[스크랩] ★ 600만불짜리 부동산 개발지도 2탄★

2007-07-30 00:52

http://blog.drapt.com/sjlove0/4345261185724373838

2억원대로 투자하는 용인 유망아파트(3)

아파트를 대신 골라주러 많은 곳을 돌아다니다 보니, 간혹 저평가된 아파트를 보곤 한다.(저가메리트와는 다름)  2006년6월, 용인에서 ‘실거주와 재테크를 겸비한’ 3억원대나 4억원대의 유망아파트를 추천해 달라고 하면 금액대별로 20군데 이상을 List-up(목록 제시) 해서 건낸다. 하지만, 1억초/중반의 자금을 보유하고 있어 대출을 포함해 2억원대를 추천해 달라고 하면 현재로서는 꽤 고민스런 질문이다.

앞서 두 글에서 언급했듯이 아파트를 고르는 가장 중요한 요소는 ‘입지’이다. 지금 당장 살고 편하고 모든 것이 갖춰진 곳은 가격 또한 꽤 높아져 있다는 점을 기억해야 한다.

언젠가 신갈동 택지지구에 위치한 ‘인성마을 현대아파트(신갈현대아파트)’를 가보았을 때, 3년전 분당의 아파트가 연상되었다. 아래에 간략하게만 열거해보자.
----지역----------아파트명---------입주년도-----세대수-----------평형구성----------
분당 야탑동---목련마을 영남아파트---1995.10월---294세대---32평(계단식), 22평(복도식)
분당 야탑동---목련마을 한일아파트---1995.11월---278세대---33평(계단식), 21평(복도식)
용인 신갈동---인성마을 현대아파트---1997.6월----293세대---32평(계단식), 24평(복도식)
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그 당시 야탑동 아파트들중에서 영남과 한일은 상대적으로 가격이 저렴한 아파트들에 속했으나, 3년전인 2003년6월 시점에서도 가격은 2억후반대를 형성하고 있었다. 당시 주위의 많은 사람들은 “서울의 32평형 아파트들도 3억원이 안되는 아파트들이 수두룩한데, 어떻게 새 아파트도 아닌 경기도의 8년이나 된 아파트들이 3년후에 4억도 아닌 5억원대를 간다는 겁니까?”하고 조소어린 비웃음을 쳤다.

그리고 3년이라는 시간이 흘렀다. 과거 야탑동은 분당내에도 뒤떨어진다는 곳으로 인식되었었지만, 많은 변화속에 기반시설이 들어왔고 지하철역 주변의 상권은 활성화 되었으며 CGV도 하나 들어왔다.
(국민은행 아파트시세 2006.6.16 상한가 기준)
-----아파트명-----평형---2003.6 시세---2006.6 시세----상승률--
야탑동 영남아파트--32평---28,000만원----50,000만원----78.6%
야탑동 한일아파트--33평---29,500만원----53,500만원----81.4%
야탑동 영남아파트--22평---17,250만원----22,750만원----31.9%
야탑동 한일아파트--21평---16,750만원----21,750만원----29.9%
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야탑동 32~33평형은 3년간 약80%의 상승률을 보였고 21~22평형은 약30%를 상승하였다. (왜 필자가 취락지구가 아닌 택지지구에 30평 이상을 구입하라고 지속적으로 강조하는지 귀가 열린 사람은 알아들을 것이다)

신갈동 인성마을 현대아파트 역시, 위에서 거론한 분당 야탑동 아파트들의 3년전 상황과 공통점이 많다. (32평형의 경우는 지도상에는 동남향으로 표기되어 있으나 실제 확인결과 거의 정남향에 가까운 조향으로 설계가 되어 있고 주위에 나무숲울타리가 방음벽형태로 조성되어 있고 내구성있는 자재의 사용으로 ‘현대’라는 브랜드답게 튼튼하게 지어졌으며, 대중교통이 용이한 택지지구내 위치를 차지하고 있다.) 앞으로 4년후에는 전철역이 2~3분 거리에 들어서고 도서관을 포함한 많은 기반시설이 추가되며, 인근에는 제2기 신도시중 판교 다음으로 주목을 끄는 이의동 광교신도시가 지척에 들어설 것이다. 그러면서 살기 편해지는 만큼 아파트 가격은 서서히 상승을 할 것이다.

