부동산노트(22) |
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[스크랩] 부동산 재테크의 기본 청약 통장 |부동산노트
2005-11-18 19:24
http://blog.drapt.com/sjkim091/2427371132309444982 
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
| 청약통장에 대해서 알아보죠.
일단 청약통장이라고 함은 "부동산 재테크의 기본"이며 "내집마련의 기본"입니다.
청약통장을 아직도 모르거나,
가입을 안하신 분들은 재테크에 있어서 아직 거리가 먼 사람들입니다. (ㅜ.ㅜ)
먼저 청약통장이란 쉽게 말해서 아파트를 분양 받을 기회가 되는 것을 말합니다.
예를 들어 판교지역에 아파트를 분양한다고 한다면 수요자가 많을 것이고
수요자가 많기 때문에 여러 가지 제한을 두는 것이지요.
즉 일정한 요건과 자격이 되면 아파트를 분양받게 해준다는 의미입니다.
일반적으로 아파트를 분양 받으면 2년 6개월 내지는 3년 이라는 시간이 소요됩니다.
계약금을 지급하고 중도금을 수차례에 걸쳐 지급하고 마지막 잔금을 지급하면 아파트 입주일이라는
말입니다.
여기서 왜 아파트를 청약받는냐가 문제인데,
그 답은 간단하게 판교를 예상하면 되겠습니다.
부지 판교를 사례를 들지 않더라도 타임머신을 타고 3년전, 5년전, 10년전, 20년 전의 아파트 가격을
생각해 보시면 아파트 분양가가 계속 상승하였다는 사실을 알게됩니다.
즉 아파트 분양 받는 즉시 이득이 되었다는 말이지요
(물론 지역적인 특수성은 남아있죠.
일반적으로 괜찮은 지역의 분양권의 경우 이득이 발생된다는 말입니다.)
아파트를 분양 받았는데 이득이 되었다면,
사람들은 아파트 분양으로 인하여 돈을 벌려고 할 것이고,
그렇다면 아파트 분양을 받으려는 사람들이 많아지므로
수요와 공급의 법칙상 수요가 많고 공급이 한정되었다면, 자연적으로 아파트 분양에 대한 여러가지
제한이나 자격요건 등을 두게 되는 법입니다.
이러한 조건들이 바로 청약예금, 청약부금, 청약저축
이라고 이해하심이 좋을 듯 싶습니다.
한가지 명심해야 할 사항은
여러분이 현재 목돈이 없기 때문에 이러한 청약통장을 이용한 투자에 있어서는
장기적인 계획과 장기적인 안목이 중요합니다.
예를 들어서 분양가 2억짜리 아파트를 분양받을 시점에 자금계획을 잘 짜야 한다는 말이죠
물론 분양가 2억이라고 해서 2억이 현금으로 있어야 투자하는 것은 아닙니다.
일반적으로 계약금 10%, 20% 납부하고 중도금 10%씩 6회차 정도 납부하고,
잔금 30% 정도 납부하는 것이지요.
아시다시피 분양권으로 돈을 버는 사람들은 계약금만 납부하고 2년 6개월을 기다리는 것입니다.
실력없는 사람들은 중도금을 꼬박꼬박 납부하겠지만,
실력있는 전문가들은 중도금 납부할 돈으로 또 다른 분양권을 하나 더 사두는 것이 2년 6개월 뒤의
이익이 두배로 증가한다는 것을 아는 것이지요.
아시다시피 8. 31 부동산대책이후 분양권시장이 다소 어두울 전망입니다.
건설회사 입장에서 본다면 아파트분양이 제대로 이루어지지 않게 되므로 피해가 클 것입니다.
따라서, 부득이 계약금을 낮추든가, 중도금 이자후불제 또는 무이자 등으로 분양을 할 수 밖에
없을 것입니다.
투자자입장이나 실소유자 입장이라면 내집 마련의 기회가 될 수 있다는 말입니다.
내년정도 지나면 청약통장이 필요없다. 라는 말들이 서서히 나올 것입니다.
또한 국민은행에 예금되어 있는 청약예금도 해지하는 사례가 하나씩 발생할 것입니다.
