조금 오래된(?...2006년말) 글이지만 흐름을 보시고 한번 읽어 보시기 바랍니다. 글의 내용은 인천에 한정되어 있지만 투자의 POINT는 비슷하리라 생각됩니다.

제가 자주 가는 R2에서 퍼온 글입니다.

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안녕하세요? AV People 동호인 여러분
눈팅 회원 *** 이라고 합니다.

음악이 좋아 여기에 가입한지 2여년이 되었는데 동호인 분들 도움도 참 많이 받았구 가끔의 여러분들 글 눈팅이 저의 삶에 웃음과 여유로움을 주셨습니다.

오늘은 제가 시간의 여유로움이 좀 있어 회원 분들께 도움이 되었음 하는 바람으로 제가 알고있는 지식을 나누고저 글을 올립니다.

전 40대입니다만 여기 회원분들 대부분이 30대 분 들 인거 같아 제일 중요한 30대를 놓치지 말고 꼭 저의 글을 참고 하시어 재테크에 도움이 되었음 합니다.

지금 전국이 부동산 열풍인거 같습니다.
전 이것을 이렇게 생각합니다. 이제는 꾸준한 저축만으로는 부를 형성하기가 어려운 시대임을 절감하다보니 아는 것은 모자라고 불안한 심리로 부동산, 주식, 펀드 증 투자에 온힘을 기울이는 것 같습니다. 이 중 제일 첫째가 부동산이라고 생각 합니다. 부동산을 모르고 부를 형성하기 어렵다고 해도 과언이 아닙니다.

근데 내가 가지고 있는 돈이 없는데.. 적은데.. 어떻게 부동산을 하냐.. 남의 나라이야기다.
내겐 필요없어... XX나라, XX정치 하는 놈들... 술이나 마시고.. 음악이나 듣고 위로하자 ^^
이런분들도 많을 거라고 생각합니다.

아는게 힘입니다. 오디오와 음악에 미치듯 부동산 공부에 한번 빠져 보십시오 지식의 심도가 좀 더 해지면 아~ 돈이 적어도 또는 없어도 가능하겠다는 방법도 터득하게 됩니다.
내가 현재 가진 돈이 없을 때 공부를 하여야 합니다. 이런 준비를 꾸준히 해 오면 그 기회는 얼마든지 올겁니다.
기회란 준비된 자만이 알 수 있고 쟁취할 수 있는 겁니다.
준비가 되지 않으면 그 기회가 와도 모르고 지나가 버리고 먼 훗 날 느끼게 되는 것이죠.

지금이 그 기회의 시기 인 것입니다.-2~3천만으로 5~6년 만에 내 집 마련할 수 있는 절호의 시기입니다.

아마 부동산 특히, 재개발 재건축에 대해 공부를 좀 해 보신분이면 제 글에 공감을 하실 거라고 생각합니다. 그리고 실행에 옮길거라고 기대도 해 봅니다.

물론 앞으로도 가능하지만 지금 이 시기 보다는 더 어려울 겁니다.
2006년 하반기는 재개발의 시대라고 해도 과언이 아닐 겁니다.
전국 각 시 단위로 재개발 재건축 구역이 대부분 확정 되었습니다.
뉴타운, 촉진지구도 이것과 마찬가지라고 생각 하면 됩니다.

지역의 난개발을 막고자 5~10년 단위로 자치구에서 일괄 지정하게 되어 있습니다.
그 첫 번째가 2006년 하반기 인거죠 해당 자치구 구역 확정 위치도 및 자료는 시,군,구에 접속 해 보시거나 웹서핑으로 쉽게 찾을 수 있습니다.

향 후 가능성이 많은 재개발 지역은 서울, 부천, 인천, 의왕, 안산, 성남, 부산, 대구, 마산, 울산, 제주 등 전국 대부분의 지역이라 해도 과언이 아닙니다.

전 여기서 현재 투자금 대비 최고의 효과를 낼 수 잇는 곳은 단연 인천이라고 단언 드립니다.
그래서 인천으로 한정하여 설명 드리겠습니다. -- 다른 지역도 원리는 마찬 가지입니다.

인천은 2006년 8월 1일자로 100여 군데의 재개발, 재건축, 정비구역을 확정 했습니다.
여기서 정비구역은 촉진지구로 지정하고 시 정부 주도형으로 나아가 시기가 조금 빨라질 거라고 예상 해 봅니다.


2~3천으로 내집마련하는 비법은 밑의 2가지대로 실행에 옮기기만 하면 됩니다.
아주 간단 합니다.

1. 인천시청에 접속하여 정비구역 지정 위치도 및 현황자료를 다운 받는다.(2006년8월1일)
2. 재건축은 빼고 재개발(1,2단계로 나누어져 있음) 및 정비구역(사업방법보류로 되어 있음)위치도를 구역별로 확대 출력을 하여 그 지역 부동산 중개업소를 찾아 다니며 구역 현황파악 및 매물을 구하고 2~3천만 투자로 살 수 있는 빌라 및 다세대를 물색하여 마음에 드는 것이 있다면 구입 하시면 됩니다. ---> 부지런히 많이 움직이는 것이 더 큰 덕을 볼 수 있을 겁니다. 이 정도도 노력하기 싫은 분은 패스^^

위 1.2번 설명대로 하시면 끝 납니다.


이제부터는 그 투자로 돈이 형성되는 과정과 형편별 구입요령을 알려 드리겠습니다.

1. 구입요령은 위에서 설명 드린 것과 같이 부지런히 다니시면 2~3천으로 구입할 수 있는 물건은 제법 있을 겁니다.
-  전세를 끼고 사는 방법
-  월세를 끼고 사는 방법(돈이 좀더 여유가 있다면)--수익율은 충분치 않지만 5~6% 수익은 나올겁니다.
-  대출을 활용해서 사는 방법 -- 다세대 물건은 1금융권에서는 받기가 어려울 겁니다. 2금융권도 잘 안되는 곳이 많구요 신협이나 새마을금고에서 일부 가능 할 겁니다. -- 인천지역은 법원 앞 법무사에서 대출대행 해주는 곳도 많습니다.
문은 두드리면 반드시 열립니다 그리고 열심히 찾아보면 방법은 항상 있습니다.
- 경매로 낙찰받는 방법 -- 경매로 낙찰 받으면 낙찰가 또는 감정가 이상 낙찰일때는 감정가에서 80%는 대출을 해 주는 곳이 많습니다. --- 정상적으로 매입하면 대출이 어렵다더만.... 이것은 좀 아이러니 하지만 설명하면 복잡하고 그만한 이유는 충분히 있습니다.