다음은 시기별 인성마을 현대아파트 32평의 가격을 예측해 보기로 하겠다.
▶ 2006년6월 현재 : 국민은행 시세 24,000만원 (실제 확인결과 25,000만원 정도)
▶ 2006년10월 판교 중대형평형 청약발표 이후 : 29,000~30,000만원
▶ 2007년 상반기 광교신도시 청약발표 이후 : 33,000~34,000만원
▶ 2007년12월 대선 직후 : 36,000~37,000만원
▶ 2010년 전철역 개통 직후 : 48,000~49,000만원

여기서 한가지 주의할 사항은 결코 인성마을 현대아파트만 오르는 것이 아니라, 궁국적으로는 용인시의  유망지역 아파트 전체가 오르면서 신갈동 택지지구의 아파트들이 동반 상승할 것이며 인근의 도현현대나 새릉골풍림, 새천년그린빌 32~34평형은 5~6억원대를 형성할 것으로 본다.(다만 주변의 이런 아파트들은 취득세와 같은 이전비용을 포함해서 3억중/후반대의 자금이 준비되어야 할 것이다)

얼마전 게시판에 40대 가장으로서 내집마련을 고민하고 계시는 분의 사연을 읽었다. 어쩌면 우리와 전혀 관계없는 남의 이야기가 아니라, 우리의 과거 몇년전 혹은 십몇년전의 이야기일 수도 있는 것이다.
‘사십대’라는 아이디를 쓰시는 그분의 예를 들어, 향후 4년간의 재산형성과정을 살펴보기로 하겠다.

◈ 현재 재산 = 17,000만원, 월여유자금 = 50만원, 현재 전세 거주중이며 분당으로 출퇴근
☞ 현재와 같은 자금상황에서, 수입이 여유가 있는 경우라면 필자는 3억~3억2천만원 정도의 아파트를 추천하곤 한다. 그러나 월여유자금이 빡빡한 경우라면 적극적인 Risk Management(위험감수방안)를 고려해 2억중반대 아파트 구입을 권하기도 한다.

향후 4년간 계속 전세를 살았을 경우와 자금시제에 맞도록 유망지역에 아파트를 구입했을 경우를 비교해 보자.
▶ 아파트 총구입금액 = 25,000만원 = 현재자금 17,000만원 아파트잔금 대출 8,000만원
- 대출(가정) 9,200만원 = 아파트잔금 대출 8,000만 취득/등록세,수리비,이사비 1,200만원
- 이 경우 15년 상환시(소득세 감면 및 최소이자비용상)에 원금과 이자비를 포함한 월상환액이 월여유자금인 50만원을 초과한 대략 72만원 정도를 납입해야 하므로 부족분 만큼만 추가대출을 더 받는 전략이 필요하다.
- 대출(실제) = 10,600만원 = (8,000만원 1,200만원) 이자추가분 대출 1,400만원
▶ 4년간 아파트 상승금액 = (48,000 – 25,000) = 23,000만원 예상
▶ 4년간 대출금에 대한 이자비용(원리금 균등상환 기준시) = 약 1,100만원 (조건에 따라 조금 달라짐)
▶ 4년 이후의 재산형성금액
  [Case 1] 계속 전세를 살았을 경우
    = 17,000만원 (50만원 * 48개월) = 19,400만원
    (은행이자는 감안하지 않았으며, 실제 2년마다 부동산복비와 이사비용이 지출됨)
  [Case 2] 유망지역에 아파트를 구입했을 경우
    = 48,000만원 – [ 대출원금 10,600만원 - 원금상환액(51만원*48개월) ] = 약 39,800만원
   (참고) 유망지역 아파트가 4년이후 50%만 상승했을 경우 = 재산형성 약 27,800만원
▶ 대출이자대비 아파트 변동차액의 상승률
    - 아파트가 48,000만원으로 상승시 = 은행이자의 20.7배
    - 아파트가 36,000만원으로 상승시 = 은행이자의 9.8배

