 골라야 합니다.
버블7이 전체적으로 유망하지만 조정을 보이지 않거나 평범한 아파트는 오히려 정체를 할 수 있습니다.
 
그리고 지금까지 오르고 있는 강북권 및 인천권은 재건축, 뉴타운 등의 호재가 80% 이상
반영이 되었고 가격도 이미 그 선에 오른 상황이라서 추격 매수해서는 안된다고 봅니다.
기대감으로 매수하다가는 이미 상당부분 반영이 된 아파트를 꼭지점에서 잡을 수 있습니다.
 
이러한 현상은 해가 갈수록 심해질 것이며 도중에 부침은 있겠지만 향후 5년동안 이어질 가능성이 큽니다.
 
특히 다음과 같은 제도가 유력시 되기 때문에 그에 해당하는 아파트들의 폭등과 수혜 가능성이 점쳐집니다.
 
1. 종부세 상향 6억-9억 점진적으로 세금 대폭 완화 유력함
현재 6-9억에 걸쳐 있는 아파트들의 상승이 눈에 띌 것이며 1가구 1주택 10억 이상 고가 아파트의 종부세 완화도 파격적으로 전개될 가능성이 커서 20억 이상의 명품 아파트의 상승이
가장 클 것입니다.
 
2. 양도세 완화
양도세의 가장 큰 혜택은 과거에 폭등한 버블7 등의 인기지역 아파트와 새로 분양한 입지 좋은 새아파트입니다.
역시 최소 6억 이상부터 가격이 비쌀수록 1가구 1주택에 대하여 세금 혜택이 가장 클 것입니다.
당연히 고가 아파트가 많이 오를 것입니다.
 
3. DTI 규제 완화
이 역시 6억 이상에서 비싼 아파트부터 수혜가 가장 큽니다.
즉 강남, 용산. 서초가 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 서울 남부권 분당,평촌,용인 명품지역, 송도
파주, 일산, 동탄 등이 수혜 지역들입니다.
또한 판교,광교,송파,송도는 신규 4인방으로 초고가 명품 지역의 위상을 더해갈 것이 확실합니다.
 
4. 1가구 다주택 매물 및 공급 불균형
우리가 관심을 가져야 할 점은 1가구 다주택 매물입니다.
최근에 서민들도 2주택 보유자가 많습니다.
즉 가치가 떨어지는 아파트를 층층이 매도할 것이 뻔하기 때문에 가격이 싸다고 하여 무조건 매수해서는 안됩니다.
 
그리고 최근 북부권 인천권의 분양 물량은 공급 초광잉 상태이며 김포, 양주까지 포함하여
향후 입주시, 전매 제한이 풀릴시에 주변 아파트는 폭락 가능성도 높기 때문에 빨리 갈아타야 합니다.
전매가능한 미분양 아파트가 추천 1호입니다.
다음으로 파주 신도시 40평대 전매 제한 아파트도 추천 대상이며, 그 일대의 기존 아파트는
일산 명품 지역과 경의선 고속축선을 제외하고 부정적 전망입니다.
인천권은 송도와 다른지역 전매 가능한 미분양 외의 기존 아파트 및 전매 제한 아파트는 물량 과다로 부정적인 전망입니다.
 
남부권은 분양 물량이 적어서 상대적으로 안정적인 상승이 이어지지만 입지가 떨어지는 곳이나 세대수가 적은 곳들은 피하는 것이 좋습니다.
그래도 남부권은 2007년이 최악의 상황이라서 갈수록 시세 상승이 이어질 것입니다.
즉 서울 기준으로 강남북의 공급 불균형으로 북부권은 남부권에 비하여 피해를 볼 가능성이 큽니다.
 
분양 물량이 많을 경우는 기존 아파트 피해가 크기 때문에 미분양으로 발리 갈아타야 합니다.
 
재건축, 재개발, 뉴타운에 너무 목을 메는데 강남 재건축과 일부 지역을 제외하고 서울 강북권
대부분과 여타 지역은 이미 시세가 바녕이 되었고 장기간 시간이 흐른다는 점에서 부정적입니다.
 
미국과 유럽의 경제 악화가 아주 심하면 모를까 지금선에서 좀 더 심해지는 상황은 주식에
직격탄을 주기 때문에 오히려 부동산에 유리한 분위기를 조성할 것입니다.
우리나라는 주가하락이 부동산으로 몰릴 것이 뻔하며 다만 너무 경제지표가 심각해지면
부동산도 문제가 될 소지는 있습니다.
부동산 연계성은 외국과 관계가 적습니다.
 