적은돈으로 최고의 효과를 낼 수 있는 재개발 물건은 가능한한 작은 다세대 물건입니다.
대지지분 1~2평에 건평5~7평 이런 물건 일수록 그 수익률은 놀랄 만큼 큽니다.
인천은 이런 물건도 제법 있습니다.
이렇게 아무리 적어도 입주권은 나오기 때문이죠.
재개발의 키 포인트는 입주권입니다. 입주권이란 향후 조합원 자격권자가 되겠죠.
입주권에 대해서는 따로 설명을 드리겠습니다.

6평이하면 조합원 자격이 없다던데... 이렇게 반문 하실 분도 계실 겁니다.
이것은 쪼개기가 극심한 지역에서 특히 서울에서 있는 현상이고 그 외지역은 대부분 걱정 않으셔도 됩니다. 이미 예전부터 그렇게 형성되어 있었기 때문에 입주권 받는데 지장이 없습니다.

2. 재개발 투자는 내가 향 후 입주권을 받아 그곳에 입주하여 살거라는데 포인트를 두는 것보다 향 후 가치가 어디가 제일 좋은가에 중점을 두어 구입하여야 최고의 투자효과를 낼 수 있습니다.
그것은 나중에 처분을 하여 그 시점에 본인의 형편과 살고 싶은 곳을 맞추어 선택하여 그 처분한 돈으로 구입하면 최상의 선택이 될 겁니다.

3. 대지지분에 너무 연연해 하지 마시길 바랍니다.
나중에 입주권 순위 결정은 관리처분 시기에 감정평가액 대비로 우선 순위가 매겨 집니다.
입주권만 나오면 되는 것입니다.
적은 돈으로 매입할 수 있는 물건이라면 최고의 투자가치가 됩니다.

적은 지분으로도 나중에 큰 평수 구입할 수 있는 방법도 있습니다.
이것은 알려드리기는 어렵고 스스로 터득 해 보시길 바랍니다.

4. 구입할 지역은 인천 전체에서 재개발 확정지는 어디든 상관이 없다고 생각 됩니다.
조금씩 차이는 있겠습니다만 하여튼 진행속도가 제일 빨리 되는 곳이 제일 좋다고 생각 됩니다. 하지만 이것은 예측이 좀 어렵습니다만 이것도 부지런 함으로 예측 가능 해 집니다.
그리고 한가지 더 첨부하면 용적율이 높은 지역이 나중에 수익률이 더 많이 발생할 요인이 크다고 생각됩니다.
그리고 구역 면적이 넓은 지역 -- 이것은 반드시 그렇다고는 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 그만큼 조합원 수가 많다보니 협력이 빨리 안될 요인이 많아 늦어질 수 있기 때문입니다.

다시 정리하면
- 많이 낡은 지역
- 지역민들 협조가 잘 되는 지역
- 지금 대부분 추진위 승인 과정에 있지만 이미 추진위 승인을 받은 곳도 여러 곳 있습니다. -- 경동지역, 용현1구역 등...
- 용적율이 높은 지역
- 구역 면적이 넓은 지역
- 입지적 여건(위치)이 좋은 지역

5. 현재 2~3천만의 종자돈도 없고 전혀 여유가 없는 분들을 위하여---
전세나 월세에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전부인 분들은
그것을 빼서 인천으로 재개발 지역에 주택(다세대)을 구입하여 이사를 가면 됩니다.
-. 전용 10평내외 -- 구입가 -- 5~6천만원
-. 전용 15~16평 -- 구입가 -- 6~8천만원
-. 전용 17~18평 -- 구입가 -- 7~9천만원
이것은 지역에 따라 편차가 좀 있습니다.
만일 위의 금액도 마련하기 어려우시면 나머지는 대출로 충당하여 구입하시면 됩니다.
대출요령은 따로 설명이 되어 있습니다.

이것마저 어려우시면 저에게 메일을 보내 주시고 상담을 받으십시오 제가 시간 되는 데까지는 설명 해 드리겠습니다.

그리고 현재 서울에 계신 분이고 셋집에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전 제산인 분은 더더욱 이렇게 하여야 한다고 생각 합니다.
물론 대출을 끼고 매입하게 되면 매월 그 이자를 내어야 합니다. 이것은 이자부담을 5년동안 하더라도 나중에 그 수익에 비하면 극히 미미 할 것입니다.
서울에 출퇴근이라면 계양구 작전동이나 부평구 역세권 정도로 매입을 하여 이사를 하시면 됩니다. 물론 좀 멀고 고통이 따르겠습니다만 밝은 미래를 위해서는 참을 줄도 알아야 합니다. 그래야 잘 살 수 있는 자격이 주어지고 나중에 현명한 판단이라고 여겨 질 것입니다.
현재 조금 힘들고 남보기에 창피하다고 생각 할 수 도 있겠습니다만 희망적인 미래가 있다면 안할 분들은 안계시겠죠^^

사실 제 주변에도 보면 아파트 몇 억짜리 계속전세 사는 분
몇 천만원 전세에 사는 분
보증금 몇 천에 많은 월세를 내면서 사는 분
이렇게 지속적으로 계속 살 고 있는 분들도 많습니다.
열심히 일을 하면서도 현재에서 벗어나지를 못하고 있는 분들도 많습니다.
물론 이런 방법을 모르다 보니 당연 할 수도 있겠지만
부동산에 집중하여 관심을 가지지 못하고 먼저 포기 해 버렸기 때문입니다.

그리고 제가 설명을 하여 그렇게 하시는 분들도 있지만 실행을 안하시는 분들도 많습니다.
저 생각에는 너무 답답하지만 어쩔 수 없는 거라 생각 합니다.


이상이 구입하는 요령이었고



이제는 제일 중요한 돈이 형성되는 과정을 설명 드리겠습니다.

1. 대략적으로 큰 부분만 나열 하겠습니다.
재개발구역입안--> 구역확정(지금은 구역확정단계) --> 조합설립, 시공사결정 --> 관리처분, 이주비지급 --> 철거 --> 조합원 동,호수 결정(입주권결정) --> 일반분양, 착공 --> 입주 -->청산 조합해체

이 중에서 가장 큰 폭으로 오르는 시기는 <<구역확정 - 조합설립 - 철거와 동호수결정 후 - 입주>>입니다.

이 때는 눈에 두드리지게 오르는 것이 나타납니다.

지금은 구역 확정이 된 시기이므로 이미 좀 올랐다고 봐야 합니다. 그러나 지금이 매입할 적기라고 생각 합니다.
2006년 11월~2007년 2월까지 -->> 최적기라고 생각합니다.

