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“강남 고가주택 최대혜택, 비과세 거주요건 강화는 충격적” |부동산노트

2008-09-02 16:29

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■ 주택시장 반응

‘세금폭탄이란 말은 들어가게 됐다. 하지만 부동산 투자로 큰돈 벌기도 어려워졌다.’

정부가 1일 내놓은 세제 개편안에 대한 주택시장의 일반적인 반응이었다.

양도소득세와 종합부동산세 부담이 크게 줄어든 반면 수도권에 사는 사람이 지방 주택을 전세를 끼고 사는 식의 투자가 어려워졌기 때문이다. 거주 요건 강화로 직장 문제 때문에 자기 소유 집은 세를 주고 대신 다른 지역에 세를 얻어 사는 1주택자의 부담이 커졌다는 지적도 나온다.

○ 서울 강남권 매물 늘 듯

양도소득세는 집을 팔 때 내는 대표적인 세금. 노무현 정부는 이 양도세 부담을 대폭 높여 투기 수요를 잡으려 했다.

이번 대책에선 1주택자에 대한 세 부담을 대폭 줄이는 한편 집을 2채 이상 가진 사람도 실수요자라면 중과 대상에서 제외했다.

특히 서울 강남권에서 고가주택을 가진 사람들이 혜택을 많이 본다. 강남 아파트를 5억 원에 사서 ‘3년 보유, 2년 거주’라는 비과세 요건을 충족한 뒤 10억 원에 팔 경우 올해는 양도세로 4455만 원을 내야 하지만 내년에는 183만 원으로 줄어든다.

또 양도세와 관련한 고가주택 기준이 현행 6억 원에서 9억 원으로 높아짐에 따라 서울 강남 서초 송파구 등 6억 원 초과 9억 원 이하 아파트가 많은 강남권의 매물이 늘어날 가능성이 있다. 이 지역에는 2005년 8·31부동산대책 시행 이후 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못하는 사람이 많다.

비(非)강남권 주택시장에는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.

부동산114 조사에 따르면 고가주택 기준 변화로 수혜를 보게 되는 6억원 초과 9억 원 이하인 아파트는 서울에 총 19만4272채가 있다. 이 가운데 강남 서초 송파 강동구 등 강남권 4개구에만 46%인 8만9884채가 밀집해 있다.

반면 금천구는 이 금액대의 아파트가 1채도 없고, 강북구는 26채, 은평구 463채, 중랑구는 1026채만이 6억∼9억 원이다.

○ ‘거주 요건’ 강화 실수요자 피해도

주택시장은 1주택자에 대한 비과세 요건 강화 방침에 ‘의외’라는 반응을 보인다.

자녀 교육이나 직장 문제로 어쩔 수 없이 나와 사는 실수요자가 많은 상황이어서 서울과 경기 과천시 및 5개 신도시에 적용하고 있는 ‘3년 보유, 2년 거주’라는 비과세 조건 중 거주 요건을 폐지해야 한다는 주장이 많았기 때문.

이런 상황에서 거주 요건이 2년에서 3년으로 강화되고 대상 지역도 확대될 것이라는 정부 발표에 시장은 충격을 받은 모습. 특히 지금까지 3년만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있었던 경기 용인 고양 파주 화성 수원시 등지에 투자 수요가 줄어들 가능성이 있다. 지방 일부 지역에도 거주 요건이 추가돼 서울에서 지방 주택을 사는 ‘원정 투자’가 감소할 것으로 보인다.

김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “실제 거주하기 힘든 낡은 저층 아파트나 노후 재개발지역이 상대적으로 불이익을 받을 것”이라고 내다봤다.

○ “법 개정 후 매도하는 게 유리”

고가주택을 1채 보유한 사람은 주택 매도 시점을 관련 법 개정 후인 연말 이후로 잡는 게 유리하다.

6억 원 초과 9억 원 이하인 주택은 종전에는 고가주택이어서 1주택자라도 양도차익이 있으면 세금을 내야 했지만 법 개정 후에는 거주 요건 등 비과세 요건만 충족하면 양도세를 내지 않는다.

