10년 후 부동산 新 투자법

2010 부동산 시장의 거시적인 흐름에 관해서는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈리는 쟁점이 많습니다. 스피드뱅크 특별기획 "10대 고수에게 길을 묻다" 네번째 10대 고수로 유엔알컨설팅 박상언 대표를 모시고 2010년 부동산 시장 거시적 흐름의 답을 들어 봅니다.<편집자 주>

[ 10년 후 부동산 시장 양극화 심화 ]

몇 년전 설문조사자료를 보면 대부분의 부동산 전문가들은 10년 후에는 인구증가율은 둔화되더라도 가구 수가 증가하고 주택의 고급화와 대형화 추세로 인해 부동산 가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 하지만 필자의 견해로는 10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것으로 보고 있다. 현재 ?주택시장의 트렌드만 보더라도 소형평형과 펜트하우스만 청약경쟁율이 높고 어중간한 중대형은 미달되는걸로 볼 때 서서히 양극화가 진행되고 있다고 볼수 있다.

상가시장은 대규모 택지지구의 대형 상가나 대기업 슈퍼체인, 최첨단 디지털플라자의 출현으로 중소규모의 영세 상가는 힘을 잃을 것이다.

반면 토지시장은 수도권 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지와 임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이다.

10년 후가 되면 경제적 능력을 상실한 베이비붐 세대들의 잇단 부동산 처분으로, 일부 입지조건이 좋아 환금성이 높은 부동산을 제외한 곳은 인기를 끌지 못할 것이다. 따라서 이제는 지금까지의 무조건적이고 공격적인 부동산 투자에서 벗어나 10년 후에도 인기를 끌 만한 상품 위주로 투자 포커스를 좁혀나가는 전략이 필요하다.

[ 도심 부동산에 집중하라 ]

10년 후에 경기침체로 인한 스태그플레이션이 다시 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 도심에 위치한 저가부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다. 그러나 내재가치가 떨어지는 부동산상품은 몇 차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 크다.
10년 후에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 실수요자들이 많이 찾는 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.
아무래도 10년후에 베이비 부머들의 본격적인 은퇴로 저성장 기조로 들어가다 보면 일자리가 있는 도심권에 사람들이 몰리기 때문이다.

[ 한강변에 투자하라 ]

대박을 터트린 한국영화 중 봉준호 감독의 ‘괴물’이나 윤제균 감독의 ‘해운대’ 가 소위 한강과 해운대로 대표되는 ‘강’에서 대박을 터트렸다고 볼 수 있다.

즉 사람들의 소득수준이 증가할수록 산이나 공원에서 점차 물가쪽으로 관심사가 이동한다는 것이다. 우리나라 최고가로 여겨지는 삼성동의 모 아파트의 경우 한강 조망권 유무에 따라 같은 평형이라도 5억이상 가격 차이가 난다고 한다.

서울시에서 한강 공공성 회복으로 개발되는 전략 정비 구역과 유도정비구역 모두

한강변에 위치해 있기 때문에 주목할 만하다. 개발이 불확실한 곳보다 내년 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역내 1억내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 망원지구 , 구의자양동 일대, 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.

통계청자료로 본 10년 후를 준비하는 부동산 투자

[ 지금까지의 부동산투자 패턴은 잊어라! ]

통계청이 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석 및 시사점’보고서에 따르면, 베이비붐 세대가 은퇴를 시작하면서 35~54세 인구는 앞으로 2년 뒤부터 점점 줄어들 전망이라고 한다. 2013년이 되면 베이비부머세대인 1958년생 개띠들이 만55세가 되어 은퇴를 시작한다. 한편 1978년생은 만35세가 되어 생애 첫 주택구입에 나선다. 문제는 세대교체 당사자들의 규모 격차다.