때마침 11.15 부동산 초치로 지금 전체적으로 주춤하는 시기입니다.

2. 1~2년 후에 거의 대부분 조합이 형성 됩니다. 그리고 시공사가 선정되고 조합원 입주평수 결정 및 동 호수 추첨이 진행됩니다. 이때까지 2~3년정도 예상이 됩니다. 이것은 반드시는 아닙니다. 구성 조합원의 협조여하에 따라 빨라질 수도 늦어질 수도 있습니다.

이 때 배분 받게 되는 입주권이 바로 돈이 되는 것입니다.

그것은
- 일반분양보다 20~40%(인천의 경우)는 싸게 분양을 받는 다고 생각 하시면 됩니다.
나중에 입주 할때 추가 분담금을 계산 해 보면 이렇게 되는 것입니다.
인천의 대부분 지역은 30%이상 이라고 생각하셔도 됩니다.
인천은 곳에따라 50% 이상되는 곳도 있을 수 있습니다.
잘 찾아보심 이런 곳도 구입할 수 있을 겁니다.

그것은 그만큼 비례율이 높기때문입니다. 비례율 계산은 어렵지만 조사는 간단 합니다.
용적율이 높은 곳 다시말하면 부동산 중개소에 가서 여기 조합원세대수는 몇 인데 몇세대 건설 예상이냐고 물어보면 됩니다. 이것은 현재 확정은 아니지만 대부분 추진위에서 계획은 되어 있습니다.

인천의 현재 재개발 확정구역은 대부분 조합원수의 배수정도 건설이 예상됩니다.
그것은 그 만큼 낙후 되었다는 소리도 되겠죠

그래서 사실 다세대를 구입하는 사람이 어부지리로 더 큰 덕은 보게 된다는 겁니다.

- 30% 정도 싸게 입주권을 받을 경우 돈으로 환산 해 보면....
투자금액이 적은 조그만 다세대를 구입하였으므로 나오는 입주권은 24~5평형이고 이 기준으로 계산해 보겠습니다.
지금부터 대부분 2~3년 후 일반분양이 이루어 질거고 예상분양가는 평당 1200~1500만원 정도로 예상 합니다. 재개발은 정부의 분양가 규제 대상이 아니며 그리고 지금부터 이루어지믄 재개발 아파트는 고층 위주이며 동간 거리가 넓어지고 지상 녹지가 강화 됩니다. 즉, 아주 쾌적한 아파트가 지어지는 것입니다. 이것은 인천시 적극적인 처사입니다.
인천시 권장대로 하면 인센티브도 주어집니다.
그리고 건축비가 요즘 아파트보다 당연 더 들겠지만 여러분께서 만일 조합원이 되시면 건축비가 많이 들어가고 좋은 아파트를 짓자고 적극적으로 조합에 요구 하여야 합니다.
그래야 조합원에게 돌아오는 수익이 크 집니다.

어째든 일반분양보다 30% 정도 싸게 입주권을 받고 분양가 1200만원(정말 최저 예상가입니다) 기준이라면 평당 360만원 차액이 생기게 되고 즉,
360X25평=9,000만원이 됩니다.

이 9,000만원은 여러분의 순 수익이 됩니다. -- 이 입주권은 프리미엄이 아닙니다.
그리고 일반 분양 후 이 때 처분 하시는 분이 많이 계시는데 참아야 합니다.
어차피 적은 돈 투자 했고 여태 참았으니 더 기다려야 합니다.
일반분양 후 입주권을 내 놓으면 금방 매매가 됩니다. 그 이유는 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 전망이 좋고 로얄층이기 때문입니다.
그것은 조합원 우선권으로 비례율이 좋을 때는 로얄 층만 가지고 조합원 동 호수를 추첨 합니다.

그리고 이 때 입주권을 처분하면 예전과 법이 바뀌어 양도세 대상이 되기도 합니다.
만일 매매를 할 경우 세금 관계 잘 따져보고 처분해야 합니다.

바꾸어 말하면 지금 돈의 여유가 좀 있고 내가 살고 싶은 곳에 입주권이 나온 곳(전국 어디든)이 있다면 즉각 일반분양을 받지말고 재개발지의 조합원 입주권을 매입을 하시면 된다는 얘기도 됩니다.


3. 분양 후 입주까지(2년 남짓)
이 때부터는 계속 조금씩 올라갑니다.
결정적으로 입주 때는 큰 폭으로 오르게 됩니다.
일반분양가의 10~50% 프리미엄이 형성 되는 것입니다.

인천의 경우 최소 20~30% 정도는 될거라고 조심스럽게 예측 해 봅니다.
- 그것은 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 로얄층이기 때문이며
- 여태까지 전국적으로 나홀로 등의 아파트 빼고 단지형 아파트에서는 프리미엄이 대부분 형성되어 왔습니다. 이것이 형성되지 않는 다면 미리 분양 받지 않고 다 입주시 때 사겠지요^^
더 자세한 것은 인천에 투자해야 하는 이유에서 설명을 다시 드리겠습니다.

그럼 프리미엄을 일반분양가의 최소 20%로 잡으면
25평형 기준으로
1200만 X 20% X 25평 = 6,000만원이 됩니다.

그럼 9,000만원(입주권) 6,000만원(프리미엄) = 1억5천만원이 순수익이 됩니다.
이것은 여러분의 기대치가 너무 크지않게 최소로만 잡은 것입니다.

경우에 따라서는 2억 이상도 충분히 가능 하리라고 생각합니다.
이것은 그 당시 부동산의 여건이 어떻게 달라지는가에 따라 달라질 것입니다.

그리고 위에 설명 드린 것은 앞으로 부동산의 형태가 어떻게 될 지라도 큰 변수는 없을 것입니다. 그 이유는 인천이기 때문입니다.

4. 그리고 입주시기--- 이 시기가 매매 타이밍입니다.
입주하실 분들은 그대로 입주하시면 되고 투자하신 분들은 매매를 하시면 됩니다.
이 때 반드시 등기부 등록 후 매매를 하셔야 세금(양도세)관계가 최소화 됩니다.
양도세에 상관없는 분은 등록하지 않고 매도 하셔도 됩니다.
조합원은 입주전 전매가 허용 되어 있습니다.

예를 들면 저 같은 경우에는 등기전에 매매를 하게 되면 구입가의 차액에서 무조건 60%의 양도세를 내야 하므로 실질 적인 득이 되지 못합니다. 하지만 등기 후 처분하게 되면 그것은 달라 집니다.