집을 살 사람도 시장이 안정될 때를 기다려 매입하는 것이 낫다. 단 투자 목적이라면 비과세 조건에 거주 요건이 추가되기 전에 사는 게 유리하다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “앞으로 집을 살 때는 재건축 여부나 대지 지분 등 투자 가치보다는 교통 주거환경 등 실수요자로서 살기에 얼마나 편리한지를 중점적으로 볼 필요가 있다”고 말했다.

홍수용 기자 legman@donga.com

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버블세븐 ‘무덤덤’..“대출규제가 문제” |부동산노트

2008-09-02 16:26

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버블세븐 ‘무덤덤’..“대출규제가 문제”
 
 
정부가 양도세 완화를 골자로 한 9·1세제개편 계획을 내놨지만 대책에서 최대 수혜지역으로 일컬어지는 서울 강남권 등 이른바 ‘버블세븐' 지역 아파트 시장은 여전히 무덤덤한 반응이다.

1일 강남권 등 버블세븐지역 현지중개업소 관계자들은 “연일 오르는 금리와 경기침체 등 악재가 많아 별다른 효과를 기대하기 힘들다”고 전했다.

현재 쌓여 있는 급매물은 대부분 거액의 담보대출을 받아 부동산을 매입한 1가구 2주택자들의 매물로 총부채상환비율(DTI) 규제와 1가구 2주택자에 대한 세제완화가 이뤄지지 않을 경우 급매물이 늘어 아파트값이 더 하락할 것이라는 의견이 지배적이다.

하지만 고가주택 쏠림현상이 당장 나타나지는 않겠지만 제도가 본격 시행되면 세부담 경감으로 매물이 쏟아지고 예전보다 매수세가 더 강해질 것이라는 조심스러운 전망도 나왔다.

서울 강남구 대치동의 B공인 관계자는 “1주택자의 경우 양도세율이 줄어들어 올해 말부터 내년 상반기께 매물이 많이 쏟아질 것으로 기대된다”면서 “9억원이 넘는 고가주택은 최근 4∼5년 새 2∼3배 가까이 오른 곳도 많아 10년 장기보유 혜택을 누리기 위해 버텨보자는 의견들이 많다”고 말했다.

낡은 아파트가 많은 송파구 문정동 일대 아파트 시장은 이번 대책으로 아파트 가격이 더 떨어질 것이라는 우려가 나오고 있다. 인근 잠실동 일대 재건축아파트가 입주하면서 가격이 떨어진 데다 이번 양도세 완화로 매물이 더욱 늘어날 수 있기 때문이다. 올림픽훼미리 아파트 대형은 잠실 재건축단지에 대한 입주가 시작된 후 가격이 한달 사이에 1억원 이상 떨어진 급매물이 나오고 있다.

송파구 문정동 S공인 관계자는 “주변지역 매물이 많은 데다 문의하는 사람들도 매수자들보다는 매도자들이 대부분을 차지하고 있다”면서 “이미 매수자들은 앞으로도 1주택자들의 매물이 더 많이 나올 것으로 기대하고 있기 때문에 가격이 더 떨어질 가능성이 매우 높다”고 말했다. 이 관계자는 “시장에서 진정 필요로 하는 것은 대출 규제를 푸는 일인데 양도세만 줄여서는 앞으로도 매수자들을 전혀 움직이지 못할 것”이라고 강조했다.

양천구 목동 금호1차아파트 인근 공인중개업소 관계자는 “DTI 규제가 심각하지만 양도세부담이 경감돼 제한적이지만 매수세가 붙을 것 같다”고 말했다.

경기 용인 성복동 일대 중개업소 관계자들도 “양도세 과세범위를 6억원에서 9억원으로 상향 조정한 것은 전향적이라고 평가하면서도 DTI와 1가주 2주택자에 대한 세제완화가 빠진 것을 아쉬워했다. 성복동 LG빌리지 1차 로얄공인관계자는 “용인지역의 경우 최고가에 비해 가격이 2억5000만원 이상 내려 내놓은 급매물도 있는데 매수세가 없다”며 “대출규제가 풀리지 않으면 거래가 살아나기 어려울 것”이라고 말했다.

평촌지역 중개업소 관계자들도 “쌓이고 있는 급매물은 1가구 2주택자가 내놓은 것이 대부분인데 양도세 경감만으로는 시장에 영향이 미치지 못할 것 같다”고 말했다.