일반직장인들의 경우, 연봉을 받아 교육비를 포함한 월생활비를 제외하고나면 년간 1,000~2,000만원을 저축하기가 빠듯하다고 한다. 즉 단순히 은행이나 펀드등의 상품에 저축만 해서는, 그 저축한 금액이 좋은 지역의 아파트 상승금액을 도저히 따라가지 못하는 것이다.

과거와는 다르게 초고속인터넷망이 활성화된 요즘엔, 부동산과 관련된 좋은 정보들이 넘쳐나고 있다. 아니 ‘정보의 홍수’ 그 속에서 살고 있다고 보아야 정확할 것이다. ‘미래에 부자가 될 수 있느냐, 그렇지 않느냐?’ 하는 문제는 고급정보의 소유여부가 아니라 바로 그 사람의 ‘결단력의 문제’인 것이다.

오늘도 필자에게 컨설팅을 요청하는 그들에게 나는 진심으로 묻는다. “정말 부자가 될 준비는 되어 있으신가요?”

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[스크랩] 부동산투자에 유용한 정보 얻는 방법 |부동산노트

2007-07-30 00:20

http://blog.drapt.com/sjlove0/3984271185722427205

출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

부동산 거래현장에서는 부동산을 잘 매입하려면 ‘운’이 따르고 ‘타이밍’이 잘 맞아야 한다고들 한다. ‘운’이란 좋은 부동산 매물을 만나는 것이고, ‘타이밍’이란 적기에 적소의 물건을 매입하는 것을 말한다.

운 좋게 적기에 부동산을 장만하려면 가장 중요한 것이 ‘투자 정보’이다. 거래현장에 있다 보면 투자에 성공한 사람과 그렇지 못한 사람들로 나뉜다. 성공한 사람보다 실패한 사람들이 더 많은 편인데 이들은 이구동성으로 사람말만 믿었다가 실패했다고 한다. 정확하지는 않아도 어느 정도 신빙성 있는 정보를 얻었더라면 투자실패로 이어지지 않았을 것이다. 이들은 오로지 사람말만 믿고 투자했던 경우다. 즉 투자정보에 대한 중요성을 인식하지 못하고 ‘될 대로 되라’식 투자를 했기 때문이다.

필자가 말하는 부동산정보란 고위공직자가 개발계획을 미리 알고 한발 앞서 투자하는 은밀하고 거창한 정보를 말하는 게 아니다. 거금을 들여 부동산에 투자할 때 기본적으로 체크해야 할 기본적인 투자 상식을 말한다. 모 방송에서 한 유명가수가 10년 만에 찾아온 친구가 권유한 부동산매물에 대해 투자정보와 장기계획 없이 말만 믿고 덜컥 몇 억 원을 투자했다가 수년 째 이자만 갚아나간 다는 내용을 본 적이 있다. 최소한 이러한 피해를 입지 않을 정도의 정보력과 투자에 대한 상식을 익혀 둬야 한다. 무모하게 뛰어들었다가는 위험관리를 잘못해 투자에 실패하는 경우를 무수히 보게 된다.

요즘 정부나 지자체 또는 부동산정보 업체에서는 수많은 유용한 부동산정보를 제공하고 있다. 관심을 기울여 시간과 손품을 팔다보면 부동산전문가 수준의 유용한 정보를 누구나 얻을 수 있다. 욕심을 내 조금만 더 관심을 기울이면 남보다 앞선 투자처를 찾아낼만한 정보도 많다. 초보 투자자들이 손쉽게 정보를 얻기 쉬운 곳을 중심으로 알짜 부동산 정보원을 찾아보자.