조합원은 등기 때 토지지분을 제외한 건축물에 대한 취,등록세와 일종의 소득세를 내어야 합니다. 그리고 등기를 하게 되면 국세청 기준시가가 정해지게 되고 다주택자의 경우에는 매매가-기준시가 x 60%(양도세)가 결정될 겁니다.
최대 수익이 되는 것이죠 이것은 거의 형성된 프리미엄에서 양도세 비율만큼 내게 될 거라고 예상 되어 집니다.


4. 입주 때 추가 분담금이 없는데 어떻게 해야 하느냐고 반문 하시는 분들도 있을거 같습니다만, 별 걱정 안하셔도 될 겁니다.
이 때 추가분담금 25평형 기준 1억~1억5천 정도는 은행에서 아마 서로 대출 해 줄려고 할 겁니다.
만일 이것도 여의치 않을 때는^^
등기를 하시지 말고 매물로 내 놓으면 금방 매수자가 나타 날 것입니다.
그럼 계약금, 중도금을 받고 등기 후 넘겨주면 됩니다.


5. 그리고 여기서 설명을 보충하자면 조합이 형성되고 관리처분이 이루어지면 이주비가 지급 됩니다. 이것은 일단 무이자로 조합원에게 배분 되며(건설사에서 일단 지원합니다) 그 이자부분 등은 나중에 조합수익에서 공제하게 됩니다.
인천의 조그만 다세대의 경우 약 4,000~6,000만원 정도로 예상 됩니다.
여러분 매입가와 비슷할 것입니다. 이 때 융자를 갚아도 되고 전세금을 빼 주어도 되며 활용하시면 됩니다.

만약 재개발 다세대를 사서 들어가 살고 계신 분이라면 실질 이주하는데 활용하시면 됩니다. 융자금이 있다면 그것은 그대로 끼고 가도 되는 것입니다.



이제부터는 보충 설명입니다.

물건 매입시 부동산 중개업자의 말을 너무 존중할 필요는 없습니다.
무조건 투자금 적게 들어 가는 것이 최선이라고 생각 하십시오

그리고 인천의 부동산 중개업소들은 제가 위에서 설명드린 원리를 자세히 모르는 부동산 중개업소가 대부분입니다. 특히, 중구, 동구 남구 지역이 그렇습니다.
그것은 이분들이 재개발 경험을 처음 하기 때문에 그동안 지식을 쌓아 오신 분들이 별로 없습니다.
요즘 부평이나 작전동지역은 서울 쪽에서 발빠르게 인천으로 간 부동산들이 제법 있기는 합니다. 그 분들은 좀 설명이 나을 것입니다.
하지만 제가 설명 드린데로 자세히 설명이 되는 분들은 찾기가 어려 울 것입니다.

그래서 인천이 더 유리 합니다.
그것은 아직은 많이 싸게 형성 되어 있고 매물이 간간히 나오기도 합니다.
서울지역은 재개발 구역이 확정되는 순간 매물이 사라집니다.

인천은 어려운 분들이 많아 오히려 이 때다 하고 팔려고 내놓은 분들이 많습니다.
그동안 다세대는 매매 자체가 어려웠기 때문이기도 하고
지금 당장 해결하지 않으면 안되는 분들
인천의 부동산 중개업소에서 재개발 감을 잘 못잡고 있고 현재 그 지역에 살고 계신분들도 돈의 형성과정을 대부분 모르고 있고 그 지역의 추진위사무실 사람들도 잘 모르는 사람들이 대부분입니다 그냥 감으로 무조건 좋다고 생각 하는 경향이 대부분 이다보니 매물이 나오고 있는 것입니다.

그래서 지금이 매입 적기라고 보는 겁니다.
그 사람들 지식이 더 쌓이기 전에 매입해야 조금이라도 더 득을 볼 수 있는 것입니다.


지금 인천의 재개발 매물의 여건 및 우선순위는,
1. 부평동, 십정동, 작전동, 효성동(부평구-계양구)
2. 가좌동, 석남동, 숭의동, 도화동, 용현동(서구-남구)
3. 간석동, 구월동(남동구)
4. 중구
5. 동구

위의 순서로 가격이 형성 되어 있습니다.

단기로 2~3년 정도 생각 하시는 분이라면 1,2번이 좋을 거 같고
이것은 현재 교통 등의 여건이 좋고 서울에 지리적으로 가깝기 때문입니다.
5년 이상을 바라보는 분은 중구, 동구가 나을 것입니다.

저는 현재 아주 낙 후 되어 있는 중구 동구를 적극 추천 드립니다.
그곳은 매물도 많이 나와 있고 저렴하게 구입 할 수 있습니다.
인천 사람들도 그곳은 별로 쳐다보지 않는 것 같습니다.

하지만 입주시점 이 후에는 중구 동구가 오히려 더 나을 거라고 예상됩니다.

그것은
1. 송도신도시-영종도-청라지구 삼각벨트가 형성되는 길목입니다.
2. 바닷가와 가깝습니다.
3. 향후 건설될 제 2외곽 순환도로가 지나가는 길목입니다.
4. 지하철, 전철 여건이 획기적으로 개선되며 나아가서는 인천역에서 영종도로 들어가는 전철도 생깁니다.
5. 영종도 발전에 맞추어 따라서 상승하게 됩니다.


그리고 왜 하필이면 인천인가에 대해 설명 드리겠습니다.
물론 위에서 언급 된 부분만으로도 어느 정도 타당성이 있을 것입니다만 보충 하여 드리겠습니다.

1. 현재 인천의 낙후도는 말할 수 없을 만큼 도외시 되었습니다.
그래서 독립적인 기능 보다는 서울의 일종의 위성도시처럼 되어 있습니다.
그래서 다른 경기권의 소도시보다도 부동산 값이 엄청 쌉니다.
심지어 부천보다도 20~30 저렴하게 형성되어 져 있습니다.

인천 계시는 분들은 지금부터 희망을 가지십시오^^
2. 이제 겨우 검단 신도시 발표로 조금 탄력을 받았습니다.
그나마 다행이죠 아니 지금 매입 하실려는 분들께는 조금 손해죠 제가 신도시 발표 전에 이 글을 올려 드려야 했었는데... 마음은 있었는데.. 좀 미루다 보니..죄송^^

3. 인천의 재개발은 그동안 부분적으로 아주 조금 이루어 졌으며 지금이 대대적으로 처음으로 하는 거나 마찬 가지입니다. 이 일차적인 재개발이 완료되는 시점 대략 2012~2013년이 됩니다.
그 때는 인천 지도가 확 바뀔 것입니다.
그리고 내년 하반기부터 늦어도 2008년부터는 슬슬 서울에서 투자자들이 인천으로 움직이는 것이 눈에 띄게 나타날 겁니다.
지금 서울 분들은 송도신도시 정도로 눈을 돌리고 있습니다만 그 수익은 재개발 자구가 훨씬 나을 것입니다.

