새 아파트를 분양받을 수 있는 무허가건물 기준이 지역에 따라 크게 차이난다. 서울에선 1981년 말 이전에 지어진 경우만 해당된다. 인천·경기는 1989년 1월 24일 이전에만 지어졌으면 인정해준다.

입주권이 나오는 토지 규모도 다른데 이 규모 이하로 분할됐더라도 무주택자면 입주권을 받을 수 있다. 이 경우 분할 토지의 최소면적 기준은 서울·인천 30㎡, 부산·대구 20㎡다.

상가를 갖고 있는 경우 서울·인천에서는 권리가액이 새 아파트의 최소 조합원 분양가 이상이어야 주택을 배정받을 수 있다. 반면 경기도에서는 주택과 마찬가지로 권리가액 순으로 배정받기 때문에 입주권을 보장받는 셈이다.

투자자들이나 조합원들이 가장 헷갈리는 규정이 쪼개진 지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리). 지분 쪼개기는 당초 다가구주택이나 단독주택으로 지어진 건물을 다세대주택으로 분할해 집 주인을 여러 명으로 늘린 것을 말한다.

서울시는 2003년 12월 30일 이후 쪼개진 지분에 대해서는 입주권을 주지 않는다. 이날 이전 쪼개진 지분은 전용면적 60㎡ 이하만 배정토록 했다가 지난달 말 완화했다. 전용 85㎡ 이하 물량 가운데 조합원들에게 분양하고 남는 물량이 있으면 배정받을 수 있도록 했다. 전용 60㎡ 이하로 쪼개진 다세대 주택을 여러 채 갖고 있어 총 전용면적이 60㎡를 넘으면 권리가액에 따라 전용 85㎡ 초과도 받을 수 있다. 서울시 관계자는 “지분쪼개기가 많아 사업에 어려움을 겪고 있는 구역들이 사업을 원활히 할 수 있도록 규제를 완화했다”고 말했다.

인천은 쪼개진 지분에 대해 전용 60㎡ 이하의 아파트를 주도록 하고 있다.

경기도는 서울·인천보다 늦은 올 들어 4월 9일 지분 쪼개기 규제에 나섰다. 쪼개진 지분에 대한 새 아파트 배정 규정은 따로 두지 않았다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “재건축·재개발이 가장 활발한 서울은 시행착오를 거치면서 규정을 세밀하게 다듬은 데 비해 이제 초기단계인 다른 지역들의 규정은 다소 엉성하다”고 말했다.

재건축·재개발이 활발해지면서 늘어나는 생각지 못한 문제점들을 해결하기 위한 자치단체의 관련 규정 손질은 계속될 것으로 예상된다.