베이비부머 세대인 1958년에서 1970년대 초 출생한 사람은 연간 100만 명에 달했다. 그러나 1978년 출생자는 이보다 25%인 75만 명에 그친다. 2020년도에 만 35세가 되는 1985년생은 고작 66만여 명 수준으로 베이비부머 세대가 내놓은 집들을 사줄 사람이 한참 모자라게 되는 것이다. 결혼도 늦어지고 있어 생애 첫 주택구입 연령 또한 점점 더 뒤로 밀리는 추세다. 바로 이러한 점에서도 이명박 정부가 계획하는 500만 가구가 공급되기 시작할 시점부터 그 집을 살 사람이 부족한 아이러니가 발생할 것으로 예상할 수 있다. 급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 급격한 사회변화를 미리부터 예견해 준비해야 한다. 이러한 인구구조 변화로 인해 자연히 주택수요도 감소할 수밖에 없기 때문에 그 동안의 정형화된 주택투자방식은 바뀌어야 한다. 예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없다. 따라서 이제는 도심권에 위치한 역세권 소형아파트, 소형오피스텔, 다가구, 원룸 등 그밖에 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 것이다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익을 노린 자본적 투자(capital gain)와 임대수익(income gain)을 병행하는 방향으로 가야 한다. 즉, 언제든지 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택하여 그 중에서도 투자금액이 비교적 낮은 물건 위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

[ 임대수익 위주로 서서히 투자 패턴 바꿔야 ]

끝으로 베이비붐세대의 은퇴도 임박해지고 동시에 인구가 2018년 4934만 명을 정점으로 줄어들 것으로 보여진다.따라서 ‘10년후에도 살아남을 부동산 투자법’중의 하나는 아파트만 고집하는 ‘전통적인 부동산투자패턴’에서 벗어나야 한다는 것이다.

즉 , 1인 가구 증가와 저출산 고령화시대를 맞이하면 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 시세차익을 노리는 투자법에서 서서히 임대수익을 노리는 투자법위주로 가는 게 정답이다. 따라서 단독주택을 활용한 임대사업, 오피스텔, 다가구, 상가,원룸 등 그밖의 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 때다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 내 입의 달콤한 사탕이 아니라, 안목과 감각을 키우면서 나무를 키워 백배의 열매를 수확하게 하는 확실한 투자법이다. 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요할 것이다.

마지막으로 ‘10년후에도 살아남을 생존법’의 여러가지 조건 중 가장 중요하다고 강조하고 싶은 것은 가까이 있는 분들에게 잘하는 것이다. 아무리 본인이 돈을 많이 벌고 명성을 얻고 성공했다고 해도 먼 훗날 내 곁의 가족들이 외면하면 아무런 의미가 없기 때문이다.

전철 뚫렸다, 길 열린다 … 미분양 사라진 파주신도시

8만 가구 ‘분당급’규모에 제2외곽순환도로 예정

2006년 첫 분양한 파주신도시.

최근 2~3년간 각종 호재에도 가라앉기만 하던 이곳 주택시장 분위기가 요즘 들썩거리고 있다.

정부의 잇단 부동산 규제완화 정책에 경기회복이 맞물리고 특히 경의선 복선전철 개통으로 그동안 약점으로 지적됐던 광역교통망이 개선되면서 부동산이 다시 살아나기 시작한 것.

파주신도시 수자인의 경우 지난 5월 첫 분양 당시는 780가구의 절반도 팔리지 않았으나 경의선 복선전철 개통을 기점으로 빠르게 소진되기 시작해 현재는 거의 남지 않았다.

앞으로 제2자유로(서울상암~파주교하 간), 제2외곽순환도로(파주~김포~인천검단)가 개통 예정에 있어 교통여건은 더 좋아진다.

	파주신도시에서 연말 대단지 분양이 잇따른다. 2006년 분양이 시작된 파주신도시에는 이미 분양된 단지들의 공사가 한창 진행 중이기도 하다. 사진은 2007년 11월 분양된 LH공사 단지 공사 현장.