4. 인천의 개발계획이 아주 잘 짜여져 있고 훌륭하다고 생각 합니다.
물론 문제를 찾을려면 많겠지만 큰 덩어리로 보면 전 전국 최고라고 생각 합니다.
전 안상수 인천시장이 처음에는 별로라고 생각 했는데 인천 분들 입장에서 보면 향 후 잘 뽑았다고 느낄 실겁니다. 사실 누가 시장이 되더라도 이 건 흐름이라고 생각 합니다.

5. 현재 인구추이를 살펴보면 인천은 2004~5년 사이에 10% 인구 증가를 기록 했습니다.
현재 대략 260여만명 정도 인데 2010~2012에는 분명 300만은 넘길 거라고 추정합니다.
그리고 중요한 것은 젊은 인구(20~30대) 증가율이 높다는 것입니다.

6. 90년대 말만 하더라도 인천이 전국 부도율 1위권에 있었습니다. 그러나 현재는 부도율 낮은 순위로 1위권 일 것입니다. 그 만큼 인천은 변화 하였다는 것이죠 단지 외형적으로 살고 계시는 분들께서 피부로 느낄 수 없었다는 것입니다.
외지인인 제가 볼 때는 인천은 현재도 급변 하고 있음 절감 합니다.

7. 국제공항과 항만을 가지고 있습니다.
이것은 엄청난 인프라입니다. 그리고 앞으로 중국은 우리에게 더욱더 다가 올 것입니다.
중국이 발전 할수록 인천은 그만큼 유리 한 것입니다.

8. 앞으로 송도 신도시 영종도 청라지구가 어느 정도 완성되는 10년 후의 인천은 저도 예측 불허입니다. 이 때는 서울의 위성도시가 아닌 인천은 분명 자족 도시가 될 것이며, 천대받은 인천이 아니라 전국에서 몰려드는 인천이 될거라고 예상 해 봅니다.
이 때는 아마 부천이나 웬만한 서울의 위성도시보다는 부동산 값도 우위에 서게 될 거라고 생각 합니다.

9. 앞으로 인천은 한국의 미래를 주도 해 나갈 도시라고 생각 합니다.

10. 제일 중요한 것입니다.
현재 지정된 재개발 지구는 대부분이 대단지 규모이며
인천에서 처음 시행하는 거라 특히 역점을 두었으며
지리적 여건도 거의 대부분이 핵심지역이며 향 후
교통(특히 지하철 등)의 중심지를 따라 설계해 놓은 것입니다.
앞으로 인천의 주택을 이끌어날 아파트 단지 들이 될 것입니다.

이상이 저 개인의 순수한 인천에 대한 미래 예측이고 오직 부동산의 가치에 중점을 두어 그동안의 자료와 부동산 공부와 투자 경험을 바탕으로 설명을 드린 것입니다.


여기 회원 분들이 너무 좋은 분들이 많고 순순하고 특히, 30대분들 서민들이 많은 것 같아서 저 나름데로 도움을 한번 드리자고 결심하고 전력을 다하여 쓴 글입니다.

인생에서 30대가 제일 중요한 거 같습니다. 황금시기를 어떻게 보내느냐에 따라 자신의 미래는 엄청 변모 할 것입니다.
30대 무조건 열심히 사십시오 엄청 노력도 하시구요 그래야 40대 이후에는 몸이 고생하지 않고 그 노하우를 바탕으로 살아 나갈 수 있다고 생각 합니다.

물론 예측이라 다를 수는 있으나 그렇게 빗나가지는 않을 거라는 확신을 가지고 쓴 글입니다.
아뭏던 와싸다 회원 분들게 꼭 도움이 되길 바라며
이 글을 읽은 순간이 기회라고 생각 하시고 적극적으로 추진 해 보시길 바랍니다.

물론 여기에는 부동산에 대하여 저보다 더 고수인 분들도 많으리라고 생각 합니다.
이 글은 어디까지나 초보자를 대상으로 도움을 드리고자 해서 쓴 글이니 오해는 나시고 너그러니 양해를 부탁 드립니다.

이 글은 인터넷 어디에도 없는 것이며 순수하게 제 개인의 글임을 밝혀 드립니다.
막 배포 하지는 마시고 꼭 배포 할 곳이 있다면 여기 와사다 게시판에 있음을 밝혀 주시고 여기 들러서 읽으시라고 하면 와싸다에게도 도움이 되겠죠^^


두서없이 쓴 글이라 배열이 조금 뒤죽박죽되어진 것 같습니다. 하지만 유심히 보시면 다 이해는 되리라고 생각 합니다.

이번 이 기회를 놓치지 마시길 바랍니다.
부러운 30대 여러분 무조건 열심히 하십시오
제가 보기에 너무 부러운 30대입니다^^
현재 내 위치가 아무리 낮아도 10년만 죽어라 하면 광명은 반드시 찾아옵니다.
아까운 젊음을 낭비하지 마시길 부탁드립니다.

20대 40,50,60대 분들은 참고로 잘 활용하시면 도움은 되리라고 생각 합니다.

감사합니다.
진심으로 도움이 되기를 간절히 바랍니다.

참 저의 글대로 실행을 하시고 나중에 맞아 떨어지면 그 때 꼭 연락을 주시고 고맙다는 인사와 밥 한끼 사 주십시오.^^ 그럼 저는 행복 할 것입니다.
제 연락처와 멜은 바뀌지 않습니다.

참고로 전 현재 사업을 하며 부동산 경매를 전문적으로 하고 있습니다.
와싸다 눈팅 회원 이었습니다.^^


항상 많이 웃고 즐거운 나날들이 이어지길 바랍니다.

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참 지방에 계신 분들도 실망하지 마십시오
지방는 오히려 더 기회 일 수도 있습니다.
특히, 부산, 대구, 광주 같은곳
원리는 똑 같습니다.

 

 

 

 

 

임대 투자는 안정성 고정 수입이라는 두 마리 토끼를 잡는 재테크 수단이다. 한 박자 빨리 출발한 30대 직장인, 경매로 임대 고수익 내는 40대 전업 주부, 상가 투자로 누구보다 든든한 노후를 보내고 있는 70대 할머니의 임대 투자 성공기를 모았다.


