부동산상식.세무(71)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 농사짓던 땅 도시지역 편입되면? ...매경 |부동산상식.세무

2008-07-21 12:45

http://blog.drapt.com/sjk2681/3361471216611927932 주소복사

출처 : 행복을 위한 보물지도*^^*

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

[매경세무센터] 농사짓던 땅 도시지역 편입되면?

제 아버지께서는 1987년 군산에서 논을 사 그곳(논에서 10㎞ 이내)에서 농사를 짓고 사십니다. 최근 한 시행사가 아파트를 짓겠다며 팔라고 합니다. 하지만 이 땅은 2007년에 도시지역으로 편입돼 지목상으로는 논이지만 도시지역으로 분류돼 있습니다.

때문에 주변에서는 비사업용 토지에 해당돼 양도소득세가 중과된다고 합니다. 20년 자경한 농지가 양도소득세 중과된다니 고민입니다.

귀하의 경우 도시지역 편입일로부터 2년이 되지 않았기 때문에 농사를 지으신 기간이 전부 인정됩니다. 따라서 양도소득세 중과 대상이 아닙니다.

농지가 비사업용으로 분류되는지 여부는 △농지 소재지 △도시지역 편입 시기 △자촌ㆍ자경 기간에 따라 결정됩니다.

우선 전체 소유기간 중 직접 거주하면서 농사를 지은 기간(재촌하면서 자경한 기간)이 △양도일 직전 3년 중 2년 이상 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 △전체 보유기간 중 80% 이상인 경우 비사업용으로 보지 않습니다.

지역별로도 인정 기준이 다릅니다. 특별시, 광역시(군 제외), 시(도ㆍ농 복합형태의 읍ㆍ면 제외)의 도시지역에 편입된 농지는 도시지역으로 편입된 날부터는 실제로 직접 거주하면서 농사를 지었더라도 재촌ㆍ자경 기간으로 인정받지 않습니다. 다만 이 경우도 도시지역에 편입되기 전에 1년 이상 재촌ㆍ자경을 했다면 편입일 이후 2년까지는 재촌ㆍ자경 기간을 인정해 줍니다. 반면 군이나 읍ㆍ면 등의 농지는 도시지역에 편입됐든 되지 않았든 재촌ㆍ자경 기간을 인정받습니다.

참고로 재촌이란 △농지가 있는 소재지와 같은 시ㆍ군ㆍ자치구의 구 △연접한 시ㆍ군ㆍ구 △농지로부터 직선거리 20㎞ 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주한 것을 말합니다. 또 자경이란 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배에 항시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.

[유찬영 세무사 / 이원배 세무사 / 박대민 기자]

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


노는 땅에 만든 주차장도 종합과세 |부동산상식.세무

2007-08-31 16:05

http://blog.drapt.com/sjk2681/3361471188543919838 주소복사

 
[금융 신상품] 노는땅에 만든 주차장도 종합과세

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆

나대지를 소유하고 있는 것도 여러 채의 주택을 소유하는 것만큼 부담스럽다. 개별공시지가가 3억원만 넘으면 종합부동산세가 과세되고 양도소득세가 60%로 과세되기 때문이다. 나대지는 세법상 비사업용토지로 구분해서 이렇게 두 종류의 세금에 불이익을 준다. 그래서 사람들은 나대지를 사업용 토지로 변경하려고 노력한다. 가장 쉽게 나대지를 사업용 토지로 만드는 방법은 건물을 짓는 것이다.

전국의 모든 토지는 재산세를 부과할 때 종합합산, 별도합산 그리고 분리과세 대상으로 구분한다. 나대지는 종합합산대상 토지로 구분하고 개별공시지가가 3억원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다.

건물의 부속토지는 별도합산대상 토지로 구분하고 40억원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다. 분리과세대상 토지는 재산세만 납부하고 종합부동산세는 과세하지 않는다.

또한 종합합산대상으로 구분되는 토지는 비사업용토지로 구분돼 60% 세율의 양도소득세도 내야 한다. 이런 이유로 사람들은 토지가 종합합산대상 토지로 구분되지 않도록 노력하는 것이다.