파주신도시는 파주시 교하읍 동패·야당·와동·다율리 일대 1647만7000㎡ 규모다.

여기에 지난해 신도시에 편입한 교하지구(204만4000㎡)가 합쳐져 전체 면적은 1852만1000㎡으로 늘어났다.

분당신도시(1963만9000㎡)와 맞먹는다.

이곳에는 아파트 7만4197가구와 단독주택 4007가구 등 8만54가구가 들어서는 대규모 주거단지다.

파주신도시는 서울~일산~파주신도시~문산으로 이어지는 남북교류 서부 연안축상에 위치해 남북 경제·교류협력 지원도시로의 역할을 하게 된다.

아울러 주변에 파주LCD 지방산업단지 등 7개의 산업단지가 있어 자족기능을 갖춘 수도권 서북부지역의 중심도시로 성장이 기대되는 곳이다.

또 신도시 중앙에 대규모 생태공원·호수공원·용정저수지 등이 들어서는 등 친수 환경 생태도시로 조성된다.

최근 분양에선 잇따라 좋은 성적을 내고 있다. 지난달 26일 토지주택공사가 청약저축 가입자를 대상으로 내놓은 10년 임대 648가구는 순위 내 모두 청약이 마감됐다.

조만간 대단지 신규 분양아파트도 나온다.

내년 2월 11일까지 계약하면 분양 후 5년간 양도소득세 100% 면제된다.

전매제한 기간도 완화돼 1~3년이고 분양가도 저렴하다.

롯데건설과 대원이 공동시공으로 파주 교하신도시 A16블록에 롯데캐슬·칸타빌을 선보인다.

전용면적 59~133㎡, 20~30층 22개 동 총 2190가구로 구성된다.

입주는 2012년 7월 예정이다. 중도금은 이자후불제가 적용되며 분양 후 5년간 양도소득세가 100% 면제된다.

상한제가 적용돼 3.3㎡당 분양가가 평균 1100만원 안팎으로 저렴한 데다 지난 7월 개통된 경의선 복선전철의 운정역에서 가깝고 파주 교하신도시 내 최대 단지라는 점에서 실수요자들의 관심이 높다.

교하신도시 A6블록에 들어설 한라비발디는 지하 2층~지상 25층 12개 동 규모로 전용면적 기준으로 59㎡ 86가구, 84㎡ 565가구, 101㎡ 226가구, 131㎡ 94가구, 156㎡ 2가구, 158㎡ 3가구, 197㎡ 2가구다.

/중앙일보

아파트 연내구입ㆍ5년내 팔면 양도세 `제로`

서울을 제외한 전국의 미분양 아파트와 신축주택에 대한 양도소득세 감면대책이 발표됐다. 주택경기를 활성화하기 위해서 미분양 해소가 절실하다는 시장의 거듭된 요구를 정부가 받아들인 것이다.

정부가 내놓은 양도세 감면 방안에 따르면 대책발표일인 12일부터 올해 안에 미분양이나 신규 분양아파트를 살 때 양도세를 내지 않게 돼 집값이 오를 경우 시세차익을 거둘 수 있다. 여윳돈이 있는 사람 가운데 양도세 부담으로 주택구입을 꺼려왔던 유주택자들에게는 솔깃한 제안이 아닐 수 없다. 정부가 2년 동안 한시적으로 2주택자는 일반세율(6~35%,올해 기준)로 양도세를 내야 하고 3주택 이상 보유자는 45%가 과세되도록 해준 것과는 차원이 다르다. 집이 없는 사람도 거주기간과 보유기간 등 1주택자 비과세 요건을 채우지 않아도 양도세 부담이 없어 매력적이다.

양도세 비과세 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.

Q:양도세 감면대상 주택은?