"아무도 청약예금이 재테크의 수단이 될 수 없다."
"아파트 시대는 끝났다." 라고 외치는 순간이 바로 청약예금 가입할 시기입니다.
이러한 논지는 과거의 부동산역사를 연구해 본 결과 나온 현상입니다.
아파트 분양권에 대한 제재 (전매금지, 양도세 강화) ===> 아파트 미분양 속출 ===> 아파트 분양권이
인기 없으므로 청약예금 해약 ===> 내수경기 악화 ===> 미분양아파트에 한하여 부동산정책 완화
===> 아파트 분양권시장에 돈이 모임 ===> 청약경쟁률 상승 ===> 청약예금 가입자 급증 ===> 청약
과열현상으로 전국 부동산가격 상승 ===> 부동산에 관련된 정책강화 ===> 아파트 분양권에 대한
제재 (전매금지, 양도세 강화) ===> 아파트 미분양 속출. ===>청약예금 해약사태==>내수경기악화
요런 싸이클로 움직일 수 밖에 없을 것입니다.
우리는 부동산 역사를 통하여 미래의 부동산가격을 읽을 수 있습니다.
하지만 서민들은 부동산이 눈에 보이지 않기 때문에 어떻게 해야 하나를 모르는 것입니다.
예를 들자면, 외환위기 이후 미분양아파트 속출 ===> 분양권시장 완전 고사직전 ===> 청약예금통장
효용가치 하락 ===> 해약건수 증가 ===> 분양권시장에 대한 규제 대폭 완화 ===> 경기악화로 부동산
규제 대폭 완화 ===> 부동산시장 기지개 ===> 분양가 상승 ===> 아파트가격 상승 ===> 청약경쟁률
상승 ===> 청약예금가입자증 요런 식으로 흘러간 것이지요.
앞으로 몇 년 동안은 청약예금으로 크게 빛 보지는 못할 듯 합니다.
미분양아파트도 쌓여가고 있는 시기에
특별한 이슈지역이 아닌 이상 청약예금을 써먹을 방법이 없을 테니까요.
하지만 이럴 때일수록 청약예금을 굳걷히 지키기 바랍니다.
남들이 재미없다고 시장을 떠나갈 때
언젠가는 재미있는 시기가 오고 그러한 시기에 청약예금 가입한다고 해도 2년이 지나야지 1순위가
되는 법입니다.
따라서, 청약예금을 가입하지 않은 분들은 아래의 표를 보시고
반드시 청약예금이나 청약부금, 청약저축들을 꼭 하시길 바랍니다.
평화시에는 화살이 필요 없지만,
전쟁시에는 화살이 꼭 필요합니다.
따라서 분양권이 재미 없는 시기에 청약예금의 효용가치는 떨어지겠지만
분양권시장이 다시 불붙는 시기에는 청약예금의 가치가 소중할 것입니다.
다음은 청약통장에 대한 핵심적인 사항입니다. 참고하세요
청약통장은 청약자격과 주택유형에 따라 종류가 청약예금, 청약부금, 청약저축 세가지로 나누어집니다.
1. 청약저축은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로, 국민주택, 민간건설 중형국민주택
및 임대주택에 대해 청약우선권이 부여됩니다.
2. 청약예금은 거주지역별 희망주택면적에 따른 예치 금액을 가입 시 일시에 예치하며, 국민주택을
제외한 주택에 대해 청약을 할 수 있으며,
3. 청약부금은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로 지역별에 따라 다른 저축액을 적립
하는 형태로, 청약예금과 동일한 주택에 청약할 수 있다.