고액지폐 및 이명박 정부의 실용주의 노선의 최대 수혜는 명품 지역과 명품 아파트입니다.
 
정리하면 다음과 같은 곳에 힘을 집중해야 합니다.
1. 강남권-강남,송파,서초,분당,용인,성남,수원,동탄,안양,광명,평촌
   강북권-용산. 목동, 강서일부, 파주.일산(큰 폭 조정한 곳)
2. 세대수, 평형이 클수록 유리
3. 분양/미분양- 분양권- 버블7 초급매 매수 유리- 재개발 재건축은 폭등지역은 무조건
피하시되 뉴타운 분양은 좋습니다.
값이 비싼 재개발, 재건축에 몰입한느 것은 개발이익 환수제, 전매제한, 분양가 인하 등의
여건을 감안하면 전망이 어둡습니다.
4, 한강축선.경부고속국도축선, 경의선 축선에서 핵심 지역, 미래 개발 많은 곳
 
향후 아파트는 전반적으로 오를 것이지만 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라 다단계처럼
층을 이루면서 가치 서열화가 될 것입니다.
제가 제시한 위의 4가지 사안으로 접목하면 유리할 것입니다.
 
경기가 변수이긴한데 모두 슬기롭게 극복하리라 판단합니다.
 

 

 

★네박자 최단기간 실전 고수가 되어 수익률을 얻는 법★

 
천만명 부동산의 꿈 프랜차이즈 동호회 여러분 반갑습니다.
최단기간에 부동산 실전 고수가 되어 수익률을 얻는 방법은 무엇일까요?
부동산에 관심을 갖는 분들이 매우 많지만 답답한 마음을 해결해줄 확실한 해결사가 없는 것이
지금의 현실입니다.
 
부동산 투자를 함에 있어서 원칙에 충실하는 것도 중요하지만 융통성 있는 임기응변 능력이
요구되는 경우가 더 많습니다.
스스로 터득한 지혜가 있다면 얼마나 좋겠습니까?
부동산 해법을 찾고자 백방으로 돌아다니지만 뾰족한 정답을 알려 줄 만한 사람들이 많지
않습니다.
 
고액을 들여서 부동산 컨설팅을 받자니 너무 부담이 되고, 그마저도 부동산에 대하여 워낙 무지한터라 묘약인지 독약인지 모르고 맹목적으로 믿고 맡기기 일쑤입니다.
 
주변 부동산 사장님께 조언을 구해 보지만 특정 지역의 투자성이라는 한계에 부딪히는 경우가
많고 부동산에 관심이 많은 주변 사람들에게 도움을 청해 보지만 갈등의 골만 더 깊어질 뿐 명확한
해법을 찾을 길이 없습니다.
 
부동산으로 인해서 직간접적으로 고통을 받고 있는 분들의 답답한 가슴을 뻥 뚫어줄 사람을
찾기란 여간 쉽지 않습니다.
 
그렇다면 스스로 고수가 되도록 노력해 보십시오.
결코 많은 시간이 걸리지 않으며 초단기간에 실전 고수가 될 수 있으며 한 차원 높은 마인드로
실전에서 수익률을 창출할 수 있습니다.
 
자 제가 제시하는 7가지에 반 년만 미쳐보시기 바랍니다.
어깨 넘어서 배운 부동산 경력 10년보다 더 확실한 해답을 찾을 수 있습니다.
 
첫째. 머릿속에 서울과 수도권 지도를 거미줄처럼 입체적으로 연결해 놓아야 합니다.
지도를 해석하는 능력 즉 독도법을 모르면 절대로 고수가 될 수 없습니다.
서울과 수도권의 도시. 구. 동 단위를 입체적으로 외우시고. 전철. 도로. 명문 학군. 대형 상권.
강. 공원. 산. 지역 랜드마크. 지역 특성 등을 파악하시기 바랍니다.
지도를 머릿속에 담그고 있어야 투자처에 대하여 폭넓은 사고력을 바탕으로 상대적인 가치의
차이를 구분할 수 있습니다.
 
지도를 읽는 능력이야말로 부동산 능력을 확산시키는 도화선 구실을 합니다.
 