그렇다면 주차장 용도로 사용하는 토지도 종합합산대상 토지에서 제외될 수 있을까. 결론부터 말하면 불가능하다. 지방세법에서는 휴양업, 공연장, 체육시설업, 의료기관, 방송국시설의 부설주차장 등에 대해서만 별도합산대상으로 구분하고 있다. 그외 주차장은 실제 영업 여부와 상관없이 종합합산대상으로 구분한다.

즉 공시가액이 3억원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다. 또한 비사업용토지로 구분해 양도소득세도 중과세한다.

하지만 세법상 요건을 갖춘 주차장은 60% 세율의 양도소득세 중과세를 피할 수 있다.

그 요건은 다음과 같다. 첫째, 토지의 소유자가 직접 사업자등록을 내고 주차장사업을 해야 한다. 둘째, 주차장으로 사용하고 있는 토지에서 발생하는 수입금액이 매년 토지가액의 3% 이상이어야 한다. 셋째, 최소한 2년 이상을 주차장사업을 한 후 매각해야 한다.

다만 토지를 주차장사업으로 사용하더라도 별도합산대상으로 구분하는 것은 아니기 때문에 개별공시지가가 3억원을 초과한다면 종합부동산세는 피하기 어려울 것이다.



[원종훈 국민은행 PB영업추진부 세무사]

0


개발제한구역은 중과세 면제 |부동산상식.세무

2007-08-31 15:35

http://blog.drapt.com/sjk2681/3361471188542108614 주소복사

 
[금융 신상품] 개발제한구역은 중과세 면제
부재지주가 땅팔땐 양도세 60%라는데…

◆똑똑한 절세 세금 이야기◆

송파구에 거주하는 허윤숙 씨(가명)는 10년 전 지인 말만 믿고 김포시 통진읍에 있는 임야를 1억원에 취득했다.

그동안 팔리지도 않아 골칫덩어리로 남아 있던 임야를 사겠다는 매수인이 나타나 허씨는 크게 기뻤다.

더욱이 매수자가 10년 전 가격의 2배 정도인 2억원을 제시해 허씨는 취득할 때처럼 아무 고민없이 매매계약을 하려고 생각했다.

하지만 이번에는 예전과 같은 실수를 하지 말아야겠다는 생각에 매도시 주의해야 할 점이 없는지를 알고 지내던 중개사에게 문의했다.

그런데 부재지주 임야는 올해부터 양도세가 60%로 엄청난 세금을 내야 한다는 말을 듣자마자 덜컥 겁부터 났다.

양도세를 절세할 방법은 없을까.

올해부터 부재지주가 보유하고 있던 임야를 매도할 때 양도차익 60%를 양도세로 부담해야 한다.

즉 얼마나 보유했나와 상관없이 취득가액과 양도가액 차액에 대해서 60%를 세금으로 내야 하는 것이다.

허씨는 임야 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 그와 인접한 시ㆍ군ㆍ구 지역에 거주하지 않고 임야를 소유하고 있어 부재지주에 해당된다.

다만 허씨가 부재지주라고 해도 양도세 중과가 되지 않을 때가 있다.

일단 부재지주가 소유하는 임야가 군사시설보호구역으로 지정돼 있다면 양도세를 중과하지 않는다.

허씨가 보유한 김포시 통진읍 소재 임야도 군사시설보호구역으로 지정돼 있어 양도세 중과대상이 아니다.

따라서 허씨는 양도차익 1억원에 대해 장기보유공제를 차감하고 일반 양도세율인 9~36% 누진세율로 적용해 1500만원 정도 양도세만 부담하면 된다.

군사시설보호구역이라는 점을 발견했기 때문에 4500만원 정도 양도세를 줄일 수 있었던 셈이다.

이 밖에 수도법에 따른 상수원보호구역 내 임야, 개발제한구역 지정ㆍ관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 내 임야 등도 부재지주 여부와 관계없이 양도세가 중과되지 않는다.

군사시설보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 여부는 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해 볼 수 있다.


[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지

0




맨위로