청약통장 분석
● 청약저축
1. 가입대상 : 반드시 무주택 세대주 2. 월납입액 : 매월 일정 날짜에 2 - 10만원까지 5천원 단위로 납부하면 됨 3. 청약대상 : 임대, 주공, 시영아파트, 민간건설 중형국민주택아파트 4. 당첨여부결정 : 2년경과 24개월이면 1순위이나 (횟수)와 (불입금액)에 따라 당첨여부 결정 1순위 1순차 = 5년이상의 무주택세대주 중 60회이상 납입한 분중 최고액 저축자 1순위 2순차 = 3년이상의 무주택세대주 중 최고액 저축자 5. 기타 : 2년이상 경과 후 청약예금으로 전환 가능
● 청약부금
1. 가입대상 : 주택유무와 상관없이 만 20세 이상인자 2. 월납입액 : 매월 일정 날짜에 5 - 50만원 단위로 납입 3. 청약대상 : 민영, 민간건설 중형 국민주택, 재개발, 재건축 일반분양분 청약가능 4. 당첨여부결정 : 순위별로 청약을 받아 추첨을 통하여 결정 1순위 = 2년이상 300만원 불입 (광역시 250만, 지방 200만) 2순위 = 6개월이상 300만원 불입 ( 상 동 ) 5. 기타 : 2년이상 청약예금으로 전환 가능
● 청약예금
1. 가입대상 : 주택유무와 상관없이 만 20세 이상인자 2. 월납입액 : 없음 3. 청약대상 : 청약부금과 동일 함. 4. 당첨여부결정 : 주택규모별 청약예금 예치 및 기간으로 결정 기 간 : 1순위 = 2년 이상 2순위 = 6개월 이상 5. 지역별 예치금액과 청약가능한 평수 요약
지 역 (전용) 25.7평 - 30.8평 - 40.8평 40.8평 초과 (일반) 32평이하 39평이하 49평이하 50평 이상 서울,부산 300만 600만 1,000만 1500만 기타 광역시 250만 400만 700만 1000만 기타 시 200만 300만 400만 500만
출처:다음카페 "아름다운부자" http://cafe.daum.net/mibusa |
[스크랩] 생애최초 내집마련자, 이 아파트 노려라 |부동산노트
2005-11-18 19:20
http://blog.drapt.com/sjkim091/2427371132309253175
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
 과거에 집 있었다면 근로자 대출 권할만
[조선일보 나지홍 기자]
무주택자들이 집을 구입할 때 이용할 수 있는 대출 상품이 다양해졌다. 하지만 상품마다 대출조건에 차이가 있고 주는 혜택이 달라 ‘내 몸에 맞는 상품’을 잘 고르면 도움이 되고, 엉뚱한 상품을 선택하면 손해를 볼 수도 있다. 7일부터 판매가 시작된 ‘생애최초주택구입자금 대출(이하 생애첫대출)’, 근로자·서민주택구입자금대출(이하 근로자대출), 모기지론, 시중은행 주택담보대출 등 무주택자가 이용할 수 있는 내집 마련 대출상품의 장단점을 알아본다.
◆생애첫대출, 단연 최고=대출 대상이 넓고 금리가 낮아 재테크전문가들이 내집마련 대출상품 중 최고로 꼽는 상품이다. 2001~03년 첫 판매 때는 IMF 외환위기 직후 넘쳐나던 미분양주택 해소를 위해 신축주택에 대해서만 적용했지만, 이번에는 모든 주택으로 확대했다. 가족(가구원) 모두가 과거에 주택을 구입한 적이 없는 무주택 가구주에게는 최적의 상품으로, 연소득이 5000만원 이하이면 대출을 받을 수 있다.
대출한도는 집값의 70% 범위 내에서 1억5000만원까지이며, 금리는 연 5.2%로 시중 대출상품 중 최저 수준이다. 연소득이 2000만원 이하인 저소득층에게는 1억원까지 연 4.7%, 1억원 초과분에 대해 연 5.2%의 차등 금리를 적용한다. 대출받아 살 수 있는 집은 전용면적 25.7평 이하로 어지간한 30평형대 초반 아파트까지 가능하다. 매년 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있고, 국민은행·우리은행·농협 등 3곳에서만 취급한다. 중간에 목돈이 생겨 원금을 갚아도 중도상환수수료를 물지 않는다. ◆근로자대출, 꿩대신 닭=과거 주택을 샀다 팔았던 경험 때문에 생애첫대출을 받을 수 없는 무주택자에게는 근로자대출이 차선책이다. 대출한도가 1억원(집값의 70% 한도)으로 생애첫대출보다 5000만원 작고, 대출자격도 연소득 3000만원 이하로 제한되는 것을 제외하곤, 나머지 조건은 생애첫대출과 거의 비슷하다. 변동금리이기 때문에 향후 시장금리가 오르면 덩달아 금리가 오를 수 있는 위험이 있다. 하지만 서민주거안정을 위한 정책자금인 만큼 다른 시중은행들보다 금리 인상에 적극적이지 않을 가능성도 있다. 현재 금리는 연 5.2%(연소득 2000만원 이하는 4.7%)로 생애첫대출과 같다. 생애첫대출처럼 소득공제나 중도상환수수료 면제혜택을 받을 수 있다.
