DTI 규제 강남외 지역 수도권은 양극화를 위한 충분 조건 이다.

현재 폭등의 진앙지인 재건축 매수는 거의 현금 유동성이나 부유층의 묻어두기식의 80% 이상의 자기자본 투자이다. 바꾸어 말하면 레버리지가 아니란 것이다. 설령 레버리지를 이용한다 하더라도 2006년도 식의 과도한 레버리지를 이용한 매수형태를 보이지 않는것이 중요한 점이다. 결론적으로 가진자들의 시장인 것이다.

가진자(유동성 풍부)와 못가진자(레버리지 이용), 현재나 가까운 미래의 상승조짐은 과도한 레버리지에 의한 상승이 아닌 풍부한 유동성 장세에서의 상승인데 DTI 규제확대? 올바른 처방일까? 모르겠다.


현재 자기자본 투자비율이 높은 여유계층에게는 최고의 호재가 될 수 있다. DTI 규제 확대는 강남이 아닌 지역에서 진행되는데, 비강남중에서 호재지역인 한강 르네상스 인접지역이나 용산, 성수동, 등등 같은 곳에서도 일부 가격 하락이 나타날것인데, 이는 곧 더욱 저가매수를 가능하게 한다는 소리다. 현금 디스카운트 같은 기능을 추가 시켜 주는 꼴이다.

또한, 강북의 소형 평형을 일부 실수요자가 가세하여 시장에 활기를 불어 놓은것이 사실이다. 하지만, 가수요가 붙기에는 소형평수에 대한 메리트가 사라지고 있다는 소리이다. 너무 올랐다. 거래가 안되는 지역에서는 소형평형의 호가자체가 메리트가 작다.

이 시점에 보금자리 주택 DTI 규제 확대는 유효대기수요층이나 무주택자들의 주택 구매 실리를 꺽어 전세난을 한층더 가중 시킬수 있게 될것이다. 또다시 짝사랑의 세계로 실수요자들을 혼란에 빠트리거나 착시현상으로 새로운 희망과 믿음을 주는 것이다.



DTI 규제, 1금융권 규제를 한다고 해서 대세 상승기에 전세가와 집값을 잡겠다?
상대적으로 1금융권은 중기대출의 비해 위험노출(대손)의 안전지대인 담보대출을 선호하는데 타격이 클 것이다 . 반대로 2금융권 및 보험사 등은 수혜자로 등극 할 것이다.

전세가 폭등의 결과는 매매가 상승이다.

보금자리 주택의 서민이나 무주택자의 몫이다? 물론 로또에 당첨된 사람만의 특권임엔 틀림없다 하지만 대다수는 기득권자들의 몫이다. 강남 요지의 반값 아파트? 평당 2000만원 짜리를 1000만원에 공급 하는것이 아니라 기존 주택이 4000만원으로 2배 이상이 되어 거기에 반값이 된다는 예가 더욱 현실 적일 것이다.
서민이나 무주택자들에게 강남 주택을 반값에 공급 한다는 소리 자체가 어불성설이다. 결국 그린밸트 지주를 내몰아서 건설사와 기득권자들을 배불려 주는 친부유층 정책이다.

전세는 보통 짝수년에 재계약이 많다. 내년에는 지금의 가격은 조족지혈이란 소리들이 나올것이다. 결국 시간이 지나 내년 이후에 지금의 규제 및 정책 후유증이 더욱 시장을 심화시키면 DTI 규제 풀수 밖에 없을 것이다. 전세수요를 매매 수요로 돌리려고 움직이는 층은 결국 서민이나 실수요층이기 때문이다.

DTI 규제는 사유재산 침해소지가 많아 오래 갈수가 없는 정책이다. 유동성 땜에 생기는 현상을 애꾸은 자영업자와 평형 대기 매수자들이 떠안는 셈이기 때문이다.

과거 전정부 시절에는 6억이하이거나 소형평형이 정책의 틈새로서 작용했다. 앞으로도 계속될까? 새로운 DTI 규제는 새로운 틈새가 만들어 질 것이다. 왜냐면 상대적으로 소형평형이 금융규제에도 자유롭고 가벼운 측면이 있었으나 상대적으로 너무 많이 올랐다. 실수요 가수요 시장 참여자들 모두의 욕구를 충족시켜주엇으나 앞으로는 상대적으로 저평가된 30평대 이상이나 본격적인 상승장이 내년이후에는 중대형 평형의 상대적인 약진이 예상된다. 내년이후엔 상대적으로 저평가에 대한 메리트가 생기는 것이다.

분양권과 전매시장은 활기가 띌것이다. 물론 지방은 아니다.

물론 수익형 부동산의 측면에서 소형평수는 여전히 매력적일 것이다. 그러나 자본이득(capital gain)적인 측면 보다는 Income gain에서의 접근이 필요할것이다. 또한 전세제도가 월세제도로 정착을 할 것이다. 그러면서 소외되었던 중대형 기존 주택 시장으로 옮겨 갈 것이다.

서울과 수도권, 수도권과 지방의 양극화만 더욱 심화 되는 것이다. 서울 집중개발호재가 앞으로 20년 이상 계속된다. 예전에 이유없는 거품만의 논리로서의 상승과는 의미가 전혀 다른것이다. 강북의 재개발은 도시의 기능상 새로운 순환 국면이다 보통 80~100년 마다 도시는 새롭게 정리되고 탈바꿈 되는 주기이기 때문이다. 1910년 도시에 탄생이니 거의 100년 만이다.

지방은 폭락할수도 있고 서울은 유례없는 폭등을하는, 예전에 경험해 보지 못한 극심한 양극화가 시작될수 있다. 어마어마한 빈부격차가 생길 것이란 생각이 자꾸 뇌리를 스친다.

서울역에 밤 12시 넘어 가보면 택시가 늘 부족하다. 마지막 KTX를 타고온 사람들 중 택시 승강장에서 줄을 서지않고 좀 빨리 가려는 사람들에게 호객행위 하는 사람들에게는 부르는게 값이다. 서울역에서 강남으로 가는 일반요금은 15,000원 안팍이지만 어떤 이는 5만원에도 가는 손님이 있다. 작금의 전세가 폭등도 이런 유형이 아닐까?
수급의 불일치! 당장 해결 방법이 없다.