■ 지자체 홈페이지는 유용한 투자정보원

뉴타운과 재개발 투자를 위한 정보를 미리 얻으려면 각 지자체 주택국 홈페이지를 이용하면 상세한 정보를 얻을 수 있다. 예를 들어 서울시 주택국(housing.seoul.go.kr) 홈페이지를 클릭하면 서울시의 기본계획부문에 대한 상세정보를 얻을 수 있다. 서울시 도시주거환경정비기본계획은 주택재개발사업에 대한 계획과 재건축에 대한 절차와 함께 아파트 분양정보와 미분양정보를 상세하게 파악할 수 있다.

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요즘 부동산 투자의 대세라고 하는 재개발, 재건축의 경우 서울시 민원처리온라인 공개시스템(http://open.seoul.go.kr/index.jsp)을 검색해보면 고급정보가 많다. 재개발(재건축)구역지정 사항, 추진위원회 결성, 조합설립, 사업계획신청, 사업시행인가 사항을 검색할 수 있어 지역 중개사사무소만큼의 자세한 업무진행 과정에 대해 정확한 정보를 얻을 수 있다.

인터넷토지정보서비스(www.onnara.go.kr)를 검색하면 각 도별로 지역별 토지정보, 부동산민원 발급, 부동산중개업소 정보와 지적(토지)행정정보를 손쉽게 열람할 수 있다. 전국 중개업소 정보에 나온 연락처를 통해 일일이 현장을 가보지 않고 전화 한통화로 시세정보와 매물에 대한 정보를 얻을 수 있다. 각 지자체별 지적통계와 지목별 면적까지 최근의 자료를 전산통계화해 업데이트하여 자료를 제공하고 있다.

각 시군구청의 홈페이지도 유용한 투자정보로 활용이 가능하다. 투자에 관심 있는 지역이 있을 경우 시(군,구)정게시판을 확인해 보자. 여기에는 각종 도시행정 및 관리에 따른 공지사항이나 개발계획을 공개하고 있다. 특히 입법?고시?공고 란에는 도시계획사항과 도로개설계획, 도시주거환경정비에 따르는 기본계획을 공포하므로 부동산투자에 필요한 유익한 정보를 선점할 수 있게 정보가 제공된다. 시정정보와 통계도 투자에 활용하기 좋은 자료임은 물론이다.

■ 공공기관 자료에 장기 투자처가 보인다

얼마 전 경기도의 모 군에서 대외비로 관리돼야 할 도시기본계획 도면이 부동산업소와 투자자들에게 유출돼 문제가 된 적이 있었다. 이 도시기본계획 도면에는 2020년까지 도시발전계획을 한눈에 담은 중요한 자료들로써 도면을 사전에 입수해 땅을 사둔 앞선(?) 투자자들이 막대한 투자차익을 얻었다는 소문이 나돌았다. 이런 도면만 있으면 자연녹지지역의 땅이 주거지역 또는 상업지역으로 해제되는 등 도시발전계획을 미리 얻을 수 있어 유용한 것은 당연하다.

장기발전 계획은 먼저 도시계획 용역회사에서 만든 후 지자체와 상급기관의 심의를 거쳐 건설교통부의 최종승인을 얻은 후 일정 기간의 공청회를 거쳐 일반에게도 공개하게 되어있다. 이런 자료들은 요즘 지자체 홈페이지에 pdf파일로 정리돼 보관되게 되어있다. 이 파일을 검색하면 일반인 누구라도 향후 그 지역의 장기발전계획을 한 눈에 파악할 수 있다. 고급정보이긴 하지만 정보자체의 중요성을 파악하는 사람들이 많지 않은 편이다.

이들 자료에는 해당 지역을 어떻게 개발할 지에 대해 권역별 개발계획 및 인구계획, 주요시설에 대한 유치 등 미래계획이 공개돼 있다. 또 향후 집중개발이 어느 지역을 중심으로 되는지 체계적으로 소개해 누구라도 알기 쉽게 공개한다. 이런 자료를 활용하면 10년 앞을 내다보고 부동산투자에 활용할 수 있다. 지자체가 공개행정 차원에서 발표한 자료이기 때문에 쉬쉬하며 겁먹을 필요도 없다.