◆모기지론과 시중은행 주택담보대출=연소득이 3000만원을 넘는 무주택자로 과거에 집을 보유했던 경험이 있다면 주택금융공사 모기지론이나 시중은행의 주택담보대출을 받는 방법밖에 없다. 두 상품 모두 조건은 생애첫대출이나 근로자대출보다 불리한 편이다.
가장 큰 차이는 모기지론은 고정금리인 반면, 주택담보대출은 거의 변동금리라는 점. 현재 금리는 고정금리인 모기지론이 연 6.5%로 주택담보대출보다 높지만, 앞으로 금리가 오를 경우 역전될 수도 있다. 대출기간도 모기지론은 10·15·20년으로 비교적 장기간이지만, 주택담보대출은 1년부터 35년까지 선택할 수 있다. 대출금액은 모기지론이 최고 3억원으로 생애첫대출이나 근로자대출보다 한도가 높고, 주택담보대출은 집값의 최고 60%까지만 대출해준다. 두 상품 모두 일정 기간 내에 미리 갚으면 중도상환수수료를 내야 하고, 이자상환액에 대해 소득공제를 받으려면 15년 이상 대출을 받아 국민주택규모 이하인 주택을 구입해야 한다. 모기지론은 연소득 2000만원 이하 저소득층에 대해 금리를 0.5~1%포인트 깎아주지만, 생애첫대출이나 근로자대출보다는 여전히 금리가 높다. (나지홍기자 [ willy.chosun.com])
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[머니투데이 원종태 기자]지난 7일부터 불과 5일만에 대출규모가 3000억원을 넘어서는 등 '생애최초 내집마련 대출'이 폭발적인 인기를 누리고 있다. 8돚31 대책 등의 영향으로 집값이 떨어진 틈을 이용해 내집 마련의 꿈을 이루려는 무주택 서민들이 많아서다.
무엇보다 시중 어느 주택대출상품보다 대출이자가 저렴 4.7∼5.2%로 저렴(연말정산시 실질 이자율은 4%대)한데다 각종 수당을 제외한 연봉 5000만원이하 세대에게 대출되는 등 조건도 까다롭지 않은 게 큰 장점.
그러나 아무리 이자부담이 없다고 해도 어떤 아파트를 골라 대출받을 것인지는 간과해선 안된다. 매년 대출이자 이상은 오를 수 있는 아파트를 골라야 싼 이자의 매력을 극대화할 수 있다.
부동산 전문가들은 500가구 이상 역세권 단지로 발전가능성과 환금성에 주목해야 한다고 강조한다. 교육여건과 입주년도, 쾌적성, 아파트 브랜드 등도 점검할 사안이다.
기존 전세금이 1억원을 넘는다면 추가로 1억원이상 대출받아 가격상승폭이 높은 30평형대 아파트나 인기지역으로 옮겨타는 것도 적극 노릴 만하다.
◇1억∼1억5000만원대 아파트〓강서권에서는 영등포구에 이 금액대 유망단지가 많다. 대림동 현대3차아파트는 1162가구의 대단지로 지하철 1ㆍ2호선 환승역인 신도림역이 도보 5분 거리다. 도신초, 신구로초 등이 걸어서 7분정도 걸리며앞 도림천변이 가까워 쾌적성도 좋다. 19평형 매매가가 1억3700만~1억4700만원이다.
인근 문래동 현대2차아파트도 2호선 도림천역이 걸어서 7분 거리인 역세권단지다. 총 390가구로 단지주변의 소규모 공장 이전이 활발해 발전성이 높다. 18평형 매매가가 1억~1억1500만원으로 특히 부담이 적다.
