지난 9월 25일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 시행령 및 시행규칙까지 제정됨에 따라 본격적으로 시행됐다.제정된 법률에 따르면 재건축부담금을 납부해야하는 조합은 사업시행인가가 고시된 이후 부담금 산정에 필요한 자료를 지자체장에게 제출해야 한다. 이때 지자체장은 제출된 자료를 토대로 부과기준 및 예정액을 통지해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 전문가들은 조합이 부담금 산정을 위한 주택가격을 산정함에 있어 어느 기관을 통해 산정해야 하는지 명시해 놓고 있지 않아 추후 세부지침 사항이 필요하다는 지적이다. 따라서 어떤 절차를 거쳐 재건축부담금을 납부해야 하는지 알아보도록 한다.

 

▲개시시점~종료시점까지만 산정=<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해 공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과된다.

 

부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘어설 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지 누진율을 적용해 결정된다.
또 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 개시시점~종료시점까지의 사업기간에서 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과된다.

 

▲사업시행인가 고시 후 3개월 이내 자료 제출=납부의무자인 조합은 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 지자체장에게 제출해야 한다. 

 

재건축에서는 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 돼 있는데 시공사가 선정되지 않은 경우에는 자료제출 기한을 시공사와의 계약 체결일로부터 1개월 이내로 연장할 수 있다.

 

이때 필요한 자료는 시행규칙에서 정한 △사업주체 △사업시행기간 △시공사 △개발비용 추정액 △일반분양분의 분양가격 추정액 △지자체장이 필요하다고 인정하는 자료 등을 제출해야 한다. 지자체장은 조합으로부터 제출받은 자료를 토대로 30일 이내에 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지해야 한다. 이때 조합에서는 재건축부담금의 예정액을 관리처분계획에 명시해야 한다.

 

조합은 관리처분계획에 따라 부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수해 예치할 수 있는데 사전징수 시에는 지자체장에게 계좌 개설을 신청해야 한다. 신청받은 지자체장은 7일 이내에 해당 조합이 위치한 지역의 금융기관을 통해 조합과 지자체장의 공동명의로 계좌를 개설해야 한다.

 

또 조합은 조합원별 부담금 배분기준, 부담금 예정액, 계좌번호 등의 납부고지서를 조합원에게 통지해야 한다. 이러한 경우 부과시점 이전에 예치한 금액에 정기예금이자율 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 재건축부담금에서 차감받게 된다.

 

▲부과종료시점부터 4개월 이내에 부담금 결정·부과=재건축부담금은 부과종료시점부터 4개월 이내에 결정·부과된다. 이때 조합은 지자체장이 재건축부담금을 미리 결정·부과하기 때문에 그 부과기준과 재건축부담금을 부과종료시점부터 3개월 이내에 서면으로 받게 된다.

 

지자체장은 부담금 산정을 위해 개시시점 및 종료시점 주택가격, 정상주택가격 상승분 등을 복수의 우수 주택가격평가 전문기관에 의뢰해야 한다.

 

▲이의가 있을 경우 50일 이내에 심사 청구 가능=조합은 개시시점 및 종료시점 주택가격, 정상주택가격 상승분 등 재건축부담금에 대한 이의가 있을 경우 사전통지를 받은 날로부터 50일 이내에 통지받은 부담금에 대한 심사를 청구할 수 있다.

 

이때 필요한 사항으로는 △청구인의 성명(청구인이 법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명을 말한다) △청구인의 주소 또는 거소(청구인이 법인인 경우에는 법인의 주소 및 대표자의 주소 또는 거소를 말한다) △재건축부담금 부과대상 주택에 관한 자세한 내용 △사전에 통지된 부과기준과 재건축부담금 △고지 전 심사의 청구 이유 등을 제출해야 한다. 또 조합원별 부담기준 및 분담율의 변경, 개발비용 변동에 대한 자료 등도 제출한다.

 

고지 전 심사를 청구받은 지자체장은 청구일로부터 30일 이내에 심사해 그 결과를 서면으로 통지하게 된다.