둘째. 국민은행 현재시세와 과거시세는 아파트 모든 가치가 담긴 매매의 바로미터입니다.
시세를 모르면 부동산 고수라 할 수 없습니다.
부동산은 종합적인 사고 역량을 바탕으로 하기 때문에 수도권 왠만한 곳의 기존 아파트 및
분양한 아파트에 대한 시세 흐름을 살펴야 합니다.
그래야 상호 비교를 바탕으로 절대적 투자처를 찾을 수 있습니다.
국민은행 시세를 절대 신뢰할 수는 없지만 적어도 여타의 사이트 시세 보다는 적중률이 높습니다.
현재 시세. 과거 3년 시세. 분양가. 세대수. 평형. 입주년도. 교통. 교육. 편의시설은 필수로
공부하셔야 합니다.
성수기에는 상한가보다 실거래가가 높고 비수기에는 하한가보다 실거래가가 낮다는 점만 참조하시기 바랍니다.
 
주식처럼 체계적인 시세를 파악하는 일은 과학적 사고역량을 키우는 시금석이 됩니다.
 
셋째, 유무료 묻고 답하기(질문과 답변)을 자주 탐독하는 일은 고수가 되는 첩경입니다.
묻고 답하기를 읽는데 그치지 마시고 스스로 검색창을 활용하여 최선의 답변을 달아 주도록
시도하신다면 눈팅하는 것보다 실력이 몇 배나 향상됩니다.
질문은 자신의 총자금. 여유자금. 연봉. 저축액. 직업의 안정성. 대출여부. 투자 마인드. 질문 내용을 필수로 기입하셔야 명확한 답변이 가능합니다.
답변은 질문자의 종합적인 상황을 바탕으로 원하는 답변이 될 수 있도록. 시세흐름. 정부정책.
해당 부동산 진단 평가. 3년 후의 시세 예측. 수익률. 매매여부. 기회 비용 등을 제시하는 것이
좋습니다.
 
묻고 답하기는 실전 상황이며, 무수한 질문과 답변을 체험함으로써 언젠가 자신에게 닥칠
문제에 대하여 순발력 있게 대처할 수 있는 활력소가 됩니다.
 
넷째, 부동산 전문가나 고수의 칼럼은 부동산 노하우가 응축된 보약입니다.
똑같은 사안을 두고 부동산 전문가마다 서로 다른 시각이 존재할 수 있습니다.
하지만 주장에 대한 논리적 근거가 타당하다면 시시비비를 떠나서 부동산의 눈을 틔우는
촉매제가 될 수 있습니다.
여기에서 명심할 점은 전문가의 글이 자신에게 유리하다고 하여 맹목적으로 믿고 환영한다거나
자신의 이익에 상반이 되는 주장을 펼친다고 하여 혹평해서는 안 된다는 점입니다.
어떤 글이든 그 나름대로 가치가 있기 때문에 가급적이면 긍정적인 시각에서 수렴하도록 노력하되
주장과 근거의 논리성에 따라서 객관적인 평가를 내리도록 해야 합니다.
여러분들도 전문가나 고수들처럼 얼마든지 글을 쓸 수 있으며 평가할 수 있습니다.
기회가 되면 남들이 알아 주지 않더라도 칼럼을 직접 써 보시기 바랍니다.
 
그 뿌듯함과 자신감은 부동산 지식의 영역을 몇 차원 높이는 윤활유가 될 것입니다.
 
다섯째, 최신 정보를 얻기 위하여 신문. 인터넷.서적 등의 매체를 친구로 삼아야 합니다.
부동산을 평가 하는 절대적 요소에 묶여 있지 말고 최신 정보와 미래의 호재를 선점하려고 노력해야 하며 그러한 사람이 최고의 투자자가 될 수 있습니다.
최신 정보의 탐색을 게을리 하는 사람은 더 이상 발전이 없으며, 변화무쌍한 부동산 시장에서
높은 수익률을 거둘 수가 없습니다.
 
부동산만이 아니라 환율. 주가. 유가. 수출입. 금리. 정책. 물가. 설비투자. 경제 지표 등 최신 정보는 자신의 고정 관념을 일깨워 줄 뿐만 아니라 당장 보이지 않는 미래의 가치를
내다볼 수 있는 디딤돌 구실을 합니다.
 
여섯째, 부자나 전문가. 고수를 곁에 두면 황금알을 낳는 거위를 소유한 사람입니다.
적어도 부동산만큼은 일반 사람들의 조언이 약보다 독이 되는 경우가 많습니다.
차라리 뭇 사람들의 생각과 반대로 움직이는 것이 성공 가능성이 높습니다.
전문가 그룹을 가까이 두어야 하는 까닭은 부동산 매수타이밍. 비수기의 비참한 심리조절. 매도 타이밍. 폭등기의 들뜬 심리조절을 하는데 절대적인 도움을 받을 수 있습니다.
아무리 좋은 부동산일지라도 상승과 하락의 사이클이 따를 수밖에 없는데 전문가 그룹이 옆에 있다면 도중에 오르고 내리는 것에 일희일비하지 않고  마지막 매도시에 웃을 가능성이 높습니다.
 