강북권에서는 서대문구 홍은동 풍림2차를 눈여겨 볼 만하다. 24평형 매매가는 1억4500만∼1억5000만원으로 지하철3호선 홍제역이 도보 5분 거리다. 인왕산을 끼고 있어 선호도가 높고 인왕초, 홍은초, 홍제시장, 인왕시장 등도 가깝다.
성북구에서는 돈암동 현대아파트가 눈에 띈다. 총 619가구로 지하철4호선 길음역이 도보 5분 거리다. 길음뉴타운이 가까워 발전성도 좋은 편. 24평형이 1억4500만∼1억5000만원에 거래된다.
노원구 상계동 주공6단지도 지하철4호선 노원역이 도보 4분 거리인 역세권 단지다. 2646가구의 대단지로 상수초, 당수초 등을 이용할 수 있다. 23평형 매매가가 1억1000만∼1억4000만원 정도다. 노원구 중계동에서는 중계무지개 26평형이 매매가 1억3000만∼1억4500만원으로 지하철7호선 중계역이 가까운 역세권아파트다.
◇2억∼3억원대 아파트〓이 금액대는 기존 전세금이 1억원 이상인 무주택자가 1억∼1억5000만원 정도를 추가 대출받아 구입해야 한다. 마포구와 서대문구, 성북구, 강서구 등 도심권에서 가까운 지역 위주로 선택이 가능하다.
마포구에서는 대흥동 태영아파트 24평형이 대표적으로 매매가는 2억1000만∼2억4000만원선이다. 1992가구 대단지로 지하철5호선 마포역이 도보 5분 거리다. 광화문과 도심권 출퇴근이 편리하다. 신석초, 염리초, 용강초가 가깝고 신촌일대 백화점 등 편의시설도 넉넉하다.
지하철6호선 광흥창역과 도보 5분거리인 현석동 강변현대아파트도 주목할 만하다. 총 510가구로 24평형 매매가는 2억4000만∼2억8000만원 정도다.
강서구에서는 가양동 강나루 현대홈타운 24평형을 추천할 만하다. 지하철 9호선 개통시 역세권단지로 거듭날 예정으로 매매가는 1억9500만∼2억5000만원선이다.
시청이나 광화문과 가까운 서대문구에서도 이 금액대면 20평형대 알짜 아파트를 잡을 수 있다. 홍제동 삼성래미안 24평형은 현재 2억∼2억5000만원으로 인왕산이 단지뒤에 위치해 쾌적성이 뛰어나다. 지하철3호선 무악재역이 도보 4분거리다.
냉천동 동부센트레빌은 총 313가구로 26평형은 1억9000만∼2억1000만원선이다. 지하철5호선 서대문역이 도보 7분거리로 광화문까지 자동차로 10분이 채 안걸린다.
성북구에서는 지하철4호선 한성대입구역과 도보 8분거리인 돈암동 한신아파트가 유망하다. 1795가구로 27평형 매매가가 1억7000만∼1억9500만원이다. 종암동 현대아이파크 2차는 782가구의 대단지로 올해 초 입주한 새 아파트다. 23평형 매매가가 2억∼2억5000만선으로 지하철 6호선 고려대역이 도보 10분거리다.
길음뉴타운 수혜단지인 길음동 삼성래미안 22평형도 노릴만하다. 매매가가 2억3500만∼2억7500만원으로 지하철4호선 길음역이 도보로 4분 정도 걸린다. 1125가구로 2003년 입주해 비교적 새 아파트다.