 

이때 심사 청구의 내용이 주택가격 및 주택가격상승분에 대한 이의신청인 경우 지자체장은 부동산가격조사 전문기관의 검증과 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 재건축부담금을 재산정한 후 부과하며, 심사기간이 최고 60일까지 연장돼 최종부담금이 결정·부과된다.

 

▲부과일로부터 6개월 이내에 납부, 물납도 가능=조합은 재건축부담금이 부과된 후 6개월 이내에 납부해야 한다. 현금 납부를 원칙으로 하지만 임대주택을 제외한 당해 주택재건축사업으로 건설·공급되는 일반분양분으로 납부해도 무관하다.

 

하지만 물납을 신청할 수 있는 주택가격은 해당 재건축부담금의 부과액을 초과할 수 없다. 이 경우 조합은 재건축부담금에 물납주택의 가격을 뺀 나머지 차액에 대해서는 현금으로 납부해야 한다.

 

이때 물납에 충당할 주택가격 산정은 부과종료시점의 주택가격에 부과종료시점부터 물납신청서의 수납여부를 서면으로 통지한 날까지의 정상주택가격상승분을 합한 가격으로 한다.

 

 

 

조합에서 종료시점에 대한 재건축부담금을 산출할 수 있는 기관을 법률로 정해야 한다는 지적이 나오고 있다.

 

조합은 재건축부담금 예정액에 대한 조합원별 납부액을 관리처분계획에 명시해야 한다. 법률에서는 재건축부담금을 부과할 수 있는 지자체장이 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용, 종료시점 주택가액 등의 기준에 대해 전문성이 있는 기관에 의뢰할 수 있도록 명시하고 있다. 하지만 조합이 지자체장에게 재건축부담금 예정액에 필요한 자료를 제출하기 전 종료시점의 조합원별 부과대상 주택 추정액에 대해 평가할 수 있는 기관이 불명확하다.

 

관리처분계획 시점에서 종전자산과 종후자산은 감정평가업체 2인 이상이 산술한 평균가액으로 산정하게 된다. 여기서 종후자산은 조합이 청산할 때 산정되는 금액이지, 재건축부담금이 부과되는 종료시점이 아니다. 이에 따라 조합은 종료시점의 조합원별 부과대상 주택에 대한 추정액을 감정평가업체를 통해 산정해야 되지만 법에는 조합이 기관선정을 하는데 있어 명확한 기준이 없다.

 

주거환경연구원 강현귀 연구원은 “재건축부담금 예정액을 산정하기 위해서는 주택가격을 산정해야 하는데 법에서는 어떤 기관을 선정해 산정하라는 내용이 없다”며 “법률에서 종료시점에 대한 재건축부담금을 산출할 수 있는 기관을 명시해야 할 것”이라고 설명했다.

 

 

 

건교부는 법에서 명시한 개발비용 등을 산출함에 있어 적정성을 확인하기 전에 자문위원회를 구성·운영해 적극 검토할 예정이다. 또 자자체에 위임한 사항을 토대로 각 지자체의 재건축부담금 담당자 등을 대상으로 교육을 실시할 계획이다.

 

이와 함께 법에서 미처 다루지 못한 사안들을 분석해 세부지침사항으로 보완해 나갈 방침이다.

 

건교부 관계자는 “현재 시기적으로 볼 때 지난 9월 25일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 시행되기 전 이미 관리처분인가를 신청한 단지들이 많았기 때문에 이 법을 적용받아 사업을 시급하게 진행해야 하는 곳은 아직 없다”며 “재건축부담금은 부과종료시점 4개월 이내에 부과되기 때문에 아직은 시기상조인 것”이라고 나타냈다.

 

또 “조합의 금전적인 내용이 담겨 있기 때문에 법에서 정한 자문위원회를 구성·운영해 조합이 제출한 자료들을 적극 검토할 예정”이라며 “법이 시행된 지 한달 여밖에 지나지 않아 아직 지자체의 교육실태를 파악하지 못했지만 앞으로 재건축부담금에 대한 교육과 세부지침사항 등으로 보완해 나갈 계획”이라고 밝혔다.