40대 주부 김미영씨
주택 임대로 10억 부자 되기까지

임대업은 주부가 시도할 만한 특별한 직장
‘있다, 없다’ 퀴즈 하나. 연봉 1억원을 받는 전업 주부는 있을까, 없을까. 답은 ‘있다’이다. 전업 주부 김미영씨(41)는 월 임대 수입 550만원 이상으로, 직장인 연봉으로 따지면 1억원 고액 연봉자의 세후 월급에 해당한다.

“임대업은 주부들에게 너무 좋은 직장(?)이죠. 오전에 에어로빅을 하고, 오후엔 틈틈이 부동산을 돌면서 물건 조사를 나가요. 저녁엔 살림을 하고요. 출퇴근에 얽매이지 않아도 되고, 취미 활동을 여유롭게 할 수 있죠. 대신 월급은 일반 직장인에 비해 많으니까, 주변에 인심도 넉넉하게 쓸 수 있고요. 이만한 직장이 없지요.”

임대 투자를 시도하는 사람은 많다. 김씨가 남보다 고수익을 올리는 출발점은 경매였고, 부동산학을 전공한 남편(박규진·47)이 적극적인 지원 사격을 해줬다. 남편은 법무법인에 근무하다가 부동산 경매 쪽으로 방향을 정했고, 현재 경매 전문 업체 지지옥션에서 부동산 강의를 맡고 있는 베테랑이다.

남편이 전략가라면, 아내는 행동대원처럼 보였다. 남편이 경매 물건을 리스트 업하면, 아내는 직접 발품을 팔면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가리는 임무를 수행하는 것. 경매를 통한 임대 사업에 재미를 붙인 아내는 남편 직장에서 하는 강좌를 직접 수강하면서 경매 과정을 이수했고, 수강생 몇 명과 실전 동호회를 결성해 내공을 쌓았다.

실전에 나선 것은 지난 2000년부터. 비교적 부동산 경기에 민감하지 않은 주택 임대로 가닥을 잡았다. 당시 여윳돈 2000만원으로 인천 지역 원룸 두 개를 경매로 구입한 게 출발이었다. 월세는 대출 이자를 넘어섰고, 부동산 시세가 오르면서 매각을 통해 차익을 얻었다. 저축한 월세 수입과 매매 수익금은 다른 물건으로 갈아타기 위한 재투자에 쓰였다. 김씨는 지렛대 효과(남에게 빌린 돈을 활용해 수익률을 높이는 방법)를 적절하게 활용하라고 조언했다. 소규모 원룸은 투룸, 빌라, 다가구로 세력을 넓혀갔고, 2000만원으로 시작된 임대 투자는 7년 사이 10억원대로 규모가 커졌다.

여윳돈 2000만원으로 시작, 10억원대 투자자로 변신
최근 낙찰받은 물건은 경기도 용인의 대지 80평대 다가구 주택. 감정가 8억3000만원대지만, 꼼꼼한 권리분석을 거쳐 6억원에 낙찰받았다.

 

등록세와 취득세, 리모델링비 7000여만원을 합쳐 부대 비용은 1억원 정도가 들어갔다. 은행 대출 3억원과 세입 보증금 1억5000여만원을 제하면, 자기 투자 비용은 2억5000만원. 현재 건물은 원룸 13개, 투룸 8개가 공실 없이 임대 중이다.

 

월세 수입은 750만원을 넘고, 매달 대출 이자 200여만원을 뺀 550만원이 김씨의 월세 순수입이다. 임대 수익률은 22%에 달한다. 보통 임대 수익 10% 이상이면 투자해볼 만하다고 할 때, 고수익을 창출하고 있다.

김씨는 “부동산 경기에 덜 민감한 주택 시장을 공략한 게 주효한 것 같다”면서 임대 투자의 성공 비결 몇 가지를 알려줬다. 먼저, 꼼꼼한 사전 정보 파악부터. 다가구 임대업은 공실률을 최소화하는 게 필수라면서 임대 수요가 많고 수익률이 보장된 지역을 잡는 게 관건이라고 했다. 경매 물건이 나오면, 직접 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 옥석을 가렸다.

“현지 부동산이 가장 현실적인 정보를 갖고 있어요. 남편이 임대 투자할 경매 물건을 알려주면, 제가 인근 부동산을 돌면서 임대 수요 및 수익률을 체크했지요. 이런 정보를 바탕으로 확신이 선 뒤에 경매에 뛰어들었죠.”

더불어 아내만의 투자 감각이 플러스 요인으로 작용하고 있었다.
“유동 인구, 교통 환경, 주변 편의성 등도 파악해야 하지만, 어떤 집이냐도 중요하죠. 사람들 마음이 그렇잖아요. 자기 소유의 집이 아니지만, 예쁘고 편안한 집을 찾거든요. 일단 외관이 괜찮은 물건이 투자 1순위고요. 경매를 받은 뒤에는 리모델링을 거쳐요. 집을 예쁘고 편하게 꾸며놓으면 수요가 많아져 공실률이 줄어들지요. 임대 성공을 위한 선투자인 셈인데, 굳이 큰돈을 들일 필요는 없어요. 포인트 벽지나 타일, 예쁜 문고리 하나로도 수요를 이끌 수 있거든요.”

임대 투자 성공의 역발상
소유자가 먼저 마음에 든 집이다 보니, 시세 차익을 노려 되파는 게 아쉬울 때가 있다. 몇 해 전 구입한 일산의 한 주택이 그 경우. ‘화이트하우스’라 이름 지어진 이 예쁜 구조물은 톡톡히 임대 수익을 냈고, 매매 당시에도 프리미엄을 받고 팔았다. 김씨가 강조한 “내가 살 집처럼 생각하라”는 슬로건은 어쩌면 임대 투자 성공을 위한 역발상일 수 있었다.

“나이 쉰까지는 에너제틱하게 움직여볼 생각이에요. 그때까지 발품을 팔면 ‘화려한 노후’가 보장되는 것 아니겠어요? 50대 이후요? 남편 도움 없이도 ‘큰손’ 주부 임대 투자자로 스포트라이트를 받지 않을까요(웃음).”

Lease Advice
지렛대 효과를 활용하라
지렛대 효과는 남에게 빌린 돈을 활용해 자기 자본 수익률을 높이는 방법. 과도한 대출은 피하는 게 원칙이지만, 수익률이 대출 이자보다 높다는 판단이 서면 활용하는 게 전략이다.

현지 부동산에 답이 있다
임대 투자에서 성공하려면 임대 수요가 많고 월세를 높게 받을 수 있는 건물을 매입해야 한다. 마음에 드는 물건이 있으면 적어도 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가려라.
내가 살 집처럼 생각하라

‘나쁜 집’에 살고 싶은 세입자는 없다. 내가 살 집이라 생각하고, 세를 놓기 전에 리모델링을 하라. 예쁘고 편안한 집을 만드는 공사는 더 큰 수익을 얻기 위한 선투자다.