부자나 고수야 말로 부족한 자신을 또다른 고수로 이끌어 주는 희망의 전도사입니다.
 
일곱째, 실전 고수에 걸맞는 마인드의 정립이 따라야 합니다.
모든 분야가 마찬가지이겠지만 부동산은 고도의 지식 체계를 요구하는 종합 경제 선물세트입니다.
스스로 최면을 걸고 미치지 않으면 고수의 그림자만 좇다가 평생을 허비하고 맙니다.
스스로를 믿고 일생을 불사를 각오만 있다면 그것 하나만으로도 그 어떤 가시밭길이든지 헤쳐
나올 수 있으며, 언제 어느 자리에 있던지 두려움 없이 돌부처처럼 기다릴 줄 아는 절대 경지에
이를 수 있습니다.
 
흔히 말하는 결단력. 리더십. 적극성. 자신감. 열정. 마인드 컨트롤. 열린사고. 긍정적인 시각.
통계능력. 종합 분석 능력 등은 일반인을 고수로 끌어 올리는 최소이자 최고의 주춧돌입니다.
 
사람은 신이 아니라서 한치 앞도 내다 볼 수 없는 매우 나약한 존재입니다.
하지만 역으로 사람과 사람의 관계 속에서 세상 모든 일이 이루어지는 까닭에 마음을 하나로
모아서 앞에서 제시한 7가지에 몰입한다면 자신도 모르게 신들린 초능력자가 되어
부동산의 최고봉에 우뚝 설 수 있습니다.
 
사람은 약하지만 사람의 정신력은 불가사의할 정도로 끝없이 영원합니다.
이 땅의 영웅도 사람이요. 역사에 이름을 아로새긴 위인들도 사람입니다.
부동산은 특정인의 전유물이 아니며 관심을 갖는 모든 사람들의 몫이기 때문에 자칭이든
타칭이든. 누구나 고수의 길에 들어 설 수 있습니다.
 
최단기간 실전 고수가 되어 수익률을 얻는 길은 아주 가까이에 있습니다.
 
감사합니다.
 
 
★ 다섯 박자 김종갑의 최고 수익률 비법과 부동산 정책 ★
 
닥터 아파트 여러분 반갑습니다.
4월 총선 이후에 부동산 시장 전망이 초미의 관심사가 되고 있습니다.
총선 이전에 유리한 고지를 점하고 있는 여당이 부동산 정책을 무리하게 수정할 이유가 없기
때문에 총선 이후에 부동산 정책에 대한 반시장적 규제 완화를 강도높게 전개할 가능성이 매우
높습니다.
 
대부분이 2008년말-2009년 초에 부동산 상승을 전망하고 있는데 필자도 총선 이후에는 2007년 조정을 받은 대중 선호 지역을 중심으로 아파트 값이 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
하지만 수도권 모든 곳이 상승하기 보다는 2007년 조정 폭이 큰 대중 선호지역을 중심으로 시세
상승이 이어지고 2007년 큰 폭으로 상승한 서울 북부권과. 인천권. 경기도 변방권은 역으로 본격적인 하락기에 접어들 가능성이 크다고 판단합니다.
산이 있으면 골짜기가 있고 산이 높으면 계곡도 깊은 것이 자연의 순리이기 때문에 폭등한 곳은
반드시 조정할 것이고 조정을 보인 곳은 폭등할 것이 유력합니다.
 
이미 시세 그래프 모형도 그런 모습을 보이고 있으며 정부정책의 대중 선호 지역 규제 완화와
유망 지역의 조정 기간 및 시세 흐름 소외 지역의 폭등 기간 및 시세 흐름이 하나같이 맥락을 같이 하고 있습니다.
이제 규제 완화를 앞두고 정중동의 흐름을 보이고 있는 부동산 시장은 쇠고기 문제가 끝나면 다음 3가지의 큰 줄기를 바탕으로 재편이 될 것입니다.
 