전문가들은 이번 세제 개편 영향으로 버블세븐 지역을 포함한 주요 지역에서 실수요자들의 매물이 다수 쏟아질 것으로 판단하고 있다. 그러나 대출규제가 여전한 데다 공급 과잉의 영향으로 매수자들은 여전히 관망세를 보일 것이라는 지적이다.

현도컨설팅 임달호 대표는 “전반적으로 고가 주택을 가진 기득권층에는 상당한 이익이 돌아갈 수 있도록 세제가 개편됐다”면서 “그러나 DTI와 주택담보인정비율(LTV) 등 수요를 진작시킬 수 있는 금융규제 완화가 수반되지 않은 것은 아쉬운 부분”이라고 말했다.

/hyun@fnnews.com 박현주 김성환기자

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양도세 개편 '최대 수혜'는 '강남 재건축' |부동산노트

2008-09-02 16:23

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양도세 개편 '최대 수혜'는 '강남 재건축'
 
 
정부의 '9ㆍ1 세제개편안'에 양도소득세 개편 방침이 포함됨에 따라 주택거래시장에서는 손익계산이 한창이다.
정부는 1가구 1주택자의 세부담을 덜어주기 위해 양도세가 부과되는 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 높이고 세율을 낮췄다. 또 장기보유에 따른 연 공제율(8%)을 두배로 높여 3년(24%) 이상 보유하면 최대 80%(10년)까지 양도세를 줄일 수 있게 했다. 다만 비과세 기준 가운데 '3년 보유' 조건에는 최대 3년 이상의 실거주 요건을 덧붙여 거주요건을 강화했다.
결국 6억원 초과 9억원 이하 1가구 1주택자들이 보유 및 거주요건을 충족하게 되면 가장 큰 혜택을 누리게 되는 셈이다. 특히 재건축 단지는 이미 재건축 사업기간을 단축하고 조합원 분양권 양도를 허용한 '8ㆍ21 대책'이 나온 터라 기대감이 더 크다.
2일 국토해양부에 따르면 전국에 6억원 초과 9억원 이하인 아파트는 모두 37만가구(2.7%)로 집계됐다. 닥터아파트 조사로는 전날 매매하한가 기준으로 같은 가격대의 아파트는 수도권에 25만8479가구가 몰려있다. 지역별로는 서울이 16만8297가구, 경기 4만2716가구, 신도시 4만4527가구, 인천 2939가구 등이다.
서울에서는 송파구가 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 6억원 초과 고가 아파트 5만8291가구 중 54.6%인 3만1804가구가 고가주택 기준 상향에 따른 혜택을 입을 전망이다. 이어 강남구(2만8145가구) 서초구(2만5646가구) 분당(2만4237가구) 용인시(1만9464가구) 등지의 순으로 고가 주택에서 제외되는 아파트가 많다.
송파구에서는 가락시영1ㆍ2차 등 재건축 아파트와 문정동 올림픽훼밀리, 방이동 올림픽선수촌, 신천동 파크리오, 잠실동 리센츠 109㎡ 이하가 수혜 대상으로 꼽힌다. 추진위원회가 아직 구성되지 않은 신천동 미성과 장미 아파트도 주목 대상이다. 이들 단지는 최근 가격이 크게 떨어져 재건축이 본격화돼 가격이 오를 경우 높은 수익률이 기대된다.
강남구(2만8145가구)에서는 개포동 주공고층5단지 102㎡, 도곡동 도곡렉슬 85㎡, 역삼동 역삼래미안 79㎡ 등이 이에 해당된다. 재건축 단지인 개포동 시영 아파트도 33㎡형을 제외하고는 모든 주택형이 수혜대상이다.
분당에선 서현동 시범우성 105㎡, 이매동 아름건영 161㎡, 정자동 파크뷰 109㎡가, 용인에서는 성복동 LG빌리지2차 161㎡, 보정동 포스홈타운 161㎡, 신봉동 LG빌리지5차 211㎡ 등의 대형 아파트도 수혜가 예상된다.
양지영 내집마련정보사 팀장은 "이번 세제 개편안으로 가장 큰 수혜가 예상되는 곳은 강남 재건축 아파트"라며 "강남 재건축 단지는 앞서 나온 821대책으로 시장 분위기가 살아나고 있는 가운데 세제 개편안 발표로 추가 혜택을 누리게 됐다고 말했다.

김신회 기자 raskol@ajnews.co.kr

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