70대 이정순씨
30년 상가 임대 노하우

임대업은 운동, 공부이자, 즐거운 소일거리
월 임대 수입 700만 원 이상, 웬만한 대기업 중견 직장인과 맞먹는 월수입을 얻고 있는 이정순씨(70). 커리어 우먼 못지않은 칠순 할머니는 아직도 지하철을 타고 다니며 상가 관리에 지칠 줄 모르는 열정을 쏟고 있다.

“결혼해서 전업 주부 생활만 하다가 서른세 살에 임대업을 하게 됐는데, 너무 재미있는 거예요. 지금이야 임대료를 매달 통장으로 송금받지만, 10년 전만 해도 장부 들고 일일이 다니면서 돈을 받았죠. 집에서 상가로 왔다 갔다 하면서 운동도 하고, 경제 공부도 한 거죠.”

이씨는 임대업 투자의 시작은 종자돈 모으기라고 거듭 강조했다. 40년 전, 미 공보관에서 근무하던 남편의 월급 중 90%를 상호부금에 저금했다. 아들과 딸을 낳은 뒤에는 70%를 저금했다. 상호부금이 정기 예적금보다 3~4% 정도 이자율이 높기 때문. 당시 남편 월급이 비교적 높은 편이라서 목돈 마련에 오랜 시간이 걸리지는 않았다. 결혼 후 1년 반 만에 내 집 마련에 성공한 이씨는 서른세 살에 서울 화곡동의 상가 건물을 매입했고 마흔 한 살에 서교동의 상가 건물을 매입했다.

“남편이 마흔 중반에 직장을 그만두게 됐어요. 아이들을 대학에 보내야 하고, 유학도 보내고 싶은데 걱정이 되더라고요. 여윳돈을 모아놓긴 해서 다소 안심이었지만, 남편의 노후까지 보장해줄 수 있는 대책을 마련해야겠다 싶어서 본격적으로 상가 임대업에 뛰어들었죠.”

마흔한 살에 매입한 서교동 상가 건물은 홍익대 주변 먹자골목에 있다. 좋은 물건을 얻기 위해 두세 달 동안 하루도 안 거르고, 홍대 정문에서 홍대입구역까지 발품을 팔며 부동산에 들러 매물을 모색했다.

“대학가니까 유동 인구가 많고 대학생들이 먹고 구경할 만한 음식점이나 옷 가게들이 많은 곳이잖아요. 입지가 좋긴 하지만, 매물이 잘 안 나오고, 신축 상가 건물은 매매가가 제 기준보다 높더라고요. 그래서 노후된 건물을 저렴하게 사서 재건축을 하는 게 낫겠다 싶었어요.”

대출금 상환 후 월세로 전환
대지 130평대, 4층짜리 상가 건물은 매입 당시 1억5000만원이었는데 지금은 20억원을 호가한다. 기대치 않았던 시세 차익을 큰 보너스로 받은 셈이다. 우여곡절도 있었다. 당시 지은 지 10년이 된 건물이라 재건축 허가를 받고 건축업체를 선정해놨는데 IMF가 오면서 재건축을 하지 못하게 된 것.

 

결국 실내 리모델링으로 방향을 선회했다. 현재 건물에는 음식점을 비롯해 커피숍, 옷 가게, 비디오방 등 상점 6개가 입점해 있다. 매달 들어오는 임대료는 700만원 이상.

“건물을 살 때 30% 정도 대출을 받았어요. 리모델링을 마치고 임대를 하면서 1·2층은 전세를 놓았고, 3·4층은 월세를 받았죠. 전세금으로 대출 비용을 절감했고요. 대출 이자와 대출 원금을 상환한 후에는 전부 월세로 돌렸죠.”

상가 건물은 투자 금액이 크기 때문에 대출 없이 실전 투자에 뛰어들기는 힘들다. 자기 자본이 부족하다면 전세 비중을 높이는 것도 한 방법. 또 대출 상환 시기를 최대한 줄인 뒤에 월세로 전환하는 것이 이정순씨만의 성공적인 상가 임대업 노하우다.

요즘 같은 불경기에는 임차인과 돈 때문에 씨름하는 것도 쉬운 일이 아니다.“몇 년 전, 임차인 한 명이 장사가 안 돼 일곱 달 동안 월세를 못 냈어요. 무작정 기다릴 수도 없고, 장사가 안 된다는데 보챌 수도 없고, 고민을 많이 했죠. 그래도 당장 그 임대료를 안 받는다고 생활에 어려움을 겪는 상황은 아니니까, 기다릴 수 있었죠. 나중에 임차인이 형편이 나아졌다며 돈을 갖고 와서는 고맙다며 인사를 하더라고요.”

좋은 임차인 고르는 것도 중요
성공적인 임대 사업을 위해서는 임차인과의 관계가 중요하다. 이씨의 경우, 여윳돈이 있기 때문에 체납에 대한 부담감이 덜했지만, 임대 투자자에겐 꽤나 골치 아픈 일이다. 따라서 임대료 연체나 공실 리스크 때문에 문제가 생길 경우를 대비, 임대 조건에 대한 사전 협의가 필수라고 조언했다.

 

상가 입점을 원하는 임차인의 옥석 가리기도 중요하다. 임차인에게 업종과 트렌드에 맞는 인테리어, 대학가 타깃층을 고려한 메뉴 등을 꼼꼼하게 들은 뒤 시장 가치를 판단해 입점을 결정한다.

젊은 시절 시작된‘검소’가 몸에 배어 여전히 월 수입의 70%를 저축한다는 이씨는“돈을 쓰는 것보다 모으는 게 재밌다”면서 “자기가 하고 싶은 일을 해야 늙지 않는다는데, 건강이 허락하는 한 재미있게 상가 관리를 하겠다”며 에너지를 과시했다.

Lease Advice
대출 이자와 원금은 빨리 상환하라 상가 임대 투자의 성공 비결 중 하나는 대출 이자와 대출 원금을 얼마나 빨리 상환하느냐이다. 가능하면 상가 매입 시 대출 한도 30%를 넘기지 않도록 하고 월세 차익까지 꼼꼼히 따져본다.

1층 상가 입점에 신경 써라
1층에 입점하는 가게는 건물의 손님을 끄는 일등공신이다. 임대 고수익과 연관성이 있으므로 업종의 독창성, 타깃층의 호응도, 실질 구매력까지 고려해서 결정한다.