도시기본계획 외에도 통계연보와 재정비계획, 교통정비 계획안, 행정자료, 군(구)정보고, 교통정비 계획안, 장기발전 기본구상, 관광 안내도 등을 인터넷 자료로 올려놓거나 외부에 공개적으로 알리기 어려운 자료는 지자체가 도서관 형태로 운영하는 행정자료실 또는 담당 부서 공무원을 통해 도서형태의 자료로 열람이 가능하다. 주민등록증을 확인해 신분이 확인되면 복사해서 자료를 얻어올 수도 있다.

■ 공사(公社) 자료, 맞춤형 매물 유용하다

농지은행(www.fbo.or.kr)과 농어촌종합포털(www.nongchon.or.kr)은 전원생활을 꿈꾸는 투자자들이 즐겨찾기를 해놓으면 유익한 투자정보로 활용할 수 있다. 농지은행은 농지나 농촌주택 매입이나 임차할 수 있도록 매물을 소개하고 각 지역별 농지시세도 공개한다.

개인이 관리하고 있는 주말농장에 대해 조회하고 분양신청도 할 수 있다. 매도물건과 임대물건별로 수 백 건씩 올려놓아 탈도시를 꿈꾸는 실수요자들이 활용하기에 유익한 자료이다. 농어촌종합포털에는 지역과 유형별로 단지 분양정보를 상세히 제공한다. 지역개발과 단지조성 등 6개의 대분류한 후 입주신청 중인 곳에 대한 분양정보를 제공한다.

한국자산관리공사(www.onbid.co.kr) 홈페이지에는 값싸게 살 수 있는 공매물건에 대한 정보 뿐 아니라 유익한 부동산정보도 들어있다. 법원경매에 버금가는 매물양이 쌓여있어 일반인들에게 공개 매각하는 데 압류재산과 유입자산, 수탁재산, 국유재산 등 종류별로 값싸게 살 수 있는 부동산이 널려있다. 물건?공고 상세검색을 이용해 내가 원하는 부동산에 대해 자세한 정보를 얻을 수 있다. 수 백 만원대의 토지에서부터 수 억 원하는 주택, 건물, 부동산 뿐 아니라 자동차, 기계장비, 임대부동산까지 지역과 종류별로 값싼 매물 검색이 가능하다. 온라인 상 맞춤형 물건으로 등록해 두면 전자메일을 통해 조건에 맞는 매각정보를 얻을 수 있다.

토지공사(www.iklc.co.kr)와 주택공사, SH공사 홈페이지에서도 토지와 주택에 대한 알찬 매물과 청약정보를 얻을 수 있다. 매물정보와 매각공고, 입찰분양과 추첨분양 및 입찰매각 공고 등을 통해 돈 되는 매물정보가 수두룩하다. 또 각 공사에서 무료로 나눠주는 자료도 구독해볼 만하다. 월간으로 발행해 회원에게 보내주는 ‘토지정보’는 부동산투자자들이 필독할 만한 유용한 자료다. 최신의 부동산시장 현황, 동향파악, 부동산거래량까지 부동산 전반에 대한 지식을 정리해 제공한다.

국정홍보처에서 격주로 발행하는 ‘코리아 플러스’도 무료로 집까지 발송해준다. 정부 정책에 대한 홍보가 주를 이루지만 자주 부동산 정책에 대한 세부사항에 대해 특집으로 연재해 알기 쉽게 부동산정책을 알아가는 데 유용한 공짜 자료원이다.

부동산 정보는 곧 돈이다. 부동산을 통해 돈을 벌려면 한발 앞선 마인드와 부지런한 행동이 필요하고 이렇게 해야만 성공확률을 높일 수 있다. 주변에 널려있는 고급정보를 잘 활용한다면 최소한 사기성 매물에 현혹돼 무늬만 알짜 부동산을 피해갈 투자의 지혜를 얻을 수 있다.

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