A:서울지역을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축주택 중 지난 12일부터 올해 말까지 매입하는 주택이 전부 포함된다. 단,광명 수원 과천 인천 등 수도권 과밀억제권역(15개 시)의 경우 50%만 감면 혜택을 받는다. 수도권 나머지 지역(성장관리 · 자연보전권역)과 지방은 전액 면제된다. 예를 들어 용인 화성 김포 등은 수도권 성장관리권역이기 때문에 양도세 감면폭이 100%다. 인천지역 가운데 송도국제도시 청라지구 영종하늘도시 등으로 이뤄진 인천경제자유구역도 지난달 과밀억제권역에서 해제돼 역시 혜택을 받게 됐다.      
이에 따라 오는 18일부터 분양되는 청라지구 웰카운티(464가구)는 양도세 비과세 혜택 적용대상이 된다. 다만 과밀억제권역에서는 주택 크기가 전용면적 기준으로 149㎡(45평)를 넘으면 감면혜택을 받을 수 없다. 나머지 지역은 주택크기에 관계없다.  

Q:정부가 말하는 미분양주택이란?

A:입주자모집공고에 명기된 계약일이 경과한 주택 단지 가운데 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택이다. 준공여부와는 상관이 없다. 12일부터 올해 안에 새로 공급(신규분양)되는 아파트도 미분양 주택과 똑같이 양도세가 감면된다.

==> 2009.2.12 ~ 2010.2.11 까지 미분양, 신축주택으로 기한 연장

Q:양도세를 감면받을 수 있는 조건은?

A:기획재정부가 대책을 내놓은 지난 12일부터 오는 12월31일 사이에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택을 뜻한다.

Q:감세 혜택은 언제까지인가?

A:분양계약을 한 뒤 5년 안에 되팔면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이때 5년은 매매계약일이 아니라 '잔금납부일 또는 등기일 중 빠른날'을 기준으로 삼아 기간을 계산한다. 감면기간이 만료되는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~33%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액(과밀억제구역은 50%) 감면받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다는 얘기다.      ==> 여기서, 과밀억제권역은 50%->60% 감면으로 확대

가령 올해 안에 용인에서 3억원짜리 미분양 아파트를 샀다고 가정하자.5년 뒤인 2014년에 4억원을 받고 팔았다면 다주택자라도 양도세를 물지 않는다. 이후에는 2014년부터 오른 부분에 대해서만 세금을 매긴다. 가격기준은 기준시가다. 2015년 기준시가가 3억8000만원이고 2016년에 4억5000만원을 받고 팔았다면 7000만원에 대해서만 양도세를 내게 된다. 이때 연 3%의 장기보유 특별공제(30%까지)도 적용된다. 수도권 과밀억제권역에서 미분양 아파트를 사서 5년 안에 팔면 양도차익의 절반을 공제하고 나머지에 대해서만 세금을 매긴다.

Q:이미 보유한 주택을 팔 때는 어떻게 되나?

A:양도세 차원에서는 보유주택수 등에 전혀 변화가 없다. 이번에 감면혜택을 받는 아파트는 주택 수를 계산할 때 반영되지 않는다는 얘기다. 집을 한 채 보유하고 있던 사람이 미분양주택 두 채를 매입한 뒤 종전주택을 팔 경우 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유 서울 과천 분당 일산 평촌 중동 산본은 2년 이상 거주 추가)을 충족했고 실거래가격이 9억원을 넘지 않았다면 양도세를 한푼도 물지 않는다. 9억원 초과분에 대해서도 최대 80%까지 장기보유 특별공제 혜택을 준다. 다만 보유세까지 피할 수는 없다.

Q:대책발표 전 계약한 사람에 대한 소급적용은?

A:안된다. 대책발표 전에 계약을 했다면 감면 혜택을 볼 수 없다. 기존 계약자들의 반발이 예상되는 부분이다. 지난 12일 전에 이뤄진 계약을 파기하고 다시 똑같은 아파트를 재분양받아도 감면받을 수 없다. 기획재정부는 미분양 해소 취지에 맞지 않는다며 계약파기 후 재계약은 인정해 줄 수 없다고 밝히고 있다.