 
1. 2006년 폭등, 2007년 조정한 대중 선호지역 층층이 차별적 상승과
2007년 상승한 곳 장기간 조정
 
전통적인 명품 지역인 강남. 서초. 송파. 목동. 용산 등 서울 5인방과 강서. 강동. 동작. 광진.
성동구 등이 오를 것으로 예상이 되며 수도권은 큰 폭의 조정을 보인 분당 등 1기 신도시.
동탄. 파주 등 2기 신도시. 용인. 수원. 성남 3인방이 크게 오를 것이고 화성. 안양. 의왕. 남양주.
하남 등도 과거 최고 시세 이상으로 상승할 가능성이 높습니다.
하지만 2007년부터 지금까지 큰 폭으로 오른 서울 강북권 즉 노원. 성북. 은평. 도봉. 동대문.
중랑. 금천. 구로 등은 장기간 점진적인 하락을 할 것으로 예상이 되며 수도권도 인천 전역과
부천 일부 이천. 광주. 여주. 양평. 의정부. 양주 등 경기도 변방 지역의 침체가 예상이 됩니다.
 
 
2. 1가구 1주택 양도세 종부세 DTI 규제 완화와 1가구 2주택 이상 매물 유도.
 남의 명의 주택에 대한 세금 추적 강화
 
과거 정부는 세계적으로 유례없는 반시장 부동산 악법으로  6억 이상 주택에 대해 심대한 피해를
주었습니다.
결국 6억 이상의 주택에 대한 대폭적인 규제 완화로 값이 비싼 명품 아파트가 매우 큰 수혜를
입을 것입니다.
과거에 세금과 대출 제한으로 인기가 없었던 비싼 아파트가 1가구 1주택이라는 조건만 성립이
된다면 선호 아파트로 탈바꿈이 될 것입니다.
 
한편 부동산 투기의 온상이라 할 수 있는 1가구 다주택자에 대하여 재산 형성 과정에 대한 세금
추적이 가시화 될 것으로 예상하며, 특히 친인척 등 남의 이름으로 주택을 매수한 불법 매수자를
적발하기 위하여 재산 형성 과정에 대한 세무조사가 강화될 방침입니다.
1가구 다주택만 잡아도 주택 문제는 깨끗하게 해결하는데 노무현 정부는 고가 아파트에만 모든
규제를 집중한 나머지 부유층들이 규제로부터 자유로운 강북 노원구 등 저가 아파트를 대량
매수하여 서민 아파트를 폭등하게 하는 최악의 상황을 도와 준 꼴이 되고 말았습니다.
 
하지만 근본적으로는 1가구 다주택은 세금을 정상적으로 내기 때문에 지극히 정상적인 사유재산임에도 지나치게 중과세를 부과한다는 점이 문제라고 생각합니다.
그러나 명의 도용은 불법적인 세금 탈세에다가 요소에다 무주택자를 설 곳이 없게 만든다는 점에서 분명 문제가 많습니다.
 
이제는 서민들 조차도 죄책감 없이 남의 명의로 부동산을 매수하고 저가 아파트를 여러 개
매수하는 바람에 그들로 인하여 무주택자들과 젊은층에게까지 좌절감과 고통을 안겨 주고
있습니다.
이명박 정부는 1가구 1주택에 대하여 모든 규제를 완화하겠지만 1가구 2주택 이상에 대해서는 일정 기간을 두고 세금 혜택을 주어 매도를 유도한 연후에 그 기간이 지나면 법에서 허용이 되는 모든
방법을 동원하여 세금 강화는 물론 재산 형성과정과 탈세 여부, 남의 명의 도용 주택 추적 등을
강화하여 2주택을 뿌리뽑으려 할 것이 확실합니다.
 
그렇게 되면 부유층은 서민 아파트에 매력을 잃고 매물을 쏟아 낼 것이며 일반 서민들도 2주택을
만들거나 남의 명의로 주택을 사는 일이 줄어 들어서 영양가가 없는 아파트들은 가격이 하락할 것이고 인기가 있는 아파트는 가격이 상승하는 등 층층이 다극화 구도가 형성이 될 것입니다.
한마디로 똑똑한 아파트로 올인하려는 부동산 기류가 형성이 될 것이며 무주택 서민들도
다주택자들이 쏟아내는 주택을 싼 가격에 매수할 수 있게 됩니다.
 
 
3. 미분양 해소를 위하여 분양. 미분양. 분양권 등에 대한 세금과 이자 전매 제한 등의
혜택이 이어질 것입니다.
 
부동산 폭등의 진원지는 강남 고가 주택에 있는 것이 아니라 아파트를 여러채 보유하거나 남의
이름으로 주택을 매수하는 불법 매수에 있습니다.
하지만 미분양은 건설사의 도산과 경제에 악영향을 미칠 것이 기정 사실이므로 이 부분에 대해서는 여러가지 혜택이 따를 것입니다.
아파트를 여러채 보유하는 일은 부동산 폭등의 암적 존재이지만 법이 허용하는 범위에서 미분양을 여러채 보유하는 일은 위화감 조성이라는 부정적인 요인과 함께 국가 경제에 기여한다는 긍정적인 요인도 있습니다.
 