원종태기자 gogh@ |
2005-11-18 19:16
http://blog.drapt.com/sjkim091/2427371132308969660
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27568
| 11월이 되면 부동산 시장은 비수기지만 부동산업계는 나름대로 바쁜 시간을 보냅니다. 부동산 정보업체는 연말 연초에 내 놓을 결산과 전망에 대한 분석을 합니다. 필자는 개인적으로 내년 시장이 어찌 될 것인가에 대한 관심보다는 앞으로 10년뒤 주택시장을 주도할 만한 트렌트가 무엇일까에 대해 생각해 봤습니다. 앞으로 주택시장에 미칠 트렌드 중 두가지는 인구고령화와 로하스를 꼽을 수 있을 것입니다. 첫번째 트렌드: 인구 고령화 그 다음으로 주택시장에 미치는 영향 중 하나를 저출산에 따른 고령화의 심화로 볼 수 있습니다. 세계에서 가장 빠르게 진행되는 고령화 추세는 기존 주택시장은 물론 신규 주택시장의 주요 변수로 작용할 것입니다. 우리나라 보다 베이비붐 은퇴시기가 10여년 정도 빠른 미국 등 선진국에서는 베이비붐 세대들이 고령인구가 될 경우 이들이 가진 부동산, 주식 등 자산을 처분하여 노후를 대비하려는 행위 때문에 자산시장이 침체할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 자산시장의 침체는 결국 거시경제 침체로 이어져 경기불황을 초래할 것이라는 최악의 시나리오도 생각해 볼 수 있는 것입니다. 자산시장의 침체는 자칫 주택시장이 붕괴 될 수 있다는 논리로 받아들일수도 있지만 주택수요측면에서 본다면 질적인 향상을 뀌해야 하는 때로 생각해 볼 수 있습니다. 가족수가 감소하면서 선호하는 주택의 규모는 작아지는 반면 생체기능의 저하로 주택의 서비스 기능은 높아지게 될 것이 때문입니다. 선진국에서는 주거에 필요한 서비스를 일괄적으로 제공해주는 서비스 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다고 합니다. 현재 일부 고급아파트에서 기본적인 서비스를 제공하고 있지만 머지 않아 다양한 서비스가 제공되는 아파트가 등장할 것으로 보입니다. 두번째 트렌드: 로하스(LOHAS ; Life of Health And Sustainability) 2003년말 우리나라에 ‘웰빙’이라는 단어가 소개됐습니다. 건강과 건전한 삶을 의미하는 ‘웰빙’은 상품을 설명하는 광고나 신문, 잡지 등에 반드시 등장해야 할 단어가 됐습니다. 지금까지 ‘웰빙’이라는 개념은 모든 상품, 심지어 우리가 사는 공간인 주택에까지 스며들었습니다. 그후로 2년 뒤 이제는 로하스(LOHAS ; Life of Health And Sustainability)라는 개념이 자리잡고 있습니다. 로하스는 건강을 강조한다는 점에서 초기에는 웰빙과 유사한 개념이지만 건강과 환경까지 생각한다는 점에서 구분된다고 할 수 있습니다. 웰빙은 나와 가족의 건강만을 생각하는 조금은 사적인 개념이라면 로하스는 사회적 공동체, 나아가 후손에게 물려줄 것까지 생각하는 공적인 개념으로 구분해 볼 수 있을 것입니다. 최근 LG경제연구원에서 발표한 ‘2010년 주택시장 트렌드’ 보고서에서는 앞으로 5년 뒤 '주거생활이 도심위주에서 자연친화적으로 이동한다'는 흥미로운 연구 결과를 내 놓았습니다. 보고서 내용을 일일히 열거할 수는 없지만 2010년의 우리의 주거문화는 건강은 물론 환경까지 생각하는 로하스에 기반을 둘 것으로 예측해 볼 수 있습니다. 쉽게 생각하면 도심의 주택 대신 자연과 접할 기회가 많은 전원주택이 그 대안이 될 수 있습니다. 하지만 도시의 편리함을 버린다는 것은 쉽지 않기 때문에 이왕이면 아파트라도 자연친화적인 아파트가 각광받을 것으로 보입니다. 좀더 주거공간을 확대시켜 본다면 빌라형 단지나 단독주택을 꼽을 수 있습니다. 최근 서울 근교에 빌라형 고급 주거단지가 들어서는 것이 대표적인 예라고 할 수 있습니다. 인구고령화와 로하스가 당장은 주택시장에 미치는 영향은 미비 할 것이라고 판단됩니다. 하지만 고령인구가 증가하고 있고 개인의 건강을 지나 공동체의 건강(환경)을 생각하는 로하스에 관심이 높아지고 있는 현 시점에서 10년 후 주택시장 트렌드를 고민하는 것이 과연 빠른 고민인지 자문해 볼 시점입니다. |
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