임차인과 임대료 체납에 관해 사전 협의하라
인정에 이끌려 한 달, 두 달 봐주다보면 임대료를 못 받는 수가 허다하다. 계약할 때 임대료 체납에 관한 협의안을 강구해야 한다.

30대 싱글 한영진씨
임대업 투잡스토리

임대업은 부담 없는 투잡
6년간 복무했던 ROTC를 전역하면서 퇴직금을 포함해 7000만원의 목돈을 쥐게 된 한영진씨(32)는 3년 전 임대업에 뛰어들었다. 여윳돈을 밑천으로 고정 수입을 얻을 수 있는 재테크가 없을까 고심하던 중 지인의 추천으로 임대업을 알아보게 됐다.

“제대한 뒤 자산관리사 일을 시작했는데, 영업직이다 보니 바쁘더라고요. 주식은 단기 수익은 높지만 리스크가 있고, 정기적금에 예치해 놓자니 이자율이 낮아서 내키지 않았어요. 임대업을 하면 안정적이고, 매달 고정 수입이 나오니까 본격적으로 알아봤죠.”

보통 부동산 계약 기간은 1년, 2년이기 때문에 수익을 관리하기 위해 많은 시간을 할애하지 않아도 된다. 고수익은 아니지만 고정 수입이 있기 때문에 경제 생활을 규모 있게 계획할 수 있다는 것도 한씨가 임대업을 선호하는 이유다.

“직장 생활을 늦게 시작했기 때문에 내 집 마련과 결혼 자금을 모으는 기간을 3년으로 잡았어요. 임대 수익을 노릴 수 있고 정 여의치 않으면 신혼 살림을 거기서 시작할 수도 있으니까요.”

실전 투자는 2년 전 서울 경희대 앞에 있는 10평짜리 오피스텔을 4500만원에 매입하면서부터다. 평수는 작지만 원룸과 빌라가 많은 경희대 근처에 오피스텔 수요가 높다는 점을 감안, 과감히 투자했다. 현지에 직접 가 발품을 팔면서 대학교, 회기역과 1분 거리로 가까워 공실률이 적을 것이라는 결론을 얻었다. 이 오피스텔은 보증금 500만원, 월세 40만원의 조건으로 세를 놓은 상태다.

비슷한 시기에 전주 지역에 있는 24평 소형 아파트도 매수했다. 전주 지역이 혁신도시에 영입될 가능성이 높다는 정보를 입수해 장기적인 투자 가치를 보고 매수한 것. 6500만원에 매입한 뒤 보증금 3000만원, 월세 20만원을 받고 임대 중이다.


원룸과 소형 아파트로 10% 이상 수익
오피스텔과 소형 아파트의 세입 보증금 3500만원을 제하면, 자기 투자 비용은 7500만원. 매달 고정 월세 수입은 60만원으로, 투자 대비 임대 수익은 9%대로 안정적이다.

“애초 임대업을 시작하면서 목표 수익률을 10% 정도로 잡았죠. 수익률이 너무 낮으면 양도세와 종합소득세 등을 제하면 남는 게 없거든요. 다행히 공실이 없고, 회전율이 좋아서 목표 달성을 했어요.”

매달 60만원의 임대 소득은 6:4로 적립식 펀드와 정기예금에 저금한다. 또 다른 임대 사업을 위한 재투자 성격이다.

“매달 월급을 받기 때문에 임대 소득이 생활에 큰 영향을 미치지 않아요. 오피스텔과 아파트를 살 때 대출을 받지 않았기 때문에 이자가 나갈 일도 없죠. 임대 수익은 보너스로 생각하고 펀드 상품에 가입해서 종자돈을 키우고 있어요.”

전주의 소형 아파트는 매도할 계획이다. 얼마 전 혁신도시 발표에서 제외가 됐고, 더 이상 호재가 없을 것 같아서 한 달 전에 내놨다. 지금 시세 차익을 노리지 않는다면 원금을 손해 볼지 모르기 때문. 아파트 매매 자금으로는 경매를 통해 임대 투자를 시도할 계획이다.

“강남의 8차선 대로에 있는 12평짜리 오피스텔 경매를 진행하고 있어요. 경매가가 1억원인데, 3200만원에 낙찰을 받았죠. 권리 문제가 걸려 있어 현재 채권자를 상대로 법정 소송을 진행 중이에요. 이 비용을 합하면 4000만원 정도 들 것 같네요. 유동 인구가 많고 교통편이 편리하기 때문에 임대료는 보증금 1000만원, 월세 70만원 정도 생각하고 있어요. 생각보다 결혼 자금을 넉넉하게 모을 수 있을 것 같은데요(웃음).”

불어난 돈은 경매로 재투자
대출을 받아 신도시 아파트를 매입하는 것보다 지리적 여건이 좋은 강남에서 경매를 통해 소형 오피스텔을 매수하면 안정적인 고수익이 가능하리란 판단에서다. 삼십대 초반의 나이에 한 발 빨리 임대 재테크를 시작한 한씨는 결혼 자금과 내 집 마련 목표에 성큼 다가섰다.

“임대업은 직장 생활을 하는 데 큰 지장을 주지 않는 재테크 수단이기 때문에 계속할 생각이에요. 경제적인 여유가 생기다보니 여행이나 공부, 자기 계발에 아낌없이 투자할 수 있어서 좋기도 하고요.”

한씨는 경희대 교육대학원에서 역사교육학을 전공하는 한편, 인터넷 금융 강좌를 통해 재테크 공부에도 아낌없이 투자하고 있다.

Lease Advice
소형 아파트는 대출 없이 매수하라
젊은 나이에 임대업을 시작하는 경우, 목돈을 ‘몰빵’ 하고 대출금을 껴서 매매하는 경우가 많다. 그러나 공실률이 생길 때 여유 자금이 없다면 대출 이자 상환이 어려워질 수 있으니 위험성을 줄이자.
대학가 오피스텔을 주목하라
지방에서 올라온 대학생들의 오피스텔 수요가 높아지고 있다. 붙박이장이 갖춰져 있어 공간 활용도가 높고, 안전하기 때문. 대학가 오피스텔은 회전율이 좋아 투자 가치가 높다.

1년 수익률이 10% 이상 될지를 따져라
현지 부동산을 통해 임대 수요와 수익률을 꼼꼼히 따져서 목표 수익률을 달성할 수 있는지 확인해야 한다. 1가구 2주택자의 경우 수익률이 10% 이상은 돼야 세금을 뺀 차익을 노릴 수 있다.

 

자료출처: 대한민국의 새로운 블루오션!

 

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