따라서 정부는 미분양 해소를 위하여 분양권 전매까지는 아니더라도 미분양에 대한 대출 완화.
등기후 매도시 세금 완화. 고가 주택에 대한 대출 규제 완화. 미분양 여러 채 매수 허용.
앞으로 분양할 신도시급 아파트 부분적인 전매 가능 및 전매 기간 완화 등의 대책을 제시할
가능성이 있습니다.
하지만 이미 분양이 된 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 데다가 형평성 문제 등의 사유로 전매 제한이 풀리거나 완화할 가능성이 희박합니다.
 
부동산 정책은 생각보다 어렵지 않습니다.
강남 아파트가 뛰기 때문에 다른 아파트가 연쇄 폭등할 것이라는 단순한 발상에서 벗어나서
대중들이 선호하는 아파트는 최소한의 규제만 두고 시장 자율에 맡기되 1가구 다주택 매물과
남의 이름으로 편법 매수하는 작태만 뿌리 뽑아도 부동산 안정을 가져올 수 있습니다.
10억짜리 다이아몬드와 1백만원짜리 다이아몬드가 함께 공존하듯이 아파트 역시 평당 1억하는 아파트도 존재해야 하며 평당 500정도 하는 수도권 아파트도 있어야 정상입니다.
강남구의 GDP는 3만달러 이상으로 홍콩. 대만보다 더 잘 산다고 보시면 되는데 홍콩. 대만 최고가 아파트는 이미 평당 1억-1억 5천에 육박하고 있다는 사실을 비추어 볼 때 서울 강남. 용산 등
핵심 지역 아파트는 상대적으로 싼 편입니다.
 
하지만 2006년 명품지역 2007년 소외지역 부동산 폭등으로 서울 아파트 평균과 수도권 아파트
평균가가 비싸다는 사실에 주목을 해야 합니다.
이명박 정부나 국민 모두가 버블이라는 놈이 강남에서 시작이 되기 보다는 2007년처럼 서민 아파트가 폭등하는데서 시작된다는 사실을 깨달았으면 합니다.
 
그렇다면 이 시점에서 서민들은 내집마련 및 갈아타기를 위하여 어떤 전략을 펼쳐야 할까요?
이제 제가 매우 평범해 보이지만 쉽게 알려 주지 않는 3억 이상의 비법을 공개하겠습니다.
다음 전략을 살펴서 자신이 어떤 조건을 만들 것인가를 생각한다면 분명 엄청난 도움이 될
것입니다.
그동안 제가 비수기에 미분양을 강조한 까닭을 이해하실 것입니다.
 
편의상 서울. 수도권 30평대 평균 시세인 4억 아파트를 과거의 통계수치를 바탕으로 조명해
보겠습니다.
아래의 예시에서 미분양은 과거 상승폭의 80% 정도로 보수적으로 접근하였으며 기존 아파트는
과거 시세 상승폭 그대로를 반영하였기 때문에 정확도가 높은 편입니다.

1) 3년후 최고 수익률: 4억을 8억 이상으로 만듭니다. 순수 시세차익 4억
40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.
이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.
또한 4억 아파트를 비수기인 지금 매도하지 않고 2008년 하반기~2009년 중으로 추산이 되는
버블7지역 폭등시에 5.5억에 매도합니다. 4억 아파트는 비수기에 매도할 경우 3.5억 정도
팔리는 것을 감안하면 지금 매도하지 않고 폭등시기에 매도할 경우 단기간에 2억 정도 시세
차익이 생깁니다.
즉 지금 미분양 매수하고 폭등기에 입주 3년(서울. 신도시 2년 실거주)이라는 조건으로 매도한다면
총 시세 차익은 무려 4억입니다.
 
자본금 4억을 3년만에 8억이상으로 부풀릴 수 있는 최고의 방법입니다.
만일 80% 이상 폭등한 인천과 서울 강북권이라면 재건축. 재개발. 뉴타운, 신도시. 전철 등의
그 어떤 호재가 있더라도 이미 반영이 다 되었다는 사실을 깨닫고 3년 입주했다는 조건을 갖추었다면 당장 매도한 후에 미분양을 잡는 길이 최선입니다.
또한 조건이 되면 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

 
2) 3년후 두 번째 수익률: 4억을 6.5억으로 만듭니다. 순수 시세차익 2.5억
서울. 수도권 4억 아파트를 비수기인 지금 팔아서 좀 더 하락한 유망 아파트 큰 평형인 6억으로
갈아타기를 합니다.
이 경우에 보유 아파트가 4억에서 5.5억으로 오른다고 가정하고 6억 급매 아파트가 9억으로
상승한다고 가정할 경우에 갈아타기 할 경우 보유 아파트 1.5억 손해보지만 갈아탄 아파트
3억의 이익을 남깁니다.
6억이 8.5억까지 가겠느냐 하지만 7억 아파트 6억 급매로 잡고 폭등시 매도를 감안할 경우에 충분히 가능합니다.
문제는 이처럼 환상적인 갈아타기를 했지만 생각보다 시세 차익이 크지 않다는 점입니다
그래도 기존 아파트만 보유할 경우보다 1억이나 높은 가격으로 매도하였기 때문에 비수기에
좀 더 유망한 큰 평형 아파트로 갈아타기 하는 것은 이익을 남깁니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

3) 3년후 세번 째 수익률: 4억을 6억으로 만듭니다. 순수 시세차익 2억
40평대 6.5억선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년후 등기후 매도할 경우에 세금.
이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다.
4억 아파트를 지금 시세인 4억에 매도한다고 가정하면 매도 아파트 시세는 0입니다.
하지만 미분양을 잡았기 때문에 총시세 차익은 2억이며 보유한 아파트의 매도 타이밍을 잘못
잡아서 시세 차익이 적다고 보시면 됩니다.
역시 조건이 될 경우에 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

4) 3년후 네번 째 수익률: 4억을 5.5억으로 만듭니다. 시세차익 1.5억
4억 아파트를 2008년 하반기-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남긴 후에 현금을 그대로 보유합니다.
이 경우는 비수기에 미분양을 잡거나 갈아타기를 한 것보다 1억-2.5억 정도 손해라고 보시면
됩니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

5)  3년후 다섯번 째:4억을 3.5억으로 만듭니다. 시세차익 -0.5억 손해
4억 아파트를 3.5억에 급매로 매도만 하고 현금만 보유하는 경우입니다.
비수기에 급매로 매도를 하고 다른 아파트로 갈아타지 않으면 얼마나 손실이 큰 것인지를 알 수
있습니다.
집값이 떨어지면 불안하여 매도한 후에 현금만 보유하는 경우가 많은데 이 경우는 3년만 놓고 본다면 무조건 손해입니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

6) 3년후 여섯번 째: 4억을 5.5억으로 매도하고 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -0.5억 손해
2008년 하반기-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에 4억 아파트를
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남깁니다.
곧바로 폭등시기에 6.5억 아파트가 8.5억에 폭등한 경우 8.5억에 매수하여 갈아타기를 합니다.
3년만 놓고 볼 경우 오른 아파트는 떨어질 가능성이 크기 때문에 매수 아파트가 7억선으로 주저 앉을 가능성이 큽니다. 물론 기간이 지나면 다시 최고점 시세를 회복하겠지만 같은 기간만 놓고 보면 떨어집니다. 결국 폭등기의 갈아타기는 무조건 손해입니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

7) 3년후 일곱번 째: 4억을 3.5억 매도후 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -2.5억손해
4억 아파트를 3.5억에 매도하고 2007년부터 지금까지 100% 전후로 오른 서울 강북, 인천권 아파트를 매도호가에 매수하는 경우로 3년만 놓고 본다면 최악의 선택입니다.
이 경우는 지금 버블7지역 떨어진 아파트를 급매로 매도하고 폭등한 아파트를 꼭지에 매수하는 경우로써 4억 기준으로 무려 2.5억까지 손해를 봅니다.
의외로 이런 분들이 많은데 폭등한 아파트를 매수해서는 안 되는 이유를 아셔야 하며, 급락한 아파트를 매도하는 것도 아니라는 기본 상식을 깨달아야 합니다.
금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

위의 7가지 경우를 꼼꼼하게 살펴 보시면 투자를 어떻게 하는 것이 현명한 지를 알 수 있습니다.
수익률 순서는 1-2-3-4-5-6-7 번호순이며 거의 정확도가 높다고 보시면 됩니다.

3년 후에 4억 시세 차익을 남기는 경우도 있는 반면에 7처럼 2.5억 이상의 매우 큰 손실을 보는
경우도 있습니다.
4억 기준으로 최상의 선택과 최악의 선택인 1번과 7번을 고려할 경우 무려 6.5억의 시세 차이가
생긴다는 사실을 보면 매수와 매도 전략이 얼마나 중요한 것인가를 새삼 깨닫게 됩니다.
부동산 불패라고는 하지만 6번과 7번은 손해를 보았으며 결국 이익을 얻기 위하여 몇 년 더
기다려야 회복할 수 있는 상황에 처하게 됩니다.
 
위의 사실에서 알 수 있는 점은 부동산은 왠만한 상황이라면 이익을 안겨주는 효자손이며.
매수 타이밍은 비수기, 매도타이밍은 성수기. 비수기 최고의 선택은 미분양 성수기 최고의
선택은 분양이라는 사실을 알 수 있습니다.
또한 폭등 지역의 아파트를 매도하고 급매 지역의 아파트를 매수할 수 있다면 매우 높은 수익률을 얻을 수 있으며 그 반대로 움직인다면 최악의 결과를 초래한다는 사실을 깨달을 수가 있습니다.
갈아타기는 기회비용. 내재가치. 숨은 가치를 모두 고려하여 효과적으로 해야 한다는 점을
특별히 강조하고 싶습니다.
 
무주택 서민은 비수기 미분양-급매, 성수기 릴레이식 분양- 하락지역 급매 순으로 매수하는 것이 좋은 전략이며 광교, 송파에만 몰두하는 것은 스스로 가난을 짊어지는 어리석은 판단이라는 사실을
깨달았으면 합니다.
 
2주택 및 남의 명의로 아파트를 매수 분양 받은 분들은 향후에 정부의 중과세 완화를 기다리기 보다는 성수기에 높은 세금을 내더라도 매도하는 것이 바람직합니다.
그 이유는 설령 2주택자에 대하여 세금 완화를 준다고 해도 40% 이내로 줄어들 가능성은 없으며
설령 그 정도의 세금 완화가 따르더라도 매물이 나오거나 비수기를 맞이하면 손해볼 가능성이 훨씬 크다는 평범한 사실을 인지해야 합니다.
2주택자는 나쁜 조건의 아파트를 빨리 매도하여 분양. 미분양으로 전환하는 것이 시세 차익을 높이는 지름길이며 남의 이름으로 주택을 보유하신 분은 비과세라는 조건으로 폭등기에 반드시 매도할 것을 권유합니다.
 
향후 정부 정책은 1가구 다주택 매물 유도와 남의 이름 도용으로 주택을 보유한 사람들에 대하여
이익금 몰수. 그 이상의 벌금 등이 예상이 되기 때문입니다.
1가구 1주택은 50억 아파트일지라도 그에 걸맞는 재산세와 부분적 특소세만 내면 된다고 생각하며
1가구 2주택 및 다른 사람 명의 도용으로 내집마련을 한 사람들은 무주택 서민과 지방에 사는
분들을 포함하여 70% 이상이 투기 대상의 1순위로 지목하고 있기 때문에 향후 문제가 될 소지가 다분합니다.
 
수익률을 감안하더라도 이제 더이상 다주택자는 수익을 기대하기 어렵습니다.
폭등시를 기다리거나 더 높은 투자 가치를 위하여 수익률이 낮은 하나를 과감하게 처분하고 오히려 수익률이 높은 유망지역 분양. 미분양으로 전환하는 길이 안전하며 수익률을 높이는 지름길입니다.
 
빌라. 다주택. 소형 평형을 매수하는 일은 그 어떤 호재가 있다고 하더라도 바람직한 전략이
아닙니다.
이전의 정부는 서민을 위하여 명품 아파트를 때려잡으려다가 서민 아파트를 폭등시키는 우를
범했기 때문에 오히려 무주택 서민과 청년 신혼층에게 엄청난 피해를 주었지만 이명박 정부는
서민 아파트를 여러채 가지고 있는 다주택자를 발본색원할 것이 확실하기 때문에
그 정책이 성공한다면 일반 서민들도 1억 미만의 아파트를 얼마든지 매수할 수 있는 길이 열릴
것입니다.
 
결국 똑똑한 아파트로 갈아타는 것이 최선의 선택이며, 법에서 허용하는 미분양. 분양. 분양권을
능력껏 잡고 가는 것이 현재로써는 최고의 전략입니다.
 
또한 비수기가 길어져서 상황이 궁하면 폭등시까지 기다려 일시적 2주택도 최대한 활용할만 한 전략입니다.
 
여러분이라면 위의 7가지 중에서 어떤 전략을 펼치겠습니까?
감사합니다.
 

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